X年云南某四星级大酒店项目可行性分析报告_secretxot

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1、云南*大大酒店项项目可行行性分析析报告*房地产产开发有有限公司司20088年7月月目录第一章 总论一、 项目背景景二、 项目概况况第二章 需求分析析与建设设规模一、 需求分析析二、 建设规模模方案比比较三、 推荐建设设规模方方案第三章 场址选择择一、 场址现状状二、 场址条件件第四章 项目建筑筑方案一、 项目总体体规划方方案二、 结构方案案三、 给排水设设计方案案四、 电气设计计五、 空调通风风设计第五章 节能节水水措施一、 节能措施施二、 节水措施施第六章 环境影响响评价一、 项目场址址环境现现状二、 项目建设设与运营营对环境境的影响响三、 环境保护护措施四、 环境绿化化五、 环境保护护设施

2、于于投资六、 环境影响响评价第七章 劳动安全全、卫生生、消防防一、 劳动安全全二、 卫生防护护第八章 项目实施施进度一、 建设工期期二、 项目实施施进度安安排第九章 投资估算算与投资资构成一、 投资估算算二、 投资构成成第十章 财务务及社会会评价一、 财务评价价二、 社会评价价第一章 总论论一、项目目背景1、项目目名称：云南*大大酒店2、建设设地址：*县县城*3、承办办企业：*房地地产开发发有限公公司4、企业业性质：股份制制民营企企业5、资质质等级：房地产产开发四四级6、企业业地址：*建材材城7、企业业法定代代表人：* 8、承办办单位概概况*房地产产开发有有限公司司（以下下简称*公司司）成立立

3、于20005年年9月，是是一家从从事文化化产业、旅旅游房地地产业综综合开发发的房地地产经营营企业。公公司注册册资本221888万元，拥拥有良好好的政府府信誉、银银行信誉誉和综合合实力。海纳百川川，有容容乃大。公公司自成成立以来来，以“诚信、优优质、高高效、超超越”为创业业经营理理念，在企企业经营营、团队队建设、人人才管理理、项目目开发、客客户服务务上坚持持“以人为为本、诚诚信求实实、谨守守商道、共共赢发展展”的经营营宗旨，并并在发展展建设中中始终以以“提升品品牌、服服务社会会”为企业业价值观观，企业业的发展展目标是是争做知知名房地地产开发发企业。上善若水水、厚德德载物。面面对新的的机遇与与挑战

4、，*人将将坚定的的秉承“诚信、优优质、高高效、超超越”的的企业理理念，以市市场为导导向，积积极进行行资本运运作，逐逐步实现现跨区域域、多角角度的发展展战略，创创造新的的利润增增长点，真情服务，回报社会，为创造一个和谐美好的社会环境而奋斗。9、可行行性研究究报告编编制的依依据*州国民民经济和和社会发发展第十十一个五五年规划划纲要，“积极发展服务业，努力实现旅游业发展的新跨越。坚持资源开发利用与保护并重，加快老旅游区的新型升级和新旅游区开发，把旅游业作为一个新兴产业加以培育。推进文化与体育的结合，全面提升产业素质和文化内涵，抓好精品开发与促销。”、*县*旅游游发展总总规划、*县*旅游游循环经经济示

5、范范区规划划、*县旅旅游业发发展“十一五五”规划、*片区区详细规规划、云云南*县社会会经济发发展战略略研究、中共共*州州委*州人民民政府贯贯彻中中共云南南省委、云云南省人人民政府府关于进进一步加加快云南南省旅游游产业发发展的若若干意见见的实实施意见见、国家家发改委委20002年11月投投资项目目可行性性研究指指南（试试用版）10、项项目提出出的理由由与过程程（1）项项目建设设有利于于提升城城市形象象，加速速城市化化进程*是*典型型的农业业县，由由于多方方面的原原因，城城市发展展和城市市化水平平都处于于较低水水平。*景区区的开发发不但带带动了当当地相关关行业的的发展，还还给景区区农民增增加经济济

6、收入。进进入“十一五五”，县委委、政府府确定开开发*新城区区，一方方面满足足城市扩扩展的需需求，另另一方面面随着旅旅游支柱柱产业的的发展，必必须强化化服务配配套设施施，旅游游住宿、餐餐饮、购购物、文文化休闲闲度假，是是旅游业业不可缺缺少的服服务项目目，基于于城市发发展和旅旅游业发发展的两两个需要要，形成成了*新城区区建设的的主体，在在旅游业业方面，将将服务功功能与城城市建设设有机结结合起来来是很好好的决策策。项目的建建成，将将能有效效地改善善*在在旅游接接待设施施水平方方面的不不足，进进一步提提升*的旅游游接待、商商务接待待水平，有有利于提提升*的城市市形象。项项目的成成功开发发，尤其其是四星

7、星级酒店店的建设设，将填填补*作为一一个知名名旅游目目的地而而没有四四星级酒酒店的空空白，这这在整个个*州州都具有有一定的的前瞻性性，有利利于提升升*的的城市形形象，有有利于丰丰富*的城市市内涵，有有利于*旅游游经济发发展模式式从质量量低的“观光型型”向质量量较高的的“观光休休闲度假假型”转变。（2）是是提升*旅游游接待能能力的需需要项目的建建成，是是*旅旅游接待待水平发发展的一一个里程程碑，结结束了*以及及整个*州没没有四星星级酒店店的历史史，开创创了*旅游接接待的新新起点，它它的建筑筑理念、规规划设计计以至建建筑品质质、建成成后所引引进的先先进的酒酒店管理理模式和和管理方方法等，都都将对现

8、现在以至至今后一一段时间间内的同同类型项项目产生生超强的的影响力力，发挥挥积极促促进作用用，从而而推动*当地地各项旅旅游配套套设施的的日益成成熟，项项目在建建成营业业后，将将引进先先进的酒酒店管理理模式和和管理方方法，其其所提倡倡和达到到的接待待水准必必将大大大提升*旅游游接待的的质量和和发展水水平，提提升*旅游接接待能力力。（3）项项目的建建设，有有利于促促进当地地的招商商引资和和经济发发展，促促进当地地就业，有有利于构构建和谐谐社会。项目在开开发过程程中，将将引进先先进的开开发理念念和开发发模式，项项目宏大大的固定定资产投投资规模模，可为为当地经经济建设设产生巨巨大的拉拉动作用用，必将将成

9、为*县的的一个新新的经济济增长点点；项目目在开发发过程中中，预期期能给政政府带来来5000万元左左右的财财税收入入，进入入经营期期后每年年能为政政府带来来8000万元左左右的财财税收入入；项目目在开发发建设以以及建成成后的经经营过程程中，将将会为*当地地提供一一定的就就业岗位位，缓解解当地的的就业压压力，有有利于和和谐社会会的构建建。同时，项项目在开开发经营营过程中中，将引引进先进进的开发发、管理理、经营营技术与与理念，为为*当当地培养养各方面面高素质质的专业业人才，提提高当地地的劳动动素质，促促进当地地社会经经济的进进步。项项目的建建设，将将大大提提高*在高级级商务接接待能力力方面的的不足，

10、高高档次的的酒店设设施，带带来的是是高层次次的商务务客户和和高端客客户对*城市市发展的的信心，必必将促进进与增强强*的的整体招招商引资资能力与与水平。（4）项项目的开开发，有有利于人人民群众众物质文文明和精精神文明明建设项目的建建设，与与*城城市化进进程的步步伐紧密密相连，与与求被旅旅游市场场的发展展息息相相关，项项目的建建设，将将给*人民带带来开放放式的园园林景观观和休舔舔场所、高高档次的的娱乐休休闲中心心、集中中的商业业购物广广场和步步行街、展展示当地地城市形形象的四四星级酒酒店，项项目的建建成，将将能有效效的提高高当地人人民群众众的物质质消费水水平，促促进当地地的物质质文明建建设。同同时

11、，城城市休闲闲设施和和文化场场所的搭搭建，有有利于当当地人民民群众文文化生活活水平的的提高。（5）项项目的建建设，有有利于改改善旅游游基础设设施，促促进城市市总体建建设项目的建建设，将将提升*在文文化、商商业、旅旅游等生生态方面面的丰富富性，使使*版版块成为*旅游经经济圈的的有效互互补和功功能延伸伸，进而而成为*的标标志性休休闲度假假中心。项项目在开开发建设设过程中中，将紧紧紧围绕绕*“创建山山水园林林生态旅旅游城市市”的指导导方针，合合理规划划、精心心施工，引引进具有有实力的的的投资资上、开开发商，以以及一流流的设计计、施工工、监理理、营销销策划单单位，为为*的的开发建建设带来来先进的的理念

12、，对对于*版版块的建建设开发发有着长长远的指指导与示示范意义义。（6）项项目的成成功开发发，有利利于民族族文化的的传承与与传播项目的开开发，将将以“可持续续发展、永永续经营营”为宗旨旨，践行行“区内旅旅游，区区外服务务”的旅游游发展战战略，项项目的开开发建设设，符合合省政府府大力实实施繁荣荣民族文文化、发发展文化化产业、建建设民族族文化大大省的战战略目标标，将能能有效的的推进*文化化产业的的建设，对对*旅旅游文化化市场的的发展提提供良好好的发展展机会和和强劲的的原动力力。项目目建成后后，将成成为*的民族族文化传传播基地地之一，有有利于民民族文化化的保护护和传承承。*境内居居住着汉汉、壮、苗苗、

13、彝、瑶瑶、白、回回等多种种民族，各各种少数数民族都都有着风风情浓郁郁的优良良传统文文化，项项目的建建成将成成为各民民族文化化的展示示、传承承与保护护起到积积极的作作用。二、项目目概况（一）拟拟建地点点云南*大酒酒店建设设项目选选址于*县*新城城区，*县位位于云南南省东南南部、*州西西北部，地地理坐标标为东京京104420，北纬纬2404，距省省城昆明明市2880公里里，距*州府府（*县城）1114公公里，县县城设锦锦屏镇，海海拔14452米米。项目目用地东东临城市市中心公公园，西西靠规划划中的商商业步行行街，北北面是规规划中的的风味食食品街，南南毗建设中的660米大大道，与与盛德花花园隔街街相

14、望，处处于*新城区区的中心心位置，交交通便利利。地块块通过*大街街与县城城相连，距距*县县城直线线距离不不足1公公里，距距*风风景区110公里里左右。该该地块属属于规划划中的旅旅游接待待区。规规划用地地性质为为商业用用地。地地块规划划净用地地面积约约15.68亩亩。项目目地势中中间高四四周低，整整体呈四四方形。项项目地块块周边交交通干道道主要有有规划中中的600米大道道、322米大道道，北侧侧是规划划中的风风味食品品一条街街，东面面是规划划中的商商业步行行街，规规划交通通条件良良好。地地块现有有附着物物主要是是自然植植被及部分分临时建建筑物，地地质情况况较好，比比较适宜宜建立位位于城市市中心区

15、区、现代代、时尚尚、能满满足旅游游接待、休休闲度假假、购物物娱乐、健健身、生生态等多多项功能能为一体体的建筑筑项目。（二）建建设规模模和内容容1、建设设规模根据*县*旅游游发展规规划、*县旅旅游业发发展“十一五五”规划和和*片区详详细规划划，经经长期市市场调查查，为缓缓解*景区节节假日旅旅游接待待房源严严重不足足的问题题，本项项目总建建筑面积积拟定为为229929.91平平方米，设设客房（标标间）2212间间，日接接待游客客能力4400人人。2、建设设内容（1）酒酒店客房房（按标标间计）：2122间，每每标间335.228平方方米，合合计81122.3平方方米。（2）会会议：4454.4平方方

16、米（3）文文化娱乐乐：11153.4平方方米（4）餐餐饮：116411.2平平方米（5）商商务（含含商场）：4533.5平平方米（6）康康体：114477.4平平方米（7）地地下停车车库20020平平方米，552个车车位。3、建筑筑功能规规划*大酒店店为四星星级旅游游大酒店店，是整整个*旅游区区的总接接待中心心和旗舰舰店，营营运功能能定位于于涉外、会会务、商商务接待待。含总总统套房房、高档档商务套套间、特特色套间间、行政政套间、豪豪华标间间、高档档标间、高高档单间间、残疾疾人房间间等百余余间高档档客房，具具备客房房服务、餐餐饮、会会务、商商业、娱娱乐、停停车、旅旅游接待待等超四四星级酒酒店的完

17、完备功能能。酒店店日接待待能力设设计为33004000人次。商务务中心、康康乐中心心、中西西餐饮、健健身房、便便利超市市、高雅雅茶座等等基础配配套功能能配置。四星星级旅游游度假酒酒店，是是*和和*第第一家四四星级酒酒店，将将成为*乃至至滇东南南地区规规模最大大的四星星级度假假酒店，将将有效弥弥补*多多年来在在高端酒酒店产业业方面的的缺憾，将将有效的的提升*知名名旅游城城市的品品牌魅力力和形象象，满足足对高端端客户和和金字塔塔尖消费费者的需需求。（三）主主要建设设条件1、丰富富的旅游游资源是是四星级级酒店建建设最可可靠的依依托 *旅游游度假区区始建于于上世纪纪80年年代末，经经过近220多年年的

18、开发发利用与与保护，已已经成为为国家33A级景景区，随随着我国国国民经经济的快快速增长长和人民民生活水水平的提提高，加加上国家家推行长长假休息息制，景景区的人人气逐年年上升，整整个旅游游业的发发展规模模一年一一个样，从从而推动动相应的的服务业业的巨大大需求，特特别是以以食宿为为主的接接待条件件是旅游游地不可可缺少的的硬件建建设。因因此，在在*县县城建设设一个旅旅游接待待中心，深深厚的旅旅游资源源是旅游游酒店的的最可靠靠客源保保证。*旅游游度假区区位于*县中中部，总总面积44.833平方公公里，平平均水深深4米，最最深处330米，蓄蓄水13300万万立方米米，目前前已经开开通了221公里里的水上

19、上游路，开开发了荷荷叶湖、情情人湖、灯灯笼湖、摆摆龙湖、仙仙人洞、观观音洞、火火把洞、月月亮洞、六六郎洞地地下水电电站等景景点，建建起了仙仙人洞彝彝族文化化生态村村。这里里天蓝水水碧，湖湖面迂回回曲折，山山水相映映。湖边边连片分分布的田田野、深深林、花花草和掩掩映在葱葱笼山林林中的村村庄，形形成天、水水、人和和谐共处处的*荷湖风风光。荡荡舟湖中中，舟移移景换，一一步一景景，令人人不禁想想起“横看成成岭侧成成峰，远远近高低低各不同同”的诗句句，不禁禁令人流流连忘返返。*旅游游度假区区属大型型旅游景景区，景景区内旅旅游景点点分布众众多，一一是自然然生态型型旅游以以*的的湖水，将将荷叶湖湖、情人人湖

20、、灯灯笼湖、摆摆龙湖、仙仙人洞、观观音洞、火火把洞、月月亮洞、六六郎洞地地下水电电站等景景点串联联起来，以以展示*旅游游度假区区的水体体、群山山、植被被、地貌貌等自然然景观；二是民民族风情情型旅游游以水路路与陆路路相结合合游线为为依托，将将仙人洞洞彝族文文化生态态村以及及其他村村落串联联起来，以以展示*旅游游度假区区的民俗俗村寨风风貌；三三是文化化生态旅旅游，以以赏荷、品品荷、说说荷为基基本内容容，展示示*极极具魅力力的荷湖湖风光与与荷文化化旅游。2、优越越的地理理位置拟建的*大酒酒店选址址于*县*新城区区，距县县老城区区中心11公里，距距*88公里，毗毗邻1220亩*城市市中央公公园，界界于

21、景区区与老城城区之间间，交通通和地理理位置处处于枢纽纽地位。符符合区内内旅游、区区外服务务的景区区总体规规划设想想。3、新城城区基础础设施条条件能满满足项目目要求*新城城区规划划起点高高，主干干道600米宽，次次道322米，并并大部已已建成，城城市中心心广场的的核心形形象已显显露，周周边是以以接待为为主的旅旅游项目目，如星星级酒店店、风味味食品街街、购物物步行街街、度假假村等正正在建设设中。基基础设施施水、电电、路等等场地条条件十分分良好，结结合本项项目实施施创造了了较好条条件。（四）项项目投入入总资金金及效益益情况 *酒店店投入总总资金885277.999万元，。所所需资金金全部由由开发企企

22、业筹集集，项目目建成投投入运营营后，年年营业总总收入预预计21122.81万万元，总总成本113644.100万元，税税后利润润4822.266万元，99.911年收回回投资。 （五）主主要技术术经济指指标主要技术术经济指指标表序号指标名称称单位指标备注一建设规模模总建筑面面积229229.991地上部分分202998.771商场435.5餐饮16411.2客房81222.3地下部分分26311.2二工作制度度全年工作作天数天360日工作时时数小时8中午轮流流进餐三主要动力力年用量量水M3463555煤T200电KW.hh196四项目定员员人130其中：营营业服务务人员人58 辅辅助营业业人员

23、人36管理人员员人36五建设指标标占地面积积104553建筑密度度%26.998容积率%1.966六总投资万元85277.999其中：建建设资金金万元85277.999 流流动资金金万元七万元营业业收入占占用建设设投资万元4.0118八平均总产产值（营营业收入入）万元21222.811正常达产产年九全员劳动动生产率率万元16.3323十年均营业业成本万元13644.100十一年均毛利利润（利利润总额额）万元643.02十二年均营业业税金及及附加万元115.69十三年均所得得税万元160.76十四全部投资资财务内内部收益益率%6.555（税后）十五全部投资资财务净净现值万元15244.4（ic=

24、12%）十六全部投资资静态投投资回收收期年9.166（税后）十七盈亏平衡衡点（BBEP）%53.66十八投资利润润率%7.544（税前）十九投资利税税率%7.011（税后）二十建设年限限年2（六）结结论与建建议本项目符符合国家家城镇建建设的相相关政策策法规，符符合*片区详详细规划划精神神和*县旅旅游业发发展“十一五五规划“的要要求，符符合*县”建设山山水园林林生态旅旅游城市市“的城市市发展目目标，项项目的建建设，具具有一定定的经济济效益和和巨大的的社会效效益。本项目属属于酒店店投资项项目，受受旅游市市场和当当地酒店店业发展展的影响响很大，根根据对*县和和*景景区旅游游市场和和酒店市市场的调调研

25、、分分析和预预测，项项目有较较好的市市场前景景，财务务分析结结果表明明，项目目及经济济效益上上可行。本本项目区区位理想想，有较较好的发发展潜力力，适合合开发酒酒店、商商业等经经营型物物业，本本项目的的开发可可以有效效解决*县城城接待能能力不足足、缺乏乏高星级级酒店接接待设施施等突出出矛盾，促促进*景景区旅游游业的繁繁荣和发发展。项目建设设是*旅游支支柱产业业的组成成部分，而而旅游业业是调整整产业结结构、扩扩大内需需，促进进开放、繁繁荣经济济、扩大大就业、增增加群众众收入和和带动精精神文明明建设的的大事，项项目开发发有明显显的社会会效益，具具有深远远意义。成成功的组组织、实实施、开开发好本本项目

26、，将将能为*社会会经济的的繁荣，为为*新城城区的总总体建设设，对*旅游游产业、文文化事业业的进一一步发展展做出积积极的贡贡献。第二章 需求分分析与建建设规模模一、需求求分析1、*县旅游游业现状状及发展展趋势*县地地处云南南省东南南部，旅旅游资源源得天独独厚，是是云南省省著名的的旅游目目的地，被被国家旅旅游局确确定为涉涉外景区区并被云云南省评评为十大大优秀景景区之一一的*风景区区，素以以峰群、湖湖群、洞洞群的高高原喀斯斯特自然然风光而而著称，是是云南省省9个国国家AAAA级重重点风景景名胜区区之一，入入选122个省级级旅游度度假区行行列。*风景景区，国国家重点点风景名名胜区和和云南省省旅游休休闲

27、度假假基地，为为国家级级旅游热热线和云云南三大大热线上上的精品品旅游区区。在“20006年盘盘点云南南旅游”评选活活动中，*彝族族“花脸节节”获年度度旅游最最高荣誉誉奖，被被评为“年度最最具影响响力的旅旅游节庆庆活动”，云南南省*景区获获年度旅旅游最佳佳促进奖奖，被评评为“年度海海内外游游客最向向往的景景区”。通过过努力，最最近*旅游区区又被中中国民间间文化遗遗产旅游游示范区区评审委委员会授授予“中国民民间文化化遗产旅旅游示范范区”称号，成成为本次次评选活活动云南南省唯一一获此殊殊荣的旅旅游区。自20003年以以来，*县依依托丰富富的旅游游资源，不不断加强强与东盟盟，以及及我国西西南6省省区，

28、及及滇东南南5市区区国际国国内旅游游区域经经济合作作，全面面打造旅旅游产品品共享、客客源互送送、信息息互通的的“无障碍碍旅游”网络。截截至目前前，*县*国家级级风景区区已形成成了别具具特色、功功能互补补的4条条国际国国内精品品旅游环环线：昆昆明一*一麻麻栗坡一一越南；昆明一一*一一坝美；昆明一一*一一师宗一一罗平；昆明一一弥勒一一*一一建水。同同时与县内冲头头片区的的暗河、古古驿道(茶马古古道)、索索道和温温浏片区区的峡谷谷、野生生动植物物以及歹歹马瀑布布、革雷雷瀑布等等自然景景观相结结合，形形成“三区二二瀑”格局，*旅游游已是*及滇滇东南旅旅游业毫毫无争议议的领跑跑者。20088年100月，

29、炭炭黑（炭炭房-*）一一级公路路开始动动工建设设，*到*仅需11小时，机机场到*仅需需40分分钟；南南昆高速速铁路复复线规划划方案已已经确定定，*为最大大的中转转站，以以后从*到昆昆明或南南宁的时时间均可可在2个个小时以以内！*通道道经济的的规划蓝蓝图得以以完美实实现。*城市市价值将将得到大大幅度的的飙升，旅旅游产业业将迎来来一个跨跨越式的的发展机机遇，前前景无可可估量。 近年，随随着*旅游品品牌的构构建和景景区知名名度的不不断提升升，*的旅游游事业获获得了长长足的进进步，吸吸引的游游客人次次逐年攀攀升，旅旅游产出出大幅度度提高(见表11：20001年年- 20007年年*旅旅游人数数统计表表

30、，表22：*旅游总总收入柱柱状图)。据统统计，220055年，仅仅“五一”旅游黄黄金周，前前往*旅游观观光人数数就突破破10万万，旅客客量较去去年同期期增加667%，在在“十一”黄金周周，*的游客客接待总总数也超超过了44万人次次，全年年的游客客接待总总量达到到了755万人次次，比220044年增长长29%，全县县旅游收收入到达达113336.04万万元，比比20004年增增长200%，*成为220066年云南南旅游的的一大热热点目的的地，*旅游游成为滇滇东南精精品旅游游线的重重要节点点和中间间一环。220077年，*县紧紧紧围绕绕“筑牢基基础，突突出特色色，强化化宣传，打打造精品品”的旅游游

31、业发展展思路，不不断增强强*的的吸引力力和竞争争力，促促进了旅旅游业的的发展。截截至122月311日，全全县共接接待海内内外游客客86万万人次，比比上年增增加2.1万人人次，增增长2.38%；实现现门船票票收入112044.5万万元，比比上年增增加1444万元元，增长长13.6%；旅游总总收入达达3.001亿元元，比上上年增加加7222万元，增增长2.4%；三项指指标均创创历史最最高水平平。表1：220011年- 220077年*旅游人人数统计计表年份国内游客客（万人人次）国外游客客（万人人次）合计（万万人次）20011480.011748.001720022500.011950.001920

32、033560.011556.001520044580.033158.001920055750.45575.4452006683.5570.33383.9920077860.0665986.006599表2 ：20003-20007*旅游游总收入入柱状图图2、*酒店市市场分析析调查显示示，在旅旅游黄金金季节，纷纷至沓来来的游客客使*各大小小宾馆、酒酒店、招招待所爆爆满，“农家乐乐”生意红红火，各各景点游游人如织织，日接接待能力力仅30000多多人的游游船公司司在旅游游高峰期期每日接接待游客客近万人人，这一一切，对对*景景区以至至*县县城的现现有接待待设施和和接待能能力提出出了严峻峻的考验验，整个

33、个*县县达到星星级设施施的酒店店在100家左右右，二星星级以上上的酒店店、宾馆馆仅有66家，三三星级的的酒店仅仅有瑞和和大酒店店1家，且且建设时时间较长长、接待待设施老老化、接接待规格格不高（见见表3：*星星级酒店店一览表表）。据据*县县旅游局局统计，截截止20005年年10月月*县县旅游接接待能力力情况为为：景区区及县城城日提供供床位665177个，共共计1770户；其中城城区1110户，床床位数442633个；景景区600户，床床位数222544个；而而截止220077年底*仅新新增床位位3000个（*县旅旅游局提提供数据据），与与*近近两年旅旅游人数数的大幅幅增加形形成强烈烈反差。表3

34、*星级酒酒店一览览表酒店名称称星级床位数备注瑞和大酒酒店三星225张张标间、套套房电力宾馆馆二星55间，1110余余张普标、豪豪单、豪豪标、套套房电信宾馆馆二星76张标间、套套房丰圆宾馆馆二星68间，1123张张标间兴运宾馆馆二星162张张普标佳宝宾馆馆二星110张张标间*宾馆馆二星326张张单间、标标间、三三人间、豪豪套花园宾馆馆准二星106间间，2660张单间、夫夫妻间、套套间、普普标*度假假村准二星63间，1120余余张单间、标标间、三三人间、夫夫妻间银湖宾馆馆准二星100余余间，2200余余张普标、豪豪标、豪豪套、三三人间数据来源源：市场场调查及及中国国云南*风景名名胜区总总体规划划*

35、酒店店业的另另一个突突出问题题是普遍遍建成时时间长，接接待设施施老化、接接待规格格不高，低低档次的的客栈、旅旅社、农农家乐占占据酒店店业的主主力。酒酒店业管管理人才才奇缺，管管理水平平低、服服务质量量差。由由于住宿宿条件的的不尽人人意，近近年来*旅游游出现了了对游客客吸引力力下降的的情况，景景区的口口碑和竞竞争力受受到影响响。从整体上上看，*县现现有的旅旅游接待待设施和和接待能能力、接接待水平平已是不不堪重负负，在接接待档次次和规格格上，也也不能满满足*景区申申报称为为4A级级风景旅旅游区的的发展规规划和未未来需求求。而作为拥拥有丰富富旅游资资源和深深厚发展展潜力的的知名景景点，*以至至整个*

36、州至至今尚没没有一家家具有一一定规模模和现代代特色的的四星级级以上的的酒店，现现有的酒酒店、宾宾馆无论论是硬件件设施还还是软件件级旅游游接待设设施都不不能满足足日新月月异的旅旅游业的的发展需需要，兴兴建一家家具有一一定规模模和特色色的高星星级休闲闲度假酒酒店，提提升*现有的的旅游、商商务接待待水平已已经是势势在必行行.3、本项项目SWWOT分分析、优势势（Sttrenngthhs）地理位位置优越越，是未未来*新城的的核心位位置交通条条件好：项目位位处城市市未来主主干道*大道道（规划划中的660米大大道）北北侧，直直通*景区，道道路开阔阔，交通通顺畅，660米大大道贯通通景区后后，从本本项目至至

37、景区只只有5分分钟车程程。周边配配套：毗毗邻1220亩城城市中央央公园，中中央公园园既是与与新城配配套的休休闲场所所，更是未来来*各各种大型型政府活活动、旅旅游活动动、民俗俗活动（如如花脸节节、辣椒椒节等等等）的主主要场所所；项目目周边聚聚集了*风情情商业街街区、*购物物中心、风风味食品品街、步步行街，和和本项目目一同构构成了一一个集住住宿、休休闲、餐餐饮、娱娱乐、购购物为一一体的，功功能完善善的具有有浓郁民民族风情情的旅游游接待中中心。作为*的第第一家四四星级酒酒店，本本项目是是*的的地标建建筑，是是政府的的面子工工程，是是*景景区、*县政政府乃至至*州州的一张张名片。*景景区为*乃至至滇东

38、南南旅游人人气最旺旺的景点点，现*许多多大型会会议及单单位接待待、专题题会议等等均在此此举行，且且有越来来越明显显的趋势势。、劣势势（Weeaknnessses）受制于于新城建建设：*新城城目前正正在全面面的建设设中，预预计其建建成初具具规模需需要2年年的时间间，在此此期间，新新城的市市政基础础设施、居居住氛围围还不成成熟。本项目目与周边边配套形形成的旅旅游接待待中心，其其休闲氛氛围、商商业氛围围需要一一段时间间的培育育。、机会会（Oppporrtunnitiies）旅游业业升温：*旅旅游近年年来发展展迅猛，旅旅游人数数逐年大大幅增加加，对本本项目形形成根本本性支持持。 旅游游开发建建设加速速

39、：*县政府府进一步步贯彻中中央关于于解放思思想的指指示，将将加快*旅游游战略的的实施，建建好*喀斯特特湿地植植物园、天天坑风景景区、舍舍得风景景区，使使其成为为旅游业业的新亮亮点；并并加快四四大旅游游新产品品、五大大旅游重重点工程程、六个个旅游重重点建设设项目的的建设。将将极大改改善*旅游淡淡旺季明明显的状状况。*的旅旅游产业业将迎来来一个飞飞速发展展的黄金金时期。*景景区内部部环境治治理：为为改善*景区区内数量量众多的的农家乐乐在规划划、管理理上的混混乱和对对景区环环境的破破坏，保保护景区区的生态态，*县政府府作出了了在20009年年底全部部迁出景景区内农农家乐的的决定。届届时，*将纯纯粹是

40、一一个原生生态的景景区，本本项目作作为政府府规划的的旅游接接待中心心，其优优势将全全面体现现，承担担起*旅游接接待的重重任。 政府府支持：政府有有改善县县城现有有接待设设施和接接待水平平不足的的愿望，有有建设高高星级酒酒店、提提升城市市形象的的迫切要要求。项项目为*政府府倾力打打造规划划的旅游游接待中中心，其其建成将将成为*的政政府接待待、商务务接待、旅旅游接待待的中心心。填补市市场空白白：*酒酒店业普普遍建成成时间长长，接待待设施老老化、接接待规格格不高，低低档次的的客栈、旅旅社、农农家乐占占据酒店店业的主主力。酒酒店业管管理人才才奇缺，管管理水平平低、服服务质量量差。本本项目的的建成将将极

41、大改改善这一一状况，占占据*旅游接接待的中中高端市市场，抢抢占市场场空白，并并且在*的政政府接待待、商务务接待中中发挥举举足轻重重的作用用。其次次，作为为*州州唯一一一家4星星级酒店店，又坐坐落于*最具具代表性性的景区区*，本本项目的的建成，完完全可以以成为*州对对外接待待的窗口口，也可可以吸引引*州州及其相相邻地区区大量的的会务旅旅游人群群。随着*机场的的通航，以以及交通通条件的的进一步步改善，必必将吸引引大批的的省外中中高端旅旅游人群群进入*旅游游。、挑战战（Thhreaats）旅游业业发展水水平：现现阶*旅游业业存在旅旅游产品品单一、淡淡旺季明明显、接接待设施施落后、客客源不广广等情况况

42、，旅游游水平正正处于光光型旅游游向休闲闲度假型型旅游过过渡的阶阶段。4、前景景分析针对旅游游市场出出现的新新情况、新新特点，*县旅旅游业发发展“十一五五规划”中明明确提出出了“一个旅旅游接待待中心*县城”的战略略构想，把把*县县城作为为*旅旅游的集集散地和和接待中中心，结结合*县建设设山水园园林生态态旅游城城市的目目标，在在*新新城区规规划建设设旅游商商品一条条街、城城市主题题公园等等娱乐、购购物、休休闲和住住宅设施施；这一一构想的的提出，表表明了政政府改善善县城旅旅游接待待设施，提提升旅游游接待能能力和水水平的决决心和愿愿景。结合*县建设设山水园园林生态态旅游城城市的目目标，充充分地利利用了

43、新新城区的的枢纽位位置，在在*新新城区规规划建设设旅游接接待区、新新建高星星级休闲闲度假酒酒店，同同时建设设旅游商商品步行行街、风风味食品品一条街街等休闲闲、度假假、住宿宿、娱乐乐、购物物等相关关设施，早早总体上上是符合合*县旅游游业发展展“十一五五规划”和创创建“两大旅旅游接待待区：的的战略构构想，在在实际构构建上能能够丰富富县城作作为一级级接待中中心的接接待、旅旅游、娱娱乐功能能，能有有效改善善县城的的旅游配配套设施施，提升升县城的的接待水水平和接接待质量量，以发发展的观观点来看看，也能能够满足足数量、质质量日益益增长的的游客的的需求。在在*新新城区兴兴建四星星级的高高级别休休闲度假假酒店

44、，在在*，乃乃至*州都是是第一家家，能有有效地提提升*以及*的知知名度和和影响力力，增强强*在在云南旅旅游市场场的整体体竞争力力，是相相当必要要的。第三章 场场址选择择一、 场址现状状（一）地地点与地地理位置置拟建项目目选址根根据*县*新城区区规划安安排于660米大大道北侧侧中部的的旅游接接待区，于于城市中中心公园园、风味味食品街街、步行行商业购购物街、*住宅宅小区等等同属一一片区。*位于于*县县城西北北部，是是通往老老县城区区及*景区的的枢纽，地地理位置置比较优优越。（二）场场地土地地权属及及占地面面积项目处于于新城开开发区，由由新城区区管委会会统一办办理用地地手续，开开发企业业通过土土地竞

45、拍拍方式取取得其开开发使用用权，有有关手续续已全部部办理完完毕。项目按照照城市规规划处在在60米米道路与与32米米道路的的交叉口口处，沿沿60米米大街长长1133.6米米，沿332米道道路长1111米米，地形形呈正方方形，总总用地面面积近220亩。（三）场场址条件件1、地形形、地貌貌条件*县地地处滇东东南岩溶溶山原丘丘陵地带带，全县县地势西西南高东北低、六六诏山支支系纵横横全境。西西南部的的树皮、腻腻脚乡海海拔大部部分在118000米左右右，西北北部的羊羊雄山海海拔达225011米，*县城城海拔115522米，县县城周边边为丘陵陵地形、陡陡坡多、平平地少。但但项目所所在的*地势势较开阔阔，坝区

46、区面积22平方公公里左右右，600米大道道呈东西西走向，拟拟建场地地整体地地形由西西向东缓缓倾，场场地较为为平坦。地地貌上处处于山间间丘陵缓缓坡地带带和丘谷谷地带，整整体地貌貌形态为为*山山间丘陵陵地貌。地地面高程程介于114622.45514774.668m之之间，高高差为112.223m。2、 工程地质质及水文文地质条条件工程地质质条件：本项目目已委托托中国有有色冶金金昆明勘勘察设计计院，进进行勘察察，建设设基地内内地质情情况已经经探明，拟拟建场地地大地构构造上处处于南岭岭东西向向复杂构构造带西西段与*巨巨型旋钮钮构造的的符合部部位。区区内占主主导地位位的是东东西向构构造，款款1520kk

47、m，长长50kkm以上上，由东东西向压压性断裂裂、背斜斜及伴生生的北向向张扭性性断了组组成。求求北县城城以北，东东西向构构造及伴伴生的北北西向断断裂切截截了北东东向构造造和弧形形构造。拟建场低低范围内内未发现现构造断断裂及发发震断裂裂通过，整整个工程程场区属属基本稳稳定。经钻探揭揭露，拟拟建场地地的地层层结构总总体上较较为复杂杂，地表表被素填填土所覆覆盖，其其下由第第四系坡坡洪积粘粘土组成成，基底底为三迭迭下统洗洗马塘组组泥岩和和石炭系系下统石石灰岩，为为方便设设计使用用，将其其划分出出单元层层，各岩岩土层的的岩性特特征按地地质单元元层代号号自上而而下可分分述如下下：1）、第第四系人人工堆积积

48、（Qmm1）素素填土：由褐黄黄、浅褐褐、灰褐褐色粘性性土混含含040%不等的的泥岩碎碎块组成成，局部部以泥岩岩碎块为为主，结结构松散散。厚度度为0.58.880m；仅覆盖盖于钻孔孔zk331、55860、771、773、77688、zzk+114、9901044、1007、111011221155、11611、2001255及12281477控制地地段之地地表。2）、第第四系坡坡洪积（QQd1P1）层：粘土2：褐黄黄、浅褐褐、灰黄黄或浅黄黄或色，含含少量角角砾、砂砂、铁锰锰质结核核及泥岩岩风化残残块，可可塑状态态为主、局局部为软软塑状态态，湿。层层顶埋深深为4.306.660m，厚厚度为22.

49、20013.20mm，平均均厚度为为7.000m。仅仅分布于于钻孔zzk10021044、1334、1141、1146及及1477控制地地段。3)三迭迭系下统统洗马塘塘组（TT1X）泥泥岩：1.全风风华泥岩岩：褐黄黄、黄、灰灰绿、褐褐、或褐褐红色，泥泥质结构构，薄层层状构造造：全风风化，岩岩芯呈软软塑粘土土及少量量碎块状状，容易易钻进，岩岩块用于于手易捏捏碎。岩岩面埋深深为0.0027.80mm，厚度度为0.5011.60mm，平均均厚度为为5.008m。仅仅分布于于钻孔zzk144、155、21125、666、888、888+33、888+4=90、992、994、997、998及1130控

50、控制地段段。2.强风风化泥岩岩2：褐黄黄、黄、灰灰黄、浅浅褐、浅浅黄、黑黑、灰褐褐或紫色色，泥质质结构，薄薄层状构构造：强强风化，岩岩芯呈碎碎块状及及土状、少少量为块块状，岩岩块用手手易折断断。岩面面埋深为为0.00022.00mm，厚度度或揭示示厚度为为1.55020.80mm；除钻钻孔zkk15控控制地段段缺失该该层外，其其余3.绝大大部分地地段揭示示该层。该该强风化化泥岩属属极软岩岩，岩体体完整程程度分类类属极破破碎，岩岩体质量量等级分分类属VV类。4.中等等风化泥泥岩3：褐黄黄、浅褐褐、褐灰灰、灰绿绿或黑色色，泥质质结构、薄薄层状构构造；中中等风化化，岩芯芯呈块状状、碎块块状及土土状，

51、偶偶呈短柱柱状；岩岩块用锤锤易击碎碎。岩面面埋深为为8.77035.10，揭揭示厚度度为3.5011.60mm；仅在在钻孔zzk1、22、888、888+3、888+44、911、977及988控制地地段揭示示至该层层。该中中等风化化属极软软岩，岩岩体完整整程度分分类属极极破碎，岩岩体基本本质量等等级分属属V类。5.、石石灰岩系系下统（CC1）石灰灰岩：青灰灰色，隐隐晶质结结构，中中厚层状状构造；强风化化，节理理裂隙发发育，钻钻孔岩芯芯呈角砾砾状、碎碎石状及及碎块状状，岩块块用锤难难击碎，岩岩体质量量等级较较差。岩岩面埋深深为1.9028.10mm，揭示示厚度为为1.2207.990m，仅仅在

52、钻孔孔zk55、6、11417、22126、666、667、886、887、888+11、888+2、889、990及99294控控制地段段揭示至至该层。该该强风化化石灰岩岩层属较较软岩；岩体完完整程度度分类属属破碎；岩体基基本质量量等级分分类属VV类。经钻探揭揭露及工工程地质质调查，本本场地在在未整平平前为丘丘陵、坡坡谷及凹凹地。经经整平后后使得部部分地段段填土较较厚而大大部分地地段三迭迭系下统统洗马塘塘组泥岩岩和石岩岩系下统统石灰岩岩已出露露。该场场地内泥泥岩极破破碎、节节理裂隙隙及发育育，为若若透水层层；石灰灰岩多以以石芽及及石笋状状出现。地地表水下下渗后在在泥岩与与石灰岩岩接触停停滞，

53、使使得该处处泥岩完完全风化化而较软软。水文地质质条件：目前，地地下水位位在-116.55m以下下，场址址附近无无水体及及河流。（一） 地理及气气候条件件*地处处滇东南南岩溶山山原丘陵陵地带，地地势西南南高，东东北低，六六诏山支支系大总总山纵横横全境。主主要河流流有南盘盘江、六六郎洞河河、夸墨墨河、托托底河、官官寨河、补补挡河、南南丘河、清清水河、清清平河、石石葵河、盘盘龙河（马马恒地段段），分分属珠江江流域西西江水系系河红河河流域泸泸江水系系。*湖为较较大的天天然湖泊泊，水面面10.8平方方公里，境境内最高高海拔（羊羊雄山顶顶峰）225011.8米米，最低低海拔（弄弄位村）7782米米。由于于

54、地处低低纬季风风区域，气气候总体体上属中中亚热带带高原季季风气候候，有南南亚热带带、中亚亚热带、北北亚热带带、南温温带4个个气候类类型，年年平均气气温133.219.7，年平平均降雨雨量1000012770毫米米。二、 供水拟建场660米大大道已完完成城市市供水管管的敷设设，可直直接与市市政供给给管搭接接，供水水有保证证。三、 雨污水现场东、南南道路及及地下排排污水管管已经完完成，两两侧均有有地下水水管，可可直接接接收本项项目与污污水的排排放。四、 供电根据本项项目建设设规模，预预计总用用电负荷荷8500KW，变变压器安安装容量量16000KVVA，该该地区现现有开闭闭站，经经与供电电部门协协

55、商，可可从该开开闭站引引10KKV双路路供电至至本项目目变配电电室。五、 交通及道道路条件件项目地处处*县县城乡结结合部，距距县城仅仅1公里里，600米主干干道与*道路路连接，场场地无论论对内对对外交通通都十分分方便，且且全部为为油路，项项目不需需要再对对道路投投资。 第第四章 建建筑方案案选择一、 项目总体体规划方方案 项目目地处*新城区区，规划用用地性质质为旅游游接待区区，项目目用地距距离*景区仅仅10公公里，与与*老老县城近近在咫尺尺，具备备发展住住宿、商商务、休休闲、度度假、娱娱乐、购购物、餐餐饮、体体育、展展示等主主要功能能的良好好条件。项项目在具具体开发发内容上上，主要要建设四四星

56、级旅旅游度假假大酒店店、体育育设施、休休闲度假假中心、文文化展示示中心等等综合性性旅游服服务设施施。项目目建成后后，将具具备旅游游展示、旅旅游接待待、旅游游消费、旅旅游指导导四大功功能，将将以*旅游文文化综合合服务基基地的战战略姿态态，对*旅游游景区、*县城城形成有有效补充充，以旅旅游服务务基地的的战略构构想从整整体上提提升*国家AAAA级级旅游度度假区的的旅游价价值和综综合实力力。(一)、功功能要求求和总平平面布置置规划划建设总总高177层，附附设3层层裙楼建设设为四星星级旅游游度假酒酒店，定定位于整整个旅游游接待区区的总接接待中心心和旗舰舰店，营营运功能能定位涉涉外、会会务、商商务接待待。

57、含总总统套房房、高档档设备间间、特色色套间、行行政套间间、豪华华标间、高高档标间间、高档档单间、残残疾人房房间等两两百余间间高档客客房，具具备客房房服务、餐餐饮、会会务、商商业、娱娱乐、停停车、旅旅游接待待等四星星级酒店店的完备备功能。酒酒店日接接待能力力设计为为4000余人次次。含商商务中心心、康乐乐中心、中中西餐饮饮、健身身房、便便利超市市、高雅雅茶座等等基础配配套功能能配置。四星星级旅游游度假酒酒店，是是*和和*第第一家四四星级酒酒店，将将成为*乃至至滇东南南地区规规模最大大的四星星级度假假酒店，将将有效弥弥补*多多年以来来在高端端酒店产产业方面面的缺憾憾，将有有效的提提升*知名旅旅游城

58、市市的品牌牌魅力和和形象，增增强对高高端客户户和金字字塔尖消消费者的的吸引力力。四星星级酒店店设计引引进一流流水准的的酒店管管理公司司进行管管理，以以超值的的服务回回报社会会和客户户。项目位于于云南省省*县县*新新城开发发区，紧紧邻*住住宅小区区，正面面对城市市中央公公园。项项目建设设用地1104553m22，总建建筑面积积229923 m2，地上上部分116层，地地下一层层为停车车库，总总建筑高高度588.1米米。项目目规划为为云南建建筑风格格，集餐餐饮、建建设娱乐乐、住宿宿、商务务会议功功能为一一体。提炼传统统云南和和江南民民居的典典型建筑筑符号，如如吊脚楼楼、影壁壁、镂空空窗等构构成元素

59、素，经过过抽象和和简化，恰恰当运用用于建筑筑造型中中，色彩彩对比，在在视觉上上减少立立面的尺尺度，加加强细部部的处理理，坡屋屋顶、挑挑檐、栏栏杆、仿仿木建筑筑构架的的组合都都认真考考虑。(二)、建建筑功能能分区：1、 主楼为使酒店店造型更更加挺拔拔主楼在在面向内内景观部部分直接接落地，并并在其南南侧设置置裙房。主主楼四至至十六均均为客房房，另在在屋顶设设置会议议室及屋屋顶花园园。2、 裙房功能划分分：裙房房一至三三层，内内设大堂堂及中庭庭空间。一一层为大大堂、总总台、商商场、餐餐厅、茶茶馆、中中庭、厨厨房等。二二层为宴宴会厅、包包厢、棋棋牌室、西西餐厅等等。三层层为KTTV夜总总会、保保龄球、

60、桑桑拿等休休闲娱乐乐空间。3、 空间特色色酒店的大大堂二层层高、气气派辉煌煌，形成成酒店内内部的核核心休闲闲空间，地地下一层层此部分分用做酒酒店的停停车空间间，而将将地下一一层西侧侧设置为为备用区区。4、 屋顶花园园设计将裙裙房的屋屋面，平平台上适适当覆土土种植绿绿色植物物，形成成屋顶花花园。另另外，在在酒店主主楼的顶顶部设置置了二处处观景式式的花园园平台，使使酒店在在空间形形成了立立体绿化化，丰富富了酒店店的整体体形象。5、 配套设计计酒店设室室外游泳泳池、网网球场、地地下停车车库及相相应商业业娱乐设设施。6、 项目规划划设计主主要参数数参数名称称参数建设用地地面积104553 mm2建筑基底底面积28200.622 m22总建筑面面积229229.991 mm2计算容积积率建筑筑面积205226.668 mm2其中：四四星级酒酒店建筑筑面积205226.668 mm2地下停车车库建筑筑面积424003.223 mm2容积率1.966建筑密度度26.998%绿地率33.22%客房总数数212间间地下车库库停车位位52辆室外停车车场21辆二、结构构方案（一）建建筑结构构的安全全等级及及