101031渭塘国际珠宝交易中心报告(定)

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1、谨呈：香港怡安集团威联房地产经纪渭塘国际珠宝交易中心效劳建议书PART2 我们的网络和商户资源-10【公司介绍、合作品牌、公司案例】PART3 本案的招商效劳内容-29【效劳框架、效劳期、各阶段效劳内容】PART4 合作方式-40【取费方式】2PART1 工程初步理解-3【根本情况、工程理解、问题总结、破局方向】3本案根本情况 项目基本信息 渭塘珍珠营销区域项目位置本项目地理位置有较明显主题、但人流不能支持项目体量。威联观点 总建近10万平米地上建筑面积体量较大、但营销对象较为单一，建议利用当地客源调整定位。威联观点镇区、商业街、珍珠城、娱乐配套项目配套本案人气在区域内尚佳，但同本案定位客源尚

2、有一定距离。威联观点711、83、84路公交车 交通配套停车及交通尚佳，周边有人气基础、但引入大市客户尚有难度。威联观点本案工程理解4优化产品定位，深化商业投资价值，嫁接品牌资源，并着力嫁接区域营销渠道，是本案营销力的重点。现房、根底配套完备及清晰的产权规划，开展中的特色产业资源成为本案投资力达成的一大重要支撑条件。本案体量较大、对应客户群体较少,区域仍处于初级开展阶段。但地理环境及人气储藏尚有潜力，当地特色产业形成商业气氛。工程主题定位客户较单一、并且尚不能形成规模，也没有能在大区域范围内有效推广，致使工程无法发挥主题。本案问题总结？53、如何嫁接原商圈定位的根底上，满足本案的营销需求？1、

3、本工程如何吸引区域消费者？2、工程规模较大，如何合理规划业态，达成营销平衡？本案问题总结？61、本工程如何吸引区域消费者？优化工程定位，在当地珠宝概念根底上，增加消费趋同性品牌。加强工程业态对当地人气的迎合与提升。增强工程的概念包装及推广，适当结合当地区域休闲产业同步开展。在商家引进中不断扩大中端品牌的招商范围，差异化当地商业品牌形象，以专业的业态组合和定价策略吸引商家入驻，扩大工程影响力。本案问题总结？7？工程规模较大，如何合理规划业态，达成营销平衡？建议考虑引入主力店品牌。有号召力的主力商家会对后期的招商和运营带来重要的作用。建议招商和销售并行的策略，以增强引入商家对工程的期待。主力店的比

4、例及楼层需要对整个工程进行功能调整，控制，同时在整个工程中进行回报测算到达合理的平衡。工程在选择确定引入主力店招商或团队招商的模式后，必须有相对应的主题定位。本案问题总结？83、如何嫁接原商圈定位的根底上，满足本案的营销需求？主力商家定位须明确，以市场特色主题打造工程亮点与在工程附近建成的大体量专业市场、传统街区，形成差异化格局、共享型客源。本工程定位是主题商业Shopping Mall，因此要在商户选择上精确定位，以特色商户、区分业态来吸引消费者。已有商业集中，体量大，已形成固定消费群，需要新兴商家和品牌才能刺激消费者的转移。考虑到区域的成长需要，可以考虑导入能吸引固定客流的主力商家依托建筑

5、和地理的优势，具备市场号召力的品牌将存在较大的生存空间。本案市场形象定位结合本案交通区位、周边配套、市场现状、未来规划以及本身条件，我们大胆提出工程的定位着力点为：主力店模式：中高端品牌折扣店 团队招商模式：品牌购物团队招商模式：品牌购物+区域效劳区域效劳9以特色产业资源嫁接品牌资源，引发区域规划的联动增值，在业态结构、运营时间的利用以及投资价值的增长上形成良性循环。同时跟周边的工程形成差异化竞争，利用当地人气增强区域效劳能力和特色品牌经营。10PART2 我们的网络和资源 我们是一家商业地产综合效劳商，为开发商全程提拱全案筹划、整合营销、招商运营一系列效劳。公司介绍：公司介绍：我们的核心优势

6、？公司介绍：公司介绍：浙江销售直营公司：江苏销售直营公司：杭州第一分公司 苏州分公司杭州第二分公司 温州分公司 绍兴分公司诸暨分公司浦江分公司义乌分公司永康分公司 招商筹划运营公司：上海公司 公司介绍：系统的营销效劳体系营销培训系统流程标准化体系执行标准化体系营销筹划系统阶段性市场调研价格策略入市时机、姿态调整广告策略主题创意效果监控媒体投放策略推广费用控制销售策略营销执行系统案场掌控坐销各地销售公司联动行销V客会客户数据开发我们的营销系统公司介绍：公司介绍：良好的品牌效应 与国内外一线知名品牌建立了良好的合作关系，如：世界500强，全球第二大的酒店品牌豪生国际酒店、亚洲第一大的购物中心菲律宾

7、SM集团、FOXTOWN品牌折扣店等。我公司在苏州成立了苏州威联豪森酒店管理公司，借势国际豪生酒店品牌系统，对代理的产权式酒店工程进行国际酒店管理和运营，对酒店式公寓推出保姆式的管家效劳理念，提升物业品质和增值价值。公司介绍：V客会俱乐部 威联V客会，是会员房产投资的平台，是经过多年的，多工程的房产投资建立的忠实客户，认可了威联所代理的工程价值。是威联重要的客户资源。其中，会员客户20000余人，VIP客户8000余人，钻石客户3000余人。公司介绍：我们效劳过的客户公司介绍：公司介绍：公司成立了威联豪森酒店管理公司，借势国际豪生酒店 品牌系统，对代理的产权式酒店工程进行国际酒店管理和 运营，

8、对酒店式公寓推出保姆式的管家效劳理念，提升物 业品质和增值价值。公司介绍：公司介绍：H&M百思买 C&A 俏江南 主力店对工程的整体招商起着至关重要的影响，以下为我们招商成功的主力店。第六空间 ZARA 麻辣诱惑 翠华餐厅 玩具反斗城 我们的网络和商户资源百货超市Lifestyle我司与各行业知名品牌经营商保持着良好的合作伙伴关系，在华东地区向其推荐各类优质商业物业。我们的网络和商户资源餐饮健与美寓教于乐我司与各行业知名品牌经营商保持着良好的合作伙伴关系，在华东地区向其推荐各类优质商业物业。我们的网络和商户资源国际品牌次主力店我司与各行业知名品牌经营商保持着良好的合作伙伴关系，在华东地区向其推

9、荐各类优质商业物业。我们的网络和商户资源休闲娱乐电子产品服务我司与各行业知名品牌经营商保持着良好的合作伙伴关系，在华东地区向其推荐各类优质商业物业。我们的网络和商户资源主要客户：上海南站地下商业空间地理位置：上海南站开展商：上海市市政府商业面积：总面积13万平方米 商业6.6万平方米工程定位：第四代SHOPPINGMALL 效劳类型：市场参谋、工程筹划、设计咨询、招商代理主要效劳成果p 工程定位：导入人文特色、增强概念性产品参与商业总体格局、业态分布、环境布置建议、经营模式和盈利模式、管理模式的建立、招商方案、工程包装、推广方案。上海成功工程案例主要客户：莲花国际商务广场 地理位置：上海闵行开

10、展商：上海碧恒实业 商业面积：总面积9.5万平方米工程定位：区域内首屈一指的高档商业、办公、休闲于一 体的大型综合工程。效劳类型：市场参谋、工程筹划、设计咨询、招商代理主要效劳成果p 商业业态定位，主力店招商引进 上海成功工程案例上海2021世博会世博轴商业工程工程定位：“世博轴是2021年上海世博园区效劳功能的总枢 纽，长1公里，宽88米，衔接了上海轨道交通7 号线、8号线、13号线和磁悬浮，是“世界门中 国窗。主要效劳成果p 参与世博轴会后商业开发的定位和整体筹划上海成功工程案例主要客户：华钜金海广场 地理位置：泰州人民政府旁核心区域开展商：上海华钜集团 商业面积：总面积4.5万平方米工程

11、定位：集美食、休闲、娱乐、购物为一体的中高档大 型都市型休闲广场。效劳类型：市场参谋、工程筹划、设计咨询、招商代理主要效劳成果p 进行整体及区块调查，进行前期定位分析，形成完整的筹划方案江苏成功工程案例主要客户：上海奥特莱斯品牌直销广场地理位置：青浦开展商：上海百联集团、九龙仓集团 商业面积：总面积11万平方米工程定位：以销售国际国内著名品牌折扣商品为主，集休 闲，餐饮和娱乐为一体的大型购物城。效劳类型：市场参谋、工程筹划、设计咨询、招商代理主要效劳成果p 参与主题商厦及C区的餐饮休闲板块招商约3万平方米的代理招商上海成功工程案例29PART3 本案的效劳内容 我们提供全面的商业效劳我们提供全

12、面的商业效劳30商业管理招商销售/代理效劳可行性研究商业概念市场定位设计优化主力商户参谋31威联上海公司非常荣幸应邀为渭塘商业工程提供全程参谋效劳建议书，我司将运用我司在上海市操作工程所积累的专业经验、整合全球商户资源以及扎实的本地商业市场研究的根底上，结合贵司的开发目标，为该工程整体开发取得最大化之收益，提供全面专业的商业效劳。经过与贵司的初步沟通，确定双方合作意向，我司可为贵司提供以下三个阶段的效劳内容：第一阶段：商业筹划参谋 该局部效劳的总体目标是通过对现有城市开展概况和规划、本地商业市场分析、消费者、商家及投资客群的调研和访谈，深入解析工程所处的社会、商业环境，寻找工程价值最大化的商业

13、开展空间。评估工程定位与商业主题，得出有关该工程的总体商业经营模式、整体市场定位等初步建议，提供具有市场可行性的产品定位、目标消费群、租户组合及租金售价预测等建议。并结合工程自身的特点协助业主形成建筑设计要点说明书为设计公司提供市场指导，从财务角度对租售回报进行测算，以期为贵司在工程开发中的相关决策提供数据参考，最大化工程商业开发价值，将工程开发成为具有品牌号召力的商业工程。同时通过第一阶段的参谋报告作为工程推广宣传营销的手段之一，达成商铺价值提升的目的。我们提供的效劳我们提供的效劳32一、市场调查分析政策面、财经面分析及对策消费品及商业产品销售动态分析竞品楼盘调查分析目标客户需求调查分析城市

14、相关产业及商业地产市场分析 商业工程SWOT分析投资合作咨询 二、产品规划参谋总体规划设计建议消费力市场分析 商业工程开展战略定位 案例专题研究 商业工程物业开展建议 商业工程开发策略研究 规划方案的市场评价 租售策略 商业工程财务评估 规划设计建议 商业工程营销战略与策略 销售策略 招商策略、主次力店建议 后期运营模式建议 Service Content工程筹划效劳内容33 第二阶段：代理及营销参谋阶段 通过市场定位结论配合最优化设计结论，分阶段分期将工程推向市场。制定不同阶段相应代理营销策略，为工程的投入市场做好准备，同期为工程商户招商做市场推广，为工程未来的销售做好市场铺垫。同时运用我司

15、多年的房地产操作经验为业主提供专业的参谋效劳，辅助业主完成租售控制、案场指导、广告设计及企划方面辅助工作，为工程整体入市做好充分准备。第三阶段：主力店代理阶段 主力店租售代理：通过了解零售商的需求，并结合本工程的定位及自身特点，确定工程四层之主力商户并在之后的阶段保持不断的接触与更为深入的了解；通过我司强大的零售商网络平台针对性地、点对点地与目标主力商户接洽，商谈技术及商务租赁条件，促使主力商户成功入驻本工程。我们提供的效劳我们提供的效劳34三、营销筹划 营销策略制定 商家定位优化及调整 招商策略及条件制定 招商实施及推广方案 协调并监控合作单位工作 招商组织框架及管理制度建议 招商人员测评

16、工程市场定位优化及调整 营销执行策略制定 营销实施及推广方案 工程入市营销执行方案 工程价格策略及价格方案四、活动筹划 总体活动策略 活动筹划 代言人活动方案 主题活动筹划 开盘仪式筹划 房展会及定点展会方案 SP促销活动方案 PR新闻公共关系方案 D.D.T直接行销建议 EV事件活动行销建议 活动推广费用估算 Service Content商业招商效劳内容35五、商业招商筹划 商业营销模式制定 商业招商策略制定 商业招商价格策略 招商优惠政策制定 商业推广策略 招商相关文本制定 招商运营规划 招商活动规划 开业筹备筹划六、招商执行p 招商人员培训p 主力店招商执行p 招商品牌筛选p 招商活动

17、执行p 招商政策调整p 招商客户动态管理p 品牌店装修监督p 品牌进驻督导p 开业活动执行p 市场商业情报收集p 客户管理归档Service Content商业招商效劳内容 商业项目阶段服务招商方案确定项目开业期2010年 11 月底合同签署2011年2月底2012年3月2011年8月2011年3月项目开发进程前期策划顾问2012年6月 年后为期三个月代理及营销参谋为期六个月独家租赁代理如有为期十二个月商铺正式租赁开始主力商户招租为期九个月全程效劳的不同阶段正式开业入场装修PS：本案采用团队招商或主力店招商所需时间根本相同本案前期效劳时间本案前期效劳时间我们提供的效劳我们提供的效劳37主力店租

18、售代理阶段通过了解零售商的需求，并结合本工程的定位及自身特点，确定目标主题零售商，并在之后的阶段保持不断的接触与更为深入的了解；通过本司当地、国内强大的零售商网络平台，针对性地、点对点地与目标零售商接洽，商谈技术及商务租赁条件，促使零售商成功入驻本工程。明确零售商名单拟定符合定位要求的招商策略与阶段性方案拟定租金方案并负责就市场趋势及其对租金水平的影响，以及适用于该物业之租约条款等提供最新资料及建议制定整体租赁策略及租赁调控策略协助贵司完成招商文件和招商说明资料的制作在与贵司充分商议后确定招商的时序安排在与贵司充分商议后确定招商各个环节的具体流程，及与招商相关的入户、报建、装修、开业等相关流程

19、结合市场情况和有关法律法规，协助贵司或贵司指定正式的法律文件负责带看商铺及说明，并在贵司授权范围内代表贵司商讨租金并努力提高租金负责开展及跟进租户，协调并落实租赁条件，协助签订租赁合同就租户组合、配套设施等方面提供咨询效劳拟定品牌招商，市场策略及进度，协助筹备相关活动就专业公司提出的内部装修方案及公共区域的装修方案等提出建议协助开展商及其管理公司审定租户提交的各类装修图纸及效果图，从与商场整体环境的协调及统一，兼顾租户个性特色的角度提供合理建议，并与租户协调解决38PART4 本案的合作方式 我们提供的效劳我们提供的效劳39鉴于本工程的特殊性以及我司对本工程全程参与的意愿，我司建议将第一与第二

20、阶段的工作打包进行第一阶段商业前期筹划参谋及第二阶段代理营销参谋预计工作时间为6-9个月)每月参谋费用为人民币5万元整，收取方式如下：以每月人民币5万元整为参谋费用，自本阶段效劳开始之日起，每个月收取一次，于每个月开始之七7天内支付。贵司亦可选择仅提供第一阶段效劳预计工作时间为3个月，我司取费建议为人民币18万元整。如最终我司与贵司达成工程整体独家租售代理合作协议，那么此项费用可在最终代理费用中抵扣，具体抵扣方式双方另行约定我们提供的效劳我们提供的效劳40第三阶段商业主力店招商代理效劳预计工作时间为6-9个月代理佣金：1.5个月的月租金或人民币150元每平方米建筑面积两者取高双方签订租赁意向书后七个工作日内，支付一半代理佣金，双方签订正式合作合同后七个工作日内，支付剩余局部代理佣金。威联房地产营销 THANKS!因为专注、因为专注、所以专业！所以专业！