2023年房地产经纪

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1、第一章 经纪与经纪人概述第一节 经纪一、经纪：市场经济条件下，为促成他人交易而从事的居间、行纪、代理及咨询的有偿服务活动。居间：经纪人为交易双方提供信息及条件，撮合双方交易成功的商业行为。代理：经纪人在受委托权限内，以被代理人名义与第三者进行交易，并由被代理人直接承担相应的法律责任的商业行为。行纪：经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。二、经纪活动的特点：活动的广泛性活动内容的服务性活动目的的报酬性活动的隐蔽性和非连续性活动责任的明确性三、经纪收入是经纪人唯一合法收入区别：佣金回扣 佣金（经纪收入）信息费四、经纪人：指为买卖双方牵线搭桥，从中赚取佣

2、金，起一种中介作用的中间商人。作用：传播经济信息加速商品流通有利于资源合理配置有助于市场规范完善促进社会经济发展第二节 我国经纪人的产生和发展一、我国经纪人的起源：西汉时期:驵侩 唐代:牙行 明清:公行 鸦片战争:买办 民国时期 新中国 改革开放 1995年颁布经纪人管理办法第二章 房地产与房地产经纪第一节 房地产的特征一、房地产的涵义是房产和地产的统称。是指土地和土地以上的永久性建筑物，以及由其所衍生的权利。是房屋与土地在经济方面的商品体现。地产与房产的区别：1、地产可单独存在，房产不能2、房产是最终产品3、房产有折旧，地产没有4、价格制定的方法不同。地产价格主要取决于级差地租，房产价格取决

3、于建筑成本和地价。二、房地产的特征1、从物理特征看：相对不可分割不可移动耐久性异质性供给的有限性价值的高大性用途的多样性价值变化的相互影响性2、从经济特征看：商品属性既是生产资料，又是消费资料既是固定资产，以是流动资产保值增值可开发改造三、房地产的种类:农田森林住宅商业房地产工业房地产开发基地第二节 房地产行业的组成（第三产业）部门分支机构中介经纪代理估价咨询投资股权投资抵押贷款投资承租投资融资投资运营土地运营房产运营贷款运营承租运营建设开发承包分包建筑政府服务征税规划国有房地产运营产权界定与维护第三节 房地产中介服务的特点一、房地产中介服务的含义v 狭义的：是房地产咨询、房地产价格评估、房地

4、产经纪等活动的总称。v 广义的：覆盖了各个环节，如下表房地产经济运行各环节房地产中介业提供的服务生产过程投资决策1.充当投资顾问，提供可行性研究、项目策划等。2、为各方提供信息，协助寻求投资合作者土地开发1.为各方提供信息，促使土地供需双方达成交易2.进行土地价格评估3.代办各有关事务房屋建设1.为各方提供信息，协助选择承建商，促使承包合同的签订2.代办工程招标投标事项流通过程房屋交易1.代理房屋买卖、租赁、抵押 2.承担销售策划、广告推介工作 3.进行房屋价格评估4.代办各种有关事务消费过程房屋交付使用1.代理物业管理2.充当房屋互换双方的中间介绍人二、 房地产中介服务特点：投资小、风险小专

5、业性强、技术性强独立性与附属性并存第四节 房地产经纪的概念一、房地产经纪：是指受委托人委托，为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。 二、房地产经纪活动的主要内容：从事现房交易活动，为买者代买或为卖者代卖，交易成功，获得一定佣金。从事期房交易，代买者买进或代卖者卖出，交易成功，按比例提取佣金从事地产交易，为用地者找到地源从事房地产抵押业务，为产权人申请抵押贷款，办好有关手续从事房屋租赁代理从事有关房地产的合资、合作或联营的项目交易活动从事有关房地产的广告策划、过户纳税、产权调换、售后服务等代理活动三、房地产经纪存在的必要性：房地产市场机制的要求房地产商品的特殊性要求四、房地产经纪的作用

6、：有助于打通和拓宽房地产流通渠道有助于为房地产市场提供信息、反馈信息有助于缩小房地产市场时空差距，加速成交率，减少交易成本第三章 房地产经纪人概述第一节 我国房地产经纪人的历史沿革元朝 ：房牙鸦片战争后：二房东民国后：白蚂蚁、房纤解放初期：规范、取缔二房东改革开放前：消失状态改革开放后：快速发展。截至2006年底，共有147万人次参加全国房地产经纪人执业资格考试，近3万人取得执业资格，1.6万多人注册执业。房地产经纪行业从业人员超过百万人 第二节 房地产经纪人的概念、特点及类型一、房地产经纪人的概念房地产经纪人指在房地产经济活动的各个环节中，收集、加工、提供房地产信息，沟通买卖双方，并受客户委

7、托从事房地产居间、行纪或代理业务，以收取佣金为目的的公民、法人和其他经济组织。二、法律特征：双方为平等自愿关系存在第三方主体经纪人不直接参加投资和经营经纪人提供专业劳务三、一般特点：专业基础知识扎实法律素质较高政策意识比较强金融知识突出四、房地产经纪人的类型按活动形式：居间房地产经纪人；行纪房地产经纪人；代理房地产经纪人按业务性质和获酬方式：佣金房地产经纪；差价房地产经纪；两美元房地产经纪人按组织形：个人房地产经纪；法人房地产经纪第三节 房地产经纪人的权利与义务一、房地产经纪人的权利：依法开展经纪业务活动权利请求和获得报酬权利请求支付成本费用权利双方约定的其他权利二、 房地产经纪人的义务：合法

8、经营的义务诚实介绍的义务尽忠职守的义务公平中介的义务接受管理监督并依法纳税的义务三、房地产经纪人的报酬两种形式：1、佣金 费率 我国目前为0.53左右(买卖) 2、差价 需要职业道德和相关约束第四节 房地产市场与经纪人一、房地产市场涵义及特征涵义:房地产市场是指房地产的交换关系，是房地产流通、买卖、租赁、交换等全部过程的总和。特征：缺乏信息、商品异质性、交易双方不能完全自由出入、房地产的出售者或出租者可能具有垄断地位二、房地产市场结构一级市场：地产市场 二级市场：开发企业与使用者交易 三级市场：房地产使用者之间交易第四章 房地产咨询第一节 房地产咨询概述一、房地产咨询：指为房地产活动当事人提供

9、法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。 服务对象：开发商；普通置业者二、 房地产咨询的作用：为投资者创造更大的收益使得房地产投资决策科学化、专业化使得房地产业的分工更为合理三、房地产咨询业务的要求四、房地产咨询业务的主要类型1、法律咨询：为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，但还有一些是法律法规以外的问题，如项目对周边居住环境的影响（施工噪音、阳光遮盖等），土地代征、对外关系以及国内经济发展、西部开发等对房地产开发的影响，甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制等，都必须以法律法规为准绳，合理避规各种可能的风险，而这些房地产开发商并不完全

10、知晓法律咨询内容:为委托人提供解决房地产纠纷处理的法律依据。兼有律师资格的可受聘担任各类房地产企业的法律顾问。为委托人化解可能因法庭判决带来的风险为维护委托人的正当利益提供法律依据。为委托人组织诉讼文件资料，通过法庭来保护委托人的合法权益。2、房地产企业管理咨询内容：企业发展战略方案的编制企业主要计划和决算的编制及运转情况分析3、房地产企业经营咨询内容：开发项目的前期策划和可行性研究为开发项目作市场调查和分析为开发项目作营销策划、拟订营销策略为企业编制土地使用、工程建设、物业管理等招标或投标的标书为企业编制项目预算、计划及结算报告和分析等4、房地产服务咨询：居民置业投资、物业管理、物业出租、业

11、主维权房地产开发公司和物业管理公司的组建、开发环节的各种证书的申报五、房地产咨询的服务方式：直答式服务网络式服务项目式服务（提问式、菜单式）某房地产咨询公司服务项目战略规划：企业发展战略规划 、企业商业模式定位、企业竞争和职能战略、区域开发战略管理提升 ：企业法人治理结构设计、企业总部与项目公司管控体系优化、组织结构设计和业务流程优化、管理制度体系优化人力资源管理 ：人力资源战略、人力资源规划、 岗位价值评估、薪酬体系以及绩效管理体系设计、 职业发展规划、培训体系建设、企业文化体系建设资本运作 ：企业融资战略模式选择、引进战略投资者及上市融资方案制定、企业战略并购项目运作 ：项目管理体系的优化

12、、项目投资分析与发展策略、项目定位及产品和营销策划四、我国房地产咨询业现状 前途很光明, 道路很曲折：目前，中国房地产咨询业还处于萌芽状态。在许多地方，尽管存在大量房地产咨询活动，但通常是依附于其他业务的，还不是一个独立而纯粹的服务门类。 目前，提供房地产咨询业务的机构主要有以下几种：一种是“半官方机构”。上海有一些机构，比如上海房产经济学会以及社科院和大学的房地产研究中心，一直致力于房地产研究，在学术上颇有造诣，经常承接一些纵向课题，为政府管理部门提供决策咨询。他们为企业做咨询，具有信息获取以及与官方关系的优势。第二种是国内房地产咨询企业。这类企业的公司名称为房地产咨询和策划的非常多，但从事

13、的业务和房地产中介代理企业相差无几：都不做咨询而做开发商楼盘的中介代理，或兼做房产广告。第三种主要是我国香港、台湾地区及新加坡等海外地区的企业。他们在中国内地开展的房地产咨询业务也很弱，主要是向进入上海的香港、台湾等地的企业提供咨询。而且这些机构的收费标准相对较高，只能为市场上少数高端客户提供服务，并不能满足广大中小投资者的咨询需求。 问题:1、社会咨询意识落后，客户群体尚未形成 2、规模小、专业化不足。 3、系统化、正规化不够4、咨询数据库的建设缺乏、官方信息披露渠道不畅 第二节 房地产法律咨询一、房地产法的概念：广义指调整公民之间、法人之间、公民与法人及国家之间在房地产权属、开发建设、交易

14、管理等与房地产相关的各种社会关系的法律规范的总称。二、房地产法基本原则：国有土地有偿、有期限使用的原则经济、社会和环境效益相统一的原则保护房地产权利人合法权益的原则三、房地产法律关系1、房地产法律关系概念：指房地产关系经过房地产法律规范调整而形成的权利义务关系2、房地产法律关系要素:主体:16种内容:各方主体的权利和义务客体:物、行为、智力成果3、房地产法律关系的分类及区别：房地产行政法律关系行政管理部门与被管理人房地产民事法律关系平等民事主体之间双重性质的房地产法律关系四、我国房地产法制建设：三部法律：城市房地产管理法、土地管理法、城市规划法行政法规：由国务院颁布部门规章：以建设部部长令颁布

15、规范性文件、技术规范第三节 房地产投资咨询一、房地产投资及其形式1、房地产直接投资：房地产开发投资、房地产置业投资2、房地产间接投资：购买住房抵押贷款证券购买房地产投资企业的债券、股票投资房地产投资信托基金二、房地产投资过程与方式1、房地产投资过程：开发阶段的投资经营阶段的投资再开发阶段的投资2、房地产投资方式：独资开发投资合资开发投资合作开发投资三、房地产开发投资咨询 “建什么”、“怎么建”、“卖给谁” 1、房地产区位的选择：住宅项目的区位选择商业项目的区位选择工业项目的区位选择房地产区位是某一固定地理位置、商服业繁华程度、工业集聚程度、交通便利程度等因素的综合体现。2、房地产开发项目的可行

16、性研究v 开发项目是否可行的标准：法律上允许，技术上可行，财务上盈利，环境上保持。第四节 房地产融资咨询一、自营性房地产贷款：房地产开发贷款：四证，中长期23年个人住房贷款：最高30年二、政策性住房贷款：住房公积金第五节 房地产纠纷及处理咨询一、房地产纠纷：关系人在房地产运营过程中发生的权利或义务的争执。实质上是一种民事纠纷。二、房地产纠纷主要形式：1、产权归属及界址纠纷2、租赁活动中的权利和义务纠纷3、商品房买卖中出现的纠纷4、落实住房政策中的纠纷5、房地产中介服务活动中发生的纠纷6、其它纠纷三、房地产纠纷的处理：和解、调解、仲裁、诉讼第六节 房地产市场调查一、房地产市场环境调查：1 、政治

17、法律环境：包括国家政策法律法规的健全、完善程度；国家政局的稳定程度等2 、经济环境调查：国家经济发展趋势3 、社会文化环境调查4 、社区环境调查二、 房地产市场需求调查：1 、房地产消费者调查2 、房地产消费动机调查：购买意向、影响购买因素3 、房地产消费行为调查：数量、种类、设计、价格、质量、位置、信赖程度、购买行为的决策者三、房地产市场供给调查：供给总量、供给结构、市场占有率等四、房地产市场营销活动调查单体楼盘调查：产品分析、价格组合、广告策略、销售执行第五章 房地产居间居间指示居间：仅为委托人提供订约机会；媒介居间：为委托人订约撮合不直接参与交易双方当事人的谈判、商洽活动，也不在交易中双

18、方当事人的权利义务问题上表示居间人的意思 第一节 房地产居间概述一、房地产居间含义指房地产经纪人作为中介人为委托方报告房地产成交机会或撮合委托方与他方成交，委托方给付一定报酬的商业服务活动。二、房地产居间的特点：1、房地产居间人必须“一手托两家”2、房地产居间人只以自己的名义进行活动3、房地产居间业务内容广泛4、介入房地产交易活动程度较浅5、房地产居间业务专业性强6、是一种有偿的商业服务行为三、房地产居间的类型1、房地产租赁居间业务2、房地产转让居间业务：房地产委托出售房地产委托购买四、房地产居间的原则：1、热忱服务2、恪守合同3、合理佣金4、公正公平5、自律自重第二节 房地产居间业务操作一、

19、 房地产居间业务操作程序：获取和整理信息：房地产信息具有时效性、地域性、扩散性寻找客户撮合成交，提取佣金以房地产租赁居间业务操作流程为例：(金丰易居)二、房地产居间工作要点：1、运用政策要准确2、承接业务要量力3、产权关系要明确4、合同理解要一致5、履行合约要守信6、信息传递要迅速7、“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋都有不能买卖过户使用权：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。为房管局或单位所有，与使用权房主是长期租赁关系，产权单位不能随便收回，即使收回也会对使用权人进行补偿。在遇到房屋拆迁时，使用权的房屋在变成产权房后，能获得补偿款

20、。使用权房房主的亲属，与其居住满2年以上，可办理继承手续。 乡产权：是指购买在农民集体土地上建设的房屋，由享有该土地所有权的乡镇 合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书。从法律上说，乡产权房不是商品房，是不能买卖的，这类房屋所谓的“产权证”是不具有商品房产权证的法律效力的。 小产权：产权本无大小之分，小产权的解释目前说法不一。其中有一种解释，指的也是乡产权的房屋。 第三节 房地产居间合同一、房地产居间合同：指当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，为他方提供订立合同的机会或者充当为订约媒介服务，委托人给付报酬的合同。二、房地产居间合同的主要条款：1、委托人甲（出售、

21、出租方）、居间方、委托人乙（买入、承租方）三者的姓名名称住所。2、居间房地产的坐落情况。3、委托事项。4、佣金标准、数额、收取方式、退赔等条款。5、合同在履行中的变更及处理。6、违约责任。7、争议解决的处理方法。8、其他补充条款。三、房地产居间合同当事人的权利和义务1、房地产居间人的权利和义务：获得报酬的权利取得居间活动费用的权利报告的义务赔偿损失的义务2、委托人的权利和义务第五章 房地产拍卖第一节 房地产拍卖概述一、拍卖的概念和分类概念：拍卖是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权转让给最高应价者的买卖方式。分类：法定拍卖 意定拍卖 强制拍卖 任意拍卖 动产拍卖 不动产拍卖合并拍卖 分别拍卖

22、 有底价拍卖 无底价拍卖 增价拍卖 减价拍卖二、房地产拍卖的概念和特征1、概念：房地产拍卖人通过公开叫价的方式，将拍卖的房地产卖给出价最高的购买者的一种交易行为。2、特征：1、是一种行纪行为2、是一种公开的竟卖活动3、是以竞争方式订立合同转让房地产的一种特殊方式4、房地产拍卖的标地物是房屋的所有权和土 地使用权三、基本原则：1、合法原则2、价高者得胜的原则3、遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则第二节 房地产拍卖操作一、房地产拍卖当事人1、拍卖人和拍卖师2、委托人3、竞买人4、买受人二、房地产拍卖程序：1、拍卖委托2、拍卖公告3、拍卖的实施三、我国房地产拍卖业的发展第七章 房地产转让代理第一节

23、 房地产代理概述一、形式：1、一般代理2、总代理3、独家代理4、差额佣金代理5、选择性代理6、风险包销代理二、种类：1、房地产转让代理2、房地产租赁代理3、房地产抵押代理4、房地产产权登记代理5、房地产营销代理三、操作程序：1.确定委托代理关系2.进行市场销售的可行性论证3.制订促销计划4.与客户接洽、谈判、签约5.代理费的取得四、房地产代理业务中的委托合同第二节 房地产转让一般规定一、房地产转让：房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式包括：1、以房地产作价入股与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的。2、一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，

24、合资、合作开发经营房地产，而使房3、地产权属发生变更的。4、因企业被收购、兼并或合并，权属转移。5、以房地产抵债。6、法律、法规规定的其他情形。二、房地产转让的分类：有偿转让、无偿转让三、房地产转让的条件：1.属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。2.司法机关和行政机关依法裁定、查封的房地产,不得在限制权利期间转让3.依法收回土地使用权的，不得再转让4.共有房地产，需经共有人书面同意，方能转让。5.权属有争议的，不得转让6.未依法登记领取权属证书的，不得转让四、房地产转让的程序：1.当事人签订书面转让合同2.在30日内向房地产管理部

25、门提出申请，并申报成交价格3.审查，核实价格，根据需要可现场勘查和评估。4.缴纳有关税费5.办理过户手续（15个工作日内完成）6.领取房地产权属证书第三节 商品房销售代理一、商品房销售代理的含义二、商品房销售代理业务操作1.商品房预售条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。持有建设工程规划许可证。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。取得预售许可证2.商品房预售款收取和监管3.预售商品房建筑设计变更 4.预售商品房建筑面积增减 面积误差比绝对值在3以内（含 3）的，据实结算房价款； 面积误差比绝对值超出3时，买受人

26、有权退房。v 乙方不退房的，实测面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的，房屋差价由乙方补足；超出3%部分的房屋差价由甲方承担，产权归乙方。实测面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)的，房屋差价由甲方据实返还乙方；超出3%部分的房屋差价由甲方双倍返还乙方。 v 面积误差比 = （实测面积 - 约定面积）约定面积 100% 新建住宅交付使用问题：取得住宅交付使用许可证提供住宅质量保证书和住宅使用说明书保修期限不得少于两年第四节 房屋置换代理 房屋置换在通俗含义上包括一般人们常讲的“差价换房”、“差价调房”等房屋流通形式，是不同房屋间差价交换或等价交换的房屋交易形式

27、。房屋置换服务的实质是买和卖的双向服务，一次房屋置换交易，包含了两个步骤的交易概念，即首先卖掉住房，再买进一套住房。 房屋置换流程图第八章 房地产租赁代理第一节 房地产租赁概述一、房屋租赁指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。二、房屋租赁的特点：1、只转移暂时使用权，不转移所有权2、分期收回房屋价值和利息三、房屋租赁按所有权性质划分：公有房屋租赁（直管公房、自管公房）；私有房屋租赁四、房屋租赁的条件下列房屋不得出租：1.未依法取得房屋所有权证书的2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的3.共有房屋未取得共有人同意的4.权

28、属有争议的5.属于违章建筑的6.不符合安全标准的7.已抵押，未经抵押权人同意的8.不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的9.有关法律、法规规定禁止出租的其他情形五、房屋租赁的相关政策规定：1、出租人需持有房屋所有权证，承租人需持有身份证明2、承租人在租赁期内死亡，其共同居住人可继承原租赁关系3、共有房屋出租，同等条件下，其他共有人有优先承租权4、租赁期间，房屋所有人转让房屋时，原租赁协议继续履行六、房屋租赁合同内容：1.当事人姓名或者名称及住所2.房屋的坐落、面积、装修及设施状况3.租赁用途4.租赁期限5.租金及交付方式6.房屋修缮责任7.转租的约定：是房主特别授权下的房屋经营行为8.变更

29、和解除合同的条件9.违约责任10.当事人约定的其他条款七、房屋租赁登记备案作用：1.防止非法出租房屋，减少纠纷，促进社会稳定2.有效防止国家税费流失程序：1.申请 签订租赁合同后30日内提出2.审查3.核发房屋租赁证八、房屋租金：1.成本租金：折旧费维修费管理费融资利息税金2.商品租金：成本租金保险费地租利润3.市场租金：在商品租金基础上，考虑供求关系形成第二节 房屋租赁代理一、分类：1.现房租赁代理2.在商品房预租代理3.商品房先租后售代理4.商品房售后包租代理二、房屋租赁全程代理 “房屋银行第九章 房地产抵押与担保代理第一节 房地产抵押概述一、房地产抵押的概念与特征概念：抵押人以其合法的房

30、地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。 特征： 1.是从属于主债权的担保物权2.抵押人的主体须合格，房地产须合法3.抵押人不转移对房地产的占有方式4.债务人到期不清偿债务时，抵押权人有权依法行使抵押权，变现受偿5. 也是一种融资手段二、房地产抵押的种类从不动产的形态来区分：1.预购商品房贷款抵押按揭2.在建工程抵押3.现有产权房抵押贷款4.以出让方式取得国有土地使用权的贷款抵押n 商品房销售 中的抵押贷款：1 、公积金贷款：2007.3.18后 4.32% 4.77%2 、商业贷款：2007.3.18后下限5.74% 6.04%，上限6.75% 7.11%3 、组合贷款还款

31、方法：1.等额本息还款2.等额本金还款三、房地产抵押的一般规定第二节 房地产抵押合同与抵押登记二、 房地产抵押合同：借款合同为主合同，抵押合同为从合同二、房地产抵押登记：在抵押合同签订后30日内，进行抵押登记未办理抵押登记的，抵押权人不能对抗第三人，对抵押物不具有优先受偿权三、抵押的效力：抵押后的房地产转让时应当告知抵押权人和受让人维护抵押房地产的安全完好。四、抵押房地产的处分：处分方式：拍卖、折价、变卖处分所得分配抵押权优先于一般债权同一房地产设定两个抵押权的，以抵押登记的先后顺序受偿“个人住房循环授信”，是指居民以其所购住房作为最高额度抵押，向银行申请一个循环授信额度。在不超过授信期限和可

32、用额度范围内，居民可以向银行多次申请个人贷款。 第三节 住房置业担保住房置业担保公司在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。第四节 房地产抵押贷款业务操作第十章 房地产权属登记代理第一节 房地产产权概述一、房地产产权的概念和特征概念：指房地产权利人以房地产为标的物，对其直接进行支配，并享受其利益的排他性权利。二、房地产产权的种类1.房地产所有权:房地产所有人在法律规定的范围内独占性地支配其所有财产的权利。2.房地产占有权3.房地产用益权分为：房地产使用权房地产开发经营权地上权地役权房地产典权4.房地产处分权：房地产

33、出售权房地产租赁权房地产继承权房地产赠与权房地产抵押权三、房地产产权的取得、消灭、共有第二节 房地产权属登记一、房地产权属登记制度概述概念：房地产权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。类型：1.契据登记制自愿原则 2.产权登记制二、我国的房地产产权登记制度：1.房地产登记由不同登记机关分别登记2.房地产权属登记为房地产权利动态登记3.房地产权属登记采取实质性审查4.房地产权属登记具有公信力5.房地产权属登记实行强制登记制度6.颁发权利证书三、房地产权属登记的种类：1.总登记2.土地使用权初始登记

34、3.房屋所有权初始登记4.转移登记5.变更登记6.他项权利登记：抵押、典当7.注销登记8.房地产文件登记备案四、房地产登记程序：1.受理登记申请 2.权属审核：初审、复审、审批 3.公告 4.核准登记、颁发房屋权属证书：缮证、通知领证、缴付税费、发 证第十一章 房地产经纪业管理第一节 房地产经纪人的基本素质一、职业道德：1、诚实信用2、遵纪守法3、爱岗敬业4、规范服务5、团结协作第二节 房地产经纪人的素质要求一、道德修养：要知法、懂法、守法、用法要诚信、树立良好形象视客户为上帝、以诚生金、靠信添财、不徇私情处处为客户着想具有现代市场营销观念二、房地产经纪人的职业准则三、房地产经纪人的知识结构v

35、 基本经济理论：宏、微观经济学、民法、经济合同法、税法等v 专业知识：房地产市场及营销、房地产估价、心理学、计算机二、 基本技能：一般能力；处理房地产经纪业务的能力；心理素质；信息意识三、 其他素质要求第三节 房地产经纪行业自律房地产经纪人协会是由房地产经纪人组成的，对自身进行自我监督、自我管理和自我约束的社会团体法人。第四节 房地产经纪行业政府管理二、 政府监督管理机关：工商局、房管局二、房地产经纪人资格认证管理全国房地产经纪人执业资格认定：房地产基本制度与政策；房地产经纪实务；房地产经纪相关知识；房地产经纪概论三、设立房地产经纪机构的条件：1.具有自已的名称和组织机构2.有固定的业务场所3

36、.有必要的财产和经费4.有与其经营规模相适应的一定数量的专职人员，其中取得经纪资格证书的不得少于规定数量5.法律、法规规定的其他条件四、申请设立房地产经纪机构的程序：1.向所在地区房管局申请核定房地产经纪机构成立的条件2.向工商局申办名称核准手续3.向会计师事务所办理验资证明4.向工商局申办营业执照5.向地税局办理税务登记6.向物价局申办收费许可证五、房地产经纪人的从业资格管理v 年检制度：由房管部门执行，内容包括业务实绩、市场信誉、财务状况第十二章 海外房地产经纪业制度n 以美国房地产经纪人制度为例第一节 美国房地产经纪人的管理一、经纪人组织：全国房地产师协会房地产师（有执照的经纪人）全国房地产经纪人协会房地产士（有执照的销售人员）二、资质管理：采用执照制，由房地产委员会执行三、过户公司的介入四、设立房地产复原基金五、信息管理：1.经纪人信息2.广告信息六、收费标准第二节 美国房地产经纪人运作程序：1、洽谈委托2、广告宣传3、检查房屋4、查阅资料5、评估房价6、签订合同7、产权转移