企划方案--池州市城市商业网点规划（DOC 58页）

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1、池州市城市商业网点规划（2006-2020年）说 明上 篇：背景分析篇一、规划编制背景（一）两部委的要求2004年初，国家商务部、建设部下发关于做好地级城市商业网点规划工作的通知，要求各地商务和城乡规划部门制订完成新一轮的商业网点规划，并按法定程序上报市政府批准、发布施行。2004年4月，国家商务部为了加强对城市商业网点规划制订工作的指导，使商业网点规划的编制工作逐步规范化和标准化，制订与印发了城市商业网点规划编制规范。从上述通知与编制规范来看，新一轮的网点规划应重点做好三个方面的内容，即：网点发展规模预测、空间结构布局、业态结构布局。（二）城市的发展要求“十一五”将是池州市高速发展的五年，池

2、州经济技术开发区的快速发展，完善的对外立体交通网络即将形成。贯穿池州、东接上海、西连武汉的沿江高速公路和北连合肥、南通杭州的合黄高速公路即将通车，东接上海、西达重庆的沿江铁路大动脉-铜九铁路安徽段也在建设之中，连接安庆与池州的安庆长江大桥已于2004年底建成通车，加之正在筹建的九华山旅游机场，这些都将使池州市的发展优势和潜力得到巨大的体现。除了城市发展的内在要求，随着CEPA的实施和WTO保护期限的临近，国内外竞争愈加激烈，第三产业发展面临的形势愈加严峻。新时代、新形势对池州市商贸流通业的发展提出了新的要求，迫切需要对商业网点的布局和发展作出前瞻性的规划。为此，编制本轮池州市城市商业网点规划（

3、20062020年）势在必行。二、池州市域概况（一）地理位置池州市位于中国安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，也是安徽省两山一湖（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。（二）历史沿革池州市有两千多年的建县史。唐代以来多为州、军、路、府治之地（府治称池州）。公元前109年设石城县，三国名将黄盖曾任石城长。公元599年易名为秋浦县。公元926年，梁昭明太子萧统在城西编纂昭明文选期间，食贵口鳜鱼，盛赞“水好鱼美”，封为“贵池”，遂改秋浦县为贵池县。1949年4月县境解放后，贵池县属皖南区池州专区。1952年1月30日，属安徽省安庆专区。19

4、65年7月，属安徽省池州专区。1980年元月再次属安徽省安庆地区。1988年8月国务院批准安徽省调整安庆地区行政区划，复置池州地区，同时改贵池市，属池州地区，其辖境不变。1994年6月，经国务院批准为对外开放城市。同年被评为全省宏观经济效益“十佳”县市之一，并荣获全国双拥模范城称号。2001年地改市，池州地区改为池州市，同时改贵池市为贵池区，属池州市。（三）人口、面积池州市现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，总面积8272平方公里，总人口156.3万，其中，2005年主城区城市现状人口约18.4万人，主城区建成区面积达19.6平方公里。（四）历史文化池州文化积淀深厚。自唐武德四年

5、（公元621年）设立州府建制以来，池州已有1380多年历史，其间人文荟萃，佳话频传。唐代大诗人李白曾经三上九华、五游秋浦，写下了数十首赞美池州山水的不朽诗篇；晚唐诗人杜牧在任池州刺史时写下的清明诗，被后人称作千古绝唱，也使池州杏花村名播青史、蜚声中外；此外，还有陶渊明、白居易、苏轼、王安石、包拯、文天祥、岳飞、朱熹、陆游、李清照等许多文人雅士也曾徜徉在池州山水之间，留下了数千首脍炙人口的诗作，被称作千载诗人地。以佛教文化为特色的九华山，千百年来，古刹林立，飞阁流丹，香烟缭绕，修持佛法，享有莲花佛国之称。始于母系社会的贵池傩戏被誉为戏剧活化石。（五）自然资源池州市自然山水资源丰富，风光秀丽，同时

6、人文景观众多，城市北临长江，四周群山环绕，环境清幽。平天湖与齐山交相辉映，优美宜人。池州市位于长江旅游带，又是华东地区“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）和皖南水道旅游开发的重点地区，有较好的区位条件。相较周边的芜湖市、安庆市、铜陵市、马鞍山市，池州市具有更加丰富的旅游资源。 保护好这片自然景观基质，并充分展示其自然形态的魅力，是体现池州城市自然景观特色的重要主题。将池州市建设成为一个保持鲜明的自然山水特色的园林城市，是当前城市保护和未来发展的双重需要。全市气候温暖湿润，江河水系发达，森林覆盖率高达56%。生态建设已创下四块国家级品牌：全国第一个国家生态经济示范区、实施中国21世纪议程地方试点

7、区、联合国开发计划署可持续发展能力建设试点地区、中美联合社区可持续发展试点城市。池州资源丰富、物产众多。这里自古就是江南“鱼米之乡”，水域广阔，沃野千里。南朝梁昭明太子萧统食秋浦河鱼，称赞水好鱼美，遂封秋浦为贵（鳜）池。鳜鱼、青虾、螃蟹、淡水珍珠等特种水产养殖如今在池州渐成气候。池州盛产水稻、棉花、油料、竹木、茶叶、蚕茧等农副产品，是国家重要的商品棉、优质棉、出口茶叶、蚕丝绸和速生丰产林基地。野生动植物资源种类繁多，仅中药材就有1300多种。探明具有一定储量的矿藏有40余种，其中铅、锌、锑、锰等有色金属矿藏的储量居安徽省首位，金银储量可观，优质方解石、白云石、石英砂等非金属矿藏尤为丰富。（六）

8、社会经济近年来，池州市通过大力实施开放型经济带动战略，加速调整产业结构，地方经济得到了快速健康发展。2006年，市委、市政府在宏观调控中把握机遇，在把握机遇中加快发展，全市经济在上年较高的平台上再创新高，呈现出运行稳、质量高、增长快的发展态势。不仅实现了年初确定的奋斗目标，而且创下了近十年来最好成绩，谱写了新的篇章，为全面建设小康社会奠定了新的基础。1、经济高速增长，稳定性进一步增强2005年，全市生产总值突破100亿元大关，达到110.18亿元，比上年增长13.3%，增幅为1997年来最高水平。与此同时，经济增长的稳定性得到进一步加强。从经济运行周期分析，“十五”时期累计实现生产总值400多

9、亿元，年均递增达到10.5%，高于“九五”时期年平均增长7%的3.5个百分点，比“九五”时期累计实现生产总值增加了130多亿元。按常住人口计算，人均生产总值由2000年的4832元，提高到2005年的7062.0元，年平均增长9.5%，以现行汇率折算，人均生产总值已接近1000美元。这种经济运行态势表明，在宏观调控政策下，池州经济在平稳中实现了微调，有效地避免了经济增长的大起大落，经济增长的稳定性增强，持续增长的周期得以进一步延续。2、三次产业发展良好，协调性进一步改善国民经济快速增长，经济结构不断优化。全市生产总值达到110.18亿元，增长13.3%，增幅比去年同期高0.1个百分点，比年初确

10、定的预期目标高1.5个百分点，比全省平均水平高1.5个百分点，创“十五”以来最好水平。第一产业实现增加值25.63亿元，增长3.6%；第二产业实现增加值40.63亿元，增长20.6%；第三产业实现增加值43.92亿元，增长12.3%。经济结构不断优化。全市三次产业结构的比重调整为23.236.939.9，一产下降1.5个百分点，二产上升2.3个百分点。3、“三驾马车”并驾齐驱，投资需求主导作用进一步加大2005年，投资、消费、出口“三驾马车”均有不俗的表现。固定资产投资高速增长。2005年全市完成全社会固定资产投资75.6亿元，比上年增长34.5%。建市以来，全市加大了固定资产投资的力度，五年

11、间累计完成全社会固定资产投资217亿元，比1988-2000年12年完成的投资额还要多110亿元, 消费品市场繁荣活跃。2005年，全市社会消费品零售总额达到39.72亿元，比上年增长13.1%，“十五”期间平均每年递增9.7%。其中，2005年城镇消费品零售额24.13亿元，比上年增长14.0%，占全市的60.75%；农村消费品零售额15.59亿元，增长11.8%，占全市的39.25%。分行业看，批发零售贸易业零售额33.06亿元，比上年增长12.7%，占全市总额的83.2%，其中：限额以上批发零售贸易业零售额2.59亿元，比上年增长18.7%；餐饮业零售额5.17亿元，比上年增长18.7%

12、。对外贸易增长强劲。2005年池州市以加大开发开放为契机，以利用外资为龙头，全年进出口总额10065万美元，比上年增长51.4%，。4、三大收入显著提高，经济运行的质量进一步提升城乡居民生活水平继续改善。2005年，池州市在岗职工年平均工资14023元/人，比上年增长16.8%，“十五”期间平均每年递增16.6%；城镇居民人均可支配收入7882元，上年增长13.0%；农民年人均纯收入2940元，比上年增长11.0%。财政收入大幅增长。2005年，池州市财政收入突破10亿元，首次摆脱了长期处于全省末位的局面，达到11.78亿元，增长31.2%，“十五”期间平均每年递增20.8%。2005年一般预

13、算收入7.03亿元，增长48%，增幅位居全省第一。5、资金供给充足，保障水平进一步提高到2005年末，池州市金融机构人民币各项存款余额129.35亿元，比年初增加21.44亿元，同比多增1.19亿元,增长20.5%。“十五”期间平均每年增长20.6%。其中，2005年企业单位存款余额25.08亿元，比年初增加3.59亿元；城乡居民储蓄存款余额88.24亿元，比年初增加14.19亿元。另外，外资对池州的经济发展也提供了有力的支持。全年引进资金43.9亿元，增长24.6%,其中实际利用外资3757万美元，增长23.7%。（七）池州旅游业概况池州山青水秀，四季如画，自然环境优美，人文景观丰富，是发展

14、旅游业的好地方。计划经济时期池州旅游业一直停滞不前，改革开放才使池州旅游业兴旺起来。1978年，九华山正式向游人开放，拉开了池州旅游业发展的序幕。池州撤区设市后，市委 、市政府把发展旅游业摆到了突出位置，确立了“佛教文化繁荣，旅游产业兴旺，池州经济振兴”三位一体的思路，采取一系列措施，加快了以九华山为龙头的全市旅游业的发展。九华山风景区位于皖江南岸、池州市东南部，古称九子山，因李白赋诗：“妙有分二气，灵山开九华”、“天河挂绿水，秀出九芙蓉”而得名，以雄、奇、灵、秀著称，总面积120平方公里，保护区面积173.85平方公里，是国务院首批审定公布的国家44个重点风景名胜区之一。市内其它旅游资源也得

15、到有效开发和利用。青阳县着力建设九华山国家森林公园，新建了烟霞园、九子岩、七步泉等景区；贵池区开发了齐山秋浦仙境、大王洞等名胜景点，杏花村也正在恢复建设中；石台县继推出天然溶洞群考察游后，又已开发出牯牛降生态旅游；东至县围绕升金湖、大历山做文章，开辟了“水山观鹤游”、“寻幽探古游”。各地以佛教名山为中心，开发各具特色的景区景点，从而使全区形成了众星捧月的大九华山旅游格局。2005年，全市共接待国内外游客318万人次，比上年增长17.1%，其中入境国际游客3.72万人次，增长11.7%；接待国内旅游者314.28万人次，比上年增长17.2%。全年实现旅游总收入13.6亿元，增长38.8%。旅游收

16、入占全市生产总值的比重由2000年的6.8%上升到2005年的12.3%，旅游业逐渐成为经济发展的支柱产业。按照省委、省政府制订的要把以黄山和九华山为中心的皖南旅游区，建设成为世界级旅游胜地和国际性风景名胜区的规划，池州市正在坚定不移地打“九华山牌”，建旅游经济强区，使池州真正成为安徽美丽的“大花园”，成为皖江南岸的一颗光彩夺目的明珠。（八）池州外贸出口概况池州市自营出口工作经过十余年的发展,目前已初具规模。池州有色金属（集团）公司、池州黄山岭冶化公司、池州对外贸易有限责任公司、池州家用机床股份有限公司、池州九华冷冻食品有限企业、石台鸿凌机电工贸有限公司已成为池州市出口的龙头企业。池州市出口的

17、主要商品涉及到粮油食品、纺织服装、轻工工艺、五金矿产、化工、机电等六大类1000多个品种，产品品种繁多，规格齐全，质优价廉，深受客户的青睐，已远销到一百多个国家和地区，池州市主要出口商品目录如下：1、粮油食品油炸山芋、速冻山芋、速冻荷兰豆、 速冻马蹄莲、水煮笋、红茶、绿茶、花茶、茶饮料。2、纺织服装毛巾、浴巾、方巾、床单、坯布、棉纱、牛仔布、针织服装、梭织服装、毛毯。3、轻工工艺宠物用品、PU 、PV革鞋、木制品、竹制品、长毛绒玩具。4、五金矿产电解铜、电解锌、电解铅、方解石、白云石、石灰石、氧化铁黄、氧化铁红。5、化工钼酸铵、钼酸钠、丁二酸、酞菁兰、酞菁绿。6、机电车床、工具机、钻床、铣床、

18、手拉葫芦、 水泵、水阀、煤气仪表。三、城市发展现状与趋势（一）城市发展现状1、城市空间演变据考古证实，池州古城自宋代嘉定始一直没有大的变迁，只是以老城为中心向四周拓展伸延，从清光绪年间的贵池县志中的贵池县地图中可以清楚地看到，池州城处于一个山水镶嵌的空间。解放后拆除了城垣，城市生长以旧城中心向四周扩张，道路格局相应变化，由方格网加放射状结合。秋浦路形成了城区东西向主轴线，长江路联系外江与城区，是城区南北向最重要的主干路，新318国道城区段以及城区环线的修建使城市格局产生了新的变化，旧城的大规模改造也对城市整体风貌产生了深刻的影响。自上个世纪九十年代中后期开始，池州开发区中心区与金安工业园以及池

19、州民营工业园（位于站前区）的逐步建设，使得池州城市空间形态由团块状向一主多星形态演变。2、城市用地现状与存在问题现状建设用地相对集中于老城区。城市用地布局较零乱，总体结构不甚清晰，各项用地相互干扰较严重。老城区建筑密度大，居住与工业用地较多混杂，对居民生活和城市景观环境有较大的影响。（二）城市发展趋势与用地发展方向未来池州市主城区发展用地选择的原则是内涵发展与适当外延拓展相结合，由内向外极核式发展。具体来说就是以城市建成区为发展中心实行城市外延拓展以及存量土地再开发相结合，优化建成区内的土地资源配置，充分利用原有城市各项设施，优化城市环境，提高城市生活品质。1、在与平天湖、杏花村、齐山控制区整

20、体风貌协调的前提下，城市向南嵌入平天湖风景区和杏花村风景区之间，并向城南火车站站前区发展。2、选择合适的生态型开发项目，在工程条件合适的前提下，使主城区向平天湖湖畔有一定延伸，滨湖区进行少量跳跃式功能组团的布点开发。3、根据用地条件和基础设施配套建设情况，充分利用老城区基础设施扩大经济技术开发区，向江口延伸；启动建设贵池工业园；初步构建东部经济园区。综上所述，未来的池州市主城区将由目前的块状用地形态发展成多组团的城市格局。（三）现行城市总体规划简介池州市现行城市总体规划为池州市城市总体规划（2001-2020年），2006年，池州市政府根据城市实际发展情况，对该规划进行了调整，池州市城市总体规

21、划（调整）（2006-2020年）已经获省建设厅评审通过，其主要内容如下：1、规划期限近期：20062010年；远期：20112020年。2、城市性质皖江南岸的中心城市之一；安徽省“两山一湖”旅游区北部的服务中心；省级历史文化名城；山水园林和港口城市。3、城市规模人口规模近期（2010年）城市人口25万；远期（2020年）城市人口4050（总规调整未明确，根据测算所得）。用地规模近期（2010年）城市建设用地25平方公里，人均建设用地100平方米；远期（2020年）城市建设用地待定。4、城市建设用地空间结构规划用地布局采用组团结构，结合功能分区，按实际要求分为两个主要功能区：以老城区为主适当向

22、平天湖滨湖区扩展，结合铜九铁路开工建设形成的站前区共同形成主城区主体部分；主城区外围东北部形成以经济开发区、临港工业园和贵池工业园区为主的东部经济园区。5、商业用地布局市级商业金融中心布置在秋浦路、长江路汇合处的中心地段。商业街以秋浦路沿线发展为主，西向联系杏花村、三台山公园，东面连接孝肃街历史地段和文化中心。规划商业金融中心具备商业、金融、办公、信息、管理的综合功能，主要服务设施也依托其发展，建设少量规模较大、档次较高、功能齐全、服务配套、设施先进的大中型商场、购物中心或超市。通过城市土地配置的市场经济机制，形成市中心区的核心地块。对必要街道实施交通管制，以充分实现其商业功能。城南站前区及东

23、部经济园区等地区设立次级商业金融中心，作为城市市级商业金融中心的补充，服务于相应组团。居住区商业服务中心结合各生活居住片区布置，方便居民日常生活需要。以均衡布置为原则。商业金融与旅游发展统一考虑，在旅游景点、宾馆服务区建设商业网点，经营土特产品和旅游工艺品，做到旅游景点和商业网点相配套，起到以旅促商的作用。商业与旅游、文体等互动发展，相互促进、增强活力。四、现状经济发展分析（一）区域经济定位根据池州市的区位及其所处的地位，本次规划比较主要选取安徽省会城市合肥市以及皖江城镇带各地级城市。下表中所列均为2005年底数字。池州市与周边城市主要经济指标比较一览表年末人口（万人）土地面积（平方公里）地区

24、生产总值（亿元）人均地区生产总值（元）社会消费品零售总额（亿元）财政收入（亿元）第三产业增加值（亿元）人均财政收入（亿元）城市居民人均可支配收入（元）农村居民人均纯收入（元）在岗职工年平均工资（元）池州156.38272110.2737839.711.743.97527882294014041芜湖226.93317400.718065120.767.5157.529929629399316450安庆605.515398429.67331145.638.2163.66318396261112051马鞍山125.61686371.33000164.361.1113.3489111935451123

25、993铜陵72.21113182.12585442.224.363.333719524335415800宣城273.612323251.5957285.921.3102.57797959315714901巢湖453.19394301.9713690.619.3114.94257968291912881合肥455.77035853.619225324.4130.9418.429079684320719000规划将池州市与上述城市的主要经济指标如地区生产总值、财政收入、社会零售品销售总额、城市居民人均可支配收入等多项数值进行比较，并对人均地区生产总值、社会零售品销售总额、人均财政收入、城市居民人均

26、可支配收入、农村居民人均纯收入、在岗职工年平均工资等可比指标进行具体分析。1、池州市与周边城市人均地区生产总值比较 （单位：元/人）池州地区人均GDP比巢湖略高，与安庆相当，但与合肥、芜湖、马鞍山、铜陵等城市相比，有着较大的差距。2、池州市与周边城市社会消费品零售总额比较（单位：亿元）在皖江城镇带中池州的社会消费品零售总额偏低，与合肥市、安庆市、芜湖市相比，有着较大的差距。3、池州市与周边城市人均财政收入比较（单位：元/人）该项指标池州市比安庆、巢湖略高，但远低于合肥、芜湖、马鞍山、铜陵，在皖江城镇带中处于下游。4、池州市与周边城市的城市居民人均可支配收入比较（单位：元/人）该项指标各城市差距

27、不大，池州市属于下游水平。5、池州市与周边城市农村居民人均纯收入比较（单位：元/人）该项指标池州市远低于芜湖、马鞍山、铜陵，与合肥、巢湖等城市相近，高于安庆，属于中下游水平。6、池州市与周边城市在岗职工年平均工资比较（单位：元/人）该项指标池州市低于芜湖、马鞍山、合肥等城市，略高于安庆，属于下游水平。7、池州市与周边城市三次产业中三产从业人员所占比例比较（单位：%）该项指标池州市在所有城市中是最低的，从一定程度上反映了池州市商业潜力尚未充分发挥，有待挖掘。（二）池州市域经济发展运行状况池州市位于安徽省西南部、长江下游南岸，是皖江南岸的中心城市之一，安徽省“两山一湖”旅游区北部的服务中心、省级历

28、史文化名城、山水园林和港口城市。池州市现辖一区三县（贵池区、青阳县、石台县和东至县），土地面积8272Km2，2005年末总人口156.3万人，占全省（6410万）2.44%。近几年来，池州市经济发展较快，经济总量不断增大，但在安徽省经济总量中所占的比重较小，几年来一直徘徊在2%左右。2005年全市GDP总量达110.18亿元，人均GDP7062元/人，按现行汇率算已接近1000美元；财政收入11.78亿元，占GDP10.69%，人均765元。与周边市、县比较，池州市城市经济发展水平有待进一步提高。其发展水平可通过总量指标、速度指标、人均指标和产业结构来反映。总量指标包括：GDP；财政收入；社

29、会消费品零售总额。速度指标包括：GDP增长率；财政收入增长率；社会消费品零售总额增长率。人均指标包括：人均GDP；人均财政收入；人均社会消费品零售总额。 产业结构包括：三产构成；第三产业占GDP比重；商业服务业占第三产业比重。1、总量指标池州市域2005年GDP达110.18亿元；全市2005年财政收入11.78亿元；全市2005年社会消费品零售总额39.72亿元。2、速度指标GDP增长率：池州市域的GDP从1999年的56.9亿元增长到2005年的110.18亿元，年均增长率11.6%。 财政收入增长率：池州市域的财政收入从1999年的4.44亿元增长到2005年的11.78亿元，年均增长率

30、为17.7%。池州市财政收入十多年来增长积极迅速，2005年的财政收入是1995年的4倍，近几年的增长速度均保持在15%以上，值得注意的是， 2005年池州市财政收入突破10亿元，首次摆脱了长期处于全省末位的局面，达到11.78亿元，增长31.2%，“十五”期间平均每年递增20.8%。2005年一般预算收入7.03亿元，增长48%，增幅位居全省第一。社会消费品零售总额增长率：池州市域从1999年的19.30亿元增长到2005年的39.72亿元，年均增长率为12.8%。池州市2005年的社会消费品零售总额为39.72亿元，同比增长13.1%，社会消费品零售总额的增长速度与GDP的增长速度基本持平

31、。3、人均指标人均GDP：2005年市域人均GDP为7062元，按现行汇率算已接近1000美元； 财政收入：2005年市域人均财政收入为765元，约合96美元；人均社会消费品零售总额：2005年全市为2579元/人；城镇居民可支配收入：据有记载的统计资料显示，池州市城镇居民可支配收入近年来稳步增长， 2005年的城镇居民可支配收入7882元，上年增长13.0%。农民人均纯收入：池州市农民人均纯收入从1978年到2000年十多年来呈直线上升，2000年后开始稳步增长，2005年的农民人均纯收入是1995年的2倍多。城乡居民人均储蓄存款余额：池州市城乡居民人均储蓄存款余额近十年来增长积极迅速，20

32、04年的城乡居民人均储蓄存款余额是2003年的1.24倍。4、产业结构三产构成：2005年，全市三产总值构成为23.2:36.9:39.9。第三产业占GDP比重：2005年，池州市域第三产业增加值为43.92亿元，占GDP39.8%。（三）贵池区（含池州市区）经济发展运行状况贵池区是池州市现辖“三县一区”中的“一区”，是池州市区所在地，土地面积为2516平方公里，占池州市域总用地（8272Km2）的30.4%。2005年，贵池区户籍总人口为63.83万人,占池州市域总人口(156.3万人)的40.8%。近年来（20002005年），贵池区经济呈持续的增长趋势，经济总量不断增大。2005年，贵池

33、区GDP总量为55.02亿元,占市域GDP总量(110.18亿元)的49.9%；人均GDP为8620元，比市域人均GDP（7062元）高出1558元；社会消费品零售额为11.10亿元,占市域(39.72亿元)的27.9%，人均社会消费品零售额为1739元；城市居民人均可支配收入7882元；农民人均纯收入为3089元，比市域平均水平（2940元）高出149元；年末城乡居民存款余额39.3987亿元，人均6172元；财政收入2.16亿元，占市域财政收入(11.78亿元)的18.3%；三产结构为18.9:43.9:37.2,呈“二三一”发展态势；批发和零售业增加值为34097万元，占第三产业增加值的

34、16.7%；第三产业从业人员达121854人，其中，批发和零售业从业人员达47011人，占第三产业从业人员的38.6%；批发和零售业人均增加值为7253元。1、GDP增长与三产结构调整贵池区GDP总量从2000年的30.42亿元增至2005年的55.02亿元,年均增长率为12.6%,比市域同期增长率(13.6%)低1个百分点；人均GDP由2000年的4946元增至2005年的8620元；三产结构由2000年的22.3:40.1:37.6调整至2005年的18.9:43.9:37.2。2、财政收入贵池区财政收入从2000年的1.68亿元增至2005年的2.16亿元,年均增长率为5.15%,比市域

35、同期增长率(20.8%)低15.65个百分点；人均财政收入由2000年的273元增至2005年的338元。3、社会消费品零售额贵池区社会消费品零售额从2000年的7.64亿元增至2005年的11.10亿元,年均增长率为7.76%,比市域同期增长率(14.28%)低6.52个百分点；人均社会消费品零售额由2000年的1242元增至2005年的1739元。4、城市居民人均可支配收入与农民人均纯收入贵池区城市居民人均可支配收入从2000年的4882元增至2005年的7882元,年均增长率为10.05%；农民人均纯收入由2000年的2268元增至2005年的3089元, 年均增长率为6.37%,比市域

36、同期增长率(7.25%)低0.88个百分点。5、年末城乡居民存款余额贵池区年末城乡居民存款余额从2000年的155721万元增至2005年的393987万元,年均增长率为20.4%；人均存款余额由2000年的2523元增至2005年的6172元。（四）池州市域经济发展水平预测根据池州市城市（主城区）总体规划（20012020年）， 2020年全市人口166.5万人，年均增长率为4，据此测算，到2010年，全市人口为159.96万人；2005年末贵池区人口为63.83万人，按5增长，到2010年，贵池区人口达65.44万人；2020年，贵池区人口达68.79万人。2005年池州市主城区城市人口达

37、18.4万人，根据测算池州市主城区城市人口到2010年达25万人，2020年约50万人。一个地区或城市的经济发展水平一般可通过GDP、财政收入、工农业生产总值、社会消费品零售额、居民可支配收入和产业结构等主要指标来反映。为给城市商业网点规划提供基础依据，我们有针对性地选择四项主要指标来进行预测，即选取GDP、社会消费品零售额、居民可支配收入与第三产业及商业服务业等四项主要指标。鉴于基础资料的提供，我们以市域为单位进行预测。1、GDP总量与人均GDP预测近几年来（19992005年），市域GDP年均增长率为11.6%。规划依据国民经济和社会发展“十一五”规划，近期（20062010年）按16.8

38、%增长，到2010年全市GDP值达240.0亿元，人均GDP达2000美元；远期（20112020年）按12.0%增长，到2020年全市GDP值达745.0亿元，人均GDP达6000美元。2、社会消费品零售总额预测社会消费品零售总额是指各种经济类型的批发零售贸易业、餐饮、制造业和其他行业（含农民对非农业居民零售额）对城乡居民和社会集团消费品零售总和。2005年，池州市域社会消费品零售额为39.72亿元，近几年（19992005年）来年均增长率为12.8%。考虑池州市未来的发展，分析社会消费品零售额发展趋势，规划将池州市域社会消费品零售额的增长率可确定为近期为14%，远期为12%。根据指数增长模

39、型：S=S0(1+r)n推得：2010年，池州市域社会消费品零售总额达76亿元，是2005年的1.9倍。2020年，池州市域社会消费品零售总额达236亿元，是2005年的5.9倍。式中：S规划期末社会消费品零售总额；S0规划基准年社会消费品零售总额；r年均增长率；n规划年限；3、人均城市居民可支配收入预测城市居住可支配收入是指居民家庭户用于最终消费支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。一般是家庭总收入减去交纳所得税和个人交纳的社会保障收入等因素，可用人均值来表示（元/人）。可用指数增长法和一元性线回归法进行预测。方法一：指数增长法池州市域城镇居民可支配收入由2

40、000年的4882元增至2005年的7882元，年均增长率为9.3%。随着池州市经济发展，经济实力的增强，人均可支配收入将随GDP的飞跃而大大提高，我们将20062020年人均可支配收入的增长水平定为10%，根据指数增长模型：I=I0（1+r）n，推得2010年，池州市域范围内城镇居民可支配收入将达12694元/人，2020年，池州市域范围内城镇居民可支配收入将达32925元/人。方法二：一元性回归法人均城镇居民可支配收入与城市的GDP密切相关。我们选择20002004年5年间GDP与人均可支配收入的数据，进行一元线性回归分析，得出回归方程如下：Y=1508.56068+60.18988701

41、X（R=0.989798，相关显著）到2010年，池州市域GDP将达到240亿元，到2020年，池州市域GDP将达到745亿元，代入上述公式，得到2010年市域城镇居民可支配收入为15954元，到2020年市域城镇居民可支配收入为46350元。池州市域GDP与居民可支配收入一览表年份市域GDP（亿元）市域城镇居民可支配收入（元/人）200058.124882200161.915222200266.975620200375.506208200492.4369742005110.1878822010240.0159542020745.046350综合两种预测结果，可推得2010年城镇居民可支配收入

42、约14324元/人，是2005年的1.82倍，2020年城镇居民可支配收入约39638元/人，是2005年的5.03倍。4、第三产业增加值预测近几年来，池州市第三产业增加值逐年呈稳步增长之势。市域第三产业增加值从1999年的18.8亿元增长到2005年的43.92亿元，年均增长率为15.2%。综合考虑池州市未来发展的大趋势和产业结构的进一步调整，池州市的第三产业将会得到快速发展，到2020年，池州市的第三产业增加值的年均增长率将会逐步提高，规划增长率定为：近期按18%计，远期按13%计。根据指数增长模型V=V0（1+r）n可以推得：2010年，市域第三产业增加值为100.5亿元，占2010年市

43、域GDP240亿元的41.9%，高出市域2005年（39.9%）2.0个百分点；2020年，市域第三产业增加值为341.2亿元，占2020年市域GDP745亿元的45.7%，高出市域2010年（41.9%）3.8个百分点。5、小结根据以上预测，得出池州市域近远期经济发展水平主要指标如下表：池州市域近远期经济发展水平主要指标预测一览表指标2005年(现状)2010年2020年GDP（亿元）110.18240745人均GDP（美元/人）109020006000社会消费品零售总额（亿元）39.7276236第三产业增加值（亿元）43.92100.5341.2第三产业占GDP比重（%）39.941.9

44、45.7城镇居民可支配收入（元/人）78821432439638（五）贵池区（含池州市区）经济发展水平预测2005年，贵池区（含池州市区）户籍总人口为63.84万人，按年均增长率5计，到2010年，贵池区（含池州市区）户籍总人口为65.44万人；到2020年，贵池区（含池州市区）户籍总人口为68.79万人。2005年，池州市区城市人口为18.4万人，根据池州市总体规划，到2010年，池州市区城市人口为25万人；到2020年，池州市区城市人口为50万人。现就贵池区（含池州市区）GDP、三产结构、批发和零售业增加值、财政收入、社会消费品零售额、城市居民人均可支配收入、农民人均纯收入、年末城乡居民存

45、款余额等方面来预测未来贵池区（含池州市区）经济发展水平。1、GDP、三产结构、批发和零售业增加值20002005年，贵池区GDP总量年均增长率为12.6%。根据池州市国民经济和社会发展“十一五”规划，近期（20062010年）池州市域GDP年均增长率按16.8%计，以此为据，2010年，贵池区GDP总量为120亿元，占市域的50%；人均GDP18337元，约合2400美元（人民币与美元汇率按7.58：1计）。20112020年,贵池区GDP按13%计,则到2020年, 贵池区GDP总量为407亿元，占市域的54.6%；人均GDP59166元，约合7800美元。20002005年，贵池区三产结构

46、由2000年的22.3:40.1:37.6调整至2005年的18.9:43.9:37.2。据此调整速率，到2010年，贵池区三产结构调整为14：46：40；到2020年，贵池区三产结构调整为5：50：45。2005年，贵池区批发和零售业增加值为34097万元，占第三产业增加值的16.7%；规划未来贵池区批发和零售业增加值占第三产业增加值的比重按20%计，则到2010年, 贵池区批发和零售业增加值为96000万元；到2020年, 贵池区批发和零售业增加值为366300万元。 2、财政收入20002005年，贵池区财政收入年均增长率为5.15%,大大落后于市域同期增长率。规划贵池区财政收入年均增长

47、率，近期（20062010年）按10%计，远期（20112020年）按15%计,则到2010年, 贵池区财政收入为3.5亿元, 人均财政收入535元；到2020年, 贵池区财政收入为14.0亿元, 人均财政收入2035元。 3、社会消费品零售额20002005年，贵池区社会消费品零售额年均增长率为7.76%。规划贵池区社会消费品零售额年均增长率，近期（20062010年）按18%计，远期（20112020年）按15%计,则到2010年, 贵池区社会消费品零售额为25.4亿元, 占市域的33.4%,人均社会消费品零售额 3881元；到2020年, 贵池区社会消费品零售额为102.8亿元, 占市域

48、的43.6%,人均社会消费品零售额 14944元。4、城市居民人均可支配收入与农民人均纯收入20002005年，贵池区城市居民人均可支配收入年均增长率为10.05%，规划未来贵池区城市居民人均可支配收入年均增长率，近期按15%计，远期按10%计，则到2010年, 贵池区城市居民人均可支配收入为15854元；到2020年, 贵池区城市居民人均可支配收入为41121元。20002005年，农民人均纯收入年均增长率为6.37%,为缩小城乡差别，必须努力提高农民人均纯收入，规划未来贵池区农民人均纯收入年均增长率，近期按10%计，远期按9%计，则到2010年, 贵池区农民人均纯收入为4975元；到202

49、0年, 贵池区农民人均纯收入为11778元。5、年末城乡居民存款余额20002005年，贵池区年末城乡居民存款余额年均增长率为20.4%。规划未来贵池区城乡居民存款余额年均增长率，近期按20%计，远期按12%计，则到2010年, 贵池区城乡居民存款余额为980366万元，人均14981；到2020年, 贵池区城乡居民存款余额为3044868万元，人均44263元。贵池区（含池州市区）近远期经济发展水平主要指标预测一览表指标2005年(现状)2010年2020年GDP(亿元)55.02120.0407.0年均GDP增长率(%)-16.813.0人均GDP(元)86021837759166财政收入

50、(亿元)2.163.5014.00财政收入年均增长率（%）-10.015.0人均财政收入(元)3385352035第三产业增加值(亿元)24.1448.0183.15第三产业占GDP比重（%）37.240.045.0批发和零售业增加值(万元)3409796000366300社会消费品零售额(亿元)11.1022.3069.30城市居民人均可支配收入(元)78821585441121农民人均纯收入(元)3089497511778城乡居民存款余额(亿元)39.398798.0366304.4868人均城乡居民存款余额(元)61721498144263（六）分析比较结论根据前面几节的分析，可以看到，

51、池州市的各项经济指标近年呈现稳步增长，综合经济实力大大加强，发展潜力较大，前景看好。但从目前来看，经济总量偏小，与合肥、安庆、马芜铜等城市相比差距较大。五、城市商业发展史与商业现状分析（一）池州的商业发展史池州商业源远流长。据载，自唐武德四年始建至宋元明代以来，所辖各县均设有茶馆，并有大宗丝、纸、笔、竹、木及竹木制品、水产品等商品销往全国各地，甚至南洋。解放前，外扰内乱，民不聊生，物价飞涨，大批商店纷纷倒闭建国后的三年恢复和第一个五年计划时期，不仅打破了内外反动势力封锁、禁运，打击了投机资本和不法商人的破坏，恢复和发展了商业，更重要的是进行了私商改造成公私合营或合作商店，组建和大力发展了国营商

52、业。经过四十余年的发展，1992年，全区仅商业局系统内的国有商业网点397个，营业面积105万平方米，仓储7.6万平方米，当年销售3.8亿元，库存0.72亿元，实现利税768万元。十一届三中全会以后，特别是池州地区复建以后，党和政府鼓励和推动各种成分的商业，特别是个私商业快速发展，使商业格局发生巨大变化，促进了消费的平稳增长、市场建设步伐加快、商业企业竞争力增强以及餐饮、旅馆服务业的迅速发展。商业网点遍布城乡，市场繁荣，购销两旺。全市各类消费品市场88个，年成交额9.1亿元。其中消费品综合市场20个，年成交额3.75亿元；农副产品市场59个，年成交额3.7亿元；工业消费品市场9个，年成交额1.

53、65亿元。东至县官港茶叶香菇市场占地4万平方米、年成交额1.5亿元，商品辐射到本省及沪、鲁、粤等十余省市，港澳地区和东南亚国家。城区的温州商贸城营业面积5千平方米，年零售额2千多万元。东华东商城、池州商场、万花超市、东至县供销商场等十几个大中型零售商场营业面积均超千平方米、零售额均超5百万元。2006年，池州全市共拥有星级旅游宾馆23个。其中，四星级旅游宾馆1个，为九华山风景区的东崖宾馆；三星级旅游宾馆12个，为池州市区的杏花村宾馆、池州宾馆、大九华宾馆，九华山风景区的聚龙大酒店、金凤凰宾馆、九华山庄、百岁山庄，青阳县的西峰山庄、国际大酒店、九子山宾馆，东至县的尧城迎宾馆，石台县的牯牛降国际大

54、酒店；二星级宾馆10个，为九华街的太白楼宾馆、钟楼宾馆、金蓉宾馆，青阳县的青阳大酒店、九华大酒店，石台县的蓬莱阁宾馆、新世纪宾馆、荀鹤山庄、石台宾馆、金石台宾馆。聚龙、东崖等星级宾馆的餐饮部、状元府、池州酒楼、黄公酒垆、大九华美食林、俊华饭店等上档次、有特色、有风味餐饮企业十余家。（二）池州商业在城市经济中的地位1、城市产业结构2005年，池州市域第一、二、三产业增加值分别为25.63亿元、40.63亿元、43.92亿元，三次产业比为23.2：36.9：39.9。2005年，池州市第三产业增加值比上年同期增长12.3%，是近几年最高增幅，成为池州经济增长实现突破的主要支撑力量。从相关指标可以看

55、出，池州市的产业结构变动轨迹与其经济发展阶段基本上相适应，在国民经济总量不断增加的同时，其内部的三次产业结构逐步改善，第一产业日益被二、三产业所替代。但从2003年开始，由于第二产业增速较快，池州市第三产业所占比例变化不大。2、主要商业指标2005年，池州市域全年实现社会消费品零售总额39.72亿元，同比增长14.6%，创造了近八年来的最好水平。2005年，池州市全年实现社会商品零售总额39.72亿元。其中，城镇消费品零售额24.13亿元，比上年增长14.0%；农村消费品零售额15.59亿元，增长11.8%。分行业看，批发零售贸易业零售额33.06亿元，比上年增长12.7%，其中：限额以上批发

56、零售贸易业零售额2.59亿元，比上年增长18.7%；餐饮业零售额5.17亿元，比上年增长18.7%。但池州市区实现社会商品零售总额占全市的比例不足40%，与芜湖的60%、安庆的45%均有较大差距。由此可见，池州市区的商业聚焦度不强，市区的商业中心地位不突出。（三）商业网点的分布现状进入二十一世纪以来，随着池州市社会、经济的不断进步和发展，商贸服务业的市场化进程明显加快，池州市商业网点已形成多元化投资格局，各类商业网点快速发展。根据市2004年统计资料显示，池州市区现有各类商业网点约1100户，总营业面积65964平方米，从业人员3450余人。其中各类大小市场14处，其中农贸市场8处，专业市场6

57、处。6处专业市场总投资4150万元，占地25653平方米，建筑面积35964平方米。经营户644个，年成交额11700万元。根据实地调查，池州市区的商业网点大多数分布在十字街口（长江路与秋浦路交叉口）、南门及其周边区域，且多沿街布置，秋浦路、长江中路等城市道路两侧网点密布。池州市区现拥有中型零售网点共7家，分别为：池州商场、三星百货、烟柳园商场、东华东超市、东华东购物城、东华东华联超市加盟店、世纪联华超市九华路店；目前，尚未建有大型零售网点。相对而言，城市周边地区包括新区的网点数量极少。（四）商业中心的发育情况池州市区的规模不大，新区也均以近几年新建为主，目前池州的商业中心主要位于十字街口及周

58、边地区。在该商业中心及其周围分布有池州商场、东华东超市、东华东购物城、众力百货、杏村商业街等目前池州市区最具集聚能力的商业网点。但同时应看到，市区的其它网点多处于无序的散布状态，占道经营现象严重，有待规划加以整合与正确引导。（五）各类商业业态发展情况自上世纪九十年代末期开始，池州市逐渐出现了综合型超市、连锁店、专卖店、家具中心等新兴零售商业业态，尤其是一批深入社区、体现便民利民功能的小超市和便利店发展较快。总体概括，各类商业业态发展情况分别如下：大型超市、仓储式会员店、大型专业店等业态目前在池州尚未出现；百货店以中小型为主，分布于商业中心；中型超市共有四处，分布于城区内；专卖店、专业店多分布于

59、商业中心；小型超市、食杂店、便利店、折扣店等散布于各小区内；家居建材商店位于清风路南侧。（六）现状存在主要问题杏村街商业街的改造，国丰商城、华联超市的建设，都一一成为池州商业蓬勃发展的标志，随着池州市民生活水平的提高、池州交通条件的大力改善、池州旅游业的日益兴旺，池州市商业发展前景颇佳，势头良好，但同时应清醒认识到目前存在的一些问题：1、市区商业网点结构体系不明确。目前的池州城市格局尚未成型，商业处于快速发展期，随着城市新组团的不断形成，池州市主城区迫切需要一个适度超前、层次分明、布局合理的网点结构体系规划以指导城市的商业网点建设。2、商业网点现状密度南密北稀，以建设路为界，南部地区的网点数量

60、约占整个城市的90%以上，而建设路以北地区的网点数量极少。随着新区建设速度的日益加快，商业设施配套滞后的矛盾已比较突出。3、现状商业网点整体层次偏低，多数网点沿道路两侧布置，存在小、散、乱的状况。业态结构不合理，零售业态与批发业态、小型网点与大中型网点未能形成明显的层次与错位。新型业态种类少、比例低，难以起到市域商业中心城市的作用。4、政府调控力度不足，目前市区商业网点的投资主体多来自非国有部门，投资具有自发性和盲目性，商业网点建设存在低水平重复建设的现象。作为我省重要的旅游城市，以旅促商，即围绕旅游服务而布局特色商业网点仍有待加强。六、国内外商贸市场发展趋势（一）商业业态的演变商业零售形式从

61、相对简单的“业种”期进入高度发达的“业态”期，经历了漫长的历史过程。古代最常见的商业零售形式，是马克思所论及的“贩运商业”，在中国古典文献中称为“行商坐贾”。“行商”的特点是没有固定的店铺，商人们把自己贩运的商品露天经营，交易的时间和空间都带有很大的偶然性和随意性，到了13世纪，“坐商”诞生了有了固定的商业店铺，这种店铺基本是卖一种或一类产品，有的干脆就是后面为生产场地，前面是销售场地，这种店铺即是我们现在讲的零售“业态店”的前身“业种店”。工业革命带来的大规模生产，放大了一批原来的中心城市，造就了很多新型的城市，一方面是丰富的商品需要新的销售方式，另一方面是城市的工人群体迅速扩大带来城市生活

62、方式的转型。城市发展的转型、集聚能力的强化，为城市大规模销售机构的诞生创造了土壤，在这种情况下应运而生的现代商业业态的百货商店（Department Store），注定要在城市的大扩张中承担起前所未有的系统的功能。大型百货商场，以规模大、辐射范围广，购物环境好，迅速占据城市的中心位置，从而将西方的城市引入“以商业为中心”的时代。20世纪二三十年代，在城市中心区高度集聚的弊端显现后，伴随着城市居民的大规模外迁，为满足郊迁居民生活和购物的需要，地处城郊结合部、以中低收入阶层为服务对象的超级市场(Super Market)诞生了。这种新型的商业零售业态的出现，虽然一开始只是作为风头正劲的百货商店的补充，但由于到达便利，经营成本和零售价格较低，特别是能体现效率和“自由”的开架自选方式，便迅速赢得了大众的喜爱，并演化为很有生命力的商业零售模式。进入20世纪80年代以后，信息技术提高了社会生产效益，人们在收入继续增长的前提下，闲暇时间增多，中产阶层追求“休闲型消费”成为一种社会风尚，西方的城市和郊区已经形成和谐发展，城市郊区化和郊区城市化进入了成熟时期，密如蛛网的高速公路、轻轨等快速通道让城市中心区和郊区之间，中心城市和周边城市之间几乎没有了时空距离，城市发展进入“都市圈”和“大都市带”新