房地产常用法律法规速查手册

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1、房地产常用法律法规速查手册1. 土地使用权年限：2. 土地使用用权转让：3. 土地使用权权期满或收回回：4. 住宅建设设用地使用权权届满续期问问题5. 房地产广告告：6. 预售商品品房的条件：7. 未取得预预售许可证订订立的预售合合同是否有效效：8. 销销售代理：9. 预订订款：10. 定金：11. 商品房现现售的条件：12. 不得重复复销售：13. 房屋平面图图及尺寸误差差：14. 签约时同同时签订物业业合同：15. 计价方式、销销售面积、分分摊及面积误误差的处理办办法：16. 明示法规规和合同：17. 规规划变更：18. 样板板间：19. 合合同备案：20. 延期交付付房屋或迟延延支付房款

2、：21. 违约金数数额的确定和和调整：22. 惩罚性赔偿偿：23. 两书：24. 现场施工工管理：25. 建建筑噪声：26. 空调器、冷冷却塔等环境境噪声：27. 竣工验收收及备案：28. 房屋的转转移占有及风风险转移：29. 产产权登记：30. 抵押及抵抵押登记：31. 按揭中商商品房买卖合合同中的解除除权：32. 担保按揭合合同的解除权权：33. 质质量责任：34. 测测绘单位及测测绘人员的责责任：35. 房房屋建设质量量保修36. 主体结构构质量不合格格：37. 房房产测绘收费费问题：38. 契税：39. 印花花税：40. 公共维修修基金：41. 物物业收费：42. 物业收费费明码标价：

3、43. 空置房的交交费：44. 业主公约约及临时业主主公约：45. 物业招投标标：46. 前期物业业服务合同：47. 物业管理理用房：48. 业主大会及及业主委员会会：49. 业主的权权利与义务：50. 关于业主主的建筑物区区分所有权51. 装修活动动的噪声管理理：52. 住宅室内装修：1、土地使用权权年限：中华人民共和和国城镇国有有土地使用权权出让和转让让暂行条例第十二条土地使用权权出让最高年年限按下列用用途确定： （一）居居住用地七十十年； （二）工业业用地五十年年； （三三）教育、科科技、文化、卫卫生、体育用用地五十年； （四四）商业、旅旅游、娱乐用用地四十年； （五五）综合或者者其他用

4、地五五十年。 22、土地使用用权转让：城市房地产转转让管理规定定第五条 房房地产转让时时，房屋所有有权和该房屋屋占用范围内内的土地使用用权同时转让让。 中华人民共共和国城市房房地产管理法法第三十十一条房房地产转让、抵抵押时，房屋屋的所有权和和该房屋占用用范围内的土土地使用权同同时转让、抵抵押。 第四十十二条以以出让方式取取得土地使用用权的，转让让房地产后，其其土地使用权权的使用年限限为原土地使使用权出让合合同约定的使使用年限减去去原土地使用用者已经使用用年限后的剩剩余年限。 3、土地使用用权期满或收收回：中华人民共和和国城镇国有有土地使用权权出让和转让让暂行条例第三十九条条 土地使用权权因土地

5、使用用权出让合同同规定的使用用年限届满、提提前收回及土土地灭失等原原因而终止。 第四十十条土地使使用权期满，土土地使用权及及其地上建筑筑物、其他附附着物所有权权由国家无偿偿取得。土地地使用者应当当交还土地使使用证，并依依照规定办理理注销登记。 第四十十一条土地地使用权期满满，土地使用用者可以申请请续期。需要要续期的，应应当依照本条条例第二章的的规定重新签签订合同，支支付土地使用用权出让金，并并办理登记。 第四十十二条国家家对土地使用用者依法取得得的土地使用用权不提前收收回。在特殊殊情况下，根根据社会公众众利益的需要要，国家依照照法律程序提提前收回，并并根据土地使使用者已使用用的年限和开开发、利

6、用土土地的实际情情况给予相应应的补偿。 4、住宅建设设用地使用权权届满续期：中华人民共和和国物权法第一百四十十九条 住宅建设用用地使用权期期间届满的，自自动续期。 非住宅建设设用地使用权权期间届满后后的续期，依依照法律规定定办理。该土土地上的房屋屋及其他不动动产的归属，有有约定的，按按照约定；没没有约定或者者约定不明确确的，依照法法律、行政法法规的规定办办理。 5、房地产广告告：最高人民法院院关于审理商商品房买卖合合同纠纷案件件适用法律若若干问题的解解释第三条 商商品房的销售售广告和宣传传资料为要约约邀请，但是是出卖人就商商品房开发规规划范围内的的房屋及相关关设施所作的的说明和允诺诺具体确定，

7、并并对商品房买买卖合同的订订立以及房屋屋价格的确定定有重大影响响的，应当视视为要约。该该说明和允诺诺即使未载入入商品房买卖卖合同，亦应应当视为合同同内容，当事事人违反的，应应当承担违约约责任。城市房地产产开发经营管管理条例第二十十六条房地地产开发企业业不得进行虚虚假广告宣传传，商品房预预售广告中应应当载明商品品房预售许可可证明的文号号。 城市商品房预预售管理办法法第九条开发企企业进行商品品房预售，应应当向承购人人出示商品品房预售许可可证。售楼楼广告和说明明书应当载明明商品房预预售许可证的的批准文号。 商品房销售售管理办法第十四条房地地产开发企业业、房地产中中介服务机构构发布商品房房销售宣传广广

8、告，应当执执行中华人人民共和国广广告法、房房地产广告发发布暂行规定定等有关规规定，广告内内容必须真实实、合法、科科学、准确。 第十五五条房地产产开发企业、房房地产中介服服务机构发布布的商品房销销售广告和宣宣传资料所明明示的事项，当事人应当当在商品房买买卖合同中约约定。房地产广告发发布暂行规定定第六条房地产产预售、销售售广告，必须须载明以下事事项：（一一）开发企业业名称；（二）中介介服务机构代代理销售的，载载明该机构名名称；（三三）预售或者者销售许可证证书号。广告中仅介介绍房地产项项目名称的，可可以不必载明明上述事项。第七条房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，

9、不得有悖社会良好风尚。第八条房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。第九条房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。第十条房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。第十一条房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。第十二条房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。第十三条房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真

10、实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。第十四条房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。第十五条房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。第十六条房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。第十七条房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。第十八条房地产广告中不得含有广告主能够为人住者办理户口、就业、升学等事业的承诺。第十九条房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。第二十条房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估

11、价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。6、预售商品房房的条件：商品房销售售管理办法第六条商品品房预售实行行预售许可制制度。 商品房预售售条件及商品品房预售许可可证明的办理理程序，按照照城市房地地产开发经营营管理条例和和城市商品品房预售管理理办法的有有关规定执行行。 城市房地产产开发经营管管理条例第二十三条条 房地产开开发企业预售售商品房，应应当符合下列列条件： （一）已已交付全部土土地使用权出出让金，取得得土地使用权权证书； （二）持持有建设工程程规划许可证证和施工许可可证； （三）按提提供的预售商商品房计算，投投入开发建设设的资金达到到工程建设总总

12、投资的255以上，并并已确定施工工进度和竣工工交付日期； （四四）已办理预预售登记，取取得商品房预预售许可证明明。 城市商品房预预售管理办法法第五条商品房房预售应当符符合下列条件件： （一）已已交付全部土土地使用权出出让金，取得得土地使用权权证书； （二二）持有建设设工程规划许许可证和施工工许可证； （三）按提提供预售的商商品房计算，投投入开发建设设的资金达到到工程建设总总投资的255以上，并并已经确定施施工进度和竣竣工交付日期期。 第六条商品房预售售实行许可制制度。开发企企业进行商品品房预售，应应当向房地产产管理部门申申请预售许可可，取得商商品房预售许许可证。 未取取得商品房房预售许可证证的

13、，不得得进行商品房房预售。 中华人民共共和国城市房房地产管理法法第四十十四条商商品房预售，应应当符合下列列条件： （一一）已交付全全部土地使用用权出让金，取取得土地使用用权证书； （二二）持有建设设工程规划许许可证； （三三）按提供预预售的商品房房计算，投入入开发建设的的资金达到工工程建设总投投资的百分 之二十五以以上，并已经经确定施工进进度和竣工交交付日期； （四四）向县级以以上人民政府府房产管理部部门办理预售售登记，取得得商品房预售售许可证 明明。 商品房预预售人应当按按照国家有关关规定将预售售合同报县级级以上人民政政府房产管理理部 门和土土地管理部门门登记备案。 商商品房预售所所得款项，

14、必必须用于有关关的工程建设设。 7、未取得预预售许可证订订立的预售合合同是否有效效：最高人民法院院关于审理商商品房买卖合合同纠纷案件件适用法律若若干问题的解解释第二条 出出卖人未取得得商品房预售售许可证明，与与买受人订立立的商品房预预售合同，应应当认定无效效，但是在起起诉前取得商商品房预售许许可证明的，可可以认定有效效。8、销售代理：商品房销售管管理办法第二十五条房房地产开发企企业委托中介介服务机构销销售商品房的的，受托机构构应当是依法法设立并取得得工商营业执执照的房地产产中介服务机机构。 房地产开发发企业应当与与受托房地产产中介服务机机构订立书面面委托合同，委委托合同应当当载明委托期期限、委

15、托权权限以及委托托人和被委托托人的权利、义义务。 第二十六条条受托房地地产中介服务务机构销售商商品房时，应应当向买受人人出示商品房房的有关证明明文件和商品品房销售委托托书。 第二十七条条受托房地地产中介服务务机构销售商商品房时，应应当如实向买买受人介绍所所代理销售商商品房的有关关情况。 受托房地地产中介服务务机构不得代代理销售不符符合销售条件件的商品房。 第二十十八条受托托房地产中介介服务机构在在代理销售商商品房时不得得收取佣金以以外的其他费费用。 城市房地产开开发经营管理理条例第二十九条条房地产开开发企业委托托中介机构代代理销售商品品房的，应当当向中介机构构出具委托书书。中介机构构销售商品房

16、房时，应当向向商品房购买买入出示商品品房的有关证证明文件和商商品房销售委委托书。 99、预订款：商品房销售管管理办法第二十二条条不符合商商品房销售条条件的，房地地产开发企业业不得销售商商品房，不得得向买受人收收取任何预订订款性质费用用。 符符合商品房销销售条件的，房房地产开发企企业在订立商商品房买卖合合同之前向买买受人收取预预订款性质费费用的，订立立商品房买卖卖合同时，所所收费用应当当抵作房价款款；当事人未未能订立商品品房买卖合同同的，房地产产开发企业应应当向买受人人返还所收费费用；当事人人之间另有约约定的，从其其约定。 10、定金：最高人民法院院关于审理商商品房买卖合合同纠纷案件件适用法律若

17、若干问题的解解释第四条 出出卖人通过认认购、订购、预预订等方式向向买受人收受受定金作为订订立商品房买买卖合同担保保的，如果因因当事人一方方原因未能订订立商品房买买卖合同，应应当按照法律律关于定金的的规定处理；因不可归责责于当事人双双方的事由，导导致商品房买买卖合同未能能订立的，出出卖人应当将将定金返还买买受人。中华人民共共和国担保法法 第八十十九条当当事人可以约约定一方向对对方给付定金金作为债权的的担保。债务务人履行 债债务后，定金金应当抵作价价款或者收回回。给付定金金的一方不履履行约定的债债务的，无权权要 求返还还定金；收受受定金的一方方不履行约定定的债务的，应应当双倍返还还定金。 第九九十

18、条定定金应当以书书面形式约定定。当事人在在定金合同中中应当约定交交付定金的 期限。定金金合同从实际际交付定金之之日起生效。 第第九十一条定金的数数额由当事人人约定，但不不得超过主合合同标的额的的百分之二十十 11、商品房房现售的条件件：商品房销售管管理办法第七条商商品房现售,应当符合以以下条件： （一）现现售商品房的的房地产开发发企业应当具具有企业法人人营业执照和和房地产开发发企业资质证证书； （二）取得得土地使用权权证书或者使使用土地的批批准文件； （三）持持有建设工程程规划许可证证和施工许可可证； （四）已通通过竣工验收收； （五五）拆迁安置置已经落实； （六六）供水、供供电、供热、燃燃气

19、、通讯等等配套基础设设施具备交付付使用条件，其其他配套基础础设施和公共共设施具备交交付使用条件件或者已确定定施工进度和和交付日期； （七七）物业管理理方案已经落落实。 第八条房房地产开发企企业应当在商商品房现售前前将房地产开开发项目手册册及符合商品品房现售条件件的有关证明明文件报送房房地产开发主主管部门备案案。 12、不得重重复销售：商品房销售管管理办法第十条房房地产开发企企业不得在未未解除商品房房买卖合同前前，将作为合合同标的物的的商品房再行行销售给他人人。 13、房屋平面图及及尺寸误差：商品房销售管管理办法第十九条按套（单元元）计价的现现售房屋，当当事人对现售售房屋实地勘勘察后可以在在合同

20、中直接接约定总价款款。 按按套（单元）计计价的预售房房屋，房地产产开发企业应应当在合同中中附所售房屋屋的平面图。平平面图应当标标明详细尺寸寸，并约定误误差范围。房房屋交付时，套套型与设计图图纸一致，相相关尺寸也在在约定的误差差范围内，维维持总价款不不变；套型与与设计图纸不不一致或者相相关尺寸超出出约定的误差差范围，合同同中未约定处处理方式的，买买受人可以退退房或者与房房地产开发企企业重新约定定总价款。买买受人退房的的，由房地产产开发企业承承担违约责任任。 14、签约时时同时签订物物业合同：商品房销销售管理办法法第十三条商品品房销售时，房房地产开发企企业选聘了物物业管理企业业的，买受人人应当在订

21、立立商品房买卖卖合同时与房房地产开发企企业选聘的物物业管理企业业订立有关物物业管理的协协议。 155、计价方式式、销售面积积、分摊及面面积误差的处处理办法：商品房销售管管理办法第十二条商品住宅按按套销售，不不得分割拆零零销售。 第十八条商品品房销售可以以按套（单元元）计价，也也可以按套内内建筑面积或或者建筑面积积计价。 商品房建建筑面积由套套内建筑面积积和分摊的共共有建筑面积积组成，套内内建筑面积部部分为独立产产权，分摊的的共有建筑面面积部分为共共有产权，买买受人按照法法律、法规的的规定对其享享有权利，承承担责任。 按套（单单元）计价或或者按套内建建筑面积计价价的，商品房房买卖合同中中应当注明

22、建建筑面积和分分摊的共有建建筑面积。 第十九九条按套（单单元）计价的的现售房屋，当当事人对现售售房屋实地勘勘察后可以在在合同中直接接约定总价款款。 按按套（单元）计计价的预售房房屋，房地产产开发企业应应当在合同中中附所售房屋屋的平面图。平平面图应当标标明详细尺寸寸，并约定误误差范围。房房屋交付时，套套型与设计图图纸一致，相相关尺寸也在在约定的误差差范围内，维维持总价款不不变；套型与与设计图纸不不一致或者相相关尺寸超出出约定的误差差范围，合同同中未约定处处理方式的，买买受人可以退退房或者与房房地产开发企企业重新约定定总价款。买买受人退房的的，由房地产产开发企业承承担违约责任任。 第第二十条按按套

23、内建筑面面积或者建筑筑面积计价的的，当事人应应当在合同中中载明合同约约定面积与产产权登记面积积发生误差的的处理方式。 合同未未作约定的，按按以下原则处处理： （一）面积积误差比绝对对值在3以以内（含3）的，据实实结算房价款款； （二二）面积误差差比绝对值超超出3时，买买受人有权退退房。买受人人退房的，房房地产开发企企业应当在买买受人提出退退房之日起330日内将买买受人已付房房价款退还给给买受人，同同时支付已付付房价款利息息。买受人不不退房的，产产权登记面积积大于合同约约定面积时，面面积误差比在在3以内（含含3）部分分的房价款由由买受人补足足；超出3部分的房价价款由房地产产开发企业承承担，产权归

24、归买受人。产产权登记面积积小于合同约约定面积时，面面积误差比绝绝对值在3以内（含33）部分的的房价款由房房地产开发企企业返还买受受人；绝对值值超出3部部分的房价款款由房地产开开发企业双倍倍返还买受人人。 产权权登记面积合同约定面面积 面面积误差比1000 合同约约定面积 因本办法法第二十四条条规定的规划划设计变更造造成面积差异异，当事人不不解除合同的的，应当签署署补充协议。 第二十十一条按建建筑面积计价价的，当事人人应当在合同同中约定套内内建筑面积和和分摊的共有有建筑面积，并并约定建筑面面积不变而套套内建筑面积积发生误差以以及建筑面积积与套内建筑筑面积均发生生误差时的处处理方式。 最高人民法院

25、院关于审理商商品房买卖合合同纠纷案件件适用法律若若干问题的解解释第十四条 出卖人交付付使用的房屋屋套内建筑面面积或者建筑筑面积与商品品房买卖合同同约定面积不不符，合同有有约定的，按按照约定处理理；合同没有有约定或者约约定不明确的的，按照以下下原则处理： （一一）面积误差差比绝对值在在3以内（含含3），按按照合同约定定的价格据实实结算，买受受人请求解除除合同的，不不予支持； （二）面面积误差比绝绝对值超出33，买受人人请求解除合合同、返还已已付购房款及及利息的，应应予支持。买买受人同意继继续履行合同同，房屋实际际面积大于合合同约定面积积的，面积误误差比在3以内（含33）部分的的房价款由买买受人按

26、照约约定的价格补补足，面积误误差比超出33部分的房房价款由出卖卖人承担，所所有权归买受受人；房屋实实际面积小于于合同约定面面积的，面积积误差比在33以内（含含3）部分分的房价款及及利息由出卖卖人返还买受受人，面积误误差比超过33部分的房房价款由出卖卖人双倍返还还买受人。116、明示法规和和合同：商品房销售管管理办法第二十三条条房地产开开发企业应当当在订立商品品房买卖合同同之前向买受受人明示商商品房销售管管理办法和和商品房买买卖合同示范范文本；预预售商品房的的，还必须明明示城市商商品房预售管管理办法。 17、规划变变更：商品房销销售管理办法法第二十四条房房地产开发企企业应当按照照批准的规划划、设

27、计建设设商品房。商商品房销售后后，房地产开开发企业不得得擅自变更规规划、设计。 经规划划部门批准的的规划变更、设设计单位同意意的设计变更更导致商品房房的结构型式式、户型、空空间尺寸、朝朝向变化，以以及出现合同同当事人约定定的其他影响响商品房质量量或者使用功功能情形的，房地产开发发企业应当在在变更确立之之日起10日日内，书面通通知买受人。 买受人人有权在通知知到达之日起起15日内做做出是否退房房的书面答复复。买受人在在通知到达之之日起15日日内未作书面面答复的，视视同接受规划划、设计变更更以及由此引引起的房价款款的变更。房房地产开发企企业未在规定定时限内通知知买受人的，买买受人有权退退房；买受人

28、人退房的，由由房地产开发发企业承担违违约责任。 18、样板间：商品房销售管管理办法第三十一条条房地产开开发企业销售售商品房时设设置样板房的的，应当说明明实际交付的的商品房质量量、设备及装装修与样板房房是否一致，未未作说明的，实实际交付的商商品房应当与与样板房一致致。 19、合同备案：城市房地产开开发经营管理理条例第二十十七条房地地产开发企业业预售商品房房时，应当向向预购人出示示商品房预售售许可证明。 房地产产开发企业应应当自商品房房预售合同签签订之日起330日内，到到商品房所在在地的县级以以上人民政府府房地产开发发主管部门和和负责土地管管理工作的部部门备案。 城市商品房房预售管理办办法第十条商

29、品房房预售，开发发企业应当与与承购人签订订商品房预售售合同。开发发企业应当自自签约之日起起30日内，向向房地产管理理部门和市、县县人民政府土土地管理部门门办理商品房房预售合同登登记备案手续续。 房地产管管理部门应当当积极应用网网络信息技术术，逐步推行行商品房预售售合同网上登登记备案。 商品品房预售合同同登记备案手手续可以委托托代理人办理理。委托代理理人办理的，应应当有书面委委托书。 中华人民共共和国城市房房地产管理法法第四十十四条商商品房预售，应应当符合下列列条件： （一一）已交付全全部土地使用用权出让金，取取得土地使用用权证书； （二二）持有建设设工程规划许许可证； （三三）按提供预预售的商

30、品房房计算，投入入开发建设的的资金达到工工程建设总投投资的百分 之二十五以以上，并已经经确定施工进进度和竣工交交付日期； （四四）向县级以以上人民政府府房产管理部部门办理预售售登记，取得得商品房预售售许可证 明明。 商品房预预售人应当按按照国家有关关规定将预售售合同报县级级以上人民政政府房产管理理部 门和土土地管理部门门登记备案。 商商品房预售所所得款项，必必须用于有关关的工程建设设。最高人民法院院关于审理商商品房买卖合合同纠纷案件件适用法律若若干问题的解解释第六条 当当事人以商品品房预售合同同未按照法律律、行政法规规规定办理登登记备案手续续为由，请求求确认合同无无效的，不予予支持。 当事人约

31、约定以办理登登记备案手续续为商品房预预售合同生效效条 件的，从从其约定，但但当事人一方方已经履行主主要义务，对对方接受的除除外。 20、延期交付房房屋或迟延支支付房款：最高人民法院院关于审理商商品房买卖合合同纠纷案件件适用法律若若干问题的解解释第十五条 根据合同同法第九十十四条 的规规定，出卖人人迟延交付房房屋或者买受受人迟延支付付购房款，经经催告后在三三个月的合理理期限内仍未未履行，当事事人一方请求求解除合同的的，应予支持持，但当事人人另有约定的的除外。 法律没有有规定或者当当事人没有约约定，经对方方当事人催告告后，解除权权行使的合理理期限为三个个月。对方当当事人没有催催告的，解除除权应当在

32、解解除权发生之之日起一年内内行使；逾期期不行使的，解解除权消灭。商品房销售管理办法第三十条房地地产开发企业业应当按照合合同约定，将将符合交付使使用条件的商商品房按期交交付给买受人人。未能按期期交付的，房房地产开发企企业应当承担担违约责任。 因不可可抗力或者当当事人在合同同中约定的其其他原因，需需延期交付的的，房地产开开发企业应当当及时告知买买受人。 221、违约金金数额的确定定和调整：最高人民法院院关于审理商商品房买卖合合同纠纷案件件适用法律若若干问题的解解释第十六条 当事人以约约定的违约金金过高为由请请求减少的，应应当以违约金金超过造成的的损失30为标准适当当减少；当事事人以约定的的违约金低

33、于于造成的损失失为由请求增增加的，应当当以违约造成成的损失确定定违约金数额额。第十十七条 商品品房买卖合同同没有约定违违约金数额或或者损失赔偿偿额计算方法法，违约金数数额或者损失失赔偿额可以以参照以下标标准确定： 逾期付付款的，按照照未付购房款款总额，参照照中国人民银银行规定的金金融机构计收收逾期贷款利利息的标准计计算。 逾期交付使使用房屋的，按按照逾期交付付使用房屋期期间有关主管管部门公布或或者有资格的的房地产评估估机构评定的的同地段同类类房屋租金标标准确定。222、惩罚性赔偿偿：最高人民民法院关于审审理商品房买买卖合同纠纷纷案件适用法法律若干问题题的解释第八条 具有下下列情形之一一，导致商

34、品品房买卖合同同目的不能实实现的，无法法取得房屋的的买受人可以以请求解除合合同、返还已已付购房款及及利息、赔偿偿损失，并可可以请求出卖卖人承担不超超过已付购房房款一倍的赔赔偿责任： （一）商商品房买卖合合同订立后，出出卖人未告知知买受人又将将该房屋抵押押给第三人；（二）商商品房买卖合合同订立后，出出卖人又将该该房屋出卖给给第三人。第九条 出卖人订立立商品房买卖卖合同时，具具有下列情形形之一，导致致合同无效或或者被撤销、解解除的，买受受人可以请求求返还已付购购房款及利息息、赔偿损失失，并可以请请求出卖人承承担不超过已已付购房款一一倍的赔偿责责任： （一）故意意隐瞒没有取取得商品房预预售许可证明明

35、的事实或者者提供虚假商商品房预售许许可证明； （二）故故意隐瞒所售售房屋已经抵抵押的事实； （三三）故意隐瞒瞒所售房屋已已经出卖给第第三人或者为为拆迁补偿安安置房屋的事事实。23、两书：城市房地产开开发经营管理理条例第三十一条房房地产开发企企业应当在商商品房交付使使用时，向购购买人提供住宅质质量保证书和和住宅使用说说明书。 住宅质量量保证书应当当列明工程质质量监督部门门核验的质量量等级、保修修范围、保修修期和保修单单位等内容。房房地产开发企企业应当按照照住宅质量保保证书的约定定，承担商品品房保修责任任。 保保修期内，因因房地产开发发企业对商品品房进行维修修，致使房屋屋原使用功能能受到影响，给给

36、购买人造成成损失的，应应当依法承担担赔偿责任。 商品房销售管管理办法第三十二条条销售商品品住宅时，房房地产开发企企业应当根据据商品住宅宅实行质量保保证书和住宅宅使用说明书书制度的规定定（以下简简称规定），向向买受人提供供住宅质量量保证书、住住宅使用说明明书。 商品住宅实实行住宅质量量保证书和住住宅使用说明明书制度的规规定第三条房地产开开发企业在向向用户交付销销售的新建商商品住宅时，必必须提供住住宅质量保证证书和住住宅使用说明明书。住住宅质量保证证书可以作作为商品房购购销合同的补补充约定。第四条住宅质质量保证书是是房地产开发发企业对销售售的商品住宅宅承担质量责责任的法律文文件，房地产产开发企业应

37、应当按住宅宅质量保证书书的约定，承承担保修责任任。商品住宅售售出后，委托托物业管理公公司等单位维维修的，应在在住宅质量量保证书中中明示所委托托的单位。第五条住宅质质量保证书应应当包括以下下内容：1、工程质质量监督部门门核验的质量量等级；2、地基基基础和主体结结构在合理使使用寿命年限限内承担保修修；3、正常使使用情况下各各部位、部件件保修内容与与保修期：屋面防水33年墙面、厨房房和卫生间地地面、地下室室、管道渗漏漏1年；墙面、顶棚棚抹灰层脱落落1年；地面空鼓开开裂、大面积积起砂1年；门窗翘裂、五五金件损坏11年；管道堵塞22个月；供热、供冷冷系统和设备备1个采暖期期或供冷期；卫生洁具11年；灯具

38、、电器器开关6个月月；其他部位、部部件的保修期期限，由房地地产开发企业业与用户自行行约定。4、用户报报修的单位，答答复和处理的的时限；第六条住宅保修修期从开发企企业将竣工验验收的住宅交交付用户使用用之日起计算算，保修期限限不应低于本本规定第五条条规定的期限限。房地产开开发企业可以以延长保修期期。国家对住宅宅工程质量保保修期另有规规定的，保修修期限按照国国家规定执行行。第八条住宅使使用说明书应应当对住宅的的结构、性能能和各部位(部件)的类类型、性能、标标准等作出说说明，并提出出使用注意事事项，一般应应当包含以下下内容：1、开发单单位、设计单单位、施工单单位，委托监监理的应注明明监理单位；2、结构

39、类类型；3、装修、装装饰注意事项项；4、上水、下下水、电、燃燃气、热力、通通讯、消防等等设施配置的的说明；5、有关设设备、设施安安装预留位置置的说明和安安装注意事项项；6、门、窗窗类型，使用用注意事项；7、配电负负荷；8、承重墙墙、保温墙、防防水层、阳台台等部位注意意事项的说明明；9、其他他需说明的问问题。第九条住宅中配配置的设备、设设施，生产厂厂家另有使用用说明书的，应应附于住宅宅使用说明书书中。第十条住宅质质量保证书和和住宅使用用说明书应应在住宅交付付用户的同时时提供给用户户。第十一条住住宅质量保证证书和住住宅使用说明明书以购买买者购买的套套（幢)发放放。每套(幢幢)住宅均应应附有各自的的

40、住宅质量量保证书和和住宅使用用说明书。第十二条房地产产开发企业在在住宅使用用说明书中中对住户合理理使用住宅应应有提示。因因用户使用不不当或擅自改改动结构、设设备位置和不不当装修等造造成的质量问问题，开发企企业不承担保保修责任；因因住户使用不不当或擅自改改动结构，造造成房屋质量量受损或其他他用户损失，由由责任人承担担相应责任。24、现场施工管理：建设工程程施工现场管管理规定第十六条建设设工程施工中中需要架设临临时电网、移移动电缆等，施施工单位应当当向有关主管管部门提出申申请，经批准准后在有关专专业技术人员员指导下进行行。 施施工中需要停停水、停电、封封路而影响到到施工现场周周围地区的单单位和居民

41、时时，必须经有有关主管部门门批准，并事事先通告受影影响的单位和和居民。 第二十四四条施工单单位应该保证证施工现场道道路畅通，排排水系统处于于良好的使用用状态；保持持场容场貌的的整洁，随时时清理建筑垃垃圾。在车辆辆、行人通行行的地方施工工，应当设置置沟井坎穴覆覆盖物和施工工标志。 第三十一一条施工单单位应当遵守守国家有关环环境保护的法法律规定， 采取措施控控制施工现场场的各种粉尘尘、废气、废废水、固定废废弃物以及噪噪声、振动对对环境的污染染和危害。 255、建筑噪声：中华人民共和和国环境噪声声污染防治法法第二十十七条本本法所称建筑筑施工噪声，是是指在建筑施施工过程中产产生的干扰周周围生 活环环境

42、的声音。 第第二十八条在城市市市区范围内向向周围生活环环境排放建筑筑施工噪声的的，应当符合合 国家规定定的建筑施工工场界环境噪噪声排放标准准。 第二十九九条在城城市市区范围围内，建筑施施工过程中使使用机械设备备，可能产生生环境 噪声声污染的，施施工单位必须须在工程开工工十五日以前前向工程所在在地县级以上上地方人民政政 府环境保保护行政主管管部门申报该该工程的项目目名称、施工工场所和期限限、可能产生生的环境 噪噪声值以及所所采取的环境境噪声污染防防治措施的情情况。 第三十十条在城城市市区噪声声敏感建筑物物集中区域内内，禁止夜间间进行产生环环境噪声 污污染的建筑施施工作业，但但抢修、抢险险作业和因

43、生生产工艺上要要求或者特殊殊需要必须连连续 作业的的除外。 因特特殊需要必须须连续作业的的，必须有县县级以上人民民政府或者其其有关主管部部门的证 明明。 前款规定定的夜间作业业，必须公告告附近居民。 26、空调器器、冷却塔等等环境噪声：中华人民共和和国环境噪声声污染防治法法第四十四条条禁止在在商业经营活活动中使用高高音广播喇叭叭或者采用其其他发出高噪噪声的方法招招揽顾客。 在在商业经营活活动中使用空空调器、冷却却塔等可能产产生环境噪声声污染的设备备、设施的，其其经营管理者者应当采取措措施，使其边边界噪声不超超过国家规定定的环境噪声声排放标准。27、竣工验收收及备案：城市房地产开开发经营管理理条

44、例第十七七条房地产产开发项目竣竣工，经验收收合格后，方方可交付使用用；未经验收收或者验收不不合格的，不不得交付使用用。 房房地产开发项项目竣工后，房房地产开发企企业应当向项项目所在地的的县级以上地地方人民政府府房地产开发发主管部门提提出竣工验收收申请。房地地产开发主管管部门应当自自收到竣工验验收申请之日日起30日内内，对涉及公公共安全的内内容，组织工工程质量监督督、规划、消消防、人防等等有关部门或或者单位进行行验收。 第十八条条住宅小区区等群体房地地产开发项目目竣工，应当当依照本条例例第十七条的的规定和下列列要求进行综综合验收： （一）城城市规划设计计条件的落实实情况； （二）城城市规划要求求

45、配套的基础础设施和公共共设施的建设设情况； （三）单单项工程的工工程质量验收收情况； （四）拆拆迁安置方案案的落实情况况； （五五）物业管理理的落实情况况。 住住宅小区等群群体房地产开开发项目实行行分期开发的的，可以分期期验收。 城市房地产开开发经营管理理暂行办法第十六条房地产开发发项目竣工后后，应当进行行综合验收。房房地产开发企企业应当向主主管部门提出出综合验收申申请，主管部部门应当在收收到申请后一一个月内组织织有关部门进进行综合验收收。综合验收收不合格的，不不准交付使用用。 综综合验收应当当包括以下内内容： （一）规划划要求是否落落实； （二）配套套建设的基础础设施和公共共服务设施是是否建

46、设完毕毕； （三三）单项工程程质量验收手手续是否完备备； （四四）拆迁补偿偿安置方案是是否落实； （五）物物业管理是否否落实； （六）其其他。 城城市住宅小区区竣工综合验验收管理办法法第六条 住宅小小区竣工综合合验收必须符符合下列要求求： （一）所所有建设项目目按批准的小小区规划和有有关专业管理理及设计要求求全部建成，并并满足使用要要求； （二二）住宅及公公共配套设施施、市政公用用基础设施等等单项工程全全部验收合格格，验收资料料齐全； （三三）各类建筑筑物的平面位位置、立面造造型、装修色色调等符合批批准的规划设设计要求； （四）施工工机具、暂设设工程、建筑筑残土、剩余余构件全部拆拆除清运完毕毕

47、，达到场清清地平； （五五）拆迁居民民已合理安置置。 房屋建筑工工程和市政基基础设施工程程竣工验收备备案管理暂行行办法第四条条建设单位位应当自工程程竣工验收合合格之日起115日内，依依照本办法规规定，向工程程所在地的县县级以上地方方人民政府建建设行政主管管部门（以下下简称备案机机关）备案。 房屋建筑工工程和市政基基础设施工程程竣工验收暂暂行规定第五条工工程符合下列列要求方可进进行竣工验收收： （一一）完成工程程设计和合同同约定的各项项内容。 （二）施施工单位在工工程完工后对对工程质量进进行了检查，确确认工程质量量符合有关法法律、法规和和工程建设强强制性标准，符符合设计文件件及合同要求求，并提出

48、工工程竣工报告告。工程竣工工报告应经项项目经理和施施工单位有关关负责人审核核签字。 （三）对对于委托监理理的工程项目目，监理单位位对工程进行行了质量评估估，具有完整整的监理资料料，并提出工工程质量评估估报告。工程程质量评估报报告应经总监监理工程师和和监理单位有有关负责人审审核签字。 （四）勘勘察、设计单单位对勘察、设设计文件及施施工过程中由由设计单位签签署的设计变变更通知书进进行了检查，并并提出质量检检查报告。质质量检查报告告应经该项目目勘察、设计计负责人和勘勘察、设计单单位有关负责责人审核签字字。 （五五）有完整的的技术档案和和施工管理资资料。 （六）有工工程使用的主主要建筑材料料、建筑构配

49、配件和设备的的进场试验报报告。 （七）建设设单位已按合合同约定支付付工程款。 （八）有有施工单位签签署的工程质质量保修书。 （九）城城乡规划行政政主管部门对对工程是否符符合规划设计计要求进行检检查，并出具具认可文件。 （十）有有公安消防、环环保等部门出出具的认可文文件或者准许许使用文件。 （十一一）建设行政政主管部门及及其委托的工工程质量监督督机构等有关关部门责令整整改的问题全全部整改完毕毕。 第第九条建设设单位应当自自工程竣工验验收合格之日日起15日内内，依照房房屋建筑工程程和市政基础础设施工程竣竣工验收备案案管理暂行办办法的规定定，向工程所所在地的县级级以上地方人人民政府建设设行政主管部部

50、门备案。 建设工程质质量管理条例例第十六条建设设单位收到建建设工程竣工工报告后，应应当组织设计计、施工、工工程监理等有有关单位进行行竣工验收。 建设设工程竣工验验收应当具备备下列条件： （一一）完成建设设工程设计和和合同约定的的各项内容； （二二）有完整的的技术档案和和施工管理资资料； （三）有有工程使用的的主要建筑材材料、建筑构构配件和设备备的进场试验验报告； （四）有有勘察、设计计、施工、工工程监理等单单位分别签署署的质量合格格文件； （五）有有施工单位签签署的工程保保修书。 建设工工程经验收合合格的，方可可交付使用。 中华人人民共和国建建筑法 第六十十条 建筑物物在合理使用用寿命内，必必

51、须确保地基基基础工程和和主体结构的的质量。 建筑工工程竣工时，屋屋顶、墙面不不得留有渗漏漏、开裂等质质量缺陷；对对已发现的质质量缺陷，建建筑施工企业业应当修复。 第六十十一条 交付付竣工验收的的建筑工程，必必须符合规定定的建筑工程程质量标准，有有完整的工程程技术经济资资料和经签署署的工程保修修书，并具备备国家规定的的其他竣工条条件。 建筑工工程竣工经验验收合格后，方方可交付使用用；未经验收收或者验收不不合格的，不不得交付使用用。28、房屋的转转移占有及风风险转移：最高人民法院院关于审理商商品房买卖合合同纠纷案件件适用法律若若干问题的解解释第十一条 对房屋的转转移占有，视视为房屋的交交付使用，但

52、但当事人另有有约定的除外外。 房房屋毁损、灭灭失的风险，在在交付使用前前由出卖人承承担，交付使使用后由买受受人承担；买买受人接到出出卖人的书面面交房通知，无无正当理由拒拒绝接收的，房房屋毁损、灭灭失的风险自自书面交房通通知确定的交交付使用之日日起由买受人人承担，但法法律另有规定定或者当事人人另有约定的的除外。29、产权登记记：城市房地产产开发经营管管理条例第三十三条条预售商品品房的购买人人应当自商品品房交付使用用之日起900日内，办理理土地使用权权变更和房屋屋所有权登记记手续；现售售商品房的购购买人应当自自销售合同签签订之日起990日内，办办理土地使用用权变更和房房屋所有权登登记手续。房房地产

53、开发企企业应当协助助商品房购买买人办理土地地使用权变更更和房屋所有有权登记手续续，并提供必必要的证明文文件。城市商品房预预售管理办法法第十二条预售售的商品房交交付使用之日日起90日内内，承购人应应当依法到房房地产管理部部门和市、县县人民政府土土地管理部门门办理权属登登记手续。开开发企业应当当予以协助，并并提供必要的的证明文件。 由于于开发企业的的原因，承购购人未能在房房屋交付使用用之日起900日内取得房房屋权属证书书的，除开发发企业和承购购人有特殊约约定外，开发发企业应当承承担违约责任任。 中华人民共共和国城市房房地产管理法法第五十九条国家实行土土地使用权和和房屋所有权权登记发证制制度。 第六

54、十十条以出出让或者划拨拨方式取得土土地使用权，应应当向县级以以上地方人民民政府 土地地管理部门申申请登记，经经县级以上地地方人民政府府土地管理部部门核实，由由同级人民政政 府颁发土土地使用权证证书。 在依法法取得的房地地产开发用地地上建成房屋屋的，应当凭凭土地使用权权证书向县级级以上 地方方人民政府房房产管理部门门申请登记，由由县级以上地地方人民政府府房产管理部部门核实并 颁发房屋所所有权证书。 房房地产转让或或者变更时，应应当向县级以以上地方人民民政府房产管管理部门申请请房产变 更更登记，并凭凭变更后的房房屋所有权证证书向同级人人民政府土地地管理部门申申请土地使用用权 变更登登记，经同级级人

55、民政府土土地管理部门门核实，由同同级人民政府府更换或者更更改土地使 用权证书。 法法律另有规定定的，依照有有关法律的规规定办理。 城市房屋屋权属登记管管理办法第四条国家实行房屋屋所有权登记记发证制度。 申请人人应当按照国国家规定到房房屋所在地的的人民政府房房地产行政主主管部门（以以下简称登记记机关）申请请房屋权属登登记，领取房房屋权属证书书。 第第五条屋权权属证书是权权利人依法拥拥有房屋所有有权并对房屋屋行使占有、使使用、收益和和处分权利的的唯一合法凭凭证。 依法登记的的房屋权利受受国家法律保保护。 第六条房房屋权属登记记应当遵循房房屋的所有权权和该房屋占占用范围内的的土地使用权权权利主体一一

56、致的原则。 第十六六条新建的的房屋，申请请人应当在房房屋竣工后的的3个月内向向登记机关申申请房屋所有有权初始登记记，并应当提提交用地证明明文件或者土土地使用权证证、建设用地地规划许可证证、建设工程程规划许可证证、施工许可可证、房屋竣竣工验收资料料以及其他有有关的证明文文件。 集体土地上上的房屋转为为国有土地上上的房屋，申申请人应当自自事实发生之之日起30日日内向登记机机关提交用地地证明等有关关文件，申请请房屋所有权权初始登记。 第十七七条因房屋屋买卖、交换换、赠与、继继承、划拨、转转让、分割、合合并、裁决等等原因致使其其权属发生转转移的，当事事人应当自事事实发生之日日起90日内内申请转移登登记

57、。 申请转移登登记，权利人人应当提交房房屋权属证书书以及相关的的合同、协议议、证明等文文件。 第十九条设定房屋抵抵押权、典权权等他项权利利的，权利人人应当自事实实发生之日起起30日内申申请他项权利利登记。 申请房屋屋他项权利登登记，权利人人应当提交房房屋权属证书书，设定房屋屋抵押权、典典权等他项权权利的合同书书以及相关的的证明文件。 第三十十一条房屋屋权属证书包包括房屋所所有权证、房房屋共有权证证、房屋屋他项权证或或者房地产产权证、房房地产共有权权证、房房地产他项权权证。 第三十二二条共有的的房屋，由权权利人推举的的持证人收执执房屋所有权权证书。其余余共有人各执执房屋共有权权证书1份。 房屋共

58、共有权证书与与房屋所有权权证书具有同同等的法律效效力。 第三十三条条房屋他项项权证书由他他项权利人收收执。他项权权利人依法凭凭证行使他项项权利，受国国家法律保护护。 商品品房销售管理理办法第三十四条条房地产开开发企业应当当在商品房交交付使用前按按项目委托具具有房产测绘绘资格的单位位实施测绘，测测绘成果报房房地产行政主主管部门审核核后用于房屋屋权属登记。 房地产产开发企业应应当在商品房房交付使用之之日起60日日内，将需要要由其提供的的办理房屋权权属登记的资资料报送房屋屋所在地房地地产行政主管管部门。 房地产开开发企业应当当协助商品房房买受人办理理土地使用权权变更和房屋屋所有权登记记手续。 最最高

59、人民法院院关于审理商商品房买卖合合同纠纷案件件适用法律若若干问题的解解释第十八条 由于出卖人人的原因，买买受人在下列列期限届满未未能取得房屋屋权属证书的的，除当事人人有特殊约定定外，出卖人人应当承担违违约责任： （一）商商品房买卖合合同约定的办办理房屋所有有权登记的期期限； （二）商品品房买卖合同同的标的物为为尚未建成房房屋的，自房房屋交付使用用之日起900日； （三）商品品房买卖合同同的标的物为为已竣工房屋屋的，自合同同订立之日起起90日。 合同没没有约定违约约金或者损失失数额难以确确定的，可以以按照已付购购房款总额，参参照中国人民民银行规定的的金融机构计计收逾期贷款款利息的标准准计算。第十九条 商品房买卖卖合同约定或或者城市房房地产开发经经营管理条例例第三十三三条规定的办办理房屋所有有权登记的期期限届满后超超过一年，由由于出卖人的的原因，导致致买受人无法法办理房屋所所有权登记，买买受人请求解解除合同和赔赔偿损失的，应应予支持。中中华人民共和和国物业法第九条 不不动产物权的的设立、变更更、转让和消消灭，经依法法登记，发生生效力；未经经登记，不发发生效力，但但法律另有规规定的除外。 依法属于国国家所有的自自然资源，所所有权可以不不登记。 30、抵押及抵抵押登记：城市房房屋权属登记记管理办法第十九条