会计管理规则

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1、万科企业股份有限公司编号VKcw03-03名称万科集团会计管理及核算规范版本 A/1第 66 页 共 66 33 页编制韦传军更改王欣审核王文金批准郁亮生效期2002年 1月1日 目的：加强集团会计管管理，建立规规范的会计工工作秩序，提提高会计工作作的质量和水水平，充分发发挥会计的职职能作用，更更好地为集团团经营决策和和经营管理服服务。 范围：适用于总部及集集团所属各单单位。 职责：总部财务管理部部负责本规范范的推行、解解释、修改并并检查执行情情况；集团内内各公司（单单位）负责具具体实施。 方法与过过程控制4.1 总总则第一章 总则4.1.1 1.1为加加强集团会计计管理，建立立规范的会计计工

2、作秩序，提提高会计工作作的质量和水水平，充分发发挥会计的职职能作用，更更好地为集团团经营决策和和经营管理服服务，本规范范系依据中中华人民共和和国会计法、会会计基础工作作规范、企企业会计制度度及财政部部各项具体会会计准则等有有关规定，并并结合本集团团的实际情况况，制定本规规则而制定。 1.22 总部及集集团所属各单单位办理会计计事务必须遵遵守本规则。4.1 1.2 3 集团会计工工作的基本任任务是：真实实、准确、及及时、完整地地反映和监督督本单位和集集团的经营活活动和财务成成果，为经营营决策和管理理提供高质量量的会计信息息和依据。4. 11.3 4 集团实行高高度集中、独独立核算的会会计管理体制

3、制。集团会计计工作由主管管财务的集团团领导直接指指挥；总部财财务管理部负负责集团会计计工作的组织织和集团统一一会计政策、制制度的制定；各单位按国国家法律、法法规和本规则则开展各项会会计工作，并并在不违背国国家法律、法法规和本规则则的原则下，根根据本单位业业务管理的特特点，制订本本单位的会计计管理和会计计核算实施办办法。 4.11.45 各单位第第一负责人对对本单位的会会计管理工作作负有领导责责任。4.2 会会计机构及会计计人员4.2.1 会计机构构设置和会计计人员配备 4.2.21.1 各单位位应当根据本本单位的业务务特点及规模模大小，设置置专门的会计计机构并配备备会计负责人人。不具备单单独设

4、置会计计机构条件的的，应当在有有关机构中配配备专职会计计人员，并指指定会计主管管人员。会计计机构负责人人或会计主管管人员应由总总部财务管理理部选派或下下属单位提名名、总部财务务管理部考核核、按照集团团人事管理审审批程序和权权限任免。 24.2.1.22 会计机构构负责人应具具备下列基本本条件，并按按照集团下下属企业财务务负责人职务务行为规范的的要求组织本本单位的会计计工作： A、（1）坚持原则，廉廉洁奉公，敢敢于负责，具具有优良的道道德品质； B、（2）具有专业学学历或经过专专业培训，并并具有中级以以上专业技术术资格； C、（3）主管过一个个单位或者单单位内一个重重要方面的财财务会计工作作的时

5、间不少少于二年； D、（4）熟悉国家财财经法规、政政策和公司的的财务、会计计、税务管理理制度及要求求，掌握本行行业业务管理理的有关知识识； E、（5）有较强的组组织能力、协协调能力和专专业能力；F、（6）身体体健康，能够够适应本职工工作的要求；G、（7）取得得会计从业资资格证书。2.4.2.11.33 从高校招招收的财会人人员，必须具具备本科以上上学历；从社社会上招收的的一般会计人人员至少应具具备大专以上上财会及相关关专业学历，具具有初级以上上专业技术资资格证书，在在相关岗位上上有一定的工工作经验，道道德品质优良良；从社会上上招收的会计计人员必须取取得会计从业业资格证书，各各单位禁止招招收无会

6、计从从业资格证书书的人员从事事会计工作。各各所属全资企企业聘用的会会计人员的试试用、转正，按按人事审批程程序报经总部部财务管理部部签署意见。2.4.2.11.4 集团及各各单位第一负负责人应支持持会计机构、会会计人员依法法行使职权，保保障会计人员员的职权不受受侵犯；对于于忠于职守，坚坚持原则，做做出显著成绩绩的会计机构构、会计人员员，应当给予予适当的精神神和物质奖励励。 24.2.1.55 各单位不不得任用本单单位职员（包包括主要负责责人）、其他他关联单位负负责人及集团团相关领导的的直系亲属作作为本单位的的会计人员。 直系亲亲属是指：夫夫妻关系、直直系血亲关系系、三代以内内旁系血亲以以及配偶姻

7、亲亲关系。2.4.2.11.6 各单位应应根据会计业业务的需要设设置会计工作作岗位，会计计人员的分工工应符合内部部牵制制度、内内部稽核制度度的要求，并并建立会计人人员岗位责任任制。 会计岗岗位一般可分分为:会计机构负负责人或会计计主管人员、出出纳、资债核核算、销售核核算、成本费费用核算、资资金往来核算算、总账报表表、稽核、档档案管理以及及直接管理、操操作、维护计计算机及会计计软件系统的的工作岗位。 会计工工作岗位，可可以一人一岗岗、一人多岗岗或一岗多人人。但出纳人人员不得兼管管稽核、会计计档案保管和和收入、费用用、债权、债债务账目的登登记工作；出出纳以外的会会计人员不得得经管现金、有有价证券和

8、票票据；核算人人员不能兼管管本岗位凭证证的稽核。2.4.2.11.7 会计人员员的工作岗位位可进行有计计划地轮换，各各单位可结合合本单位的具具体情况制定定相应的轮换换和考核办法法。 2.44.2.1.8 会计人员员应当积极参参加会计业务务的培训，各各单位会计机机构负责人有有责任对本部部门的会计人人员进行培训训和指导，并并合理安排好好会计工作，保保证会计人员员每年有一定定的时间用于于学习和参加加培训。 4.2.2会计计人员职业道道德24.2.992.1 敬业业爱岗，努力力钻研业务，使使自己的知识识和技能适应应所从事工作作的要求。2.104.22.2.2 实事求是、客客观公正地办办理会计事务务，坚

9、持原则则，兼洁奉公公。2.114.22.2.3 熟练运用国国家会计法规规和集团会计计制度规定的的程序和要求求进行会计工工作，保证所所提供的会计计信息合法、真真实、准确、及及时、完整。2.124.22.2.4 熟悉本单位位的生产经营营和业务管理理情况，运用用掌握的会计计信息和会计计方法，为改改善单位内部部管理、提高高经济效益服服务。2.134.22.2.5 保守本单位位和集团的商商业秘密，除除国家法律和和集团规定及及本单位负责责人同意外，不不能私自向外外界提供或者者泄露会计信信息。2.144.22.2.6 会计机构负负责人和会计计人员必须保保证对上级主主管单位财务务部门及集团团总部财务管管理部的

10、信息息透明化，严严禁隐瞒或上上报虚假信息息。 2.1154.2.2.7 主主动接受本公公司领导和总总部财务管理理部对会计人人员遵守职业业道德情况的的检查、监督督、指导。会会计人员遵守守职业道德的的情况，将作作为会计人员员晋升、晋级级、聘任专业业职务、表彰彰奖励的重要要考核依据。 会计人员违违反职业道德德的，由所在在单位进行处处罚；情节严严重的，将依依法追究刑事事责任，此类类人员将不得得取得或者重重新取得会计计从业资格证证书。4.2.3会计计工作交接 2.1164.2.3.1 基基本要求:A、 （11）会计人员轮轮换工作岗位位、集团内调调动或者因故故离职，必须须将本人所经经管的会计工工作全部移交

11、交给接替人员员，没有办清清交接手续的的不得调动或或者离职。B、 （22）接替人员应应当认真接管管移交工作，并并继续办理移移交的未了事事项。C、（3）会计计机构负责人人或会计主管管人员应当督督促经办人员员及时办理交交接手续. 2.117 4.2.33.2 会计人员办办理移交手续续前，必须及及时做好以下下工作：A、 （11）巳经受理的的经济业务尚尚未填制会计计凭证的，应应当填制完毕毕；B、 （22）已录入凭证证尚未审核并并过账的，应应当完成审核核及过账，并并打印科目余余额表，由经经办人员加盖盖印章或签名名；C、 （33）整理应该移移交的各项资资料，对未了了事项写出书书面材料；D、 （44）编制移交

12、清清册，列明应应当移交的会会计凭证、会会计账薄、会会计报表、印印章、现金、有有价证券、支支票簿、发票票、文件、会会计软件及密密码、会计数数据磁盘（磁磁带）及有关关资料、实物物等内容。E、（5）会计计机构负责人人或会计主管管人员移交时时，必须将全全部财务会计计工作、重大大财务收支和和会计人员的的情况等，向向接替人员详详细介绍。对对遗留问题，应应当写出书面面材料，并附附上全部原始始资料。 2.1184.2.3.3 移移交人员在办办理移交时，应应按移交清册册逐项移交；接替人员应应逐项核对点点收。其中：A、 （11）现金、有价价证券应根据据会计账簿有有关记录进行行点交；库存存现金、有价价证券必须与与会

13、计账簿记记录保持一致致，不一致时时，移交人员员必须限期查查清；移交保保检柜的钥匙匙和密码时，接接替人员应当当场验证，移移交完毕后，钥钥匙和密码应应尽可能予以以更换。B、 （22）会计凭证等等会计资料必必须完整无缺缺，经审核签签章后打印，并并附完整原始始凭证再行移移交；会计账账簿、会计报报表、账套密密码和其它电电子数据要在在实际操作下下移交，移交交完毕后，接接替人员应及及时更换操作作人员密码。C、 （33）银行存款账账户余额要与与银行对账单单核对，如不不一致，应当当编制银行存存款余额调节节表调节相符符，查清未达达账原因；各各种财产物资资和债权债务务的明细账户户余额要与总总账余额核对对相符；必要要

14、时，可抽查查个别账户的的余额，与实实物核对相符符，或者与往往来单位、个个人核对清楚楚。D、 （44）移交人员经经管的票据、印印章和其它实实物等，必须须交接清楚。 2.1194.2.3.4 会会计人员办理理交接手续，必必须有监交人人负责监交。A、 （11）一般会计计人员交接，由由本单位会计计机构负责人人或会计主管管人员负责监监交；B、（2）会计计机构负责人人或会计主管管人员交接，由由本单位负责责人或其委托托人负责监交交，必要时可可由总部财务务管理部派人人会同监交。 2.220 4.2.33.5交接完完毕后，交接接双方和监交交人员必须在在移交清册上上签名或盖章章，需要说明明的问题和意意见应当注明明

15、。 移交清册册一般应当填填制一式四份份，交接双方方和监交人各各执一份，存存档一份。2.21 4.2.3.66接替人员应应当继续使用用接手的账套套软件，不得得自行另立新新账套，以保保持会计记录录的连续性。 2.222 4.2.33.7会计人人员因故临时时离职或者因因病不能工作作需要接替或或者代理的，会会计机构负责责人、会计主主管人员或单单位负责人必必须指定有关关人员接替或或者代理，并并办理交接手手续。当其重重新恢复工作作时，应与接接替或者代理理人员办理交交接手续。 移交人员因因病或者其它它特殊原因不不能亲自办理理移交的，经经单位负责人人批准，可由由移交人员委委托他人代办办移交，但委委托人应当承承

16、担本规则第第2.244.2.3.99条规定的责责任。2.234.22.3.8 单位撤销时时，必须留有有必要的会计计人员，并会会同有关人员员办理清理工工作，编制决决算。未移交交前，不得离离职。接收单单位和移交日日期由总部财财务管理部确确定。 2.2244.2.3.9 移移交人员对所所移交的会计计凭证、会计计账簿、会计计报表和其它它所有移交资资料的合法性性、真实性承承担法律责任任。1.3 会计核算4.3.1 会计计核算的基本本要求3.14.3.1.1 各各单位应按照照中华人民民共和国会计计法、企企业会计制度度及各种具具体会计准则则和本规则的的有关规定进进行会计核算算，及时提供供合法、真实实、准确、

17、完完整的会计信信息。 3.224.3.11.2 各单单位发生的下下列事项，应应当及时办理理会计手续、进进行会计核算算：A、 （11）款项和有价价证券的收付付；B、 （22）财物的收发发、增减和使使用；C、 （33）债权债务的的发生和结算算；D、 （44）资本、基金金的增减；E、 （55）收入、支出出、费用、成成本的计算；F、 （66）财务成果的的计算和处理理；G、（7）其他他需要办理会会计手续、进进行会计核算算的事项。3.4.3.11.3 各单位的的会计核算应应当以实际发发生的经济业业务为依据，按按照规定的会会计处理方法法进行，并保保证会计指标标的口径一致致、相互可比比和会计处理理方法的前后后

18、各期相一致致。3.4.3.11.4 会计核算算应当划分会会计期间，分分期结算账目目和编制会计计报表。会计计期间分年度度、半年度、季季度和月份，并并采用公历日日期。34.3.1.5 会计核核算以人民币币为记账本位位币。境外单单位可采用外外国货币作为为记账本位币币，但向集团团上报的会计计报表，应当当折算为人民民币反映。34.3.1.6 会计记记录的文字统统一使用中文文，境外单位位可同时使用用英文。34.3.1.7 会计凭凭证、会计账账簿、会计报报表和其它会会计资料的内内容和要求必必须符合国家家和集团的有有关规定；不不得伪造、变变造会计凭证证、会计账簿簿；不得设置置账外账，不不得报送虚假假会计报表。

19、34.3.1.8 各单位位对使用的会会计软件及其其生成的会计计凭证、会计计账簿、会计计报表和其他他会计资料的的要求，应当当符合财政政部会计电算算化管理办法法和财政政部会计电算算化工作规范范的有关规规定。 34.3.1.99 各单位的的会计凭证、会会计账簿、会会计报表和其其他会计资料料，应定期打打印、装订成成册，并建立立档案，妥善善保管；存储储会计软件、电电子数据的软软盘、光盘、磁磁盘、磁带等等存储介质也也应作为会计计档案进行管管理。会计档档案建档要求求、保管期限限、销毁办法法等依据财政政部、国家档档案局发布的的会计档案案管理办法的的规定进行。 4.3.2 会计凭证及及账套设置3.104.33.

20、2.1 各单位办理理本规则3.24.3.1.2条规规定的事项，必必须取得或填填制原始凭证证，并及时送送交会计机构构。 3.1114.3.2.2 原原始凭证必须须具备如下基基本要素：凭凭证的名称；填制凭证的的日期；填制制凭证单位名名称或者填制制人姓名；经经办人员的签签名或者盖章章；接受凭证证单位名称；经营业务内内容；数量、单单位和金额。 对于不同渠渠道取得的原原始凭证，除除具备上述基基本要素外，还还应包括其他他附加条件，具具体为： （1）A、从外单位取得的原始凭证，必须盖有填制单位的公章；从个人取得的原始凭证，必须有填制人员的签名或者盖章。对外开出的原始凭证，必须加盖本单位公章。 （2）B、自制

21、原始凭证必须有经办单位负责人或者其指定人员的签名或盖章。 （3）C、购买实物的原始凭证，必须有验收证明。 （4）D、支付款项的原始凭证，必须有收款单位和收款人的收款证明。 （5）E、发生销货退回的，除填制退货发票外，还必须有退货验收证明；退款时，必须取得对方的收款收据或者汇款银行的凭证，不得以退货发票代替收据。 （6）F、职工公出借款凭据，必须附在记账凭证之后。收回借款时，应当另开收据或者退还借据副本，不得退还原借款收据。（7）G、经上上级有关部门门批准的经济济业务，应当当将批准文件件作为原始凭凭证附件。如如果批准文件件需要单独归归档的，应当当在凭证上注注明批准机关关名称、日期期和文件字号号。

22、3.12 4.3.2.33原始凭证不不得涂改、挖挖补。发现原原始凭证有错错误的，应当当由开出单位位重开或更正正，更正处应应加盖开出单单位的公章。3.13 4.3.2.44原始凭证不不得外借，其其它单位如因因特殊原因需需要使用原始始凭证时，经经本单位会计计机构负责人人或会计主管管人员批准，可可以复制。向向外提供的原原始凭证复印印件，应当在在专设的登记记簿上登记，并并由提供人员员和收取人员员共同签名或或者盖章。3.144.33.2.5 从外单位取取得的原始凭凭证如有遗失失，应当取得得原开出单位位盖有公章的的证明，并注注明原来凭证证的号码、金金额和内容等等，经本单位位会计机构负负责人或会计计主管人员

23、和和单位负责人人批准后，才才能代作原始始凭证。如确确实无法取得得证明的，如如火车、轮船船、飞机票等等凭证，由当当事人写出详详细情况，经经本单位会计计机构负责人人或会计主管管人员和单位位负责人批准准后，代作原原始凭证。 3.1154.3.2.6 各各单位应当结结合本单位会会计业务的需需要设置合乎乎集团管理需需要和国家法法规的会计账账套。 账套的初始始化设置应遵遵守集团统一一规定的会计计科目名称和和会计科目代代码，需设立立核算项目的的应按集团规规定设置。新新建账套必须须在核算项目目明细余额、会会计科目明细细余额、会计计科目汇总余余额与手工账账簿或原账套套核对相符后后方可启用。 账套应由会会计机构负

24、责责人严格按内内部牵制制度度、内部稽核核制度的要求求确定操作权权限，交由系系统管理员操操作设定，凭凭证录入人员员不得兼凭证证审核，不同同操作人员应应自行设置操操作密码，并并对其定期更更换。 3.1164.3.2.7 会会计机构、会会计人员应根根据审核无误误的原始凭证证录入记账凭凭证。 记账凭证可可以分为收款款凭证、付款款凭证和转账账凭证，也可可以使用通用用记账凭证。记记账凭证的录录入应内容完完整、摘要简简单明了；录录入的凭证需需经专人审核核后方可过账账；更正错误误的方法必须须符合财政部部会计基础础工作规范的的要求。 记账凭证证应在业务发发生并取得完完整的原始凭凭证后及时录录入，不得积积压。 3

25、.1174.3.22.8 各单位应当当定期对会计计账套记录的的有关数字与与库存实物、货货币资金、有有价证券、往往来单位或者者个人等进行行相互核对，保保证账证相符符、账账相符符、账实相符符。 会4.3.3 会计科目3.18 4.3.3.11集团内从事事房地产业务务的企业（包包括物业管理理公司）必须须严格按照下下述会计科目目的编号及名名称设置一级级会计科目、部部分明细科目目及部分核算算项目，不得得随意增加或或删除；其他他行业的企业业可在此基础础上根据自身身的需要增加加或修改明细细科目及核算算项目的设置置；未作规定定的明细科目目和核算项目目可自行根据据需要设置编编码和名称，某某些会计科目目之间留有空

26、空号，供增设设会计科目之之用。 各单位应应按企业会会计制度有有关会计科目目使用说明，正正确使用会计计科目。 3.1194.3.3.2 集集团统一会计计科目表如下下:一、A、资产类类 科目代码一级科目二级明细科目(及代码)三级明细科目四级明细科目核算项目1001现金人民币(01)、港币(002)、美元元(03)、日日元（04）、澳澳元（05）、其其他币种（006）其他币种06可可选择币种种种类1002银行存款人民币(01)、港币(002)、美元元(03) 、日元（004）、澳元元（05）、其其他币种（006）按开户银行（其其他币种066可选择币种种种类再选择择开户银行）存款种类：定期期或活期（可

27、可选）1009其他货币资金借款保证金(001)、按揭揭保证金(002)、代管管基金（033）(物业公司设)、其他（004）按开户金融机构构按币别（可选）、代代管基金名称称（物业公司设）1101短期投资股票投资(011)、债权投投资(02)、基金投资资（03）、其其他（10）具体名称1102短期投资跌价准准备同短期投资1111应收票据按单位1121应收股利按单位1122应收利息按债券名称1131应收账款（地产产公司）按开发项目具体苑或栋或期期按房号1131应收帐款（物业业公司）按管理项目名称称及债务人1133其他应收款应收押金或保证证金(01)、备用金(02)、应收垫付付款(03)、应收赔款款和

28、罚款(004)、联营营公司往来(05)、预预付帐款转入入（06）、其其他应收、暂暂付款项（110）按债务人1141坏账准备1151预付账款（地产产公司）按开发项目具体苑或栋或期期按合同单位及合合同代码1151预付帐款（物业业公司）按管理项目名称称及合同单位位1211原材料按万科集团存存货核算办法法1231低值易耗品1281存货跌价准备1285完工开发产品1286出租开发产品1287开发产品摊销1294内部往来按往来单位按币别1301待摊费用广告费(01)、展示中心心装修费(002)、保险险费(03)、低值易耗耗品摊销(004)、养路路费(05)、房租(006)、开办办费（07）、其其他（10）

29、1401长期股权投资股票投资(011)、其他股股权投资(002)按具体股票或单单位名称投资成本、投资资准备、股权权投资差额、损损益调整1411长期债权投资债券投资(011)、其他债债权投资(002)1421长期投资减值准准备股权投资（011）、债权投资（022）按具体证券或单单位名称1501固定资产房屋类(01)、机器设备备(02)、运运输工具(003)、电子子设备(044)、其他设设备(05)1502累计折旧同固定资产1505固定资产减值准准备同固定资产1603在建工程按项目名称1605在建工程减值准准备同在建工程1701固定资产清理同固定资产1801无形资产按类别1805无形资产减值准准备

30、同无形资产1901长期待摊费用租入固定资产改改良支出(001)、装修修支出(022)、固定资资产修理支出出（03）、其其他递延支出出(06)1911待处理财产损溢溢待处理流动资产产损溢(011)、待处理理固定资产损损溢(02) 二、B、负债类类科目代码一级科目二级明细科目三级明细科目四级明细科目核算项目2101短期借款按借款单位按币别2111应付票据按债权人按币别2121应付账款（地产产公司）按开发项目具体苑或栋或期期按合同单位及合合同代码2121应付帐款（物业业公司）按管理项目名称称及合同单位位2131预收账款（地产产公司）按开发项目具体苑或栋或期期按房号2131预收帐款（物业业公司）按管理

31、项目名称称及债权人2142代收款项（物业业公司设）按代交费用种类类2151应付工资2153应付福利费2161应付股利按单位2171应交税金增值税（01）（地地产公司可根根据需要选择择设置）进项税额（011）、已交税税金（02）、转转出未交增值值税（03）、减减免税款（004）、销项项税额（055）、进项税税额转出（007）、转出出多交增值税税（09）、未未交增值税（110）2171应交税金营业税(02)、消费税（003）、资源源税（04）、企企业所得税(05)、土土地增值税（006）、城市市维护建设税税(07)、房房产税（088）、土地使使用税（099）、车船使使用税（100）、个人所所得税(

32、111)、其他税税种（12）2176其他应交款按种类2181其他应付款按业务性质按债权人2191预提费用开发产品成本（001）按开发项目具体苑或栋或期期2191预提费用审计费（02）、利利息（03）、担担保费（044）、保险费费（05）、修修理费（066）、租金（007）、其他他（10）2211预计负债2301长期借款按贷款单位按币别2311应付债券债券面值（011）、债券溢溢价（02）、债债券折价（003）、应付付利息（044）2321长期应付款按种类按单位2341递延税款按万科集团企企业所得税项项核算办法2281代管基金按代管基金名称称按管理项目名称称 三、C、股东权权益类 科目代码一级科

33、目二级明细科目三级明细科目四级明细科目核算项目3101股本按股东股票类类别3111资本公积股（资）本溢价价(01)、接接受捐赠非现现金资产准备备(02)、接接受现金捐赠赠（03）、股股权投资准备备(04)、外外币资本折算算差额（066）、其他资资本公积（007）3121盈余公积法定盈余公积金金(01) 、任意盈余余公积金(002)、法定定公益金(003) 、储储备基金（外外）（04）、企企业发展基金金（外）（005）3131本年利润3141利润分配其他转入（011）、提取法法定盈余公积积金（02）、提提取法定公益益金（03）、提提取储备基金金（外）（004）、提取取企业发展基基金（外）（005

34、）、提取取职工奖励及及福利基金（外外）（06）、应应付优先股股股利（08）、提提取任意盈余余公积（099）、应付普普通股股利（110）、转作作股（资）本本的普通股股股利（11）、未未分配利润（112） 四、D、成本类类科目代码一级科目二级明细科目三级明细科目四级明细科目核算项目4301开发成本按万科集团房房地产企业成成本核算指导导、集团团费用核算办办法、存存货核算办法法。4311物业工程（物业业公司）4302开发间接费 五、4.3.33.2.5FF、 损益类 科目代码一级科目二级明细科目三级明细科目四级明细科目核算项目5101主营业务收入（地地产公司）按开发项目具体苑或栋或期期按开发产品类别别

35、（住宅、商商铺、写字楼楼、配套资产产）5101主营业务收入（物物业公司）物业管理收入(01)、物物业经营收入入(02)、物物业大修收入入(03)按各项具体业务务对应收入名名称按管理项目名称称5102其他业务收入固定资产出租收收入（01）、手手续费收入（002）、咨询询收入（033）、开发产产品出租收入入（04）、其其他（07）5201投资收益股权投资收益(01)、债债权投资收益益(02)、权权益法调整(03)、出出售处理被投投资单位(004)、股权权投资差额摊摊销(05)、债券溢折折价摊销（006）、长期期投资减值准准备(07)、短期投资资跌价准备(08)5203补贴收入5301营业外收入罚款

36、收入(011)、 处理理固定资产收收益 (022)、没收定定金及违约金金(03)、固固定资产盘盈盈（04）、其其他（07）5401主营业务成本（地地产公司）同主营业务收入入5401主营业务成本（物物业公司）物业管理成本（001）、物业业经营成本（002）、物业业大修成本（003）按具体业务对应应成本名称按管理项目名称称5402主营业务税金及及附加（地产公司）同主营业务收入入5402主营业务税金及及附加（物业公司）物业管理税金（001）、物业业经营税金（002）、物业业大修税金（003）按具体业务对应应税金名称按管理项目名称称5405其他业务支出固定资产出租成成本（01）、收收取代办手续续费成本

37、（002）、咨询询业务成本（003）、出租租开发产品费费用（04）、其其他（07）5501营业费用按集团费用核核算办法5502管理费用5503财务费用按费用明细和集集团费用核算算办法5601营业外支出罚款支出(011)、处理固固定资产损失失(02)、捐捐赠支出(003)、固定定资产减值准准备（04）、无无形资产减值值准备（055）、非常损损失（06）、固固定资产盘亏亏（07）、债债务重组损失失（08）、其其他（11）5701所得税按万科集团企企业所得税项项核算办法5801以前年度损益调调整 3.2204.3.33.3 部分分会计科目的的使用要求： （1）A、“应收账款”（地产公司）、“预收账款

38、”（地产公司）应按房号设置核算项目，并增加如下项目属性：业主名称、购房日期、房屋面积、合同号、合同金额、付款方式等（如其他系统软件可提供如上信息，可适当减少核算项目属性）。 （2）B、“预付账款”（地产公司）、“应付账款”（地产公司）应按合同单位及合同代码设置核算项目，并至少增加如下项目属性：合同名称、合同金额、签订时间等。 （3）C、“应付股利”核算按利润分配方案应向股东或投资者分配的利润。下属全资公司应上缴总部的利润也在本科目核算。 （4）D、在筹办期间发生的费用，或者先在“待摊费用”中归集，待开始生产经营的当月起一次计入开始生产经营当月的损益；或者直接在发生当期计入“管理费用”科目。 （

39、5）E、专户存储的按揭保证金、借款保证金在“其他货币资金按揭（借款）保证金“中单独核算；物业公司收到的物业维修基金在“其他货币资金代管基金”中单独核算。 （6）F、“原材料”、“开发产品”、“主营业务收入”（地产公司）、“短期投资”、“长期投资”采用数量金额核算。（7）G、“资资本公积股权投资准准备”核算长期股股权投资采用用权益法时，因因被投资单位位接受捐赠等等原因增加的的资本公积，投投资方按其持持股比例计算算而增加的资资本公积。各各公司可根据据被投资单位位资本公积增增加的原因进进一步设置三三级明细科目目。（8）H、用盈盈余公积弥补补亏损计入“利润分配其他转入”科目。（9）I、“补补贴收入”科

40、目核算收收到的先征后后返的增值税税，不发生增增值税的地产产公司可以不不设此科目。4.3.4 会计报表 3.221 4.3.4.1 会会计报表编制制的基本要求求： （1）A、各单位必须按照国家和集团的有关规定定期编制会计报表。会计报表包括会计报表主表、会计报表附表和必备补充资料。集团总部内部使用的会计报表，必须按总部统一制定的报表标准格式编制。 （2）B、各单位应当依据国家和集团有关会计制度的规定，对会计报表中各项会计要素进行合理的确认和计量，不得随意改变会计要素的确认和计量标准。如果因为集团统一的会计政策变更而导致不同会计年度会计报表中各项目的内容和核算方法不一致，应当在年度会计报表中将其对经

41、营业绩和财务状况的影响加以说明。（3）C、各单单位按下列结结账日进行结结账，不得提提前或延迟。年年度结账日为为公历年度每每年的12月月31日；半半年度、季度度、月度结账账日分别为公公历年度每半半年、每季、每每月的最后一一天。（4）D、年度度会计报表编编制之前，必必须按国家有有关规定全面面清查资产、核核实债务并对对账套记录进进行检查。会会计报表应做做到数字真实实、计算准确确、内容完整整、不得漏报报和任意取舍舍，不得任意意估计数字，更更不得篡改或或者授意、指指使、强令他他人篡改数字字。 （5）E、各单位对外和向集团总部报送的会计报表，应当依次编写页码，加具封面，装订成册，加盖公章。封面上应当注明：

42、单位名称、单位地址、会计报表所属年度或者月份、报出日期，并由企业负责人、会计机构负责人或会计主管人员及编报人员签名或盖章。 各单位企业业负责人对会会计报告的合合法性、真实实性承担法律律责任。 3.2224.3.44.2 各单单位应严格按按国家和本规规则的规定编编制月度、季季度、半年度度和年度会计计报表，部分分项目的填列列应符合以下下要求： （一） A、资产负债表： （1）4.3.44.2a.1年初数栏目目：应与聘请请的会计师事事务所最后审审定数一致。特特殊情况不一一致的，应附附表详细说明明差异原因；b. （2）4.3.44.2.2 债权债务类类项目：将明明细科目相同同的债权债务务抵消后，按按明

43、细科目的的借贷方向分分别填列。不不同总账科目目及不同明细细科目的债权权债务，在编编报时不得互互相抵消； （3）c预提费用用与待摊费用用项目：依据据所属明细科科目分析填列列。预提费用用科目如有借借方余额，应应并入待摊费费用项目；待待摊费用如有有贷方余额，应应并入预提费费用项目；d（4）少数数股东权益项项目：编制个个别会计报表表的单位不填填列此项。e. （5）待待处理财产损损溢项目：在在期末结帐前前尚未经批准准的，在对外外部或总部提提供会计报告告时，应将其其余额转入相相关损益类项项目，不得挂挂帐，并在会会计报表附注注中作出说明明；如果其后后批准处理的的金额与已处处理的金额不不一致，应按按其差额调整

44、整会计报表相相关项目的年年初数。 （二） B、损益表： （1）a. 投资损损益项：万科科集团拥有550%以上权权益的企业对对集团内控股股50%以上上的单位的投投资，在对外外报送报表时时，采用权益益法核算，并并在本项反映映其投资收益益；但在上报报集团总部报报表时，采用用成本法核算算，不在该项项目反映对其其的投资收益益； （2）b. 所得税税项：反映企企业累计预提提的所得税。所所得税应至少少每季度预提提一次，并进进行账务处理理； （3）c. 少数股股东损益：编编制个别会计计报表的单位位不填列此项项。 （三）C、现金流量表 现金流流量表有关项项目内容的填填报方法及其其科目余额明明细附注内容容参照集团

45、现现金流量表编编制指导项目内容和和数据关系和和科目余额额说明现金流量量表的规定定。D、 （四四）管理报表表 各单位位可根据自身身业务和经营营管理的需要要，参照有关关集团制定的的统一格式，制制定和编制内内部使用的管管理报表。 管理理报表尽量在在会计软件中中利用“自定义报表表”的功能做出出。 3.2234.3.44.3 月度度会计报表资资料的生成时时间为月终后后5个工作日日内，并以电电子手段传送送报表需要单单位，不再报报送书面报表表。 季度结结算、中期结结算及年终决决算报表的报报送时间由总总部财务管理理部单独通知知，报送方式式为规定时间间内采用电子子手段传送，之之后将会计报报告资料正本本邮寄到集团

46、团总部财务管管理部。 3.2244.3.44.4 各单单位应向集团团总部报送的的月、季度会会计报表种类类如下： A、（11）资产负债债表（月报） B、（22）利润及利利润分配表（月月报） C、（33）期间费用用明细表（月月报） D、（44）管理费用用明细表（月月报） E、（55）现金流量量表（季报） F、（66）房地产产开发企业经经营信息月报报 （房地产企企业填报）（月月报）G、（7）集团团规定的各种种附表（季度度报、半年报报、年报） 3.225 4.33.4.5为为了确保会计计报表的时间间和质量，总总部将对各单单位的定期会会计报表实行行考评并分别别于季度、年年中及年末予予以通报。 4.33.

47、5 年度决算 3.2264.3.5.1 年年度决算报表表的编制，除除遵守国家和和集团有关规规定外，还必必须做到： （1）A、对所有经经济业务进行行全面清理，确确保经济业务务全部入账。有有关待摊费用用、预提费用用、固定资产产折旧、长期期股权投资差差额、无形资资产、长期待待摊费用等科科目应按照权权责发生制和和配比原则进进行核算。 （2）B、作好实物物的清查、盘盘点工作。各各单位要按规规定作好现金金、存货、固固定资产等实实物的清查、盘盘点，并妥善善编制盘点报报告，保证账账实相符；对对于长期积压压的存货及可可能发生的损损失，应按财财务管理规则则的有关规规定处理。 （3）C、银行存款款科目余额应应与各开

48、户银银行的银行对对账单核对一一致。如存在在未达账项，必必须编制银行行存款余额调调节表，对银银行对账单应应准备复印件件以备核数师师查验。 （4）D、清理债权权债务。必须须对各种应收收款项进行函函证，大额款款项应准备好好确认单位复复印件；对于于三年以上确确实收不回的的债权应按财财务管理规则则规定程序序处理。 （5）E、“内部往来”、“联营公司往往来”及“结算中心存存款”与“内部单位存存款”、“结算中心借借款”与“内部单位贷贷款”必须核对一一致，并经双双方签字确认认，有关确认认单应准备复复印件以备核核数师查验。 （6）F、期末汇率率按总部财务务管理部统一一公布的汇率率执行，并按按规定进行账账务调整。

49、3.27 4.3.5.22 年度决算算审计，除应应积极配合集集团总部做好好本单位各种种法律性文件件及其它资料料的收集工作作外，还应作作好聘请核数数师的工作。境境外核数师、集集团境内主审审核数师以及及主要地区境境内核数师的的聘请由集团团总部统一安安排；其它单单位境内核数数师的聘请，由由各公司自行行安排，但所所聘请的核数数师必须具备备证券业务审审计资格，并并报总部财务务管理部备案案。 在出具具审计报告前前，各单位应应与核数师充充分协商，使使出具的审计计报告尽可能能合乎集团要要求和主审核核数师的要求求。 3.2284.3.5.3 各各单位对总部部财务管理部部要求填报的的各种附表，应应予认真填报报。

50、3.294.33.5.4 中期、季度度结算工作的的具体要求参参照年度决算算，由总部财财务管理部另另行通知。 4.3.6 会计电算化化 3.3304.3.66.1 基本要求： （1）A、各单位会会计机构是会会计电算化工工作的主要承承担者，应在在有关部门配配合下，根据据会计电算算化管理办法法和会计计电算化规范范的要求，搞搞好会计电算算化工作。（2）B、总部部财务管理部部负责集团内内各单位会计计电算化工作作的指导和统统筹安排，集集团统一会计计软件的选择择、升级、修修改及有关会会计电算化的的实施程序，各各单位应积极极贯彻执行。（3）C、建立立会计岗位责责任制，明确确各个岗位的的职责范围，同同时指定专人

51、人作为电算化化工作责任人人，负责电算算化的具体应应用及与总部部进行工作衔衔接。 3.3314.3.66.2 会计电算化化的操作管理理规定:（1）A、建立立严格的内部部管理制度。会会计软件的操操作权限由会会计机构负责责人确定，并并由系统管理理员负责设置置，密码应定定期更换；系系统管理员离离任或调离岗岗位时，应做做好相关交接接工作，包括括管理员密码码、用户及权权限设置、账账套位置和账账套备份、以以及服务器的的相关配置和和密码；同时时新接任系统统管理员应立立即变更相关关管理密码。 禁止未未经授权的人人员及无权限限人员操作会会计软件；禁禁止具体操作作人员将密码码告诉他人。 （2）B、已输入计算机的原始

52、凭证和记账凭证等会计数据未经审核不得过账； （3）C、操作人员离开工作位前，应退出会计软件； （4）D、会计机构负责人或会计主管人员应定期检查上机记录，以便及时发现问题，防患于未然；（5）E、各单单位有责任保保证数据库异异地复制相关关服务的正确确配置与启动动以及线路的的畅通，保证证集团财务和和其它业务数数据的实时性性。 3.3324.3.66.3 计算算机系统配置置和数据管理理的规定: （1）A、按集团对对电算化工作作的要求配置置和升级相关关硬件设施，安安装相关系统统和应用软件件并配备指定定的专职或兼兼职系统维护护人员； （2）B、经常对设设备进行保养养，防止意外外事故的发生生； （3）C、确

53、保会计计数据和会计计软件的安全全保密，防止止对数据的非非法修改和删删除；会计账账套应每周备备份一次，备备份使用硬盘盘、光盘、MMO、磁带等等大容量磁性性介质，存放放的数据必须须保存双备份份； （4）D、在系统升升级和硬件更更换过程中，电电算工作责任任人应确保会会计账套和相相关电子数据据的安全； （5）E、健全必要要的防治计算算机病毒的措措施，安装高高效的长驻内内存的防病毒毒软件。不接接收来历不明明邮件，不使使用未经检验验的外来软盘盘和软件；（6）F、健全全计算机硬件件和软件出现现故障时进行行排除的管理理措施。 3.3334.3.66.4 电算化核算算的要求 （1）A、电算化核核算是指采用用计算

54、机记账账，即应用会会计软件输入入会计数据，由由计算机对会会计数据进行行处理，并打打印输出会计计账簿和报表表。 （2）B、手工记账账向电算化核核算转化的具具体办法参照照会计电算算化管理办法法和会计计电算化规范范的相关规规定执行。 （3）C、对于机制记账凭证，应认真审核，做到会计科目使用正确，数字准确无误。打印出的机制记账凭证要加盖制单人员、审核人员、记账人员和会计主管人员的印章或签字。 （4）D、记账凭证的类别，可以采用一种制记账凭证或收、付、转三种制记账凭证的形式；也可以在收、付、转三种制凭证的基础上，按照经济业务和会计软件功能模块的划分进一步细化，以方便记账凭证的输入和保存。 （5）E、对使

55、用会计软件及其生成的会计凭证、会计账簿、会计报表和其它会计资料，应当符合财政部和集团关于会计电算化的规定；一级会计科目的使用和编号，以及部分科目的明细设置必须符合本规则有关会计科目规定的要求。 （6）F、总账和明细账应当定期打印。发生收款和付款业务的，在输入收款凭证和付款凭证的当天必须打印出现金日记账、银行存款日记账，并与出纳人员的现金日记账、银行存款日记账登记簿和库存现金核对无误。 （7）G、用计算机打印的会计账簿必须连续编号，经审核无误后装订成册，并由记账人员和会计机构负责人或会计主管人员签字或盖章。 （8）H、各单位应尽可能使用磁带、光盘、MO、硬盘等介质，尽量少用软盘。但不管采用何种介

56、质存储会计数据，仍须打印成册保管。4.3.7 财务分析3.34 4.3.7.11各单位应定定期进行财务务分析，并按按集团规定报报送财务分析析报告。财务务分析报告至至少应包括以以下内容: （1）A、报告期内内生产或经营营情况； （2）B、收入、利利润的构成分分析及影响收收入、利润变变化的因素，房房地产企业还还须有销售(面积、合同同金额)、回款、实实际结算(面积、收入入、成本、毛毛利)情况； （3）C、资金使用用情况分析； （4）D、成本、费费用升降及构构成情况分析析； （5）E、财务状况况分析；（6）F、经营营管理和财务务管理中存在在的问题及其其对策等，以以前年度尚未未解决的遗留留问题及或有有负

57、债事项应应予以揭示；3.354.33.7.2 编写财务分分析报告时，应应当运用财务务分析的技术术和方法，对对经营成果和和财务状况的的构成和趋势势分别进行定定性和定量的的分析。财务务分析报告应应当简单明了了，重点突出出；中期和年年度财务分析析报告应当全全面、深入。对对各单位的定定期财务分析析报告，总部部将连同会计计报表报送情情况一并考评评并通报。 3.3364.2.7.3 主要财务指指标及计算方方法: 1、AA、短期偿债债能力指标 aa. （1）流动比比率=期末末流动资产/期末流动负负债*1000% b. （2）速动比比率=（期期末流动资产产-期末存货）/期末流动负负债*1000% 2、BB、营

58、运比率率 a. （1）存货周周转率（次/天）=销货货成本/存货平均余余额 或 存货平均余余额/销货成本*3360 或 存货平均余余额/销货成本*3360 b. （22）应收账款款周转率（次次/天）=赊销收入入净额/应收账款平平均余额 或 360/年周转次数数 c. （33）总资产周周转率（次/天）=销售售收入/总资产平均均占用额 或 360/总资产年周周转次数 3、CC、债务比率率 a. （1）负债比比%=期末负债债总额/期末资产总总额*1000% b. （2）负债债权益比%=期末负债债总额/欺末股东权权益总额*1100% c. （33）每股净资资产（元）=期末净资产产总额/期末总股本本数(或实收资本本数) 4、DD、获利能力力比率 a. （1）每股盈盈利（元）=税后利润/期末总股本本数(或实收资本本数) b. （22）主营业务务销售利润率率（%）=主营业业务利润/主营业务收收入*1000% c. （3）净资产产收益率（%）=税后利利润/期末净资产产总额（集团团总部） 资金金占用回报率率 = 税后后利润/平均均占用集