天津律师办理建筑物区分所有权指引草案

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1、律师办理建筑物区分所有权法律业务操作指引目录第一章 总 则4第一节 一般般规定41.1.1制定定目的41.1.2适用用范围41.1.3指引引内容41.1.4名词词解释41.1.5使用用说明5第二节 法律律依据51.2.1概述述51.2.2法律律依据6第二章 建筑筑物区分所有权专有部部分专有权法法律业务操作作指引8第一节 概述述82.1.1专有有部分的界定定82.1.2专有有部分所有权权行使的基本本原则8第二节 商品品房买卖合同同的签订82.2.1律师师提供法律服服务的原则82.2.2律师师就商品房买买卖合同签订订（涉及专有有部分内容）为为房屋买受人人（业主）提提供法律服务务92.2.3律师师就

2、商品房买买卖合同签订订（涉及专有有部分内容）为为建设单位提提供法律服务务11第三节 经营性用用房问题112.3.1经营营性用房的涵涵义及界定112.3.2律师师就经营性用用房问题（涉涉及专有部分分内容）为业业主提供法律律服务112.3.3律师师就经营性用用房问题（涉涉及专有部分分内容）为建建设单位提供供法律服务13第四节 车库库、车位的问问题132.4.1车库库、车位的种种类132.4.2律师师就车库、车车位问题为业业主提供法律律服务142.4.3 律律师就车库、车车位问题为建建设单位提供供的法律服务务14第五节 常见见纠纷及处理理机制152.5.1建设设单位与业主主常见纠纷及及处理机制152

3、.5.2.11业主与业主主间因住宅改改变为经营性性用房的纠纷纷17第三章 建筑筑物区分所有权权共有部分共共有权法律业业务操作指引引18第一节 概述述183.1.1 共共有部分的界界定183.1.2 共共有部分共有有权行使的基基本原则18第二节 建筑筑物及建筑区区划内公共设设施、公共场场所问题193.2.1 律律师提供法律律服务的基本本范畴193.2.2 律律师为建筑物物设施内公共共设施、公共共场所相关问问题提供法律律服务193.2.3 律律师为建筑物物区划内的公公共设施、公公共场所相关关问题提供法法律服务22第三节 专项项维修资金问问题223.3.11 专项维修修资金的涵义义223.3.2专项

4、项维修资金交存合法性性审查233.3.3专项项维修资金使使用合法性审审查243.3.44 专项维修修资金的监督督管理29第四节 常见见纠纷及处理理机制303.4.1开发发商与业主常见纠纷及及处理机制313.4.22 业主（业业主委员会）与与物业服务公公司常见纠纷纷及处理机制制333.4.3 业业主与业主常常见纠纷及处处理机制35第四章 建筑筑物区分所有权共同管管理权法律业业务操作指引引37第一节 概述述374.1.1共同同管理权的含含义374.1.2共同同管理权的特特征37第二节 业主主大会384.2.1业主主大会的概述述384.2.2律师师为首次业主主大会的成立立提供法律服服务384.2.3

5、3律师为业主主大会提供法法律服务394.2.4律师师为业主大会会提供法律服服务的风险提提示40第三节 业主主委员会414.3.11业主委员会会的界定414.3.2律师师为业主委员员会提供法律律服务414.3.3律师师为业主委员员会提供法律律服务的风险险提示42第四节 物业服务企企业444.4.1.11物业服务企企业的概念444.4.1.22律师认定物物业服务企业业能否承接某某项物业管理理项目应注意意的法律问题题444.4.2 物物业管理服务务464.4.2.11律师为物业业服务企业前前期物业管理理提供法律服服务464.4.2.22律师为物业业服务公司物物业管理提供供法律服务524.4.3物业业

6、服务企业提提供物业服务务过程中应注注意的问题534.4.3.11物业费的缴缴纳534.4.3.22为业主的物物业专有部分分提供维修养养护或特约服服务的收费534.4.3.33物业的验收收与交接534.4.3.44公共建筑和和共用设施的的使用与维护护修理544.4.3.55共用部位、共共用设施的使使用与维护修修理544.4.3.66物业管理用用房的使用554.4.3.77房屋的装饰饰、装修554.4.3.88物业服务企企业的安全防防范义务564.4.3.99第三人行为为危及公共利利益及他人合合法利益，物物业服务企业业维护后有权权收取相关费费用564.4.3.110物业服务务的转委托应注注意的问题

7、564.4.33.11物业业服务合同终终止应注意的的问题564.4.3.112公示义务务57第五节 常见见纠纷及处理理机制574.5.11物业管理自自治权纠纷情形形：574.5.2业主主与建设单位位、前期物业业服务企业之之间的物业管管理服务纠纷纷594.5.3业主主与物业服务务企业之间的的纠纷604.5.4物业业使用人违反反法律、法规规、管理规约约和物业服务务合同的纠纷纷61第五章 附则则63第一章 总 则第一节 一般般规定1.1.1制定定目的为了提高律师承承办建筑物区区分所有权相相关业务水平平，提高工作作效率，减少少律师执业中中的疏漏，降降低律师业务务风险，为委委托人提供更更优质的法律律服务

8、，指导导律师办理建建筑物区分所所有权相关诉诉讼和非诉业业务，特制定定本操作指引引。 1.1.2适用用范围本操作指引适用用于发生在中中华人民共和和国领域内的的、律师承办办建筑物区分分所有权相关关业务，包括括专有部分专专有权、共有有部分共有权权、共同管理理权等相关法法律业务。1.1.3指引引内容本指引以我国现现行法律、法法规、部门规规章为依据，就就相关业务的的的操作程序序、规范、注注意事项及风风险提示与防防范等内容，按按照律师服务务对象及业务务类型的不同同进行分类，涉涉及民事主体体间的法律关关系及民事主主体与政府主主管部门间的的法律关系处处理。1.1.4名词词解释本指引涉及较多多专业名词，为为明确

9、各名词词意义，特对对如下相关名名词进行解释释，本指引中中出现如下名名词，均按本本解释的内容容确定，有特特殊说明的除除外：业主业主主是指依法享享有建筑物专专有部分所有有权，或者基基于商品房买买卖的民事法律行行为，已经合合法占有建筑筑物专有部分分，但尚未依依法办理所有有权登记的人人。业主大会由一个物业管管理区域内全全体业主组成成，以一定程程序决定物业业管理区域内内全体业主权权利义务的组组织。业主委员会由组成业业主大会的业业主依照法定定程序选举或或者更换，执执行业主大会会的决定事项项的组织。物业服务企业依法设立立、具有独立立法人资格，从从事物业管理理服务活动的的民事主体。前期物业服务企企业在业主、业

10、业主大会选聘聘物业服务企企业之前，由由建设单位选选聘的物业服务企企业。物业使用人物业的承租租人、借用人人或者其他物物业使用人前期物业服务合合同由建设单单位选聘的，应应当包含在房房屋买卖合同同中的物业服服务合同物业服务合同由业主、业业主大会选聘聘的物业服务务企业与全体体业主或业主主委员会签订订的物业服务务合同；物业资料建建设单位应向向物业服务企企业移交的资资料：（一）竣竣工总平面图图，单体建筑筑、结构、设设备竣工图，配配套设施、地地下管网工程程竣工图等竣竣工验收资料料；（二）设设施设备的安安装、使用和和维护保养等等技术资料；（三）物业业质量保修文文件和物业使使用说明文件件；（四）物物业管理所必必

11、需的其他资资料。建筑物区分所有有权专有部分分建筑区划划内符合下列列条件的房屋屋，以及车位位、摊位等特特定空间：（一）具有构造造上的独立性性，能够明确确区分；（二）具有利用用上的独立性性，可以排他他使用；（三）能够登记记成为特定业业主所有权的的客体；以及，规划上专专属于特定房房屋，且开发发商销售时已已经根据规划划列入该特定定房屋买卖合合同中的露台台等，属于专专有部分的组组成部分。共有部分是是建筑区划内内排除专有部部分以外，不不属于市政公公用部分或其其他权利人所所有的，为业业主共同所有有的部分。经营性用房建筑物内规规划用于各类类商业服务、生生产经营（办办公）等经营营性活动的房房屋。1.1.5使用用

12、说明1.1.5.11本操作指引引是为律师承承办相关业务务提供经验和和借鉴的指导导性标准，不不具有强制性性或规范性。1.1.5.22本操作指引引所陈述内容容，是根据处处理一般业务务和经验制定定，并不保证证是处理任何何具体业务的的最佳方案，律律师应根据实实际情况处理理具体业务。1.1.5.33因为律师承承办业务受复复杂的具体情情况和环境影影响，本操作作指引不是律律师承办业务务避免风险的的保证。第二节 法律律依据1.2.1概述述本操作指引依据据现行法律法法规编写，以以中华人民民共和国物权权法为核心心依据，以合合同法、物物业管理条例例等法律、法法规、部门规规章为辅助。此此方面法规原原则性较强，部部分规

13、定尚存存许多需要完完善之处。对对于缺乏具体体法律依据的的，律师在承承办业务时应应按照法律的的基本原则处处理，同时应应积累经验，并并积极提供立立法建议。在本指引列明的的法律依据外外，律师在承承办业务时应应注意地方法法规、规章、行行政规范性文文件的规定，特特别是关于程程序和时限方方面的规定，更更应给予足够够关注。本操作指引系根根据现行法规规编制，承办办相关律师应应充分注意法法律法规的制制订、修改、废废除情况，并并就相关情况况进行适当调调整。1.2.2法律律依据1.2.2.11法律类：中华人民共和和国民法通则则19877年1月1日施行中华人民共和和国物权法2007年10月1日施行中华人民共和和国合同

14、法1999年10月1日施行中华人民共和和国建筑法1998年3月1日起施行1.2.2.22行政法规类类：物业管理条例例20077年8月26日施行建设工程质量量管理条例2000年1月30日起施行社会团体登记记管理条例1998年10月25日起施行地名管理条例例19866年1月23日施行1.2.2.33部门规章类类：建设部前期物物业管理招标标投标管理暂暂行办法2003年9月1日起施行。建设部物业服服务企业资质质管理办法2007年11月26日修正建设部建设部部关于印发前期物业服服务合同（示示范文本）的通知2004年9月6日发布建设部住宅共共用部位共用用设施设备维维修基金管理理办法1999年1月1日起施行

15、建设部、财政部部住宅专项维维修资金管理理办法2008年2月1日起施行建设部商品房房销售管理办办法20001年6月1日起施行建设部房屋建建筑工程质量量保修办法2000年6月30日起施行建设部商品住住宅实行住宅宅质量保证书书和住宅使用用说明书制度度的规定11998年9月1日起施行建设部房屋登登记办法22008年7月1日起施行建设部房屋登登记薄管理试试行办法2008年5月6日施行建设部商品房房销售面积计计算及公用建建筑面积分摊摊规则（试行行）1995年12月1日起施行民政部地名名管理条例实施细则1996年6月18日施行国务院机关事务务管理局、中央国家机机关人民防空空委员会关于平时使使用人防工程程的暂

16、行规定定1993年12月1日施行；1.2.2.44司法解释类类：最高人民法院院20009年10月1日起施行最高人民法院院关于审理物物业服务纠纷纷案件具体应应用法律若干干问题的解释释20099年10月1日起施行最高人民法院院关于审理商商品房买卖合合同纠纷案件件适用法律若若干问题的解解释20003年6月1日起施行第二章 建筑筑物区分所有有权专有部分专有有权法律业务操作指指引第一节 概述述2.1.1专有有部分的界定定参见第一章第11.1.4条条“建筑物区分分所有权专有有部分”的定义2.1.2专有有部分所有权权行使的基本本原则2.1.2.11业主对建筑筑物专有部分分享有占有、使使用、收益和和处分的权利

17、利。2.1.2.22业主行使专专有部分所有有权不得危及及建筑物的安安全，不得损损害其他业主主的合法权益益，主要包括括：1、不得破坏建建筑物的基础础、结构、承重墙体及公公用设施；2、不得损害建建筑物的整体外观；3、不得擅自改改变建筑物的的使用用途；4、不得妨害环环境卫生及其他业主的的安全；5、不得违反其其他业主共同同利益。2.1.2.33业主转让建建筑物内的住住宅、经营性性用房，其对对共有部分享享有的共有和和共同管理的的权利应随建建筑物专有部部分一并转让让。2.1.2.44业主不得违违反法律、法法规以及管理理规约，将住住宅改变为经经营性用房。业业主将住宅改改变为经营性性用房的，除除遵守法律、法法

18、规以及管理理规约外，应应当经有利害害关系的业主主同意。第二节 商品品房买卖合同同的签订2.2.1律师师提供法律服服务的原则2.2.1.11明确判断属属于建筑物及及建筑区划内内专有部分的的范畴，提示示业主、建设设单位（开发发商）等相关关权利主体注注意。2.2.1.22审核商品房房买卖合同及及其附件，确确保合同内容容符合以下一一般性规定：1、建筑区划内内的道路、绿绿地、其他公公共场所、公公用设施及物物业服务用房房、建筑物及及其附属设施施的维修资金金、占用业主主共有的道路路或者其他场场地用于停放放汽车的车位位等属于业主主共有，但城城镇公共道路路、城镇公共共绿地及明示示属于个人的的绿地除外。在在法律上

19、已经经明确规定属属于业主所有有的公共空间间，建设单位位与业主在合同中中不得约定其权权利归属。2、建筑区划内内，规划用于于停放汽车的的车位、车库库的归属，由由当事人通过过出售、附赠赠或者出租等等方式约定。上上述车位、车车库应当首先先满足业主的的需要。在没没有满足业主主需要之前，不得向业业主以外的第第三人销售、出出租、赠与。3、建筑区划内内的绿地属于于个人，应予予以明示。没没有按法律规规定明示的，属属于全体业主主共有。4、露台一般处处于建筑物顶顶层屋顶，屋屋顶作为建筑筑物的基本结结构属于共有有部分，但如如果经批准的的建筑设计规规划将露台专专属于特定房房屋，则该露露台属于专有有部分。2.2.2律师师

20、就商品房买买卖合同签订订（涉及专有部部分内容）为房屋买受人人（业主）提供法律服服务各地房地产业管管理部门为规规范商品房交交易，要求建建设单位必须须使用统一制制定的商品房房买卖合同范范本。但建设设单位往往在在合同范本的的基础上添加加附件，约定定对业主不利利的内容。律律师为业主审审查合同时，应应当对范本中中需填写的内内容以及附件件部分进行着着重审查，确确认建设单位位提供的合同同文本是否符符合法律法规规的规定，是是否存在不利利于业主或侵侵犯业主利益益的条款：2.2.2.11审查、确定合合同约定的建建筑面积是否否符合规定。根据商品房销售售面积计算及及公用建筑面面积分摊规则则（试行）、住宅设设计规范等等

21、规定，套内建建筑面积应由由房屋的套内内使用面积、套套内墙体面积积两部分组成，具体计算方方式如下：1、套内使用面面积：卧室、起起居室、厅、过过道、厨房、卫卫生间、厕所所、储藏室、壁壁橱等分户门门内面积的总总和；跃层住住宅中的户内内楼梯按自然然层数的面积积总和计入使使用面积；不包括在结结构面积内的的烟囱、通风风道、管道井井均不计入使用面面积；内墙面面装修厚度计计入使用面积积。2、套内墙体面面积：套内墙墙体分为公共共墙和非公共共墙两种。其其中套（单元元）与套（单单元）、套（单单元）与共有有建筑空间之之间的分隔墙墙以及外墙（包包括山墙）均均为公共墙，按按墙体水平面面积的一半计计入套内墙体体面积；套（单

22、单元）内的分分隔墙为非公公共墙，按墙墙体水平面积积的全部计入入套内墙体面面积。阳台面积应按结结构底板投影影净面积单独独计算，不计计入每套使用用面积或建筑筑面积内。2.2.2.22审查、确定合合同中有关面面积误差的处处理方式是否否符合业主的利利益。根据最高人民民法院关于审审理商品房买买卖合同纠纷纷案件适用法法律若干问题题的解释第第十四条的规规定，建设单单位交付使用用的房屋套内内建筑面积或或者建筑面积积与商品房买买卖合同约定定面积不符，合合同有约定的的，按照约定定处理；合同同没有约定或或者约定不明明确的，按照照以下原则处处理：1、面积误差比比绝对值在33%以内（含3%），按照合合同约定的价价格据实

23、结算算，业主因此此请求解除合合同的，法院院将不予支持持；2、面积误差比比绝对值超出出3%，业主有权请求求解除合同、返返还已付购房房款及利息。如业主同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款应由业主按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款应由建设单位承担、所有权归业主；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息应由建设单位返还业主，面积误差比超过3%部分的房价款，业主有权要求建设单位双倍返还。此外，商品房买买卖合同按建建筑面积计价价的，当事人人亦可在合同中中约定套内建建筑面积和分分摊的共有建建筑面积

24、，如如建筑面积不不变而套内建建筑面积发生生误差以及建建筑面积与套套内建筑面积积均发生误差差时约定按照上述述司法解释的的方式或约定定其他方式处理理。2.2.2.33审查、确定定合同约定的的绿地、车库库及车位、露台台等内容是否否符合规划要要求：1、建设单位如如出售或附赠赠建筑规划区区内部分绿地地给业主，则则商品房买买卖合同的的附图中应显显示该部分绿绿地，且具有有与公共空间间隔离的建筑筑结构，建设设单位应保证证该等建筑结结构符合建设设规划要求（约约定罚则）。2、建设单位如如转让、附赠赠或出租车库库、车位给业业主，则应要要求建设单位位出示该车库库、车位符合合规划要求的的证明，并对符合规规划做出保证证（

25、约定罚则则）。此外，还还应查清该地地下车位是否否属于人防地地下室。业主使用属于人人防地下室改改造的车库、车车位时，应要要求建设单位位出示人防地地下室平时使使用审批手续续，并审核建建设单位准许许业主使用年年限有否超过过人防主管部部门准许建设设单位使用的的年限。3、如建设单位位出售的房屋屋附带露台的的，则商品品房买卖合同同中约定及（或）在的附图中应显显示该露台，且且具有与公共共空间隔离的的建筑结构，建建设单位应保保证该等建筑筑结构符合建建设规划要求求（约定罚则则）。2.2.3律师师就商品房买买卖合同签订订（涉及专有有部分内容）为为建设单位提供供法律服务2.2.3.11向建设单位出具具法律意见书书，

26、告知哪些些空间属于业业主法定共有部分分，哪些空间间属于业主专专有部分，哪些部分可可以在规划文文件中事先确确定为非业主主共有部分。2.2.3.22审查、拟制制商品房买卖卖合同及其补补充协议、附附件，确保约约定内容不得得违反物权权法等法律律法规的强制制性规定，避避免将法定属属于全体业主主共有的空间间约定属于建建设单位或个个别业主所有有。2.2.3.33审查建设单单位提供的规规划文件，确确定可以通过过合同约定转转让权属的绿绿地范围，并并提示建设单单位：未经明明示为专有部部分的绿地（即即，规划不属于专专有部分的绿绿地）不得以以出售、赠与与等方式承诺诺给个别业主主使用，也不不得就绿地的的使用向业主主收取

27、费用，否否则，出售、赠赠与条款无效效，已收取的的费用应予以以退还。如果果收取的费用用必须体现绿绿地价值的，可可以对所售商商品房按套计计价，并将绿绿地价值体现现在商品房价价格中。2.2.3.44建设单位利用用人防地下室室改造为车库库、车位出租租的，应提示示建设单位：在在出租前办理理人防工程平平时使用审批批手续并缴纳纳相关使用费费，并向承租租人告知人防防工程的性质质及使用时应应遵守相关人人防法律法规规。2.2.3.55审查建设单单位提供的规规划文件，确确定可以通过过合同约定转转让权属的车车库、车位范范围，拟制符符合法律规定定的车位转让让、出租协议议。根据汽车库建建筑设计规范范，汽车库库室内最小净净

28、高应符合以以下规定：微微型车、小型型车2.200米；轻型车车2.80米米；中、大型型、绞接客车车3.40米米。如汽车库库室内最小净净高未达到上上述标准的，则则不能以车库库的名义出售售、出租、赠赠与。第三节 经营营性用房问题题2.3.1经营营性用房的涵涵义及界定 具体参参见第一节第第1.1.44条“经营性用房房”的定义。2.3.2律师师就经营性用用房问题（涉涉及专有部分分内容）为业业主提供法律律服务2.3.2.11购买经营性性用房1、注意核实经经营性用房的的土地使用权权年限。一般般情况下，商商品房用地的的土地使用年年限为：住宅宅用地70年年，商业用地地40年，商商住、酒店式式公寓、办公公用房、工

29、业业用房50年年。2、与住宅建设设用地不同（住住宅建设用地地使用权期满满后自动续期期），规划用途途为经营性用用房的建设用地使使用权期满后后，依法律规规定办理。3、其他参见第第2.2.2条2.3.2.22出租、二次次转让经营性用用房1、接受业主委委托对承租人人、受让人的的经营资质、资资信情况等进进行尽职调查查；2、起草、审查查、修改经营营性用房的租租赁、转让相相关合同。转转让经营性用用房所有权，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利义务应一并转让。此外，应注意与承租人就共有部分的权利和义务进行约定，如约定共有部分权利受到侵害时，要求承租人及时通知业主行使相关权利。另需注意约定物业管理费的缴纳义务

30、人。3、将同一产权权的经营性用用房分割同时时出租给数个个承租人时，应应注意与数个个承租人明确确承租经营性性用房的具体体位置及范围围、承租方转转租的限制、多多个承租主体体优先购买权权、共有部分分权利义务的的安排等内容容。4、协助办理租租赁、转让登登记手续。转转让必须拟制制书面合同，并并到房地产管管理部门办理理房屋过户手手续。5、注意提示业业主、承租人：使用经营性性用房从事经经营活动时，不得影响其他他业主的正常常居住和生活活环境的安全全或安宁，否否则其他业主主有权请求排排除妨害、赔赔偿损失。特特别注意噪声声、油烟等空空气污染、污污水排放、垃垃圾堆放等应应符合小区管管理规定及国国家、地方标标准；经营

31、性性用房装修时时应事先经过过有关部门的的批准（包括括但不限于消消防、房屋安安全鉴定等部部门）。2.3.2.33普通住宅转转变为经营性性用房1、协助业主与与居委会、业业主委员会、有有利害关系的的其他业主进进行协商，取取得其同意，并并起草有利害害关系业主的的同意函等文文件。业主将普通住宅宅转变为经营营性用房，除除遵守法律、法法规以及管理理规约外，应应事先取得有有利害关系的的其他业主同同意，否则有有利害关系的的业主有权请请求排除妨害害或恢复原状状，造成损害害的还应承担担赔偿责任。根据最高人民民法院关于审审理建筑物区区分所有权纠纠纷案件具体体应用法律若若干问题的解解释的规定定，本栋建筑筑物内的其他他业

32、主，应当当认定为“有利害关系系的业主”。建筑区划划内，本栋建建筑物之外的的业主，主张张与自己有利利害关系的，应应提供证据证证明其房屋价价值、生活质质量受到或者者可能受到不不利影响。2、协助业主或或承租人办理理工商登记手手续。2.3.3律师师就经营性用用房问题（涉涉及专有部分分内容）为建设单位提供供法律服务2.3.3.11销售经营性性用房1、审查、拟制制经营性用房房买卖合同等等文件，注意意提示建设单单位：根据建建设部商品品房销售管理理办法，销销售经营性用用房时，不应应对预售房采采取售后包租租或变相售后后包租的方式式进行销售。2、其他参见第第2.2.33条2.3.3.22出租经营性性用房1、接受建

33、设单单位委托对承承租人经营资资质、资信情情况等进行尽尽职调查。2、起草、审查查、修改租赁赁合同，并注意以下下问题：（1）应注意与与承租人就共共有部分的权权利和义务，以以及对物业管管理费的缴纳纳进行约定。（2）应在协议议中要求承租租人使用经营营性用房从事事经营活动时时，不得影响其他他业主的正常常居住和生活活环境的安全全或安宁，特特别注意噪声声、油烟等空空气污染、污污水排放、垃垃圾堆放等应应符合小区管管理规定及国国家、地方标标准；经营性性用房装修时时应事先经过过有关部门的的批准（包括括但不限于消消防、房屋安安全鉴定等部部门），如给给其他业主或或建设单位造成成损失，承租租人应承担赔赔偿责任。3、协助

34、办理租租赁登记手续续。第四节 车车库、车位的的问题2.4.1车库库、车位的种种类2.4.1.11规划用于停停放汽车的车车库、车位在开发房地产前前期经规划主主管部门批准准、在建筑区区划内投资建建设的车库、车车位，其作为为建筑物区分分所有权的专专有部分，建建设单位可以以出售、附赠赠或者出租的的方式处分，并应首先满满足业主的需需要。在没有有首先满足业主主需要之前，不不得向业主以以外的第三人人出售、出租租或赠与。2.4.1.22占用业主共共有的道路或或其他共有的的场所停放汽汽车的车库、车车位占用业主共有的的公共场所停停放汽车的车车库、车位，一一般兼具其他他功能，归属属于全体业主主共有，其开开发、使用、

35、经经营、管理等等权利也由业业主通过业主主大会或业主主委员会行使使。本指引第三三章详细论述述，本节不作详详细介绍。2.4.1.33利用人防地地下室停放汽汽车的车库、车车位依据中华人民民共和国人民民防空法强强制建设人防防地下室，其其建筑面积不不计入业主共共有建筑面积积，同时也不不属于业主专专有部分。建建设单位向人人防管理部门门缴纳费用并并备案后，可可将人防地下下室开发成用用于停放汽车车的车库、车车位，但不应应损失其功能能、设施，任任何单位、个个人对其只有有使用、经营营的权利，不不享有所有权权。2.4.2律师师就车库、车车位问题为业业主提供法律律服务2.4.2.11对合同约定的的车库、车位位进行调查

36、，如如是规划用于于停放汽车的的车库、车位位，则可签订订转让、赠予予、出租使用用合同；如果果是人防地下下室改造的车车库、车位，则则只能签订租租赁使用合同同，并应要求求出租方出具具在人防主管管部门办理的的备案手续。2.4.2.22认真审查建设设单位提供的的格式合同文文本，确认是是否存在损害害业主利益的的内容。提出出修改意见，参参加业主与建建设单位的签签约谈判。2.4.2.33如果对预售售中的车库、车车位签订转让让、赠予、承承租合同，且且无法标明具具体位置的，律律师可以帮助助业主在合同同中与建设单单位约定车库库、车位竣工工交付时，车车库、车位受受让人、受赠赠人、承租人人确定车库、车车位具体位置置的程

37、序、方方式。2.4.3 律律师就车库、车车位问题为建建设单位提供供的法律服务务2.4.2.11注意提示建设设单位：转让、附赠赠、出租车位位时应当优先先满足规划区区内业主的需需求。2.4.2.22审查建设单位位提供的规划划文件，明确确人防地下室室改造的车库库、车位范围围，提示建设设单位：只能就该等车车位签订租赁赁使用合同，并应配合人防防管理部门日日常的维护、管管理及使用人人防地下室的的工作。并且，协助建设单位位在人防主管管部门办理备备案手续。2.4.2.33拟制有关车车库、车位的的销售、租赁赁等协议。地方性法规规、规章规定定车库、车位位应当办理权权属登记手续续的，应提示示建设单位协助助业主办理车

38、车库、车位权权属登记手续续。2.4.2.44预售时无法法确定合同约约定车库、车车位具体位置置的，协助建建设单位制定定业主选取车车库、车位的的程序、方式式。第五节 常见见纠纷及处理理机制本节结合相关司司法实践经验验，对常见的涉涉及专有部分分的纠纷及处处理机制做一一简要的介绍绍。2.5.1建设设单位与业主主常见纠纷及处理机机制2.5.1.11建设单位交付付房屋实际建建筑面积与商商品房买卖合同约定定建筑面积存存在误差的纠纠纷1、律师应收集集的主要证据据包括：（1）建设单位位与业主（买买受人）签署署的商品房房买卖合同；（2）房屋产权权证；（3）专业测量量机构的测量量报告。2、律师应重点点审查的内容容及

39、注意的事事项包括：（1）通过商商品房买卖合合同了解建建设单位交付付的房屋面积积应当是多少少，同时审查查合同是否约约定了关于面面积误差的解解决方式。如如果合同没有有约定关于面面积误差的解解决方式，则则可参照2.2.2.1的第2部部分内容解决决。（2）房屋产权权证上记载的的房屋建筑面面积是经房屋屋测量管理部部门测量后确确定的，如房房屋产权证上上记载的建筑筑面积与合同同约定的建筑筑面积存在误误差，则可直直接证明建设设单位交付的的房屋建筑面面积与合同约约定的建筑面面积不符。（3）如果业主主认为房屋产产权证与交付付的房屋的实实际建筑面积积有误差，可可以自行委托托或向法院申申请由专业测测量机构依据据商品房

40、销销售面积计算算及公用建筑筑面积分摊规规则（试行）与建筑面积计算规则进行测量。2.5.1.22建设单位转让让、附赠、出出租车库、车车位与业主的的纠纷1、律师应收集集的主要证据据包括：（1）建设单位位与业主（买买受人）签署署的车库、车车位转让、附附赠、出租合合同；（2）车库、车车位的规划文文件及图纸；（3）建设单位位使用人防地地下室经营车车库、车位的的备案证明及及交费凭证。2、律师应重点点审查的内容容及注意的事事项包括：（1）通过建设设单位与业主主签署的车库库、车位转让让、附赠、出出租合同，了了解产生纠纷纷的车库、车车位的具体位位置，通过车车库、车位的的出租合同还还可以了解车车库、车位租租赁的期

41、限。（2）通过规划划文件可以了了解产生纠纷纷的车库、车车位是否为规规划用于停放放汽车的车库库、车位，如如果车库、车车位系占用共共有道路或业业主共有场所所而建，则建设单位位无权处分该该车库、车位位。（3）如果通过过规划文件了了解到产生纠纠纷的车库、车车位系人防地地下室改造而而成，则应要要求建设单位位出具在人防防主管部门备备案的证明及及交费凭证。同同时，应注意意出租车库、车车位的合同期期限不应长于于备案使用的的期限。2.5.1.33建设单位与业业主约定特定定绿地、露台台等空间专属属于特定业主主的纠纷1、律师应收集集的主要证据据包括：（1）建设单位位与业主（买买受人）签署署的商品房房买卖合同；（2）

42、绿地、露露台等空间的的规划证明文文件；（3）交付使用用时绿地、露露台等空间的的建筑状况。2、律师应重点点审查的内容容及注意的事事项包括：（1）通过建设设单位与业主主（买受人）签签署的商品品房买卖合同同了解合同同中关于产生生纠纷的绿地地、露台等约约定内容及具具体位置；（2）通过规划划证明文件及及图纸，了解解关于产生纠纠纷的绿地、露露台等空间在在规划设计时时是否利用墙墙体、围栏等等建筑与共有有空间隔离开开，绿地、露露台等空间是是否有通向公公共空间的公公用通道。如如果产生纠纷纷的绿地、露露台等空间与与共有空间没没有隔离设施施，或者有公公用的通道，则则该绿地、露露台等空间在在规划上属于于共有空间，建设

43、单位不得通过合同转让、附赠给特定业主。（3）业主可以以通过影像资资料和证人证证言证明产生生纠纷的绿地地、露台等空空间交付时的的状况，如果果交付时存在在的墙体、围围栏等隔离设设施与规划图图纸不一致，说说明建设单位位擅自更改了了规划文件，交交付时绿地、露露台等空间的的“明示”设施也不符符合规划文件件。2.5.2.11业主与业主间因住住宅改变为经经营性用房的的纠纷1、律师应收集集的主要证据据包括：（1）房屋产权权证；（2）业主同意意住宅改变为为经营性用房房的证明；（3）工商登记记部门关于经经营性用房业业主或使用者者的登记信息息；（4）房屋价值值或生活质量量受到或可能能受到经营活活动影响的证证明。2、

44、律师应重点点审查的内容容及注意的事事项包括：（1）通过房屋屋产权证记载载的房屋坐落落位置可以证证明相关业主主是否为法律律规定的“有利害关系系的业主”。同一栋的的业主为当然然的“有利害关系系的业主”，同一规划划区内的业主主为则需举证证证明其房屋屋价值或生活活质量受到或或可能受到经经营活动影响响后，才具备备“有利害关系系的业主”的资格。（2）业主同意意住宅改变为为经营性用房房的证明，是是住宅改变为为经营性用房房的前提。如如果没有全部部“有利害关系系的业主”的书面同意意，则相关业业主或物业的的使用者将住住宅改变为经经营性用房则则当然不合法法。（3）将住宅改改变为经营性性用房的经营营者登记的经经营信息

45、或营营业范围，可可以直接证明明住宅被改变变为经营性用用房的事实。（4）房屋价值值或生活质量量受到或可能能受到经营活活动影响的证证明，是同一一建筑区划，但但不在同一栋栋且受经营活活动影响的业业主，作为“有利害关系系业主”行使权利的的前提条件。第三章 建筑筑物区分所有有权共有部分分共有权法律业务操作指指引 第第一节 概概述3.1.1 共共有部分的界界定3.1.1.11 建筑物区区分所有中共共有部分又称称共用部分，是是建筑区划内内排除专有部部分以外，不不属于市政公公用部分或其其他权利人所所有的，为业业主共同所有有的部分。3.1.1.22 共有部分分具体包括以以下内容：1、建筑物设施施中排除专有有部分

46、以外的的共有部分，包包括建筑物的的基础、承重重结构、外墙墙、屋顶等基基本结构部分分，通道、楼楼梯、大堂等等公共通行部部分，消防、公公共照明等附附属设施、设设备、避难层层、设备层或或者设备间等等结构部分；2、建筑物区划划内排除业主主专有部分、市市政公用部分分或者其他权权利人所有的的场所、设施施等，包括建建筑物化内的的道路、绿地地、物业服务务用房以及其其他公共场所所、公用设施施；3、建筑区划内内的土地，依依法由业主共共同享有建设设用地使用权权，但属于业业主专有的整整栋建筑物的的规划占地或或者城镇公共共道路、绿地地占地除外；4、建筑物及其其附属设施的的维修基金，属属于业主共有有。3.1.2 共共有部

47、分共有有权行使的基基本原则3.1.2.11 业主对共共有部分既享享有占有、使使用、收益、处处分等共有权权，同时又共共同承担相应应的义务，不不得以放弃权权利为由，不不履行义务。3.1.2.22 业主基于于对住宅、经经营性用房等等专有部分特特定使用功能能的合理需要要，可以无偿偿利用屋顶以以及与其专有有部分相对应应的外墙面等等共有部分，但但不得违反法法律、法规、管管理规约，损损害他人合法法权益。3.1.2.33 业主不得得单独处分其其对共有部分分的共有权，对对共有部分权权利的转让要要附随于业主主转让建筑物物内的住宅、经经营性用房等等专有部分一一并转让。3.1.2.44 有关共有有权行使的重重大事项要

48、经经由业主共同同决定。3.1.2.55 侵害共有有部分权益的的，业主可以以以当事人身身份提出请求求权。3.1.2.66 建筑物及及其附属设施施的维修资金金经业主共同同决定，可以以用于电梯、水水箱等共有部部分的维修。 第二节节 建筑物物及建筑区划划内公共设施施、公共场所所问题3.2.1 律律师提供法律律服务的基本本范畴3.2.1.11 明确判断断属于建筑物物及建筑区划划内公共设施施、公共场所所等共有部分分的范畴，提提示业主、开开发商等相关关权利主体注注意。3.2.1.22 协助业主主建立共有部部分权利行使使的秩序，对对建筑物及其其附属设施等等共有部分的的费用分摊、收收益分配等事事项达成约定定。3

49、.2.1.33 协助业主主行使对共有有部分的权利利。1、协调构建业业主对共有部部分的占有、使使用、收益、处处分秩序。改变共有部分的的用途、利用用共有部分从从事经营性活活动、处分共共有部分的，应应当有业主共共同决定，相相关内容可以以参考本指引引共同管理权权相关内容。2、协助业主主主张对共有部部分的收益。共共有部分取得得的收益属于于业主共有，开开发商、物业业服务企业等等无权处分该该收益，业主主之间对收益益分配有约定定的，按照约约定，没有约约定或者约定定不明确的，按按照业主专有有部分占建筑筑物总面积的的比例确定分分配。3、协助业主、业业主大会向某某些业主提出出对共有部分分费用分摊的的请求。业主主之间

50、对共有有部分费用分分摊有约定的的，按照约定定；没有约定定或者约定不不明确的，按按照业主专有有部分占建筑筑物总面积的的比例确定。4、协助业主行行使共有部分分物上请求权权，维护合法法权益。建设单单位、物业服服务企业、业业主委员会、业业主等擅自占占用建筑区划划内属于业主主共有的绿地地、道路、其其他公共场所所、公用设施施、物业服务务用房或者改改变其使用功功能，律师可可以协助当事事人提出排除妨害害、恢复原状状或者赔偿损损失的请求权权；建设单单位、物业服服务企业等利利用建筑区划划内业主共有有部分从事盈盈利性活动，律师可以协助当事人提出返还扣除相应成本之后收益的请求权。5、提示物业服服务公司不得得擅自利用和

51、和改变建筑区区划范围内的的公共建设和和共用设施、物物业用房等，确确有必要时，应应当提请业主主大会讨论决决定同意后，由由业主依法办办理有关手续续。3.2.2 律律师为建筑物物设施内公共共设施、公共共场所相关问问题提供法律律服务3.2.2.11 建筑物设设施内有关公公共设施、公公共场所判定定标准1、外墙：包围围专有部分所所形成的外部部房屋基本结结构，包括外外墙结构体和和外墙面。2、顶及楼顶：屋顶是指连连接上下层房房屋之间的建建筑基本结构构；楼顶是指指顶层房屋之之上与建筑物物上层空间隔隔离的建筑结结构。3、楼顶平台：楼顶平台不不同于楼顶，是是指楼顶上的的一定空间。楼楼顶平台并不不当然属于业业主共有，

52、应应区分来判断断：（1）当楼顶平平台符合以下下条件时，应应当认定为楼楼顶业主专有有部分组成部部分：符合规规划；具备构构造上的独立立性，能够明明确区分；具具有利用上的的独立性，可可以排他使用用；建设单单位销售时已已经根据规划划列入该特定定房屋买卖合合同。（2）当楼顶平平台为建筑物物之基本构造造，具有共用用性质；且楼楼顶平台在设设计上具有防防火避难功能能时应认定为为共有。4、承重结构：直接将本身身自重与各种种外加作用力力系统地传递递给基础地基基的主要结构构构件和其连连接接点，包包括承重墙体体、立杆、柱柱、框架柱、支支墩、楼板、梁梁、屋架、悬悬索等。简单单的判断标准准是看拆除该该部分对房屋屋主体结构

53、是是否会有不利利影响。5、避难层：建建筑高度超过过100m的公公共建筑内发发生火灾时供供人员临时避避难使用的楼楼层。6、设备层：专专用于布置机机电设备等的的楼层。7、设备间：每每一幢大楼的的适当地点设设置电信设备备和计算机网网络设备，以以及建筑物配配线设备，进进行网络管理理的场所。3.2.2.22 建筑物共共有部分发生生自然损坏所所需费用的处处理原则：1、建筑物共有有部分发生自自然损坏所需需费用的分摊摊，共有业主主之间有约定定的按照约定定处理；没有有约定或约定定不明确的按按照业主专有有部分占建筑筑物总面积的的比例确定。2、城市异产产毗连房屋管管理规定中有关共有有部分自然损损坏费用分摊摊的规定如

54、下下：（1）共有房屋屋主体结构中中的基础、柱柱、梁、墙的的修缮，由共共有业主按份份额比例分担担；（2）共有墙体体的修缮（包包括因结构需需要而涉及的的相邻部位的的修缮），按按两侧均分后后，再由每侧侧业主负责；（3）楼盖的修修缮，其楼面面与顶棚部位位，由所在层层业主负责；其结构部位位，由毗连层层上下业主按按份额比例分分担；（4）房盖的修修缮：不上人人房盖，由修修缮所及范围围覆盖下各层层的业主按份份额比例分担担；可上人人房盖（包括括屋面和周边边护栏），如如为各层所共共用，由修缮缮所及范围覆覆盖下各层的的业主按比例例分担；如仅仅为若干层共共用，使用层层的业主分担担一半，其余余一半由修缮缮所及范围覆覆盖

55、下业主按按比例分担；（5）楼梯及楼楼梯间（包括括出层面部分分）的修缮：各层公用用楼梯，由业业主按份额比比例分担；为某些些层所专用的的楼梯，由其其专用的业主主按份额比例例分担；（6）房屋共用用部位必要的的装饰，由受受益的业主按按份额比例分分担；（7）房屋共有有、共用的设设备和附属建建筑（如电梯梯、水泵、暖暖气、水卫、电电照、沟管、垃垃圾道、化粪粪池等）的修修缮，由业主主按份额比例例分担。3.2.2.33 对共有部部分的利用1、单个业主有有权合理利用用共有部分（1）业主基于于对住宅、经经营性用房等等专有部分特特定使用功能能的合理需要要，有权无偿偿利用屋顶以以及与其专有有部分相对应应的外墙面等等共有

56、部分；但不得以盈盈利为目的；不得违反法法律、法规、管管理规约，损损害他人合法法权益。比如放置空调外外机占用外墙墙面，安装遮遮阳蓬占用外外墙面，放置置太阳能热水水器占用屋顶顶等。（2）当某些业业主对共有部部分的利用超超出了合理的的限度，侵害害了其他业主主的合法权益益，律师可以以协助受损害害业主提出侵侵权损害赔偿偿请求。2、对共有部分分做收益性利利用（1）律师应提提示对共有部部分做收益性性利用应首先先征得业主大大会的同意。（2）律师应提提示业主、开开发商、物业业服务公司注注意，法律规规定为业主共共有的部分，所所产生的收益益应当归业主主共有。比如如利用外墙面面做广告、利利用电梯做广广告、出租规规划之

57、外修建建的车位获得得的收益等，都都应当属于业业主共有。（3）律师应提提示开发商、物物业服务公司司及业主注意意，其无权处处分建筑物之之共有部分，无无权处分所获获得的收益也也应当返还业业主共有。（4）律师可以以协助业主主主张其对共有有部分所产生生的收益。3.2.3 律律师为建筑物物区划内的公公共设施、公公共场所相关关问题提供法法律服务3.2.3.11 建筑区划划内的道路1、建筑区划内内的道路，属属于业主共有有，但属于城城镇公共道路路的除外。判判断是否为城城镇公共道路路可参照各个个地方规定的的标准。2、占用业主共共有的道路或或者其他场地地停放汽车的的车位，属于于业主共有，具具体内容参见见本指引第二二

58、章第四节相相关内容。3.2.3.22 建筑区划划内的绿地1、建筑区划内内的绿地属于于业主共有，但但属于城镇公公共绿地或者者明示属于个个人的除外。2、明示属于个个人的标准：规划确确定为个人所所有；合同确确定为个人所所有。但规划划确定为业主主共有的，合合同约定为个个人所有的无无效。3、规划上专属属于特定房屋屋，且建设单单位销售时已已经根据规划划列入该特定定房屋买卖合合同的绿地，应应认定为该特特定房屋的组组成部分，非非业主共有。3.2.3.33 物业服务务用房1、物业服务用用房属于业主主共有。2、律师应提示示开发商物业业服务用房的的归属为法律律强制规定，不不得违背，也也不取决于其其建造房屋时时成本分

59、摊的的情况。3、律师应提示示小区的物业业服务公司在在未经业主允允许的情况下下，无权擅自自利用和改变变物业服务用用房。3.2.3.44 小区的会会所小区内的会所除除非开发商通通过合同的形形式将其作为为小区的共有有部分外，属属于开发商所所有。第三节 专专项维修资金金问题3.3.1 专专项维修资金金的涵义3.3.1.11定义“专项维修资金金”（以下简称称“维修资金”）的定义，是是指属于业主主所有，专项项用于物业保保修期满后物物业共用部位位、共用设施施设备的维修修和更新、改改造的资金。本节所述的“专专项维修资金金” 即为以往往实践中的“专项维修基基金”，二者在功功能上并无本本质区别，为为相互承接关关系

60、。3.3.2专项项维修资金交交存合法性审审查3.3.2.11首期住宅小小区内物业专专项维修资金金交存审查1、专项维修资资金交存主体体资格的审查查下列物业的业主主应当交存住住宅专项维修修资金：（1）住宅，但但一个业主所所有且与其他他物业不具有有共用部位、共共用设施设备备的除外；（2）住宅小区区内的非住宅宅或者住宅小小区外与单幢幢住宅结构相相连的非住宅宅。上述所列物业属属于出售公有有住房的，售售房单位应当当交存住宅专专项维修资金金。2、首期专项维维修资金交存存标准的审查查首期专项维修资资金的交存标标准的问题，分分为商品性质质的物业和公公有住房性质质的物业两种种不同的标准准：（1）商品性质质的物业交

61、存存标准：按照照业主所拥有有物业的建筑筑面积交存住住宅专项维修修资金，每平平方米建筑面面积交存首期期住宅专项维维修资金的数数额为当地住住宅建筑安装装工程每平方方米造价的55%至8%。具体交存标准应应符合直辖市市、市、县人人民政府建设设（房地产）主主管部门公布布的有关规定定执行。（2）公有住房房性质的物业业交存标准：业主按照所所拥有物业的的建筑面积交交存住宅专项项维修资金，每每平方米建筑筑面积交存首首期住宅专项项维修资金的的数额为当地地房改成本价价的2%；售房单单位按照多层层住宅不低于于售房款的220%、高层层住宅不低于于售房款的330%，从售售房款中一次次性提取住宅宅专项维修资资金。3、首期专

62、项维维修资金交存存程序的审查查依据我国住宅宅专项维修资资金管理办法法的相关规规定，维修资资金的交存实实行专户存储储的基本原则则，具体交存存的方式因物物业的性质不不同而有所差差异。（1）商品住宅宅及毗连非住住宅维修资金金的交存直辖市、市、县县人民政府建建设（房地产产）主管部门门委托所在地地一家商业银银行，专户设设立住宅专项项维修资金帐帐户；维修资金专户户开立后，以以物业管理区区域或幢为单单位设账，按按房屋门号设设立分账；业主应在办理理房屋入住手手续前，将首首期维修资金金存入维修资资金专户。（2）公有住房房专项维修资资金的交存负责管理公有有住房住宅专专项维修资金金的部门委托托所在地一家家商业银行，专专户设立公有有住房专项维维修资金帐户户；维修资金专户户开立后，以以售房单位为为单位设账，按按幢设分账，其其中公有住房房业主交存的的维修资金应应按房屋门号号设立分户账账；公有住房业主主应在办理房房屋入住手续续前，将首期期维修资金存存入维修资金金专户或交由由售房单位代代为交存。售售房单位应在在收到售房款款之日起300日内，将提提取的专项维维修资金存入入维修资金专专户。另