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1、土地政策对房地产开发风险的影响因素分析摘要：土地政策是和房地产开发过程有着息息相关的关系的，其会直接影响到 房地产开发过程的风险。土地政策是对房地产开发进行调控管理的重要措施所在， 文章针对此进行了详细分析，提出影响因素。关键字：土地政策；房地产开发；影响因素1、刖言房地产开发工作过程中土地是基本的需求之一，房地产要进一步做好开发工 作也就需要积极关注土地政策的变化，这是房地产开发的重要影响因素所在。针 对此，文章详细分析了土地政策对于房地产开发的风险影响。2、相关背景为更好地调控房地产市场平稳健康发展，完善参与调控的土地政策，为制定 土地政策提供政策建议，认清土地政策参与房地产调控的现状、存
2、在的问题及原 因，指出土地管理制度的改革方向，对未来房地产开发提出对策建议，房与地是 人类赖以生存和生活的基础与载体。房地产业是从事房地产综合开发、经营、物 业管理和房屋中介服务的综合性行业，在国民经济发展过程中扮演重要角色。由 于房地产市场发展受到国际国内众多因素的影响，市场变化莫测。从新中国成立 至今，我国房地产业大致经历了三次重大发展，分别是80年代初期、90年代 初期以及1998年以后至今，目前房地产业正处于第三次快速发展过程中。以 重庆市为例，作为西部唯一的直辖市，经济的快速发展带动了房地产的高速发展， 城市的快速拓展为房地产业发展提供了充足的扩展空间，统筹城乡的发展战略为 房地产业
3、发展带来了广阔的市场前景。2007年是重庆直辖十周年，在把握直 辖市、西部开发、三峡库区建设三大机遇基础上，重庆又迎来“3 14 总体部署、 全国唯一的省级统筹城乡综合改革配套试验区、新一轮城乡总体规划首次获批的 新三大机遇，全市经济快速发展，房地产业发展强劲，商品房价格也快速上涨。 近三年经济平均增速达到15.6%，房地产投资平均增速达到24.12%， 商品房价格平均增速19.82%。高速的房地产投资和快速上涨的房价给我国 的经济社会带来了一系列的问题。为了保障房地产业平稳健康发展，国家通过货 币、土地、税收等手段制定了一系列的调控措施。其中土地是国家可调控的资源， 政府可以通过限制供地等土
4、地政策，来调整房地产用地结构，最终调控宏观经济。 2 0 0 3年国家通过关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2 0 0 3 121号）首次提出将土地政策作为宏观调控的手段之一，与货币、金 融政策一起参与宏观调控来调控房地产市场，并在“国六条”、“国八条多次提出 将调整住房供应结构作为调控着力点。3、具体影响土地政策调控房地产市场的就是通过土地供应量、方式、区域指标分配，空 间布局等控制土地的供给，直接达到对房地产等相关产业的有效调节，最终达到 对宏观经济运行的影响。在我国国土资源部依据中华人民共和国土地管理法 等法律法规编制全国土地利用总体规划纲要，土地利用总体规划是在一定区 域内，
5、根据当地生态建设、经济社会条件，对土地利用、耕地保护、土地整治等 内容做成规划，作为核心的是土地利用总体规划是一项强制性，对建设用地指标、 耕地保护任务等核心任务做成安排。国土资源部成立了片区性的土地督查局，依 据土地利用总体规划对各省市土地利用情况进行督察，促进土地利用规范利用， 实现国家对土地利用的空间管制。根据规定，土地利用规划为全国、省（自治区、 直辖市）、市（地）、县（市）和乡（镇）五个层次，在重庆部分村庄进行了村 级土地规划的试点工作，取得了很好的工作成效。更为重要的一点是，土地利用 总体规划是具有法律效力的，任何个人和机构都不能随意更改规划方案，每年国 土资源部都会利用卫星和遥感
6、技术进行卫片执法。3.1 土地供应总量土地供应总量主要指的是建设用地供应量，该方法能对房地产市场发展产生 直接的影响。国家土地利用总体规划会对规划期内全国和各省市建设用地总量和 耕地保有量作出规定，各级政府依据全国整体规划进行层层分解，最终将国家建 设用地总量落实到乡镇或村庄，建设用地供应量一般包括远期和近期。各级政府 通过年度土地利用计划和年度土地出让计划进一步落实规划，将土地供应规模、 供应结构、增量和存量挖潜进一步分解固化。各级土地新政管理部门在做成参与 宏观调控的决定之前，必须详细了解名义和实际的建设用地供应量，这样才能制 定合理的土地政策，有针对性地调控房地产市场。3.2 土地供应结
7、构每年各级政府制定的土地出让计划，将土地进行了分类，根据城市用地分 类与标准规范，城市用地分为10大类，46中类，73小类，涉及到住房的 用地分类，主要分为中小户型商品房用地、保障性住房用地，国家明确禁止了向 别墅、高尔夫等项目供地。土地供应结构决定住房的供给结构，尤其是商品房的 供给结构，是近年来各级政府调控的重点。3.3 土地供应方式根据我国法律法规规定，取的国有建设用地使用权主要有两个途径，一是土 地无偿划拨，对于公益性用地，实行国家无偿划拨制，对于经营性用地全部要通 过招拍挂等方式获得。重庆规定，主城区所有经营性用地还必须要用地票交易所 得指标。由于目前土地供应渠道的单一，城乡结合部大
8、量的集体土地在没有规划 审批的情况，改变用途和性质直接入市，造成了大量的小产权房。土地和商品房 是面粉和面包的关系，面粉的供给规模直接决定了面包的数量。政府可以 通过一个池子放水的方式，对土地进行投入土地市场的规模进行总体控制。虽 然供地到真正的投入房地产开发有时间控制期，但是往年的供地规模对房地产开 发规模能形成真正的影响。没有土地，房地产开发就是无米之炊，而可用于住房 建设的土地规模也就直接决定了房地产的开发总体规模。在我国，由于大量的房 地产开发商囤积土地，造成了空置用地不能及时地投入市场，这也对商品房供给 市场造成了一定的影响。可用于房地产开发建设的渠道主要有四个方面：一是新 增的建设
9、用地指标。每年国土资源部都会分配给各省市建设用地计划指标，比如 通过农转非、征地等途径增加新的供给；二是挖掘存量。挖掘存量的主要方式就 是旧城改造，较为著名的是广州的三旧改造”，是提高土地集约节约利用的有效 途径；三是城乡建设用地增减挂钩等途径。在建设用地指标异常严格的情况下， 城乡建设用地增减挂钩是优化城乡建设用地空间配置的有效方式。3.4 土地供应价格在我国目前土地财政的背景下，各城市财政严重影响土地出让，一般土地出 让收入占到政府财政收入的1/3。现阶段，部分城市政府债务严重，更是依靠 土出让土地来解决政府财务问题，诸多研究证明，土地价格直接推高了城市房价。 土地价格高涨另外一个原因是土
10、地供给渠道单一，规模严重受限，因此解决地方 政府财政持续收入，脱离对土地财政的收入，增加土地供给是降低土地价格，进 一步传导至房地产价格，是调控房价的有效根本措施。4、结束语土地是房地产行业运行过程中的重要影响因素，如果房地产企业不能够充分 把握土地的相关政策就会导致其运行过程中很容易遇到不可避免的问题。文章分 析了相关的影响因素，以及具体产生的影响。参考文献：1 郭芙.大华地产公司法律风险防控体系优化研究D.西北大学,2018.2 甄诚.中国住宅地价房价比的空间格局、演变特征及影响因素一一基于35个大中城市的空间计量分析J.中国土地科学,2019,33(1) :40-48.3 周林.房地产开发企业土地增值税税收风险及筹划J.中国乡镇企业会计,2019(01):44-45.高波.房地产开发项目前期策划若干问题分析J.建材与装饰,2019(10):151- 152.5 李和彤.房地产开发企业营改增后土地增值税税收风险及筹划J.中国乡镇企 业会计,2019(04):49-50.6 周虎.农户承包土地经营权抵押融资政策风险影响因素经验解释J.统计与决 策,2019,35(3):127-130.
土地政策对房地产开发风险的影响因素分析
