土地增值税及其会计处理

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1、土地增值税及其会计处理第三节土地增值税及其会计处理一、土地增值税制度的差不多内容(一) 土地增值税概述1. 土地增值税的概念土地增值税，是对在中国境内转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附 着物产权，取得的增值性收入的单位和个人征收的一种税。长期以来我国对国 有土地采取行政划拨、无偿占用，乱占滥用土地现象十分严峻。为此，国务院 在1987年4月颁布实施了耕地占用税暂行条例，1994年1月1日，国务院 又颁布实施了中华人民共和国土地增值税暂行条例，从而在一定程度上遏制 了土地治理纷乱的状况。2. 土地增值税的特点(1) 以转让房地产的增值额为征税对象。我国土地增值税将土地、房屋的转 让收入合并征

2、收。作为征税对象的增值额是纳税人转让房地产收入减除税法规 定的准予扣除项目金额后的余额。(2) 采纳扣法和评估法运算增值额。土地增值税在运算方法上考虑我国实际 情形，以纳税人房地产取得的房转让收入，减除法定扣除项目金额后的余额作 为征税依据。对旧房及建筑物的转让，以及对纳税人转让房地产申报不实，成 交价格偏低的，则采纳评估价格法确定增值额，运算土地增值税。(3) 实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房增值率高低为依据， 按照累进原则设计的，实行分级计税。增值率高的，适用税率高，多纳税；增 值率低的，税率低，少纳税。税收负担较为合理，便于表达国家政策。(4) 实行按次征收。土地增税在房地产

3、转让环节，实行按次征收，每发生一 次转让收行为，就应依照每次取得的增值额征一次税。（二）土地增值税纳税人土地增值税纳税人，是指所有转让中华人民共和国国有土地使用权、地上 建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。那个地点所指的单位和个人，是 指有偿转让房地产的一切单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、 个体工商户及国内其他单位和个人；还包括外商投资企业、外国企业及外国驻 华机构、华侨及外国公民。（三）土地增值税征税对象与范畴1 .征税对象土地增值税的征税对象，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物 所取得的增值额，即纳税人取得全部转让收入减去税法规定承诺扣除项目金额 后的余额。那个地

4、点所指的房地产，包含两层意思：一是国有土地，是指国家 法律规定属于国家所有的土地；二是地上的建筑物及附着物，是指建于国家所 有的土地上一切建筑物、构筑物、地上地下的各种附属设施及附着于该土地上 的不能移动、一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。2 .征税范畴土地增值税的征税范畴，是指凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着 物并取得收入的行为。它有三层含义：一是土地增值税仅对转让国有土地使用 权征收，对转让集体土地使用权的不征税；二是只对转让房地产产权的征税， 不转让产权的不征税；三是对转让房地产并取得收入的征税，对虽发生转让行 为，但未取得收入的不征税。（四）土地增值税税率土地增值税采

5、纳四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%,税 收负担高于企业所得税。具体税率如表所示。土地增值税四级超率累进税率表级次增值额占扣除项目金额的比例税率速算扣除率150%以下的部分30%02超过50%、未超过100%的部分40%5%3超过100%、未超过200%的部分50%15%4超过200%60%35%（五）土地增值税计税依据土地增值税的计税依据，是纳税人转让房地产所取得的增值额。其运算公 式为：增值额=转让房地产取得的收入一税法规定的扣除项目金额土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率运算征收， 增值额即纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。因

6、 此，土地增值税应纳税额的运算，必须第一运算确定转让房地产所取得的收入 和扣除项目金额。1 .转让房地产收入的运算转让房地产的收入是指房产的产权所有人、土地使用人将房屋的产权、土 地使用权转移给他人而取得的货币收入，实物收入、其他收入等到全部价款及 有关的经济收益。2.土地增值税扣除项目金额的运算土地增值税扣除项目金额的运确实是确定土地增值税增值额的关键。具体 包括如下项目：（1）取得土地使用权时所支付的金额。含两方面的内容：一是纳税人为取得 土地使用权所支付的地价款，包括以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使 用权的，为纳税人支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的为转 让土地使用权

7、按照国家规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的 为向原土地使用权人实际支付的地价款。二是按国家统一规定交纳的有关费用， 包括取得土地使用权过程中缴纳的登记、过户手续费等。（2）房地产开发成本。要紧包括：土地的征用及拆迁补偿，前期工程费用， 建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。其中： 土地征用及拆迁补偿费，是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征 地费用、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被 拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力 安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（即拆迁补偿支出扣除拆迁 建筑等回

8、收的残值后的净余额）、安置动迁用房地地支出等。假如土地的征用及 拆迁补偿是由政府或者他人承担的，纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行 开发的，则这部分支出已表达在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部 分土地的征用及拆迁补偿费在纳税人的房地产开发成本中就不承诺扣除。 前期工程费，是指在房地产开发项目建筑前所发生的一些费用。包括规 划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（通水、 通电、通路、平坦地面）等支出。那个地点需要强调的是，假如纳税人取得的 是差不多进行了土地开发的“熟地”，即已搞好“三通一平”，则前期工程费支 出已表达在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分

9、的前期工程费在纳 税人的房地产开发成本中就不承诺扣除。 建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建筑过程中发生的各种建筑工 程费用和安装工程费用。包括纳税人将房地产开发项目出包给建筑施工单位所 发生的支付承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的支付承包方 的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工预算内 的各项建筑安装工程费用。 基础设施费，是指房地产开发项目所需的各项基础设施建设所发生的支 出。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环 卫，绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，是指在房地产开发中必须建筑，但又不能有偿转让的 公共配套设施所发生

10、的支出。如开发小区内的居委会、派出所、幼儿园、学校、 公共厕所等设施建筑的支出。 开发间接费用，是指纳税人内部独立核算单位直截了当组织、治理开发 项目发生的各项间接费用。包括治理人职员资、职工福利费、折旧费、修理费、 办公费、水电费、劳动爱护费、周转房摊销等。那个地点需要强调的是，纳税 人的行政治理部门（总部）为治理和组织经营活动而发生的治理费用，应在房 地产开发费用中扣除，不应在此扣除。（3）房地产开发费用。它是与房地产开发项目有关的销售费用、治理费用 和财务费用，现行财务制度规定，这三项费用作为期间费用、直截了当计入当 期损益，不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值税扣除项目的房地产开

11、发费用，为按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而按规定的标 准进行扣除。其中： 财务费用中的利息支出，纳税人能够按转让房地产项目运算分摊利息支 出，并能提供金融机构证明的，承诺据实扣除，但最高不能超过按商业银行同 类同期贷款利息运算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的 金额和房地产开发成本之和的5%以内运算扣除。其运算公式为：承诺扣除的房地产开发费用=利息+ （取得土地使用权所支付的金额+房地 产开发成本）X5%以内 纳税人不能按转让房地产项目运算分摊利息支出，或不能提供金融机构 贷款证明的，其承诺扣除的房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和 房地产开发成本之和的

12、10%以内运算扣除，其运算公式为：承诺扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发 成本）X10%以内（4）旧房及建筑物的评估价格。对旧房及建筑物不按建筑时所实际支付的 成本和费用作为扣除项目金额，而采纳评估价格作为扣除项目金额。旧房及建 筑物的评估价格是在转让使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评 估机构，评定的重置成本价格乘以新度折扣率后的价格。重置成本价格，是指 对旧房及建筑物按转让时的建材价格及人工费用运算，建筑同样面积、同样层 次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度折 旧率，是指按旧房的新旧程度作一些比例的折扣。其运算公式为：评估

13、价格=重量成本X成新度折扣率（5）与转让房地产有关的税金。是指纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、 都市爱护建设税和印花税、教育费附加等，可在扣除项目中扣除。（6）财政部规定的其他扣除项目。是指对从事房地产开发的纳税人可按取得 土地使用权所支付的金额和房地产开发成本运算的金额之和加计20%的扣除。 其运算公式为：加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X20%（六）土地增值税其他税制要素1 .纳税期限土地增值税按照转让房地产取得的实际收益运算征收，由于运算时要涉及 房地产开发的成本和费用，有时还要进行房地产的评估等。因此纳税时刻就不 能像其他税种那样作出统一规定，而是依照房地产转

14、让的不同情形，由主管税 务机关具体确定。要紧有以下几种情形：（1）以一次交割、付清价款方式转让房地产的，在其办理过户、登记手续前 数日内一次性缴纳全部土地增值税。(2) 以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关依照合同规定的收款时期 来确定具体的纳税期限。(3) 项目全部竣工结算前转让房地产的，能够预征土地增值税，待项目竣工 办理结算后再进行清算，多退少补。2 .纳税地点土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。具体有以下两种情形：(1) 纳税是法人的。当纳税人转让房地产的坐落地与其机构所在地或经营 所在地同在一地时，可在税务登记的原管辖税务机关申报纳税；假如转让的房 地产坐落地与其机构所在

15、地或经营所在地不在同一地时，则应在房地产坐落地 的主管税务机关申报纳税；纳税人转让的房地产坐落地在两个或两个以上地区 的，应按房地产所在地分别申报纳税。(2) 纳税人是自然人的。当纳税人转让的房地产的坐落地与其居住宅在地 同在一地时，应在其住宅所在地税务机关申报纳税；假如转让的房地产坐落地 与其住宅所在地不在同一地时，则在房地产的坐落地主管税务机关申报纳税。3税收优待(1) 对纳税人建筑一般标准住宅出售，增值额未超过规定扣除项目金额之 和20%的，免征土地增值税。一般标准住宅与其他的具体划分界限，由各省、 自治区、直辖市人民政府规定。(2) 因都市实施规划和国家建设的需要被征用房地产或收回土地

16、使用权 的，免征土地增值税。对因同样缘故动迁而由纳税人自行转让房地产的，经税 务机关审核后，能够比照免予征收土地增值税。(3) 对个人因工作调动或改善居住条件而转让自用住房的，经向税务机关 申报核准，可按下列情形分别处理：凡居住满五年或五年以上的，免予征收土 地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。二、土地增值税的运算与申报(一)土地增值税的运算土地增值税应纳税额的运算公式为：应纳土地增值税税额=E(增值额X适用税率)假如增值额超过扣除项目金额的50%以上，在运算增值税额时，需要分别 用各级增值额乘以适用税率，得出各级税额，然后再将各级税额相加

17、，得出总 税额。在实际工作中，为了方便运算，运算土地增值税税额，可按增值额乘以 适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法运算。具体公式如下:(1) 增值额未超过扣除项目金额50%的：应纳税额=增值额X30%(2) 增值额超过扣除项目金额50%的，未超过100%的：应纳税额=增值额X 40% 一扣除项目金额X5%(3) 增值额超过扣除项目金额100%的，未超过200%的：应纳税额=增值额X 50% 一扣除项目金额X 15%(4) 增值额超过扣除项目金额200%的：应纳税额=增值额X 60% 一扣除项目金额X35%综合上述土地增值税的运算，可归纳为以下六个步骤：(1) 运算转让房地产收入

18、；(2) 运算扣除项目金额；(3) 运算增值额；增值额=转让房地产取得的收入一税法规定的扣除项目金额(4) 运算增值额与扣除项目金额之比：增值额与扣除项目金额之比顼曾值额！扣除项目金额(5) 确定土地增值税税率，确定速算扣除系数；(6) 运算应纳税额：应纳税额=增值额X适用税率一扣除项目金额X速算扣除系数【例12-6】某房地产开发公司，转让房地产取得3000万元；转让房地产 取得土地使用权时支付200万元，房地产开发成本1000万元，开发费用100 万元，转让房地产其他税金150万户。则应缴纳的土地增值税税额运算如下：(1)转让房地产收入=3000 (万元)(2)扣除项目金额：加计扣除项目金额

19、=(200+1000)X20%=240 (万元)扣除项目金额=200+1000+100+150+240=1690 (万元)(3) 增值额=3000 一 1690=1310 (万元)(4) 增值额与扣除项目金额之比：1310!1690X100%=77.51%(5) 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%，适用税率为40%，速 算扣除系数为5%(6) 应纳税额=1310X40%一 1690X5%=524 一 84.5=439.5(万元(二)土地增值税的申报土地增值税纳税义务应按有关规定，及时办理纳税申报，并如实填写土地增 值税纳税申报表，其格式略：三、土地增值税的会计处理(一)账户设置缴纳土

20、地增值税的企业应在“应交税费”总账户下增设“应交土地增值税” 明细账户，以具体核算土地增值税的形成、运算和交纳情形。其贷方登记计提 的土地增值税；借方登记上缴的土地增值税；余额在贷方表示应交未交的土地增值税，在借方表示多交的土地增值税。（二）账务处理1 .主营房地产业务的企业土地增值税的账务处理主营房地产业务的企业，如房地产开发企业，应依照运算的应纳土地增值 税额，借记“主营业务税金及附加”账户，贷记“应交税费一一应交土地增值 税”账户；实际交纳土地增值税时借记“应交税费一一应交土地增值税”账户; 贷记“银行存款”账户。【例12-7】某房地产开发企业转让房地产，取得收入2000万元，该公司 原

21、支付地价款200万元，房地产开发成本400万元。该公司发生的开发费用中 利息支出不能按项目分摊，当地房地产开发费用扣除率10%。城建税7%、教 育费附加3%。则账务处理如下：（1）转让房地产收入=2000 （万元）（2）扣除项目金额开发费用扣除金额=（200+400）X10%=60 （万元）加计扣除金额=（200+400）X20%=120 （万元）相关税金：营业税=2000 X 5%=100 （万元）城建税=100X7%=7 （万元）教育费附加=100X3%=3 （万元）税费合计=100+7+3=110 （万元）扣除项目金额=200+400+60+120+110=890 （万元）（3）增值额=

22、2000 一 890=1110 （万元）（4）增值额与扣除项目金额的比例：1110! 890 X100%=124.72%（5）增值额超过扣除项目100%，未超过200%,适用税率50%,速算扣除系 数 15%。(6)应纳税额=1110X50% 890X15%=555 133.5=421.5(万元)(1)提取时：借：营业税金及附加4215000贷：应交税费一一应交土地增值税4215000(2) 缴纳时：借；应交税费一一应交土地增值税4215000贷：银行存款42150002 .非主营房地产业务的企业土地增值税的账务处理关于非主营房地产业务的企业，在转让房地产时，则应分别情形进行会计 处理：(1)

23、 兼营房地产业务的企业，应依照运算的应纳土地增值税额，借记“其 他业务成本”账户，贷记“应交税费应交土地增值税”账户。(2) 转让的以支付土地出让金等方式取得的国有土地使用权，原已纳入“无 形资产”核算的，其转让时应交纳的土地增值税额，借记“其他业务成本”账 户，贷记“应交税费一一应交土地增值税”账户。(3) 转让的国有土地使用权已连同地上建筑物及其他附着物一并在“固定 资产”账户核算的，其转让房地产时(包括地上建筑物及其他附着物)，应交纳 的土地增税额，借记“固定资产清理”账户，贷记“应交税费一一应交土地增 值税”账户。(4) 转让的以行政划拨取得的国有土地使用权，如仅转让国有土地使用权， 转让时应交纳的土地增值税额，借记“其他业务成本”账户，贷记“应交税费 应交土地增值税”账户。如国有土地使用权连同地上建筑物及其他附着物 一并转让时应交纳的土地增值税额，借记“固定资产清理”账户，贷记“应交税费一一应交土地增值税”账户。【例12-8】某兼营房地产开发企业出售房屋，应纳土地增值税150万元，其账务处理如下：(1)提取时：借：其他业务成本1500000贷：应交税费应交土地增值税1500000(2)缴纳时：借；应交税费应交土地增值税1500000