土地增值税应税收入确认典型案例分析

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1、土地增值税应税收入确认典型案例分析问：房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？答：房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，先按 以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格,（1+受让房替转让 方承担应纳税收的税率之和）。以此方法计算的转让收入合理的，据以计 算土地增值税，不合理的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。举四个案例： 案例一个人将土地归还政府取得收入是否征收土地增值税 【案情筒介】2006年某市朱某通过招拍挂购入土地100亩，当时与国土 部门签订的出让合同价格为1000万元，200

2、8年因该市建设需要，政府要 求朱某归还该地，并补偿11000万元。朱某取得的补偿收入是否要征土地 增值税？ 【解析】根据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，转让国有土 地使用权属于土地增值税的征税对象，而个人将土地使用权归还政府的行 为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土地增值税。但因城市实施规划、国家建设的需要，而被政府批准征用的房产或收回 的土地使用权，或是由纳税人自行转让原房地产的，则免征土地增值税。案例二以房抵【案情筒介】某机械制造公司。2006年，将一处临街房产抵押给银行取得贷款500万元。2011年5月份贷款到期后，该公司无力偿还贷款本 息。银行根据当时约定的协议，委托拍卖行

3、将抵押的房产予以拍卖抵债。Ln1.该公司用房产抵债行为，是否要缴纳土地增值税，从何时开始缴纳土 地增值税？2.拍卖抵债房地产无增值额是否缴纳土地增值税？ 【解析】1.土地增值税暂行条例规定，土地增值税的纳税人为转让国有土地 使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。用房产抵押取 得贷款行为是指房产所有人作为债务人或第三人，将依法占有的房产向1 权人提供不动产，作为清偿债务的担保而不转移房产所有权的法律行为。此时，房产的所有权在抵押期间并没有发生变更，上述机械制造公司作为 房产所有人在抵押期间仍然享有占有、使用、收益等权利。在贷款到期后,无力偿还贷款本息，银行将所抵押的房产予以拍卖，则

4、房产所有权发生 了变更。因此，上述机械制造公司在无力偿还贷款本息，而被银行取得房 产用以抵债后，就应该依法缴纳土地增值税。2.土地增值税暂行条例第三条规定，土地增值税按照纳税人转让房地 产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。第六条规定，计算增值额的扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用； 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金;(5)财政部法规的其他扣除项目。旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价 格。评估价格须经当地税务机关确

5、认。第七条规定，土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率 为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的 部分，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分 税率为60%。根据上述规定，问题所述抵债房产如果没有增值额，不需要缴纳土地增值税；有增值额的，按第七条规定税率计算土地增值税。需要注意的是，纳税人有土地增值税暂行条例第九条规定的下列情形 之一的，按照房地产评估价格计算征收: 隐瞒、虚报房地产成交价格的； (2)提供扣除项目金额不实的； 转让房地产

6、的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。案例三租金收入是否缴纳土地增值税【案情筒介】某公司将地下车位使用权以收取使用费的方式，出租给部分业主，并签订合同约定使用年限为15年，使用费分次按年收取。请问这笔收入是否应缴纳土地增值税？ .1!【解析】土地增值税暂行条例及其实施细则规定，土地增值税是对出售或者以 其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征 收的税款。出售或转让应当以办理相应产权转移为标志，产权未发生转移不需要缴纳土地增值税，地下车位的成本在计算土地增值税时也不得扣除。案例四股权转让不缴土地增值税【案情简介】A公司和日公司分别出资1000万元设立C公司，C公司

7、注 册资本2000万元C公司以此2000万元购买土地使用权并自建建筑物及 附着物后转让销售。随后，A公司和B公司分别将所拥有的C公司50%的 股份各作价1500万元转让给D公司。各方应当如何缴纳土地增值税。【解析】无论房地产开发企业还是非房地产开发企业将所投资形成的股权进行处置转让时，由于股权已不对应其初始投资所形成的房地物产权或土-地使用权，所以不应当征收土地增值税。但是对被投资、联营企业将上述房地产再转让的，根据财税字1995） 48号文件第一条的规定，应征收土地增值税。A、B公司转让C公司股权不征收土地增值税。C公司转让C公司土地使用权、建筑物应征收土地增值税。需要注意的是，国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复（国税函2000） 687号）规定：鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物经研究，对此应按土地增值税的规定征税。该文尽管与现行政策相冲突，但也并未明确是否失效，实务中应注意把握。另外，山东省青岛市地方税务局关于印发房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答的通知（青地税函2009） 47号）规定:股东将持有的企业股权转让，企业土地、房权属不发生转移，不征收土地增值税。