04第四章土地集约经营

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1、第十八章 土地金融(Land Finance)【重点】【重点】1、土地金融概述、土地金融概述 2、中国房地产金融的发展及其对策、中国房地产金融的发展及其对策【重点】【重点】首页第四章第四章 土地集约利用与规模利用土地集约利用与规模利用第一节第一节 土地集约利用土地集约利用第二节第二节 土地规模利用土地规模利用首页第四章第四章 土地集约利用与规模利用土地集约利用与规模利用第一节第一节 土地集约利用土地集约利用一、土地集约利用概述一、土地集约利用概述二、二、“土地报酬递减规律土地报酬递减规律”思想的思想的形成和演进形成和演进三、土地报酬的实质及其形态三、土地报酬的实质及其形态四、报酬变化的阶段分析

2、四、报酬变化的阶段分析五、土地报酬递减规律的应用五、土地报酬递减规律的应用目录 是指在单位土地面积上合理增加物质是指在单位土地面积上合理增加物质和劳动投入，以提高土地收益的经营和劳动投入，以提高土地收益的经营方式。方式。一、土地集约利用概述一、土地集约利用概述土地利用集约约度与与集约约利用形式资本集约型资本集约型:单位土地面积上投入的资本较多时，这种土地单位土地面积上投入的资本较多时，这种土地集约利用形式称为集约利用形式称为资本集约型资本集约型；劳动集约型劳动集约型:单位土地面积上投入的劳动较多时，这种土地单位土地面积上投入的劳动较多时，这种土地集约利用形式称为集约利用形式称为劳动集约型劳动集

3、约型。土地利用集约度：土地利用集约度：是指在生产过是指在生产过程中，单位面积的土地上投入的资程中，单位面积的土地上投入的资本和劳动的数量。本和劳动的数量。（一）（一）“土地报酬递减规律土地报酬递减规律”的早期表述的早期表述（二）（二）“土地报酬递减规律土地报酬递减规律”思想的中期演变思想的中期演变（三）（三）“土地报酬递减规律土地报酬递减规律”思想的发展与完善思想的发展与完善（四）几点启示（四）几点启示二、二、“土地报酬递减规律土地报酬递减规律”思想的形成和演进思想的形成和演进威廉威廉配第最早注意到配第最早注意到“土地报酬递减土地报酬递减”现象现象一定面积的土地的生产力有一最大限一定面积的土地

4、的生产力有一最大限度，超过这一限度之后，土地生产物的数度，超过这一限度之后，土地生产物的数量就不可能随着劳动的增加而增加了量就不可能随着劳动的增加而增加了杜尔阁对杜尔阁对“土地报酬递减规律土地报酬递减规律”的内涵进行了详细表述的内涵进行了详细表述撒在一块天然肥沃的土地上的种子，增加劳撒在一块天然肥沃的土地上的种子，增加劳动投入后，产品产量增加的比例会大于投资增加动投入后，产品产量增加的比例会大于投资增加的比例，直到这一比例达到它所能达到的最大限的比例，直到这一比例达到它所能达到的最大限度为止。超过这一点再增加投资，产量的增加会度为止。超过这一点再增加投资，产量的增加会越来越少，直到土地的肥力被

5、耗尽，投资的增加越来越少，直到土地的肥力被耗尽，投资的增加不会使产量有任何提高不会使产量有任何提高安德森首先注意到了安德森首先注意到了科学技术因素的影响作用科学技术因素的影响作用 在合理的经营制度下，土地的生产率可以在合理的经营制度下，土地的生产率可以无限制地逐年提高无限制地逐年提高 但在一定的科学技术条件下，这种提高但在一定的科学技术条件下，这种提高是有限的。土地肥力会递减，一定量的土是有限的。土地肥力会递减，一定量的土地能供养的人口是有限的地能供养的人口是有限的威斯特首次正式提出威斯特首次正式提出“土地报酬递减规律土地报酬递减规律”在耕作改进的过程中，原生产物数量在耕作改进的过程中，原生产

6、物数量的增加将耗费日益增大的费用，或者换句的增加将耗费日益增大的费用，或者换句话说，土地纯产品和它的总产品的比例是话说，土地纯产品和它的总产品的比例是持续递减的持续递减的“土地报酬递减规律土地报酬递减规律”思想的中期演变思想的中期演变 马尔萨斯最早提出马尔萨斯最早提出“土地肥力递减规律土地肥力递减规律”n 西尼尔给其内涵增加了西尼尔给其内涵增加了“农业生产技术保持不变农业生产技术保持不变”这一重要这一重要条件条件 引入引入“若干生产要素投入量保持不变若干生产要素投入量保持不变”作为其发生作用的前作为其发生作用的前提条件提条件 研究报酬的领域从农业生产部门回到了农业生产单位研究报酬的领域从农业生

7、产部门回到了农业生产单位 报酬作为不变生产要素的生产率，演变成可变生产要素的生报酬作为不变生产要素的生产率，演变成可变生产要素的生产率产率 把把“报酬递减规律报酬递减规律”从农业领域推广到一般生产领域从农业领域推广到一般生产领域“土地报酬递减规律土地报酬递减规律”思想的发展和完善思想的发展和完善土地报酬递减规律：土地报酬递减规律：由于受土地生产力的因素限制由于受土地生产力的因素限制的作用，在技术和其他条件不变的前提下，人们在的作用，在技术和其他条件不变的前提下，人们在同一地块上连续投入劳动和资本，土地报酬增加随同一地块上连续投入劳动和资本，土地报酬增加随投入量的增加而增加；当达到一定限度时，随

8、着投投入量的增加而增加；当达到一定限度时，随着投入量的增加土地报酬就会递减的现象。入量的增加土地报酬就会递减的现象。1 1、土地报酬土地报酬与与土地肥力土地肥力不是同一概念不是同一概念2 2、“土地报酬递减规律土地报酬递减规律”命题没有准确表达该规命题没有准确表达该规律的本质（变动要素的变化规律）律的本质（变动要素的变化规律）3 3、“土地报酬递减规律土地报酬递减规律”不是针对历史过程，而不是针对历史过程，而是在一定生产条件下，一季作物的生产过程是在一定生产条件下，一季作物的生产过程4 4、“土地报酬递减规律土地报酬递减规律”属于与生产关系无关的属于与生产关系无关的生产力范畴生产力范畴5 5、

9、土地单产的提高重要的一条是品种，而品种不、土地单产的提高重要的一条是品种，而品种不在在“报酬递减报酬递减”研究之列研究之列几点启示几点启示土地报酬的实质及其形态土地报酬的实质及其形态 实实质质形形态态实物形态；实物形态；价值形态；价值形态；价格形态价格形态对一定面积土地投对一定面积土地投入中某项变动入中某项变动 要要素的生产率素的生产率三、土地报酬的实质及其形态三、土地报酬的实质及其形态 产出的实物量产出的实物量 报报 酬酬 =（实物形态）（实物形态）某单项变动生产要素的实物量某单项变动生产要素的实物量 产出物的价值（或产值）产出物的价值（或产值）报报 酬酬 =（价值形态）（价值形态）某单项变

10、动生产要素的价值量某单项变动生产要素的价值量 产出物的价格（或货币额）产出物的价格（或货币额）报报 酬酬 =（价格形态）（价格形态）某单项变动生产要素的价格（或货币额）某单项变动生产要素的价格（或货币额）四、报酬变化的阶段分析四、报酬变化的阶段分析1 1、自然科学是研究、自然科学是研究“报酬递减规律报酬递减规律”的基础的基础2 2、报酬变化阶段的数学分析、报酬变化阶段的数学分析3 3、土地报酬的阶段分析、土地报酬的阶段分析1 1、自然科学是研究、自然科学是研究“报酬递减规律报酬递减规律”的基础的基础 李比希的李比希的“最小因子律最小因子律”：作物产量的多少受所施：作物产量的多少受所施元素的最小

11、因子的制约；作物产量与养分成正相关元素的最小因子的制约；作物产量与养分成正相关.后来有人将最小限制因子定律又形象地称为后来有人将最小限制因子定律又形象地称为“木桶定木桶定律律”，即一个由分别代表生态环境因子的不同高度的木块，即一个由分别代表生态环境因子的不同高度的木块拼合成的一个木桶，其最大储水量取决于高度最小的那块拼合成的一个木桶，其最大储水量取决于高度最小的那块木块。木块。限制因子定律的主要价值是使生态学家掌握了一把研限制因子定律的主要价值是使生态学家掌握了一把研究生物与环境复杂关系的钥匙，因为各种生态因子对生物究生物与环境复杂关系的钥匙，因为各种生态因子对生物来说并非同等重要，生态学家一

12、旦找到了限制因子，就意来说并非同等重要，生态学家一旦找到了限制因子，就意味着找到了影响生物生存和发展的关键性因子。味着找到了影响生物生存和发展的关键性因子。2 2、报报酬变变化阶阶段的数学数学分析MPPAPP?Y?Xxydydxxy 农业生产的函数关系：农业生产的函数关系：Y=f(XY=f(X1 1,X,X2 2，X X3 3，X Xn n)研究一种生产要素与总产量的关系的函数表达式：研究一种生产要素与总产量的关系的函数表达式：Y =(XY =(Xi i)平均产量平均产量 (APP)=Y/X(APP)=Y/X 边际产量边际产量 (MPP)=(MPP)=?Y/Y/?X X 研究报酬变化规律，主要

13、是研究边际产量研究报酬变化规律，主要是研究边际产量生产弹性生产弹性 （EPP)=EPP)=（或（或 EPP=EPP=），表示报酬的变化强弱及变化方向。），表示报酬的变化强弱及变化方向。土地投入产出阶段分析土地投入产出阶段分析第I阶段：MP0，TP、AP成上升趋势；并MP AP；当MP=AP时，第一阶段结束。第II阶段：MP0，TP成上升趋势，AP、MP下降；APMP；当MP=0时，TP达到最大，第二阶段结束。第III阶段：MP0，AP和 TP呈下降趋势。3、土地报酬的阶段分析、土地报酬的阶段分析生产要素的合理投入区间：生产要素的合理投入区间：第第IIII阶段阶段在第在第阶段，阶段，平均产量一直

14、在增加，边际产量大于平平均产量一直在增加，边际产量大于平均产量。表明在这一阶段，相对于投入不变的资本来均产量。表明在这一阶段，相对于投入不变的资本来说，劳动量缺乏；所以，劳动量的增加可以使资本的说，劳动量缺乏；所以，劳动量的增加可以使资本的作用得到充分利用，从而使产量增加。说明在这一阶作用得到充分利用，从而使产量增加。说明在这一阶段应继续投入劳动量才能使资本得到充分利用。段应继续投入劳动量才能使资本得到充分利用。第第阶段，阶段，平均产量开始下降，边际产量递减，即增平均产量开始下降，边际产量递减，即增加劳动投入量仍可使边际产量增加，但增加的比率是加劳动投入量仍可使边际产量增加，但增加的比率是递减

15、的。由于边际产量仍然大于零，总产量仍在增加。递减的。由于边际产量仍然大于零，总产量仍在增加。第第阶段，阶段，当劳动量增加到这一阶段后，边际产量为当劳动量增加到这一阶段后，边际产量为负数，总产量开始绝对减少。负数，总产量开始绝对减少。土地投入产出阶段分析土地投入产出阶段分析最佳投资点的确定：最佳投资点的确定：（1 1）实物形态：最佳投资点为）实物形态：最佳投资点为C C点，可通过点，可通过MPP=0MPP=0来确定；来确定；（2 2）价格形态：最佳投资点通过，边际成本）价格形态：最佳投资点通过，边际成本=边际收益来确定。边际收益来确定。当生产函数是点函数时，用当生产函数是点函数时，用y/y/x=

16、Px/Pyx=Px/Py来确定最佳点；当生产来确定最佳点；当生产函数是连续性函数时，用函数是连续性函数时，用Dy/Dx=Px/PyDy/Dx=Px/Py来确定最佳点。来确定最佳点。Px（Py）：）：单位投入（产单位投入（产出）量价格；出）量价格；五、土地报酬递减规律的应用五、土地报酬递减规律的应用土地投入的现实意义：土地投入的现实意义：1、要获得土地利用的高效益，就要有大量的投入；、要获得土地利用的高效益，就要有大量的投入；2、如果某项固定资产投入已达到最佳点，就不应再增、如果某项固定资产投入已达到最佳点，就不应再增加这种投入了；加这种投入了；3、在现实经济活动中，应把所有投入（包括固定资产、

17、在现实经济活动中，应把所有投入（包括固定资产的投入）作为一个整体纳入变动生产要素类，按照报的投入）作为一个整体纳入变动生产要素类，按照报酬递减规律的思想，求得这些投入的最适量。酬递减规律的思想，求得这些投入的最适量。第一部分第一部分 土地规模利用原理土地规模利用原理 第二部分第二部分 农业土地规模利用农业土地规模利用 第三部分第三部分 城市土地规模利用城市土地规模利用第二节第二节 土地规模利用土地规模利用目录土地利用规模：土地利用规模：指经济活动中相对独立的经营实体（如企业、城市指经济活动中相对独立的经营实体（如企业、城市等）占用土地面积的大小等）占用土地面积的大小第一部分 土地规模利用原理1

18、 1、土地利用规模是反映土地生产要素集中程度的一个指、土地利用规模是反映土地生产要素集中程度的一个指标。标。2 2、农业经营规模不等于农业土地利用规模农业经营规模不等于农业土地利用规模，但农业经营，但农业经营规模的大小很大程度上取决于土地利用规模。规模的大小很大程度上取决于土地利用规模。3 3、土地利用规模对工商企业的经营规模不具决定意义。、土地利用规模对工商企业的经营规模不具决定意义。只有当土地成为劳动对象，即在合理确定城市规模和城只有当土地成为劳动对象，即在合理确定城市规模和城市房地产开发项目的用地规模上才有意义。市房地产开发项目的用地规模上才有意义。节目录固定土地规规模报报酬 规规模扩扩

19、大幅度等于规规模报报酬的增长长幅度递递增土地规规模报报酬 规规模扩扩大幅度小于规规模报报酬的增长长幅度递减递减土地规规模报报酬 规规模扩扩大幅度大于规规模报报酬的增长长幅度所有生产要素同比例增加或减少，称为所有生产要素同比例增加或减少，称为“纯粹规模变动纯粹规模变动”，由纯粹规模变动引起的企业经济效益的变化，称为规模报酬由纯粹规模变动引起的企业经济效益的变化，称为规模报酬1、土地规模土地规模扩大与规扩大与规模报酬变模报酬变化之间有化之间有三种情况三种情况是使土地利用处于报酬递增阶是使土地利用处于报酬递增阶段以获得段以获得土地规模经济土地规模经济。l规模经济是土地规模的扩大能获得的是土地规模的扩

20、大能获得的经济利益。经济利益。规模经济的对规模经济的对立面是规模不立面是规模不经济经济第一部分 土地规模利用原理1 1、内部规模经济内部规模经济和和内部规模不经济内部规模不经济2 2、外部规模经济外部规模经济和和外部规模不经济外部规模不经济1、各自定义、各自定义2、规模经济产生的原因、规模经济产生的原因：单个生产设备的不可分；单个生产设备的不可分；各生产要素相互联系的不各生产要素相互联系的不可分性；可分性；在购销阶段，交易成本和运费的降低。在购销阶段，交易成本和运费的降低。产生集产生集聚经济聚经济的主要的主要 原因原因与聚集经济相对的是聚集不经济。与聚集经济相对的是聚集不经济。集聚经济集聚经济

21、将生产经营活动集中在某一地点所得到的空间将生产经营活动集中在某一地点所得到的空间意义上的规模经济。意义上的规模经济。由于城市的集聚经济和集聚经济效益是由人口、由于城市的集聚经济和集聚经济效益是由人口、劳动力和资本等生产要素在二、三产业的集中所产劳动力和资本等生产要素在二、三产业的集中所产生的，主要是：生的，主要是：（1 1）同类行业集聚在同一地区，便于专业化协作、）同类行业集聚在同一地区，便于专业化协作、相互促进，加强联系，给行业之间的人流、五六、相互促进，加强联系，给行业之间的人流、五六、信息沟通方面创造条件，亦有利于公平竞争，相互信息沟通方面创造条件，亦有利于公平竞争，相互提高技术水平和产

22、品质量。提高技术水平和产品质量。（2 2）不同企业集聚在一个地区，可以形成产业结构）不同企业集聚在一个地区，可以形成产业结构齐全的技术与产品结构体系，相互提供所需原料和齐全的技术与产品结构体系，相互提供所需原料和产品，缩短运距、减少运费，节省时间，提高效益产品，缩短运距、减少运费，节省时间，提高效益l外部性外部性；外部经济性外部经济性；外部不经济性外部不经济性l外部性问题外部性问题“内部化内部化”l外部经济问题外部经济问题“内部化内部化”后产生的效益后产生的效益l外部不经济问题外部不经济问题“内部化内部化”后产生的效后产生的效益益节目录一、农业土地经营规模的变动趋势1.1.国外农业土地经营规模

23、的变动趋势国外农业土地经营规模的变动趋势 第二次世界大战后，伴随西方国家迅速实现第二次世界大战后，伴随西方国家迅速实现工业化，劳动力大量转移，土地经营规模呈工业化，劳动力大量转移，土地经营规模呈迅速扩大之势迅速扩大之势 2.2.中国农业土地经营规模的变动趋势中国农业土地经营规模的变动趋势 高级社（高级社（19561956年）年）200200公顷公顷 人民公社（人民公社（19581958年）年）40004000公顷公顷 生产队生产队 2020公顷公顷 承包户（承包户（19781978年以来）年以来）0.530.630.530.63公顷公顷第二部分第二部分 农业规模利用农业规模利用节目录二、扩大农

24、业土地经营规模的经济机制二、扩大农业土地经营规模的经济机制 缩小收入差距，提高农业劳动生产率缩小收入差距，提高农业劳动生产率 摆脱小规模经营在市场竞争中的不利地位，摆脱小规模经营在市场竞争中的不利地位，享受购销阶段的规模经济享受购销阶段的规模经济 充分利用农业机械，获得生产阶段的规模充分利用农业机械，获得生产阶段的规模经济经济扩大农业土地经营规模的条件非农产业发达非农产业发达 农机化水平的提高农机化水平的提高 农业社会化服务的加强农业社会化服务的加强 经营者素质的提高经营者素质的提高农业土地适度经营规模的概念概念：概念：能取得最佳土地规模效能取得最佳土地规模效益的农业土地经营规模益的农业土地经

25、营规模特征：特征：地区性；动态性；地区性；动态性；层次性；适应性层次性；适应性实现农业土地适度规模经营的组织形式 家庭经营型：家庭经营型：集体经营型：集体经营型：联合经营型：联合经营型：规模服务型规模服务型种植专业户、家庭农场种植专业户、家庭农场村办集体农场村办集体农场 厂办农业车间厂办农业车间联户农场联户农场 粮农联合体粮农联合体合作社合作社+农户、公司农户、公司+农户农户实现农业土地规模经营的途径土土 地地 流流 转转节目录第三部分 城市土地规模利用节目录 城市规模与土地利用城市规模与土地利用 房地产开发与土地规模利用房地产开发与土地规模利用我国不同规模城市的经济效益比较我国不同规模城市的

26、经济效益比较城市规模与土地利用城市规模与土地利用 由于集聚经济的存在，城市规模越大，经济效由于集聚经济的存在，城市规模越大，经济效益就越高益就越高 表现：下一层次城市的地均表现：下一层次城市的地均GDPGDP为上一层次的为上一层次的1 1/2/2；小城市的人均；小城市的人均GDPGDP为中等城市的为中等城市的1/41/4 来源：随着城市规模的扩大人均创造的来源：随着城市规模的扩大人均创造的GDPGDP不不断提高；随着城市规模的扩大人均占用的土地断提高；随着城市规模的扩大人均占用的土地面积不断节约面积不断节约城市规模经济（据王小鲁等人的研究）200万人时规模净效益最大 小于200万人，规模经济

27、超过200万人，规模不经济市场经济条件下的城市规模市场经济条件下的城市规模适度城市规模的确定适度城市规模的确定在市场经济条件下，在市场经济条件下，现实的城市规模，现实的城市规模，就是由集聚经济和就是由集聚经济和集聚不经济的平衡集聚不经济的平衡关系所决定。关系所决定。如果用人均效用水平如果用人均效用水平U的变化来反映集聚经济和集聚不经济的综的变化来反映集聚经济和集聚不经济的综合作用的结果，那么在其他条件完全相同的情况下，合作用的结果，那么在其他条件完全相同的情况下，U就会随着城市规就会随着城市规模模P的扩大而呈现如下的变化：开始时随着城市规模的增大而增加，到的扩大而呈现如下的变化：开始时随着城市

28、规模的增大而增加，到达一定城市规模达一定城市规模P0后，效用反而随着城市规模的增加而下降。城市人后，效用反而随着城市规模的增加而下降。城市人均效用水平均效用水平U最高时的规模最高时的规模P0，就是适度城市规模，或称最佳城市规模。，就是适度城市规模，或称最佳城市规模。适度城市规模 适度城市规模适度城市规模城市人均效用水平最高时的城市人均效用水平最高时的规模规模 大于适度城市规模的城市规模是稳定的市场均大于适度城市规模的城市规模是稳定的市场均衡，市场经济不存在对这种状况进行自我修正衡，市场经济不存在对这种状况进行自我修正的机制的机制 在城市建设中采取控制大城市的做法具有经济在城市建设中采取控制大城

29、市的做法具有经济合理性合理性房地产开发与土地规模利用房地产开发过程中的外部性与土地规模利用房地产开发过程中的外部性与土地规模利用公共设施的不可分性与土地规模利用公共设施的不可分性与土地规模利用节目录公共设施的不可分性与土地规模利用 房地产开发中，存在一个能够满足开发项目功能房地产开发中，存在一个能够满足开发项目功能发挥所需的基本公共设施建设的要求，并使得基本公发挥所需的基本公共设施建设的要求，并使得基本公共设施得以充分利用的最低的合理用地规模。共设施得以充分利用的最低的合理用地规模。以居住小区开发为例，其合理用地规模主要的制约因素为：以居住小区开发为例，其合理用地规模主要的制约因素为：（1）公

30、共设施服务经济性和）公共设施服务经济性和合理的服务半径合理的服务半径；（2）城市道路交通方面的条件：）城市道路交通方面的条件：为了适应现代城市交通发展的需为了适应现代城市交通发展的需要，城市干道的合理间距一般应在要，城市干道的合理间距一般应在700-1000米之间，因而城市干道所米之间，因而城市干道所包围的用地往往是决定居住区用地规模的一个重要条件。包围的用地往往是决定居住区用地规模的一个重要条件。（3）居民社区活动和管理方面的影响）居民社区活动和管理方面的影响返回房地产开发过程中的外部性与土地规模利用 由于房地产具有与特定土地固定相由于房地产具有与特定土地固定相连、一旦建成无法移动等特点，决

31、定了连、一旦建成无法移动等特点，决定了房地产开发过程中存在外部性房地产开发过程中存在外部性 许多外部不经济的产生是由于开发土地许多外部不经济的产生是由于开发土地规模太小造成的。解决措施是采取集体行规模太小造成的。解决措施是采取集体行动，通过扩大开发规模使外部性问题动，通过扩大开发规模使外部性问题“内内部化部化”返回 在城市旧区中，如果周围的环境不利于房地产价值增值，那么房主单独地采取建造、改善或修理房屋也将得不到合理的市场报酬。利用下表的假设事例，可以更好地说明这种情况。因此，为了打破这种恶性循环，必须采取集体行动，通过扩大开发规模使外部性问题“内部化”。上表中，若实行整个城市旧区综合开发后，

32、开发的资本收益率可以由3%提高到10%。房主在各种种情况况下的资资本收益率房主改善和修理其房产任凭房产损坏附近其他房主改善和修理其房产10%12%任凭房产损坏3%5%1 1、简答土地报酬递减规律及其定量分析。、简答土地报酬递减规律及其定量分析。2 2、结合土地报酬阶段的定量分析，说明如何确定最佳投资、结合土地报酬阶段的定量分析，说明如何确定最佳投资点？点？3 3、简述土地投入的现实意义。、简述土地投入的现实意义。4 4、土地利用规模、土地规模利用与土地规模经济的概念。、土地利用规模、土地规模利用与土地规模经济的概念。5 5、理解内部规模经济与内部规模不经济、外部规模经济与、理解内部规模经济与内部规模不经济、外部规模经济与外部规模不经济的概念。外部规模不经济的概念。首页思考与练习题思考与练习题