《北京商圈分析》PPT课件.ppt

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1、,CBD商圈 本商圈的核心区是以国贸中心为中心的近4平方公里范围，位于建国门外大街与东三环交会处，即“金十字”的东北侧,其范围西起东三环中路，东至针织路，南临建国路，北依光华路，占地约30公顷,目前CBD正在开发建设的项目大部分为公寓、写字楼项目。世界500强中已有156家进驻北京其中2/3在CBD地区。根据北京商务中心区综合规划方案，未来核心区不仅是CBD的区域中心,更是未来的财富、信息、交通中心。其边缘区包括京广、慈云寺、双井、劲松等商务聚集区。该区域的特征如下： 集聚区规模：CBD商圈的的写字楼个数及总建筑面积分别为41个、424.52万平方米，绝大部为中高档及顶级写字楼。 商务配套设施

2、的档次及数量：CBD区域是传统的涉外商务区，酒店、商场、银行、会展中心、停车场、体育运动场馆、公寓、餐饮、各种生活娱乐配套等设施完善且档次一流。 区域内部的商务资源：集中了全市70%的涉外资源，如第一、二使馆区，110多家世界500强企业，中外合资五星级酒店、联合国及其他国际组织驻华机构等，商务资源呈现很强的内敛性。 产业链条完整性：CBD区域产业定位于以金融、电信、商务为主，具有传统的商务优势，客户群得天独厚，世界500强中有三分之一落户在此，产业链条完整，商务活动辐射到国际间。且中央电视台、北京电视台即将迁址CBD区域，加上原有的人民日报、北京青年报、北京人民广播电台和新浪网等多家重量级的

3、新闻媒体，构成了一条新的媒体产业链条。 京广、慈云寺、双井、劲松等外围集聚区主要依托于CBD商圈完成完整的产业链条，故这些集聚区与CBD共同构成一个独立且完整的写字楼商圈。,北京商圈分析,东长安街商圈 本商圈是以建国门商务集聚区为核心，其边缘区包括东长安街沿线的的东单、王府井、崇文门等集聚区，主要如下： 集聚区规模：东长安街商圈的写字楼个数及总建筑面积分别为25个、92.04万平方米，绝大部分属于中高档及顶级写字楼。 商务配套设施的档次及数量：与CBD区域一样也是传统的涉外商务区，酒店、商场、银行、会展中心、停车场、体育运动场馆、公寓、餐饮、各种生活娱乐配套等设施比较完善且档次较高。 区域内部

4、的商务资源：商圈内包含了国家商务部、交通部、旅游局、北京市人事局、国土资源局、北京市公安局等多个国家部委、厅局级单位，以及一大批国家级科研机构；同时靠近日坛使馆区，早期设立在中国的外资机构大部分集中在这里，星级宾馆、酒店，众多的交际活动场所也分布在这一区域及周边地带。地域内还拥有商务印书馆、首都图书馆等几十家久负盛誉的文化团体和设施，拥有十分丰富的信息资源。仅是一个靠近中国中央政府就足够本区域内的商务资源呈现内敛性了。产业链条及完整性和CBD区域相似。 东单、王府井、崇文门等商务聚集区与建国门一起共同构成一个独立且完整的东长安街商圈。,燕莎区域 本商圈的核心区是燕莎写字楼集聚区，其边缘区包括北

5、边的三元桥、国展集聚区及南边的三里屯、农展馆集聚区。判断依据如下： 集聚区规模：燕莎集聚区的写字楼个数及总建筑面积分别为22个及115.54万平方米，是一个顶级的写字楼核心集聚区。 商务配套设施的档次及数量：与CBD和东长安街区域一样都是传统的涉外商务区，酒店、商场、银行、会展中心、停车场、体育运动场馆、公寓、餐饮、各种生活娱乐配套等设施完善且档次一流，可评为超标准。区域内部的商务资源：三里屯使馆区，内敛性。 产业链条完整性：燕莎区域的产业链条以制造加工、商贸物流、能源化工等传统商务产业为主，产业链条完整，商务活动也是国际性的。 三元桥、国展、三里屯、农展馆等集聚区主要依托于燕莎区域的商务资源

6、进行商务活动，所以这些集聚区与燕莎集聚区一起具备共同构成一个独立而完整的写字楼商圈的基本条件。,金融街区域 北京金融街是北京市二环路以内唯一的一个以商务办公为主的区域。这里不仅交通便利，而且紧邻中国的最高决策中心，区域内有为数众多实力雄厚的金融企业。北京金融街凭借其得天独厚的地理位置、源远流长的金融文化、独具匠心的规划设计迅速崛起。迄今为止，这里已经发展成为全国金融管理中心和电信指挥中心。 集聚区规模：金融街地处北京市中轴对称中心地带。南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西抵西二环路，东临太平桥大街，南北长约1700米，东西宽约600米，金融街集聚区的写字楼个数及总建筑面积分别为22个及73.

7、81万平方米,是一个顶级的写字楼核心集聚区。 商务配套设施的档次及数量：配套服务设施明显落后,金融街和周边地区商业配套设施虽然具有一定保有量，金融街一期地块上的百盛商场已形成北京市较为知名的商场，周围如西单、复兴门、阜成门等地也有很多大商场，但是这些设施不是专门为金融街兴建的，硬件上已经老化，环境让人感到很不舒服。该区目前商务配套设施的档次只能评为一般，但随着金融街中心区规划的进一步落实，该区商务配套设施的档次与数量有望得到很大改善。 区域内部的商务资源：目前，在金融街落户的国家级政府机关、金融机构、知名企业已达500余家，基本代表了中国金融业的核心和领导力量，区域入驻机构和企业总资产超过13

8、万亿元。其中，中国人民银行总行，中国工商银行总行，中国银行总行，中国建设银行总行，中国证券监督委员会，中国保险监督委员会，中国电信集团公司，中国移动通信集团公司，中国网络通信公司，中国国际旅行社总社等大型企业的入驻为金融街带来了大量的国内外金融人才、最前沿的金融政策信息和最迅速的商业信息，也证实了建设中的金融街已得到了市场的广泛认可. 产业链条完整性：据调研，金融街目前产业状况为金融机构占有14.3%、信息产业占28.9%、咨询服务机构17.3%等组成，中资占65.3%，外资（含合资）占34.7%。仅从市内来看，缺少金融市场这个关键的产业主体，可说是产业链条并不完整。但是作为一个定位于“国家级

9、金融管理中心”的商务区来说，该区内的商务活动辐射全国，与国内金融重镇上海、深圳的金融市场一起构建了一条完整的产业链条。 西单、宣武门、复外、月坛、阜外、西直门集聚区内集聚的多是金融等与金融街主业密切相关的产业，主要依托金融街内的商务资源进行商务活动，所以这些集聚区与燕莎集聚区一起具备共同构成一个独立而完整的写字楼商圈的基本条件。,中关村商圈 本商圈的核心区是中关村写字楼集聚区，其边缘区包括南边的中关村南大街、学院南路、白石桥集聚区及东边的知春路、大钟寺、学院路、西直门北大街集聚区，西边的苏州桥集聚区以及北边的清华园、学清路、上地集聚区。判断依据如下： 集聚区规模：中关村集聚区内写字楼的个数及总

10、建筑面积分别为45个及183,39万平方米，是一个高级的写字楼核心集聚区。 商务配套设施的档次及数量：中关村的商务配套与其发展规模相比相差较远，这里没有大型的会展会议中心、商务中心等设施，酒店、公寓等配套也比较老化、缺乏，目前这种情况已经有所改善，韦伯时代中心等高档物业项目都建有商务酒店等设施，中关村西区建成后也都配有高档的商务配套设施，这将改变中关村目前商务配套极缺的情况。但目前状况只能评为一般。区域内部的商务资源：这里汇集了全国最著名、最具权威性的科研院所及大院院校，是令世界瞩目的智力高度密集地区，被称为中国的“硅谷”，兼且国家给予了大量的优惠政策，其商务资源显然是内敛的。 产业链条完整性

11、：中关村的定位是高科技产业，区域内部既有研究中心、产业基地，又有商贸中心，“产学研销一体”，产业链条十分完整。该区域商务活动主要面向全国。 中关村南大街、学院南路、白石桥、知春路、大钟寺、学院路、西直门北大街、苏州桥、清华园、学清路、上地集聚区都是处在规划中的中关村科技园区当中，或者是中关村的产业基地，或者是其专题科技园区，或者就是中关村核心区的续点及延伸，他们与中关村核心区一起具备共同构成一个独立而完整的写字楼商圈的基本条件。,亚奥商圈 本商圈的核心区是亚运村写字楼集聚区，其边缘区包括东边的小营集聚区、南边的安贞集聚区及西边的大屯、北沙滩集聚区。主要特征如下： 集聚区规模：亚运村集聚区内的写

12、字楼个数及总建筑面分别为19个及92.03万平方米，是一个高级的写字楼核心集聚区。 商务配套设施的档次及数量：亚运村写字楼商圈其实是依托其比较成熟的居住社区而兴起的，具有配套齐全，生活设施完善等优点，商住氛围浓厚，但比较缺乏商务氛围。就商业而言，亚运村商业的特点在于其社区商业特别发达，以餐饮、超市、便利店等生活配套为主，作为商业主体、商圈核心的百货业却不能形成规模，难于承担区域内商业中心的重任。会议、酒店等配套也比较缺乏。不过作为从亚运村发展而来的社区，区内的体育场馆比较完善。总体而言，其商务配套设施的档次及数量只能算是一般。 区域内部的商务资源：早期亚运村发达依靠的是区内的北京商品交易市场，

13、它给亚运村带来了以期货业为主的金融产业。当这个交易所一被关闭，亚运村区域内的金融业也就自然而然地走向了衰落。其后是亚运村汽车交易市场，但现在也被迁移它处了。区内的中国石油和化学工业协会是目前亚运村区内产业的一个重要支撑。亚运村区内一个比较有特色的商务资源是其良好的社区氛围及商住传统，区内的很多商户对该区域有深厚的情结，其业务虽不存在区域属性，但他们会从亚运村内的一个楼搬到另一个楼，却很少会迁出亚运村核心区。正是这种客户忠诚度及其良好的商住氛围保证了亚运村商务资源的内敛性。 产业链条完整性：亚运村区域内的主要产业以金融业和石油化工类为主。其中金融业是早期期货业繁荣时亚运村期货交易所的遗留产物，据

14、推测当年在亚运村高档物业居住和办公的人和公司可能有70与当时的亚运村期货交易所有着直接或间接的联系，当这个交易所一被关闭，亚运村区域内的金融业也就自然而然地走向了衰落。而石油化工类产业落户于此主要是因为位于安慧里4区16号楼的中国化工大厦是中国石油和化学工业协会所在地。其他如会展旅游、房地产开发、高新技术产业、商业贸易等都不具有任何特色，不能成为区域内的支柱产业带动整个商圈的发展。其产业链条可说是单一而不完整的。该区域商务活动主要面向全市。小营、安贞、大屯、北沙滩集聚区内的商务活动大多与亚运村核心区内相关，他们具备共同构筑一个独立的写字楼商圈是基本条件，但考虑到他们内部的产业链条并不完整，所以

15、即使成立，这个写字楼商圈也是不完整的 。,朝外-东二环商圈 本商圈的核心区是朝外及东二环写字楼集聚区，其边缘区包括东边的工体集聚区及北边的东土城路集聚区。主要特征如下： 集聚区规模：朝外-东二环集聚区内的写字楼个数与总建筑面积为45个及84.4万平方米，写字楼产品的档次参差不齐。 商务配套设施的档次及数量：朝外区域是北京最具规模的新型商业街之一,大型的商场有颇具盛名的蓝岛大厦、旺市百利、丰联广场、华普超市等；电子信息类商场有百脑汇、金飞鸿电讯等；金融场所有工商银行、民生银行、建设银行等；更有钱柜、麦乐迪、东方斯卡拉等娱乐场所，使这里成为北京知名的KTV一条街,这些都为朝外大街商务发展铺垫了旺盛

16、的人气和商务氛围。而东二环区域也是北京著名的休闲娱乐之地,工人体育场作为北京最大的体育场馆之一，承担着每年甲A比赛级多数大型演唱会的组织，三里屯酒吧已成为都市白领休闲如乐的重要场所；保利剧院更是国内荟萃东西方文化艺术的高雅殿堂。朝外及东二环区域商务配套设施的档次可评为完善。 区域内部的商务资源：东二环被称为北京的东大门，周边云集了外交部、文化部、中国社会科学院、北京市海关、签证处、俄罗斯大使馆等众多国家部委机关及涉外机构，目前中海油，中石化，中青旅，中人寿，中国电信，北京移动等众多国有大型企业已纷纷选址东二环商务带，作为企业的总部基地，朝外区域也不乏像可口可乐、SONY、NEC等世界500强的

17、国际知名集团。朝外及东二环区域的商务资源显然是内敛性的。产业链条完整性：与东部的其他商务区类似,朝外及东二环区域内部的产业链条以传统类行业如制造/加工类、物流商贸类，以及新兴的金融、保险、通讯类企业为主。产业链条比较完整。,西单商圈（西城区） 西单是北京市历史最悠久的三大商业区之一，发展到现在已成为日益繁荣的现代化商业中心区。西单商业区南起宣武门，北至灵境胡同，覆盖西单十字路口，南北长1600米，东西宽500米，占地约80公顷，具有得天独厚的环境优势。 商业结构：以商业为主，餐饮、娱乐、健身、文化、旅游、金融、饭店、电信、房地产等多业并举的泛商业业态结构。 西单商业现有店面大型设施约30.8万

18、平方米，包括西单商场、西单购物中心、西单赛特商场和华威大厦。中友百货、首都时代广场 西西友谊、君太百货、西单文化广场是西单商圈内升级版零售项目。目前在建的项目有美晟国际广场和西西4号。西西4号项目的建成将完善整个西单商业区的功能，调整业态结构。但不容忽视的是，西单商圈作为北京传统的商业区之一，面临着商业规划未能实施、配套设施不足、业态分布不合理的“三大硬伤”。 交通区位：西单商业区的环境近年来发生了很大变化。西单是公交线路最集中、公交出乘最方便的地区之一，地铁复八线和10多条公交线路从这里通过，通往首都机场的民航班车在这里到发。西单路口平面绕行环路的建成，极大地提高了路口交通管理水平。总长1900米的二层步行廊桥，将东西两侧11座现代建筑连为一体，与城市主干道组成纵横交错的现代化立体交通网络。,