成都南坪古镇整体定位物业发展建议及招商推广策略118p

《成都南坪古镇整体定位物业发展建议及招商推广策略118p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都南坪古镇整体定位物业发展建议及招商推广策略118p（118页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、n 应宏义集团邀请，深圳同致行特遣专案组于应宏义集团邀请，深圳同致行特遣专案组于20102010年年7 7月月1414日至日至2323日，赴九寨沟考日，赴九寨沟考察。通过对南坪古镇与九寨云顶项目宗地、九寨沟县城酒店及商业、九寨沟口商业察。通过对南坪古镇与九寨云顶项目宗地、九寨沟县城酒店及商业、九寨沟口商业及酒店、永丰乡汉族上及酒店、永丰乡汉族上-中中-下寨、白马风情园、白马山寨、抹地村、中查村进行深下寨、白马风情园、白马山寨、抹地村、中查村进行深入考察，策划思路得以进一步明确，进而形成本报告；入考察，策划思路得以进一步明确，进而形成本报告；n 本报告旨在为南坪古镇项目的整体开发及营销推广提供参

2、考方向与推广思路，本报告旨在为南坪古镇项目的整体开发及营销推广提供参考方向与推广思路，并根据宏义集团要求对相关产品规划进行调整；并根据宏义集团要求对相关产品规划进行调整；n 由于南坪古镇的总平面布局已基本确定，因此本方案的重点已有所侧重，主要由于南坪古镇的总平面布局已基本确定，因此本方案的重点已有所侧重，主要注重建筑前期的单体设计，和后期的招商推广的思考。注重建筑前期的单体设计，和后期的招商推广的思考。注注-参考文件：宏义集团提供的参考文件：宏义集团提供的市场调研报告市场调研报告南坪古镇南坪古镇报规文本报规文本九寨沟历史民俗文化九寨沟历史民俗文化及及九寨沟县乡村旅游总九寨沟县乡村旅游总体规划（

3、体规划（20102010年年20202020）33谨呈：九寨沟宏义投资有限公司谨呈：九寨沟宏义投资有限公司同致行顾问中国 深圳 一、项目整体研判一、项目整体研判二、项目整体定位二、项目整体定位三、产品发展建议三、产品发展建议四、商业古镇招商及运营策略四、商业古镇招商及运营策略五、整体营销策略五、整体营销策略5 Part 1一、项目属性研判一、项目属性研判二、项目客群分析二、项目客群分析三、国内旅游商业项三、国内旅游商业项目分析目分析四、九寨沟旅游分析四、九寨沟旅游分析五、结论五、结论6l 东部和北部与甘肃省文县、舟曲、迭部三东部和北部与甘肃省文县、舟曲、迭部三县连界。县连界。l 南部和西部同四

4、川省平武、松潘、若尔盖南部和西部同四川省平武、松潘、若尔盖接壤，是大九寨交通网络的重要枢纽之一。接壤，是大九寨交通网络的重要枢纽之一。l 项目距离成都约项目距离成都约435公里，九黄机场约公里，九黄机场约120公里，九寨沟风景区入口约公里，九寨沟风景区入口约40公里。公里。l未来还是东环线进入九寨沟县的第一站，未来还是东环线进入九寨沟县的第一站，区位优势极为明显。区位优势极为明显。永丰花园永丰花园九旅花园九旅花园九寨花园九寨花园九乐花苑九乐花苑永丰村寨永丰村寨l 南坪古镇周边分南坪古镇周边分布着永丰新区的主要布着永丰新区的主要社区，同时毗邻永丰社区，同时毗邻永丰上中下寨，是联接整上中下寨，是联

5、接整个片区的重要枢纽。个片区的重要枢纽。无论放眼大区位或片区区位，项目均具有无论放眼大区位或片区区位，项目均具有成为旅游集散中心的先天优势成为旅游集散中心的先天优势7旅游学院旅游学院九寨花园九寨花园白水河白水河永丰村寨永丰村寨n南临白水河；南临白水河；内部分布有水内部分布有水塘，东南部还塘，东南部还有温泉资源；有温泉资源；n 周边山势周边山势雄伟，具有良雄伟，具有良好的景观资源好的景观资源n古朴风味的古朴风味的本地村寨，提本地村寨，提供了大量的本供了大量的本土元素可加挖土元素可加挖掘与利用。掘与利用。周边环境为项周边环境为项目提供了打造目提供了打造文化体验、亲文化体验、亲水公园的基本水公园的基

6、本素质。素质。8项目优势项目优势【S】：u 自然资源：自然资源：位于九寨沟区域之内，自然生态资源之稀缺性之独特，绝无仅有；u人文资源：人文资源：九寨沟县历史源远流长，周边分布着大量的历史遗迹，也有生动的民俗风情，这些都为将来构建度假体系提供有力的支撑，丰富今后的度假内容；u 区域规划：区域规划：九寨沟县政府重点规划打造的区域；u 项目规划：项目规划：九寨沟县历史民俗万象精华的集中展示区。项目劣势项目劣势【W】：u位于九寨沟新县城，距离九寨沟景区较远。u项目宗地偏小，商业纵深不足。项目机会项目机会【O】：u 九寨沟旅游规划方向的战略型转变，“沟口游，县城住”的规划方向，也为项目的发展奠定基础；u

7、九寨沟目前尚无一个集特色客栈、本地特色餐饮、高档旅游商品、体现九寨民俗风情且参与性强的大型娱乐街区，这也为项目的开发和运作带来机会；u 交通路网的不断完善，也将为项目今后的发展提供有力支撑。项目威胁项目威胁【T】：u 目前国内运营良好且知名度较高的旅游度假项目，易造成客户的对比心理。9u 综上所述，南坪古镇在自然资源、项目规划等方综上所述，南坪古镇在自然资源、项目规划等方面的优势突出，区域发展前景良好，市场机会极为明面的优势突出，区域发展前景良好，市场机会极为明显，具备旅游集散中心、文化体验、亲水公园、影视显，具备旅游集散中心、文化体验、亲水公园、影视公园等基本条件。公园等基本条件。10目标客

8、户群目标客户群目标客户群分析目标客户群分析 九寨沟的游客群九寨沟的游客群自助游客自助游客自助游客已经逐渐成为主流的旅行方式，主要集中分自助游客已经逐渐成为主流的旅行方式，主要集中分布在布在25254545岁中青年，他们富有冒险精神，喜欢新奇岁中青年，他们富有冒险精神，喜欢新奇之物，神秘事物，喜欢到风景优美之地感受自然或风之物，神秘事物，喜欢到风景优美之地感受自然或风土认人情，当丽江、阳朔、凤凰、甘孜走遍之后，他土认人情，当丽江、阳朔、凤凰、甘孜走遍之后，他们还可以去哪里？本案的出项将为他们提供这样一个们还可以去哪里？本案的出项将为他们提供这样一个场所。场所。跟团旅游者跟团旅游者九寨可以玩七天吗

9、？自助游一路走走停停可以，跟团九寨可以玩七天吗？自助游一路走走停停可以，跟团却很难玩七天。玩三天却很难玩七天。玩三天 其余四天怎么办？本案出现后其余四天怎么办？本案出现后九寨就可玩上九寨就可玩上7 7天，没事可以在周边寨子转转，或者待天，没事可以在周边寨子转转，或者待在古镇里面晒晒太阳在古镇里面晒晒太阳有那么一群人，他们渴望九寨成为一个可以让他们玩有那么一群人，他们渴望九寨成为一个可以让他们玩长点的地方。长点的地方。本土居民及外来常住人群本土居民及外来常住人群目前九寨沟县尚未出现较为集中、品类丰富的娱乐区，本地居民及外来常目前九寨沟县尚未出现较为集中、品类丰富的娱乐区，本地居民及外来常住人群日

10、常的娱乐生活枯燥单一。南坪古镇的开发，应在一定程度满足这住人群日常的娱乐生活枯燥单一。南坪古镇的开发，应在一定程度满足这部分人的需求。部分人的需求。目标客户群目标客户群需求分析需求分析投资者投资者在当前的房产政策下，普通房产投资者正在逆转思路，从住宅投在当前的房产政策下，普通房产投资者正在逆转思路，从住宅投资转向其他方面，本案成为其中一个可能。资转向其他方面，本案成为其中一个可能。经营者经营者全国范围的商家全国范围的商家在全国范围内，无论是特色商家在全国范围内，无论是特色商家 还是主力店商家，都在寻找具还是主力店商家，都在寻找具有特色的项目入驻，不但可增强效益，更可增强品牌知名度。南有特色的项

11、目入驻，不但可增强效益，更可增强品牌知名度。南坪古镇无疑具有如此吸引力。坪古镇无疑具有如此吸引力。九寨本地商家九寨本地商家虽然拥有得天独厚的九寨沟风景区，但是除了景区商家获益之外，虽然拥有得天独厚的九寨沟风景区，但是除了景区商家获益之外，县城商家依然以本地人为消费群。利润较低，他们需要一个统一县城商家依然以本地人为消费群。利润较低，他们需要一个统一打造的具有集群效应的商业群吸引游客，进而获得较高利润。打造的具有集群效应的商业群吸引游客，进而获得较高利润。游客变商家游客变商家纵观国内旅游发展市场，无论是丽江、鼓浪屿、还是三亚，都存纵观国内旅游发展市场，无论是丽江、鼓浪屿、还是三亚，都存在大量的将

12、生活融入经营的商家，他们在寻找一种生活方式，丽在大量的将生活融入经营的商家，他们在寻找一种生活方式，丽江开店年年攀升的经营成本，已经充分说明了游客对这种生活方江开店年年攀升的经营成本，已经充分说明了游客对这种生活方式的热衷，本案具有巨大的市场空间。式的热衷，本案具有巨大的市场空间。12u 综上所述，无论是从商家的角度，还是从旅游客综上所述，无论是从商家的角度，还是从旅游客群的角度，都需要像本案的这样一个古镇。本案具有群的角度，都需要像本案的这样一个古镇。本案具有广泛的市场基础。广泛的市场基础。1 1、省内代表项目、省内代表项目平乐古镇平乐古镇平乐古镇三、国内旅游商业项目分析三、国内旅游商业项目

13、分析平乐古镇古称平乐古镇古称“平落平落”，其历史可追溯至上古时代，迄今已，其历史可追溯至上古时代，迄今已有两千多年的历史。素有有两千多年的历史。素有“一平二固三夹关一平二固三夹关”的美誉。平乐的美誉。平乐古镇被列为全国历史文化名镇、全国重点镇、全国环境优美古镇被列为全国历史文化名镇、全国重点镇、全国环境优美镇及成都市镇及成都市“十大魅力城镇十大魅力城镇”。古镇区有明清时期建筑面积。古镇区有明清时期建筑面积达达23.5423.54万平方米，保存完好程度达万平方米，保存完好程度达85%85%。平乐古镇位于成都市西南平乐古镇位于成都市西南9393公里、邛崃市西南公里、邛崃市西南1818公里处，可公里

14、处，可经由经由318318国道或沿国道或沿“成一新一邛成一新一邛”高等级公路到达项目。高等级公路到达项目。明清风格的民居群落民俗文化表演自然风光特色美食平乐古镇保留着明清时期的古民居，明清风格的民居建筑鳞次栉比，古风蔚然.奶汤面、钵钵鸡、孙血旺、河鱼、珍菌、竹笋烧鸡、汤白肉等特色美食尤其受游客青睐 在民俗文化上，朴实的老百姓创造了山歌会、河灯会、牛儿灯、放生会、六月六观音会等。镇域内气候温和、雨量充沛，地下水资源相当丰富，全镇及相邻镇乡盛产竹木，竹资源尤为丰富。特色旅游地产 平乐在营销上主抓平乐在营销上主抓“古古”字，以具有字，以具有20002000多年历史的古多年历史的古街、古寺、古桥、古树

15、、古堰、古坊、古道、古风、古歌街、古寺、古桥、古树、古堰、古坊、古道、古风、古歌九古，为载体，以山歌会、河灯会、牛儿灯、放生会、六九古，为载体，以山歌会、河灯会、牛儿灯、放生会、六月六观音会等文化为内容，并举办诸多互动活动。月六观音会等文化为内容，并举办诸多互动活动。其主要客其主要客户群体为成都市区客户。户群体为成都市区客户。特色文化水景主题活动九古便捷交通启示：启示：充分利用建筑群保存良好的优势，主抓充分利用建筑群保存良好的优势，主抓“古古”这一特色，这一特色，并把这一优势应用成为人文底蕴表现、并把这一优势应用成为人文底蕴表现、主体活动开展的载体；主体活动开展的载体；对于客户群体的正确选择和

16、对消费心理的深刻理解，是对于客户群体的正确选择和对消费心理的深刻理解，是平乐古镇成功的关键；平乐古镇成功的关键；便利的交通条件是其得以发展便利的交通条件是其得以发展 的基础条件。的基础条件。2 2、川内代表项目、川内代表项目街子古镇项目分析街子古镇项目分析 街子镇西距成都街子镇西距成都5050公里公里，地处邛崃山脉，坐落于，地处邛崃山脉，坐落于凤栖山下，凤栖山下，毗邻青城后山毗邻青城后山和九龙山。街子镇东北与和九龙山。街子镇东北与都江堰接壤都江堰接壤。岷江的支流。岷江的支流味江流经地势平缓的街子味江流经地势平缓的街子镇口，形成一泓碧潭镇口，形成一泓碧潭龙潭。古镇水系发达，地龙潭。古镇水系发达，

17、地下水丰富，石板路两侧及下水丰富，石板路两侧及屋前院后，常年清水不断屋前院后，常年清水不断，因而有，因而有“川西水乡川西水乡”之之名。名。“青城后花园青城后花园”之称之称，街子镇依山傍水，山清，街子镇依山傍水，山清水秀。水秀。街子古镇 主要以观光旅游业为主，有晋代古刹主要以观光旅游业为主，有晋代古刹光严禅院，光严禅院，凤栖山旅游风景区，千亩原始森林，千年银杏、千年古楠、凤栖山旅游风景区，千亩原始森林，千年银杏、千年古楠、清代古塔，清末民初古建一条街，宋代民族英雄王小波起义清代古塔，清末民初古建一条街，宋代民族英雄王小波起义遗址，唐代一瓢诗人，唐求故居，有神奇传说的古龙潭、五遗址，唐代一瓢诗人，

18、唐求故居，有神奇传说的古龙潭、五柜沱、云雾洞等，柜沱、云雾洞等，全镇各种文物古迹二十余处全镇各种文物古迹二十余处。古刹自然风景特色美食古街 古镇在成都周边较为普遍，街子古镇的风景也较周边的古镇在成都周边较为普遍，街子古镇的风景也较周边的青城山、都江堰相差较远，但其依托独特的地理优势，深挖青城山、都江堰相差较远，但其依托独特的地理优势，深挖文化底蕴和人文内涵，走出了一条属于自己的观光旅游道路。文化底蕴和人文内涵，走出了一条属于自己的观光旅游道路。街子镇客户群成都游客都江堰游客青城山游客人文底蕴启示：启示：n 街子古镇建筑大多为近代翻街子古镇建筑大多为近代翻新建筑，但良好的保持了古建新建筑，但良好

19、的保持了古建筑的风格；筑的风格；n 对于保存较好的古刹，给予对于保存较好的古刹，给予较大力度的保护，并以此作为较大力度的保护，并以此作为文化载体；文化载体；n 深刻挖掘文化和历史特色，深刻挖掘文化和历史特色，深化差异，对周边竞争业态进深化差异，对周边竞争业态进行补充，以形成项目独特的竞行补充，以形成项目独特的竞争优势。争优势。n 丽江古城又名大研镇，地处中国西南云贵高原与青藏高原丽江古城又名大研镇，地处中国西南云贵高原与青藏高原的接合部，境内有独具特点、雄伟壮丽的自然风光和悠久的的接合部，境内有独具特点、雄伟壮丽的自然风光和悠久的历史文化，玉龙雪山风景名胜区为国家重点风景名胜区。历史文化，玉龙

20、雪山风景名胜区为国家重点风景名胜区。n 丽江是第二批被批准的中国历史文化名城之一，也是中国丽江是第二批被批准的中国历史文化名城之一，也是中国向联合国申报世界文化遗产成功的古城之一。丽江成功的关向联合国申报世界文化遗产成功的古城之一。丽江成功的关键，主要在于八个字：休闲、度假、旅游、生态。键，主要在于八个字：休闲、度假、旅游、生态。规划布局特点规划布局特点 街道呈以四方街为中心向四街道呈以四方街为中心向四周辐射的网状结构。没有规矩的周辐射的网状结构。没有规矩的道路网，而是依山就水、不求方道路网，而是依山就水、不求方正、不拘一格地随地形建房立街，正、不拘一格地随地形建房立街，房屋层叠起伏，错落有致

21、。道路房屋层叠起伏，错落有致。道路亦结合水系、坡势而建，取经通亦结合水系、坡势而建，取经通幽，不求平直，形成空间疏朗和幽，不求平直，形成空间疏朗和谐的街景。谐的街景。民居建筑风格民居建筑风格 丽江屋宇建筑的规格是正房堂屋、两厢侧房、丽江屋宇建筑的规格是正房堂屋、两厢侧房、“三坊一照壁三坊一照壁”、“四合五天井四合五天井”。门上雕花鸟。门上雕花鸟图饰、院坝栽异花奇木，民族特色鲜明，造型朴图饰、院坝栽异花奇木，民族特色鲜明，造型朴实别致，装修大方雅致。实别致，装修大方雅致。建筑规划商业经营情况商业经营情况n 整个丽江古城就是一座繁华的商业城，旅游商业经营十分整个丽江古城就是一座繁华的商业城，旅游商

22、业经营十分成功，商业街中的店铺，成功，商业街中的店铺，80%80%左右是由外地人经营的，不少业左右是由外地人经营的，不少业主因为来丽江旅游，爱上了这个地方并受到古城商业良好商业主因为来丽江旅游，爱上了这个地方并受到古城商业良好商业氛围的诱惑，于是留下来开店经营。丽江古城商业街的消费对氛围的诱惑，于是留下来开店经营。丽江古城商业街的消费对象也主要是面向外地游客，因此有人戏称丽江古城是一座象也主要是面向外地游客，因此有人戏称丽江古城是一座“外外向型向型”的商业城。的商业城。n 很多游客来丽江古城的目的，就是购物和消费。商业街上很多游客来丽江古城的目的，就是购物和消费。商业街上昼夜人流熙熙攘攘，购物

23、游客络绎不绝，休闲场所生意兴隆，昼夜人流熙熙攘攘，购物游客络绎不绝，休闲场所生意兴隆，所以丽江古城是中国旅游景点难得的旅游商业品牌。所以丽江古城是中国旅游景点难得的旅游商业品牌。u 古城商业古城商业 店铺共店铺共10461046家，总营业面积约家，总营业面积约3 3万平米，全部为街铺，产权为私万平米，全部为街铺，产权为私人所有：部分为居民改造，部分人所有：部分为居民改造，部分新修商铺为业主购买后出租。新修商铺为业主购买后出租。u 商业业态商业业态 主要以商品经营、餐厅、酒吧、主要以商品经营、餐厅、酒吧、客栈为主。按数量分，其中商业客栈为主。按数量分，其中商业经营占经营占88%，餐酒吧占，餐酒吧

24、占7%，客栈，客栈占占5%；按面积分，商业经营占；按面积分，商业经营占46%，餐酒吧约占，餐酒吧约占17%。商业经营u 丽江的成功经验道明了本质丽江的成功经验道明了本质先营造出一个魅力非凡、先营造出一个魅力非凡、个性独特、不见得全面但在某几个点上非常瞩目贴心的故事背个性独特、不见得全面但在某几个点上非常瞩目贴心的故事背景。大量的人被这个故事所吸引，本地人开始在政府指导下加景。大量的人被这个故事所吸引，本地人开始在政府指导下加入这个故事，开始经营客栈、餐馆、小酒吧、特色精品店等，入这个故事，开始经营客栈、餐馆、小酒吧、特色精品店等，做起了商业。做起了商业。u 本地人逐渐爱上了这个故事，因为它不仅

25、好听、好看，还本地人逐渐爱上了这个故事，因为它不仅好听、好看，还带来了好生意！于是，更多的本地人加入，商业也就更加火爆，带来了好生意！于是，更多的本地人加入，商业也就更加火爆，故事特色也就更加鲜明；而此时的故事已声名在外，大量的外故事特色也就更加鲜明；而此时的故事已声名在外，大量的外地客开始涌入。故事随之也蜕变成另一种形式地客开始涌入。故事随之也蜕变成另一种形式原来生活可原来生活可以如此舒缓、惬意、懒散，大量的外地客迅速迷上了这里、这以如此舒缓、惬意、懒散，大量的外地客迅速迷上了这里、这个故事，他们租下本地人正在经营、或空置的房子，参照本地个故事，他们租下本地人正在经营、或空置的房子，参照本地

26、建筑风情，按照自己的思路进行经营。十余年过去了，本地人建筑风情，按照自己的思路进行经营。十余年过去了，本地人在租金上获得了远比自主经营更为丰厚的收益，而在租金上获得了远比自主经营更为丰厚的收益，而“新移民新移民”们也如愿过上了他们想要的生活。们也如愿过上了他们想要的生活。这个例子启发我们，商业故事是要一步一步讲的，关键这个故事要能营造这个例子启发我们，商业故事是要一步一步讲的，关键这个故事要能营造一种向往、一种偏好、一种习惯，营造一个游客没事就想去的地方。在故一种向往、一种偏好、一种习惯，营造一个游客没事就想去的地方。在故事背景、情节成立之后，还要有大量的外客参与进来一起演绎这个故事，事背景、

27、情节成立之后，还要有大量的外客参与进来一起演绎这个故事，而其载体就是而其载体就是度假商业。度假商业。案例启发案例启发案例启发23边边街：边边街：l项目定位不够清晰，缺乏主题与故事性；项目定位不够清晰，缺乏主题与故事性；l商业动线规划不合理，并未形成商业动线规划不合理，并未形成“大街小大街小巷巷”“”“逛逛”的概念，的概念，2.22.2公里长的商业街区公里长的商业街区,并未合理的设置商业岛并未合理的设置商业岛,其规划长度远远超其规划长度远远超出了商业疲劳尺度。出了商业疲劳尺度。l商业业态布局不合理，业态散乱且档次较商业业态布局不合理，业态散乱且档次较低，同时并未形成良好的后期运营管理体系。低，同

28、时并未形成良好的后期运营管理体系。甲蕃古镇：甲蕃古镇：l项目缺乏系统完善的后期管理运营体系，致项目缺乏系统完善的后期管理运营体系，致使项目在运营层面很难做到使项目在运营层面很难做到“始始 终如一终如一”的服务宗旨。的服务宗旨。l项目对于建筑、园林、道路的细部维护不到项目对于建筑、园林、道路的细部维护不到位，导致项目的形象及品质感逐位，导致项目的形象及品质感逐 步下降。步下降。l项目商业故事缺乏延续性的特征，仅仅有故项目商业故事缺乏延续性的特征，仅仅有故事形式，而并未形成故事灵魂。事形式，而并未形成故事灵魂。准确的商业定位，独具特色的建筑设计，全方位、综合性、立体化的运营体系是商准确的商业定位，

29、独具特色的建筑设计，全方位、综合性、立体化的运营体系是商业项目与度假项目持久再生的根本业项目与度假项目持久再生的根本.4、九寨沟案例、九寨沟案例2424 九寨沟县宏观经济形势整体良好，各项经济指标均呈现九寨沟县宏观经济形势整体良好，各项经济指标均呈现持续、平稳的增长态势。与此同时，县城镇居民人均可持续、平稳的增长态势。与此同时，县城镇居民人均可支配收入的持续提升，人民的消费需求继续扩大，消费支配收入的持续提升，人民的消费需求继续扩大，消费能力也日益提升，为项目今后的市场运作打下坚实的基能力也日益提升，为项目今后的市场运作打下坚实的基础；础；随着九寨沟整体规划由随着九寨沟整体规划由“观光游观光游

30、”向向“休闲度假游休闲度假游”，由由“沟内游，沟外住沟内游，沟外住”向向“沟内游，县城住沟内游，县城住”的战略型的战略型转变，旅游人文民俗资源的深入挖掘，将极大的拓展九转变，旅游人文民俗资源的深入挖掘，将极大的拓展九寨沟旅游市场的纵深，为九寨沟旅游市场带来了新的活寨沟旅游市场的纵深，为九寨沟旅游市场带来了新的活力，也为项目今后的发展带来了契机；力，也为项目今后的发展带来了契机；高速交通路网及高速铁路的配套设施建设，将极大的改高速交通路网及高速铁路的配套设施建设，将极大的改善九寨沟的通达网络，未来将吸引更多的自驾游客群，善九寨沟的通达网络，未来将吸引更多的自驾游客群，为项目开拓度假旅游市场奠定基

31、础；为项目开拓度假旅游市场奠定基础；九寨沟宏观经济、政府旅游规划、路网设施，为本案提供了良好的发展外环境。九寨沟宏观经济、政府旅游规划、路网设施，为本案提供了良好的发展外环境。25旅游接待人数和旅游收入持续迅速增长，旅游业已成为九旅游接待人数和旅游收入持续迅速增长，旅游业已成为九寨沟县的重要支柱产业。寨沟县的重要支柱产业。旅游产品不断丰富，大大提高了游客的观赏性和参与性，旅游产品不断丰富，大大提高了游客的观赏性和参与性，从而提高了游客的停留时间，有效地拉动了旅游从属产业从而提高了游客的停留时间，有效地拉动了旅游从属产业经济的发展，拉动了地方社会收入的增长。经济的发展，拉动了地方社会收入的增长。

32、旅游酒店配套及环境得到改善，星级酒店数量和规模得到旅游酒店配套及环境得到改善，星级酒店数量和规模得到提高，改善和增强了九寨沟旅游住宿环境，提高了旅游接提高，改善和增强了九寨沟旅游住宿环境，提高了旅游接待能力。但是由于酒店布局过于集中、密度过大、使得宾待能力。但是由于酒店布局过于集中、密度过大、使得宾馆资源未能充分得到利用。馆资源未能充分得到利用。九寨沟旅游人群以国内游客为主体，主要客源集中于川内、九寨沟旅游人群以国内游客为主体，主要客源集中于川内、重庆及北京、上海、广东等经济发达地区，海外入境游客重庆及北京、上海、广东等经济发达地区，海外入境游客人数保持了逐年增长的态势，主要集中在邻近中国大陆

33、的人数保持了逐年增长的态势，主要集中在邻近中国大陆的亚洲国家和地区居民。亚洲国家和地区居民。旅游消费结构不合理，旅游消费单一。目前九寨沟综合人旅游消费结构不合理，旅游消费单一。目前九寨沟综合人均消费均消费1106元元/人次，其中景区门票和车票占比重较高，而人次，其中景区门票和车票占比重较高，而购物、娱乐等消费所占比重偏低。购物、娱乐等消费所占比重偏低。旅游产业链尚未完全建立，缺乏为游客提供休闲、娱乐场旅游产业链尚未完全建立，缺乏为游客提供休闲、娱乐场所与自助参与项目，这样就使来九寨沟的游客停留时间相所与自助参与项目，这样就使来九寨沟的游客停留时间相对较短，食宿、娱乐等单项消费指标较低。对较短，

34、食宿、娱乐等单项消费指标较低。九寨沟旅游发展现状，九寨沟旅游发展现状，1、为本案呈现了一种趋势的可能、为本案呈现了一种趋势的可能 2、并提供了空白的市场契机。、并提供了空白的市场契机。26 九寨沟沟口商业已形成恶性循环态势，商业业态规划九寨沟沟口商业已形成恶性循环态势，商业业态规划混乱，不具档次及特色，既无具有本土特色的餐饮，又混乱，不具档次及特色，既无具有本土特色的餐饮，又无具有个性的主题餐厅、酒吧及具备一定特色的茶坊；无具有个性的主题餐厅、酒吧及具备一定特色的茶坊；同时，特色旅游商品不精致不够档次，因此很难让游客同时，特色旅游商品不精致不够档次，因此很难让游客停留，也就无法刺激游客的消费热

35、情。停留，也就无法刺激游客的消费热情。九寨沟老县城商业环境九寨沟老县城商业环境“脏、乱、差脏、乱、差”，商业形式较，商业形式较为初级，业态规划仅以满足当地人日常生活为需求，因为初级，业态规划仅以满足当地人日常生活为需求，因此无法吸引游客前来消费。此无法吸引游客前来消费。九寨沟新县城规划起步较晚，商业环境较好，业态规九寨沟新县城规划起步较晚，商业环境较好，业态规划也主以餐饮及休闲娱乐为主，但人气明显不足，消费划也主以餐饮及休闲娱乐为主，但人气明显不足，消费人群仅为九寨沟县本地居民；因缺乏具有特色的商业街人群仅为九寨沟县本地居民；因缺乏具有特色的商业街区，亦无法吸引游客前来消费；区，亦无法吸引游客

36、前来消费；根据调研数据，商家总体上看好未来九寨沟新县城的根据调研数据，商家总体上看好未来九寨沟新县城的发展，认可未来新区的规划前景。同时也比较认可未来发展，认可未来新区的规划前景。同时也比较认可未来南坪古镇项目的发展，对于入驻本项目，商家关注度最南坪古镇项目的发展，对于入驻本项目，商家关注度最高的分别是市场氛围、后期运营管理及价格，因此项目高的分别是市场氛围、后期运营管理及价格，因此项目未来的人气及后期管理决定着未来商家的入驻情况。未来的人气及后期管理决定着未来商家的入驻情况。沟口商业的规划混乱、老县城的脏、乱、差，为本案的商业规划提供了市场契机。沟口商业的规划混乱、老县城的脏、乱、差，为本案

37、的商业规划提供了市场契机。2727县城宾馆较少县城宾馆较少从分布情况来看，九寨沟酒店目前主从分布情况来看，九寨沟酒店目前主要集中于沟口彭丰村及漳扎镇白水河沿线。而县城目前要集中于沟口彭丰村及漳扎镇白水河沿线。而县城目前仅有仅有8家酒店，档次较好的酒店有家酒店，档次较好的酒店有3家，分别为黄埔大酒家，分别为黄埔大酒店、万豪酒店、九力商务酒店。店、万豪酒店、九力商务酒店。九寨沟酒店接待能力需要进一步加强九寨沟酒店接待能力需要进一步加强随着绵九高速随着绵九高速的开通，航空条件的改善及未来高铁的开通，将会给九的开通，航空条件的改善及未来高铁的开通，将会给九寨沟的接待能力增加更大的压力，这意味着我们项目

38、的寨沟的接待能力增加更大的压力，这意味着我们项目的酒店、客栈面临巨大的机会。酒店、客栈面临巨大的机会。大部分星级酒店商务及娱乐配套较弱大部分星级酒店商务及娱乐配套较弱根据调研数据根据调研数据来看，九寨沟目前五星级酒店客房数量在来看，九寨沟目前五星级酒店客房数量在500-1000间左间左右，配套大型会议室、餐饮、娱乐、休闲等设施；四星右，配套大型会议室、餐饮、娱乐、休闲等设施；四星级酒店客房数量分布在级酒店客房数量分布在80-276之间，部分有餐饮、娱乐之间，部分有餐饮、娱乐及小型会议室；客栈的客房数量分布在及小型会议室；客栈的客房数量分布在40-60之间，配之间，配套较为简陋。除了五星级酒店及

39、少量四星级商务酒店配套较为简陋。除了五星级酒店及少量四星级商务酒店配套较为齐全外，大部分星级酒店商务及娱乐配套较弱。套较为齐全外，大部分星级酒店商务及娱乐配套较弱。28u 综上所述，九寨旅游目前缺乏好的旅游集散地、综上所述，九寨旅游目前缺乏好的旅游集散地、民俗体验中心、亲水公园、完整的旅游线路、完善的民俗体验中心、亲水公园、完整的旅游线路、完善的度假旅游产品，项目存在巨大的市场机遇。度假旅游产品，项目存在巨大的市场机遇。九寨沟目前整体商业状况较为混乱，商业形态较为初级，九寨沟目前整体商业状况较为混乱，商业形态较为初级，尚无大型的休闲娱乐中心，缺乏高端和具有本地特色的餐尚无大型的休闲娱乐中心，缺

40、乏高端和具有本地特色的餐饮、具有个性的主题酒吧、特色茶楼以及精致旅游商品，饮、具有个性的主题酒吧、特色茶楼以及精致旅游商品，这也为南坪古镇今后的发展带来了绝好的机会；这也为南坪古镇今后的发展带来了绝好的机会；九寨沟酒店集中分布于九寨沟景区沟口附近，周边娱乐休九寨沟酒店集中分布于九寨沟景区沟口附近，周边娱乐休闲配套设施严重不足且档次较低，伴随着南坪古镇的打造，闲配套设施严重不足且档次较低，伴随着南坪古镇的打造，将会吸引更多的游客住宿、体验、游玩，这也为项目酒店将会吸引更多的游客住宿、体验、游玩，这也为项目酒店和客栈带来了发展机会；和客栈带来了发展机会；根据调研数据显示，商家普遍看好未来九寨沟县新

41、区的发根据调研数据显示，商家普遍看好未来九寨沟县新区的发展，认可南坪古镇的发展前景，对于是否入驻本项目，其展，认可南坪古镇的发展前景，对于是否入驻本项目，其关注度最高的问题主要集中在市场氛围、后期运营管理及关注度最高的问题主要集中在市场氛围、后期运营管理及租金水平。租金水平。29 Part 2一、战略定位一、战略定位二、形象定位二、形象定位三、功能定位三、功能定位四、产品定位四、产品定位五、市场定位五、市场定位九寨风景 人所共知，九寨民俗，对外称秘，本案深挖九寨民俗，白马舞、南坪小调、羌笛及其制作工艺，白马涂墨节、熊猫舞、朝哲祝酒词，白马服饰、九寨民居、风情饮食引力无限，南坪古镇将成为九寨游必

42、游的民俗观光旅游度假之所。31n 鉴于九寨沟风景名胜区巨大的知名度及影响力，南坪古镇的鉴于九寨沟风景名胜区巨大的知名度及影响力，南坪古镇的项目定位，既要积极地借势九寨沟，又要避免为其巨大的声浪项目定位，既要积极地借势九寨沟，又要避免为其巨大的声浪所淹没。因此，可以将南坪古镇打造成全面展现九寨历史民俗所淹没。因此，可以将南坪古镇打造成全面展现九寨历史民俗万象精华、深入体验九寨独特生活方式的旅游目的地，从而与万象精华、深入体验九寨独特生活方式的旅游目的地，从而与九寨沟景区的自然景观互补，形成不同的游览方向；九寨沟景区的自然景观互补，形成不同的游览方向；n 未来的南坪古镇，是一个动静相宜的欢憩天堂；

43、同时，考虑未来的南坪古镇，是一个动静相宜的欢憩天堂；同时，考虑有别于丽江等知名度假胜地的风情，可充分结合九寨沟当地的有别于丽江等知名度假胜地的风情，可充分结合九寨沟当地的民俗民风，将民俗民风，将“野野”的概念挖掘透彻的概念挖掘透彻这种这种“野野”，可以是，可以是原始彪悍的少数民族风情，更可以是行为的豪放、性格的奔放、原始彪悍的少数民族风情，更可以是行为的豪放、性格的奔放、内心的狂野、聚会的狂欢、心情的释放，将其打造为九寨生活内心的狂野、聚会的狂欢、心情的释放，将其打造为九寨生活方式的独特灵魂。方式的独特灵魂。32“醇醇”有厚重、回味、微醺之意，有厚重、回味、微醺之意，“风风”意指历史民俗千年积

44、累而成的民风，意指历史民俗千年积累而成的民风，“醇醇风风”二字蕴意虽世风不古、但南坪大有古风，建筑、街巷、民俗观光、客栈、酒吧二字蕴意虽世风不古、但南坪大有古风，建筑、街巷、民俗观光、客栈、酒吧食肆，白水河畔醇厚民俗的万象精华展示，是南坪古镇最核心的商业符号。食肆，白水河畔醇厚民俗的万象精华展示，是南坪古镇最核心的商业符号。白天，这里是游客流连忘返的摄影胜地白天，这里是游客流连忘返的摄影胜地33南坪古镇最终将沉淀为大九寨独特生活方式的栖息地，这种生活方式的核心与灵魂南坪古镇最终将沉淀为大九寨独特生活方式的栖息地，这种生活方式的核心与灵魂就是就是“狂野狂野”，奔放彪悍的民族风情，狂放自在的个人体

45、验，这一切都在清明的夜，奔放彪悍的民族风情，狂放自在的个人体验，这一切都在清明的夜色当中得以释放：色当中得以释放：n 狂野的开市仪式，奔放的广场狂欢，人气鼎沸的滨水酒吧；n 或把酒言欢，或载歌载舞，或三五挚友把臂踉跄而行，总之，疯狂享受这天赐的九寨吧夜晚，这里是狂野奔放的自由之都！夜晚，这里是狂野奔放的自由之都！34九黄线旅游的集散地九黄线旅游的集散地l五星级酒店l主题客栈l大型风情娱乐街区民俗文化体验中心民俗文化体验中心l泛博物馆广场l博物馆l本土风情餐饮街区九寨亲水体验中心九寨亲水体验中心l主题水上乐园l滨水酒吧街l温泉养生SPA影视主题拍摄区影视主题拍摄区l玄幻影视片场l主题商业街区l旅

46、游学院35u 通过深入研究九寨沟的市场状况，并结合我们的考察结果，我们对南坪古镇的业态定位通过深入研究九寨沟的市场状况，并结合我们的考察结果，我们对南坪古镇的业态定位如下：如下：u 商业部分总建筑面积约商业部分总建筑面积约125679，其中五星酒店占，其中五星酒店占48%，院落式客栈群及主题客栈约占，院落式客栈群及主题客栈约占30%；主题餐厅及酒吧约；主题餐厅及酒吧约15%，特色商品店约占，特色商品店约占7%。业态构成业态构成业态配比业态配比五星级酒店五星级酒店(含温泉养生含温泉养生SPA区区)48%主题客栈及院落式客栈群主题客栈及院落式客栈群30%主题餐厅、酒吧区主题餐厅、酒吧区15%特色商

47、品店特色商品店7%集客栈、酒吧、食肆、特色购物之民俗大成的商业小镇集客栈、酒吧、食肆、特色购物之民俗大成的商业小镇36目标客户群目标客户群目标客户群分析目标客户群分析u九寨沟的游客群九寨沟的游客群l自助游客自助游客自助游客已经逐渐成为主流的旅行方式，主要集中分自助游客已经逐渐成为主流的旅行方式，主要集中分布在布在2545岁中青年，他们富有冒险精神，喜欢新奇岁中青年，他们富有冒险精神，喜欢新奇之物，神秘事物，喜欢到风景优美之地感受自然或风之物，神秘事物，喜欢到风景优美之地感受自然或风土认人情，当丽江、阳朔、凤凰、甘孜走遍之后，他土认人情，当丽江、阳朔、凤凰、甘孜走遍之后，他们还可以去哪里？本案的

48、出项将为他们提供这样一个们还可以去哪里？本案的出项将为他们提供这样一个场所。场所。l跟团旅游者跟团旅游者九寨可以玩七天吗？自助游一路走走停停可以，跟团九寨可以玩七天吗？自助游一路走走停停可以，跟团却很难玩七天。玩三天却很难玩七天。玩三天 其余四天怎么办？本案出现后其余四天怎么办？本案出现后九寨就可玩上九寨就可玩上7天，没事可以在周边寨子转转，或者待天，没事可以在周边寨子转转，或者待在古镇里面晒晒太阳在古镇里面晒晒太阳有那么一群人，他们渴望九寨成为一个可以让他们玩有那么一群人，他们渴望九寨成为一个可以让他们玩长点的地方。长点的地方。u本土居民及外来常住本土居民及外来常住人群人群l 目前九寨沟县尚

49、未出现较为集中、品类丰富的娱乐区，本地居民及外来常目前九寨沟县尚未出现较为集中、品类丰富的娱乐区，本地居民及外来常住人群日常的娱乐生活枯燥单一。南坪古镇的开发，应在一定程度满足这部住人群日常的娱乐生活枯燥单一。南坪古镇的开发，应在一定程度满足这部分人的需求。分人的需求。目标客户群目标客户群需求分析需求分析投资者投资者在当前的房产政策下，普通房产投资者正在逆转思路，从住宅在当前的房产政策下，普通房产投资者正在逆转思路，从住宅投资转向其他方面，本案成为其中一个可能。投资转向其他方面，本案成为其中一个可能。经营者经营者全国范围的商家全国范围的商家在全国范围内，无论是特色商家在全国范围内，无论是特色商

50、家 还是主力店商家，都在寻找还是主力店商家，都在寻找具有特色的项目入驻，不但可增强效益，更可增强品牌知名度具有特色的项目入驻，不但可增强效益，更可增强品牌知名度。南坪古镇无疑具有如此吸引力。南坪古镇无疑具有如此吸引力。九寨本地商家九寨本地商家虽然拥有得天独厚的九寨沟风景区，但是除了景区商家获益之虽然拥有得天独厚的九寨沟风景区，但是除了景区商家获益之外，县城商家依然以本地人为消费群。利润较低，他们需要一外，县城商家依然以本地人为消费群。利润较低，他们需要一个统一打造的具有集群效应的商业群吸引游客，进而获得较高个统一打造的具有集群效应的商业群吸引游客，进而获得较高利润。利润。游客变商家游客变商家纵

51、观国内旅游发展市场，无论是丽江、鼓浪屿、还是三亚，都纵观国内旅游发展市场，无论是丽江、鼓浪屿、还是三亚，都存在大量的将生活融入经营的商家，他们在寻找一种生活方式存在大量的将生活融入经营的商家，他们在寻找一种生活方式，丽江开店年年攀升的经营成本，已经充分说明了游客对这种，丽江开店年年攀升的经营成本，已经充分说明了游客对这种生活方式的热衷，本案具有巨大的市场空间。生活方式的热衷，本案具有巨大的市场空间。38 Part 3一、规划理念一、规划理念二、整体布局二、整体布局三、业态规划及动线组织三、业态规划及动线组织四、建筑风格四、建筑风格五、单体设计五、单体设计六、街区设计六、街区设计七、节点设计七、

52、节点设计八、典型空间设计八、典型空间设计九、衔接点设计九、衔接点设计十、物业管理建议十、物业管理建议十一、分期开发策略十一、分期开发策略3939规划理念规划理念-1规划理念规划理念-2 一个成功的旅游度假项目，应是自然人文资源、独特的一个成功的旅游度假项目，应是自然人文资源、独特的生活方式与纯粹本土特色的个人体验三者之间的融合。南坪生活方式与纯粹本土特色的个人体验三者之间的融合。南坪古镇的规划，除了充分挖掘与运用本土的人文民俗元素之外，古镇的规划，除了充分挖掘与运用本土的人文民俗元素之外，更要注重对更要注重对“狂欢狂欢”二字在建筑、景观、小品等方面的全方二字在建筑、景观、小品等方面的全方位诠释

53、。位诠释。南坪古镇具体的建筑规划及业态设计，要充分考虑人的南坪古镇具体的建筑规划及业态设计，要充分考虑人的尺度与商业本质。在尺度感方面，要充分考虑疲劳尺度尺度与商业本质。在尺度感方面，要充分考虑疲劳尺度（大约是（大约是6080m）和）和“意犹未尽意犹未尽”的尺度（即两个基本的尺度（即两个基本循环，一个基本循环大约为循环，一个基本循环大约为300m）；在商业本质方面，根）；在商业本质方面，根据不同的业态，建筑设计也应有所区别。据不同的业态，建筑设计也应有所区别。40高端精品院落式客栈群、特色食肆、特色商品区高端精品院落式客栈群、特色食肆、特色商品区五星级酒店五星级酒店温泉温泉SPA大大门门、广广

54、场场及及博博物物馆馆滨水酒吧区、主题客栈、主题餐饮区滨水酒吧区、主题客栈、主题餐饮区4131 业态规划 u 通过深入研究九寨沟的市场状况，并结合我们的考察结果，我们对南坪古镇的业态定位通过深入研究九寨沟的市场状况，并结合我们的考察结果，我们对南坪古镇的业态定位如下：如下：u 商业部分总建筑面积约商业部分总建筑面积约125679，其中五星酒店占，其中五星酒店占48%，院落式客栈群及主题客栈约占院落式客栈群及主题客栈约占30%；主题餐厅及酒吧约；主题餐厅及酒吧约15%，特色商品店约占特色商品店约占7%。业态构成业态构成业态配比业态配比店铺形态店铺形态五星级酒店五星级酒店(含温含温泉养生泉养生SPA

55、区区)48%度假兼顾商务产品度假兼顾商务产品主题客栈及院落式主题客栈及院落式客栈群客栈群30%考虑到便于招商，建议将一个院落式客栈分为数个单店，单店的面积约考虑到便于招商，建议将一个院落式客栈分为数个单店，单店的面积约为为300600（其中天井只算占地面积，不计建筑面积）。（其中天井只算占地面积，不计建筑面积）。南坪古镇是具有浓郁本土魅力的商业群落，不宜采用南坪古镇是具有浓郁本土魅力的商业群落，不宜采用3层以上的建筑形层以上的建筑形态，应尽可能采用态，应尽可能采用23层或层或2层半的形式，从而形成舒缓、惬意的商业层半的形式，从而形成舒缓、惬意的商业空间；空间；主题餐厅、酒吧区主题餐厅、酒吧区1

56、5%单店面积约为单店面积约为200，比较适中的尺度兼顾宽松的心情以及亲密感，局，比较适中的尺度兼顾宽松的心情以及亲密感，局部可适当扩大，但原则上不超过部可适当扩大，但原则上不超过600；特色商品店特色商品店7%单店面积约为单店面积约为20100。42n 南坪古镇的街巷设计宜充分演绎项目形象定位南坪古镇的街巷设计宜充分演绎项目形象定位“醇风白水，醇风白水，狂欢之都狂欢之都”，并与业态规划相符，并与业态规划相符从北向南，通过从静至闹从北向南，通过从静至闹的视觉过渡，高度浓缩、全面展示九寨沟历史民俗，使游客心的视觉过渡，高度浓缩、全面展示九寨沟历史民俗，使游客心情逐步走向狂欢。建议如下图所示：情逐步

57、走向狂欢。建议如下图所示：狂欢广场：演绎狂放狂欢广场：演绎狂放的视觉盛宴，具体功的视觉盛宴，具体功能容后阐述。能容后阐述。面具街：本区域功能为高端面具街：本区域功能为高端精品客栈，以舞面具为主精品客栈，以舞面具为主题，营造旖旎神秘之美；题，营造旖旎神秘之美；武士街：系喧闹的餐饮酒吧核武士街：系喧闹的餐饮酒吧核心大街，街巷设计以心大街，街巷设计以“遗忘千遗忘千年的白马武士年的白马武士”为主题，营造为主题，营造远古战士的豪放遗世之美；远古战士的豪放遗世之美；踉跄酒吧区：本区域为南坪踉跄酒吧区：本区域为南坪古镇最为热闹的区域，以酒古镇最为热闹的区域，以酒文化为主题，营造酒后把臂文化为主题，营造酒后把

58、臂踉跄的自由之美。踉跄的自由之美。不老街：是温泉不老街：是温泉SPA中心大街，以中心大街，以长生不老的神仙主长生不老的神仙主题，营造神话浪漫题，营造神话浪漫的怡人之美；的怡人之美；烟厂街：本区域功能为水畔烟厂街：本区域功能为水畔食肆，以食肆，以“赶烟厂赶烟厂”为主题，为主题，营造罂粟的邪恶之美；营造罂粟的邪恶之美；琵琶街：本区域系琵琶街：本区域系高端精品客栈向喧高端精品客栈向喧闹的餐饮酒吧的过闹的餐饮酒吧的过渡区域，以渡区域，以“南坪南坪小调小调”为主题，营为主题，营造细腻、亲切的悠造细腻、亲切的悠扬之美；扬之美；古镇游记古镇游记见、闻、听、感见、闻、听、感n 如果去南坪古镇，这里的开街仪式一

59、定能不能错过，当霞光升起的时候，这里的狂欢也将开场。远远就能看见五彩的狼如果去南坪古镇，这里的开街仪式一定能不能错过，当霞光升起的时候，这里的狂欢也将开场。远远就能看见五彩的狼烟冉冉升起，让人不禁遥想当年这些白马藏人中是否是发生过烽火戏诸侯的故事。烟冉冉升起，让人不禁遥想当年这些白马藏人中是否是发生过烽火戏诸侯的故事。n 近了到了，在大门口已经能看到狂欢广场上大家载歌载舞，近了到了，在大门口已经能看到狂欢广场上大家载歌载舞，16支藏族筒钦分列大门两旁，也许当年土司们凯旋回营时，支藏族筒钦分列大门两旁，也许当年土司们凯旋回营时，就是这种的庄严狂欢的热闹景象。尽情的加入进去吧，不用羞于青涩的步伐，

60、照着跳也好，随意舞也罢，释放自己就好。就是这种的庄严狂欢的热闹景象。尽情的加入进去吧，不用羞于青涩的步伐，照着跳也好，随意舞也罢，释放自己就好。n 当开街仪式结束后，如果向右走，就是面具街了，各式各样的面具都有一个美丽动人的传说，选择自己喜欢的面具带上，当开街仪式结束后，如果向右走，就是面具街了，各式各样的面具都有一个美丽动人的传说，选择自己喜欢的面具带上，可想起了可想起了大明宫词大明宫词中太平公主接下薛绍面具的那一刻，也许你也想和谁在此演演这个浪漫的邂逅。中太平公主接下薛绍面具的那一刻，也许你也想和谁在此演演这个浪漫的邂逅。n 走到这条街头再之字折回，就是烟厂街了，沿着水岸有一些以罂粟为主题

61、的小小食坊，墙上大朵的罂粟彩绘红、黄、蓝、走到这条街头再之字折回，就是烟厂街了，沿着水岸有一些以罂粟为主题的小小食坊，墙上大朵的罂粟彩绘红、黄、蓝、紫热烈绽放，有人在水岸边吃着罂粟形状的糕点、喝着酥油茶，晒着太阳。当然在这里还可以听到对岸紫热烈绽放，有人在水岸边吃着罂粟形状的糕点、喝着酥油茶，晒着太阳。当然在这里还可以听到对岸“琵琶街琵琶街”掠过水面掠过水面隐隐传来的南坪小调，这音乐的清雅此时、此刻、刚刚好隐隐传来的南坪小调，这音乐的清雅此时、此刻、刚刚好n 过了琵琶街以南就是过了琵琶街以南就是“武士街武士街”，沿街有一些白马武士的雕像，个个看起来都是那么勇猛善战，除了看还可以吃吃武士，沿街有

62、一些白马武士的雕像，个个看起来都是那么勇猛善战，除了看还可以吃吃武士们吃的特殊菜谱，筷子自然是不必了，用手、用刀、用剑随便你，烈酒、烤全羊、原生炖羊肉、野生药材补汤，随便点。这们吃的特殊菜谱，筷子自然是不必了，用手、用刀、用剑随便你，烈酒、烤全羊、原生炖羊肉、野生药材补汤，随便点。这里吃饭不能太斯文，大块吃肉、大碗喝酒最好，要是能先喊一嗓子：酒家，来二坛青稞酒、里吃饭不能太斯文，大块吃肉、大碗喝酒最好，要是能先喊一嗓子：酒家，来二坛青稞酒、5斤牦牛肉，吃来更过瘾。斤牦牛肉，吃来更过瘾。n 再往南就是沿河踉跄酒吧区，这里不是秦淮河，后庭花也过了时。倒映在水面的灯红酒绿却像罂粟一样让人不可自拔，再

63、往南就是沿河踉跄酒吧区，这里不是秦淮河，后庭花也过了时。倒映在水面的灯红酒绿却像罂粟一样让人不可自拔，摇滚的人们，在呐喊中相识，三五成群，踉踉跄跄的醉态在灯光下也有一种迷醉的美。摇滚的人们，在呐喊中相识，三五成群，踉踉跄跄的醉态在灯光下也有一种迷醉的美。n 此时往东就是此时往东就是“不老街不老街”，试想在冬天的时候在此泡泡温泉，看漫天飞雪，是怎样一番惬意的景象，而旁边就是锦江宾，试想在冬天的时候在此泡泡温泉，看漫天飞雪，是怎样一番惬意的景象，而旁边就是锦江宾馆，如果你想住在高处一揽古镇全貌，或者还有几个商务会议要开，这就是最好的选择。南坪古镇，身狂野，心自由馆，如果你想住在高处一揽古镇全貌，或

64、者还有几个商务会议要开，这就是最好的选择。南坪古镇，身狂野，心自由商业故事演绎 4432 业态规划 172863549u 商业内街的主要商业岛有商业内街的主要商业岛有9个，项目的业态分布即以这些商业岛为枢纽。根据功能分区，个，项目的业态分布即以这些商业岛为枢纽。根据功能分区，我们将我们将9个商业岛进行分成个商业岛进行分成3组，并进行具体的业态规划。组，并进行具体的业态规划。商业岛组商业岛组业态分布业态分布以院落式客栈为主体，在客栈的门房区域，以院落式客栈为主体，在客栈的门房区域，可设置少量本土特色店，如舞面具、民族可设置少量本土特色店，如舞面具、民族服饰、手工艺品，并分布少量主题休闲餐饮服饰、

65、手工艺品，并分布少量主题休闲餐饮是院落式客栈群、主题酒吧、主题客栈、品是院落式客栈群、主题酒吧、主题客栈、品牌主力店（如星巴克、必胜客等）、主题餐牌主力店（如星巴克、必胜客等）、主题餐饮、特色商品店的聚集区，要突出本区的饮、特色商品店的聚集区，要突出本区的“热闹热闹”与与“欢畅欢畅”。本区是内街的核心，也是未来人流的集聚地本区是内街的核心，也是未来人流的集聚地之一，场所感的营造极为重要。业态分布有之一，场所感的营造极为重要。业态分布有主题餐饮和特色商品，以主题餐饮为主。主题餐饮和特色商品，以主题餐饮为主。4545动线的设计，重点考虑以动线的设计，重点考虑以下三点：下三点：在项目内部，注意商在项

66、目内部，注意商业岛与重要节点的设置；业岛与重要节点的设置；考虑与永丰上中下三考虑与永丰上中下三寨之间的合理过渡与衔寨之间的合理过渡与衔接。由于项目占地面积接。由于项目占地面积较小，商业纵深严重不较小，商业纵深严重不足，必须通过科学的动足，必须通过科学的动线设计，扩大基本逛街线设计，扩大基本逛街循环，构建循环，构建“意犹未尽意犹未尽”的尺度。的尺度。内外循环之间要相互衔内外循环之间要相互衔接，自然过渡。接，自然过渡。内部循环：由两个小循环构成，内部循环：由两个小循环构成，A：商业：商业内街小循环，大约为内街小循环，大约为700m;B：五星级酒店及温泉：五星级酒店及温泉SPA区域的区域的小循环，大约为小循环，大约为800m；内部小内部小循环循环外部大外部大循环循环温泉温泉SPA外部循环：通过将进入永丰三寨的主要路外部循环：通过将进入永丰三寨的主要路线连接起来，构成项目与上中下寨之间的线连接起来，构成项目与上中下寨之间的循环。该循环可利用中间的市政路，分割循环。该循环可利用中间的市政路，分割成两个小的循环路线；各动线以广场作为成两个小的循环路线；各动线以广场作为结点进行交叉。同时建议争取政府