深圳房屋建筑面积测绘技术规范(XXXX03征求意见稿)

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1、SZJG 深圳市质量技术监督局 发布2006-06-25实施2006-06-25发布房屋建筑面积测绘技术规范(修订版征求意见稿)Specifications for estate surveying and mappingSZJG/T 222006SZJG深圳经济特区技术规范ICS 07.040A 781SZJG/T 222006目 次前言III引言IIII1 范围围12 规范范性引用用文件113 术语语和定义义14 总则则85 房屋屋数据采采集1006 房屋屋建筑面面积计算算137 房屋屋建筑面面积变更更测绘3338 房屋屋建筑面面积测绘绘成果报报告书335附录A （规规范性附附录）房房屋建

2、筑筑面积测测绘外业业记录表表与分割割测绘说说明399A.1 房屋屋建筑面面积测绘绘外业测测量记录录格式式示例339A.2 点位位、标高高外业测测绘记录录表格格式示例例39A.3 房屋屋分割测测点点位位略图格格式示例例39A.4 房屋屋分割测测点点位位坐标表表格式式示例339A.5 房屋屋分割测测点点位位测绘说说明格格式示例例39附录B （规规范性附附录）房房屋建筑筑面积测测绘成果果报告书书标准格格式455B.1 深圳圳市房屋屋建筑面面积测绘绘报告45B.2 深圳圳市房屋屋建筑面面积分栋栋分类汇汇总表45B.3 深圳圳市建设设工程竣竣工测量量报告46附录C （规规范性附附录）条条文说明明75C.

3、1 术语和和定义775C.2 总则775C.3 房屋数数据采集集75C.4 房屋建建筑面积积计算777C.5 变更测测绘899附录D （资资料性附附录）核核减建筑筑面积计计算899D.1 核减建建筑面积积计算规规定899D.2 建筑技技术经济济指标测测算报告告书标准准格式994V前 言本标准是是推荐性性标准。附录A、附附录B、附附录C为为规范性性附录。本标准自自发布之之日起实实施。基基于房屋屋建筑面面积测绘绘的计算算规则前前后衔接接的考虑虑，凡在在本标准准实施日日期之前前已取得得深圳圳市建设设工程设设计方案案审批意意见书的的新建建建设工程程项目的的房屋建建筑面积积计算，或或由深圳圳市地籍籍测绘

4、大大队进行行过房屋屋建筑面面积预售售测绘、竣竣工测绘绘、现状状测绘并并出具有有效的房房屋建筑筑面积测测绘报告告项目目的后续房房屋建筑筑面积的的测绘计计算均仍按主管管部门原原计算规规则执行。本标准由由深圳市市人民政政府批准准。本标准由由深圳市市规划和和国土资资源委员员会提出出。本标准由由深圳市市规划和和国土资资源委员员会负责责归口并并负责解解释本标准由由深圳市市地籍测测绘大队队负责起起草。本标准主主要起草草人：时时晓燕、黄黄是佩、涂涂志勇、蔡蔡恒刚、章章淑君、夏夏辉、黄黄庆彬、费费奎、罗罗和平、樊樊钟声、邹邹志平、文文伟强、熊熊远社、周周运林、龚龚代琼、杜杜绪奎、陶陶刚、刘刘勇。引 言20000

5、年2月月国家质质量技术术监督局局发布了了由建设设部和国国家测绘绘局联合合编制的的GB/T 1179886-220000房产产测量规规范。原原深圳市市规划国国土局根根据建设设部关关于认真真贯彻执执行房房产测量量规范加强房房产测绘绘管理的的通知（建住房2000166号）精神，于2000年10月发布了深圳市房屋建筑面积测绘技术规程。该规程根据我市规划国土管理和房地产权管理的实际需要，依据GB/T 17986-2000对建筑空间的面积计算标准和方法进行了补充和完善，从而成为我市房屋建筑面积测绘的实施细则。随着建筑设计的不断创新，原规程已不能涵盖许多新的建筑形式，且其中一些定义不够严格的问题也凸显出来。

6、2013年12月，为满足工程造价计价工作的需要，建设部与国家质量检验检疫总局联合发布了GB/T 50353-2013建筑工程建筑面积计算规范。为保持与与国家标标准的协协调一致致，使房房屋建筑筑面积测测绘计算算标准更更加科学学合理，进进一步规规范我市市房屋建建筑面积积测绘工工作，原原深圳市市国土资资源和房房产管理理局对220000版深深圳市房房屋建筑筑面积测测绘技术术规程进进行全面面修订，经经深圳市市人民政政府批准准，于220066年6月月25日日由市技技术监督督局发布布实施了了房屋屋建筑面面积测绘绘技术规规范，规规范和统统一了深深圳市房房屋建筑筑面积的的测绘计计算，并并成为全全国第一一个房产产

7、测绘领领域的城城市性地地方标准准，在全全国起到到很好的的示范作作用。根据测绘绘标准的的复审、修修订一般般不超过过五年的的原则，对对房屋屋建筑面面积测绘绘技术规规范进进行修订订。此次次修订严严格遵循循相关国国家标准准，广泛泛收集近近年来出出现的各各种新建建筑形式式设计案案例，认认真总结结多年来来房屋建建筑面积积测绘方方面的实实践经验验，充分分考虑我我市在国国土资源源管理、城城市规划划管理、房房地产权权管理等等方面的的基本要要求和特特殊需要要，并与与已发布布实施的的深圳圳市建筑筑设计规规则充充分衔接接。本次修订订的主要要内容是是：1.第二章章中更新新、增补补了部分分规范性性引用文文件；22.第三三

8、章根据据深圳圳市建筑筑设计规规则修修改了地地下室、半半地下室室等部分分术语的的定义，增增加了地地上核减减建筑面面积等相相关术语语和定义义；3.第四章章中增加加了分类类房屋建建筑面积积测绘成成果，将将原第五五章中的的房产测测绘精度度要求的的内容修修改调整整至第四四章；44.第五五章中增增加了房房屋属性性数据采采集内容容；5.第六章章中根据据GB/T 5503553-220133、深深圳市建建筑设计计规则及及近年来来的实践践，修改改了阳台台、室外外楼梯、凸凸窗等建建筑空间间的建筑筑面积的的计算方方法， 并将将原第八八章中的的基底面面积计算算修改调调整合并并至第七七章；66.附录录B中增增加了房房屋

9、建筑筑面积分分栋分类类汇总表表、建筑筑技术经经济指标标测算报报告等内内容；77.附录录C中，根根据前述述修改，增增补、修修改、调调整了相相关条文文解释和和说明；8.将将深圳圳市建筑筑设计规规则中中关于核核减建筑筑面积计计算的相相关条款款作为资资料性附附录增加加了附录录D。SZJG/T 222006房屋建筑筑面积测测绘技术术规范1 范围本标准规规定了深深圳市房房屋建筑筑面积测测绘计算算中的一一般及特特殊情况况的计算算标准与与处理方方法。本标准适适用于深深圳市建建筑工程程设计、建建设工程程规划报报建、建建设工程程规划验验收、房房地产开开发与销销售、房房地产权权登记、征征地拆迁迁赔偿、旧旧城改造造、

10、历史史遗留房房地产问问题处理理等活动动中各类类房屋建建筑面积积指标的的计算和和统计。2 规范性引引用文件件下列文件件中的条条款通过过本标准准的引用用而成为为本标准准的条款款。凡是是注日期期的引用用文件，其其随后所所有的修修改单（不不包括勘勘误的内内容）或或修订版版均不适适用于本本标准，然然而，鼓鼓励根据据本标准准达成协协议的各各方研究究是否可可使用这这些文件件的最新新版本。凡凡是不注注日期的的引用文文件，其其最新版版本适用用于本标标准。GB/TT 1779866-20000 房产产测量规规范GB/TT 5003533-20013 建筑筑工程建建筑面积积计算规规范GB/TT 2002577.1-

11、20007 1:5500 1:110000 1:20000地形形图图式式CJJ/T 88-20011 城市市测量规规范深圳市市建筑设设计规则则3 术语和定定义下列术语语和定义义适用于于本标准准。3.1 房产测绘绘名词3.1.1房屋面积积测绘房屋各层层水平投投影面积积的测量量与计算算。包括括房屋建建筑面积积、房屋屋套内建建筑面积积、房屋屋使用面面积、房房屋共有有建筑面面积、房房屋产权权面积等等的测量量与计算算。房屋屋建筑面面积测绘绘计算分分栋进行行。3.1.2房屋的建建筑面积积房屋外墙墙（柱）勒勒角以上上各层的的外围水水平投影影面积之之和，包包括阳台台、挑廊廊、地下下室、室室外楼梯梯等，且且层高

12、在在2.220米以以上（含含2.220米，以以下同），有有上盖，结结构牢固固的永久久性建筑筑。3.1.3房屋的套套内建筑筑面积房屋套门门范围内内由单个个产权人人占有和和使用的的建筑面面积，包包括套内内使用面面积、套套内墙体体面积及及套内阳阳台面积积。3.1.4房屋的使使用面积积房屋套内内全部可可供使用用的空间间面积，按按房屋内内墙面水水平投影影面积计计算。3.1.5房屋的共共有（公公用）建建筑面积积建筑物内内由多个个产权人人共同占占有或共共同使用用的建筑筑面积，包包括应分分摊的共共有建筑筑面积和和不分摊摊的共有有建筑面面积。3.1.6房屋的专专有建筑筑面积建筑物内内由单个个产权人人占有或或使用

13、的的建筑面面积，一一般情况况下，对对应于房房屋的套套内建筑筑面积。3.1.7房屋的产产权面积积产权人依依法拥有有房屋所所有权的的房屋建建筑面积积。房屋屋产权面面积由县县级以上上房地产产登记部部门登记记确权认认定。3.1.8房屋基本本单元（户户）有固定界界限、可可以独立立使用并并且有明明确、唯唯一编号号（栋号号、房号号等）的的房屋或或者特定定建筑空空间。3.1.9房屋建筑筑施工图图面积测测算依据未经经市政府府行政主主管部门门核准备备案的建建筑施工工图所进进行的房房屋建筑筑面积测测绘计算算，出具具的建筑筑面积为为施工图图测算面面积。用用于建设设工程设设计与报报建参考考。3.1.10房屋建筑筑面积预

14、预售测绘绘依据经市市政府行行政主管管部门核核准的建建筑施工工图所进进行的房房屋建筑筑面积测测绘计算算，出具具的建筑筑面积为为预售面面积。用用于房地地产项目目的预售售审批及及销售。3.1.11房屋建筑筑面积竣竣工测绘绘依据竣工工房屋的的现状和和经市政政府行政政主管部部门核准准的建筑筑施工图图所进行行的房屋屋建筑面面积测绘绘计算，出出具的建建筑面积积为竣工工面积。主主要用于于建设工工程的规规划验收收、地价价核算、房房地产权权登记。3.1.12房屋建筑筑面积现现状测绘绘依据房屋屋现状进进行的房房屋建筑筑面积测测绘计算算，出具具的建筑筑面积为为现状面面积。主主要用于于旧城改改造、征征地拆迁迁、土地地评

15、估、补补办用地地或规划划手续、办办理房地地产权登登记等。3.1.13房屋建筑筑面积变变更测绘绘因房屋的的产权界界线、使使用功能能、房屋屋属性（如如建筑名名称、房房屋编号号等）发发生变化化而进行行的房屋屋建筑面面积测绘绘计算。3.1.14房屋建筑筑面积分分割测绘绘依据市政政府行政政主管部部门核准准的分割割平面图图或房屋屋现状，将将一个产产权单位位划分为为多个产产权单位位而进行行的房屋屋建筑面面积的测测绘计算算。分割割测绘属属于变更更测绘的的一种。3.2 建筑容量量名词3.2.1用地面积积经市土地地行政主主管部门门划定的的用地范范围内的的土地面面积。3.2.2建设用地地面积经市土地地行政主主管部门

16、门划定的的建设用用地范围围内的土土地面积积。3.2.3建筑基底底面积平地建筑筑基底面面积为建建筑物首首层结构构外围水水平投影影面积；坡地建筑筑基底面面积为半半地下室室露出地地面部分分与建筑筑首层直直接接触触地面部部分的结结构外围围水平投投影面积积之和。3.2.4塔楼建筑筑基底面面积塔楼接触触裙房屋屋顶的自自然层建建筑外墙墙或结构构外围水水平投影影面积。3.2.5建筑覆盖盖率建设用地地范围内内所有建建筑物建建筑基底底面积之之和与建建设用地地面积的的比率（%）。当当建设设用地规规划许可可证中中对建筑筑覆盖率率有分级级控制要要求时：一级建建筑覆盖盖率：一级建筑筑覆盖率率=建筑基基底面积积/建设设用地

17、面面积；二级建建筑覆盖盖率：二级建筑筑覆盖率率=塔楼建建筑基底底面积/建设用用地面积积（当裙裙楼高度度24米米时）或：二级级建筑覆覆盖率=裙楼224米处处外围水水平投影影面积/建设用用地面积积（当裙裙楼高度度244米时）或：二级级建筑覆覆盖率=裙楼规规定标高高处外围围水平投投影面积积/计算算用地面面积（当当建设设用地规规划许可可证中中有特别别要求时时）3.2.6总建筑面面积建设用地地范围内内单栋或或多栋建建筑物地地面以上上及地面面以下各各层建筑筑面积之之总和。3.2.7规定建筑筑面积指指标地上规规定建筑筑面积指指标市规划、土土地行政政主管部部门在建建设用地地规划许许可证和和土地地使用权权出让合

18、合同书中中规定的的计容积积率建筑筑面积。地下规规定建筑筑面积指指标市规划、土土地行政政主管部部门在建建设用地地规划许许可证和和土地地使用权权出让合合同书中中规定允允许建设设的地下下建筑面面积。3.2.8地上（地地下）规规定建筑筑面积在项目设设计、实实施阶段段，经市市规划、土土地行政政主管部部门核定定的建筑筑物地面面以上/下部分分实际使使用地上上/下规规定建筑筑面积指指标的建建筑面积积。3.2.9地上核减减建筑面面积地面以上上建筑室室外或室室内透空空空间、凹凹槽、建建筑层高高、阳台台面积等等不按规规定设置置或超过过相应规规定限值值时，应占占用地上上规定建建筑面积积指标的的建筑面面积。3.2.10

19、地上（地地下）核核增建筑筑面积市规划行行政主管管部门为为了公共共安全，方方便公共共活动、改改善公共共环境、鼓鼓励配建建机动车车停车位位等目的的，经核核定允许许在地上上/下规规定建筑筑面积指指标以外外增建的的特定用用途的地地上/下下建筑面面积。3.2.11容积率容积率计容积积率建筑筑面积/建设用用地面积积计容积率率建筑面面积地地上规定定建筑面面积地地上核减减建筑面面积地地上核增增建筑面面积不计容积积率建筑筑面积地下规定建建筑面积积地下下核增建筑面面积3.2.12规定容积积率市规划、土土地行政政主管部部门在建建设用地地规划许许可证和和土地地使用权权出让合合同书中中规定的的容积率率。规定容积积率（地

20、地上规定定建筑面面积+地地上核减减建筑面面积）/建设用用地面积积计规定容容积率建建筑面积积地上上规定建建筑面积积地上上核减建建筑面积积3.2.13不计容积积率建筑筑面积不计容积积率建筑筑面积地下规定建建筑面积积地下下核增建筑面面积3.2.14建筑层数数层高在22.200米以上上的楼板板结构分分层层数数。3.3 建筑术语语3.3.1裙楼、塔塔楼高层建筑筑中，低低楼层部部分的建建筑结构构至高楼楼层部分分发生转转换，且且结构转转换的相相邻楼层层水平投投影面积积的差值值相差较较大时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼（含结构转换层）。3.3.2层高相邻楼层层楼（地地）板结结构面之之间的垂垂直距离离。3

21、.3.3楼层净高高楼（地）面面层层(完成成面)至至上方楼板板结构底底面之间间的垂直直距离。3.3.4梁底净高高从楼（地地）面面层层(完成成面)至至上方最最大结构构梁底面面之间的的垂直距距离。3.3.5自然层按楼（地地）板结结构分层层的楼层层。3.3.6标准层建筑物内内主要使使用功能能与平面面布置相相同的各各楼层。3.3.7夹层在一个楼楼层内，以以结构板板形式局局部增设设的且投投影面积积不大于于该楼层层建筑面面积1/2的楼层。3.3.8错层室内按楼楼梯休息息平台的的标高而而设置不不同标高高的楼层层。3.3.9架空层建筑物中中仅以结结构体作作为支撑撑、无围围合外墙墙的开敞敞空间层层。3.3.10结

22、构转换换层建筑物某某楼层的的上部与与下部因因平面使使用功能能不同而而采用不不同结构构类型，并并通过该该楼层进进行结构构转换，该该楼层称称为结构构转换层层。3.3.11设备层建筑物中中专为设设置暖通通、空调调、给排排水、配配变电等等设备和和管道且且供人员员进入操操作用的的楼层。3.3.12避难层按消防规规范要求求，为消消防安全全专门设设置的供供人们疏疏散避难难的楼层层。3.3.13屋面（顶顶）层在房屋顶顶部，屋屋面楼板板以上，由由屋面梁梁、拱等等大跨空空间构件件和支撑撑边缘构构件组成成的楼层层。3.3.14地下室平地或坡坡地建筑筑的楼层层，当其其顶板面面高于周周边室外外地面的高高度均不不大于11

23、.500米时，该层层为地下下室。3.3.15半地下室室坡地建筑筑的楼层层，当有有超过11/4周周长的顶顶板面满满足地下下室的条条件，其其余部分分顶板面面露出室室外地面面的高度度大于11.500米时，该该层为半半地下室室。3.3.16走廊建筑物内内各户之之间设置置的水平平交通空空间。3.3.17过道套内使用用的水平平交通空空间。3.3.18挑廊挑出建筑筑物外墙墙的水平平交通空空间。3.3.19檐廊设置在建建筑物底底层出檐檐下的水水平交通通空间。3.3.20回廊在建筑物物门厅、大大厅内设设置在二二层或二二层以上上的回形形走廊。3.3.21架空通廊廊建筑物与与建筑物物之间,在二层层或二层层以上专专门

24、为水水平交通通设置的的走廊。3.3.22门斗在建筑物物出入口口设置的的起分隔隔、挡风风、御寒寒等作用用的过渡渡性建筑筑空间。3.3.23门廊位于建筑筑物出入入口处的的由上方方建筑形形成的有有顶盖、有有廊台、且且有支撑撑的开放放式建筑筑空间。3.3.24雨篷设置在建建筑物进进出口上上部的用用于挡雨雨、遮阳阳的板或或篷。3.3.25阳台建筑中凸凸出于外外墙面或或凹于外外墙以内内的平台台，是室室内外的的过渡空空间，供供使用者者晾晒衣衣物、休休息及其其它室外外活动之之用。3.3.26露台与建筑衔衔接供人人们活动动的无顶顶盖室外外平台；在二层层或二层层以上建建筑利用用下层的的屋顶作作为本层的户户外活动动

25、的无顶顶盖平台台也视为为露台。3.3.27花池建筑物中中设置的的用于种种植花草草的建筑筑构件。3.3.28凸窗为房间采采光和美美化造型型而设置置的凸出出建筑外外墙面的的窗。3.3.29围护结构构围合建筑筑空间四四周的墙墙体、门门、窗等等。3.3.30幕墙由金属构构架与板板材组成成的，不不承担主主体结构构荷载作作用的建建筑外围围护结构构。分为为围护性性幕墙和和装饰性性幕墙。（1）围围护性幕幕墙直接作为为建筑物物外墙起起围护作作用的幕幕墙。（2）装装饰性幕幕墙设置在建建筑物墙墙体外起起装饰作作用的幕幕墙。3.3.31眺望间设置在建建筑物顶顶层或挑挑出房间间的供人人们远眺眺或观察察周围情情况的建建筑

26、空间间。3.3.32勒脚建筑物的的外墙与与室外地地面或散散水接触触部位墙墙体的加加厚部分分。3.3.33变形缝伸缩缝(温度缝缝)、沉沉降缝和和抗震缝缝的总称称。3.3.34永久性顶顶盖结构牢固固，可供供永久使使用的顶顶盖。3.3.35骑楼建筑底层层沿街面面后退且且留出公公共人行行空间的的建筑物物。3.3.36过街楼跨越道路路上空并并与两边边建筑相相连接的的建筑物物。3.3.37门厅建筑物中中位于入入口处用用于接待待和分配配人流、物物流及联联系各主主要使用用空间、辅辅助使用用空间和和其它交交通空间间的交通通枢纽空空间。3.3.38大堂具有休息息、会客客、接待待、登记记、商务务等功能能的较大大的门

27、厅厅。3.3.39中庭建筑物中中设置的的用于休休闲、人人流汇聚聚的超过过一个层层高的有有盖建筑筑空间。3.3.40楼（电）梯梯间是用以容容纳楼（电电）梯，并并由墙面面或竖向向定位平平面限制制的空间间。3.3.41前室设于楼、电电梯间与与走廊之之间用于于分配、缓缓冲人流流的过渡渡性建筑筑空间。3.3.42核心筒建筑物中中解决垂垂直交通通、设备备电气垂垂直管线线、联系系其它建建筑空间间的结构构体系。3.3.43管道井建筑物中中用于布布置竖向向设备管管线的竖竖向井道道。3.3.44烟道建筑物中中设置的的用于排排放烟尘尘的竖向向井道。3.3.45桥与室外相相连的有有跨度的的架空构构筑物。3.3.46台

28、阶在室外或或室内地地坪或楼楼层不同同标高连连接处设设置的供供人行走走的阶梯梯。3.3.47天井建筑物内内设置的的四周均均被建筑筑空间围围合的用用于解决决建筑空空间采光光、通风风的室外外露天空空间。3.3.48室外透空空三面由建建筑空间间围合，仅仅一面开开口，但但开口处处设置有有结构连连梁、连连板或与与其类似似的装饰饰性构件件等的上上下透空空的室外外空间。3.3.49凹槽三面被建建筑空间间围合，仅仅一面开开口，且且开口处处无任何何结构连连梁、连连板或与与其类似似的装饰饰性构件件的室外外透空空空间。a、当朝朝向凹槽槽开口的的户内房房间有除除此以外外其他的的通风采采光来源源，或凹凹槽位于于户内房房间

29、与房房间之间间时，该该凹槽为为非功能能性凹槽槽；b、除上上述情况况外，当当凹槽为为户内房房间通风风采光的的唯一来来源时，该该凹槽为为功能性性凹槽。3.3.50公共（消消防）通通道为满足建建筑物消消防或通通行需要要而设置置的与市市政或小小区道路路连通的的穿越建建筑的通通道。3.3.51城市公共共空间具有一定定规模、面面向所有有市民224小时时免费开开放并提提供休闲闲活动设设施的公公共场所所，一般般指露天天或有遮遮盖的室室外空间间，符合合上述条条件的建建筑物内内部公共共大厅和和公共通通道也可可作为城城市公共共空间。4 总则4.1 房屋建筑筑面积测测绘的目目的房屋建筑筑面积测测绘是利利用测绘绘技术和

30、和方法，采采集和表表述房屋屋及房屋屋用地的的各相关关信息，为为城市规规划、土土地管理理、房地地产权管管理、房房地产开开发等提提供基础础数据和和资料。4.2 房屋建筑筑面积测测绘的内内容房屋建筑筑面积测测绘的内内容包括括房屋数数据采集集、房产产图测绘绘、房屋屋建筑面面积计算算、成果果资料的的整理、检检查、审审核与归归档。4.3 房屋建筑筑面积测测绘的坐坐标系统统平面测量量采用深深圳独立立坐标系系，高程程测量采采用19956年年黄海高高程系，必必要时转转为19985国国家高程程基准。4.4 房屋建筑筑面积测测绘的类类型房屋建筑筑面积测测绘的类类型包括括预售测测绘、竣竣工测绘绘、现状状测绘、变变更测

31、绘绘（含分分割测绘绘）、施施工图面面积测算算。4.5 房屋建筑筑面积测测绘的成成果房屋建筑筑面积测测绘的成成果见下下表 成果测绘类型型房屋建筑筑面积测绘报告告建设工程程竣工测量报告告房屋建筑筑面积分栋分类类汇总表表建筑技术术经济指指标测算算报告建筑技术术经济指指标分栋栋分类汇汇总表施工图测测绘预售测绘绘竣工测绘绘现状测绘绘分割测绘绘4.6 精度要求求4.6.1 房产测绘绘平面控控制网4.6.1.1 房产平面面控制点点的布设设原则房产平面面控制点点的布设设，应遵遵循从整整体到局局部、从从高级到到低级、分分级布网网的原则则，也可可越级布布网。4.6.1.2 房产平面面控制点点的内容容房产平面面控制

32、点点包括二二、三、四四等平面面控制点点和一、二二、三级级平面控控制点。4.6.1.3 房产平面面控制点点的基本本精度要要求末级相邻邻基本控控制点的的相对点点位中误误差不超超过0.0025米米。4.6.1.4 房产平面面控制点点的密度度建筑物密密集区的的控制点点平均间间距在1100米米左右，建建筑物稀稀疏区的的控制点点平均间间距在2200米米左右。4.6.2 房产界址址点（房房角点）精精度要求求房产界址址点（房房角点）精精度分为为三级，各各界址点点相对于于相邻控控制点的的点位误误差和间间距超过过50米米的相邻邻界址点点的间距距误差不不超过下下表规定定：界址点精精度等级级界址点相相对于邻邻近控制制

33、点的点点位误差差和相邻邻界址点点间的间间距误差差限差/mm中误差/m一0.0040.002二0.1100.005三0.2200.110间距未超超过500米的界界址点间间的间距距误差限限差应在在按公式式D=（mjj+0.02 mjDD）计算的的结果之之内：式中：mmj为相相应等级级界址点点的点位位中误差差（m）；D为相邻邻界址点点间的距距离（mm）；D为界界址点坐坐标计算算的边长长与实量量边长较较差的限限差（mm）。4.6.3 房产面积积的精度度要求房产面积积的精度度宜分为为三级，各各级的精精度指标标应符合合下表规规定：房产面积积的精度度等级限差中误差一0.022+0.00006S0.011+0

34、.00003S二0.044+0.0022S0.022+0.0011S三0.088+0.0066S0.044+0.0033S 注：SS为房产产面积（）。4.6.4 房产边长长的精度度要求4.6.4.1 a) 经经检定的的钢卷尺尺，同尺尺两次测测量读数数的较差差相对误误差D应满满足： |D|1/110000(D10米时时)； |D|1/20000(D10米时时)。b) 采采用手持持测距仪仪、光电电测距仪仪、全站站仪测量量时，一一测回两两次读数数误差不不应大于于0.0005米米。4.6.4.2 房屋边长长、层高高多次测测量的限限差规定定a）多次次测量边边长、层层高结果果较差绝绝对值应应满足：|D|（

35、或|H|）0.0005D（或HH）（DD、H为为实测值值，小于于10米米按100米计）。b）边长长（层高高）总尺尺寸与分分尺寸之之和的较较差应满满足|D|（或|H|）0.0155D（或HH）（DD、H为为实测值值，小于于10米米按100米计）。4.6.4.3 实测边长长与经批批准的图图纸设计计尺寸较较差绝对对值满足足下式要要求时，可可认为实实际房屋屋边长与与设计值值相符（其其中D为为实测边边长，以以米为单单位）: |D|0.003米 (D10米米时)； |D|0.0003DD (110米D30米米时)； |D|0.110米 (D30米米时)。4.6.4.4 分割测点点的平面面控制不不应低于于三

36、级导导线精度度，相对对于相邻邻控制点点点位中中误差不不超过0.005米。4.6.4.5 房屋竣工工（现状状、变更更、分割割）测绘绘面积两两次测算算结果比比较之差差的限值值按如下下规定： 以套内建建筑面积积计，较较差百分分比0.66； 以建筑面面积计，较较差百分分比1。4.6.5 精度适用用范围深圳市房房产界址址点（房房角点）和和房产面面积精度度采用二二级精度度等级标标准。5 房屋数据据采集5.1 房屋数据据采集设设备房屋数据据采集设设备一般般包括：经检定定合格的的钢卷尺尺、手持持式测距距仪、红红外测距距仪、全全站仪、GGPS等等。5.2 房屋要素素点数据据采集房屋要素素点数据据采集内内容包括括

37、房屋界界址点、房房角点、房房屋相关关地物点点，有时时也包括括部分权权界线点点。5.3 房屋边长长数据采采集5.3.1 房屋边长长数据来来源房屋边长长有两种种不同的的取得方方式：一一是依据据设计图图纸或相相应的电电子数据据，即从从建筑施施工图上上获取房房屋边长长数据；二是依依据实测测，即通通过对已已竣工房房屋或现现有房屋屋进行现现场实测测取得房房屋的边边长数据据。5.3.2 房屋边长长数据的的图上采采集5.3.2.1 从建筑施施工图上上采集房房屋边长长数据时时，应对对对应边边进行较较核，对对分段边边长之和和与总长长度进行行较核。较较核不符符时，应应返回建建设单位位进行修修正。5.3.2.2 房屋

38、的拐拐角无特特殊注明明或说明明的，一一律视为为直角，其其组成的的房屋按按矩形采采集边长长并计算算面积。5.3.3 房屋边长长数据的的实地采采集5.3.3.1 测量过程程应遵循循先整体体后局部部，先外外部后内内部的原原则。5.3.3.2 房屋外部部测量，以以外墙勒勒脚以上上外围轮轮廓的水水平投影影为准；房屋内内部测量量，按房房屋基本本单元（户户）进行行数据采采集。房房屋外廓廓的全长长与室内内分段丈丈量之和和（含墙墙身厚度度）的较较差在满满足4.6.44.2时时，应以以房屋外外廓数据据为准，分分段丈量量的数据据按比例例配赋。超超差须进进行复测测。5.3.3.3 已竣工并并且有建建筑施工工图的建建筑

39、，若若实测边边长与图图纸边长长之差绝绝对值满满足本标标准4.6.44.3条条规定时时，则该该房屋的的边长可可采用建建筑施工工图上标标注的尺尺寸。5.3.3.4 共有建筑筑面积边边长数据据应分层层采集。5.3.3.5 实测房屋屋边长时时，数据据一般取取位至00.011米；有有特殊要要求时，数数据取位位至0.0011米。5.3.3.6 当需要按按柱外围围计算面面积，而而柱子垂垂直上下下由不同同直径（截截面）多多节柱体体构成时时，边长长以柱边边离地面面2.110米处处进行测测量。5.3.3.7 已竣工房房屋存在在圆形、弓弓形等其其它不规规则图形形，且无无建筑施施工图可可获得相相应的图图形元素素时，可

40、可使用全全站仪沿沿该图形形边线实实测若干干特征点点或拐点点的点位位坐标，通通过解析析法计算算面积。5.3.3.8 当房屋的的边长较较长且直直接测量量有困难难时，或或需要较较核总边边长与分分段之和和时而又又无法直直接测量量总边长长的，可可采用全全站仪实实测坐标标后计算算相应总总边长值值。5.3.4 房屋基本本单元（户户）边长长量取规规定5.3.4.1 一层有多多个房屋屋基本单单元时，应应按房屋屋基本单单元围合合边界分分别量取取边长数数据。户户与户之之间的共共墙、户户与共有有建筑面面积间的的共墙、共共有建筑筑面积之之间的共共墙，均均以墙中中线为界界分别计计取房屋屋基本单单元的套套内建筑筑面积的的边

41、长和和共有建建筑面积积的边长长。5.3.4.2 建筑物外外墙(含山墙墙)内侧为为共有建建筑面积积时，该该段墙体体不取半半外墙，共共有建筑筑面积的的边长量量取至墙墙体外侧侧。5.3.4.3 建筑物外外墙(含山墙墙)内侧为为套内建建筑面积积时，套套内建筑筑面积的的边长应应包含半半墙厚度度。5.3.4.4 建筑物墙墙体外侧侧为架空空空间时时，该段段墙体视视为外墙墙。5.3.4.5 外走廊、阳阳台与套套内建筑筑面积之之间的隔隔墙，其其墙体一一半计入入套内，一一半计为为半外墙墙。5.3.5 斜坡面房房屋边长长数据采采集当房屋的的屋顶或或墙体为为向内倾倾斜的斜斜面，并并分成层层高在22.200米以上上和以

42、下下两部分分时，应应分别测测量两部部分的边边长数值值并辅以以略图说说明。测测量时应应在室内内净高22.100米处量量取相应应的平面面定位数数据。5.3.6 房屋装饰饰贴面厚厚度处理理实测房屋屋外墙的的边长时时，除记记录包含含外墙装装饰贴面面厚度的的总长外外，还应应现场记记录装饰饰贴面厚厚度。装装饰贴面面厚度应应根据现现场具体体情况尽尽可能实实测。5.3.7 地下空间间的边长长数据采采集5.3.7.1 对地下空空间（含含地下室室）进行行房屋边边长测量量时，因因无法测测至外墙墙面，可可只实测测室内边边长，外外墙厚度度取建施施图的设设计值，据据此推算算地下空空间边长长值。5.3.8 房屋边长长数据注

43、注记方式式及测量量草图内内容要求求5.3.8.1 采集所得得的边长长数据必必须注记记在房屋屋分层、分分户平面面图上；不得将将外形不不同的楼楼层数据据记录在在同一楼楼层的草草图中；5.3.8.2 边长注记记以米为为单位，取取位至00.011米；5.3.8.3 边长数值值平行于于该边注注记并紧紧靠该边边线；东东西走向向的边长长数字字字体朝上上（北）方方向注记记；南北北走向的的边长数数字字体体朝左(西)方向注注记。5.3.8.4 墙厚尺寸寸以厘米米为单位位，外画画圆圈，记记录在墙墙体线上上。5.3.8.5 测量草图图要求字字迹工整整，图面面清晰。对对于特殊殊情况应应增加文文字说明明，如“阳台封封闭、

44、无无盖室外外楼梯、封封闭空间间”等。5.3.8.6 每张草图图必须记记录净高高实测数数据，草草图上应应明确清清晰注记记建筑物物名称、指指北方向向、所测测楼层、测测量日期期、页码码并由测测量人、检检查人、记记录人手手写签名名。5.3.8.7 边长外业业测量的的记录应应在实地地完成，不不得依据据事后回回忆或涂涂改。5.3.8.8 对于竣工工、现状状测绘以以及分割割测点应应现场拍拍摄建筑筑物实景景照片。5.3.9 建筑标高高测量5.3.9.1 房产高程程测量可可采用水水准测量量、三角角高程测测量、GGPS测测量等方方法实施施。5.3.9.2 在建设工工程竣工工测量时时，应对对建筑物物一层室室内地面面

45、及室外外地坪标标高、建建筑物裙裙楼顶部部标高、建建筑物塔塔楼顶部部标高进进行实地地测量。5.3.9.3 对地下空空间建筑筑，应对对其室外外地坪标标高及地地下每一一层的室室内地坪坪标高进进行实地地测量。5.3.9.4 建筑高度度一般按按建筑物物室外地地面至建建筑物最最高点的的垂直高高度计算算，但以以下情况况可只测测至屋面面标高：a)存在在局部突突出屋面面的楼梯梯间、电电梯机房房、水箱箱间等辅辅助用房房，其水水平投影影面积之之和占屋屋顶平面面水平投投影面积积不超过过1/44且高度度不超过过12米米；b)突出出屋面的的通风道道、烟囱囱、通信信设施等等及空调调冷却塔塔等设备备；c)存在在1.550米的

46、的女儿墙墙，或高高度不超超过建筑筑高度的的10%且总高高度不大大于122米的女女儿墙、幕幕墙等。5.3.9.5 下列情况况或规划划主管部部门有特特殊要求求时，建建筑高度度按建筑筑物室外外地面至至建筑物物最高点点的垂直直高度计计算：a) 坡坡屋顶、特特殊造型型屋顶b）位于于机场、电电台、电电信、微微波通信信、气象象台、卫卫星地面面站、军军事要塞塞工程等等周围，且且处在各各种技术术作业控控制区范范围内；c) 位位于国家家或地方方公布的的各级历历史文化化名城、历历史文化化保护区区、文物物保护单单位和风风景名胜胜区等的的保护规规划区内内。5.3.9.6当同一栋栋建筑物物有多种种屋面形形式时，建建筑高度

47、度应按上上述方法法分别测测绘计算算后取其其中最大大值。5.3.10 层高测量量5.3.10.1 在房屋建建筑面积积竣工测测量时，必必须对测测绘项目目的所有有楼层，包包括标准准层、设设备层、结结构转换换层、夹夹层、地地下室层层、半地地下室层层、架空空层、避避难层等等进行层层高测量量。5.3.10.2 同一楼层层分为多多个不同同层高的的建筑空空间时，各各空间必必须分别别测量与与记录，并并在备注注栏中予予以说明明。5.3.10.3 当建筑物物设计层层高小于于2.110米或或大于22.300米时，可可只量测测一个层层高值；当设计计层高在在大于22.100米和小小于2.30米米之间范范围时，应应在不同同

48、位置测测量3个个以上层层高值取取平均值值作为实实测层高高值。层层高测量量取位至至0.001米。5.3.10.4 有建筑施施工图的的竣工房房屋，实实测层高高平均值值与设计计值之差差在0.003米范范围内时时，可认认为竣工工层高与与设计层层高相符符；无建建筑施工工图的竣竣工房屋屋，必须须全部实实测，其其层高以以同一层层不同位位置实测测层高数数据的平平均值为为准。5.3.11 分割测点点5.3.11.1 竣工或现现状测绘绘时，当当批准的的建筑施施工图上上商铺为为虚拟分分割，或或批准的的设计图图纸为实实体分隔隔但现场场因故未未砌筑实实体隔墙墙时，可可采用分分割测点点方法进进行测绘绘。5.3.11.2

49、分割测点点布设的的平面控控制不能能低于三三级导线线精度，可可以从高高级到低低级，分分级或越越级布设设；并在在测绘报报告中附附所布设设的控制制网略图图。用极极坐标法法施测分分割地界界点坐标标时，水水平角观观测须采采用DJJ1、DDJ2等等级系列列经纬仪仪或电子子经纬仪仪，测距距用的光光电测距距仪应采采用I级级。5.3.11.3 对实测坐坐标必须须严格校校核，必必要时应应进行平平差计算算。对未未实测的的其它一一般地界界点，可可采用图图解法进进行坐标标解算，各各地界点点之间边边长精度度应符合合GB/T 1179886.11-20000中中规定要要求。5.3.11.4 分割测点点中的界界址钉布布设应符

50、符合以下下要求：a）界址址拐点必必须设置置界址钉；b）拐点点间直线线段每隔隔10米米界址钉宜不不少于一一个；c）曲线线的特征征拐点处处均应设设置界址址钉；d）若拐拐点位于于障碍物物内，则则应在界界线与障障碍物交交界处布布设界址址钉，并并在施工工图或示示意图等等图件上上用虚线线标注障障碍物范范围内的的界线走走势，同同时标注注交汇拐拐点的定定位边长长与尺寸寸；e）对多多个商铺铺组成的的商业组组团，可可只在组组团特征征拐点处处设置界界址钉； f）定位位界址钉钉应清晰晰可视，不不得随意意损毁。5.3.12 房屋属性性数据采采集5.3.12.1 房屋建筑筑面积测测绘时，一一般应依依据所测测绘建筑筑的“两

51、证一一书”等法律律文件对对房屋用用地单位位或权利利人、项项目名称称、建筑筑功能、用用途、宗宗地号或或地块编编号、建建筑栋数数、层数数、房屋屋编号、用用地坐落落等房屋屋属性进进行采集集。当无无相应的的法律文文件时，可可根据来来文单位位提供的的相关确确认文件件确定。5.3.12.25.3.12.3 竣工测绘绘、现状状测绘、变变更测绘绘时，应应现场复复核房屋屋的建筑筑功能，并并按以下下原则执执行：（1）测测绘项目目建筑施施工图已已经相关关部门核核准备案案时：a）实地地未使用用或空置置的建筑筑空间，其其建筑功功能以核核准的施施工图的的设计功功能或批批准用途途为准；b）实地地已使用用，且实实地格局局及功

52、能能与核准准图纸不不一致的的，测绘绘时建筑筑功能采采用实际际功能；c）实地地已使用用，但未未改变原原建筑布布局或实实地使用用功能无无法明确确的，其其建筑功功能仍采采用设计计功能； 对（bb）、（cc）两种种情况，还还应在备备注中注注明实际际情况，并并说明其其最终功功能由相相关部门门自行确确认。（2）建建筑施工工图未经经相关部部门核准准备案或或无建筑筑施工图图时，建建筑功能能宜采用用实际功功能，并并在备注注中注明明实际使使用情况况，由相相关部门门自行确确认。5.3.12.4 建设用地地范围的的界址数数据应依依据宗地地（附）图图、用地地方案图图等相关关法律文文件确定定。建设设用地范范围内的的幼儿园

53、园等公共共设施的的用地范范围可依依据经核核准建筑筑总平面面图确定定。5.3.12.5 建筑的栋栋号、座座号、房房号一般般应依据据建施图图中的编编号确定定，但当当建施图图中缺少少相关编编号或编编号确不不符合相相关规则则时，应应当由来来文单位位按规则则重新编编排，并并提供编编号确认认图或函函。6 房屋建筑筑面积计计算6.1 计算通则则6.1.1 计算全部部建筑面面积的范范围6.1.1.1 符合GBB/T 179986.1-220000中8.2.11条的规规定的建建筑空间间，包括括：a) 永久性结结构的单单层房屋屋，其层层高在22.200米以上上（含22.200米，以以下同）时时，按一一层计算算建筑

54、面面积。多多层房屋屋按各层层建筑面面积的总总和计算算建筑面面积。b) 房屋自然然层内设设有局部部楼层（如如夹层、插插层等），局局部楼层层及其楼楼（电）梯梯间的层层高在22.200米以上上的部分分均计算算建筑面面积。c) 穿过房屋屋的通道道，房屋屋内的门门厅、大大厅，均均按一层层计算建建筑面积积。门厅厅、大厅厅内的回回廊部分分，层高高在2.20米米以上的的，按其其水平投投影计算算建筑面面积。d) 房屋内的的楼梯间间、电梯梯（观光光梯）井井、管道道井、烟烟道、提提物井、垃垃圾道等等，均按按房屋的的自然层层计算建建筑面积积。e) 房屋天面面上，属永久久性建筑筑，层高高在2.20米米以上的的楼梯间间、

55、电梯梯机房、水水箱间等等，均按按其外围围水平投投影计算算建筑面面积。f) 挑楼、全全封闭的的阳台、房房屋间封封闭的架架空通廊廊，均按按其外围围水平投投影计算算建筑面面积。g) 与房屋相相连的有有柱走廊廊，两房房屋间有有上盖和和柱的走走廊、连连廊均按按其围护护结构或或围护物物外围水水平投影影计算建建筑面积积。h) 属永久性性建筑的的有柱（非非独立柱柱、单排排柱）的的车棚、货货棚、加加油站、收收费站等等，均按按其柱的的外围水水平投影影计算建建筑面积积。i) 有柱或有有围护结结构的门门廊、雨雨篷、门门斗，按按其柱或或围护结结构外围围水平投投影计算算建筑面面积。j) 以幕墙作作为房屋屋外墙的的，按其其

56、外围水水平投影影计算建建筑面积积。k) 地下室、半半地下室室及其相相应出入入口，层层高在22.200米以上上的，按按其外墙墙（不包包括采光光井、防防潮层、保保护墙）外外围水平平投影计计算建筑筑面积。l) 坡地建筑筑的吊脚脚架空层层，设计计利用的的且层高高在2.20米米以上的的部位，按按其围护护结构的的外围水水平投影影计算建建筑面积积。m) 与室内任任一边相相通，具具备房屋屋的一般般条件，并并能正常常利用的的伸缩缝缝、沉降降缝，按按外围水水平投影影计算建建筑面积积。6.1.1.2 符合GBB/T 503353-20113中的的相关条条款规定定的建筑筑空间，包包括：a) 坡屋顶房房屋，其其结构净净

57、高在2.100米以上上（含22.100米，以以下同）的部分均计算建筑面积b) 立体书库库、立体体仓库、立立体车库库，无结结构层的的按一层层计算建建筑面积积，有结结构层的的按其层层高在22.200米以上上结构层层建筑面面积的总总和计算算建筑面面积。c) 有围护结结构的舞舞台灯光光控制室室，层高高在2.20米米以上的的按其围围护结构构外围水水平投影影面积计计算建筑筑面积。d) 附属在建建筑外的的落地橱橱窗，层层高在22.200米以上上的，按按其围护护结构外外围水平平投影面面积计算算建筑面面积。6.1.2 计算一半半建筑面面积的范范围6.1.2.1 符合GBB/T 179986.1-220000中8

58、.2.22条规定定的建筑筑空间，包包括：a) 与房屋相相连有上上盖无柱柱的走廊廊、檐廊廊，层高高在2.20米米以上的的，按其其围护结结构或围围护物外外围水平平投影面面积的一一半计算算建筑面面积。b) 属永久性性建筑的的独立柱柱、单排排柱的门门廊、雨雨篷、车车棚、货货棚、站站台、加加油站、收收费站等等，层高高在2.20米米以上的的，均按按上盖水水平投影影面积的的一半计计算建筑筑面积。c) 有顶盖不不封闭的的阳台、挑挑廊，按按其围护护结构或或围护物物外围水水平投影影面积的的一半计计算建筑筑面积。d) 有顶盖无无柱不封封闭的永永久性架架空通廊廊，层高高在2.20米米以上的的，按其其围护物物外围水水平

59、投影影面积的的一半计计算建筑筑面积。6.1.2.2 符合GBB/T 503353-20113中相相关规定定的建筑筑空间，包包括：a) 有永久性性上盖，无无围护结结构的场场馆看台台，层高高在2.20米米以上的的，按其其上盖水水平投影影面积的的一 半半计算建建筑面积积。b) 室外楼梯梯，按其其水平投投影面积积的一半半计算建建筑面积积。6.1.3 不计算建建筑面积积的范围围6.1.3.1 符合GBB/T 179986.1-220000中8.2.33条规定定的建筑筑空间，包包括：a) 层高小于于2.20米米的夹层层、插层层、技术术层、地地下室、半半地下室室；b) 突出房屋屋墙面的的构件、配配件、装装饰

60、柱、装装饰性幕幕墙、垛垛、勒脚脚、台阶阶、无柱柱雨篷等等；c) 房屋间无无上盖的的架空通通廊；d) 房屋的天天面，天天面上的的露天花花园、泳泳池；e) 建筑物内内的操作作平台、上上料平台台及利用用建筑物物的空间间安置箱箱、罐的的平台；f) 骑楼、过过街楼的的底层用用作道路路街巷通通行的部部分，临临街楼房房、挑廊廊下的底底层用作作公共道道路街巷巷通行的的部分，不不论其是是否有柱柱、是否否有围护护结构，均均不计算算建筑面面积；g) 利用引桥桥、高架架路、高高架桥、路路面作为为顶盖建建造的房房屋；h) 由高架桥桥、高架架路、引引桥、架架空通廊廊等形成成的下方方室外空空间；i) 活动房屋屋、临时时房屋、简简易房屋屋；j) 与室内不不相通的的房屋间间伸缩缝缝；k) 独立烟囱囱、亭、塔塔、罐、池池、地下下人防干干、支线线；l) 楼梯已计计算建筑筑面积的的，其下下方空间间无论是是否利用用，均不不计算建建筑面积积；m) 与房屋室室内不相相通的类类似于平平台、挑挑廊、檐檐廊的建建筑，均均不计算算建筑面面积。6.1.3.2 符合GBB/T 503353-20113中相相关规定定的建筑筑空间，包包括：a) 用用于检修修、消防防的室外外钢梯或或爬梯，不不计算建建筑面积积（GBB/T 503353-20113第33.0.24条条第7项项）。6.2 计算细则则6.2.1 层高计算算1234566.16.2