商业银行个人住房按揭贷款风险控制

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1、本科毕业论文商业银行个人住住房按揭贷款款的风险特征征与控制姓 名XXX学 院 管理学学院专 业金融专业指导教师XXX 老师师完成日期2010年6月月上海理工大学全日制本科生毕毕业设计（论论文）承诺书书本人郑重承诺：所呈交的毕毕业设计（论论文） 是在导师的指导导下，严格按按照学校和学学院的有关规定定由本人独立立完成。文中中所引用的观观点和参考资资料均已标注注并加以注释释。论文研究究过程中不存存在抄袭他人人研究成果和和伪造相关数数据等行为。如如若出现任何何侵犯他人知知识产权等问问题，本人愿愿意承担相关关法律责任。 承诺人（签签名）： 日 期：目 录中文摘要ABSTRACCT第1章 绪论.11第一章

2、 绪论81.1 课题背背景与意义81.2 论文思思路与结构91.3 研究方方法与手段9第六章 对于我我国商业银行行个人住房按按揭贷款的总总结与展望46 1.33 研究方法法与手段.2 1.44 可能存在在的不足与创创新.3第2章 按揭贷款的相关关概念与政策策界定.4 2.1 按揭贷款相相关概念与界界定.4 2.1.1 个个人住房按揭揭贷款的相关关概念和方式式.4 2.1.2 按按揭贷款的概概念及其偿还还机制.4 2.2 我我国商业银行行按揭贷款相相关政策和政政策分析.5 2.2.1我国国商业银行按按揭贷款的相相关规定.55 2.2.2 按按揭贷款的还还款方式和在在不同方式下下的还款利息息.66

3、 2.3 本本章小结.7第3章 我国个人按揭揭贷款业务中中的风险研究究及分析.88 3.1 个个人按揭贷款款存在的风险险分类.8 3.11.1 信用用风险.8 3.11.2 市场场风险.10 3.11.3 操作作风险.11 3.1.44 政策风险险.113 3.2 我我国商业银行行个人住房按按揭贷款风险险特征.15 3.3 影影响个人住房房按揭贷款风风险的因素-以招商银银行住房按揭揭贷款信 用风险压压力测试为例例.177 3.4 本章小结.27第4章 银行个个人住房按揭揭贷款风险的的历史借鉴-以美国次贷贷危机为例.28 4.1美美国次贷危机机概述和衍变变过程.28 4.22 引发美国国次贷危机

4、的的原因分析.30 4.3 美国次次贷危机对我我国商业银行行按揭贷款风风险控制的警警示.31 4.33.1我国商商业银行按揭揭贷款的现状状和存在的不不足.31 4.3.2 中中美房贷市场场的内在相似似性.332 4.3.3美国国次贷危机对对我国商业银银行按揭贷款款风险控制的的启示33第5章 商业银银行个人按揭揭贷款风险控控制.366 5.1 有效控制市市场风险.36 5.2 有效控制操操作风险.336 5.3 有效控制政政策性风险.37第6章 对于于我国商业银银行个人住房房按揭贷款的的总结与展望望.39商业银行个人住住房按揭贷款款的风险特征征与控制摘 要近年来，商业银银行的个人住住房贷款业务务

5、突飞猛进，但但光鲜成绩的的背后风险开开始滋生。有有效地认识商商业银行按揭揭贷款的各种种风险及风险险成因，有利利于更好的控控制按揭贷款款的风险，并并且使这项业业务有利于百百姓买房和市市场供房的需需求关系，使使个人按揭贷贷款有利于民民众的买房需需求，也有利利于房市和国国家经济的良良好发展。有有效地识别与与控制个人住住房贷款面临临的潜在风险险，对于商业业银行的健康康发展和保持持金融系统的的稳定具有重重大意义。对对于个人安居居乐业也具有有很大的意义义。本文介绍了个人人按揭贷款的的概念，按揭揭贷款的形式式、流程、相相关规定以及及商业银行按按揭贷款的风风险种类、控控制方法。根根据近年来政政策，学术研研究者

6、的经验验理论以及银银行的数据统统计和测试模模型等，深入入浅出地描述述了个人按揭揭贷款的风险险种类和控制制方法。本文文还详细阐述述了美国次贷贷危机的发生生背景，发生生原理和对我国国商业银行的的启示。提出出相关政策并并写出自己对对此课题的观观点和建议。有效控制信用风风险须严格防防范信用风险险和虚假按揭揭、建设良好好的信用环境境、选择良好好的开发商和和开发项目。有有效控制市场场风险其中很很重要的一个个方面就是避避免利率风险险,要建立我我国商业银行行的利率风险险管理机制,银行需做负负债和资产两两方面的工作作。另外需要要强化个人住住房贷款的保保险机制、加加强商业银行行自身管理，包包括建立严密密的贷款操作

7、作流程；把好好个人住房按按揭贷款的审审批关；放贷贷前要对抵押押物情况进行行查询；前移移个贷风险监监管体系、加加强风险分析析。商业银行行和养和也尽尽快完善个人人住房按揭贷贷款的配套法律律法规，商业业银行在办理理个人住房按按揭过程中应应尽量规避法法律不健全带带来的风险。 从未来的发发展趋势看，我我国的个人住住房按揭贷款款会有很大的的发展空间。信信贷发展应遵遵循一定经济济规律科学运运营，如果在在个人住房按按揭贷款风险险管理上过于于简单化，必必然会给商业业银行带来巨巨大的风险，也也会影响信贷贷业务健康发发展。因此，应应当充分借鉴鉴美国次贷危危机所揭示的的房贷教训与与启示，从前前面我国房贷贷风险控制存存

8、在的问题出出发，根据国国民经济发展展的内在需求求的变化，跟跟随宏观经济济政策节奏，科科学地构筑商商业银行个人人住房按揭贷贷款风险管理理机制，稳定定健康地发展展我国个人住住房按揭贷款款业务。 关键词：按揭揭贷款，风险险控制，美国国次贷危机，The Feaaturess and Contrrol off Commmerciaal Bannk Houusing Mortggage RRiskABSTRACCTIn receent yeears, commeerciall bankks, inndividdual hhousinng loaan bussinesss by lleaps and bbo

9、undss, butt the risk of sttartinng behhind tthe gllamoroous acchieveementss of bbreediing.Efffectiive unndersttandinng of the vvariouus commmerciial baanks, mortggage rrisk aand Riisk Annalysiis, heelps tto bettter ccontrool thee riskk of mmortgaage looans, and sso hellp peoople bbuy a housee in tth

10、is bbusineess annd thee markket deemand for hhousinng bettween the iindiviidual mortggage lloans to heelppeoople bbuy a housee needds, buut alsso connducivve to the hhousinng marrket aand thhe souund deeveloppment of thhe nattionall econnomy.EEffecttive iidentiificattion aand coontroll of iindiviidu

11、al housiing looans fface tthe pootentiial riisk foor commmerciial baanks tto devvelop and mmaintaain thhe heaalth oof thee stabbilityy of tthe fiinanciial syystem is off greaat siggnificcance.For iindiviidualss to llive aand woork iss alsoo of ggreat signiificannce.Thhis paaper iintrodduces the ccon

12、ceppt of indivviduall morttgage loanss, morrtgagee loanns in the fform oof proocessees, thhe rellevantt provvisionns andd the risk of coommerccial bbanks, morttgage type, conttrol mmethodd.Accoordingg to rrecentt poliicy annd acaademicc expeeriencce of the rresearrcherss and the BBank oof staatistii

13、cs thheory and ttest mmodelss in llaymanns laanguagge desscribiing thhe rissks off indiividuaal morrtgagee loanns typpes annd conntrol methoods.Thhis arrticlee alsoo elabborateed on the ooccurrrence of thhe U.SS. subbprimee morttgage crisiis bacckgrouund, pprinciiples and tthe occcurreence oof Chiin

14、ese commeerciall bankks in Chinaa.Propposed policcies aand wrrite ttheir own vviews and ssuggesstionss on tthis ttopic.Effecctive contrrol off creddit riisk too striictly guardd agaiinst ffalse mortggage ccreditt riskk and buildd a goood crredit envirronmennt, chhoosinng a ggood ddevelooper aand dee

15、veloppment projeects.EEffecttive ccontrool of markeet rissk whiich iss veryy impoortantt aspeect iss to aavoid interrest rrate rrisk, the eestabllishmeent off Chinnas ccommerrcial bankss to iintereest raate riisk maanagemment, bank liabiilitiees andd asseets reequireed to do thhe worrk of both.Also

16、need to sttrengtthen tthe inndividdual hhousinng loaan inssurancce mecchanissms, tto strrengthhen itts mannagemeent off commmerciaal bannks, iincludding tthe esstabliishmennt of stricct lennding operaation proceess; tto goood perrsonall houssing mmortgaage looans eexaminnationn and approoval; lendii

17、ng siituatiion beefore the mmortgaaged pproperrty, aa querry; foorwardd a crredit risk contrrolsysstem ffor riisk annalysiis.Commmerciial baanks aand suupportt and also improove thhe perrsonall houssing mmortgaage looans aas sooon as the ssupporrting laws and rregulaationss, commmerciial baanks pper

18、sonnal hoousingg morttgage loanss in tthe prrocesss of hhandliing shhould be unnsoundd to aavoid legall riskks. From the ffuturee deveelopmeent trrend, Chinaas peersonaal houusing mortggage lloans will be muuch rooom foor devvelopmment.CCreditt deveelopmeent shhould folloow a sscienttific operaation

19、 of ecconomiic lawws, iff the persoonal hhousinng morrtgagee loann riskk manaagemennt is too ssimpliistic, is bbound to brring ggreat riskss commmerciaal bannks, wwill aalso aaffectt the healtthy deeveloppment of crredit businness.TThereffore, referrence shoulld be fullyy reveealed by thhe U.SS. sub

20、bprimee morttgage crisiis in the LLessonn, rissk conntrol from the ffront of ouur morrtgagee probblems, the realiities of naationaal ecoonomicc deveelopmeent, cchangees in interrnal ddemandd, folllowinng thee rhytthm off macrroeconnomic policcy, scciencee and businness tto buiildbannks peersonaal ho

21、uusing mortggage lloan rrisk mmanagemennt sysstem, stablle andd heallthy ddeveloopmentt of CChinas perrsonall houssing mmortgaage looan buusinesss.KEYWORDDS:Perrsonnaal houusing mortggage lloans,Risk contrrol,Ammericaan Seccondarry loaan criisis第一章 绪论近年来，商业银银行的个人住住房贷款业务务突飞猛进，但但光鲜成绩的的背后风险开开始滋生。1.1 课题

22、背背景与意义这些年来，我国国各商业银行行的个人住房房按揭贷款业业务发展得十十分迅猛，大大大推动了房房地产业，尤尤其对住宅业业的发展起到到了积极的作作用。人们通通过按揭贷款款，可以提前前买到称心的的住宅，开发发商也可以加加速资金的周周转。由于这这种灿烂的前前景和大量的的供求关系，几几乎所有的商商业银行都将将住房按揭贷贷款这种低风风险的业务作作为重点的金金融产品来开开发。对于个人住房贷贷款，银行界界普遍认为是是一种优质资资产，与企业业贷款比较起起来，个人住住房贷款拖欠欠贷款比例较较低，因而把把个人住房贷贷款作为地方方先贷款。近近年来，个人人住房贷款在在房地产市场场快速发展的的带动下获得得了迅猛的发

23、发展，个人住住房贷款规模模在银行资产产中的比重徐徐素上涨，很很多商业银行行也将个人住住信贷看作是是地方先的信信贷品种，并并将其作为信信贷业务扩张张的重点。在银行固有认识识中，住房按按揭贷款是零零风险，但这这一良好的的的愿景离不开开其本身所在在的经济环境境，包括宏观观的和微观的的环境。房地地产行业其本本身有很强的的发展周期性性，而我国的的经济状态一一直处于市场场经济和宏观观调控相结合合的政策下发发展。当前我我国的房地产产行业已经在在宏观调控下下从前两年的的高涨期逐渐渐下滑，但按按揭贷款业务务从在全社会会广开始，各各大商业银行行对它的认识识都只是“拿来主义”，未认识到到其核心和风风险，也一直直未进

24、行过制制度上的改良良，一旦经济济环境发生变变化，在特定定条件下，这这一业务存在在的违约风险险会很高，也也会给银行带带来较严重的的损失。根据银行内部资资料，20001年下半年年开始，不按按时归还贷款款的个人客户户逐渐增多，已已经引起金融融部门的高度度禁绝。为此此，对个人住住房贷款的现现状应该重新新认识。但在在当前特定的的金融市场环环境下，个人人住房贷款对对商业银行来来说，并不见见得是低风险险的金融产品品。在特定意意义上说，当当前商业银行行个人住房贷贷款所面临的的潜在风险还还要高于其他他贷款类型。如如果商业银行行不能对当前前个人住房贷贷款面临的潜潜在风险进行行有效地识别别与控制，那那么，未来个个人

25、住房贷款款的快速扩张反反而可能成为为商业银行的的一个不容忽忽视的风险源源。按照国际管理，个个人住房贷款款的风险暴露露时期一般是是3-8个年年。这也就意意味着国内银银行个人住房房贷款可能已已经步入了违违约高险期。从从实际角度来来看，一些银银行个人住房房不良贷款绝绝对额与不良良贷款占比两两相指标均出出于上升期。可可以预计，由由于业务开展展早期的粗放放型管理埋下下的隐患，个个人住房贷款款的风险还将将持续暴露。随着个人住房贷贷款的快速增增长，业务风风险逐渐显现现，为促进业业务健康发展展，有必要对对已经显现或或潜在的风险险进行认真研研究，并提出出切实可行的的应对策略，努努力控制风险险。1.2 论文思思路

26、与结构对课题所涉及的的内容深刻理理解，并且言言简意赅的在在论文中表达达体现，让读读者在对课题题完全无所了了解的情况下下，可以做到到一看到本论论文，就能理理解该课题的的实质性内容容，并且可以以继续跟随论论文的思路，对对课题的中心心思想有很好好的理解。用简单明了的语语句，将一些些已有的概念念理论表达出出来，让读者者明白现在已已有的理论。研读并列举已经经发生过的历历史案例，给给读者以生动动形象的感性性理解。从而而更准确容易易地理解文中中所涉及的理理论和概念。通过横向的比较较举例，纵向向的理论积累累，总结出自自己的观点，给给出我对个人人按揭贷款的的风险控制的的意义和建议议，表达出该该论文的核心心内容。

27、1.3 研究方方法与手段1.3.1 研研究方法 （1）分析析课题，明确确检索要求论文题目是个个人按揭贷款款的风险特征征与风险控制制，该课题是是属于经济金金融类，有关关个人按揭贷贷款的研究。 1）查阅一一些资料数据据，给出房地地产市场的现现状。 2）查阅一一些资料数据据，给出房地地产现状的形形成原因，并并逐条理清其其中原因，使使其细节化，明明确化。 3）查阅一一些资料数据据，说明个人人按揭贷款的的流程手续，对对于银行的利利弊，对于个个人的利弊。即即按揭贷款这这个银行贷款款项目的运行行机理以及其其生存缘由。 4）根据上上述的3点，并并且查阅一些些资料数据，分分析个人按揭揭贷款的风险险特征。 5）根

28、据44所得出的结结论，查阅大大量的资料数数据，分析个个人按揭贷款款的风险要如如何控制。 6）总结规规划出一个风风险较低的按按揭贷款的方方案，作为本本篇论文的创创新点。虽然然该方案不一一定很完美，但但是可以作为为一种理论的的探究和创新新。 （2）检索索资料的途径径进行资料检索，可可以从以下几几个方面入手手： 1）在百度度、Googgle等网页页查询最基础础的概念，相相关的新闻消消息和专家评评论。 2）电子资资源查询，主主要包括近期期期刊数据库库、近期重要要报纸全文数数据库、万方方数据资源等等； 3）与指导导老师充分沟沟通，征求指指导老师意见见，由指导老老师向我提供供的相关书籍籍和电子资料料（包括

29、针对对该论文的专专业网站和具具有针对性的的书刊文章）的的查询； 4）图书馆馆图书期刊馆馆藏查询，借借阅相关图书书和期刊； 5）我比较较倾向于利用用网络资源，查查阅电子数据据库和相关书书籍。因为这这种方法是最最快最便捷，而而且搜索功能能最强大的查查询工具。打打入不同的关关键字，会有有很多不同的的收获。关于于图书馆的图图书期刊查询询，我比较倾倾向于借阅比比较专业性，解解释性较强的的工具类经济济期刊。这样样，我在查询询论文资料时时，如果遇到到一些专业性性很强的名词词或问题，可可以直接查询询已借阅的图图书资料。 6）查阅了了相当多的期期刊杂志，总总结出其中的的共性和相通通点，将其中中的核心思想想吸收为

30、自己己所有，经过过思考和过滤滤，整理成文文中内容。1.3.2 表表达方式的选选择和研究对于本课题，很很多细枝末节节，一条一条条梳理会使得得文章复杂，理理解起来难度度较大，于是是，我选择了了图表的方式式，来表达一一些理论和概概念分析，并并且寻找相关关的一些图形形和分析，使使得论文更为为饱满，并且且容易理解。1.4可能存在在的不足与创创新本文的逻辑性和和完整性，都都是值得肯定定的。其中大量运用了了表格，数据据和图形的方方式，使得文文章的意思更更明确，更容容易理解。创新点在于，第第一，运用了了一个模型，即即招商银行住住房按揭贷款款信用风险压压力测试，使使得文章更饱饱满，根据图图形和测试的的结果，更容

31、容易理解其中中所得出的理理论。第二，查查阅了很多数数据，运用了了近期央行发发布的新的关关于中国商业业银行按揭贷贷款的新政策策。不足之处在于，第第一，对于按按揭贷款的风风险的分类只只是根据一种种方式划分，并并未全面的从从各个不同的的角度更透彻彻的划分和解解释；第二，运运用的模型，即即招商银行住住房按揭贷款款信用风险压压力测试，其其中的数据来来源比较旧，没没有得到和掌掌握最新的数数据，使得该该模型更加有有说服力。第二章 按揭贷贷款的相关概概念与政策界界定2.1 按揭贷贷款相关概念念与界定2.1.1 个个人住房贷款款的相关概念念和方式 （1）个人人住房贷款的的概念目前国内所称的的个人住房贷贷款,其实

32、是是一个较为笼笼统的概念,是指贷款人人向购买自用用住房的人发发放的贷款。贷贷款人发放个个人住房贷款款时,借款人人必须提供担担保,借款人人到期不能偿偿还本息的,贷款人有权权依法处理其其抵押物或物物质,或由保保证人承担偿偿还本息的连连带责任。 （2）个人人住房贷款的的方式根据贷款方式,个人住房贷贷款主要有以以下几种:个个人住房委托托贷款、个人人住房自营贷贷款和各种组组合贷款;根根据房屋类型型,个人购房房贷款可以分分为个人住房房贷款与个人人商用房贷款款;根据房屋屋权属状况,个人购房贷贷款又可以分分为个人一手手房贷款与个个人二手房(再交易房) 贷款。依依据目前大多多数金融机构构的做法,商商用房贷款与与

33、真正的个人人住房贷款都都被纳入了“个人住房消消费贷款”的统计口径径。本论文中中的个人住房房贷款(下简简称“个人房贷”) 为实务务中常指的商商用房贷款与与真正的个人人住房贷款。2.1.2 按按揭贷款的概概念及其偿还还机制 （1）按揭揭贷款的概念念“按揭”一词是是英文“Mortggage”的粤语音译译，意为“抵押”。到目前为为止我国国内内将该次定义义为“个人购置商商品房抵押贷贷款”，是指借款款人将其用所所借款项购买买的房地产转转移到贷款人人（即银行）名名下，等还清清贷款后，再再将房地产转转回到借款人人（抵押人）名名下，期间借借款人享有对对所购房产的的使用权11。在我国，商业银银行个人住房房按揭贷款

34、是是个人房贷业业务中一项主主要业务，银银行根据不同同分类标准，划划分出不同种种类的个人房房贷业务（如如图1所示）。个个人住房按揭揭贷款具备的的特征有：为为个人住房提提供贷款；以以所购房做抵抵押；由开发发商做阶段性性保证。同时时，个人住房房按揭贷款根根据资金来源源、交易形态态、还款方式式又有多种不不同的分类。 图图1 不同种类的个个人房贷业务务（2）个人按揭揭贷款的偿还还机制在办理个人住房房按揭贷款的的整个过程中中，购房者（客客户）、银行行、开发商之之间是互惠互互利又相互制制约的关系。对于开发商而言言，负责为购购房者提供住住房，满足其其基本需求。对于购房者而言言，一次性凑凑足全额房款款，有很大的

35、的难度，于是是，银行作为为第三方，应应时而生，银银行的介入，使使得三方的需需求都得以满满足，对三方方都有很大的的利益帮助。银银行提供的贷贷款，为客户户提供信贷支支持，同事有有利于开发商商资金上的周周转，而对于于提供贷款的的债权人（银银行）本身来来说，包揽一一项房地产开开发的按揭贷贷款将会使其其获得一比客客观的利息收收入。因此，这这种贷款方式式，从最初的的预想而言，是是对三方都很很有利的一项项投资。2.2 我国商商业银行按揭揭贷款相关政政策和政策分分析2.2.1 我我国商业银行行按揭贷款的的相关规定购房者在办理个个人住房按揭揭贷款前必须须了解的内容容。在办理个人住房房按揭贷款业业务之前，购购房者

36、（客户户）必须了解解一下的几个个要素： （1）关于于借款人应该该具备的条件件借款人必须是具具有完全民事事行为能力的的中国自然人人以及在中国国大陆有居留留权的境外、国国外自然人，其其年龄必须是是在18周岁岁以上。借款款人每月的还还款额度占借借款人月收入入的50%以以下。 （2）借款款的额度从2008年110月27日日期，按照国国家住房金融融政策的规定定，借款人买买的第一套房房首付款项不不得少于其购购买的房屋总总价款的200%。如果买买第二套住房房，那么第二二套住房的首首付则不能少少于该房屋总总价款的400%。 （3）按揭揭贷款的期限限根据规定，个人人住房贷款的的最长的期限限是30年。特特别的，对

37、于于借款人已经经接近退休年年龄或者即将将要退休的情情况，贷款的的期限不宜过过长，借款人人的年龄与申申请贷款期限限之和不能超超过其法定退退休的年龄（即即男性不超过过65岁，女女性不超过660岁）。 （4）申请请个人住房按按揭贷款需要要提供的资料料合法有效地身份份证件能证明借款人还还款能力的材材料，可以包包括说如证明明材料和有关关资产证明材材料等。合法有效地购房房合同购房首付款证明明的材料，包包括发票，收收据，银行进进账单，现金金交款单银行规定的其他他有关材料。2.2.2 按按揭贷款的还还款方式和在在不同方式下下的还款利息息 （1）按揭揭贷款的利率率现行的个人住房房贷款的利率率是央行20008年1

38、22月23日调调整的最新的的利率（可参参照图2）。根根据国家在22008年112月27日日起的规定，贷贷款利率的下下限为贷款基基准利率的00.7倍，因因此在机选贷贷款利息的时时候，需要再再乘以0.77即可。表1 20008年12月月23日调整整的最新的利利率 （2）还款款的方式目前，银行使用用的还款方式式分为两种，可可以由客户自自由的选择。 1）等额本本金还款的方方法 2）等额本本息还款的方方法这两种方法的具具体计算方法法，可以用以以下的例子做做进一步的分分析和解说：例：贷款金额=10万元贷款期限=100年分别用两种方法法计算，前三三个月的还款款金额如表所所示表2 两种方法法计算下所得得的贷款

39、利息息方式期次每期还款额应还本金应还利息贷款余额等额本息11019.988673.48346.5099326.55221019.988675.81344.1798650.77131019.988678.16341.7197972.555等额本金11179.933833.33346.5099166.66721175.744833.33342.4198333.33431171.677833.33338.3497500.001等额本息法：选择10年对应应的贷款利率率5.94%，利率可下下幅0.3（即1-0.7），则：其中X=1000000元，i=5.94%0.7/112=0.33465%，t=10（

40、年年），S为每每期还款额。将数据代入公式式得：S=10199.98第一期应付利息息为：上一期期贷款余额（即即X=1000000）0.34665%=3446.50第一期应付本金金为：S-上上一期贷款余余额=10119.98-346.550=6733.48第一期末的贷款款余额为：XX-第一期应应付本金=11000000-673.48=999326.552等额本金法：每期应还本金为为：X/1220=1000000/1120=8333.33第一期应还利息息：上一期贷贷款余额（即即X=1000000）0.34665%=3446.50第一期还款额为为：第一期应应还利息+每每期应还本金金=346.50+83

41、33.33=11179.833第一期贷款余额额为：X-每每期应还本金金=1000000-8333.33=991666.672.3本章小结结个人按揭贷款是是指借款人将将其所借款项项购买的房地地产转移到贷贷款人（即银银行）名下，等等还清贷款后后，再将房地地产转会到借借款人名下，期期间借款人享享有对所购房房产的使用权权。个人住房按揭贷贷款根据资金金来源、交易易形态、还款款方式可以划划分出不同的的种类。我国商业银行按按揭贷款有其其相关的规定定。包括借款款人应具备的的条件，借款款的额度，按按揭贷款的期期限都有相关关的政策。另另外，现行按按揭贷款的利利率是根据央央行20088年12月223日的规定定而规定

42、的。有两两种还款方式式，即等额本本金还款法和和等额本息还还款法，两者者的计算方式式不同，可供供借款者选择择。第三章 我国个个人按揭贷款款业务中的风风险研究及分分析3.1 个人按按揭贷款存在在的风险分类类个人住房贷款的的风险的种类类主要包括：信用风险、操操作风险、市市场风险这三三大类风险。市市场风险在个个人住房按揭揭贷款风险中中表现为不可可控风险，即即银行自身不不能控制的风风险，包括：利率风险、流流动性风险、住住房贬值风险险、抵押风险险、法律风险险等等。在个个人住房贷款款奉献中，信信用风险和银银行操作风险险是最主要的的风险，也是是银行自身可可控的风险。3.1.1信用用风险狭义上，个人住住房按揭贷

43、款款中的信用风风险是指借款款者违约的风风险，借款人人因各种原因因未能及时、足足额偿还债务务或银行贷款款而违约的可可能性。广义义上的信用风风险主要包括括社会信用风风险、借款人人信用风险、房房产商信用风风险和其他中中介机构信用用风险等等。其其中借款人信信用风险和房房地产商信用用风险在整个个风险体系中中尤为突出。 （1）来自自借款人的信信用风险 1）被迫违违约。这是指指因经济问题题而导致购房房人不能按时时还款或不能能按时全部还还款。从各大大商业银行统统计的数据看看，这类违约约占大多数。我我国当前通货货膨胀水平较较高，20008 年实行行的是紧缩的的货币政策， 所以人们的的家庭收入实实际是在缩减减，被

44、迫违约约时有发生。 2）理性违违约。这是指指借款人觉得得放弃继续还还款可带来更更大利益时的的违约行为。目目前我国房地地产领域总体体上正进行强强有力的宏观观调控， 房房价正逐渐回回落，但贷款款利率却不断断提高，所以以这类违约有有所增加。银行住房按揭贷贷款信用风险险压力测试可可以得知宏观观经济政策对对商业银行个个人住房按揭揭贷款的信用用风险有很大大的影响。包包括GDP，房房价和进出口口率，都会影影响到按揭贷贷款的信用风风险。在宏观调控政策策的影响下，当当房价出现正正向波动时，资资产价格的上上涨会提高借借款人的偿付付能力，掩盖盖和降低按揭揭贷款的违约约风险；当房房价出现逆向向波动时，对对借款人的还还

45、款意愿、还还款能力将产产生负面影响响，从而引起起住房按揭贷贷款的违约率率上升，如果果房价与按揭揭成本发生倒倒挂，风险的的集中与大面面积爆发是不不难预见的。由于个人住房贷贷款还款期限限长,使得房地产产业与总的经经济趋势和宏宏观经济周期期变化的关系系非常密切。当当房地产泡沫沫破裂,公众购房欲欲望受挫,房地产价值值大幅贬值,对银行贷款款资金回收在在很大程度上上构成了威胁胁。经济的萧萧条,使得原来一一部分借款人人失业,没有了还款款来源,造成不良贷贷款。例如2008年年末央行将个个人住房按揭揭首付比例降降至二成，并并对经济适用用住房实行基基准利率下浮浮30%。由由信贷催生的的旺盛购买力力，对国内房房地产

46、市场迅迅速恢复起到到了重要的支支撑作用，房房价强劲反弹弹，部分一线线城市房价涨涨幅屡创新高高。中央经济济工作会议明明确20099 年继续实实行适度宽松松的货币政策策。这些宏观观调控手段势势必会影响到到普通居民的的购房积极性性以及开发商商的资金链，引引起房价的波波动。 3)提前还还贷。这是指指借款人在约约定的还款期期限之前先行行偿还部分或或全部贷款。提提前偿付发生生后，银行将将因此遭受利利息损失、服服务成本损失失和管理成本本损失三方面面的风险。第第一，减少了了银行的收益益。我国商业业银行的利润润大多来自存存贷款利差，住住房按揭贷款款这项中长期期贷款属于银银行的优质资资产，它的提提前偿还将会会直接

47、减少银银行的贷款利利息收入。第第二，增加了了银行的服务务成本。首先先，由于提前前偿还的情况况千差万别，银银行无法运用用计算机来处处理，耗费较较大的人力。其其次，银行需需要对原借款款合同中的内内容重新修正正与计算，增增加了经营成成本。再次，对对提前收回的的资金再投资资，增加了交交易成本。第第三，银行管管理成本的损损失。个人住住房按揭贷款款提前偿还，将将使银行的可可用资金增加加。目前银行行系统内居民民存款余额连连年居高不下下，各银行都都有大量闲置置资金急于寻寻找出路，在在这种情况下下，客户提前前偿还贷款只只会增加银行行的闲置资金金量，加大了了银行的投资资压力和风险险。即使银行行把这部分提提前偿还的

48、资资金重新贷出出去，实际上上仍挤占了银银行原有闲置置资金的投资资机会，导致致银行原本可可以贷放出去去的原有闲置置资金继续闲闲置。另外，客客户提前偿还还贷款时，银银行往往无法法运用计算机机处理千差万万别的情况， 只能使用人人工来完成，人人力成本很高高，在按正常常情况收回贷贷款时不会产产生这种费用用。当然，在在银行把提前前偿还的资金金重新贷出的的情况下，银银行在贷出的的过程中又会会产生更多的的服务成本。管管理成本主要要指银行因闲闲置资金增加加而增加的资资金管理成本本。目前， 提前还贷好好像还未与风风险联系起来来， 出于维维护自身美誉誉度的考虑， 银行一般都都默认了这种种行为的合法法性。但随着着国内

49、银行面面临的竞争越越来越激烈，加加强风险管理理势在必行，所所以必须充分分认识提前还还贷所产生的的影响，从各各个层面上制制定对策。 （2）来自自开发商的信信用风险 1）假按揭揭。这一欺诈诈行为通常发发生在中小型型开发商身上上。当其资金金链出现问题题时，有些开开发商可能会会串通银行内内部人员， 自己垫付首首付款，制造造虚构的购房房合同， 里里应外合，达达到骗取信贷贷资金的目的的。以后遇到到真正的买家家， 开发商商即付完剩余余款项，解除除抵押，再高高价卖出。情情节严重的是是，有的开发发商在一开始始拿到贷款资资金后就携款款逃跑。这种种现象已在各各大商业银行行出现过多次次，给银行带带来了不可估估量的损失

50、。 2）抵押物物的变故。房房地产开发经经营的过程长长、环节多，且且环环相扣。如如果稍不注意意， 开发商商的资金链就就容易断裂， 负债累累只只会导致所抵抵押的住房出出现质量不过过关甚至是烂烂尾楼，或拿拿不到产权证证和土地证。为为此引发两种种结果：一是是购房人以此此拒付贷款；二是作为按按揭业务风险险防范的第二二还款源， 明显因质量量问题使其在在将来的拍卖卖中造成资不不抵债。一些房地产开发发企业由于经经营管理失误误,造成其已销销售期房不能能按时交业主主使用,致使购房人人与开发商发发生争执或要要求解除购房房合约,而且往往很很难在短时间间内得到解决决。一旦出现现这种情况,使用个人住住房贷款业务务的客户往

51、往往会暂停偿还还银行贷款,从而将客户户与开发商之之间的矛盾转转嫁到银行身身上。另外,开发商开发发手续不完备备,在尚未取得得商品房预售售许可证的情情况下,销售房产,回笼资金,造成所签购购房合同无效效,从而波及借借款合同的履履行。 3）强制指指定。一般情情况下，开发发商会将房地地产开发贷款款与房地产按按揭贷款捆绑绑销售， 利利用住房抵押押贷款做诱饵饵， 让银行行被动接受高高风险的开发发贷款条件， 放松对开发发商的贷款审审查和风险防防范， 而购购房人也只能能听从开发商商的安排。住住宅小区入住住的人数多，若若都被迫集中中到一家银行行办理按揭贷贷款， 一旦旦出现由开发发商引起的房房屋质量或拿不不到权证等

52、问问题， 购房房人容易迁怒怒于银行以至至拒付贷款， 这给银行造造成的损失将将特别严重。 （3）社会会信用风险由于全社会缺乏乏对个人信用用的公正评价价体系和评价价机构，对个个人信用无从从评价。与此此同时，由于于整个社会缺缺乏诚信观念念，个人、单单位或其他机机构组织为借借款人伪造虚虚假财力证明明资料等提狗狗狗众多渠道道。例如：个个人将自身原原有财产过户户给借款人，提提高借款人财财力证明用以以获取银行更更多的贷款，等等到借款人成成功获得银行行信贷资金后后又将这笔财财产转还给他他人；单位虚虚报个人职务务、工资、将将近等资料为为借款人戒躁躁虚假的“个人收入证证明”提供渠道；房地产评估估中介机构在在利益的

53、驱动动下，不以房房地产的实际际价值为标准准，而是按照照借款人的要要求虚增房地地产评估价值值，使得房产产估价不准确确给银行造成成潜在的风险险。3.1.2 市市场风险市场风险又称为为系统性风险险，是指由于于经济、金融融政策等宏观观因素的变化化以及该业务务自身的缺陷陷所导致的风风险。市场风风险又包括：利率风险、流流动性风险、住住房贬值风险险、抵押风险险、法律风险险等等。 （1）通货货膨胀风险 如果果市场出现通通货膨胀，就就会导致购买买力的下降。物物价上升往往往会伴随着通通货膨胀而来来，就会出现现货币贬值，即即使借款人如如约还款，但但是贷款人也也会因此而受受到损失。由于市场利率、汇汇率、证券以以及商品

54、的价价格负面变动动而导致金融融工具价值下下跌，给银行行带来的损失失。目前为止止，我国商业业银行个人住住房贷款业务务实行浮动利利率制度，贷贷款者承担了了大部分的利利率风险，贷贷款者在利率率上升周期中中可能出现违违约现象个人住房贷款款管理办法规规定,个人住房贷贷款期限在11 年以内的的,实行合同利利率,遇法定利率率调整,不分段计息息; 1年以上上贷款遇法定定利率调整,于次年初开开始按相应利利率档次执行行新的利率规规定。商业银银行按揭贷款款最长期限为为20年,利率的波动动无疑会影响响到银行和贷贷款人的现金金流。我国目目前利率处于于历史低水平平,随着利率市场场化进程和目目前经济发展展状况,利率上行不不

55、可避免,由于贷款利利率调整的滞滞后性,银行势必会会遭受利率损损失。另外,国内银行的的主要收入来来自利息收入入,利率调整将将对银行利润润产生重大影影响,同时,也会引起利利率期限结构构的变化,利差的变化化更加难以把把握。 （22）机会成本本风险 这种风险险是指当住房房贷款以外的的其他金融投投资的报酬率率上升，超过过住房贷款的的报酬率的时时候，贷款人人把融资资金金投入到以住住房贷款的形形式发放出去去所获得的利利润就会少于于将这部分资资金投入到其其他投资中的的利润，从而而造成收益的的减少。 （3）地产产市场风险 个人人住房贷款本本质上是属于于抵押性质的的贷款，因而而抵押物的价价格是影响风风险的重要因因

56、素。如果开开发商故意抬抬高房价，造造成房地产价价格泡沫，当当泡沫破碎就就会致使房价价大幅度缩水水，银行的贷贷款风险就会会随之提高。另另外，即使开开发商准确估估价，若自然然环境，政策策变化等诸多多影响下，也也会造成同样样的风险损失失。；从国内内的房地产市市场来看，大大多数城市的的房价虽然还还处于高位盘盘整阶段，但但是由于房价价下行压力日日趋增多大，将将面临房产市市场低于所应应长福银行贷贷款的情况造造成断供现象象。 （4）流动动性风险银行负债期限较较短,一般仅为几几个月,而个人住房房贷款的期限限大部分在ll0年以上。当当前,中长期的个人人住房贷款占占消费贷款相相当大的比。例例如，根据国国际经验,中

57、长期贷款款在银行贷款款中所占比例例越高,对银行的资资金流动影响响越大,住房贷款占占全部贷款比比重达到300% 左右时时就有可能给给银行的资金金流动性带来来威胁。商业业银行个人住住房贷款目前前是国内银行行的优质资产产行的优质资资产,增势迅猛,因此其风险险性较大。3.1.3 操操作性风险银行操作风险是是由于银行自自身不完善或或有问题的内内部程序、人人员、系统或或者外部事件件所造成直接接或者间接损损失的风险。主主要包括：个个人征信风险险、银行内部部控制风险和和制度体系漏漏洞、银行贷贷后管理风险险等等。 （1）员工工素质银行内部信贷部部的员工一般般都有贷款任任务。有些员员工出于眼前前利益，与开开发商合

58、谋，对对贷前审查敷敷衍了事，贷贷后放弃追踪踪管理，以至至让银行潜在在的风险加大大。没有银行行内部的配合合，假按揭是是不可能发生生的。 （2）制度度安排银行在决定放贷贷之前一般要要对抵押房产产作自行评估估或委托外面面中介机构评评估。目前在在国内个人住住房按揭贷款款的实际运作作中都简单地地采用市场比比较法， 对对比周边类似似楼盘的市场场价位加权平平均推算出按按揭楼盘的价价值， 而没没有更多地考考虑房地产市市场的发展阶阶段和水平、按按揭房产在处处置时可能受受到的限制和和处置成本、未未来可能发生生的风险和损损失， 高估估按揭房产价价2。大多多数商业银行行对一手按揭揭房产不要求求评估， 而而是以房产的的销售价格作作为发放贷款款的价值依据据。这种做法法必然鼓励开开发商尽量建建造高价房屋屋，或采取各各种方式推高高房价，促成成高价房交易易合同， 以以获取高额按按揭贷款。另另外，由于抵抵押在银行手手中的房产严严重偏离其真真实价值， 一旦购房者者