杭州水印康庭项目市场分析与人群定位专项研究

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1、杭州水印印康庭项项目市场场分析与与人群定定位专项项研究目录-1前言-2一、 市场供应应及竞争争楼盘研研-31、 杭州房地地产市场场现阶段段整体供供应-332、 杭州房地地产市场场各板块块供应量量和销售售情况分分析-883、 20044年6-8月份份开盘的的楼盘价价格及销销售-364、 水印康庭庭竞争楼楼盘价格格及销售售情况分分析-445二、 下半年市市场供应应量分析析-5001、 下半年杭杭州房地地产潜在在供应-5502、 下半年杭杭州各板板块供应应量分析析-5513、 预计在房房交会期期间开盘盘的代表表性楼盘盘分析-544、 预计在房房交会后后春节前前开盘的的代表性性楼盘-57三、 水印康庭

2、庭项目人人群定位位专项研研究-6881、 20033年城北北片购房房者分析析-6882、 20044年城北北片购房房者分析析-703、 水印康庭庭项目最最终人群群定位-7220044年，对对于房地地产业来来说，可可谓多事事之秋！先是去年年6月央央行的1121文文件（关关于进一一步加强强房地产产信贷业业务管理理的通知知），到到8月的的国务院院18号号令（关关于促进进房地产产市场持持续健康康发展的的通知），到到今年33月的“指指引”（商商业银行行房地产产贷款风风险管理理指引），再再到最近近由于国国土资源源部、监监察部联联合下发发的711号令导导致的“8831大大限”，国家的宏观调控措施接连不断，这

3、些政策实施以来，房价一直处于高速增长的杭州楼市确实受到一些影响，楼市被一层迷雾笼罩。统计资料料显示，220044年上半半年杭州州市房地地产投资资继续保保持高速速增长，但但增速明明显回落落。全市市商品房房施工面面积达220588.255万平方方米，其其中住宅宅16007.667万平平方米，比比去年同同期分别别增长553.44%和556.88%；新新开工面面积3114.663万平平方米，其其中住宅宅2477.099万平方方米，比比去年同同期分别别增长330.44%和220.99%。上上半年商商品房新新开工面面积的增增长速度度远低于于施工面面积的增增速，房房地产投投资和建建设增长长过快势势头已被被抑

4、制。通过分析析，我们们认为未未来杭州州楼市的的走势会会呈现以以下几个个特点：（一）整整体品质质的提高高国家一方方面通过过政策下下发和监监管来控控制银行行的放贷贷规模，从从而有效效抑制过过热行业业的资金金源头，并并通过调调整资本本金比例例，来进进一步抬抬高过热热行业的的准入门门槛。另另一方面面提高个个人住房房按揭贷贷款门槛槛，有效效抑制投投资客。随着各项项政策的的实施，房房地产企企业的资资金链继继续拉紧紧，融资资难度的的加大，意意味着房房地产开开发商的的开发成成本提高高，无疑疑将加速速房地产产公司优优胜劣汰汰的过程程。有品品牌、实实力，管管理能力力较强的的公司将将获得较较大发展展空间，并并获得更

5、更多的政政策支持持；而实实力不强强、信用用资质较较低、历历史包袱袱沉重、负负债率较较高的房房地产开开发商如如不及时时提高自自己的融融资能力力及整合合社会资资源的能能力将面面临生存存的危险险。因此此品牌、品品质、资资金实力力将成为为未来企企业竞争争的关键键因素，宏宏观调控控有利于于整个楼楼市的品品质进一一步提高高。（二）土土地竞标标更加激激烈对于实力力型开发发商，尤尤其是融融资能力力强的企企业，宏宏观调控控并没有有带来多多大的影影响，因因此与中中小型开开发商相相比较，更更有优势势获取土土地资源源，发展展后劲更更加强劲劲。目前，杭杭州黄金金地段的的土地往往往是实实力开发发商角逐逐的对象象，相对对于

6、温热热不足、定定价过高高的土地地就出现现了“流流标”的的现象，土土地竞标标、竞拍拍走进强强强对抗抗的时代代。更多多的土地地资源被被优质开开发商取取得，多多种资源源优化、整整合，利利于楼盘盘品质的的提升。另外随着着各项金金融调控控措施陆陆续出台台，部分分中小房房产企业业开发项项目因受受调控影影响将很很难得到到贷款。而而发行股股票、股股权投资资、发行行企业债债券、房房地产信信托、利利用外资资、合作作开发、产产业基金金等其他他融资渠渠道将有有所拓宽宽。（三）市市场需求求依然强劲劲受宏观调调控的影影响，消消费者的的消费信信心受到到影响，老老百姓对对房价回回稳、下下调的期期望值增增加，持持币观望望心态更

7、更严重，但但是政策策对诸多多支撑房房价的根根本因素素未起到到触动作作用。市市场潜在在需求还还在增加加，杭州州人口的的自然增增长、净净迁入户户籍人口口、暂住住人口购购房、城城市建设设、拆迁迁安置等等方面的的年需求求约5778万平平方米。而而且随着着经济水水平的增增长，人人们改善善居住环环境的需需求，杭杭州楼市市还需要要较大的的供给量量。目前前上半年年供给量量较少，商商品房销销售面积积为755.733万平方方米，下下半年供供应量增增大，约约3000万平方方米，但但是对于于潜在需需求高达达5788万平方方米的数数量来说说，仍然然是供小小于求。但但基于目目前的房房价已经经超出绝绝大多数数人的负负荷，潜

8、潜在需求求并未能能完全释释放，因因此供求求将逐渐渐拉大，房房价在需需求支撑撑下仍然然坚挺，并并互相参参照定价价，估计计会有小小幅增长长。（四）近近郊楼盘盘放量供供应下半年，闲闲林、滨滨江、城城北、三三墩一带带供应量量较大，都都在400万平方方米左右右，其次次萧山、老老余杭、临临平也有有相当一一部分。近郊随着着各个板板块基础础生活配配套设施施的完善善、交通通设施的的改善，例例如随着着将来的的地铁、四四桥一隧隧、“2258”计计划中的的三纵、五五横城市市快速干干道等建建设，将将令闲林林五常板板块、九九堡下沙沙板块、三三墩勾庄庄良渚板板块、临临平星桥桥板块、滨滨江片板板块等近近远郊楼楼盘获得得成熟的

9、的居住氛氛围。届时生态态良好、环环境优美美、品质质较高的的近郊住住宅，优优势必将将更加明明显，而而价格也也将随着着居住氛氛围的不不断成熟熟逐步提提升，估估计近郊郊将逐渐渐分散部部分老城城区人口口，并且且也将成成为在杭杭创业的的中等实实力的年年轻群体体的首选选居住地地，近远远郊逐渐渐与市区区共荣。综合分析析，宏观观调控的的因素引引起的市市场波动动对楼市市的发展展态势是是有利无无弊的，将有利于开发商对未来产品的合理定位。而对于十月的房博会，估计楼盘价格将保持相对平稳的态势，短时间内涨幅趋缓，近远郊楼盘放量增大，一直压抑的购房需求将在近郊楼盘的成交量上有所体现。一、市场场供应及及竞争楼楼盘研究究1、

10、 杭州房地地产市场场现阶段段整体供供应量分分析(1)土土地供应应量分析析20022年，政政府计划划供应土土地量为为25000亩，实实际供应应量达到到28000亩；20003年达达到34459亩亩；20004年年预计供供应住宅宅土地445000亩。到目前前为止，杭杭州市国国土资源源局共推推出433块地，共共28224.99亩，供供地区域域集中在在拱墅、下下沙、三三墩、江江干区。其其中成交交37宗宗，277号和334号两两宗住宅宅用地因因竞买单单位未到到法定数数而流拍拍，4号号公共设设施用地地和177号商业业用地单单位竞买买，333号和66号两宗宗地暂停停出让。在在这些土土地中，住住宅用地地推出1

11、14宗，成成交111宗，成成交量8844亩亩。而房房交会后后相隔不不到一个个月成交交、同属属三墩区区块且南南北接壤壤的300号地块块和299号地块块，后者者比前者者楼面价价偏低3330余余元/平平方米，更更是显得得意味深深长。而而上周挂挂牌出让让的6宗宗办公用用地，参参与单位位均不超超过两家家。今年以来来，在银银根紧缩缩与市场场疲软双双重压力力之下，开开发商们们拿地热热情也开开始减退退，观望望情绪波波及土地地市场，开开发商拿拿得谨慎慎了。土地成成交价呈呈现三大大变化：一是区区域住宅宅每平方方米楼面面地价较较之去年年皆有几几百到千千余元涨涨幅；二二是江干干区钱江江新城成成为商业业办公类类用地集集

12、中供应应区块，目目前推出出并成交交的111宗办公公商业用用地，以以房交会会为界，成成交地价价有小幅幅下调趋趋势；三三是房交交会后，土土地市场场出现微微妙波动动，较之之以往开开发商“抢抢”地或或冒进举举牌拿地地的场面面，目前前一级土土地市场场出现流流拍、同同一地段段同类型型土地成成交前后后出现的的价格波波动的情情况。我们认为为，需求求是源，供供应是本本。杭州州房地产产市场的的变化走走势关键键在于供供求关系系。数据据表明，杭杭州楼市市的土地地供应量量总体较较大。虽虽然短期期内供应应依然有有限，但但随着政政府主管管部门对对闲置土土地查处处力度加加强，未未来三四四年内这这些土地地都转化化为有效效供应，

13、平平缓楼市市供需矛矛盾。但是短期期内供应应仍然有有限。一一方面220044年尚有有40000多亩亩地尚未未进入市市场；另另一方面面，随着着市场谨谨慎度的的提高，拍拍得土地地的开发发商不会会草率的的进行开开发并进进入市场场。因此此，在短短期内，这这些土地地不会形形成有效效供应。（2）整整体楼盘盘供应量量分析统计资料料显示，220033年杭州州的预售售面积总总共只有有1999.222万平方方米（不不包括萧萧山、余余杭），今今年上半半年杭州州预售面面积为552.773万平平方米，上上半年杭杭州可售售楼盘不不多已是是不争的的事实，但但预计下下半年杭杭州约有有3000万平方方米左右右的新盘盘上市，这这个

14、数字字已经超超过去年年一年的的预售面面积了。 从杭州房房地产市市场上已已经亮相相和在建建的楼盘盘看，杭杭州未来来2到33年内可可供应商商品房约约12000万平平方米。其其中钱江江北岸、南南岸、闲闲林、下下沙四个个板块供供应量居居前，分分别为：1600万平方方米、2230万万平方米米、1660万平平方米、1156万万平方米米。而城城北、萧萧山及市市中心则则相对较较少。（3）区区域分类类及价格格区间分分析整体而言言，市中中心由于于土地的的稀缺，现现在都以以高层的的形式出出现，将将来市区区可能出出现更新新颖，且且更具杭杭州山水水特质、体体量较大大、舒适适、漂亮亮的商品品房。例例如位于于钱塘江江边的六

15、六合房产产开发的的楼盘“天寓”，参加加了在法法国巴黎黎举行的的世界高高级别的的中国当当代艺术术展，精精美的建建筑艺术术作品令令人惊叹叹。 郊区由于于限制高高档房产产用地，会会有大批批的住宅宅致力于于营造高高品质的的房型，包包括建筑筑立面、建建材用料料、内部部户型、外外部环境境等方面面。 城北片片随着包括括名城左左岸、清清宸公寓寓、湖墅墅嘉园、和和睦等的的一些大大型居住住社区投投放市场场，城北北的居住住氛围也也开始浓浓郁，房房价也随随之上扬扬，从去去年下半半年的550000元/平平方米左左右，上上升到了了现在的的75000元/平方米米。而交交通、生生活设施施的不断断改良更更为城北北板块成成为后起

16、起之秀而而创造条条件，城城北的房房价相比比与杭州州市区的的其他板板块来说说，还有有较大的的上涨空空间，城城北也很很有可能能成为继继“老杭州州城西”板块后后的另一一个居住住新板块块。建筑形态态以高层层、小高高层为主主，小区区规模均均较大，除除了接近近扫尾的的名城左左岸外，近近期投放放市场的的水印康康庭、锦锦昌文华华、都市市枫林等等都是规规模在220万方方左右的的大型社社区。城中片片由于于地段和和开发商商的不同同，以及及楼盘本本身的因因素，区区域内楼楼盘的价价格差异异很大，但但可以明明显的看看出，目目前市中中心的房房价普遍遍在1万万元/平平方米以以上，这这对于工工薪阶层层的人们们来说，接接受难度度

17、较大，加加上政府府的“东东扩、西西进、南南移”的的区域规规划，市市中心的的概念逐逐渐在扩扩大，郊郊区房产产的发展展也愈渐渐火热。 城东片片杭州城市市东移的的口号提提出后，给给城东发发展带来来了一个个很好的的契机。现现在的城城东集中中央商务务、交通通枢纽、生生活居住住3大功功能于一一身，交交通条件件、生活活环境和和商业配配套都有有了很大大的改善善，再加加之与杭杭州市中中心距离离比较近近，这几几年城东东开始成成为杭州州房地产产市场的的新宠。许许多楼盘盘纷纷冒冒出。城东明年年将继续续保持今今年的开开发势头头，很多多将要开开盘的一一些楼盘盘，都将将在明年年年初推推出二期期、三期期，可销销售面积积和今年

18、年下半年年差不多多。从目目前市场场情况来来看，城城东楼盘盘价格也也不低，上上半年开开盘的几几个楼盘盘如三华华天运等等，起价价就要775000元/平平方米。城西片片随着市中中心范围围的不断断扩大，“城西”的概念也逐渐退到了三墩一带。该板块内原先的自身配套相对缺乏，但随着新浙大紫金港校区的建立，以及生活、交通等相关配套的完善，再加上相对较低的房价，对一般的购房者来说，还是具有相当的吸引力。该区块楼楼盘融合合了多层层、高层层、小高高层等多多种形态态，一般般规模较较大，除除了坤和和亲亲家家园二期期将推出出21万万方外，耀耀江文鼎苑苑将上市市65万万多方，以以及广宇宇西城年年华也将将上市225万方方。未

19、来来的城西西，将成成为杭州州人居住住的一个个主要板板块。滨江片片随着钱江江新城的的规划和和江景房房概念的的提升，钱钱江板块块成为了了最被看看好的板板块，以以滨江片片为例，从从20003年年年初的440000元/平平方米左左右，到到现在的的60000元/平方米米，短短短一年的的时间便便上涨了了近500。而而江北板板块更是是凭着钱钱江新城城的概念念，万元元房、近近万元房房沿江而而立。除除此之外外，滨江江板块也也是上市市量最大大的板块块，这与与近些年年该区块块内的土土地供应应量相对对较大有有着密切切的联系系。滨江板块块主要以以江景房房为推广广概念，楼楼盘类型型南岸以以多层、高高层为主主，北岸岸以高层

20、层为主，价价格也以以可览江江景的多多少为支支持。由由于依托托新的规规划而建建，该区区块科技技氛围较较浓厚、区区域环境境较好。富阳银银湖片 该区域域的建筑筑类型主主要以别别墅、排排屋为主主，其中中之江国国家旅游游度假区区一带更更是成为为杭城中中高档别别墅的聚聚集点，“南都高尔夫别墅”以其建筑特色，地理位置，独傲群雄，价格也高达2万/平方米左右。 此此外，还还有“金都富春山山居”、“绿城七里香香溪”、“颐景山山庄”、“云顶空空中花园园”等楼盘盘，价格格普遍在在50000770000元/平平方米之之间，待待开盘的的还有“清清源上上林湖”、“美美达五五月香山山”等等等。该区区域的楼楼盘主要要卖点是是清

21、静、清清新的环环境，便便利的交交通，以以及富春春山居高高尔夫球球场、野野生动物物园的兴兴建也增增加了很很大的卖卖点，但但是也存存在生活活娱乐配配套贫乏乏，医疗疗机构少少等不足足之处。 萧山片片萧山板板块目前前可以销销售的住住宅很少少，即将将开盘的的便是威威尼斯水水城等建建筑面积积在200万方以以上。萧萧山的房房产是在在19998年启启动的。当当时的房房价在220000元/平平方米左左右，而而目前萧萧山的房房价已经经达到了了50000元/平方米米左右，绿绿都百瑞瑞广场从从去年66月份的的40000元/平方米米到去年年年底的的50000元/平方米米，到今今年4月月的60000元元/平方方米左右右，

22、目前前下一批批等待开开盘。 余杭片片随着着地铁线线路的确确定，临临平的房房价迅速速上涨，投投资客也也逐渐增增多，目目前的住住宅价格格普遍在在45000550000元/平平方米左左右，“绿绿城临临平桂花花城”本本月剩余余的多层层住宅价价格约550000元/平平方米，“顺顺昌晴晴彩巴黎黎”单身身公寓价价格也在在50000元/平方米米左右，“长长岛绿园园”排屋屋43880元/平方米米起价。闲林五五常、小小和山区区域的房房产发展展速度也也很快，目目前该区区域的价价格普遍遍达到了了60000元/平方米米左右，位位于西溪溪区块的的华鸿怡景花花城，二二组团66月300 日发发售，11301400万左右右一套

23、，使使得整体体余杭区区域均值值上扬。小小和山区区域因为为有高教教园区的的地理位位置，其其价格要要在75500元元/平方方米左右右，如“九九月森林林别墅园园”。 此此外余杭杭区域中中的老余余杭、良良渚、瓶瓶窑等地地的房产产发展也也不缓慢慢，目前前的价格格已在440000元/平平方米左左右，“福福田城城市花园园”的多多层住宅宅价格在在39000元/平方米米左右， “四维维碧景景园”多多层公寓寓均价339000元/平平方米。“良良渚玉玉都佳苑苑”的住住宅价格格在45500元元/平方方米。 （4）整整体销售售情况分分析近来新建建商品房房销售不不景气，主主要是购购房者考考虑到宏宏观调控控措施的的持续出出

24、台，看看跌预期期居多，媒媒体评论论也较为为悲观，观观望气氛氛异常浓浓郁，以以往悄悄悄开盘就就可售罄罄的情形形一去不不复返。虽然市场场热力不不足，但但目前商商品房售售价没有有出现降降价现象象。现阶阶段，项项目运作作资金不不足的企企业大多多期望通通过寻求求合作的的方式来来解决，从从资本运运作的角角度分析析，通过过降价销销售来回回收资本本是众多多开发商商所不愿愿意见到到的，房房屋一旦旦降价，而而市场状状况和政政策方面面没有改改善，不不动产的的变现能能力非常常差的。目目前的市市场情况况下，降降价销售售，购房房者跌价价预期会会更严重重，销售售速度会会更慢。从从我们的的调研来来看，很很多企业业都表示示，商

25、品品房销售售已经进进入强销销期，下下半年开开发商将将加大广广告投放放量，以以期拉动动市场回回暖。另另一方面面，加快快项目合合作的步步伐，确确保市场场的持续续发展。2、 杭州房地地产市场场各板块块供应量量和销售售情况分分析（1）城城北片、总体体规划及及配套用地规规划：按一轴两两翼、一一主三次次的总体体布局结结构。即即以京杭杭运河为为拱墅区区的发展展主轴线线，以祥祥符和半半山为西西、东两两翼，以以拱宸桥桥大大关地区区为拱墅墅区区级级主中心心，以卖卖鱼桥、祥祥符、半半山三个个分区为为次中心心。在空间上上，以运运河商务务商贸中中心为一一心，以以半山生生态保护护区为一一区，以以运河文文化景观观长廊为为一

26、廊，并并在京杭杭大运河河岸、石石祥路两两侧、杭杭宣铁路路两侧、1104国国道两侧侧、3220国道道两侧、城城市绕城城公路两两侧布置置六个绿绿化带，形形成小河河直街和和拱宸桥桥西古街街两条历历史街区区。十二二居住片片区：规规划居住住区122个：米米市巷、和和睦、大大关、湖湖墅、拱拱宸东、拱拱宸西、华华丰、半半山、庆庆隆、祥祥符、火火车北站站、康桥桥。经济济发展规规划：将将有杭州州市第二二文教区区为高教教园区，杭杭州汽车车工贸园园为特色色园区，半半山工业业园区、祥祥符、康康桥经济济科技工工业园为为三个工工业园，康康桥物流流区和铁铁路北站站物流区区为两大大物流区区。沈半半路和石石祥路为为两条特特色汽

27、车车品牌街街。对外交交通：区内的道道路网“三三纵四横横”，包包括绕城城公路、上上塘路（上上塘路延延伸线）、莫莫干山路路、沈半半路、石石祥路（留留祥路）、德德胜路、环环城北路路为拱墅墅分区对对外交通通道路主主骨架，其其他主次次干道构构成拱墅墅分区内内外交通通干道网网系统。、楼盘盘供应及及价格分分析城北无疑疑是20002年年土地市市场的热热点区域域之一，土土地投放放量占到到36%，主要要集中在在拱宸桥桥、灯塔塔和石桥桥区块，共共有6幅幅；而且且面积都都比较大大，1000亩以以上的就就有两块块，188号和330号地地块。如如此大的的土地供供应量，使使得城北北这几年年逐渐成成为杭州州主城楼楼市中的的主

28、角。据初步统统计，将将于今、明明两年开开盘销售售的城北北项目达达10多多个，总总开发量量超过1150万万平方米米，区内内开发呈呈“遍地开开花”之势，且且规模势势均力敌敌。目前前已形成成了大关关区域、拱拱宸桥区区域、上上塘区域域、灯塔塔区域等等4大成成熟区域域，区域域核心不不断北移移。近期城北北将要上上市的新新盘有浅浅水湾城城市花园园二期99万平方方米左右右，名城城左岸花花园二期期北苑，华华府祥和人人家约110万平平方米，锦锦昌文华华总建筑筑面积222万平平方米，利利兹水印康康庭总建建筑面积积约200万平方方米，新新青年广广场今年年可销售售面积77万平方方米等。（都都市枫林林）城北片房房价均价价

29、较去年年同期水水平上涨涨了约110000元左右右，长远远看来，该该板块的的上升潜潜力巨大大。、需求求状况（两两年对比比分析）a、总价价对比分分析首先看到到在购房房预算440万这这个点上上03年年选择的的人还相相当多，但但是到了了04年年人群比比例骤然然下降到到5%以以下。在在50万万这个点点上033年5月月人们选选择还是是最高但但到了003年110月和和04年年5月人人们的选选择比例例下降了了将近一一半而在在60万万这个点点上人们们选择比比例就大大幅度上上升。可可以想象象原来想想购买440万的的人很大大一部分分往500万上移移而500万的也也向前移移到600上。在在50万万上的人人又有一一部分

30、由由于购买买力问题题不得不不向更少少总价的的40万万移动。更更值得注注意的是是在800万这个个点上004年购购买比例例的上涨涨可以用用飞跃来来形容一一下上涨涨了155%以上上。有可可能这是是原来不不属于面面向这个个区片的的购买人人群涌入入的缘故故。b、总价价妥协系系数对比比与其他片片区相似似的033年5月月人们的的极限妥妥协系数数相当高高是正常常妥协系系数的将将近三倍倍。但是是往后他他们的极极限妥协协系数下下降趋势势明显。003年110月下下降最明明显而正正常妥协协系数则则可以看看作持平平。到004年55月极限限妥协系系数下降降较少而而正常妥妥协系数数却上升升了。由由于楼市市价格不不断上涨涨使

31、得人人们的极极限妥协协能力自自然降低低，但是是为了能能够买到到房子他他们的正正常妥协协系数提提高了。c、单价价对比分分析单价预算算的变化化跟总价价预算变变化相呼呼应，不不过由于于中间有有面积选选择的变变数所以以又有跟跟总价不不一致的的地方。在在30000和440000的选择择比例上上03年年都比004年的的要高，在在50000的点点上人们们选择分分歧最大大。基本本上是003年110月比比5月上上涨133%而004年55月从003年110月的的40.6%上上直接降降到044年5月月的144.3%。这些些人都往往60000的点点上涌去去使得660000元点的的人044年5月月比033年有了了突涨。

32、而而且也影影响到880000元点上上的选择择比例上上涨。然然而这些些上涨趋趋势没有有总价上上涨比例例这么大大，这大大概是购购房人在在面积选选择上有有妥协的的原因。d、面积积对比分分析综合前面面总价单单价的分分析再来来参考人人们面积积选择偏偏好的变变化。由由于总价价单价的的上涨人人们在大大面积房房子的选选择上一一路呈现现下降的的趋势，为为了能买买到可以以承担价价格的房房子人们们只能把把面积一一再缩小小。从003年55月到110月和和04年年5月这这种趋势势非常明明显。购购买1220平以以上的房房子的人人一直在在减少而而购买1100平平米的人人在明显显增加。这这可以解解释总价价60万万和单价价60

33、000的人人群比例例几乎是是同比增增加。e、客厅厅、主卧卧和厨房房的面积积对比分分析在客厅面面积的选选择上003年55月和004年55月没有有什么变变化，但但是033年100月有相相当大的的降低幅幅度，平平均下降降了3个个平米。众众数由于于03年年10月月有多个个而取的的是最小小一个所所以没有有参考价价值。在在主卧面面积的选选择上004年比比03年年有上涨涨。但是是人们选选择最多多的仍然然是155平米003年004年都都一样。关关键的差差别是004年中中位数比比03年年高了。而而且从标标准差的的变化来来看044年的人人面积选选择上更更分散，面面积的选选择面宽宽了。厨厨房面积积选择与与主卧有有相

34、似的的变化，由由于033年100月与004年55月有相相同的众众数与中中位数，那那么标准准差的变变化即选选择面分分散是唯唯一能够够解释面面积变高高的原因因。f、距市市中心的的车程分分析总体来讲讲人们能能接受到到市中心心的车程程04年年比033年更长长了。115-220分钟钟的车程程04年年人们选选择的比比例要小小于033年的。这这不是人人们不喜喜欢靠近近市中心心而是人人们没有有钱买离离市中心心更近的的房子。那那么由于于房价原原因人们们只能选选择更远远一点的的楼盘，但但是人们们也不是是无限制制妥协。增增加的车车程在110-115分钟钟的为最最多。再再增加也也没有去去买了。（2）城城中片、总体体规

35、划及及配套（下下城区部部分）规划结结构：整体规划划结构：一主、三三副、十十二个居居住片区区一主：武武林商务务区。三副：（和和平）会会展中心心区、（东东新）居居住区公公共中心心、（华华丰）科科研中心心区。十二居住住片：武武林居住住区、凤凤起居住住区、新新华居住住区、东东园居住住区、朝朝晖居住住区、打打铁关居居住区、杭杭氧居住住区、三三里亭居居住区、三三塘居住住区、东东新居住住区、半半山居住住区、石石桥居住住区。用地规规划：城中片是是杭州市市中心城城区、文文化商务务中心、城城市中北北部的生生活居住住区，是是体现杭杭州现代代城市风风貌的重重要区域域。公共设设施用地地规划：以武林广广场为中中心，结结合

36、周边边公建地地块形成成武林商商务区。以和平广广场为中中心，形形成和平平会展中中心区。以东新和和三塘居居住区为为依托，形形成居住住区公共共中心。以原下城城科技园园为基础础，形成成华丰科科研中心心区。绿地系系统规划划：大型绿地地：在三三塘居住住区东面面建立城城北体育育公园，在在东新居居住区北北面建生生态公园园。市级绿地地：凤起公园园、城东东公园、武武林广场场、环北北公园、朝朝晖公园园、和平平公园、杭杭氧公园园、善贤贤花园、沈沈家花园园、重机机公园、草草荡公园园等。道路交交通规划划：下城区道道路网骨骨架由城城市快速速路、主主干路、次次干路三三级组成成。城市市快速路路有南北北向的上上塘路、石石桥路，东

37、东西向的的有石大大线、石石祥路、德德胜路、环环城北路路，涉及及“一环、三三纵、五五横”，城市市快速路路系统中中的“两纵、三三横”。在石石桥路与与临丁路路、石祥祥路交叉叉口，以以及德胜胜路与东东新路交交叉口规规划建设设大型公公交。区内沿延延安路、上上塘路和和环城北北路有规规划的轨轨道交通通一、二二期线路路。沿重重工路、庆庆春路规规划预留留轨道交交通远景景线路。在三塘、华华丰村规规划保留留公交停停车场及及修理厂厂。在华华丰村规规划建设设公交中中心站，在在武林广广场电车车场处，规规划建设设公交中中心站及及公交、轨轨道交通通换乘中中心。区内保留留现有杭杭宣、沪沪杭铁路路线，规规划改造造艮山门门货站为为

38、铁路快快速行包包中心。区区内规划划预留高高速客运运铁路线线。在石石桥横塘塘村规划划保留和和建设公公路货运运站场。总体规划划及配套套（上城城区部分分）规划定定位：杭杭州市商商贸、商商务旅游游服务中中心，城城市东南南部生湖湖居住区区，体现现杭州国国际风景景旅游城城市和国国家文化化名城的的重要区区域。发展规规划：行行政区划划面积226.665平方方公里，陆陆域面积积21.62平平方公里里，20002年年总人口口31.46万万人。至至20220年，规规划城市市建设用用地为221.662平方方公里，容容纳居住住人322.266万人。功能组组织与规规划结构构：以中河为为界，西西部为城城市公共共中心，旅旅游

39、商贸贸区；东东部和东东南部为为生活居居住区；南部为为自然风风景和历历史文化化保护区区；规划划分区结结构为99片，44心，44区，33轴，33廊，二二带一环环的城市市格局。九个居住住片区：湖滨，小小营、城城站、清清波、紫紫阳、望望江、复复兴、近近江等。四个公共共中心；市级中中心一湖湖滨休闲闲旅游服服务中心心(RBBO)，市市级副中中心一城城站广城城商贸旅旅游中心心，区级级中心一一江滨体体育文化化休闲中中心和南南星桥凤凤凰城商商业中心心。四个历史史文化保保护区；吴山文文化保护护区，南南宋文化化保护区区，五代代吴城文文化保护护区、中中山中路路传统商商业保护护区。三条商业业轴：庆庆春路商商贸街、解解放

40、路商商业街、延延安路商商业街。三条绿廊廊：南山山路一玉玉皇山隧隧道一玉玉皇山路路、万松松岭路一一姚江路路、望江江路绿色色联系廊廊。二条滨水水景观带带：西湖湖南线滨滨水景观观带和钱钱江北岸岸景观带带。一条旅游游观光环环线：中中山中路路、中山山南路、八八卦路、虎虎跑路、环环西湖南南线，解解放路形形成历史史文化景景观旅游游环线。道路交交通规则则城市道路路交通城市快速速路：“二纵”通过分分区，即即中河路路一复兴兴大桥、秋秋涛路一一西兴大大桥，主主要联系系主城与与江南城城。主干路：庆春路路、解放放路、西西湖大道道、望大大路、延延安路、秋秋涛路、钱钱江路等等；次干路：平海路路、清泰泰街、婺婺江路、南南山路

41、、浣浣纱路、建建国路、富富春江路路、之江江路等。轨道交通通：有三三路轨道道交通线线路(11号线、33号线、44号线)经过该该区。、供应应及价格格状况由于市中中心板块块内的楼楼盘无论论是配套套还是交交通等都都比较成成熟，生生活具有有相当的的便利性性，因而而该板块块受到了了许多购购房者的的心仪，全全年供应应量约1110万万平方米米。由于市中中心板块块内，土土地的稀稀缺性，该该板块内内上市的的楼盘均均以高层层、小高高层为主主，相比比于其他他板块来来说，容容积率较较高，绿绿化率较较低，且且楼盘规规模也较较小，一一般均在在10万万方以内内。但也也正是因因为其稀稀缺性，该该板块是是房价最最高的板板块，是是

42、杭州11万元/平方米米楼盘的的集中区区域。今今年下半半年可供供选择的的楼盘也也几乎都都在1万万元/平平方米以以上。从从去年开开始就一一直受到到普遍关关注的世世贸丽晶晶城，今今年5月月份推出出的二期期价格也也达到11.1万万元/平平方米1.33万元/平方米米左右，预预计下半半年将推推出的33期价格格不会低低于二期期，甚至至更高；5月226日开开盘的河河滨公寓寓，均价价也将在在130000元元/平方方米左右右；而城城中目前前价格已已经算低低了的野野风现代领领地一期期均价也也达到了了91000元/平方米米，现已已卖完，二二期将在在七八月月份推出出。、需求求状况老城城中中一带一一直是购购房的热热点地段

43、段，其周周边的配配套设施施非常完完善，居居住气氛氛很浓厚厚，在购购房者心心中占有有重要的的位置。a、购房房面积分分析首选和和备选购购房面积积均增大大与03年年10月月相比较较，首选选城中一一带的购购房者的的首选购购房面积积有小幅幅增大，增增加了约约2个平平米，但但是备选选购房面面积则大大幅度的的增加，从从1033.8平平米增长长到1224.11平米。b、总价价变化情情况分析析加速速上涨纵观这三三个时间间段的数数据，可可以明显显的发现现首选城城中一带带的购房房者的心心理预算算价格一一直在上上升，而而且是以以加速度度的方式式上升，从从20003年55月到220033年100月，购购房者的的心理预预

44、算总价价上涨了了8.77万，但但从20003年年10月月到20004年年5月，购购房者的的心理预预算上升升了244.7万万。再从横向向比较来来看，在在20003年55月的时时候，购购房者的的“有点贵贵但能承承受的总总价”比其心心理预算算总价高高约111.3万万，到了了20003年110月，相相差达77.9万万，但是是在20004年年5月，这这一差距距拉大到到了166.4万万。最后后再来看看看“太贵而而放弃购购买的总总价”，其数数值从003年55月的772.55万涨到到80.4万，最最后到了了1033.7万万，涨幅幅异常明明显。c、单价价变化情情况应该说去去年5月月、100月和今今年5月月购房者

45、者的心理理预算单单价变化化是很有有规律的的，基本本上是以以7000-10000元元的幅度度在增加加，单价价的上升升方式相相对温和和，而非非总价的的加速式式上涨。那么，再再来看看看“有点贵贵但能承承受单价价”，从去去年5月月的53325元元到100月的662866元，再再到今年年10月月的76682元元。其绝绝对数值值变化还还是惊人人的，仅仅仅相隔隔了一年年，“有点贵贵但能承承受单价价”单价就就上升了了23557元，不不仅如此此，去年年10月月还是“太贵而而放弃购购买的单单价”（73303元元），今今年还不不到“有点贵贵但能承承受单价价”（76682元元），可可见，购购房者对对于单价价预算上上升

46、是多多么大。d、主流流单价点点分析从图上可可以发现现，在003年55月和110月的的“有点贵贵但能承承受”的单价价均以660000元人群群比例最最高，分分别为224.55和119.66，今今年则以以选择880000元的人人群比例例最高，为为17.9，而而选择660000元的人人群比例例下降到到了2.6，下下降的幅幅度很大大。e、客厅厅、主卧卧和厨房房面积的的变化情情况购房者对对厨房面面积和客客厅面积积的需求求有增大大的趋势势，厨房房面积从从8.55平米到到9.77平米，上上升幅度度为144.1，再到到10.6平米米，上涨涨的幅度度为9。而客客厅面积积的增幅幅则更为为明显，时时隔一年年，客厅厅面

47、积的的需求增增长了118.44。与与厨房和和客厅面面积变化化相反的的是，主主卧面积积则在减减小。f、总价价的妥协协能力降低低的趋势势前面的分分析提到到，购房房者的单单价和总总价的心心理预算算都比以以前有了了提高，反反映到妥妥协系数数上面，他他们的妥妥协能力力在降低低。这也也说明他他们对于于预算价价格的提提高完全全出于被被动与无无奈。先看正常常的妥协协系数，在在03年年10月月的时候候相对比比较低，我我们认为为当时购购房者对对房价的的这种变变化在短短时间内内不能适适应，但但是一旦旦适应了了当前的的房产市市场状况况，他们们的妥协协能力又又恢复正正常了。g、单价价的妥协协能力有一一定增强强与总价的的

48、妥协能能力降低低的趋势势相反，购购房者对对单价的的妥协能能力在增增强，正正常的单单价妥协协系数从从03年年5月的的0.114上涨涨到今年年5月的的0.118，之之所以出出现这种种情况是是由于，首首选城中中地段的的购房者者渐渐为为高端群群体所垄垄断，在在城中一一带新房房供给量量有限的的情况下下，由供供给的不不足导致致需求的的竞争激激烈，因因此，购购房对单单价的承承受能力力有所加加强。（3）城城东片、总体体规划及及配套规划结结构：形形成三个个中心、三三大组团团、一个个风景区区、一个个森林公公园、两两纵三横横的交通通轴线。三个中心心：钱江江新城公公共中心心、铁路路东站城城市副中中心、江江干区公公建中

49、心心。三大组团团：主城城东组团团、笕桥桥彭埠组组团、丁丁桥组团团。一个风景景区：皋皋亭风景景区。一个森林林公园：笕桥森森林公园园。两纵三横横交通轴轴线：石石桥路秋涛路路、同协协路（两两纵）；艮山路路、庆春春路、德德胜路（三三横）。功能定定位：以钱江新新城为核核心的高高度现代代化城区区，具有有中央商商务、交交通枢纽纽、生活活居住三三大职能能。空间规划划目标：营建“开开放、现现代、生生态”的城市市新中心心。提供舒适适、便利利、环境境优美的的城市栖栖居空间间。创造以钱钱塘江、运运河等水水体景观观为主轴轴线的城城市生态态空间和和景观空空间。人口规规模：至至20220年，为为52万万。布局结结构：三三个

50、中心心、四个个公建区区块、三三条特色色街三个中心心：钱江江新城公公共中心心、铁路路东站城城市副中中心、江江干区公公建中心心四个公建建区块：夏衍文文化旅游游区、彭彭埠商贸贸流通区区、华家家池科研研发展区区、四堡堡商务办办公区四条特色色街：四四季青服服装特色色街、天天城路娱娱乐休闲闲街、凤凤起路商商业街、艮艮山路名名车街居住区区规划：结合规规划布局局结构，将将居住用用地划分分为十一一个居住住片区：长睦片片区、丁丁桥东片片区、丁丁桥镇片片区、笕笕桥镇片片区、彭彭埠片区区、三里里亭片区区、天成成片区、南南肖埠景景芳片区区、运河河以西片片区、采采荷片区区、四堡堡片区。对外交交通规划划高速公路路：规划划期

51、内将将沪杭甬甬高速公公路城区区段置换换为城市市快速路路。铁路：在在沪杭铁铁路的两两侧，预预留沪杭杭高速铁铁路控制制用地。水运：保保留现有有码头，规规划建设设运河码码头。机场：现现状保留留笕桥军军用机场场。对外交通通设施：近期保保留汽车车东站，远远景搬迁迁汽车东东站。道路网网规划规划道路路系统分分四级设设置，即即快速路路、主干干路、次次干路、支支路，路路网系统统形成“五横四四纵”的道路路网格局局。“五横”：临丁丁路、石石大路、德德胜路、艮艮山路、之之江路；“四纵”：石桥桥路秋涛路路、同协协路、丁丁桥东路路机场路路、沪杭杭高速公公路城区区段。快速路：石大路路、秋涛涛路石桥路路、（清清江路）、沪沪杭

52、高速速公路城城区段、德德胜路、艮艮山西路路、艮山山东路为为城市快快速路。、楼盘盘供应及及价格状状况目前城区区内环城城东路以以东的在在售楼盘盘较少，主主要销售售价格是是：“宋宋都采采荷人家家”的住住宅售到到 90000元元/平方方米左右右，“三三华天天运”的的住宅价价格在882000元/平平方米左左右，“钱钱塘沁沁园”售售价在775000元/平平方米左左右，此此外整个个城东板板块，主主要是下下沙区域域。 “城城市东扩扩”的规划划、发展展、建设设，下沙沙区域目目前已经经成为杭杭州城东东板块的的重要组组成部分分。去年年开始至至今已推推出16606亩亩土地，今今年下半半年还有有20000亩左左右的土土

53、地在东东部沿江江区域推推出。杭杭州市政政府的“副副城”策策略，在在有条不不紊的进进行着，同同时加上上媒体的的宣传和和炒作，下下沙的房房价目前前已经在在50000元/平方米米左右，甚甚至少量量装修房房已卖到到60000元/平方米米，如“大大北四四季风景景”装修修单身公公寓售价价60000元/平方米米，“大大都文文苑风情情”单身身公寓售售价为555000元/平平方米。 、需求求状况a、预算算总价对对比分析析首选城东东的购房房人群在在40万万总价预预算点的的比例比比03年年有所增增加，而而在500万、660万的的价格上上人群比比例要降降低一些些，这从从侧面反反映了城城东地块块吸引了了一些低低端人群群

54、。同时我们们也发现现，在770万880万的的点上选选择比例例却有大大幅上升升，而1100万万上的比比例在降降低，这这说明城城东地块块除了吸吸引了一一批低端端人群外外还吸引引了一些些较高端端的购房房群体，而而最高端端的人群群被分流流。b、总价价妥协系系数对比比03年55月的时时候人们们的极限限妥协系系数非常常高，为为正常妥妥协系数数的三倍倍多，但但是随着着房价上上涨、人人们预算算的提高高，使得得购房人人群妥协协让步的的空间越越来越小小，极限限妥协系系数逐年年下降，而而正常妥妥协系数数则没有有太大变变动。c、主流流单价点点分析在03年年5月的的时候，其其“有点贵贵但能承承受的单单价”以40000元

55、元和50000元元比例最最高，分分别为115.44和112.88，能能够承受受70000元及及以上单单价的人人群比例例为100.2。在03年年10月月，“有点贵贵但能承承受的单单价”以选择择60000元的的人群比比例最高高，为221.00，选选择40000元元的人群群比例仅仅为5.0，能能够承受受70000元及及以上单单价的人人群比例例为144.4，比003年55月有所所上升。到了044年5月月，“有点贵贵但能承承受的单单价”则以选选择60000元元和70000元元的人群群比例最最高，均均为166.7，能够够承受770000元及以以上的人人群比例例为277.8，其比比例已经经大幅上上升。d、单

56、价价妥协系系数03年55月的时时候人们们单价妥妥协系数数与总价价妥协系系数很相相似，极极限妥协协系数将将近正常常妥协系系数的三三倍。到到了100月人们们提高了了正常妥妥协系数数以能够够买到房房子但是是人们对对单价的的极限妥妥协下降降了，这这可以认认为是房房价节节节攀高情情况下人人们对市市场的一一种妥协协性调整整。到了044年5月月无论极极限妥协协还是正正常妥协协都不可可避免的的下降了了，尤其其是极限限妥协系系数下降降了近三三分之一一，这说说明人们们对价格格已经相相当敏感感他们的的承受能能力已经经相当脆脆弱了。5、e、面面积对比比分析04年55月除了了在1000平米米的选择择上人群群比例低低于0

57、33年100月，其其他面积积上人群群比例都都比033年的高高。其面面积选择择的分散散表现在在总价上上就是总总价选择择的分散散。其中中总价770、880万的的比例增增加与单单价70000元元的增加加和面积积1000及1220的增增加相当当合拍。f、首选选与次选选面积对对比前面总价价与单价价的分析析中看到到二者预预算都有有提高，但但是二者者提高比比例是不不一样的的。044年5月月的1000平米米选择比比例明显显要少于于03年年10月月比例。那那是为什什么呢？看一看看人们首首选面积积平均数数的变化化就知道道了。004年55月平均均首选面面积比003年110月下下降了55个平方方。这也也可以解解释04

58、4年人们们选择770万总总价的小小于70000元元单价的的比例，这这是以牺牺牲面积积为代价价的。至至于次选选面积的的变化则则可以看看作是人人们准备备接受大大面积住住房。g、客厅厅、主卧卧和厨房房面积对对比纵观这两两年来的的客厅、主主卧和厨厨房面积积变化，我我们发现现主卧和和厨房面面积变化化不大，但但客厅面面积变化化显著，一一直呈下下降的趋趋势，结结合前述述的分析析，我们们认为人人们在降降低购房房面积的的时候，是是首先降降低其客客厅面积积为代价价的。h、到市市中心车车程分析析通常，人人们更能能接受220分钟钟和300分钟的的距离市市中心的的车程。而而相对于于03年年5月选选择100-155分钟车

59、车程的人人群比例例减少很很多，这这是由于于房价的的原因很很多人被被迫选择择了距离离市区较较远的房房子，而而在300分钟车车程上004年55月与003年110月的的人群比比例相当当一致，都都比033年5月月要高很很多。（4）滨滨江片、总体体规划及及配套用地规规划图：分区性质质：江南南城西部部以高新新科技产产业为骨骨干，集集商务、教教育、旅旅游、居居住、商商贸、研研发功能能为一体体的高科科技、多多功能、园园林化的的科技城城。本分区规规划规模模为：可可居住人人口为338万人人，建设设用地约约为533平方千千米。规划布布局结构构：一心、四四轴、二二区、九九片一心：一一个公共共中心，即即高新开开发区(滨

60、江)东部的的区级中中心。四条发展展轴：即即沿钱塘塘江、中中兴路、四四季大道道、彩虹虹大道四四条发展展轴线。二个产业业园区：即杭州州高新技技术产业业开发区区之江园园区，浦浦沿工业业园区。九个居住住片：即即本域内内的九大大居住片片：浦沿沿居住片片、东冠冠居住片片、长河河居住片片、之江江居住片片、省属属居住片片、长江江居住片片、中兴兴居住片片、西兴兴北居住住片、西西兴居住住片。另外还规规划了三三个研发发中心、一一个高教教园区和和一条旅旅游观光光带和休休闲度假假区。三个研发发中心：即以现现状高新新软件园园为基础础的研发发中心，东东部公共共中心南南部研发发中心，沿沿白马湖湖西侧研研发中心心。一个高教教园

61、区：即滨江江高教园园区。一条旅游游观光带带和休闲闲旅游度度假区：即沿钱钱塘江的的旅游观观光带和和白马湖湖休闲旅旅游度假假区。对外交交通：铁路：废除铁路路望江门门道口以以南至萧萧山站的的既有浙浙赣线部部分线路路、站场场、设施施(包括括钱塘江江大桥)及萧绍绍联络线线，将原原来的铁铁路轨道道改做为为城市轨轨道交通通。新的的浙赣线线从望江江门以南南开始下下穿，以以隧道方方式穿越越钱塘江江及江南南城到临临浦站出出城面。区域交通通联系：高新开发发区(滨滨江)主主要通过过快速路路、主干干路加强强与区域域交通的的联系。过江通道道：高新开发发区(滨滨江)区区主要通通过钱塘塘江大桥桥、西兴兴大桥(钱江三三桥)、复

62、复兴大桥桥(钱江江四桥)、之江江大桥与与主城联联系。城市道道路交通通：快速路系系统：中兴路杭州州萧山机机场快速速路、彩彩虹大道道(东西西向)；四季大大道、风风情大道道(南北北向)。主干路系系统：主干路：火炬大大道、江江晖路、中中兴路、滨滨康路、滨滨兴路。次干路系系统：闻涛路、东东信大道道、浦沿沿路、海海纳路、信信诚路、创创业路、长长河路、江江虹路、西西兴路、滨滨宁路。公共交通通发展战战略：突出公共共交通在在城市交交通中的的优先地地位，建建立一个个以轨道道交通为为骨干，公公共汽电电车为主主体，其其他公共共交通方方式为补补充的方方便、快快捷、布布局合理理、设施施先进、管管理良好好、环保保舒适的的多层次次现代化化公共交交通系统统，逐步步改善居居民出行行结构。、楼盘盘供应及及价格状状况目前，钱钱江两岸岸的房产产的发展展很快，今今年的预预计上市市量将达达到4000万平平方米左左右，其其中，北北岸将占占1600万，南南岸占2230万万左右。随随着钱