最新前期物业管理方案 2

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1、最新前期物业管理方案 2前期物业管理方案一、物业管理前期筹备工作一管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应本卷须知，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下根底，为业主解决后顾之忧。二建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。三依据相关文件及本小区住宅特点制定?小区业主公约?，?管理处岗位职责?，以及员工的规章制度。四制订详细的设备，设施维修，房屋保养方案和检查制度，?水电设施、设备巡检方案?，?公共照明维护方案?，?监控与消防系统维护方案?等。五标准各部门的日常管理工作，做

2、好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对工程管理特点现场培训，提高实用素质。二、接管后的日常管理效劳工作一、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理效劳范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。效劳做到十二字方针即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等。二安防工作：1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。6、建立

3、消防平安制度，开展消防知识宣传教育活动。7、配有消防系统设施设备，能随时启用。8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元门、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区平安，以创造良好治安环境。10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。三为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产平安，根据?中华人民共和国治安管理公司处分条例?，特制定本规定：1、各业主住户应将全部常住人员情况如实填写在?业主入住登记表?中，并留下紧急联系方法；2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司

4、工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内平安由业主或使用人自己负责；3、本小区实施准封闭式的保安管理方法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主住户应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；4、各业主住户不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写?物品搬迁登记表?经管理公司核实同意房屋使用者需经业主签名同意方可离开；6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写?物品搬迁登记表?，经业主签名同意、经管理公司核实前方可离开小区；7、各业

5、主住户有责任关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效使用；8、住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动。四、环卫绿化工作：1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时去除小区内主要道路积水、积雪。2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每

6、年要清理一次。5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护方案，为小区提供一个优雅的环境。五环境和卫生管理规定为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个平安、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主住户倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主住户应及时通知管理公司进行处理并承担

7、相应费用。四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。六、豢养宠物的业主住户应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。七、保持小区的安静，不得在休息时间12。00-14。00，19。00-8。00制造噪音。八、保护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物六、房屋及设备、设施管理：1、房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反响给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。

8、2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。3、建立设备台帐，并设置标志，以示区别和了解。4、公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，每天完成巡查养护，所有设备均按?维保方案?进行维保。5、公司每天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在问题，及时提出整改。6、做到小修，业主随叫随到，30分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场，及时回访。七、加强二次装修跟踪管理，业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议，每天检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。八、积极开展便民效劳，建立热线 ，方便业主，为业主提供中介 ，方便业

9、主购机船票、请保姆、请钟点工等。九、根据本小区情况，做到微笑相迎，热情周到，文明效劳，竭尽努力让业主满意。三、小区车辆管理规定1、自觉遵守小区交通管理规定，保护道路，公用设施，不乱停乱放；2、管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定的平安距离；3、车辆管理员应提醒车主停放好车辆后锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品应随身带走；4、机动车辆在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号；5、不准在小区内任何场所试车、修车、练习；6、不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，如有损坏应照价赔偿；7、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆机动车辆只能在停车

10、场指定车位内停放，非机动车必须停放在专用场地内消防车、警车、救护车除外；8、不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施；9、保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。四、管理模式一拟采取的管理方式效劳质量是企业生存之本，管理处必须贯彻以下标准：管理无空挡，效劳有标准，投诉有反响，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。物业管理要上水平，就要发挥社区整体上下功夫，形成物业管理企业，业主委员会、社区居委会、公安派出所等部门紧密联系的共建机制。二管理处组织机构1、办公室：1负责日常事物，代收代发报纸信件2检查楼宇和绿化养护、保洁3协调处理邻里关系2、工

11、程部：1负责房屋质量检查2建立设备设施维保方案3做好日常维修保养工作3、财务部：1管好用好财务2负责日常收管理费、租金、代收费等3统购日常维修器材、分发器材4、保安部：1选好保安员搞好培训，管好保安2加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序3与街道建立联网治安，加强周边环境平安三管理人员的配备1、工程经理，全面负责小区日常事务管理。2、物业主管及客户效劳，负责楼宇的检查效劳及收费等。3、水电工负责小区日常水电及工程维修。4、保洁工负责小区公共卫生，全日制保洁。5、绿化工负责小区绿化日常养护。6、保安24小时值班。 具体人数跟据工程规模进行设置五、人员的选拔和培训管理一人员选拔根据本小区的

12、特点及所需的效劳要求，适应今后的管理及效劳水平，所聘用的各基层管理员将依据其资历及实质管理经验调配适宜的工作岗位，逐步向社会公开招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系的高素质人才。二培训目标及方式为了适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的开展趋势，我公司将严格选聘人员，所聘用的各基层管理员工将依据其资历及实质管理经验调配适宜的工作岗位，除公开向社会招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系，高素质、高效、精干的人员外，还必须定期组织理论学习培训，管理处并同时进行必要的培训工作技能训练，务求使其能日常管理事物的工作。公司会采取集中与分工种

13、培训，将内部培训与外部培训相结合，造就房屋管理，电脑与档案管理，治安管理，消防管理，水电管理，财务管理，与经营活动等专业的人才，建立高素质的管理效劳队伍，有人才能出好成果。我公司将同时负责督导及培训各级别管理员工的专业管理知识，使其能于理论中实践实质管理工作。三培训方案及内容公司制定员工培训方案，定期对员工进行培训，提升员工素养，提高效劳质量。四培训考核为表达培训的效果并贯彻管理制度及工作经验的落实公司于员工培训期间通过不定期的培训考核确保培训的质量。六、物业管理效劳承诺我公司将以以人为本，科学管理，依法办事，真诚效劳为宗旨，在该小区管理中采用以往的成功经验以外，将在以下几个方面作新的尝试：我

14、们将引进系统工程的方法技术，提高一体化管理水平，采取方案目标管理、全面质量管理、督导管理协调管理等先进的管理方法。根据ISO9001：2000质量管理和质量保证国际标准中有关效劳行业的要求，探索并逐步走上物业的管理标准化之路；始终强调把效劳业主住户作为管理的重心。一、物业管理公共效劳质量标准1、房屋共用部位、共用设施设备的维护1房屋A.房屋完好率达98%以上；B.房屋零修、急修及时率92%以上；C.房屋零修工程合格率98%以上；D.外观良好、整洁、无缺损现象；E.房屋装修符合管理规定。2协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。3环

15、卫设施完好无损。4道路畅通，路面平整。5消防设施完好无损，可随时启用。2、平安护卫1主出入口设有值班室，并实行24小时值班；2平安护卫人员24小时巡查；3小区24小时监控；4交通、车辆管理有序；A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。B、机动车辆按序停放。5危及用户平安处，设有明显的标志并制定防范措施；6有应急处理方案、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态进一部恶化，协助保护现场。7小区内无重大火灾、刑事和交通事故。3、绿化与环境卫生1绿化符合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%；2花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象；3修剪及时，整齐美观；4绿化品味高，有较高欣赏价

16、值；5小区内全方位保持清洁；6房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像；7水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患；8环卫设施整洁；9无乱贴、乱挂、乱划现象；10噪音等符合环境标准。4、收费管理1效劳人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；物业管理收费实行明码标价；2用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创文明小区；3建立收费管理制度，责任落实到人；4遵守国家收费政策，无擅自增加收费工程、提高收费标准等乱收费行为；5认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%；6业主意见反响满意率90%以上。二、物业管理公司提供的

17、效劳工程分期逐步到位1、便民效劳局部收费1清洗空调过滤网；2室内清洁；3检修电器室内自用部位；4修理家具配件；5安装、更换配件；6修理，开关、插座、 盒等；7修理、更换门铃、门锁、信箱锁；8修理、更换灯泡、日光灯、灯罩；9修理、更换水龙头、水阀及各类软管；10修理洗手盆、下水管及抽水马桶；11代办有线电视开户；2、商务效劳局部收费1代办收订报纸杂志、邮递；2管理小区内的商业网点；3、社区娱乐、文化活动效劳1棋类；2牌类；3球类；4健身活动；5书刊阅览；6欢庆节日；三、物业管理企业1、企业须持有物业管理企业资质证书；2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确；3、人员培训，持证上岗；1企业从业人员统一着装、佩戴胸卡；2档案管理标准，资料齐全；3积极使用新技术，广泛使用计算机管理。四、便民活动提供便利、高效、经济的便民效劳是我们公司效劳业主、提高业主的工作与生活质量保障之一。我们将根据小区的结构、地理位置及周边的配套设施情况及业主的需求，提供丰富的便民及特约效劳工程，切实提高物业管理综合效劳质量。