房地产业-广州市某商业大厦项目财务分析报告

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1、68表1 西塔楼（全全天候商务写写字楼）功能能面积分布表表楼层使用功能每层面积（平方方米）总面积（平方米米）负二层管理中心、维修修间、变压器器房等低压配配电房等44644464夹层170170负一层商场30133013小计76471层大堂、商场等264826482层商场154115413层商场154115414层酒楼、餐厅250525055层技术层17741774616层写字楼15411695117层避难层1541154118层设备层154115411929层写字楼15411695130层避难层154115413139层写字楼15411386940设备层1541154140停机坪180180小

2、计64124合计71771表2东塔楼（甲甲级纯写字楼楼）功能面积积分布表楼层使用功能每层面积（平方方米）总面积（平方米米）负二层管理中心、维修修间、变压器器房等20482048负一层管理中心、低压压配电房20482048小计40961层大堂、商场等204820482层商场180318033层商场180318034层商场204820485层技术夹层20482048618层写字楼20482662419层避难层204820482035层写字楼15363276836层写字楼1536153637层避难层153615363845层写字楼1536128884649层写字楼1024409650层设备层1024

3、102450层核心部设备层283283小计919535155层写字楼10245120合计101169一、 项目投资估算与与资金筹措（一）项目开发发投资估算的的各项设定与与总投资估算算表1、 本项目的开发总总工期为三年年，从20002年10月月起，至20005年9月月。2、 从项目开始动工工起，本项目目的剩余土地地使用权年限限为30年。3、 根据广州市房地地产开发的实实际情况，本本项目各项成成本费用可以以归纳为：土土地购置费、前前期工程费、工工程建设费、开开发期间税费费、管理费、财财务费、销售售费用、不可可预见费以及及其他费用等等。经测算，开发总总投资为：117127006132元元人民币，汇汇

4、总详见表33。表3 项目总投投资估算表项目东塔成本东塔单价西塔成本西塔单价合计1、开发成本（静静态）9079927780897560037133928365150836441721.1 土地购购置费292497339828912075026602289150000000001.2 前期工工程费1.3 工程建建设费551302112254493561257727496290742788491.4 开发期期间税费64193266063536743066351210093633232、开发费用10462000671033997218995139020434199622.1 管理费费165390664

5、1631068377721492722283362.2 其他费费用50584500503588550050864700002.3 不可预预见费1653906641631068377721492722283362.4 财务费费用66483488965747164511265711364800012.5 销售费费用002760128893852760128893、总计10126122847100087000932287975517127066134（二）各项投资资与成本费用用估算表（略略）（三）项目投资资计划与资金金筹措表本项目开发投资资的资金来源源有三个渠道道：一是企业业自有资金，二二是银行借款

6、款，三是租售售收入用于投投资部分。考考虑到开发商商已投入了550000万万元完成了项项目前期的有有关工作，因因此本项目实实际资金缺口口为552220万元，计计划由开发商商投入自有资资金970万万元作为启动动资金，另需需向银行贷款款455000万元用于投投资，剩余部部分660551万元由租租售收入补充充，总追加投投资为1211271万元元。项目投资资计划与资金金筹措表详见见表4所示。表4 项目投资资计划与资金金筹措表序号项目合计建设经营期20022003200420051投资总额12127124252425433956606351.1建设投资12127124252425433956606352资

7、金筹措12127124252425433956606352.1自有资金9720242558269660172.2借款资金45500060004500350002.3销售收入再投资资6605101767228760196193资金缺口（2.1+2.22）5520024256582519641017二、 项目销售与租赁赁收入测算本项目的经营方方案是将西塔塔楼写字楼全全部用于出售售，共580093m2。东塔楼的的写字楼和商商场以及西塔塔楼的商场全全部用于出租租。每年各项项收入预测详详见表5、表表6、表7所所示。表5 西塔楼写写字楼销售收收入测算表2003200420052003售价13000销售率3

8、0%销售面积17428销售收入（万元元）226562004售价14000销售率75%销售面积26142销售收入（万元元）365982005售价13500销售率100%销售面积14523销售收入（万元元）19606合计（万元）7886137年份200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018商场（-1至地地面四层）平均月租金（元元）380.6433400415430450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%

9、租赁费用（万元元）53335363839384038363438383838租金收入（万元元）30741035483596368327290721072086610617558216241624162416241年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032商场（-1至地地面四层）平均月租金（元元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.1255496.1255496.1255496.1255496.1255496.1255496.1255496.1255出租率85%85%85%85%85%85%85

10、%85%85%85%85%85%85%85%租赁费用（万元元）3839393939394141414141414141租金收入（万元元）62416553655365536553655368816881688168816881688168816881表6 西塔楼商商场租赁收入入测算表表7 东塔楼出出租收入测算算表年份20052006200720082009201020112012201320142015201620172018写字楼平均月租金（元元）147150155165170165168163150140150150150150出租率15%60%80%95%96%93%94%91%85%82

11、%80%80%80%80%租赁费用（万元元）313131414141414131213131313租金收入（万元元）6099980137551739018106170241752016455141441273413311133111331113311平均月租金（元元）400415430450470460480450430410450450450450商场（1至4层层）出租率25%70%90%95%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用（万元元）835363839384038363438383838租金收入（万元元）2512979397943974593454345

12、414164389036663931393139313931东塔小计（万元元）86012959177342178722699215662206120619180331640117241172411724117241续表7东塔楼出出租收入测算算表年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032写字楼平均月租金（元元）150157.5157.5157.5157.5157.5165.3755165.3755165.3755165.3755165.3755165.3755165.3755165.3755出租率80%80%80%80%8

13、0%80%80%80%80%80%80%80%80%80%租赁费用（万元元）1313131313131414141414141414租金收入（万元元）1331113977139771397713977139771467514675146751467514675146751467514675平均月租金（元元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.1255496.1255496.1255496.1255496.1255496.1255496.1255496.1255商场（1至4层层）出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%

14、租赁费用（万元元）3839393939394141414141414141租金收入（万元元）39314127412741274127412743334333433343334333433343334333东塔小计（万元元）1724118104181041810418104181041900919009190091900919009190091900919009三、 项目借款还本付付息分析根据建设期每年年投资额估算算，本项目需需向银行贷款款455000万元用于投投资。银行贷款还本付付息方式采用用等额还本付付息，从20006年开始始还本付息，22010年还还清。根据中中国人民银行行2002年年2月

15、调整后后的利率，五五年以上的贷贷款年利率为为5.76。目前广州州市房地产开开发贷款利率率通常为中国国人民银行公公布的贷款利利率乘以1.1的系数，即即本项目当前前融资成本为为年利率：55.76*1.166.336。本项目合合计需支付利利息11366480011元，详见借借款还本付息息表8。表8 借款还本本付息表（单单位：元）项目建设经营期合计20032004200520062007200820092010年初借款累计619008000112248443548044844963957884457305764335921003633341082429981本年借款600000000450000000

16、35000000004550000000本年应计利息1900800053476355182000661304412117250771557193732330133079002685827551205062276年底还本付息115101225511510122551151012255115101225511510122555755062275年末借款累计6190080001122484435480448449639578844573057643359210036333410824299810四、 项目销售与租赁赁税金及附加加测算本项目销售与租租赁税金及附附加估算表详详见表9、表表10所示。表9

17、销售税金金及附加一览览表序号项目计算依据建设经营期合计20022003200420051销售收入226563659819606788602销售税金及附加加13912247120448422.1营业税（1）*51133183098039432.2城市维护建设税税（2.1）*7779128692762.3教育费附加（2.1）*333455291182.4防洪工程维护费费（1）*0.009203318712.5交易印花税（1）*0.005111810392.6交易管理费（1）*0.55113183983943土地增值税（1）*1227366196789表10 租赁税税金及附加估估算一览表序号项目计算

18、依据合计建设经营期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161租赁收入685530307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822租赁税金及附加加12092754875325341805048529050765163480342703920414241422.1营业税（1）*5342761524892211851431149914391463136112101111117411742.2城市维护建设税税（2.1）*7723991176583

19、10010510110295857882822.3教育费附加（2.1）*3310280728364345434441363335352.4防洪工程维护费费（1）*0.0096170417212627262625222021212.5交易印花税（1）*0.005343029121415141514121112122.6房产税（1）*12822643759622132844343435993453351232672905266728182818续表10租赁税税金及附加估估算一览表序号项目计算依据建设经营期20172018201920202021202220232024202520262027202

20、820292030203120321租赁收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902租赁税金及附加加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.1营业税（1）*511741174117412331233123312331233129512951295129512951295129512952.2城市维护建设税税（2.1）*778282828686868686919191919191919

21、12.3教育费附加（2.1）*33353535373737373739393939393939392.4防洪工程维护费费（1）*0.009212121222222222223232323232323232.5交易印花税（1）*0.005121212121212121213131313131313132.6房产税（1）*122818281828182959295929592959295931073107310731073107310731073107五、 项目财务评价（一）本项目财财务分析的假假设前提本项目的财务分分析是在对项项目的成本收收益测算的基基础上，按尽尽可能接近项项目开发实际际情况的原

22、则则设定分析的的前提假设，并并据此进行计计算。1、 价格水平的假定定本项目物业的租租售价格是根根据市场比较较并结合广州州市商业物业业的发展状况况进行时间修修正后，得出出物业将来推推出市场时的的价格。2、 租金升幅的假定定在计算本项目的的出租收入时时，根据广州州市商业物业业的发展状况况，设定租金金每五年绝对对升幅为5。本租金基基本可视为净净租金标准。3、 税费的规定本项目物业在销销售和出租期期间预计发生生的税项和费费用的计算标标准均严格按按照政府的有有关规定。4、 出租物业的折旧旧本项目用于出租租的物业每年年的折旧采用用直线折旧法法。折旧年限限取物业产生生收入起的年年份至经营期期最后一年（220

23、05年至至2032年年，共28年年）。5、 出租物业的期末末转售价值本项目不考虑出出租物业的期期末转售价值值。6、 期望收益率（基基准收益率）的的确定设定为7。（二）损益表与与项目静态盈盈利能力分析析详见表11所示示。表11 项目损损益表序号项目名称计算依据合计20022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620171收入76439102265636905245691844223697286192998928776292692722924208222222348223482234821.1销售收入7886022656365

24、98196061.2租赁收入68553030749631844223697286192998928776292692722924208222222348223482234822总成本费用1712711150217490143334748474847484748474847484748474847484748474847482.1由于销售写字楼楼总成本分摊摊38339115021725395852.2用于租赁物业折折旧13293223747484748474847484748474847484748474847484748474847483税金12577013912301207932534180

25、50485290507651634803427039204142414241423.1销售税金及附加加48421391224712043.2租赁税金及附加加120927548753253418050485290507651634803427039204142414241424土地增值税7892273661965利润总额(1)-(2)-(3)-(4)46656195371674879611044114769188231995118952193581767815190135541459214592145926所得税(5)*33%15396531475527262734454874621165846

26、25463885834501344734815481548157税后利润(5)-(6)3125966390112215334699598951261113367126981297011844101779081977697769776续表11 项目目损益表序号项目名称计算依据2018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321收入2348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1销售收入1.2租赁收入23482234822

27、46572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902总成本费用4748474847484748474847484748474847484748474847484748474845102.1由于销售写字楼楼总成本分摊摊2.2用于租赁物业折折旧4748474847484748474847484748474847484748474847484748474845103税金4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745673.1销售税金及附加加3.2租赁税金

28、及附加加4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745674土地增值税5利润总额(1)-(2)-(3)-(4)1459214592155601556015560155601556016575165751657516575165751657516575168136所得税(5)*33%4815481551355135513551355135547054705470547054705470547055487税后利润(5)-(6)9776977610425104251042510425104251110511105111051110

29、511105111051110511265分析：项目年投投资利润率为为9.08基准收益益率7，基基本达到行业业收益水平，可可以认为其静静态盈利能力力满足要求。（三）现金流量量表与动态盈盈利能力分析析1、 全部投资现金流流量表本项目全部投资资现金流量表表如表12所所示。表12 全部投投资现金流量量表序号项目名称合计建设经营期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161现金流入7643962265636905245691844223697286192998928776292692722924208222222348223

30、4821.1销售收入788602265636598196061.2租赁收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822现金流出50000242529019421506553766999054112601187411330115511063792838393895889582.1建设投资1712705000024252425433956606352.2销售56311618261314002.2.1销售税金及附加加48421391224712042.2.2土地增值税7892273661962.3租赁税金及

31、附加加7071054875325341805048529050765163480342703920414241422.4所得税153963314755272627344548746211658462546388583450134473481548153净现金流量-5000-2425-6363-5245-4096811743146431735918115174461771816592149251382914524145244累计净现金流量量-5000-7425-13788-19033-60001-48258-33615-16256185919305370235361568540823699689

32、4111418续表12 全部部投资现金流流量表序号项目名称合计建设经营期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321现金流入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1销售收入1.2租赁收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902现金流出8958895889589484

33、948494849484948410037100371003710037100371003710037101152.1建设投资2.2销售2.2.1销售税金及附加加2.2.2土地增值税2.3租赁税金及附加加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.4所得税48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483净现金流量1452414524145241517315173151731517315173158531585315853158

34、53158531585315853157754累计净现金流量量125943140467154992170165185338200511215683230856246710262563278416294269310123325976341829357604根据评价指标显显示：（1） 本项目投资回收收期为7.889年（2） 本项目全部投资资净现值（NNPV）886866万万元（3） 全部投资内部收收益率为211.27由此可见，本项项目从动态盈盈利角度分析析，满足投资资要求。2、 自有资金投资现现金流量表本项目自有资金金投资现金流流量表如表113所示。表13 自有资资金现金流量量表序号项目名称合计建

35、设经营期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161现金流入76439622656369052456918442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1销售收入788602265636598196061.2租赁收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822现金流出463843524252301937650305381820920564227702338422

36、84011551106379283839389588958 2.1自有资金597205242558269660172.2预售收入再投入入1767228760196192.3贷款还本付息5755011510115101151011510115102.4销售税金及附加加48421391224712042.5租赁税金及附加加1209295487532534180504852905076516348034270392041424142 2.6土地增值税7892273661962.7所得税1539633147552726273445487462116584625463885834501344734815

37、4815 3净现金流量-52425-363-745-59692333133584966055936177181659214925138291452414524 4累计净现金流量量-52425-52788-53533-59502-59269-56136-50287-43682-37746-20028-343611489253183984354367 续表13 自有有资金现金流流量表序号项目名称建设经营期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321现金流入23482234822348224657246572465

38、7246572465725890258902589025890258902589025890258901.1销售收入1.2租赁收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902现金流出8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003710037101152.1自有资金2.2预售收入再投入入2.3贷款还本付息2.4销售税金及附加加2.5租赁税金及附加加41424142414243494349434943494

39、349456745674567456745674567456745672.6土地增值税2.7所得税48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483净现金流量145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累计净现金流量量68892834169794111311412828714346015863217380518965920551222136523721825307226892528477830055

40、3根据评价指标显显示：（1） 本项目自有资金金投资净现值值（NPV）508299万元（2） 自有资金投资内内部收益率为为21.277由此可见，从自自有资金动态态盈利角度分分析，本项目目满足投资要要求。（四）项目资金金来源与运用用表资金来源与运用用表集中体现现了项目自身身平衡的能力力，是财务评评价的重要依依据。本项目目的资金来源源与运用详见见表14所示示。表14 资金来来源与运用表表序号项目名称建设经营期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161资金来源24252923842101655861844223697286

41、1929989287762926927229242082222223482234821.1销售收入2265636598196061.2租赁收入307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234821.3自有资金242558269660171.4银行贷款60004500350002资金运用24252901942150655371820920564227702338422840115511063792838393895889582.1建设投资24252425433956606352.2借款还本付息1151011510115101

42、1510115102.3销售税金及附加加1391224712042.4租赁税金及附加加54875325341805048529050765163480342703920414241422.5土地增值税2273661962.6所得税314755272627344548746211658462546388583450134473481548153盈余资金0219-494923331335849660559361771816592149251382914524145244累计盈余资金02191702194523585943416039219753969356285712108503999564114

43、088续表14 资金金来源与运用用表序号项目名称建设经营期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321资金来源234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1销售收入1.2租赁收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.3自有资金1.4银行贷款2资金运用8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003710037101152.1建设投资2.2借款还本付息2.3销售税金