酒店商业顾问公司选择探讨

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1、酒店(商业)顾问公司选择探讨宁波万科采购管理部葛昊然2011-12-07本课题要解决的几个问题：1、酒店商业是否要请顾问公司；2、该如何选择顾问公司；3、顾问公司的管理。以镇海酒店的顾问聘请过程为基础，回答以上的问题住宅的体系相对比较固定，高端商业地产的到来，无异于狼来了！镇海绿核地块：五星级酒店及商业配套政府要求酒店必须达到国家五星级酒店标准，倾向于高端国际品牌酒店。内容酒店商业占地面积（平米）2691625442建筑面积（平米）4300045700出让年限（年）4040酒店按照国家五星级酒店标准，竣工后6年内拿到五星级证书，否则支付违约金6000万。从运营角度考虑，酒店面积定位33000平

2、米，另10000平米建成持有性酒店公寓商业竣工后6年内销售40%五星级酒店来了！完全陌生的概念不知从何入手国际品牌的五星级酒店如何设计施工，后期如何进行采购，和住宅差异非常大，一切都是未知。从结构系统上来讲，酒店和住宅主要的差异在哪里？国际品牌的五星级酒店机电系统的复杂程度是五星级酒店和传统住宅的差异之一1、暖通工程 空调系统 采暖系统 机械通风系统 锅炉动力系统4、消防工程 火灾自动报警系统 火灾事故广播系统 自动喷淋系统 消火栓系统 气体灭火系统 特种设施防火系统 防排烟系统5、给/排水工程 生活用冷热水供应系统 雨水和废水排放系统 生活水和废水处理系统 游泳池和水景过滤系统 绿化水系统

3、中水回用系统 雨水回收系统3.强电工程 变配电系统 照明系统 动力系统 防雷接地系统 备用发电系统2、弱电系统 电话及网络配线系统 卫星电视配线系统 楼宇自动化控制系统 综合布线系统 安保系统）背景音乐 紧急广播、公共广播系统 车道闸系统 智能一卡通系统 宽带网络系统 智能化系统集成 智能客房系统 弱电机房设计 6.电梯工程7.厨房系统8.洗衣房系统。五星级酒店机电系统之复杂令人感叹。国际品牌的五星级酒店机电系统涉及的工作目前是个空白，不是一两个工程师或者设备厂商可以完成。以上的问题正是机电顾问的工作！设计要求建筑师不擅长复杂的机电设计；国内设计院的机电图纸达不到足够的深度；对于复杂的机电设备

4、，设计院图纸无法直接作为招标图。招标要求酒店机电系统过于复杂，仅仅依靠一两个工程师，无法完成复杂的招标图纸及技术要求，对于酒店商业的设备选型、参数设定缺乏足够的经验；对于产品设备也很难评估。涉及设备品类繁多，成本不易把控。施工现场协调对于整体施工图的审核，以及不同设备间二次深化图纸的把控调整，需要较强的专业能力及丰富的经验。（避免设计漏洞和不同设备点位冲突）机电系统的竣工验收现有的工程技术力量很难把控酒店商业的复杂机电系统。国际品牌的五星级酒店面临机电系统的问题，是否要请机电顾问呢？建设单位建设单位目前采用机电顾问状况目前采用机电顾问状况港澳台及外资开放商大型项目几乎均采用机电顾问海外基金风投

5、资金项目基本完全借助大型专业管理和咨询单位，包括机电顾问。政府机构以往基本仅仅依靠国内设计和咨询单位。但近年来在大型项目越来越多的采用机电顾问如：北京奥运、上海世博、上海中心等。各级政府下属开发机构过往仅仅依靠国内设计单位，随着大型项目的开发，目前国内各地的城投、城开、土控等政府开发单位在大型综合项目实施中都已经逐步开始采用机电顾问。私营开发企业大型地产开发商已经与国际接轨，普遍采用机电顾问。中小型开发商也逐步开始借助机电顾问。国际酒店管理、娱乐等连锁集团此类集团（如：凯悦、洲际、希尔顿等）在国内的每一个项目都会建立设计顾问团队，机电顾问是其中最为重要的伙伴之一。国内商业酒店项目采用机电顾问的

6、状况-摘自机电顾问：商业地产的炼金者国际品牌的五星级酒店是否要请机电顾问？分公司项目名称酒店运营公司是否聘请机电顾问备注武汉公司万科城上海君兰卓展在建苏南公司金域提香雅仕阁中建国际在建深圳公司万科中心微陪斯迈进改造中上海公司铜山街项目精品酒店迈进在建上海公司七宝53#地商业综合体迈进在建兄弟公司相关项目聘请机电顾问情况与洲际签意向书后，酒店管理公司明确要求，必须请机电顾问！国际品牌的五星级酒店-机电顾问开始寻源与著名机电顾问公司接洽，寻求合作可能（柏诚、迈进）学习了解机电顾问工作方式、工作内容、合同框架及行业内的情况通过酒店管理公司、建筑设计师、设计院探寻意见、寻找其他合作资源。共对7家单位进

7、行入围沟通摸底进行报价分析，分别对技术及价格进行评定迈进柏诚贝科奥雅纳思迈柏坚史伟高国际品牌的五星级酒店-机电顾问综合评估、比较迈进柏诚贝科奥雅纳思迈柏坚史伟高第一档柏诚、迈进业绩丰富、业内地位高、公司规模大、报价最高、合作意愿较强第二档思迈、柏坚业绩较丰富、报价中等、合作意愿非常强烈第三档贝科、奥雅纳、史伟高五星级酒店业绩一般、报价中低档、合作意愿一般柏诚是机电顾问公司的鼻祖，历史悠久，相当于黄埔军校；柏坚、卓展、柏承行都是由柏诚中高层创办的专业机电顾问公司；迈进、贝科、奥雅纳、史伟高都是综合性的建筑工程咨询公司，机电在其公司业务范围只是一部分。思迈是最近逐渐增多的新加坡系机电顾问公司，做专

8、业机电顾问服务。国内公司诸如中建国际等也有一定的实力和经验，但是国际品牌的五星级酒店涉足较少。机电顾问公司迈进迈进柏诚柏诚贝科贝科奥雅纳奥雅纳思迈思迈柏坚柏坚史伟高史伟高（伟（伟信）信）合作意向一般一般一般无合作意向较好较好一般特点商业经验丰富，无洲际酒店项目经验，价格处于高位，配合意识一般。工程、酒店、商业经验非常丰富，较多洲际酒店项目，自称价格业内最高公建项目经验丰富，酒店商业项目所占比例一般，人员安排上存在困难人员无法安排专注于机电服务，多数项目经验仅限于新加坡，进入大陆时间较晚，酒店商业项目经验有限，合作意识强项目经验较为丰富，多数团队成员有柏诚经历，专注商业酒店机电服务，战略合作意识

9、强公建工程经验丰富，商业酒店机电服务经验所占比例一般，配合意识一般。公司服务类别工程咨询综合公司工程咨询综合公司工程咨询综合公司工程咨询综合公司专业机电顾问公司专业机电顾问公司工程咨询综合公司必选部分报价565万595万336万未报价380万370万300万可选部分“弱电系统设计”报价未按要求提供79万（招标程度）40万（招标程度）未报价40万（施工图程度）40万（施工图程度）80万（招标程度）机电顾问-综合评估、比较机电顾问公司迈进迈进柏诚柏诚贝科贝科奥雅纳奥雅纳思迈思迈柏坚柏坚史伟高史伟高（伟（伟信）信）国内洲际酒店经验国内暂无建成项目超过15家洲际酒店项目经验超过10家洲际酒店项目经验暂

10、无信息黄山太平湖皇冠假日酒店襄樊万达洲际酒店等4家洲际酒店经验苏州洲际大酒店相关五星级酒店经验近10家国内五星级酒店项目经验超过40家国内五星级酒店经验超过20家国内五星级酒店经验暂无信息国内6家五星级酒店经验超过20家国内五星级酒店经验超过10家国内五星级酒店经验国内商业广场综合体经验超过15个国内商业项目经验超过30个国内商业项目经验资料中不超过5个国内商业项目经验暂无信息近10个国内商业项目经验超过10个国内商业项目经验超过10个国内商业项目经验公司概况跨国公司，上海分公司，曾经和万科中心酒店合作，工程经验丰富起源于美国纽约，跨国公司，上海分公司，最早进入中国大陆的机电顾问公司，国内经验

11、丰富跨国公司，起源于新西兰，上海分公司，国内经验丰富跨国公司，总部英国，上海分公司，曾经和深圳万科中心合作申请绿色认证，公建项目经验丰富成立于1977 年的新加坡公司上海分公司，新加坡经验丰富成立于1993年的机电专业顾问公司，董事及团队多有柏诚工作经历，国内经验丰富Scott Wilson（伟信）英国起源，跨国公司，上海分公司，国际经验丰富国际品牌的五星级酒店-机电顾问小结1、合作意愿很重要。2、配备的项目团队主要成员的业绩经验。3、行业内的评价，多方面的反馈。4、合同中尽量细化，明确工作内容及界面。国际品牌的五星级酒店-机电顾问的工作价值高端酒店项目业主以建筑师为首的顾问团队施工团队1、酒

12、店管理公司与业主间是分享利益的关系；国际酒店管理公司相对强势，往往会提出较高的施工标准，确保其后期营运。2、酒店顾问公司的价值之一就是在合理的技术框架下，利用自己的专业能力与酒店管理公司进行技术协调，迫使酒店管理公司做出让步，为业主节约成本，获得高性价比的方案。这其中机电顾问作用最为突出。酒店管理公司商业项目投入巨大，后期运营费用也很多国际品牌的五星级酒店-机电顾问的工作价值郑州某项目机房设计优化及成本对照表面积（m）原设计新设计节省机房优化效果地下一层540318222节省投资约为260万；节约工期约40天。地下二层54048060层高（m）原设计新设计节省地下一及二层1284节省面积222

13、m通过专业能力、经验制定高性价比方案，解决实际问题。国际品牌的五星级酒店-机电顾问的工作价值 保证质量前提下的成本优化考虑到初投资及综合运营成本，业主方及我司提出机电系统的设计优化，柏坚根据自身的经验及市场价格水平评估，提出了一系列的措施：并对我方提出的机电优化想法进行论证，并与酒店管理公司进行沟通：对于酒店而言，成本控制的关键在设计优化！对于酒店而言，成本控制的关键在设计优化！国际品牌的五星级酒店-机电顾问的工作价值 方案决策的技术支持关于酒店设计过程中热源的选择，曾有过争论，机电顾问做出了详细地分析，为业主决策提供依据：提供三种设计方案，供抉择：国际品牌的五星级酒店-机电顾问的工作价值 招

14、标过程的全程服务机电顾问的工作贯穿项目整个过程，施工图审核后，一个重要工作就是机电招标过程中制定技术标书。这其中包含以下几个方面：1、招标前提供品牌推荐，及相关资源信息，制定招标技术文件。2、招标过程中协助招标答疑，技术标的评定。3、定标后，监督核对施工单位的技术标准执行情况。4、工程竣工后，协助审核，技术验收。机电顾问确定后，灯光、厨房、洗衣房、IT影音等顾问需求接踵而来。国际品牌的五星级酒店-灯光顾问BPI碧谱著名灯光公司，以室外照明见长TinoKwan关永权照明著名灯光公司CCW迪飞非主营，以前分包，目前在拓展此业务R&R绿克新加坡公司，近来项目业绩较出色LEOX黎欧思德国公司，江浙项目

15、较多国际品牌的五星级酒店-声学、影音、IT顾问声美华上海、香港CCW迪飞上海、香港AI北京 Architecture:Innovativ Ltd.金宝声学香港IBH不了解长三角地区声美华、迪飞两家市场占比较大厨房洗衣房顾问厨房洗衣房顾问厨房洗衣房顾问厨房洗衣房顾问报价（人民币）报价（人民币）涵盖内容涵盖内容工程业绩工程业绩合作意愿合作意愿备注备注保得（上海）厨房42万元洗衣房3万元厨房、洗衣房设计，包含6次现场服务国内酒店经验丰富、有近20个洲际酒店项目经验强烈，最早接洽的单位，提供详细的工作介绍示例负责过深圳万科建研中心酒店项目厨房洗衣房设计顾问服务厨源（深圳）厨房48万元洗衣房8万元会所厨

16、房10万元厨房、洗衣房设计，包含10次现场服务国内外工程业绩丰富，和洲际酒店有良好合作经验强烈香港经验较多，后逐渐扩展内地项目灯光顾问灯光顾问灯光顾问灯光顾问报价（人民币）报价（人民币）涵盖内容涵盖内容工程业绩工程业绩合作意愿合作意愿备注备注碧谱（BPI）135万元（20.5万美元）室内、建筑外观、景观，包含8次现场服务最早进入中国的国际灯光顾问，国内业绩丰富、与洲际合作非常多较强烈历史悠久，现负责上海万科七宝商业综合体项目灯光设计顾问服务，美国公司，与RTKL合作多，要求用美元结算。黎欧思（LEOX）80万元室内、建筑外观、景观、样板间，包含12次现场服务进入国内较晚，但工程业绩也很多、有过

17、不到10个洲际酒店项目，宁波项目众多强烈：主动来宁波做简报介绍德国公司，宁波项目众多，主要与BPI竞争迪飞（CCW）85万元室内、建筑外观、景观，包含18次现场服务国内有70多个星级酒店办公楼项目其中洲际项目有23个，商业项目经验很多较强烈历史悠久，综合性顾问服务公司，涵盖声学、影音、灯光、IT四大系统，公司在上海，宁波本地项目经验丰富声学顾问声学顾问声学顾问声学顾问报价（人民币）报价（人民币）涵盖内容涵盖内容工程业绩工程业绩合作意愿合作意愿备注备注声美华（SM&W）22万元声学设计所有内容，包含6次现场服务国内有25个以上洲际酒店项目经验，商业、酒店经验丰富强烈：周末加班制作出报价书，最先递

18、交、主动愿意来宁波商谈与洲际及知名顾问公司合作很多迪飞（ccw）20万元声学设计所有内容，包含18次现场服务国内有70多个星级酒店办公楼项目其中洲际项目有23个，商业项目经验很多较强烈历史悠久，综合性顾问服务公司，涵盖声学、影音、灯光、IT四大系统，公司在上海，宁波本地项目经验丰富视听音像顾问视听音像顾问视听音像顾问视听音像顾问报价（人民币）报价（人民币）涵盖内容涵盖内容工程业绩工程业绩合作意愿合作意愿备注备注声美华（SM&W）26万元舞台灯光效果、背景音乐、数字会议、信息发布、同声传译、客房娱乐等国内有25个以上洲际酒店项目经验，商业、酒店经验丰富强烈：周末加班制作出报价书，最先递交、主动愿

19、意来宁波商谈与洲际及知名顾问公司合作很多迪飞（CCW）25万元影音、视频显示、宴会厅舞台效果灯光系统、视频会议、背景音乐、客房娱乐等国内有70多个星级酒店办公楼项目其中洲际项目有23个，商业项目经验很多较强烈历史悠久，综合性顾问服务公司，涵盖声学、影音、灯光、IT四大系统，公司在上海，宁波本地项目经验丰富国际品牌的五星级酒店-幕墙顾问上海和甲幕墙顾问独立第三方独立第三方施工单位的设计团队施工单位的设计团队上海和甲幕墙设计中南迈进幕墙宝业泰亘幕墙沈阳远大上海旭密林幕墙有限公司奥雅纳工程咨询国际品牌的五星级酒店-目前顾问清单顾问类别顾问类别最终聘请公司最终聘请公司合同金额（万元）合同金额（万元）机

20、电顾问柏坚PKL370+40灯光顾问绿克R&R70厨房顾问保得42洗衣房顾问保得3声学、AV、IT声美华70幕墙顾问中南30机电顾问是其中最重要的部分，故当建筑设计确定后机电顾问有统领协调其他专业顾问的职责。建筑设计建筑施工图设计单位景观设计顾问幕墙设计顾问室外标识设计顾问室外泛光照明设计顾问机电设计顾问室内征询设计顾问室内设计顾问后勤区设计顾问厨房及洗衣房顾问灯光顾问AV顾问消防顾问声学顾问IT顾问标识顾问艺术品顾问国际品牌的五星级酒店-同类项目酒店顾问公司聘请涉及专业系统设计、设备招标、后期施工调试的专业工作，需要专业的人来做。万达初期酒店顾问聘请深圳万科中心酒店顾问聘请建筑设计建筑施工图

21、设计单位装修方案设计酒店室内深化设计餐厅设计（方案-扩初施工图）景观园林（方案-扩初）景观园林（施工图）标示设计AV顾问结构和建筑改造，机电施工图声学顾问消防顾问消防施工图设计室内灯光顾问艺术顾问机电顾问弱电顾问（IT硬件和安防设计）厨房、洗衣设备顾问公司SPA流程与设备顾问公司费用审核顾问公司建筑师设计必选设计院室内设计景观设计机电顾问重要、建议必选造价咨询顾问重要、建议必选灯光顾问专业领域、建议必选声学顾问专业领域、建议必选影音（AV）顾问如用到视复杂程度IT顾问如用到视复杂程度幕墙顾问视复杂程度标示顾问视复杂程度艺术品顾问视要求高低消防顾问视消防、保险等厨房、洗衣房顾问如用到视复杂程度一

22、个标准的五星级酒店顾问团队-可以根据业主自身的能力取舍商业部分的顾问公司采购策划-商业部分系统复杂程度介于五星级酒店及住宅之间顾问类型是否聘请聘请方式幕墙顾问视外立面复杂程度机电顾问需要，但是工作内容及工作界面划分可以更加细致，内容更为细化。可沿用酒店机电顾问厨房及洗衣房顾问取消灯光顾问需要可沿用酒店灯光顾问影音（AV）顾问视需要消防顾问可以考虑声学顾问需要 可沿用酒店声学顾问IT顾问视需要标识顾问暂不考虑艺术品顾问暂不考虑以后的项目是否聘请顾问公司？-需要注意的问题1、顾问公司聘请规划（基本框架及选择）；2、工作界面的划分（机电与弱电、机电与IT等）；3、项目初期的目标成本需要考虑顾问费用；

23、4、顾问公司的管理（如何协调，如何发挥能动性）。1、目前全国有十几个万科城项目正在进行，而每一个万科城都有配套的商业或酒店项目，完全可以借鉴万达的模式，利用集团的规模效应，做有万科特色的配套商业酒店项目。2、如果持续做此类项目，最好有自己的统管部门，专门负责商业、酒店项目运作，或者公司配置单独的顾问团队管理人员，统筹管理负责，这对于成本控制、进度掌控非常有效。3、专业的人做专业的事。以后的项目是否聘请顾问公司？-几点思考谢 谢！MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7Zua

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