某楼盘规划设计市场分析报告

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1、白玉兰花花园规划划设计市场分析析报告目录1、 南市区房房产销售售市场概概况1.1 大环境分分析1.2 居民消费费特征1.3 南市区房房屋市场场综述2、 竞争个案案分析3、 本案企划划要点1、 南市区房房产销售售市场概概况1. 1大环境境分析进入999年以来来，中国国房地产产市场发发生最大大的两个个变化就就是：第第一，已已由过去去的卖方方市场转转变为买买方市场场。第二二，由集集团购买买转向个个人购买买。面对对这种变变化，未未来房地地产市场场发展将将呈以下下趋势：1、住房房将是房房地产市市场绝对对主角。2、经济适用房是主力市场，供应对象占城市人口的70以上。3、住房的布局、功能、设施、环境、面积都

2、将经历更新换代。要讲品牌、树形象、重点之一是要加大住宅建设的科技含量。几乎可以以肯定，今今年上海海的房地地产市场场将总体体趋强。由由于住房房商品化化的概念念正越来来越被人人们所接接受，上上海房地地产市场场目前个个人购房房比重持持续上升升，已达达到900以上上。银行行利率的的下调，也也为个人人购房贷贷款减轻轻了压力力。这些些对房市市均是利利好消息息。同时时全市房房地产销销售价格格在下降降通道上上运行，房房地产价价格总水水平下降降。上房房50指数数依然价价跌量缩缩，样本本楼盘加加权平均均售价降降至38892元元，因清清盘等因因素多个个楼盘价价格“高台跳跳水”造成上上述情况况。但是是，与去去年同期期

3、相比成成交量明明显放大大，销售售业绩良良好的个个盘增多多。市场场推崇的的30000至40000元的的中价楼楼盘成为为主力品品种。房房地产企企业从自自身经营营出发，也也将会采采用一些些灵活手手段来刺刺激楼盘盘销售，由由于考虑虑周边楼楼盘清盘盘可能造造成的低低价干扰扰和摒弃弃超额利利润，定定价更谨谨慎和趋趋于合理理，可以以预见，上上海市场场整体房房价会在在平稳发发展的同同时略有有下降。1、 南市区房房产销售售市场概概况1. 2居民消消费特征征南市区和和浦东区区、卢湾湾区、黄黄浦区为为邻。全全区面积积22.7平方方公里（其其中水上上面积11.477 平方方公里），人口密度每平方公里达到约9万人（含一

4、定外来人口）,其中老城厢区每平方公里平均125386人，是全市入口密度最高的地区。由于居民居住密度高，不可避免造成居住质量差，所以可以说南市区居民对改善居停有着极为强烈的“翻身欲”。其购房需求非常旺盛，主要购买本区和卢湾、浦东等临近区域住宅。由于价格较低，大量动迁户主要迁往浦东新区。根据上海海社会科科学院房房地产研研究中心心对全市市进行的的专题调调查，880%以以上的市市民希望望居住多多层和小小高层，但但南市区区极少出出现多层层甚至数数小高层层个案，大大量相同同规划设设计的高高层个案案也令购购房客户户无所适适从。另另外，调调查显示示，二室室一厅和和二室二二厅占总总需求量量的600以上上。一室室

5、一厅和和三室一一厅以上上的需求求各占220左左右。尽尽管这一一结果与与市场反反映的“三室一一厅比二二室一厅厅好卖”的说法法不尽相相同，但但数据显显示的却却是真正正的市场场趋势，反反映了购购房者的的真实意意愿。从购买力力分析，70强的购房者有能力购买总价为2040万元的商品住宅；每平方米30003500元的商品房最受消费者欢迎。每平方米价格在40007000元的中等偏上住宅楼，只要规划合理、房型堪佳、绿化到位，还是好销的。但购买对象局限于小部分消费者，其中：董事、总经理及经理级以上人士占48；律师、医生、教授、工程师及主任级职称人士占34，文化人、工人等占18。而南市区本区楼盘无一例外在4000

6、元/平米以上，高层次购买者毕竟有限，大户型自然遭遇滞销。1、 南市区房房产销售售市场概概况1. 3南市区区房屋及及市场综综述南市区楼楼盘有以以下几个个特点：一、 普遍户型型过大。而而且大多多数设计计较早，房房型落伍伍，得房房率低，购房客户户很难找找到800平米左左右的中中等面积积实用户户型，只只得转向向其他区区域寻找找。南市市区存量量房以1120-1400平米的的三房一一厅为主主，普遍遍总价在在60万左左右，不不降价处处理根本本没有出出路。二、 超近距离离竞争白白热化。楼楼盘往往往三五成成群，挤挤在一起起，工期期、规划设计计、总价价等都相相差无几几，销售售均无建建树。发发展商无无奈之余余，只能

7、能设法刺刺激销售售。这样样造成“跳水”个案频频发，价价格混乱乱。甚至至出现了了“轮流跳跳水”的恶性性竞争的的趋向。三、 绿化重视视不够。南南市区地地价高昂昂，发展展商往往往不太舍舍得营造造大面积绿绿化。而而南市区区是上海海绿化率率最低的的区之一一，破旧旧房屋、棚棚户还大大量存在在，楼盘盘绿化不不够，污污染重、景景观差，客客户一定定无法忍忍受。2、 竞争个案案分析本案的销销售价格格是本案案能否在在目前这这种低价价竞争的的市场状状况下顺顺利推出出的关键键因素，我我们必须须制订较较低的开开盘销售售基价，灵灵活、轻轻松的付付款方式式（如按按揭、免免息分期期等）并并配合产产品品质质与环境境的优势势，从这

8、这几个方方面将本本产品塑塑造成为为销售利利点。以下就临临近地区区竞争个个案从地地段、价价格和户户型等因因素对其其销售状状况做出出分析，希希望能汲汲取成功功经验，避避免重蹈蹈失败覆覆辙。南南市区楼楼盘众多多，本企企划书取取样分析析临近竞竞争个案案10个。其其他楼盘盘资料如如需要，我我们将随随时提供供。由于市场场状况瞬瞬息万变变，本资资料部分分数据不不精确也也在所难难免，仅仅供参考考并请指指正。综合上表表，可以以做如下下分析：一、均价价45000以下占110；楼盘清盘盘价；4500050000占30；西藏南路路出内环环或不沿沿西藏南南路等主主干道；5000055000占30；卢湾主力力价位，或或西

9、藏南南路沿线线较老楼楼盘；55000以上占30。新开楼盘盘，地段段设计俱俱佳二、主力力总价分分析50万以以下0；50660万330；60770万20；70万万以上550可见总价价70万以以上的房房屋为该该地区楼楼盘销售售的主力力总价上述楼盘盘中，达达到现房房的占330，999年内交交房的占占60%。这对对本案销销售较为为不利，00年本案主力预售时将面临强大现房销售竞争压力，需依靠低价预售来增加竞争力。三、主力力面积区域内单单位面积积最大2227平平米（复复式），最最小722平米（竟竟然是一一房一厅厅，仅余余10套）1100140为大多多楼盘主主力面积积98年110-112月南南市区房房屋成交交

10、平均价价、最高高价、最最低价见见下表：平均最高最低高层住宅宅4 91187 000032300多层住宅宅5 07766 00004 3000综合楼5 366211 22003 34413、 本案企划划要点根据本文文第1、2所述，房房型大、总总价高、绿绿化差是是本案应应竭力避避免的问问题。综综合来说说，本案案企划和和设计应应注意以以下几点点：一， 集团购买买转向个个人购买买是大趋趋势，应应当集中中发展针针对个人人购买的的房屋营营建；二， 应该以中中等户型型为主，80平米左右的二房二厅应成为主力，这样如果单价4500元，总价不过35万，容易打开市场；三， 小高层（或或多层）、高高层并举举，小区区高

11、低错错落有致致。小高高层为88-100层，一一体三户户，含错错层或复复式单元元；四， 高层建筑筑至三-五层、多多层出地地面时开开盘，价价格力争争小区域域内最低低。一次次性付款款成交单单价必须须低于440000元/平米；五， 注意景观观设计，强强化绿化化，小区区可忽略略小块绿绿地，重重点把集集中绿化化搞好，面面积必须须超过330000平米，引引入园艺艺设计和和小品；六， 营销组合合：低开低走走高的阶阶段性价价格策略略：442价格策策略40低低于市场场价格，带带动景气气，快速速出化；40平平于市场场价格，稳稳定投资资成本；20高高于市场场价格，保保留资产产，创造造利润和和知名度度建议定价价尽可能能

12、以明显显低价开开盘，如如市场反反映良好好，销售售业绩明显时则则可进一一步提价价，以每每售出330套50元/平米的的幅度上上扬，以保证发发展商利利润和资资金回笼笼建议付款款方式A：建筑筑期付款款B：300303010分期期付款方方式，即即 300签约约首付款款封顶顶 330外墙33010交交房C：220%免免息分期期包装案名、LLOGOO设计、楼楼书、海海报、名名片、工工地看板板、街边边及工地地旗帜、售售楼中心心土建装装修等报纸广告告、邮政政派送等等行销业务成交交、周边边市调及及持续提提出发展展规划等等由于资料料不足，时时间仓促促，本文文粗疏之之处再所所难免，仅仅供参考考并望不不吝赐教教，请予予批评指指正为盼盼。19999年4月21日