上海某写字楼区域市场分析报告

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1、上海写字楼市场报告上海明仁仁行房产产代理机机构市场研究究部目 序 言壹、三大大城市写写字楼市市场概述述贰、上海海写字楼楼区域市市场概述述一、上海海写字楼楼市场概概况二、上海海市写字字楼板块块分布情情况三、重点点板块描描述叁、上海海甲级楼楼销售市市场一、20002年年上海销销售甲级级写字楼楼二、20003年年上海在在售写字字楼区域域分布情情况三、20003年年上海在在售写字字楼一览览表四、上海海在售甲甲级写字字楼价格格情况五、市场场销售情情况肆、虹桥桥CBDD地区写写字楼概概况一、虹桥桥地区概概况二、虹桥桥写字楼楼市场概概况 录三、虹桥桥CBDD地区写写字楼租租金情况况四、区域域写字楼楼租赁情情

2、况五、代表表性物业业配套伍、上海海写字楼楼前景展展望一、一级级区域行行情看涨涨二级区区域将有有所回落落二、加入入WT00的利好好短期内内无法体体现三、市场场处于活活跃状态态，甲级级写字楼楼仍有上上升空间间陆、写字字楼增值值潜力的的因素柒、什么么是写字楼楼捌、写字字楼物业业的开发发方向玖、项目目立地条条件分析析拾、本案案SWOOT分析析附、国际际甲级写写字楼主主要标准准：序 言何谓甲级级写字楼楼?在我我国现行行的建筑筑设计规规范里无无法找到到这个名名词，仔仔细探讨讨会发现现，它是是在以港港台商人人为代表表的外商商与内地地发展商商合作开开发涉外外写字楼楼的过程程中，逐逐步引进进并流行行起来的的词汇

3、，标标明写字字楼具有有涉外功功能、高高档的设设备设施施以及齐齐备的配配套服务务功能等等。我们认为为甲级写写字楼内内涵的界界定，主主要包括括这些因因素： 位于内； 高水平的的中央空空调， 数量及布布局合理理的电梯梯系统； 专业的物物业管理理； 楼层分布布及开间间合理; 空间可自自由分隔隔，楼层层净高在在米左右右； 单层建筑筑面积大大于平平方米； 足够、方方便的停停车位等等等。壹、三大大城市写写字楼市市场现状状概述随着中国国加入入入WTOO，国内内经济的的稳步发发展：虽虽然世界界经济还还未从“911”事件的的阴影中中走出，但但是国内内CBDD区的建建设却如如火如荼荼，因而而写字楼楼市场的的发展又又

4、再次成成为业界界谈论的的热点话话题。本本报告选选取上海海、北京京、广州州三大经经济发展展中心的的CBDD地区写写字楼现现状做一一个简要要的叙述述。一、上海海:向低低迷道别别受东南亚亚金融风风暴的影影响，上上海甲级级写字楼楼处于低低迷状态态。去年年以来，上上海写字字楼市场场开始复复苏，虽虽然有“9.111”事件的的影响，但但人们普普遍对上上海写字字楼市场场表示乐乐观。随随着我国国加入WWT0所所带来的的发展空空间进一一步加大大，使上上海保持持了利用用外资的的良好势势头。“911”所带来来的负面面影响着着时间的的推移正正逐渐消消除，相相当一部部分跨国国企业和和大型国国企又在在考虑扩扩租，特特别是一

5、一些早已已在上海海生根的的跨国企企业，对对写字楼楼的需求求显得尤尤为强烈烈。二、北京京：弱势势依旧 尽管“入世”效应不不断深化化，北京京甲级写写字楼市市场经过过了去年年“911”事件之之后似乎乎正在逐逐渐转暖暖，但市市场在今今年上半半年还是是延续了了去年的的下跌趋趋势，具具体表现现为租金金持续下下跌，出出租率也也末出现现明显的的改善。其其具体表表现位1、总供供应量继继续增加加； 2、市场场存在大大量的空空置房租租赁市场场仍显压压力过大大，租金金下调。三、广州州：甲级级写字楼楼走红市市场由于过度度开发和和建设，前前几年广广州写字字楼的租租金从高高峰时期期的15502000元平平方米跌跌到了660

6、元80元元平方方米，空空置率增增高达440，整整体市场场长期处处于低迷迷状态。但但由于融融整个经经济形势势的好转转，这种种情况在在去年下下半年发发生了变变化，至至今年更更是达到到了一个个新的市市场高潮潮。其具具体表现现位1、甲级级写字楼楼有效供供给不足足2、空置置率大幅幅下降3、乙级级写字楼楼市场依依旧低迷迷贰、上海海写字楼楼市场重重点区域域市场概概述一、上海海写字楼楼市场概概况20022年220033年各跨跨国机构构与大小小民营企企业的纷纷纷入驻驻上海，为为上海写写字楼市市场带来来了强劲劲的需求求。写字字楼空置置率一降降再降，达达六年来来最低。同同时各大大金融机机构的写写字楼投投资项目目在浦

7、江江东西两两岸频频频破土。预预计，220033年将会会迎来沪沪上写字字楼租售售的高峰峰期。据调查表表明，220022年，上海市写写字楼空空置率已已降至六六年来的的最低点点14.9%。从从目前待待建写字字楼项目目审批情情况来看看，未来来写字楼楼供应量量仍旧集集中分布布在南京京西路、陆陆家嘴、徐徐家汇、淮淮海路、人人民广场场区域。同同时，值值得注意意的是部部分城区区副中心心，如长长宁区中中山公园园、浦东东竹园商商务区也也将会出出现一些些高档写写字楼。未未来三到到五年中中，甲级级写字楼楼供应量量约为990万平平方米左左右，各各级写字字楼整体体供应量量则将达达到1220万平平方米。甲级写字字楼租赁赁兴

8、旺、乙乙级写字字楼销售售顺畅。与与以往有有很大的的不同，今今年上海海甲级写写字楼租租金普遍遍超过00.455美元/每天每每平方米米，在售售写字楼楼则屡屡屡冲破万万元/每每平方米米。发展展商在“皇皇帝的女女儿不愁愁嫁”的的心态下下，开始始对求租租企业的的资质作作严格把把关，强强调大厦厦自身的的整体形形象。目目前，逐逐渐形成成上海写写字楼群群中行业业特征鲜鲜明、客客户层次次均衡的的现象。从租赁情情况来看看，据有有关部门门统计，目目前全市市甲级写写字楼的的入驻率率基本在在8成以以上，租租金总体体稳定在在0.44500.755 美元元/平方方米/天天的范围围内。以以陆家嘴嘴为例，尽尽管一些些甲级写写字

9、楼日日租金每每平方米米已超过过1.000 美美元，上上门求租租者仍络络绎不绝绝，平均均入驻率率已达到到85，满租租现象也也屡见不不鲜。 目前上海海甲级写写字楼面面积约为为2888万平方方米，几几乎只有有香港的的一半，比比北京还还略低一一些，良良好的经经济运行行态势以以及中国国加入世世贸组织织、上海海申博等等重大利利好消息息，必将将扩大上上海写字字楼的需需求量。今今年，在在写字楼楼租金持持续增长长、绝大大多数写写字楼都都已提价价的情况况下，写写字楼交交易形势势喜人，从从1000平方米米到1万万平方米米的面积积都有成成交，跨跨幅惊人人。一旦旦平稳度度过市场场适应期期，价格格还将继继续向上上攀升。上

10、海写字字楼的微微观区域域市场主主要分为为：南京京西路、淮淮海路沿沿线、小小陆家嘴嘴、虹桥桥、徐家家汇及人人民广场场等六个个区域。本报告按区域主要将其划分为虹桥、陆家嘴、静安、徐汇、淮海路沿线五大板块。二、上海海市写字字楼板块块分布情情况说明：& 就写字楼楼数量来来看主要要聚集区区分别是是陆家嘴嘴地区及及虹桥地地区。这这两个区区域之所所以成为为办公聚聚集区，政政策的影影响不言言而喻；& 传统上海海中心城城区的写写字楼市市场在总总量中仍仍占有举举足轻重重的地位位。凭借借其优良良的地理理位置和和文化氛氛围在销销售市场场及租赁赁市场中中均占有有较大的的比重；& 徐家汇地地区作为为商业中中心，在在写字楼

11、楼市场上上表现一一般，有有待发展展；& 其它二、三三级区域域所占比比重份额额不大，且且多为甲甲级以下下的低档档写字楼楼。三、重点点板块描描述1）、陆陆家嘴地地区 作作为上海海CBDD中心区区域的陆陆家嘴地地区，其其甲级写写字楼开开始成为为海内外外知名企企业选择择的焦点点。据调调查，该该地区写写字楼租租金一直直保持在在较高水水平且稳稳步上扬扬，平均均入住率率达到885以以上，一一些高档档写字楼楼日租金金每平方方米(建建筑面积积)达11美元以以上的高高价，上上门求租租者仍络络绎不绝绝。 据浦东东新区有有关部门门统计，陆陆家嘴办办公楼的的销售和和租赁，比比上季度度分别上上扬了444.222点和和37

12、.44点点。目前前，平均均租金达达到每平平方米00.60.88美元，出出租率近近90，其中中证券大大厦、汇汇丰大厦厦、招商商局大厦厦等著名名写字楼楼租金报报价高达达1.55美元。今今年一季季度，陆陆家嘴金金融贸易易区共计计消化各各类楼宇宇83.8平方方米，平平均每天天消化994166平方米米，创历历史最高高纪录。业业界人士士称：“陆家嘴嘴CBDD正进入入历史上上的最佳佳发展阶阶段。” 目前已已有近百百家中外外金融机机构入驻驻陆家嘴嘴金融贸贸易区，其其中外资资银行448家、外外资保险险公司99家、外外资财务务公司11家。业业界人士士预测，到到“十五”末期，陆陆家嘴金金融区将将吸引中中外资银银行1

13、000家，中中外资证证券、投投资基金金公司1150家家，跨国国公司总总部900家。今今年3月月，陆家家嘴CBDD启动了了新一轮轮开发建建设，一一批停工工项目纷纷纷复工工，一些些新项目目进入筹筹建阶段段。如此此多的项项目上马马，将会会使陆家家嘴金融融贸易区区的配套套更加成成熟，写写字楼市市场也会会因之更更加繁荣荣。根据目前前土地批批租成交交记录，在在未来三三至四年年内小陆陆家嘴的的甲级写写字楼新新供应量量将十分分有限，预预计这一一地区甲甲级写字字楼租金金仍将继继续保持持平稳增增长的态态势。环境：浦东作为为上海最最大的开开发区，近近几年来来迅速崛崛起，随随着党中中央提出出的浦东东建议“三港”（信息

14、息港，深深水港，航航空港）以以及一系系列的配配套设施施的完善善，现在在该区域域已经越越来越成成熟了，无无疑是投投资开发发的宝地地。价格：类型价格代表项目目详情售价20000-25500 美美元/MM2汤臣金融融中心售价20000美美元/MM2租金最高0.9-1.88 美元/M2/天上海金茂茂大厦租金0.9-11.5美美元/MM2/天，33-500F， 物管管4.55美元/M2/月中银大厦厦租金0.9-11.0美美元/MM2/天，553F，全装装修 物管33.7美美元/MM2/月,最小面面积1440 MM2森茂大厦厦租金1.5-11.8美美元/MM2/天，33-455F，全装装修 物管44.2美

15、美元/MM2/月平均0.4-0.88 美元/M2/天上海招商商局大厦厦租金0.7美元元/M22/天，339F，直线线电话 物管管3.333美元元/M22/月,面积5500 M2汤臣金融融中心租金0.4美元元/M22/天， 物管110元/M2/月, 面面积2000 MM2船舶大厦厦租金0.4美元元/M22/天,25FF,物管管3美元元/M22 /月,面面积2002-2299,19000 MM2较低0.2550.35 美元元/M22/天一百集团团大厦租金+物物管2元元/M22/天，225F，标准准装修 乐凯大厦厦租金0.25-0.33美元/M2/天，228F，全装装修 物管118.668美元元/M

16、22/月国际航运运大厦租金0.3-00.355美元/M2/天，550F，全装装修 物管33.4美美元/MM2/月区域特征征：极品楼优优势突出出，租金金随入住住率快速速上扬。该区域自自开发以以后，不不断有新新的办公公楼推出出，一眼眼望去，一一片楼海海。周边边的环境境，道路路十分理理想。基基于这些些原因一一些高品品质，物物业管理理优秀的的极品办办公楼的的竞争优优势十分分突出，并并且牢牢牢抓住了了一部分分高标准准客源。如如：森茂茂大厦租租金1.8美元元/平方方米/天天，租售售率900；上上海金茂茂大厦租租金0.9美元元/平方方米/天天，租售售率955。除此之外外，一些些品质一一般的办办公楼，要要想抓

17、住住客源就就必须通通过调低低租金。如如国际航航运大厦厦租金00.3美美元/平平方米/天，租租售率770。2）、淮淮海路沿沿线环境：淮海路一一直被视视为上海海的高档档地段，尤尤其是淮淮海路经经过改造造后，现现在已成成为一条条精品商商店及高高档办公公楼为一一体的商商业街。而且在该该区域开开发办公公楼的发发展商大大都是国国内外知知名大公公司，有有一定的的实力。价格:类型价格代表项目目详情售价20000-26600美美元/MM2金钟广场场售价25500 美元元/M22上海广场场售价23300美美元/MM2,租金金0.77美元/M2/天,38FF,物管管3.33美元/M2/月,标准装装修新华联大大厦售价

18、24400美美元/MM2,租金金0.55美元/M2/天,24FF,物管管3.00美元/M2/月,面积:80-12000 MM2租金最高0.81.00美元/M2/天瑞安广场场租金1.0美元元/M22/天，226F，全装装修,物物管3.5美元元/M22 /月月 中环广场场租金1.0美元元/M22/天，338F，全装装修，物物管300元/MM2/月,面积2247-3500 M22平均0.4-0.77美元/M2/天金钟广场场租金0.45美美元/MM2/天，446F，最小小面积1118 M2物管225元/M2 /月力宝广场场租金0.6美元元/M22/天，339F, 物物管2.9美元元/M22 /月月,标

19、准准装修香港广场场租金0.7美元元/M22/天，338F, 直直线电话话,物管管32元元/M22 /月月,面积积3000-12253 M2,最低0.3 美元/M2/天恒积大厦厦租金0.3美元元/M22/天，224F, 面面积20000 M2物管00.088美元/M2 /月 区域特征征：品质平均均，相对对租金较较低的办办公楼，入入住情况况较好。淮海路沿沿线大多多都是新新建的办办公楼（品品质相差差不多），淮淮海路又又是贯穿穿徐汇区区和卢湾湾区，该该地区的的客源选选择范围围就更大大了，分分流情况况严重。为为此淮海海办公楼楼之间的的竞争主主要就靠靠打价格格战。品品质同等等的前提提下，中中低租金金的办公

20、公楼优势势就大，故故以低租租金吸引引客源，待待入住情情况好转转后再调调高租金金。如：上海海广场的的租售率率达到990后后，租金金由0.36美美元/平平方米/天调到到0.77美元/平方米米/天。中环广场场的租售售率达到到90后，租租金由00.388美元/平方米米/天调调到1.0美元元/平方方米/天天。3）、虹虹桥地区区虹桥作为为上海改改革开放放的前沿沿阵地，其其办公楼楼曾占据据上海市市场的半半壁江山山。19997年年以后，随随着浦东东陆家嘴嘴、淮海海路以及及南京路路一大批批新兴甲甲级办公公楼相继继建成，虹虹桥优势势有所下下降。办办公楼入入住率从从过去的的90左右下下降至662，租租金由顶顶峰时期

21、期的2美美元降至至0.44美元，办办公楼建建设因此此也出现现“断层”。 随着上上海经济济拓展步步伐加快快，新增增经济力力量开始始倾向于于选择成成熟的中中心商务务区。作作为上海海最早的的经济技技术开发发区，虹虹桥长期期形成的的整体优优势得到到进一步步凸现，带带动了虹虹桥开发发区办公公楼市场场的回暖暖。一批批跨国公公司和国国内大、中中型企业业纷纷进进驻虹桥桥地区，市市场租金金升至00522美元，入入住率回回升至882。220022年133.3万万平方米米的上海海万都中中心的出出现，刷刷新了虹虹桥地区区办公楼楼市场最最高纪录录，而且且跻身上上海目前前最好的的甲级办办公楼之之行列。这这座集现现代通信信

22、和优秀秀建筑规规划于一一体的综综合型“甲级智智慧型”办公楼楼，可望望给虹桥桥市场带带来新的的竞争力力价格：类型价格代表项目目详情租金最高0.6-1.00 美元/M2/天上海国际际贸易 中心租金1.0美元元/M22/天，335F，标准准装修 , 物物管1.5美元元/M22/月,直线电电话,车车位费用用1288美元/月(地地下)、550美元元/月(地上)协泰中心心租金0.6美元元/M22/天，229F，面积积：577-9554 MM2 车车位1550美元元/月，直直线电话话平均0.40.555 美元/M2/天远东国际际广场租金0.55美美元/MM2/天，331F，标准准装修 面积积:444-122

23、80 M2,物管管2.88美元/M2/月，入入住客户户可免费费通过DDDN专专线上网网。万宝国际际商务 中心心租金0.45美美元/MM2/天，55F，标准准装修 面面积:220-110000 M22,物管管3.00美元/M2/月 东方国际际大厦租金0.55元元/M22/天，226F，标准准装修, 面积:82-10550 MM2，物管管3.00美元/M2/月， 直直线电话话安泰大厦厦租金0.4美元元/M22/天，222F，标准准装修, 面面积:1105-13550 MM2,物管管3.55美元/M2/月区域特征征：老楼尽力力留住客客户，甲甲级写字字楼租赁赁异常火火爆。该区域主主要是以以90年年代的

24、写写字楼主主，设施施已较为为陈旧。而而19999年后后投入使使用的物物业数量量由明显显不足，这这一系列列原因的的存在使使得虹桥桥的老客客源出逃逃严重，新新客源又又不多。较较旧物业业的租金金下调也也不能阻阻止客源源的不断断流失，新新开品质质较高的的多家物物业出租租率都在在90以上，部部分还出出现满租租现象。4）、徐徐家汇地地区环境：在上海，徐徐汇区也也是一个个商业繁繁荣，文文化氛围围浓郁的的旺区。尤尤其是徐徐家汇，经经过不断断的开发发、改造造，现在在已是上上海著名名的商业业文化中中心，也也被市民民视为高高档区域域。同时时也带动动了徐汇汇办公楼楼的买气气。价格：类型价格代表项目目详情租金最高0.6

25、-0.99 美元/M2/天美罗大厦厦租金0.65美美元/MM2/天，226F，标准准装修，面面积:1107-16000 MM2 , 物管33.355美元/M2/月平均0.40.55 美美元/MM2/天上海实业业大厦租金0.4美元元/M22/天，440F，高档档装修，直直线电话话，面积积:1222-114000 M22 , 物管222元/M2/月坤阳国际际商务 广场租金0.4美元元/M22/天，222F，标准准装修，最最小面积积:1330 MM2 , 物管11.2美美元/MM2/月，独独立空调调，直线线电话青松城租金0.4美元元/M22/天，220F，直线线+分机机电话物物管3.0美元元/M22

26、/月较低0.255-0.35 美元元/M22/天金轩大厦厦租金2.5元/M2/天，228F，高档档装修,直线电电话, 物管118元/M2/月区域特征征：缺少新楼楼供应，高高档办公公楼租售售趋于饱饱和本区域缺缺少新楼楼、高档档办公楼楼的供应应，目前前徐汇的的高档楼楼盘，如如：美罗罗大厦租租金0.65美美元/MM2/天天，租售售率高达达90。而稍稍低一档档的办公公楼需求求量也较较大。均均瑶国际际广场的的面市在在一定程程度上缓缓解了区区域甲级级写字楼楼市场供供应紧张张的状况况。5）、静静安地区区环境：静安区最最早以涉涉外酒店店群开始始，然后后在上海海商场建建成后形形成了办办公涉外外酒店一一体化的的办

27、公区区。静安办公公楼主要要沿南京京西路和和延安西西路分布布，周边边商业氛氛围浓烈烈，道路路状况情情况很好好，交通通便捷，环环境优雅雅。价格：类型价格代表项目目详情租金最高0.8-1.00美元/M2/天中信泰富富租金0.8-00.9美美元/MM2/天，445F，面积积:20000 M2/F , 物管33.8美美元/MM2/月恒隆广场场租金0.9-11.0美美元/MM2/天，666F，全装装修 物管33.8美美元/MM2/月上海商城城租金$ 0.995/天天/平米米，管理理费$ 3.99/月/平米，有有装修嘉里中心心租金$00.8/天/平平方米，物物业管理理费$33.8/月/平平方米。平均0.5-

28、0.775 美元/M2/天华侨大厦厦租金0.5美元元/M22/天，224F，面积积1566 M22/间 物管管0.66美元/M2/月, 中欣大厦厦房屋使用用率，租租金$ 0.555-00.655/天/平米，物管$ 3.8/月/平米，有装修梅龙镇广广场租金$ 0.665-00.755/天/平米，管管理费$3.55/月/平米，有有装修贵都租金0.65美美元/MM2/天，226F，面积积:1000 MM2左右,物管22.8美美元/MM2/月较低0.255-0.35 美元元/M22/天绅士汽车车商城租金+物物管3元元/M22/天，223F，全装装修, 直直线电话话, 面面积:1124-2000 M22

29、环球世界界租金0.35美美元/MM2/天，332F，面积积:3220 MM2/户,物管00.1美美元/MM2/月区域特征征：办公楼市市场起步步较早，市市场接受受度高。静安位于于上海市市的市中中心区域域，办公公楼市场场起步较较早，是是传统的的高档办办公区域域，市场场认可度度较高。只要有较较好的办办公楼推推出就会会形成市市场的热热点，220000年推出出的中信信泰富以以及20001年年推出的的恒隆广广场俱是是当年的的风云个个案，不不仅本身身热租，而而且其所所带来的的连锁反反映，带带动了整整个办公公楼租赁赁市场。静安区的的办公楼楼的租金金以南京京西路沿沿线上海海商城、恒恒隆广场场、中信信泰富为为最高

30、，依依次向外外辐射递递减。叁、上海海甲级楼楼销售市市场一、20002年年上海销销售甲级级写字楼楼案名区域价格银城数码码大厦黄浦25000美金/平方米米京银大厦厦浦东24000美金/1）、京京银大厦厦简介位置：浦东南路路3088号概况京银大厦厦座落于于上海陆陆家嘴国国际金融融中心，居居十万平平方米中中央绿地地东北侧侧的浦东东大道及及浦东南南路交汇汇处，紧紧靠中国国人民银银行，与与著名的的东方明明珠电视视塔遥相相辉映，其其周围道道路环绕绕，配套套合理，是是理想的的全智能能化高档档办公大大厦。京京银大厦厦占地88，6000平方米米，总建建筑面积积70，9122平方米米，地下下两层，地地上裙楼楼三层及

31、及36层标标准办公公大楼。京京银大厦厦整体规规划、质质量均由由名师设设计，为为进驻的的国际企企业提供供一个最最有利、高高效率和和自动化化的办公公环境。销售周期期：自开盘至至完成销销售共110个月月2）、银银城数码码大厦位置：黄浦区CCBD地地区概况该物业地地理位置置优越，周周边配套套设施齐齐全，属属于传统统中心城城区。项项目配套套设施齐齐全档次次较高，物物业服务务项目齐齐全，电电梯、空空调等设设施品质质较高销售周期期：自面市至至完成销销售共111个月月二、20003年年上海在在售写字字楼区域域分布情情况说明& 浦东、静静安20003年年写字楼楼在售个个案分别别占总量量的288.6；& 浦东20

32、002年年上市甲甲级写字字楼1个个，20002年年前3个个月就已已有2个个物业面面市， & 传统办公公楼聚集集区域虹虹桥甲级级写字楼楼市场依依旧维持持只租不不售的市市场现状状，市场场供应量量不足；& 均瑶国际际广场的的发售较较大程度度的缓解解了徐家家汇区域域内甲级级写字楼楼供应较较为紧张张的局面面。三、20003年年上海在在售写字字楼一览览表案名区域级别胜康廖氏氏大厦浦东甲级上海国际际商城浦东甲级均瑶国际际广场徐汇甲级静安新时时代大厦厦静安甲级富丽大厦厦静安乙级国科大厦厦虹口乙级致远大厦厦卢湾乙级四、上海海在售甲甲级写字字楼价格格情况说明& 在售物业业最高售售价均在在200000元元/平方方米

33、；& 均价主力力范围集集中在11500001190000元/平方米米；在上海写写字楼市市场整体体回升的的情况下下，随着着中心城城区土地地批租量量发的逐逐渐减少少，大量量企业不不断入驻驻上海，产产品的供供应量逐逐渐的减减少，本本报告认认为价格格会维持持在目前前的水平平的情况况下将稳稳步上升升。 五、市场场销售情情况案名销售率销售周期期胜康廖氏氏大厦996个月上海国际际商城907个月均瑶国际际广场956个月新时代大大厦803个月说明& 市场的火火热程度度可见一一斑，预预计在售售个案在在6110个月月内均能能完成销销售；肆、虹桥桥CBDD地区写写字楼市市场概况况因本项目目位于虹虹桥地区区，所以以本报

34、告告将虹桥桥地区作作为重点点，对其其做一个个较为详详细的描描述。一、虹桥桥地区概概况虹桥开发发区地处处上海的的西部，位位于内外外环之间间，东临临贯穿东东西直抵抵市中心心的延安安路高架架，西接接虹桥国国际机场场，交通通十分便便捷。由由于地理理位置的的得天独独厚，先先后经上上海市人人民政府府和国务务院批准准为中国国国家级级经济技技术开发发区。上海虹桥桥经济技技术开发发区乃中中国最早早成立的的国家重重点开发发区之一一，成立立至今已已十年，面面积虽然然仅0.6平方方公里，却却是上海海市内规规划最好好、发展展最成熟熟、配套套设施完完备、环环境优美美的理想想办公及及住宅区区域。 区内万商商云集，包包括数十

35、十家银行行、国际际级酒店店、政府府办公大大楼、展展览中心心等，加加上国际际学校、大大型商场场及高级级住宅环环布四周周，一切切起居所所需不假假外求，堪堪称上海海经济发发展的明明星。开发区以以涉外经经贸为特特色，集集展览展展示、洽洽谈交易易、办公公居住、餐餐饮娱乐乐为一体体的上海海对外活活动的一一个中心心和窗口口。区内内国际展展览展销销终年不不断，如如一年一一度的“华东地地区进口口商品交交易会”就在这这里举行行；蜚声声中外的的国宾馆馆西郊郊宾馆虹虹桥迎宾宾馆及龙龙柏饭店店、阳光光大酒店店、运峰峰宾馆等等十多家家高级宾宾馆连成成一片，形形成虹桥桥路宾馆馆一条街街 ，为为中外客客商贸易易、办公公、居住

36、住、游憩憩提供了了理想的的场所；美、日日等多国国也纷纷纷在区内内置地建建领事馆馆；上海海市外经经委、市市外资委委及贸易易促进会会也在区区内办公公。二、虹桥桥写字楼楼市场概概况 虹桥作为为上海改改革开放放的前沿沿阵地，119955年前办办公楼之之兴旺占占据整个个上海市市场的半半壁江山山。19997年年以后，随随着浦东东陆家嘴嘴、淮海海路以及及南京路路一大批批新兴甲甲级办公公楼相继继建成，虹虹桥优势势有所下下降。办办公楼入入住率从从过去的的90以上降降至622，且且租金由由顶峰时时期的22美元降降至0.3美元元，而且且办公楼楼建设也也出现“断层”。20001年年后上海海经济飞飞速发展展，各国国企业

37、相相继入驻驻上海，这这一情况况有明显显改变，特特别是近近两年，区区域内写写字楼市市场一片片火热。租租金、出出租率均均有大幅幅度上升升。当前，上上海写字字楼市场场供应量量不足，商商务区内内甲级写写字楼入入住率基基本达到到以上。短短期内进进入上海海的外资资企业只只能向二二级办公公地区的的甲级写写字楼进进驻。预预计在今今年年底底会出现现大批进进驻上海海的现象象。三、虹桥桥CBDD地区写写字楼租租金情况况租金情况况示意图图（单位位：USSD/平平方米*天）说明：& 价格分布布情况较较为均匀匀，0.45 USDD/平方方米*天天0.75 USDD/平方方米*天天；& 主力租赁赁价格集集中在00.555

38、USSD/平平方米*天& 预计价格格随上海海经济发发展缓慢慢上移，主主力价格格将集中中在0.6 UUSD/平方米米*天0.77 USSD/平平方米*天。但但突破00.8 USDD/平方方米*天天短时间间内实现现的阻力力较大；& 周边900年代开开发的写写字楼目目前设施施已逐渐渐陈旧，租租金会逐逐渐下滑滑。价格格将在00.355 USSD/平平方米*天00.4 USDD/平方方米*天天左右徘徘徊；& 以万都中中心为例例，其总总建筑面面积约113万平平方米，商商铺面积积和地下下车库等等配套设设施面积积约4万万平方米米。办公公9万平平方米，以以低于其其目前出出租率的的85计算车车位出租租，其租租金收

39、入入为122622250UUSD/月，车车位共4400个个，每个个1500 USSD/月月，按660租租出计算算，每月月收益3360000 UUSD/月。其其投资收收益不言言而寓。四、区域域写字楼楼租赁情情况说明：& 在上海经经济持续续高速发发展的环环境下，各各类公司司不断抢抢驻上海海。区域域写字楼楼市场租租赁市场场也异常常火爆。出出租率都都高于990；& 从地理位位置来看看。仙霞霞路、遵遵义路交交界处凭凭借其有有力的交交通优势势及产品品自身优优势（配配套、物物业等），周周边项目目的出租租率要略略高于区区域内其其它物业业；& 远东国际际硬件设设施配套套齐全，建建筑风格格独特。在在出租市市场也有

40、有不俗的的业绩。& 上海世贸贸商城租租户中不不乏英特特尔、沃沃尔玛等等名列世世界5000强企企业，在在租赁市市场火爆爆的情况况下，将将用做健健身会馆馆的300楼改造造推出。总总体租赁赁情况良良好。& 区域市场场的高出出租率为为本案奠奠定了良良好的市市场基础础。五、代表表性物业业配套由于时间间关系，本本报告选选取区域域内具有有代表性性的高档档物业“上海万万都中心心”对其配配套及做做一个较较详细的的阐述。上海万都都中心位位于虹桥桥开发区区中心，道道路网络络异常发发达，利利用高架架公路往往市中心心只需115分分钟车程程，加上上邻近计计划兴建建的地铁铁2号线线虹桥站站出口，交交通便利利，四通通八达。上

41、海万都都中心占占地122,7661平方方米，三三面临街街，总建建筑面积积约1332,8800平平方米。分分别提供供共四组组每层由由1,6600至至2,0000平平方米不不同面积积，合共共90,0000平方米米的办公公室空间间，另有有附属商商场四层层，面积积约200,0000平方方米，及及地下停停车场两两层。全全幢楼高高55层层，是虹虹桥最高高的建筑筑物。上海万都都中心引引进多项项最先进进设备，是区域内配套设施较为先进的写字楼之一，具体设施如下： 中空双层层玻璃幕幕墙，保保持室内内温度于于最佳状状态。 18部高高速客用用电梯及及两部服服务电梯梯，出入入便捷。 使用光纤纤综合布布线系统统提供智智能

42、通讯讯，并可可连接信信息高速速公路。 设有本地地及卫星星天线，随随时接收收各地讯讯息及卫卫星电视视节目。 四管制中中央空调调系统，能能同时独独立使用用冷/暖暖气，且且具独立立控制功功能。 提供超过过6,0000条条独立电电话线。 电脑化大大楼管理理系统及及自动消消防系统统，提供供完善大大厦管理理服务。 设有直升升机升降降台。 双回路式式电力供供应系统统，更备备有1,6000kVAA后备发发电机组组，确保保电力供供应正常常。 24小时时完善保保安系统统，确保保安全。 附设商务务中心，提提供一般般办公后后勤服务务。 两层停车车场提供供约4000个泊泊车位。 由经验丰丰富之国国际著名名物业管管理公司

43、司戴得梁梁行提供供专业管管理。 伍、上海海写字楼楼前景展展望租售稳步步上涨，重重大利好好因素短短期内无无法体现现一、一级级区域行行情看涨涨二级区区域将有有所回落落 自19999年年起上海海高档写写字楼需需求量大大幅增长长，甲级级写字楼楼租金稳稳步上升升，众多多发展商商逐此利利好纷纷纷上马新新项目。截截止20001年年末，有有近十座座商用楼楼新落成成启用，甲甲级写字字楼新增增供应量量约600万平方方米，居居近5年年最高，这这将给上上海高档档写字楼楼租售市市场带来来较大压压力。供应量大大幅增加加对不同同区域的的影响是是不同的的，应区区别分析析。新增增供应量量主要集集中浦西西地区，对对浦东陆陆家地区

44、区的影响响不会很很明显，而而且随着着CBDD功能的的逐渐加加强，因因此作为为写字楼楼市场一一级区域域的陆家家嘴地区区甲级写写字楼租租金可能能还会有有所增长长。而受受供应量量猛增影影响最大大的将是是二级区区域，其其写字楼楼空置率率可能会会有所上上升，租租金将有有所调整整。从整整体来看看，浦西西写字楼楼受到的的影响会会比浦东东明显。二、加入入WT00的利好好短期内内无法体体现 中中国加入入WT00这一重重大利好好由于“911”事件对对全球经经济的影影响以及及市场对对政策影影响的滞滞后性，在在短期内内将无法法体现出出来。 从从20001年第第四季度度起，受受“911”事件和和和我国国股市影影响，上上

45、海高档档写字楼楼平均租租金己出出现下调调之势。第第四季度度上海甲甲级写字字楼净吸吸纳量比比上个季季度下降降了444.3(不包包括预租租面积)，平均均租金比比上季度度下降了了1.66，浦浦东地区区租金出出现6个个月第一一次下跌跌。“911”事件后后，美日日经济实实际已进进入衰退退期，而而上海高高档写字字楼的相相当一部部客户是是由美日日公司支支撑的。由由于在各各自国内内赢利开开始降低低，这些些公司开开始减少少资本性性支出，一一些公司司取消了了扩租计计划，尤尤其是一一些新兴兴行业对对写字楼楼的需求求减弱。由由于上海海高档写写字楼长长期以来来租金持持续上升升，去年年第四季季度，国国内公司司对高档档写字

46、楼楼的吸纳纳量也开开始减弱弱。去年年股市低低迷不振振，对券券商冲击击较大，当当股市跌跌去13后，曾曾经是市市场需求求主力的的证券、金金融行业业无力再再扩租高高档办公公楼。从今年11月份看看，租金金等指标标变化幅幅度不是是很大，中中国入世世对房地地产的利利好因素素年内尚尚不会明明显表现现出来。从从长期来来讲，中中国加入入WT00对上海海高档写写字楼会会带来长长期稳定定的积极极影响，但但此利好好会滞后后1到22年，短短期内不不会产生生立竿见见影的效效果。三、市场场处于活活跃状态态，甲级级写字楼楼仍有上上升空间间 90年年代中期期，上海海的一些些甲级写写字楼曾曾出现日日租金334美元元平方方米的天天

47、价，之之所以有有这种情情况出现现，是由由于当时时市场供供求关系系极不平平衡：现现在，上上海的一一些高档档写字楼楼日租金金大多稳稳定在00.60.88美元平方米米，市场场上不断断有新的的高品质质物业供供应，租租金只能能是随着着整个市市场形势势而浮动动。 中国加加入WTT0所带带来的发发展空间间进一步步加大，使使上海保保持了利利用外资资的良好好势头。相相当一部部分跨国国企业和和大型国国企仍在在考虑扩扩租搬迁迁。特别别是一些些早已在在上海生生根，又又不断需需要扩张张的跨国国企业，在在写字楼楼扩租方方面的需需求显得得尤为强强烈。从从近期成成交案例例来看，大大型租赁赁案例频频频出现现，有的的甚至租租1万

48、平平方米。市市场消化化速度惊惊人，楼楼盘推出出半年内内入住率率便可达达到500以上上，租金金也可在在半年内内翻一番番。以上上半年新新交付使使用的海海洋大厦厦、中欣欣大厦、仙仙乐斯广广场、外外滩中心心4幢甲甲级写字字楼为例例，海洋洋大厦11月开盘盘，半年年来出租租率就已已达到990以以上，租租金从日日0.22美元平方米米提升到到日0.5美元元平米米：中欣欣大厦11月开盘盘，目前前出租率率70，租金金从日00.4美美元平平方米上上涨到日日0.66美元平方米米；仙乐乐斯广已已经吸纳纳了罗氏氏、汇丰丰银行等等著名跨跨国公司司入驻，租租金提升升至日00.5美美元平平方米；外滩中中心低、中中区已接接近满租

49、租，租金金从日00.3美美元平平方米提提升到日日0.66美元/平方米米。 写字楼楼市场有有无上升升动力，关关键在于于是否有有新的业业出现，并并且市场场的焦点点往往落落在这些些高品质质、高标标的新物物业上。因因为新的的物业上上市代表表市场有有新的可可供租赁赁面积补补充，各各公司才才有机会会搬迁，一一旦形成成流动，易易频繁，市市场就会会活跃。例例如20000年年上海代代表性写写字楼是是中信泰泰富广场场，20001年年是恒隆隆广场，两两者在当当年都取取得了不不俗的租租赁成绩绩。并一一度成为为上海的的标志性性建筑。由由于下半半年仅有有淮海中中路的香香港新世世界大厦厦一个项项目上市市，对租租赁市场场的波

50、动动不会太太大。 新一波波市场高高潮预计计将出现现在明年年。从去去年开始始，上海海甲级写写字楼市市场一直直出现租租金持续续增长的的局面，大大多数甲甲级写字字楼都已已提升过过租价，目目前市场场正处于于适应期期，只要要这一价价格被接接受，价价格上涨涨趋势还还会继续续。经过过半年时时间的调调整，待待市场适适应后，明明年可能能出现新新的租金金上涨高高潮。但但上涨的的幅度不不会很大大，因为为加WTTO的显显著影响响不可能能在一、两两年内出出现，所所以市场场走势将将会是一一个慢热热的过程程。 陆、写字字楼增值值潜力的的因素写字楼的的增值因因素主要要取决于于下面几几个因素素。首先是区区域的成成长性。任何区位

51、位的增长长都有它它的先决决条件，这这取决于于这个地地区资源源的配制制，地区区政府对对它的帮帮助和这这个地区区将来边边缘集团团对它的的影响。其次，品品质实际际上决定定了价值值的稳定定性。高品质的的物业价价值是最最稳定的的.一个个低档、中中档、高高档的物物业，在在若干年年后，最最后增长长的曲线线是不一一样的。这这里面低低档的下下滑得比比较快。中中档的会会在一定定阶段上上维持，然然后在一一定阶段段之后开开始逐渐渐地下降降。但高高档的写写字楼开开始可能能是趋于于平缓，但但是持续续的时间间比较长长。再一个就就是物业业管理。物业管理理是维护护品质的的重要保保障。柒、什么么是写字楼楼写字楼市市场目前前流行两

52、两大评定定标准，一一是甲级级写字楼楼，一是是写写字楼。所所谓甲级级写字楼楼，实为为一种通通行叫法法，并没没有固定定标准，因因为谁也也不愿意意被叫成成乙级写写字楼。这这样，恨恨不得任任何一个个有玻璃璃幕墙、带带电梯、“长长”得高高一些的的写字楼楼都自称称为甲级级写字楼楼。相比比之下，写字字楼倒是是有一定定的标准准，类似似于酒店店星级评评定的方方法。那那么，写字字楼具体体有哪些些标准呢呢？第一要素素：黄金金区位房地产开开发有三三大要素素，第一一是地段段，第二二是地段段，第三三还是地地段。这这对于酒酒店可能能并非个个个是真真理，但但对于写写字楼，几几乎无反反例，其其无疑是是投资和和购买写写字楼的的第

53、一要要素。第二要素素：超大大规模这里所说说的超大大规模，不不仅是指指建筑体体量本身身比较大大，而且且更强调调其规模模的伸展展力及拓拓展性。一一方面，不不仅是写写字楼建建筑本身身的规模模要大，而而且必须须要有强强大的综综合配套套，经营营成一个个集写字字楼、公公寓、商商住、星星级酒店店、会展展中心、休休闲娱乐乐及购物物中心于于一体的的大空间间。另一一方面，还还要视其其交通条条件而论论，四通通八达的的交通一一定是其其写字楼楼规模的的重要支支撑。一一个写字字楼如果果没有相相当大的的建筑体体量和规规模化的的配套设设施，是是难以称称得上五五星级的的。第三要素素：建筑筑文化所谓建筑筑文化，对对酒店可可能是指

54、指国王饭饭店、皇皇后饭店店这样的的历史，但但对于写写字楼而而言，与与其说是是世贸中中心、国国贸中心心这样的的品牌文文化，倒倒不如直直接说成成是摩天天大楼的的建筑文文化。无无论西方方还是东东方，无无论发达达还是落落后，一一谈到写写字楼，都都有明显显的摩天天大楼的的情结。尽尽管美国国世贸中中心被炸炸影响了了世界各各地对摩摩天大楼楼的追求求，但估估计这是是暂时的的。因为为从道理理上讲，低低矮的五五角大楼楼也同样样易于被被攻击。第四要素素：硬件件设施就像星级级酒店在在硬件配配套上追追求奢华华极致一一样，在在写字楼楼方面追追求的硬硬件，更更多的是是科技与与创新。这这好比比比尔盖盖茨的科科技豪宅宅与常规规

55、豪宅的的区别，当当然，科科技豪宅宅也同样样拥有奢奢华，只只是强调调重点已已经转移移。除此此之外，其其所用的的建筑技技术、标标准层高高、标准准承重、弱弱电系统统、新风风系统，以以及电梯梯、智能能等，都都较酒店店更先进进。但就就写字楼楼的本质质而言，硬硬件设施施的最大大追求应应该是创创新，主主要体现现在建筑筑设计和和建筑功功能的创创新上。第五要素素：软件件服务相对酒店店的五星星级服务务标准，写写字楼服服务有了了明显的的变化，一一方面体体现在高高效的物物业管理理上，另另一方面面体现在在对入住住企业的的专业化化商务服服务上。比比如，将将洗衣送送餐这些些酒店式式服务改改写为卫卫星会议议、活动动策划、会会

56、展中心心等服务务。又如如，一些些新型写写字楼不不仅能够够实现全全天候空空调节假假日无休休，而且且还在送送餐、夜夜餐甚至至代办员员工地铁铁月票等等方面下下功夫。捌、写字字楼物业业的开发发方向一、价值值取向明明朗化 面对复复杂的供供求关系系，每一一个发展展商都不不会掉以以轻心，用用市场来来说话是是避免盲盲目开发发的唯一一出路。以以怎样的的市场定定位才能能获得市市场的首首肯，顺顺利回笼笼资金呢呢? 写字楼楼面对的的是企事事业单位位，是经经济体，住住宅市场场面对的的是个人人和家庭庭。市场场的性质质是截然然不同的的，简单单地将市市场划分分出几类类来做目目标是不不现实的的。 如果某某写字楼楼将目标标群体定

57、定位为一一个或几几个行业业，最终终结果可可能是该该行业的的配套企企业、相相关企业业等走到到了一起起，使行行业分界界变得模模糊，不不同的企企业一定定有他自自己的价价值取向向，通过过价值取取向来进进行定位位无疑是是较为有有效的。比比如对区区位的价价值取向向，甲企企业喜欢欢在环境境好的区区域，乙企企业就觉觉得CBBD更适适合自己己。区位位优势资资源突出出恰恰是是大多数数城市写写字楼的的特点。“地段，地地段，还还是地段段”，从各各大城市市的热点点区域综综合来看看，出租租率最高高的地区区，往往往是城市市商业配配套完善善以及金金融机构构集中的的地区。但但是，这这些地区区要么已已无可供供开发的的地块，要要么

58、市政政规划中中已无立立项，因因此未来来的写字字楼开发发要根据据目标客客户的定定位来选选择地块块。但无无论何种选选择，都都要注意意不要选选择市政政规划中中的死角角。二、产品品本身必必须具备备新世纪纪条件下下写字楼楼的特质质 在新经经济条件件下，生生产以人人为本，人人的智力力资源上上升为知知本、知知富、信信息资源源则成为为价值的的诱因，写写字楼的的功能性性诉求将将从这个个角度被被充分激激发，这这也正是是新经济济条件下下写字楼楼应该表表现出的的特质。 写字楼楼首先是是作为生生产资料料来投入入的，过过去人们们直忽略略写字楼楼作为生生产资料料的重要要性，写写字楼的的硬件不不足或过过早出现现老化，如如电梯

59、慢慢、停车车位不够够等，与与之相配配套的软软件服务务也一直直难上档档次。写写字楼发发展到被被称为“第三代代”的今天天，不但但要求具具有一定定的前瞻瞻性，而而且还要要求在功功能上有有自己的的个性特特征。写写字楼作作为生产产资料有有哪些不不同于竞竞争对手手的功能能将成为为区分写写字楼的的重要标标志。比比如地王王，作为为标志性性建筑，它它最突出出的功能能就是展展示身份份，入驻驻地王已已经成为为一种身身份的象象征。 写字楼楼作为一一种固定定资产的的投入，一一定要能能够最大大限度地地提高工工作效率率，提高高生产力力，写字字楼作为为生产资资料的功功能最终终将体现现在带动动生产力力增长，也也就是产产值的增增加。当然，不不可能每每一座写写字楼都都能成为为地王，但但是从硬硬件配置置上以及及软件建建设上都都要有前前瞻性国国际化视视野。1、环境境氛围的的营造 环境氛氛围包括括交通环环境，办办公环境境，商业业环境与与文化环环境，它它是体现现国际化化水准写写字楼既既有便捷捷的交通通和优良良的商力力条件，又又要有一一个良好好的办公公环境，达达到闹中中取静的的理想状状态。国际化企企业办公公需集酒酒店、公公寓、写写字