房产测量规范有关技术说明

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1、房产测量量规范与与房产测测绘技术术房产产测量规规范有关关技术说说明房产测量量规范与与房产测测绘技术术房产产测量规规范有关关技术说说明包包括： 计算算建筑面面积的房房屋原则则上应具具备的条条件 计算算全部建建筑面积积的范围围 计算算一半建建筑面积积的范围围 不计计算建筑筑面积的的范围计算建筑筑面积的的房屋原原则上应应具备的的条件根据计算算建筑面面积的有有关规定定和规则则，能够够计算建建筑面积积的房屋屋原则上上应具备备以下普普遍性的的条件： 1、 应应具有上上盖； 2、 应应有围护护物； 3、 结结构牢固固，属永永久性的的建筑物物； 4、 层层高在22.200m或2.220m以以上； 5、 可可作

2、为人人民生产产或生活活的场所所。 其中：层层高系指指房屋的的上下两两层楼面面，或楼楼面至地地面，或或楼面至至屋顶面面的垂直直距离。楼楼板面至至屋顶面面的垂直直高度也也包括楼楼板面至至房屋顶顶平台面面的高度度，但房房屋顶面面或平台台面都不不应包括括隔热层层的高度度。 国家标准准房产产测量规规范中中所指房房屋层高高2.22m以上上的计算算建筑面面积，都都包括22.2mm本身，其其含意是是层高在在2.22m或2.22m以上上的计算算建筑面面积。 计算全部部建筑面面积的范范围1、永久久性结构构的单层层房屋，按按一层计计算建筑筑面积；多层房房屋按各各层建筑筑面积的的总和计计算。这里说明明：房屋屋的建筑筑

3、面积是是指房屋屋各层建建筑面积积的总和和。这里里的多层层房屋系系指两层层或两层层以上的的房屋。单单层房屋屋层高高高于2.2m也也只能按按一层计计算建筑筑面积。层层高低于于2.22m的房房屋都不不能计算算建筑面面积。2、房屋屋内的夹夹层、插插层、技技术层及及其梯间间、电梯梯间等其其高度在在2.22m以上上部位计计算建筑筑面积。梯间、电电梯间是是指进出出楼梯或或电梯的的房间，还还包括突突出房屋屋屋面，有有顶盖、有有围护结结构、永永久性的的、层高高不低于于2.22m的、供供上升屋屋顶顶层层维修房房屋或安安全出口口的房间间，或供供停放检检修，升升降电梯梯用的房房间。 夹层、插插层、技技术层也也称附层层

4、，是指指建筑在在房屋内内部空间间的局部部层次，是是安插于于上下两两个正式式房屋层层中间的的房屋。从从外表看看不出来来，这些些增加的的房屋层层，有的的是结构构层，即即属于整整个房屋屋整体结结构的一一部分，有有的是技技术层，是是加插进进去的。不不论是结结构层还还是技术术层，只只要其层层高不低低于2.2m都都可以计计算建筑筑面积，凡凡层高低低于2.2m的的部位，均均不应计计算建筑筑面积。 3、穿过过房屋的的通道、房房屋内的的门厅、大大厅，不不论其层层高，均均按一层层计算建建筑面积积。 这里所讲讲的穿过过房屋的的通道，系系指房屋屋内部的的通道。门厅、大大厅内的的回廊部部分，层层高在22.2mm以上的的

5、按其水水平投影影面积计计算。房房屋内的的门厅、大大厅因功功能需要要，其层层高较高高，国家家标准房房产测量量规范中中规定的的通道、门门厅、大大厅不论论其层高高，均按按一层计计算建筑筑面积。其其含义是是指层高高不论高高于2.2m多多少，均均按一层层计算建建筑面积积，而层层高低于于2.22m的通通道、门门厅、大大厅是不不能计算算房屋的的建筑面面积。 门厅、大大厅有的的因层高高很高，一一般在沿沿厅的周周边设有有楼层式式的走廊廊，我们们称其为为回廊。这这一部分分凡高不不低于22.2mm的，按按其水平平投影面面积计算算建筑面面积，回回廊下边边的厅，如如其层高高在2.2m和和2.22m以上上部位仍仍应计算算

6、建筑面面积。 4、楼梯梯间、电电梯（观观光梯）井井、提物物井、垃垃圾道、管管道井等等均按房房屋自然然层计算算建筑面面积。楼梯是指指供房屋屋各层间间上下步步行的交交通通道道；电梯梯是指房房屋各层层间垂直直上下的的电动交交通通道道；提物物井是指指专供房房屋各层层间垂直直上下提提升或放放降物品品用的通通道井；垃圾道道是指专专供房屋屋各层倾倾倒垃圾圾用的井井道；管管道井是是指房屋屋各层的的各种管管道（如如：上下下水管、暖暖气管、电电缆、通通讯线等等）上下下集中通通过的井井道。由于这些些井道，有有的并不不构成明明显的层层，但又又都占用用了房屋屋的建筑筑面积，因因此应跟跟随房屋屋的自然然层计算算建筑面面积

7、，作作为房屋屋自然层层面积的的一部分分，一起起计算房房屋的建建筑面积积。房屋的自自然层数数是指按按房屋的的楼板和和地板结结构分层层的层数数。房屋的自自然层数数，一般般按室内内地平线线以上计计算。地地平线以以下为地地下室，按按负层数数计算；采光窗窗在室外外地平线线以上的的半地下下室，其其室内层层高不低低于2.2m的的计算自自然层数数；层高高在2.2m以以上的架架空层也也计算自自然层数数。有关地下下室和半半地下室室这两个个名词，国国家标准准房产产测量规规范没没有明确确界定其其含义；国家标标准住住宅设计计规范对对地下室室和半地地下室有有以下术术语和解解释，可可供参考考： 地下室是是指房间间地面低低于

8、室外外地平面面的高度度超过该该房间净净高的一一半者；半地下下室是指指房间地地面低于于室外地地平面的的高度超超过该房房间净高高的三分分之一，但但不超过过一半的的地下室室。 当房间地地面低于于室外地地平面的的高度不不超过房房间净高高的三分分之一者者，则不不能算作作地下室室，也不不算半地地下室。假层、附附层（夹夹层）、插插层、阁阁楼（暗暗楼）、装装饰性塔塔楼、以以及突出出屋面的的楼梯间间，水箱箱间等不不计层数数。由于现代代房屋设设计的多多样化，楼楼梯、电电梯等井井道到达达的部位位不同，有有的直达达地下室室各层、有有的服务务于不同同类型的的楼层，服服务对象象和使用用功能也也不相同同，因此此在对这这些共

9、有有建筑面面积进行行认定和和测算时时，还是是应根据据实际情情况予以以确定。 5、房屋屋天面上上，属永永久性建建筑，层层高在22.2mm以上的的楼梯间间、水箱箱间、电电梯机房房及斜面面结构屋屋顶高度度在2.2m以以上的部部位，按按其外围围水平投投影面积积计算。以上所指指层高在在2.22m以上上是指层层高在22.2mm或2.22m以上上的房屋屋。天面是指指房屋顶顶面上，四四周有围围护结构构的，可可供人民民正常活活动的平平台，也也叫天台台。房屋天面面上的楼楼梯间是是突出房房屋屋顶顶，有顶顶盖，有有围护结结构，供供人民出出入屋顶顶面进行行维修或或作为安安全出口口的步行行通道的的建筑物物。 房屋天面面上

10、的水水箱间是是突出房房屋屋顶顶，有围围护结构构的蓄水水装置的的建筑物物。 电梯机房房是突出出房屋屋屋顶，供供电梯升升降、或或停放、或或检修电电梯的电电梯专门门用房。 斜面屋顶顶的房屋屋是指在在房屋屋屋顶或天天面上另另有一永永久性的的、可供供人民居居住用的的或储存存物品用用的斜面面屋顶房房屋，对对这类斜斜面房顶顶的房屋屋，按其其层高达达到2.2m的的部位计计算房屋屋建筑面面积。 上述规定定包括房房屋天面面上或房房屋屋顶顶上的楼楼梯间、水水箱间、电电梯机房房，以及及斜面屋屋顶的房房屋。 上述有关关斜面屋屋顶的房房屋建筑筑面积计计算的规规定，也也适用于于其他斜斜面屋顶顶房屋的的建筑面面积计算算，即所

11、所有斜面面屋顶的的房屋，都都按层高高达到22.2mm的部位位计算房房屋的建建筑面积积，以保保持房屋屋建筑面面积计算算标准的的一致和和统一。6、挑楼楼、全封封闭的阳阳台按其其外围水水平投影影面积计计算。 挑楼是楼楼房向外外悬挑出出底层的的封闭楼楼层房屋屋，层高高不低于于2.22m，按按楼房处处理。阳台是供供人民休休憩及晾晾晒衣物物用的房房屋设施施，是户户内与户户外的过过渡空间间。封闭闭阳台按按其外围围水平投投影计算算面积。不不封闭阳阳台按其其外围水水平投影影的一半半计算建建筑面积积。封闭闭与不封封闭以设设计图纸纸或其他他批准文文件为准准。所谓谓封闭阳阳台，系系指阳台台采用实实体栏板板作围护护，栏

12、板板以上用用玻璃等等物全部部围闭的的阳台。 7、属于于永久性性结构有有上盖的的室外楼楼梯，按按各层水水平投影影面积计计算。室外楼梯梯是位于于房屋外外部的、供供人民生生产或生生活的、上上下各层层的步行行通道之之用的、有有围护结结构的永永久性建建筑物，属属房屋的的附属设设施。 当上层楼楼梯设计计为下层层楼梯的的顶盖，且且可以完完全遮盖盖的，可可视为该该层室外外楼梯有有顶盖。 室外楼梯梯的面积积按实际际层数各各层的水水平投影影面积计计算。 8、与房房屋相连连的有柱柱走廊，两两房屋间间有上盖盖和柱的的走廊，均均按其柱柱的外围围水平投投影面积积计算。此处所指指和房屋屋相连，是是指走廊廊的顶盖盖和柱与与房

13、屋的的结构相相连，即即两者的的梁、柱柱、墙相相连，走走廊的柱柱为承重重的结构构柱。 此处所指指走廊是是指此廊廊是供人人民在生生产或生生活中，出出入或经经常通行行用的走走廊。 9、房屋屋间永久久性的封封闭的架架空通廊廊，按外外围水平平投影面面积计算算。 架空通廊廊是指两两建筑物物之间供供人民通通行用的的空中走走廊。封封闭的架架空通廊廊，系指指架空通通廊采用用实体栏栏板作围围护，栏栏板以上上采用玻玻璃等物物全部围围闭的，有有的架空空通廊和和房屋一一样，是是由墙体体全部围围闭，并并有门和和窗，这这都是封封闭的架架空通廊廊。架空空通廊的的层高低低于2.2m的的也不计计算建筑筑面积。 10、地地下室、半

14、半地下室室及其相相应出入入口，层层高在22.2mm以上的的，按其其外墙（不不包括采采光井、防防潮层及及保护墙墙）外围围水平投投影面积积计算。采光井是是指为地地下室提提供光线线和通风风用的地地下室墙墙体外的的地下空空间。 防潮层是是指一种种用于防防止地面面上各种种流体和和地下水水渗透地地下室和和地下室室墙体的的隔离层层。 保护墙是是指和防防潮层作作用相同同的隔离离墙体，地地下建筑筑物为抵抵抗周边边的压力力，外墙墙的厚度度随着掩掩埋地下下的深度度而增厚厚。增厚厚的这一一部分墙墙体也是是保护墙墙，它起起着防潮潮和抗压压的双重重作用。 上述这些些增厚的的墙体都都不计算算建筑面面积，故故地下室室和半地地

15、下室的的建筑面面积计算算按上口口，即以以地上部部分的墙墙体为准准计算。 11、有有柱或有有围护结结构的门门廊、门门斗按其其柱或围围护结构构的外围围水平投投影面积积计算。 门廊和门门斗是指指房屋门门前有顶顶盖，有有支柱或或围护结结构的进进出通道道，支撑撑顶盖的的是柱称称门廊，支支撑顶盖盖的是承承重墙体体时称门门斗；门门廊和门门斗时房房屋门外外的房屋屋附属设设施，它它主要起起防雨、防防尘、避避晒、挡挡风、防防寒、隔隔音等缓缓冲作用用和分隔隔作用的的建筑物物。门斗斗在主墙墙体以内内的部分分的建筑筑面积，可可包含在在底层房房屋建筑筑面积之之中。 门廊和门门斗必需需具备与与房屋相相连的永永久性的的、结构

16、构牢固的的顶盖。这这个上盖盖可以是是独立的的顶盖，也也可能是是房间或或挑廊的的地板，或或挑楼或或阳台的的地板，也也可以是是屋檐。门门廊和门门斗的层层高不低低于2.2m。 门斗的维维护结构构应为结结构墙体体，可能能是房屋屋承重墙墙体的一一部分，也也可以是是自己具具备的独独立的与与顶盖相相连的墙墙体。 门廊和门门斗都是是进出大大门的主主要通道道。 独立柱和和单排柱柱的门廊廊，应按按其上盖盖投影面面积的一一半计算算建筑面面积。 无柱或无无围护结结构或围围护结构构残缺的的都不计计算建筑筑面积。12、玻玻璃幕墙墙等作为为房屋外外墙的，按按其外围围水平投投影计算算。 这里所指指的玻璃璃幕墙，是是指这一一部

17、分的的房屋没没有砖石石等结构构的外墙墙体，而而是以玻玻璃幕墙墙直接作作为房屋屋的外墙墙体。 13、属属永久性性建筑有有柱的车车棚、货货棚等按按柱外围围水平投投影面积积计算。这里所指指的柱是是指承重重的结构构柱。装装饰性的的柱、非非承重柱柱，以及及柱的装装饰性部部分应除除外，不不能据以以计算房房屋的建建筑面积积。 这些车棚棚、货棚棚的层高高不应低低于2.2m，低低于2.2m的的部位，不不应计算算建筑面面积。 独立柱和和单排柱柱的车棚棚、货棚棚按上盖盖水平投投影面积积的一半半计算建建筑面积积。 14、依依坡地建建筑的房房屋，利利用吊脚脚架作空空层，有有围护结结构的，按按其高度度在2.2m部部位的外

18、外围水平平面积计计算。 这里指的的是依坡坡地建筑筑的架空空房屋的的下方，利利用吊脚脚做架空空层的房房屋。吊吊脚是指指利用打打桩、筑筑柱等承承重结构构来承托托架空房房屋底板板的一种种建筑结结构，这这一部分分建筑物物如果加加上围护护物，而而且围护护物有一一定的高高度，并并且是永永久性的的牢固的的建筑物物，架空空层内再再整修有有底板，就就可以作作为人民民生产和和生活的的场所而而加以利利用，也也就可以以对层高高不低于于2.22m的部部位计算算建筑面面积。如如果架空空层未整整修有地地板，也也未利用用，仅作作为堆积积余土，或或作为架架空防潮潮之用时时，则可可以不计计算建筑筑面积。 15、有有伸缩缝缝的房屋

19、屋，若其其与室内内相同的的，伸缩缩缝计算算建筑面面积。 伸缩缝是是指建筑筑物与建建筑物之之间设置置在基础础以上的的竖直缝缝，未使使相邻两两建筑物物分离而而形成的的空隙，以以适应温温度变化化时所引引起的建建筑物的的伸缩，避避免建筑筑物由于于伸缩运运动而危危害建筑筑物出现现拱裂。 上述规定定也适用用于沉降降缝，伸伸缩缝与与沉降缝缝通称变变形缝。 沉降缝也也是设置置在建筑筑物与建建筑物之之间的竖竖直缝，沉沉降缝常常设置在在负荷或或地基承承载力差差别较大大的部位位，以及及新旧建建筑物之之间，以以避免两两建筑物物下沉速速度不匀匀时使房房屋出现现裂缝。 国家标准准房产产测量规规定规规定，不不论伸缩缩缝的宽

20、宽度，只只考虑是是否与室室内相同同，能否否利用，作作为伸缩缩缝是否否计算建建筑面积积的标准准。 因此，伸伸缩缝、沉沉降缝等等变形缝缝，不论论其宽度度，只要要其与两两边房屋屋中任一一边相通通，具有有房屋的的一般条条件，又又能正常常利用的的，则可可以计算算房屋的的建筑面面积。计算一半半建筑面面积的范范围 1、与房房屋相连连，有上上盖无柱柱的走廊廊、檐廊廊，按其其围护结结构外围围水平投投影面积积的一半半计算。 走廊是房房屋墙体体外有顶顶盖的、作作为人们们进出和和行走的的通道。 与房屋相相连的上上盖，可可以是挑挑楼或挑挑廊的底底板，也也可以是是自备的的专制顶顶盖。顶盖是由由屋檐延延伸而构构成的底底层无

21、柱柱走廊，称称檐廊；顶盖由由楼体或或挑廊或或挑楼底底板构成成的，底底层无柱柱走廊，也也是檐廊廊。有和房屋屋相连的的顶盖，有有永久性性的牢固固的围护护结构的的檐廊，按按围护结结构外围围的水平平投影面面积的一一半计算算建筑面面积。 檐廊两端端均有与与房屋相相连的墙墙体作为为围护结结构的，视视为有围围护结构构的檐廊廊。有围护结结构的檐檐廊还应应是房屋屋进出的的通道，或或作为生生产或生生活的场场所，层层高不低低于2.2m，才才计算建建筑面积积。 没有顶盖盖或没有有围护结结构，或或生产和和生活都都无法使使用的，或或层高低低于2.2m的的，均不不宜计算算建筑面面积。 2、未封封闭阳台台、挑廊廊，按其其围护

22、结结构外围围水平投投影面积积的一半半计算。 未封闭闭的阳台台、挑廊廊都应该该有永久久性的、结结构牢固固的围护护结构，且且层高不不低于22.2mm。 围护结构构还应有有一定的的高度。阳阳台与挑挑廊都必必须具有有顶盖，并并且与室室内相通通。其中中顶盖可可以是上上层阳台台或上层层挑廊，或或上层挑挑楼，或或房屋的的底板，也也可以是是屋檐的的延伸或或自备顶顶盖。 3、独立立柱、单单排柱的的门廊、车车棚、货货棚等属属永久性性建筑的的，按其其上盖水水平投影影面积的的一半计计算。单排柱是是指排列列成一行行的柱。4、无顶顶盖的室室外楼梯梯按各层层水平投投影的一一半计算算。 该室外楼楼梯应该该是永久久性的、结结构

23、牢固固的、人人民生产产和生活活正常使使用的建建筑物。有有关解释释见7.4，有有顶盖的的室外楼楼梯。 5、有顶顶盖不封封闭的永永久性的的架空通通廊，按按外围水水平投影影面积的的一半计计算。不封闭的的架空通通廊应该该是永久久性的、结结构牢固固、层高高不低于于2.22m的，并并有结构构牢固的的围护物物。 不计算建建筑面积积的范围围1、层高高小于22.2mm以下的的夹层、插插层、技技术层和和层高小小于2.2m的的地下室室和半地地下室。 为统一标标准，所所有层高高低于22.2mm以下的的房屋、房房间、房房层、楼楼梯间、电电梯间、水水箱间、走走廊、檐檐廊、阳阳台、挑挑廊、挑挑楼、地地下室、半半地下室室等都

24、不不宜计算算建筑面面积。这这也是作作为人民民生产和和生活空空间的最最基本的的需求。 2、突出出房屋墙墙面的构构件、配配件、装装饰柱、装装饰性的的玻璃幕幕墙、垛垛、勒脚脚、台阶阶、无柱柱雨蓬等等。构件是组组成房屋屋结构的的各单元元，如房房屋的梁梁、柱等等，这里里指的是是突出房房屋墙面面的梁、柱柱等构件件。 配件是组组成房屋屋的零件件或部件件，这里里指的是是突出房房屋墙面面的部件件，例如如砖和瓦瓦等部件件。装饰柱是是指为装装饰或点点缀房屋屋而用的的非承重重柱，承承重柱是是指对房房屋起承承重作用用的结构构柱。承承重柱有有时在外外表附有有装饰性性的部分分。装饰饰柱或承承重柱，以以及承重重柱的装装饰性部

25、部分的认认定，以以设计图图纸为准准。 装饰性的的玻璃幕幕墙是指指附在或或架在房房屋外墙墙面上起起装饰作作用的玻玻璃幕墙墙。垛是指房房屋墙上上，向上上或向外外突出的的部分，如如突出房房屋墙面面的砖、瓦瓦以及水水泥构件件。勒脚脚是位于于房屋外外墙面下下部，突突出房屋屋外墙面面的，为为保护墙墙基和墙墙体的、防防水浸蚀蚀、防腐腐蚀的、附附在房屋屋外墙面面下端的的表面构构筑层，它它由砖或或混凝土土或三合合土等材材料构成成。不是是所有房房屋都有有勒脚。 台阶在这这里是指指室外台台阶，室室外台阶阶是房屋屋的辅助助设施，不不单独计计算建筑筑面积。 室外台阶阶是房屋屋室内外外地面联联系的过过渡构件件，是根根据室

26、内内外地面面之间的的高差而而设置的的。无柱雨蓬蓬这里指指的是无无柱的、位位于门上上方或窗窗上方的的为防雨雨和防晒晒用的顶顶盖。顶顶盖一般般由混凝凝土构件件（板）构构成，与与房屋的的墙体或或房屋的的梁柱相相连接，顶顶盖的下下方无承承重柱或或承重墙墙支撑，顶顶盖下方方可能是是房屋的的进出口口或人行行通道，没没有围护护结构或或围护物物。3、房屋屋之间无无上盖的的架空通通廊。这里还应应包括无无上盖的的挑廊。 4、房屋屋的天面面、挑台台、天面面上的花花园、泳泳池。 房屋的天天面是指指房屋屋屋顶面上上，四周周有围护护结构的的，可供供人民正正常活动动的平台台，也称称天台。 挑台是指指挑出房房屋外墙墙或伸出出

27、屋面，有有围护结结构无顶顶盖的平平台。 这里的天天面上的的花园、泳泳池都是是指房屋屋天面上上无顶盖盖的花园园和游泳泳池。5、建筑筑物内的的操作平平台，上上料平台台及利用用建筑物物的空间间安置的的箱、罐罐的平台台。这些平台台是指安安置于建建筑物内内部的，供供操作、上上料、安安放物品品用的平平台。这这些平台台的特点点是没有有自己的的顶盖，也也没有围围护物。 6、骑楼楼、过街街楼的底底层用作作道路街街巷通行行的部分分。 这里指的的是骑楼楼或过街街楼的底底层，又又是社会会性公用用通道的的道路或或街巷的的那一部部分。 7、利用用引桥、高高架桥、高高架路、路路面作为为顶盖建建造的房房屋。这里指的的是在引引桥、高高架桥、高高架路下下面建造造的房屋屋，而房房屋的顶顶盖是利利用引桥桥桥面，或或是利用用高架桥桥路面、或或利用高高架路路路面的房房屋。但但有些地地方，在在引桥、高高架桥、高高架路下下面建造造的房屋屋，没有有利用引引桥、高高架桥、高高架路、路路面作为为顶盖，而而自备顶顶盖的房房屋，不不在此条条规定之之列。 8、活动动房屋，临临时房屋屋，简易易房屋。不不是永久久性的房房屋都不不应计算算建筑面面积。 9、独立立烟囱、亭亭、塔、罐罐、池、地地下人防防干、支支线。 10、与与房屋室室内不相相通的房房屋间伸伸缩缝、沉沉降缝。