重庆市南岸区市场调查报告.ppt

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1、大标题40号微软雅黑，加粗,重庆市南岸区楼盘调研报告,2011.3.20,一、南岸区宏观市场,1.1南岸区概况 1.2城市定位 1.3整体经济运行 1.4城市规划,二、南岸区房地产市场运行状况,2.1南岸区固定资产投资情况 2.2南岸区房地产投资 2.3南岸区商品房供应量 2.4南岸区在售项目分析,三、市场分析,3.1区域市场分析 3.2户型区间分析3.3项目配套分析,市场调查报告结构,南岸区宏观市场,南岸区房地产市场,项目分析,南岸区概况,基础配套：南岸区交通十分便捷，已有长江大桥、鹅公岩大桥、大佛寺大桥、菜元坝大桥、朝天门大桥、广阳岛大桥，分别与渝中区、九龙坡区、重庆高新技术开发区、江北区

2、等相连，渝黔高速公路横穿境内，东水门大桥、寸滩大桥即将兴建 商贸旅游：旅游资源得天独厚，拥有南山森林公园、“一棵树”揽胜亭、慈云寺、文峰塔、涂山寺、老君洞、黄山抗战遗址、海棠晓月温泉、中央温泉、洋人街等多处自然人文景观，南滨路沿线经济带集休闲、观光、餐饮、购物为一体，已经成为重庆市最具有代表性的城市建设展示“名片”,南岸区概况,南岸区区位：南岸区位于重庆市主城区，位于重庆长江南岸，依山傍水，仰拥“山城花冠”南山，俯临长江、嘉陵两江，山水园林特色显著，风景秀丽优美宜人。地处东经106314 106472，北纬2927229372之间，辖区西部、北部濒临长江，与九龙坡区、渝中区、江北区、渝北区隔江

3、相望，东部、南部与巴南区接壤。全区幅员面积265平方公里，其中，常用耕地面积4640公顷，森林面积7000余公顷，森林覆盖率28.2%。 行政区位：南岸区辖铜元局、花园路、南坪、海棠溪、龙门浩、弹子石、南山7个街道和南坪、涂山、鸡冠石、峡口、长生桥、迎龙、广阳7个镇，城区建成面积55平方公里，区人民政府驻南坪南城大道199号。全区常住人口71.52万人，户籍人口58.37万人。其中，非农业人口48.95万人。全年新出生4715人，出生率为8.13；死亡2931人，死亡率5.06，人口自然增长率3.08。,城市定位,城市定位：南岸区作为重庆主城核心区的重要部分，在“重庆一小时经济圈”建设中居于重

4、要地位，发挥了重要作用。随着经济的发展，面对机遇大于挑战，区政府勾画了南岸“十二五”未来发展蓝图，表示到“十二五”末，南岸商贸流通业占全区经济比重将达到45%以上，把南岸区打造成为西部消费之都的核心区。全年工作归纳起来，重点就是“4个三，2个四”;三大商圈、三大配套、三大品牌、三大流通网络;四个专业市场、四条消费防线。,整体经济运行,人口分析：近年南岸区总人口增长较为缓慢，常住人口基 本保持平稳。 2010年全区总人口为59.29万人,常住人口22万人，城镇人口22.5万人农村人口9.1万人。,整体经济运行,GDP、人均GDP: 2007-2009年，南岸区经 济进入高速发展期，201年较20

5、07年成功实现GDP翻番，平均增幅远高于其他主城片区。 GDP增长加速，人口增 长平稳的情况下，人均GDP保持了4年的加速增长期， 2010年较2007年人均GDP增长翻倍。,2007-2010年南岸区GDP对比增长（单位：亿元）,2007-2010年南岸区人均GDP对比增长（单位：元）,整体经济运行,产业结构分析： 2009年，全区实现地区生产总值300.2亿元，增长15.3%；完成第一产业总产值501.5亿元，增长25.3%；,整体经济运行,南岸区2005年2010年地区生产总值,南岸区国民经济生产总值:在近五年保持良好的发展趋势，平均每年保持55亿元的增长额，保持16%的增长率。在200

6、8年金融危机里依然保持增长69亿元，并且首次突破200亿元，比上年增长15.6%。凸显南岸区经济发展迅速稳定，抵抗风险能力强。市场经济稳定、健康的发展，有利于社会投资。,（数据来源南岸区政府工作报告）,整体经济运行,南岸区人均可支配收入分析：城镇居民城镇居民收入稳步增加。2009年城镇居民人均可支配收入17210元，增加1480元，增长9.4%。 国家统计局重庆调查总队公布了2010年前三季度重庆市城镇居民人均可支配收入和人均消费情况。今年19月，重庆市城镇居民人均可支配收入13112元，同比多挣了1299元;人均开销支出9933元，同比增加903元。就收入来看，炒股、租房挣来的钱增长得最快。

7、2010年农民收入保持较快增长。农民人均纯收入5200元，增长13.1%，生活水平逐年提高。,城市规划,南坪商圈规划分析：以现在的南坪转盘（改造后的南坪中心商业广场）为中心，以五条特色步行街的建设为核心，并以沿东、南、西、北四条轴线的不同业态发展为重点，真正使南坪商务圈成为重庆乃至西部地区最具活力和影响力的中央商务区之一，成为重庆市江南商务中心的核心组成部分。南岸区未来的发展，将重点以消费类电子产业和装备制造业为主的现代制造业为支撑，夯实千亿级园区基础；以会展和物流为龙头的现代服务业为支撑，加快发展信息、金融、保险、会计、咨询、法律、科技等商贸服务行业，打造百亿商圈；大力建设“宜居南岸、畅通南

8、岸、森林南岸、平安南岸、健康南岸”，实现都市强区的发展目标。,城市规划,茶园新城分析：茶园新城区规划面积120平方公里，将重点发展新型工业，现代物流、国际会展、都市旅游四大产业，茶园新城区规划了茶园工业园、长江工业园、东港工业园等占地25个平方公里的三大工业园区，以引进投资规模大、技术水平高、经济效益好以及环保型的投资项目为主要目标，重点发展电子电器（IT）制造业、机械装备制造业，并大力扶持包装印刷业、生物医药业、纺织服装业。以TCL移动通信、广东美的集团、宁波雅戈尔集团、重庆机电控股集团、重庆长江电工厂、重庆市迪马实业股份有限公司和劲佳印务为龙头的企业集群正逐步形成。预计2010年聚集了百余

9、家企业的工业园产值将超过400亿元，工业正成为城市发展的强劲引擎,城市规划,南区CBD规划分析：CBD南区的开发面积约16000亩，规划建设体量为1133万平方米，共分为A、B、C、D、E、F六个分区： A、B分区规划占地面积约4500亩，总规划建筑面积约280万平方米，主要以高档居住、娱乐休闲健身功能为主 C、D分区规划占地面积约4500亩，总规划建筑面积约590万平方米，着力打造以居住、商务、文化、教育、娱乐功能为主的商务中心区和创意产业基地； E、F分区规划占地面积约7000亩，总规划建筑面积约310万平方米，以居住、市政、体育功能为主。 目前，CBD南区已经完成拆迁70多万平方米，征地

10、3500亩，完成了四条道路建设，初步形成以滨江路和腾龙大道为骨架的“井”字形路网，覆盖了开发区近2/3的区域。开发区成功出让土地2000余亩，实现引资160亿元。开发区将总共投入约200亿元资金，打造出吸引国内外大型集团、企业总部进驻的“总部经济区”和聚集大量商贸、服务、金融、信息、办公机构及高级住宅于一体的商务配套区。,城市规划,南岸区东港分析：港区概况港区规划用3至5年的时间，建成西南片区最大的特种船舶制造基地，整个船舶产业实现工业产值70亿元；建成服务于重庆乃至西南片区及分检、加工、配送、仓储和交易市场为一体的最大综合物流基地。并在2020年前建成泊位10个，达到年集装箱130万标箱、汽

11、车重载滚装20万辆的吞吐能力。,注：图为南岸区政府网,近年来南岸区区经济发展迅猛，GDP连续保持高速增长，人均GDP水平在重庆几个经济较为发达的区县中处于领先地位。新型工业化加速推进，工业经济效益显著提高，农业结构调整加快，农村经济稳步增长，消费需求持续升温，第三产业快速发展，初步形成了以机械加工制造、轻纺食品、能源化工、冶金建材、丝绸、商贸、茶业、旅游为重点的产业布局。城市居民收入持续增长，消费能力持续提高，对城市房地产发展起到支撑作用。 南岸区定位为“重庆主城核心区的重要部分”，提高了城市建设的档次，从而要求运营城市要从大城市的角度考虑产业布局及城市开发战略等问题。根据南岸区“东扩南拓”的

12、发展方向，并明确城区空间和布局要按照百万人口的需要进行规划。,总结,南岸区宏观市场,南岸区房地产市场,项目分析,南岸区固定资产投资： 1、南岸区2009年以来，固定资产投资持续保持强势增长。全社会固定资产投资176亿，同比增长21.71%，房地产开发完成投资90亿元，同比增长17.20%。商品房销售面积214万平方米，同比增长95.97%，商品房销售额105亿元，同比增长130.36%。 2、2010年，全社会固定资产投资239.8亿元，增长21.2%，房地产开发完成投资142.87亿元，增长26.3%，占投资总额的59.6%。 3 南岸区的房地产投资额高达50%以上，说明了南岸区的房地产正在

13、如火如荼的进行着，也说明了房地产开发在南岸区是可以获利的，具有一定的投资价值,南岸区固定资产投资,注：图为重庆搜房网,南岸区房地产投资,南岸区房地产投资分析： 2010年南岸区房地产保持良好的发展势头，房地产开发投资稳定增长。房地产开发完成投资142.87亿元，增长26.3%， 南岸区作为重庆的热点区域，在2010年价格波动也很大，在4月分达到了价格顶峰之后就出现了超过2000元幅度的躞蹀。不过6月的销售套数情况却比5月上涨了不少。价跌而量涨情况也算是楼市的政策表现。以16月份数据参考。 南岸区的房地产投资额高达50%以上，说明了南岸区的房地产正在如火如荼的进行着，也说明了房地产开发在南岸区是

14、可以获利的，具有一定的投资价值,南岸区房地产投资,2011年南岸区房市现状分析： 南岸区楼盘主要集中在：南坪片区、弹子石（CBD）片区和茶园新区。由以南坪片区楼盘最为集中，目前南坪片区在售楼盘较少，较多楼盘都处于扫尾期，加推和新开盘的楼盘主要集中在4-5月份，造成了3月份南坪区域购房无选择性的局面，本报告挑选南坪具有代表性的在售9个项目进行市场分析。,南岸区商品房供应,商品房供应分析： 2010年11月南岸区新批准预售面积26.81万平方米 ，占主城区新批准预售面积的12.03%， 由于南岸区近年成为市场热点，更多的购房者选择在南岸区置业，由于2010年底新批的预售面积较少，势必会引起购房者的

15、抢购，加上新开发的楼盘进入市场的速度脱节，造成年后2011年楼市供应量偏紧的局面，但随着4、5月有较多楼盘加推或新开盘，这一现象将得到有效缓解。,南岸区在售楼盘分布,在售楼盘分析： 从整个楼盘分部情况来看，南岸区的楼盘主要分部在中心商务板块、新南湖板块、会展中心板块和南滨路板块。其他区域楼盘较少。 中心商务板块和南滨路地产板块主要分部的楼盘为高端楼盘，会展中心板块分部的楼盘主要为中、高端楼盘，新南湖板块以中低端楼盘为主。从价格上看北部价格比南埔价格高。 造成南岸区目前以中心区域的楼盘较多的原因：南岸区近几年大力发展南坪商圈经济和重庆市颁布的旧城改造政策有关，另外南坪近几年规划主要以由内而外的发

16、展策略为主。,南岸区政府支持,2010年，南岸区以落实市区“民生10条”为抓手，实施了一系列社会保障工作举措，使全区社会保障体系更加完善，保障水平不断提高，有力地促进了和谐南岸建设。 一是完成保障性住房建设84.847万平方米，其中新购建廉租房3.387万平方米，经济适用房（拆迁安置房）81.46万平方米，解决了1万余户、3万多群众的住房问题。 二是推进充分就业区建设，全年发放就业扶持政策补贴资金4300余万元，城镇新增就业人员2.5万余人，其中帮扶下岗失业和就业困难人员就业1.2万余人。 三是率先在全市采取财政补助方式，对按月领取养老金60周岁及以上的城乡参保居民每人每月增加养老补贴40元，

17、使1.3万余名城乡居民月养老待遇达到120元以上，比市标准高40元。 四是严格执行城乡低保政策，坚决做到应保尽保。截止12月，全区城市低保对象10556户，16096人，占非农业人口的3.3%，人月均补差 239元，累计发放低保金3982万元。农村低保对象1962户，2348人，占农业人口的 2.5%，人年均补差1480元，累计发放低保金357万元 五是建立社区（村）标准卫生站（室），把村卫生室纳入基本药物零差率销售范围，把城乡居民医疗保险报销比例提高到44.89%，使城乡居民看病难、看病贵问题得到较大缓解。 六是全面实施学生饮用奶计划，对九年义务制阶段农村中小学学生、城市低保户家庭中小学生、

18、军烈属子女实施了免费饮用奶，总计人数达21060人、金额为631.8 万元。,南岸区宏观市场,南岸区房地产市场,市场分析,本节将南坪代表性楼盘进行横向比较，通过建筑体量、总规划户数、销售价格等的横向比较，以期发现南坪房地产市场个案运行规律及趋势,区域市场分析,协信城,融侨城,丽都锦城,芭里芭里,国际社区,东原亲亲里,万友七季城,上海城,亚太商谷,1、南岸区各楼盘项目正积极销售，而且在放假均为7000-9000元/ 平方米的情况下，很多的楼盘很快就销售完毕，出现了供不应求的市场。说明了南岸区的房地产开发具有投资的价值。 2、在如今的房地产行业中，也表明了南岸区房地产在注重高品质房产的情况了，也越

19、来越关注房产的附加值。,总结,户型区间起价比,分析：从表格可得出南坪一房价格起价最高在830016500元/之间 ，价格区间较大，根据楼盘所在区域不同造成价格波动较大。 两房起价在8300元/ 左右较为集中，说明两房价格较稳定，受区位影响较小。 三房同两房的情况类似，价格也保持在8200元/ 左右。 四房仅一个楼盘有，固不做分析。,户型区间均价比,分析： 从表格可得出南坪一房价格最高在850017000元/之间 ，价格区间较大，根据楼盘所在区域不同造成价格波动较大。 两房均价在8500元/ 左右较为集中，说明两房价格较稳定，受区位影响较小 三房同两房的情况类似，价格也保持在8500元/ 左右。

20、 四房仅一个楼盘有，固不做分析。,户型区间最高价比,分析：1、 从表格可得出南坪一房价格最高价在890018500元/之间 ，价格区间较大，根据楼盘所在区域不同造成价格波动较大。 2、两房起价在8900元/ 左右较为集中，说明两房价格较稳定，受区位影响较小。 3、三房同两房的情况类似，价格也保持在8600元/ 左右。 4、 四房仅一个楼盘有，固不做分析。,楼层差分析,分析：层差价格在1520元/层 的楼盘共5个，占56%，1015元/层 的楼盘共3个，占33%。 说明南坪楼盘的楼层差价格在1020元/层 之间（个别景观朝向层差除外）,分析：1、南岸区在售楼盘的物管费均为1.5元/月 2、物管费

21、氛围两个极端，靠近南岸区市中心的物管费均价为1.9元/月，市外均价为1.1元/月 3、很明显，南岸区市中心发展升职空间较大,各楼盘物管费分析,楼盘总建筑面积分析,分析：1、各竞争性楼盘中，“国际社区”的占了总建筑面积58.3%。 2、可见，“国际社区”在总建筑面积上比较有优势,楼盘占地面积分析,分析：1、“国际社区”占地面积最大，“巴里巴拉”最少。 2、从占地面积项目分析，南岸区楼盘占地面积均为174365,客户分析： 据政府有关统计， 城区购房仅占不到50%的比例，区内各乡镇人口购房比例占30%，主要是两类乡镇人群购房：一是外出务工人员；二是公务员、事业单位人员、小型企业主等乡镇中产阶级，为

22、自身以后的发展或子女就学而购房。这两部分购房人群数量庞大，并且还有相当多的购房需求有待发掘。 随着南岸区的城市地位和城市价值的不断提升，南岸区城市和人口规模也不断的快速扩张，同时将南岸区带来源源不断的外来购房需求。,客户分析,南岸区地价及楼面价,南岸区地价及楼面价分析： 1、目前，南岸区的土地价格较重庆市各主城区价格较便宜，均为921元/.地面价格占有优势。 2、南岸区的楼面价格排主城区价格的第四，说明了南岸区的房地产投资具有可观的利润。同时也说明了，南岸区的投资开发的传统观念已经转变，投资房地产不再是举步维艰。 3、南岸区在土地价格上占有优势，对南岸区房地产开发具有成本低、利润高的优势，南岸

23、区的房地产市场具有投资发展的空间价值。, 1、根据对南岸区的楼盘的不完全统计，与户型结构供应相似，成交结构中，以二房、三房为主流，； 2、在销售价格不断上涨、物业品质逐步提高和产品附加值日益提升的情况下，成交套均面积呈逐年下降，面积需求日趋紧凑。,总结,各楼盘的配套设施分析,国际社区配套,紧邻两江广场国际舞台（3.5公顷）,芭厘芭厘配套,学校：巨成龙湾幼儿园、青龙路小学、南坪中学、金山路小学、怡丰实验学校、珊瑚实验小学、重庆财政学校、 工商大学,丽都锦城配套,南坪商圈、李家沱商圈，距离丽都锦城20分钟车程）,融侨城配套,人民（融侨）小学等知名学校入驻,协信城配套,帝景星美，万达院线，华谊兄弟电

24、影院,亲亲里配套,人民（融侨）小学等知名学校入驻,上海城配套,人民（融占据南坪商业核心圈、会展经济核心带，项目包含百联，红星，华谊，家乐福，国美，以及四大步行街侨）小学等知名学校入驻,亚太商谷配套,会展商业街，创意公园商业等约4万平米商业大配套，近享商务服务、主题商业、生活服务、酒店餐饮、休闲娱乐、超市等各种完善配套,七季城配套,3万方社区商业，含1.5万方商业中心，4000方新世纪超市新南湖旗舰店。业态规划有品牌餐饮、休闲、服装、娱乐等专营店,1 、 根据对南岸区的楼盘的不完全统计，与户型结构供应相似，成交结构中，以二房、三房为主流，需求趋于紧凑型。 2、在销售价格不断上涨、物业品质逐步提高

25、和产品附加值日益提升的情况下，成交套均面积呈逐年下降，面积需求日趋紧凑。 、同类竞争项目中，生活配套设施越齐全，交通越便捷，更能获得消费者的认可，说明了消费者在选择楼盘的户型、物业景观、物业形态上，越来越注重都市生活的“快”、“方便”。同时也说明了，南岸区的都市气息越来越忙明显，消费水平也会越来越高。 4 、 随着居民消费水平的提高，能预测到南岸区的房地产行业也会蒸蒸日上。,总结,南岸区房地产优势,通过对渝中区、江北区、沙坪坝区、渝北区、两江新区房地产市场进行分析，得出南岸区房地产市场优势。,渝中区,重庆主城各区历年经济第一，重庆行政中心，人口最为密集区域，通过多年的开发，渝中区可开发的土地较

26、少，高房价让人望而止步，交通拥堵，重庆人最想“逃离”的主城三大区之一,江北区,重庆主城区后起之秀，经济势头力压渝中区，然而高房价依然让购房者望楼兴叹，由于近几年的大量开发，观音桥商圈周边可用地也大量减少，交通拥堵，重庆人最想“逃离”的主城三大区之一,沙坪坝,重庆文化大区，教育资源是其他各区无法相比的，由于沙坪坝区地理环境的限制，城市扩张较难，经济反方面缺少大型企业支撑，交通拥堵，拥有堵城之称，重庆人最想“逃离”的主城三大区之一,渝北区,近年两年，随着政府大力发展渝北新区，逐步受到人们关注，渝北区房价炒作较为严重，目前均价80009000元/，商业体系较为落后，商业中心陈旧，重工业较少，无法为房

27、地产后继发力提供有力支撑，市场炒作亮点较少，环境是其一大优势。,两江新区,近期备受关注的区域，随着两江新区的挂牌成立，不到一个月的时间房价上涨近1000元/，目前均价8500元/左右。虽然政府在大力投资，但起步较晚，配套设施不完善，商业分散，聚合能力较差，需要大量时间进行发展。,南岸区,近几年南岸区经济快速增长，弹子石（CBD）的成立让南岸区受到关注，政府大力发展茶园新区，促进南岸区经济发展。南坪下穿隧道的贯通解决了交通拥堵问题，轻轨3号线即将通车，将再次促进房地产发展。目前南岸区房价处于中游水平，上升空间较大。南岸区拥有成熟的南坪商圈经济，快速完善的交通网络，市场炒作亮点多，这些都是房地产市

28、场健康稳定的发展所具备的条件。,南岸区房地产优势,南岸区房产市场整体发展良好，尤其最近一年来整体房市出现了量价齐涨的局面，南岸区楼盘的整体规划布局，建筑设计，园林景观设计也都不断在提高，楼盘的品质从以前单纯满足居住需求逐渐变成在满足居住需求的同时满足精神需求。南岸区房市需求70%以上为刚性需求，这点说明南岸区房市泡沫少，楼市的基础扎实，不存在楼市热钱退出导致楼市崩盘的风险。 从对市场分析得出，南坪商业圈目前均价为13000元/，商圈周边为8500元/，具有较大的上升空间.成交量分析，由于政策影响下2010年5、6月成交量明显下滑，目前国家出台更为严厉的调控措施已经是山雨欲来风满楼，所以要避免政

29、策带来的风险。南岸区房价走势分析； 从2010年中央政策来看，中央政府对房价的调控越来越严，地方政府为了土地税收，一直对中央政策半推半就。中央政府对房市的调控已经写进十二五规划，说明政策将会越来越严格。房地产市场市场具有严格的区域性，南岸区房地产市场拥有诸多可挖掘的亮点，楼市泡沫较少，楼市发展潜力大。 中央政府打压楼市的政策对南岸区房地产市场并没有太大的影响，南岸区楼市将以稳健的方式发展，价格稳中有升，近几年价格将持续上涨，但幅度不会像以前北京、上海、广州一样大。 从成交的整体情况分析，整个市场还是比较活跃的，刚性需求始终占据着主导的地位，从以上分析，目前楼盘的开盘策略最好为平开高走，这样可以保证在开盘的销量，也可保证利润，同时减少风险。,总结,Thanks,