房地产市场监测报告

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作廊坊市房地产08年上半年市场监测报告深圳市星彦地产顾问2008年廊坊市房地产市场分析报告(1-6月份)2008年上半年宏观调控政策：32008年上半年金融调控政策:62008年上半年房地产行业政策分析:72008年上半年廊坊市宏观动态信息:7廊坊市经济发展分析:8房地产行业动态分析:8廊坊市经营性土地市场分析:9廊坊市房地产市场板块发展研究:11廊坊市场重点竞争项目监测与点评：19华夏第九园：19新奥艾力枫社20廊坊市房地产行业总结与展望：21一、2008年上半年宏观调控政策： 土地管理 1月7日，国务院下发关于促进节约集约用地的通知。该通

2、知对于在经济高速发展期中如何节约集约使用土地，从城市到农村、从规划到建设、从耕地到非耕地、从地上空间到地下空间都做了全面、具体和严厉的规定。 1月7日，国务院办公厅发布关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知实施。根据通知，村民出租出售住房后将不得获批宅基地。通知还针对一些房地产开发企业到农村占用耕地或农村建设用地，搞房地产开发,从而形成所谓“小产权房”的问题作了规定：任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发，严禁通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地，严禁将农民集体所有建设用地使用权流转，用于商品住宅开发。农村的住宅用地只能分配给本村村民，农村村

3、民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 2月7日，国务院发布土地调查条例。该条例为全面查清土地资源和利用状况，掌握真实准确的土地基础数据，有效保护土地资源，实施最严格的耕地保护制度，加强和改善宏观调控提供了政策和法律方面的依据。 4月30日，国土资源部发布土地违法案件查处办法。该办法的实施，为保证土地管理部门正确、及时查处土地违法案件，依法追究土地违法者的法律责任，维护土地的社会主义公有制和国家的土地管理秩序等方面提供了有力保障。 5月1日，国务院颁布的中华人民共和国政府信息公开条例实施，同日新修订的上海市政府信息公开规定也予实施；结合条例，上海土地出让

4、金收支依法公开。 5月30日，中纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合下发 违反土地管理规定行为处分办法，并决定自6月1日起执行。处分办法强调了土地执法倾向政府主体，坚守18亿亩耕地“红线”不动摇。 廉租房、经济适用房保障建设 1月21日，上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划（20082012年）公布。未来5年，上海市将累计筹集和建设廉租住房、经济适用住房约2000万平方米（平均每年约400万平方米），占同期全市住宅建设总量的20%左右。此外，还将通过推进旧区和旧住房综合改造、实施“租房贴费”政策，进一步改善城市居民家庭的住房条件。 2月4日，中国人民银行、银监会联合发布了 经

5、济适用住房开发贷款管理办法。该办法明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格等一系列问题。 3月3日，财政部、国家税务总局下发 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知。通知规定，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10的个人所得税。 3月21日，住房和城乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知。该通知对确保廉租房的质量，对解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。 6月，上海市政府印发上海市社会保障“十一五”规划。按照规划，本市将加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决本

6、市低收入家庭住房困难的政策体系。到2010年，市区居民人均居住面积达到18平方米左右，能够享受廉租住房政策的城镇生活和居住困难家庭达到10万户左右。 房地产买卖交易 1月13日，国务院修订了价格违法行为行政处罚规定，严格界定了价格违法行为，明确了具体处罚措施，对那些不讲诚信的房地产开发企业，继续加大查处力度，直至清出房地产市场。 2月3日，市房地资源局、央行上海分行、上海银监局联合下发 关于通过房屋登记信息系统核查借款人家庭住房面积有关问题的通知，规定借款人及家庭成员在申请住房贷款，需要查询家庭已经登记 （包括权属登记和预告登记）的住房面积情况的，应经过市交易中心审核。 4月15日，国家发改委

7、、财政部关于 计费方式和收费标准等有关问题的通知发布，就房屋登记收费计费方式和收费标准等有关问题作了规定。 金融、税收 1月25日起，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 3月25日起，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 4月8日，国家税务总局下发关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见。该意见对于房地产交易中纳税人申报的计税依据明显低于市场价格并且无正当理由的，参照市场价格核定计税价格，逐步将房地产评税技术应用到计税价格的核定工作中。 4月25日起，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 6月

8、10日，财政部与国税总局联合颁发关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复。这是继2008年3月27日国税关于个人股东取得公司债权债务形式的股份分红计征个人所得税问题的批复后，又一个主要针对个人投资者或企业高管关于个人所得税方面的税收政策，且这两个政策都对个人所得从严征收。 6月15日、25日，央行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率各0.5个百分点。 6月23日，中国人民银行宣布调整银行存贷款利率,其中1年存款的年利率上调至13.5%,贷款利率上调至20%。 法律法规 1月1日中华人民共和国城乡规划法施行。该法的施行，对在城乡经济发展与建设中，对自然资源和文化遗产的保护与合

9、理利用，对环境的保护和坚持社会平衡发展起到进一步强化城乡规划的综合调控作用。 5月12，上海市规划局下发的 关于加强对公寓式办公建筑层高规划管理的意见规定：“公寓式办公”项目凡未核发建设工程规划许可证的，建筑层高不得超过4.5米。 6月16日，最高人民法院根据物权法相关规定，起草并公布了 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）和关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （征求意见稿）。关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）是最高院首次针对物业服务纠纷案件审判工作起草的司法解释。 6月19日，上海市十三届人大常委会第四次会议听

10、取并审议了上海市房地产登记条例（修订草案）。该条例（修订草案）明确规定，对房屋承重结构被损坏或者有违法搭建的房地产将纳入限制登记范围，并对新建商品房的房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，应当明确的房地产权利范围作了界定。 经济仍将有序增长 尽快实施减税政策政策措辞的变化并不意味着宏观政策取向出现了重大的改变，今年以来的宏观政策走势与预定的方向基本一致。上半年宏观调控的目标初步达到，下半年的经济仍将有序增长。通胀压力可能会因为经济转型的推进而长期化。严厉的反通胀举 措短期内可能会牺牲一点经济增长,但是至少可以避免在更高的通胀压力下付出更大的经济增长乃至社会稳定等方面的代价。无论是否提货币政

11、策从紧，控制通胀的现实要求不可能使货币政策具备短期放松的条件。如果因为紧缩初期的增长回落就迅速放松货币政策，有可能会贻误控制通胀的良好时机。当前应当积极实施减税。除了应对短期的周期性波动之外，宏观政策的方向应当是积极推动经济转型。无论股市还是房地产市场，治本之策还是促进经济的又好又快发展。 二、2008年上半年金融调控政策:在开放经济的条件下，物价上涨会通过贸易、投资和资本流动等渠道在全球范围内会迅速蔓延。如在国际大宗商品价格上涨的情况下，各国通货膨胀都处于较高水平，其中美国5月份的通货膨胀率为4.2；今年5月份，欧盟通胀率已升至3.9，接近去年同期的两倍；目前秘鲁通胀率达到5，智利为8，乌拉

12、圭为10，委内瑞拉今年通胀率预计将达到25.7；在截至6月7日的一周里，印度的通货膨胀率上升到11.05；越南5月份通货膨胀率升至13年高点25.2；中国5月份的通货膨胀率为7.7，都处于较高水平。2008年上半年中国CPI指数走势图2008年各月CPI6月-5月7.70%4月8.50%3月8.30%2月8.70%1月7.10% 2008年上半年以来至今国家5次上调存款准备金率。频频上调存款准备金率乃至创出历史新高，意在加强银行体系流动性管理。当前，银行资金比较充裕，流动性过剩问题仍然突出。最新数据显示，货币供应量增长1807%。2008年5月末，广义货币供应量M2余额为4362万亿元同比增长

13、1807%，增幅比上年末高133个百分点，比上月末高113个百分点；狭义货币供应量M1余额为1533万亿元，同比增长1793%，增幅比上年末低312个百分点，比上月末低112个百分点；市场货币流通量M0余额为302万亿元，同比增长1288%。15月净回笼现金206亿元，同比少回笼139亿元 。2008年存款准备金率历次调整次数调整时间调整内容62008年6月上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款。52008年5月20日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。42008年4月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

14、32008年3月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。22008年2月-12008年1月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 三、2008年上半年房地产行业政策分析:持续已久的房产市场已经从卖方市场转化成了买方市场。此时的房产市场应该由卖房卖力吆喝，买方持币观望、“货比三家”。上半年房地产的投资增长是32%左右，高出固定资产投资6个百分点，房价五月份同比增加了9.2%，说明还在上涨，比这严重的不是这 两条，而是交易量持续的下降，有的城市下降已经超过了50%，如北京这样的大城市已经接近了50%，这是非常重要的信号。交易量的持续下降比房价的同比上 升是更重

15、要的危险信号，总而言之，当前房地产的整个态势可以说是一个“难”字。四、2008年上半年廊坊市宏观动态信息:宏观经济形势和政策面不支持房价持续高涨 从宏观经济形势方面来看，国家统计局就上半年国民经济运行情况答记者问时，新闻发言人李晓超表示：“应当看到当前经济增速回落符合宏观调控的预期。为防止经济增长偏快转为过热，中央采取了货币、财税、贸易、土地等各项综合性政策。随着这些政策的落实，经济出现增速回落，符合宏观调控的预期。”根据国家统计局的统计，上半年，全国完成房地产开发投资同比增长33.5%，房地产业的景气指数仍然维持在100点以上的高位。这表明，房地产行业繁荣发展的格局并未改变。 从政策面来看，

16、根据年初温家宝总理政府工作报告中的精神，房地产是宏观调控的重点对象。业界专家分析，对房地产调控有两个方面：一是进一步实行从紧的货币政策；二是进一步对房地产市场进行划分，把中等收入阶层住房、流动就业人口如农民工等划到政府干预和保障范围之内。为此，政府加大了针对中低收入阶层的住房保障体系建设力度。 在全国经济整体发展的大环境下，廊坊市整体经济水平突破新高，尤其在基础设施建设和招商引资方面。房地产行业得到了很大发展。成交量和成交价格平稳拉升。五、廊坊市经济发展分析:招商引资进展顺利。一季度，我区实际利用内外资均有不俗表现。一是实际利用外资平稳增长。实际利用外资完成4707万美元，同比增长9.6%。从

17、全市范围看，1-2月我区实际利用外资继续领跑全市，占全市利用外资的47.0%；二是引进内资速度加快。1-3月新批内资企业5个，合同总金额30719万元，新批内资企业数量和合同总金额同比分别增长400%和668.0%；实际引进内资7.38亿元，同比增长127.6%，增速比上年同期提高99个百分点。 截至6月30日，全市财政总收入完成689亿元，增长419，占全年任务的561，顺利实现了“时间过半、任务过半”的目标，呈现出规模扩大、速度加快、质量提高的良好态势。1至6月份，增值税、营业税、企业所得税、个人所得税四个主体税种分别增长260、817、572、400。我市各外资企业在自身健康发展的同时，

18、对推动全市经济和社会发展发挥了一定的作用。与此同时，随着外商投资企业的加快发展和经营规模的不断扩大，外资企业吸收的劳动力数量也不断逐年增加。 六、房地产行业动态分析:2007年底至2008年上半年是房地产市场可谓风云变幻，动荡最为严重的一年。开发商投资扩业，政府也相继推出一系列相关政策，房地产市场在“无形之手”和“有形之手的共同作用下，呈现出独特的“风景”。 开发投资稳步增长，90平方米以下套型比例明显上升。2007年以来，我市进一步贯彻落实调控政策，调整开发结构，房地产市场继续保持理性健康的发展态势。开、竣工面积和开发投资均保持稳步增长，住房供应结构基本趋于合理。据建设部住宅与房地产业司司长

19、沈建忠在新闻发布会上指出，有两类企业可申请单位集资建房，前提条件是要被纳入经济适用住房政策范畴。 今后，单位集资合作建房纳入经济适用住房政策的范畴进行管理。所谓按照经济适用住房政策范畴管理主要体现在两条，第一是要纳入经济适用住房的计划；第二它的建筑标准、供应对象和产权关系等，都要按照经济适用住房政策和有关规定来执行。 现阶段只有两类企业可申请单位集资合作建房，一类是远离城区的独立工矿企业，第二类是住房困难户较多的企业。另外，申请单位集资合作建房必须经人民政府批准和必须符合城市的规划，企业还必须拥有自己的土地，且土地是必须符合城市规划，可用于建设住房的，不是工业性质的土地。 七、廊坊市经营性土地

20、市场分析:上半年中国城市居住用地均价为2020元 增速减缓中国房价经由宏观调控已经逐渐得到抑制。记者从国土资源部召开的全国国土资源厅局长座谈会上获悉，截至今年六月底，中国城市居住用地均价为每平方米二千零二十元，增速较去年下半年明显减缓。内容摘要：廊坊市土地价格上涨缓慢，土地供应减少导致成交量萎缩。开发水平仍然处于比较封闭的状态，当地政府力挺地价，外地开发主体和资金的进入可能会提升后势土地价格。年份土地出让面积土地出让亩数总成交价（万元）平均容积率2008上半年866104.661299.171630381.8 目前从成交量上看，受市场影响，开发商也谨慎拿地，成交量有所下降廊坊市土地管理部门一直

21、以来对土地出让容积率做到了严格的把控，居住用地在1.8以下，商业用地在2.0以下。在这种严格控制下，廊坊市的生态好，绿化率高，宜居舒适的城市氛围已经建立起来。近期出让土地仍严格保持着这一显控，为宜居生态型的城市建设打下坚实基础。而与其相反的是中国当前许多地区级城市都纷纷拔高容积率，刻意营造都市感和现代感。2007-2008年土地成交概况地块编号地块位置区域土地面积（m2）土地用途出让方式成交总价（万元）竞得人2008-5廊坊市爱民东道北侧安次区28486平方米(折合42.729亩商品住宅70年(其中商业40年)挂 牌11550廊坊市恒庆基业房地产开发有限公司2008-14龙河园区一号路东侧、京

22、山铁路南侧安次区281074平方米（折合421.611亩）工业50年挂 牌7600廊坊市宏盛房地产开发有限公司2008-12廊坊市广阳道北侧、建设路东侧广阳区336351平方米(折合504.527亩)商品住宅70年(其中商业40年)挂 牌136300廊坊市恒基房地产开发有限公司2008-11廊坊市爱民西道南侧、市淀粉厂西侧安次区4447.36平方米(折合6.671亩工业50年挂 牌168廊坊市国贸商业集团食品公司廊开2008-5廊坊市开发区友谊路东侧、新源道北侧开发区197572.9平方米(折合296.3593亩)工业50年挂 牌6817新奥光伏能源有限公司廊开2008-4廊坊市开发区百合道南

23、侧、威卢克斯公司东侧开发区18173.4平方米(折合27.26亩工业50年挂 牌603西尔欧（中国）医疗设备有限公司上图可见上半年土地成交放缓，区位基本上均分布在外环路沿途和开发区。由于近期的市场销售状况缓慢，各开发单位反应冷淡，成交乏力。住宅土地单价区间为130-300万/亩，工业用地18-23万亩。编号土地位置土地面积（m2）土地用途规划指标要求出让年限（年）保证金(万元)起始价(万元)容积率建筑 层数绿地率2008-1廊坊市益民道一号63584.989合95.377亩商品住宅1.71630%70年/其中商业40年1890021000廊开2008-2号市开发区新奥贵宾楼北、金源道南侧、友谊

24、路西侧、九干渠东侧53730.2合80.595亩）城镇混合住宅用地1.825%30%住宅70年、商业40年10480廊开2007-3号廊坊市开发区汇源道南、北338830.1合508.24亩住宅用地1.823%35%70年/其中商业40年700602008-4廊坊市辛庄道南侧、常甫路东侧4637合6.9557亩商品住宅2.3041.5430.65%70年/其中商业40年164018202008-5市爱民东道北侧28486合42.729亩住宅用地2.024%35%70年/其中商业用地40年470094002008-6廊坊市陈桑园西口、规划光明道东道北侧23121.81合34.683亩住宅用地2.

25、024%35%70年/其中商业用地40年381576302008-13西环路西侧、爱民西道南侧、规划路二东侧60178平方米（合90.267亩）商业、住宅用地2.024%35%70年/其中商业用地40年343017150Dec-08广阳道北侧、建设路东侧336351平方米（合504.527亩）住宅用地2.024%35%70年/其中商业40年26200131200Nov-08爱民西道南侧、市淀粉厂西侧4447.36平方米（合6.671亩）工业用地 0.81-0.150年301332008-14龙河园区一号路东侧、京山铁路南侧281074平方米（合421.611亩）工业用地0.840%-60%15

26、%-20%50年14007167上图可见供应土地区位基本上均分布在外环路沿途。从土地市场上看，廊坊土地供应主要集中在外环路沿线。根据上半年成交的土地出让价格来看，后一阶段的土地成交价格及成交量可能出现萎缩。八、廊坊市房地产市场板块发展研究:根据国家统计局公布的数据，上半年中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.2%，涨幅比上年同期高4.2个百分点。2008年上半年廊坊市房地产项目供应总量约在54-55万平米之间，供应压力点集中在2季度4-6月份之间，主要供应区域在广阳区域和安次区域，广阳区域今年下半年将会被安次区域板块的拉动而降低需求主体规模量，但仍然维持较大的供应规模，虽然与开发区区域供

27、应产品有所不同，但其区域的作用力将会逐渐显现和提高上来，对板块造成的冲击较大。（参考下图供应分析）廊坊市2008年主要上市项目指标分析楼盘名称所在区域板块总建筑面积预售货量开盘时间主流产品产品种类开盘均价项目压力盛通国际广阳W6.2408.下半年65-138高层5800金源丽舍广阳W2.52.508.下半年90-100小高4800资金永兴苑安次S5.24.808.下半年未定高层4500君兰苑广阳W12.942008.1.2080-100小高5260位置.单价安泰家园安次S301.52008.04.1881-119小高4900无第九园广阳W152.62008.05.10130-260多层6200

28、无兴运花园广阳E7.81.508.下半年79-105高层4500-4700资金长富吉第安次S2.312008.0780-130高层4800小奥富斯安次S2.91.32008.6.880-110小高4580品质紫金华府广阳W1052008.3.880-135小高5580小正隆嘉园广阳N322008.5.20/7.1160-128小高4950拆迁恒庆国际公寓广阳E17308.下半年80-120高层5100龙河盛都安次S305.22008.6.660-120高层4468拆迁名人国际广阳E10208下半年80-100高层5100资金俪水家苑广阳E86.408.745-130高层5160无盛德花园安次S

29、300.52008.06/7.1190-110多层4700资金馨视界广阳W162.82008.5.2380-120小高4000无馨钻界广阳N54.62008.6.2888-129小高5500无艾力枫社开发区N1242008.7.2690-230410-430公寓联排8800无塞纳河谷开发区N122.42008.4.19/7.2088-129别墅洋房7600单价上表列出在2008年内预售项目的销售基本指标，2008年预计上市总面积在54.7万平米左右，上市均价在4999元/平米，安次区均价在4658元/平米。广阳区均价在5170元/平米;本市上半年开盘上市项目10个，推出面积为29.5万平方米，

30、实际销售面积仅为8.9万平方米，整体销售率只有30%左右；主要以紫金华府、第九园、馨视界、君兰苑等项目为主(注:以上数据均不含开发区艾力枫社和塞纳河谷)。2007年廊坊市房地产供应量为49万平方米左右，全年消化量为37万平方米左右，整体供需比例1：0.92，市场整体供求相对平稳，市场状况良好；如果加上2007年尾盘10万平方米左右，整体市场供应在65万平方米左右，而通过市场经验值估算，在市场环境良好的状态下，2008年整体销量在40万平方米左右，供需比例1：0.6左右，市场供求关系接近危险系数。受市场政策调控的影响，从上面的数据不难看出上半年的成交量及成交均价与去年相比有所下降。第九园安泰家园

31、永兴苑金源丽舍盛通国际君兰苑第六街区正隆家园龙河盛都奥富斯长富吉第盛世豪庭兴运花园馨钻界名人国际恒庆国际公寓俪水家园盛德花园紫金华府奥韵馨视界东日瑞景 上图标注为广阳、安次两区楼盘位置及推售情况，2008年上半年市场主要供应产品为小高层和高层，主力户型面积满足70/90要求，产品同质化比较严重，红色标注的项目主要分布在2008年1-6月上市，本月新开楼盘有，正隆家园、俪水家园、长富吉第、盛德花园等；绿色标注的为暂未开盘项目。广阳区商品住宅区域典型项目分析广阳区板块2008年上市多盘云集的板块之一，(中房馨视界、馨钻界、正隆家园，君兰苑、第九园、紫金华府项等项目)项目在2008年上市的多达12个

32、之多，总供应面积达到113.4万平米左右，上半年上市面积也多达40.4万平米左右，销售面积16.4万平方米，占到整个廊坊市区供应规模的47.69%。 项目之一点评：中房馨视界项目位于廊坊市区西部，廊坊市新源水厂西侧，爱民西路北侧，紧邻廊坊市西部高教园区规划区的中心。地块西面是40m控宽的规划三路,北面是20m控宽的规划四路。该地块与北面的12号、13号地块相互依托，互为发展，未来成为廊坊西部高教园区的配套居住区。规划用地约9.3公顷，用地形状呈长方形，南北长约250m，东西长约390m。规划含小高层、多层形式住宅，并配套幼儿园，超市等公共建筑，地上建筑面积约14.6万，容积率1.58，建筑密度

33、21.7%，绿地率达35%。效果图60左右的户型图规划用地面积：92807 ，总建筑面积：162013，地上建筑面积：146198 ，其中：多层住宅建筑面积：38442，小高层住宅建筑面积：97246 ，幼儿园建筑面积：1360，其他公建建筑面积：9150。该项目主力户型为90、110平方米三室，还另有少量57、80-90平方米二室。其中57平方米二室较具特色，可改装为两室使用，上半年推售产品促销力度大，销售较好，销售率达到80%左右。项目之二点评：荣盛君兰苑项目位于廊坊西环路以西，武警学院以南。总建筑面积20万平方米，共15栋小高层，以10层为主，少量6层。首开西侧黄色标号楼座，东侧1、2、

34、3、6、10号楼为二期开发。主力户型为80-90平方米的二室，另外有90平方米的三室户型，集中在11号楼，最大户型集中在10号楼为120、130两种三室户型。最小是少量的77平方米的二室，没有一室设计。项目一期上半年推售量4万平米左右，主力户型80-90平方米的二室和三室户型；由于项目位置较偏，周边配套尚不完善，公共交通不发达，固一月份开盘以来销售情况一般，截止6月底销售率只有40%左右。整体效果图90平方米三室主力户型项目之三点评：紫金华府该项目地处金源道与和平路交口处，由廊坊市开发区北方房地产开发公司开发兴建，总建筑规模在10万平米左右，绿化率32%，分为2期开发，首期开发6栋楼，以9-1

35、2层为主，建筑外延以深褐色为主题颜色，外延铺面砖，局部以涂料补充，户户突出飘窗，增大采光面积，在户型设计上特点不够鲜明，属于常规设计，在尺度把握上比较欠经验，户型设计进深较长，开间较小，使用不够方便。在车位设计上以地下车位为主，地面上无停车位，园林景观上以景观节点串联，做到移步移景。项目东北财富区的黄金地段，地理位置十分优越，周边生活便利、学校、商业等配套一应俱全，交通发达。主力户型90-135，均采用了四明设计，空间明朗实用。项目开盘前做一次内部认购，主要是针对前期的关系客户，于3月8日正式开盘，由于地段原因开盘以来销售状况良好目前销售率已达85%左右。整体效果图典型户型 安次区板块2008

36、年上市新楼盘6个，(盛德花园、奥富斯、龙河盛都、长富吉第等项目)项目在2008年上市推售的有4个，总供应面积达到100.4万平米左右，上半年上市面积14.3万平米左右，销售面积8.5万平方米，占到整个廊坊市区供应规模的42.22%。 个别项目点评之一：长富吉第该项目位于常浦路与辛庄道交口处，项目整体用地面积较小，为13297平米，规划总建筑面积23225平米，综合容积率控制在1.75，规划户数为274户，车位控制在130个左右，比例约在1：0.5。套型建筑面积在90平米以下的占住宅总建筑面积的83.98%，属于纯小户型社区。项目规划为围合式布局，设置塔楼5栋，中心设置景观广场，规划沿街设置21

37、60平米左右商业，满足社区及周边的商业配套，项目整体规划由天津华夏建筑设计担当，根据规划的特点，比较符合人居的动静要求，而且突出社区的集中性。该项目预计在7月份上市推售，首批推售面积1万平米左右，六月份做了大量的报纸推广。接待中心整体规划个别项目点评之三：奥富斯该项目位于常甫路前锋小区对面，奥福斯小区一期工程总占地面积14860平米，建筑面积近3万平米，为廊坊盛翔房地产开发有限公司开发，综合容积率控制在1.6左右，整体建筑为板式小高层，户型集中在70至80平米户型。开盘前接受内部选房，据现场介绍认购较多，开盘成交10%左右，目前销售情况并不乐观。接待中心整体规划典型户型开发区板块2008年上市

38、新楼盘有恒盛塞纳河谷和新奥艾力枫社两个项目，总供应面积达到24万平米左右，上半年上市面积4万平米左右，销售面积1.5万平方米，占到整个廊坊市区供应规模的10.09%。九、廊坊市场重点竞争项目监测与点评：华夏第九园：华夏第九园总体规划华夏第九园样板间展示华夏第九园现场展示项目坐落在武警学院南，紧邻自然公园；由15栋电梯多层洋房、6栋4.5层洋房、3栋学者公寓高层建筑组成。总占地115亩，建面9万，一期户型面积90-230，主力户型为130-150，二期主力户型150-260，5-6层高板楼带电梯，首层赠送私家花园，顶层赠送露台，南北通透，户型布局合理，利用率高，小区内人车分流，地下车位1：1；品

39、牌开发商，楼品品质较高，园林设计环境优美，价格合理；但项目的位置较偏，目前交通不方便，周边生活配套尚未完善，由于产品价格优势，开盘以来销售率达80%左右，目前销售稳定。该项目主打卖点：A. 生态低密度社区，容积率1.2，绿化率36%；B. 廊坊唯一中式人文大宅，宣扬苏州建筑风格，突出会所文化运营；C. 园林设计层次意境分明，9大景观主题；D. 户型使用拼接法，以小户型规划出大宅分割，用心独具风格。新奥艾力枫社平面户型图展示平面户型图展示效果图新奥艾力枫舍高尔夫花园公寓项目位于廊坊市经济技术开发区艺术大道北侧，金源道南侧。项目总建面12万，是由13栋花园观景公寓楼和4栋联排别墅、一座五星级酒店、

40、会所、2栋别墅总统套房所组成；一期推售面积4万平米左右，推出精装公寓200套，（装修标准1500-2000元/）联排别墅24套，精装公寓面积90-230的平面户型，其中90、130150160各9套，180-230160套左右，联排别墅410-430。社区有五星酒店和高尔夫作为项目配套，产品为尊贵舒适型，环境优美，品牌开发商实力打造，产品品质较高，开盘前做大量报纸推广工作。目前精装公寓面积区间比较符合市场客户需求，前期积累客户较多，40-50%客户来自新奥内部的高层，产品预计在7月份上市。产品决定一切，产品是营销的有利武器，产品作为价值链中最为重要的环节也在担当着重要的作用，廊坊市的房地产项目

41、提供的产品在2008年始出现着实的改变，洋房的出现，别墅的出现这都是作为廊坊市房地产市场始终欠缺的产品，通过2008年的市场整理之后，产品将会丰富，在竞争的环境中，产品也将会随之升级。十、廊坊市房地产行业总结与展望：按照目前这种走势，今年10月，将是改革开放30年来，中国房价第一次出现整体下跌，中国经济也因此而迎来一轮调整的时机。这次调整，考验中央政府的有两点：对外是否能够应付错综复杂的国际经济的变化，对内能否建立适合民生的中国经济新次序；这次调整，考验中国社会的主要是能否把急剧分化的贫富悬殊的剪刀差缩小一点，并通过住宅供应结构的改变，表达居者有其屋的社会理想；这次调整，考验中国经济的主要是在

42、实现经济平稳增长的情况下，抑制通货膨涨的能力。当然，中央和地方的关系，也会在本次调整中有所改变。 2008年，注定是中国房地产行业发展史上具有重要意义的一年。2008年已经过半，限价房上市、开发商促销、房价向下微调 期待、观望、彷徨，回首2007年房地产市场，这一年的跌宕起伏，不论是发展商还是购房者都会刻骨铭心。在疯狂与理性的争执中，这一年既有楼市均价增长近30%的极速狂飙，也有10次加息和0.275贷款利率提升的胆颤心惊；有拍买市场上地王频出的响鼓重锤，也有闲置土地以平方公里收回的敲山震虎；更有粤房企H股上市一跃中国首富的神话，和物权法、90/70政策落地的现实也是购房者茶余饭后还在为是否入

43、市买楼而迷茫的时候。 回顾过去是为了借鉴，总结经验是为了发展； 盘点2007，只为了2008会更加清晰、理性的发展经过了2007年全年的发展，廊坊市房地产市场也呈现出起伏不定的市场情况，从需求急剧膨胀到需求转为持币待购的状况也仅仅在同一年内发生，国家的宏观调控的作用在三线城市更加尤为的突出，在以市场经济为导向下的房地产市场也在经受了来自政策，市场环境、能力等多方面的考验。在2008年上半年廊坊市房地产发展商也经历和面临着重大考验，一些资金有问题，缺失开发经验的开发商将会在岸边失足，希望通过市场认购来空手套白狼的做法将会一去不复返，2008年是廊坊市房地产最为痛苦的一年，也是诸多开发商回流资本的

44、一年，暴利时代也随之将终结。在房地产市场板块格局上也将会出现东南重，西北轻的局面，政府大力发展北部和东部板块也是从整体城市发展角度出发，廊坊市具有饼式发展模式的基础，有侧重的开发重点区域，然后带动区域影响力，进而催化区域大面积成熟。目前北部板块受到地价，房价的挤压，土地流向也从北延东部向南发展，价格洼地的形成也是促使南部及东部板块快速发展的诱因。综上所述，廊坊在2008年地产格局板块的竞争也将会加剧，城市的不断外扩也将给终端市场带来有史以来的冲击。2008年整年也将会主要以震荡格局出现，价格高攀的可能性很小，只有在产品和营销两大方面上做足功夫，项目才可能在市场上立于不败之地。深圳星彦地产廊坊分公司2008年8月18日