房地产管理手册5828573413

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1、xxxx房地产（以战略管理为导向，依据ISO9001:2000标准要求编制而成）文件编号：KHREM/ZJ-001管理手册第A/0版实施日期：2003年11月01日本文件由由xxxx房地产产有限公公司行政政事务部部提出；本文件解解释和修修订权属属于xxxx房地地产有限限公司行行政事务务部。本手册编编制人: 审核人人: 批准准人:修订状态态控制页页序号修订单编编号修改页码码条款号修订方式式修改人修改日期期注：修订订方式有有：划改改和换页页(换版版)等。修订时时应注明明页次，如如A/00到A/1、AA/3到到B/00；修订订日期要要注明年年月日。也许你阅阅历尚浅浅，也许你身身无分文文，但只要你你拥

2、有梦梦想、智智慧和勤勤奋，就可以好好梦成真真。这就就是金瀚瀚！王者之手手 点点石成金金董事长致致辞亲爱的各各位员工工：海纳百川川，英贤贤汇聚。xxxx房地产产热忱欢欢迎您的的加盟！我们将在在相互信信任、相相互理解解的基础础上，一一起度过过在公司司工作的的美好岁岁月充分的的理解和和信任是是愉快奋奋斗的桥桥梁与纽纽带。金瀚房地地产是一一个以农农业、生生物工程程和房地地产开发发为主要要投资领领域的大大型业务务多元化化投资控控股公司司。她将将让您感感受到融融洽的工工作氛围围、先进进的企业业管理模模式，为为您提供供了一个个非常宝宝贵的成成长机遇遇和一个个广阔的的发展空空间。希希望您能能够珍惜惜这来之之不

3、易的的机会，珍珍惜这宝宝贵的时时光，为为您个人人和公司司的发展展做出最最大的贡贡献。大家每个个人都有有成功的的理想。在金瀚瀚，您完完全可以以实现这这一理想想，凭借借开拓、创新、挑战、拼搏的职业精神神，每个个人都有有施展才才华的广广阔舞台台，并凭凭自己的的出色才才干和不不俗业绩绩取得丰丰厚的回回报。脚脚踏实地地、一丝丝不苟、爱岗敬敬业，相相信您定定能与金金瀚共创创辉煌。“千金何何足贵，一一士固难难求”！我们一一向尊重重知识、尊重人人才，把把德才兼兼备和认认真负责责的员工工看作是是公司最最大的财财富。只只有员工工的业务务水平和和综合素素质得到到提高，金金瀚才能能在日趋趋激烈的的竞争中中立于不不败之

4、地地。爱岗敬业业是金瀚瀚房地产产凝聚力力之所在在。企业业家精神神、创新新精神、敬业精精神和团团结合作作精神，是是我们企企业文化化的精髓髓。每个个员工不不仅要全全心全意意地投入入工作，热热爱自己己的岗位位，认真真地对待待自己手手中的每每一件工工作，更更要走团团队协作作和集体体奋斗之之路。只只有这样样，大家家才能最最大限度度地发挥挥自己的的能量。家庭责任任感和社社会责任任感是金金瀚对员员工的又又一要求求。在为为她不懈懈努力的的同时，也也应该为为家庭的的幸福奋奋斗、为为社会的的发展奉奉献一份份热量；更要关关心国家家和民族族的前途途，成为为国家建建设的栋栋梁之材材。千里之行行，始于于足下。公司在在飞速

5、的的发展，需需要大量量的优秀秀人才。从您加加入金瀚瀚房地产产的第一一天起，愿愿您尽快快地熟悉悉和了解解她，加加速磨练练，不断断进步，胜胜任起您您的工作作，让您您的智慧慧和才华华，在金金瀚房地地产“天生我我材必有有用”的最佳佳职业沃土土里，随随着公司司的发展展而升华华，与我我们一起起共创美美好的未未来！xxx房房地产 董事事长：目 录第一章 公司司组织机机构图6第二章 公司司简介8第三章 公司司战略纲纲要9第四章 员工守则则和行为为准则114第五章质质量手册册17第六章专专业规范范索引17第七章岗岗位规范范索引18第八章控控制准则则索引220第九章作作业规范范索引222第十章体体系记录录索引22

6、8第一章 集团组组织机构构图一、xxxx房地地产组织织机构图图董 事 长行政事务部总 经 理副总经理副总经理副总经理市场营销部综 合 部技 术 部项目一部项目二部财 务 部材 料 部审 计 部管理者代表二、xxxx房地地产岗位位设置图图董 事 长总 经 理副总经理副总经理副总经理管理者代表综合部经理行政事务部经理市场营销部经理技术部经理项目一部经理项目二部经理材料部经理财务部经理审计部经理董 事 会人事主管 1人行政主管 1人文秘主管 1人司机 3人营销主管 1人招标主管 1人审计主管 1人财务主管 1人预算主管 1人规划设计主管2人技术监控主管 1人安装主管2人土建主管2人土建主管2人安装主

7、管2人材料信息主管 1人材料主管2人管理员 2人2 2人会计 2人综合统计1人出纳 1人文员 2人预算员 2人档案员 1人管理员 2人管理员 2人管理员 2人质保员 1人文员 2人文员 1人文员 2人第二章 公司司简介一、xxxx房地地产开发发有限公公司xxx房房地产开开发有限限公司成成立于220011年，隶隶属于xxxx集集团,公公司注册册资本111800万元,拥有固固定资产产及自有有流动资资金近440000万元。公司设设有行政政事务部部、综合合部、项项目部、技术部部、材料料部、财财务部、市场营营销部、审计部部八个部部门。公公司现有有员工336人，中中高级职职称占550%以以上，990%以以

8、上员工工为大专专以上学学历。在在山东省省东营市市开发建建设的项项目主要要有清风风湖公园园和“乐得得家.金金瀚家园园”住宅宅小区。其中清清风湖公公园总投投资为44.8亿亿元人民民币，占占地26650亩亩，建成成后将成成为山东东省最大大的城市市公园。“乐得得家金金瀚家园园”住宅宅小区是是全国首首家冠以以中国建建设银行行个人住住房贷款款品牌“乐乐得家”的的高档住住宅小区区。两年年多来，公公司凭借借实力和和卓越的的产品品品质及优优质的服服务已成成为当地地最具开开发实力力和市场场竞争力力的房地地产开发发公司。公司拥有有各类优优秀的专专业人才才和高素素质管理理人才，实实行高效效灵活的的经营管管理机制制，秉

9、承承“以人为为本，科科技兴业业，诚实实守信，追追求卓越越”的宗旨旨，力争争把金瀚瀚事业做做大、做做强、做做长。地址：邮政编码码：2总机：86 88传真：86 54E-maail:第三章 公司司战略纲纲要一、金瀚瀚集团战战略规划划的指导导思想政府偏偏好原则则：金瀚瀚集团一一般要选选择政府府鼓励的的产业进进行投资资，在产产业的发发展过程程中，取取得政府府的支持持，实现现经济效效益和社社会效益益双重目目标。行业整整合原则则：对于于所进入入的产业业，一般般要对行行业进行行整合，力力争成为为行业领领导者或或领导者者之一；不进入入不能成成为主要要企业的的产业。多元化化原则：在符合合政府偏偏好原则则和行业业

10、整合原原则的前前提下，从从总体上上来说，金金瀚集团团是跨业业经营，实实行投资资多元化化。二、金瀚瀚房地产产业务组组合金瀚集团团所从事事的城市市建设开开发业务务是从清清风湖公公园开始始的，从从清风湖湖公园开开发和经经营，拓拓展到房房地产和和市政工工程。而而清风湖湖公园的的开发和和经营又又包括较较丰富的的内涵，主主要包括括娱乐休休闲、度度假和商商业。所所以，金金瀚集团团就城市市建设开开发这一一业务系系列来说说，其组组合如下下图所示示：三、公司司产业组组合城市建建设与开开发业：房地产产、清风风湖公园园、市政政工程、公园相相关商业业和娱乐乐业。生物工工程业：生物肥肥和生物物农药。金瀚房地地产产业业时间

11、组组合一览览表产业第一层面面业务第二层面面业务第三层面面业务城市建设设与开发发房地产、清风湖湖公园公园相关关商业和和娱乐业业市政工程程四、企业业愿景和和目标以城市经经营为主主业，创创立城市市经营新新模式：政府不不投资、市民满满意、企企业不赔赔钱，力力争成为为东营市市最大且且具有全全国影响响的城市市建设开开发企业业。五、战略略目标成为大型型业务多多元化跨跨国投资资控股公公司和业业界领袖袖。六、企业业哲学为市民民温馨建建的花园园，为东东营造精精致的“名片”心胸有有多大，事事业有多多大梦想有有多大，事事业有多多大梦想，忠忠诚，执执着，专专业山东最最好，全全国一流流七、公司司功能（一）组组织战略略目标

12、根据城市市建设开开发总体体战略和和各相关关业务单单元战略略的要求求，组织织战略目目标如下下：建立与与战略要要求相匹匹配的组组织机构构：根据据战略要要求对现现有组织织机构进进行调整整，并建建立战略略所要求求的新机机构。权责配配置与战战略要求求相匹配配：按战战略要求求，来确确定各机机构和岗岗位的功功能和权权限配置置。（二）主主要组织织政策根据总体体战略和和各相关关业务单单元战略略的要求求和组织织战略目目标，主主要组织织政策如如下：分权原原则：在在权责配配置上，尽尽量向现现场组织织倾斜。分工原原则：将将集团城城市建设设开发价价值链在在各公司司之间实实行专业业化分工工合作。（三）支支持组织织目标和和组

13、织政政策的核核心工作作为了实现现组织战战略目标标，贯彻彻组织政政策，核核心组织织工作如如下：组织设设计和调调整：根根据战略略要求，对对组织机机构进行行设计，并并根据战战略的要要求，对对现有组组织机构构进行调调整。本报告建建议的组组建清风风湖建设设开发集集团，组组织结构构和功能能分工如如下：清风湖建建设开发发集团各各公司功功能一览览表公司名称称公司功能能备注清风湖建建设开发发集团混合型母母公司，除除出资者者功能外外，主要要负责清清风湖公公园建设设和开拓拓市政工工程。清风湖商商业街管管理公司司全资子公公司，主主要负责责清风湖湖公园儿儿童街、女人街街、餐饮饮街的对对外招租租和管理理。目前可作作为清风

14、风湖建设设开发集集团的一一个部门门对待，条条件成熟熟后再成成立公司司清风湖公公园管理理公司全资子公公司，清清风湖公公园内部部各种休休闲、娱娱乐设施施的对外外招租和和管理。目前可作作为清风风湖建设设开发集集团的一一个部门门对待，条条件成熟熟后再成成立公司司清风湖房房地产公公司全资子公公司，主主要负责责房地产产开发。目前可作作为清风风湖建设设开发集集团的一一个部门门对待，条条件成熟熟后再成成立公司司清风湖物物业管理理公司全资子公公司，主主要负责责金瀚家家园等物物业管理理理。目前可作作为清风风湖建设设开发集集团的一一个部门门对待，条条件成熟熟后再成成立公司司岗位设设计和调调整：根根据战略略要求和和组

15、织设设计，对对岗位进进行设计计，并根根据战略略的要求求和组织织调整，对对现有岗岗位进行行调整。业务流流程设计计和调整整：根据据战略要要求和组组织设计计，对业业务流程程进行设设计，并并根据战战略的要要求和组组织调整整，对现现有业务务流程进进行调整整。（四）公公司各部部门功能能金瀚房地地产各部部门功能能一览表表部 门功 能行政事务务部行政、文文秘、人人力资源源管理以以及整合合管理体体系管理理综 合合 部部招投标管管理、合合同管理理、工程程概算、预算和和决算市场营销销部市场调研研、寻找找营销代代理、销销售合同同管理、协助营营销、与与顾客有有关过程程的相关关综合事事务管理理。技 术术 部部土地批租租、

16、土地地开发、项目规规划设计计管理项 目目 部部施工项目目、现场场管理材 料料 部部材料质询询、材料料商评估估和材料料控制管管理财 务务 部部财务、会会计、税税务、成成本和统统计审 计计 部部审计工作作及相关关综合事事务管理理第四章 员工守则则和行为为准则一、员工工守则（一）思思想品德德端正，遵遵守国家家法令。（二）爱爱岗敬业业务实，工工作分秒秒必争。（三）恪恪守职业业道德，质质量视同同生命。（四）客客户就是是上帝，服服务至信信至诚。（五）开开拓人人人有责，经经济效益益为重。（六）做做人忠诚诚守信，团团结合作作执著。（七）遵遵守规章章制度，克克制自我我言行。（八）珍珍爱集体体财物，处处处廉洁洁奉

17、公。（九）不不断进步步完善，举举止大方方文明。（十）一一切从我我做起，事事业繁荣荣兴盛。二、经理理以上管管理人员员的价值值取向和和行为原原则（一）充充满理想想、富有有激情、具有高高度的责责任感和和使命感感；（二）开开拓创新新、高度度务实、诚实守守信；（三）不不懈努力力，精通通本行业业知识；（四）对对下级善善于激励励，合理理授权，营营造良好好的沟通通氛围；（五）积积极培养养下属，科科学管理理，果断断决策；（六）胸胸怀坦荡荡，勇于于批评与与自我批批评；（七）严严于律己己，守法法廉洁，堪堪为员工工之表率率；（八）作作风踏实实，不急急功近利利，追求长长远目标标和效益益。三、员工工行为准准则作为金瀚瀚一

18、员，个个人表现现直接影影响集团团形象，每每位员工工在各种种场合必必须时时时具有我代表表金瀚房房地产的强烈烈意识，并并以此规规范和指指导自己己的行动动。（一）职职业道德德1、热爱爱公司，忠忠诚于公公司，不不做损害害公司利利益的事事，不兼兼职于其其它公司司。2、尽忠忠职守，勤勤勉地履履行职责责，高效效优质地地完成各各项任务务，为社社会提供供一流的的产品和和服务。3、遵章章守纪，严严守国家家法律法法规及公公司各项项规章制制度和行行为规范范。4、安全全操作，重重视质量量，积极极提出合合理化建建议，增增加公司司效益。5、克己己奉公，见见义勇为为，助人人为乐，积积极参加加社会公公益活动动。6、保守守机密，

19、严严禁向外外泄露公公司的商商业及技技术秘密密。（二）礼礼仪规范范1、仪容容、仪表表员工应应讲究个个人卫生生，注意意自我修修饰，培培养健康康的生活活习惯，保保持良好好的精神神状态。一线生生产员工工必须按按规定依依照不同同工种的的要求，穿穿着公司司规定的的工作服服；管理人人员及营营销人员员在工作作场所提倡倡职业着着装。着装时时，应注注意发型型、外套套、衬衣衣、领带带、鞋、袜及饰饰物的搭搭配。2、言谈谈、举止止与人交交谈时，礼礼貌、热热情，称称谓得体体。姿态大大方、自自然。注意目目光接触触和聆听听。不随随意打断断对方说说话和否否定对方方的意见见。举止文文明，注注意场合合及礼节节。3、电话话接听迅迅速

20、，不不让铃声声超过三三次。使用礼礼貌用语语，如您好、请讲、谢谢、再见等。交谈简简短扼要要，确保保线路畅畅通。同事暂暂离时，主主动代接接并及时时转告。工作时时避免打打私人电电话，严严禁打有有奖声讯讯电话。4、就餐餐员工在在用餐时时间内就就餐，自自觉排队队领取饭饭菜。节约粮粮食，不准将将食品带带出餐厅厅。用餐时时，保持持餐厅卫卫生；注注意文明明用餐，不不高声喧喧哗；用用餐完毕毕，将碗碗盘送回回指定窗窗口。5、乘车车司机准准则：遵守交通通法规，服服从交警警指挥。确保行车车安全，规规定区域域停放。保持车辆辆整洁，保保证车况况良好。不与乘客客交谈，严严禁接打打手机。仪表端庄庄大方，展展现公司司形象。乘客

21、准准则：上车严禁禁吸烟，体体现公司司形象。不与司机机交谈，不不得争抢抢座位。举止谈吐吐文明，雨雨具收放放到位。爱护车内内设施，共共同维持持卫生。四、工作作风纪（一）公公司鼓励励员工间间积极沟沟通交流流，但不不能因此此妨碍工工作，因此办办公期间间，你应应该坚守守岗位，不不得随意窜窜岗聊天天；需要暂暂时离开开时，应应知会上上级或同同事。（二）保保持办公公室的整整齐、干干净、卫卫生是每每一位员员工的责责任；请不要要在办公公区域进进食，如如要吸烟烟请到吸吸烟室。（三）公公用办公公室是员员工共同同办公场场所，接待来来访、业业务洽谈谈应在洽洽谈室或或会议室室进行。五、礼仪仪仪表从进入公公司上班班的第一一天

22、起，你你的一言言一行就就代表着着公司，你你应注意意遵守下下列要求求：（一）工工作期间间，你应应保持精精神振作作、彬彬彬有礼、干练高效效。（二）上上班时，你你应注意意衣着整整洁、大大方、得得体，不不得染带带色头发发、指甲甲。男职职员不可可留长发发，蓄胡胡须，女女职员不不可浓妆妆艳抹。周一至至周五，男职职员着衬衬衫、西西裤、皮皮鞋；女女职员着着有袖套套装、皮皮鞋；周周六可着便便装，但但短裤、无袖装装、超短短裙、凉凉鞋、拖拖鞋不在在此列。其它另有有统一着着装要求求的，应应按具体体着装规规定执行行。（三）同同事间应应相互尊尊重，互互帮互爱爱，语言言文明。（四）对对外交往往应有礼礼有节，不不卑不亢亢，礼

23、貌貌大方，简简朴务实实。六、保密密由于竞争争的存在在以及你你对公司司的责任任，每个个员工都都有保守守公司秘秘密的义义务。这这种保密密的义务务，不仅仅限于你你在公司司工作的的合同期期内，而而且还应应注意在在离职后后，你也也将承担担这种义义务。（一）你你务必保保管好你你持有的的公司涉涉密文件件。（二）未未经授权权或批准准，你不不得对外外提供有有机密的的公司文文件或其其他未公公开的经经营状况况、财务务数据等等。（三）对对非本人人职权范范围内的的公司机机密，应应作到不不打听、不猜测测、不传传播。第五章 质量量手册1 质量量手册颁颁布令0042范围0053 质量量管理体体系过程程职责分分配表0084 质

24、量管管理体系系4.1 总要求求0994.2 文件要要求0995 管理职职责5.1 管理承承诺1445.2 以顾客客为关注注的焦点点145.3 质量方方针155.4 策划1775.5 职责、权限和和沟通175.6 管理评评审1996 资源管管理6.1 资源提提供2116.2 人力资资源2116.3 基础设设施2226.4 工作环环境2227 产品实实现7.1 产品实实现的策策划2447.2 与顾客客有关的的过程2447.3 设计和和开发2557.4 采购控控制2667.5 生产和和服务提提供2777.6 监视和和测量装装置的控控制308 测量、分析和和改进8.1 总则3118.2 监视和和测量3

25、118.3 不合格格品控制制3448.4 数据分分析3558.5 改进366xxx房房地产质质量手册册版 次A/01 质量量手册颁颁布令实施日期期20033年111月011日实施施1 质质量手册册颁布令令为适应xxxx房房地产开开发有限限公司的的生产经经营战略略，持续续改进并并提高公公司业绩绩，确保保提供的的产品和和服务符符合规定定并满足足顾客的的需求和和期望，特特依据GGB/TT190001-20000质质量管理理体系 要求标标准，结结合本公公司的实实际，制制定了本本公司整整合型管管理体系系的纲领领性文件件质质量手册册，现现予以批批准颁布布实施。本手册是是本公司司质量管管理体系系的法规规性文

26、件件，是指指导本公公司质量量管理体体系建立立、实施施、保持持和持续续改进的的纲领和和行动准准则，阐阐述了本本公司的的质量，规规定了各各部门职职责权限限及相互互关系、描述了了质量管管理体系系过程之之间的相相互作用用、程序序文件的的引用和和持续改改进的活活动。本手册明明确了质质量管理理体系的的基本要要求，适适用于房房地产开开发的各各项管理理活动，本本公司全全体员工工必须认认真学习习并遵照照执行。xxx房房地产开开发有限限公司总经理：二三三年十月月二十八八日xxx房房地产质质量手册册版 次A/02 范 围围实施日期期20033年111月011日实施施2 范 围围2.1 适用用范围2.1.1本手手册适

27、用用于公司司房地产产开发经经营的管管理和服服务活动动。2.1.2本手手册可用用于：a)进行行培训教教育和培培训的教教材；b)公司司内部开开展质量量活动的的依据；c)编制制程序文文件的依依据；d)进行行管理评评审和内内部审核核的评价价准则；e)向第第二方认认定和第第三方认认证提供供质量管管理体系系存在的的客观证证据。2.1.3应用用本公司以以房地产产开发为为主要生生产经营营活动，由由于本公公司产品品的特点点，不存存在顾客客财产，也也不存在在特殊过过程，因因此“7.55.2 生产产和服务务提供过过程的确确认”、“7.55.4 顾客财财产”在本公公司不适适用。而而“7.33 设计计和开发发”、“7.

28、66 监视视和测量量装置的的控制”在本公公司主要要是外包包过程，通通过对服服务供应应商进行行选择与与评价进进行控制制，因此此整合型型管理体体系要求求在本公公司的建建立、实实施、保保持和持持续改进进符合GGB/TT 1990011-20000、GB/T2440011-19996标标准。2.2 术 语2.2.1质量量管理体体系文件件采用GGB/TT190001-20000 iidt ISOO90001:220000所给出出的术语语。2.2.2本手手册中使使用的供供应链的的表述如如下： 供方方（供应应商）组织顾客（业业主）2.3.3公司司、本公公司：指指xxxx房地产产开发有有限公司司。xxx房房地

29、产质质量手册册版 次A/03 质量量管理体体系职能能分配表表实施日期期20033年111月011日实施施3 质质量管理理体系职职能分配配表职能部门体系要求总 经经 理理管理者代代表行政事务务部市场营销销部综 合合 部部技 术术 部部项 目目 部部材 料料 部部财 务 部审 计 部4.1 总要求求4.2文文件要求求5.1 管理承承诺5.2 以顾客客为关注注的焦点点5.3 服务品品质方针针5.4 策划5.5 职责、权限和和沟通5.6 管理评评审6.1 资源提提供6.2 人力资资源6.3 基础设设施6.4 工作环环境7.1服服务提供供实现的的策划7.2 与顾客客有关的的过程7.4 采购7.5 生产和

30、和服务提提供7.6 监视和和测量装装置的控控制8.1测测量分析析和改进进总则8.2.1 顾顾客满意意8.2.2 内内部审核核8.2.3 过过程的监监视和测测量8.2.4 产产品的监监视和测测量8.3 不合格格品控制制8.4 数据分分析8.5 改进注：表表示主要要负责领领导和部部门；表示配配合部门门。xxx房房地产质质量手册册版 次A/04 质量量管理体体系实施日期期20033年111月011日实施施4.1 总要要求1 目目的确保按GGB/TT190001-20000 iidt ISOO90001:220000标准的的要求建建立文件件化的质质量管理理体系并并予以实实施、保保持和持持续改进进。2

31、适适用范围围适用于GGB/TT190001-20000质量量管理体体系的建建立、实实施保持持和持续续改进。3 职职责总经理对对质量管管理体系系的建立立、实施施、保持持和持续续改进负负责。4 要要求4.1公公司在实实施质量量管理体体系时采采用过程程的方法法，对在在房地产产开发经经营和管管理服务务中的管管理活动动、资源源提供、产品实实现和测测量有关关的过程程进行有有效的管管理，且且遵循PPDCAA循环思思想：a)识别别房地产产开发经经营和服服务的过过程，并并确定其其顺序和和相互关关系；b)确定定准则和和方法，对对房地产产开发经经营和服服务过程程进行控控制，并并确保其其有效运运行；c)配备备和利用用

32、必要的的资源和和信息，对对过程的的运行进进行测量量、监视视和控制制；d)对过过程实施施中出现现的偏差差和不符符合采取取改进措措施，确确保质量量管理体体系的充充分性、适宜性性和有效效性，并并进行持持续改进进。4.2公公司制定定并实施施相关的的文件对对工程勘勘察、设设计、工工程施工工、安装装、监理理、市场场营销等等外包过过程进行行有效的的控制。4.2 文件件要求4.2.1 文件要要求总则则1 目目的建立适宜宜的质量量管理体体系文件件，并符符合标准准的要求求。2 适适用范围围适用于公公司所建建立的质质量管理理体系文文件。3 职职责管理者代代表统筹筹质量管管理体系系文件的的建立，行行政事务务部负责责组

33、织编编写。4 要要求4.1公公司按GGB/TT190001-20000标准准建立文文件化的的质量管管理体系系。4.2公公司员工工应按质质量管理理体系文文件规定定的程序序、要求求和方法法进行管管理、工工作和作作业。4.3公公司质量量管理体体系文件件包含在在以下六六个层次次文件中中，即：管理手手册/质质量手册册（含质质量方针针、质量量目标）；专业规规范；xxx房房地产质质量手册册版 次A/04 质量量管理体体系实施日期期20033年111月011日实施施控制准准则/程程序文件件；岗位规规范；作业规规范；体系记记录。4.4公公司编制制相关文文件索引引，作为为管理手手册的内内容。4.2.2 质量手手册

34、1 目目的确保质量量手册编编制的符符合性、适用性性和使用用的有效效性。2 适适用范围围适用于质质量手册册的形成成、使用用和处置置。3 职职责管理者代代表负责责质量手手册的控控制，行行政事务务部负责责具体实实施。4 要要求4.1质质量手册册的内容容4.1.1公司司质量管管理体系系的范围围，包括括产品、过程以以及组织织机构等等的内容容，对于于产品实实现过程程要求的的任何删删减、细细节及合合理性说说明。4.1.2说明明为组织织质量管管理体系系而编制制的形成成文件的的程序或或对其引引用的情情况。4.1.3对质质量管理理体系中中众多相相互关联联的过程程之间的的相互作作用和顺顺序进行行描述。4.2质质量手

35、册册的编制制4.2.1在总总经理的的授权下下由管理理者代表表负责组组织编制制。4.2.2质量量手册的的编制原原则a)符合合GB/T1990011-20000标标准的要要求；b)满足足本公司司房地产产开发、建设、经营和和服务的的需要；c)切合合本公司司的实际际；d)符合合适宜的的法律法法规、条条例的规规定和要要求；e)繁简简程序与与工作的的复杂性性、所需需技能和和员工的的培训程程度或资资格相适适应。4.2.3质量量手册由由管理者者代表审审核，总总经理批批准发布布。4.3质质量手册册的发放放4.3.1质量量手册的的发放范范围a)在质质量管理理体系覆覆盖范围围内的所所有领导导层和部部门；b)经管管理

36、者代代表批准准，不属属于体系系覆盖范范围内的的集团公公司及下下属有关关部门或或人员；c)经管管理者代代表批准准，向第第二方(顾客)提供，向向第三方方如认证证机构提提供。4.3.2发放放和提供供的质量量手册是是规范的的文本并并加盖文文件控制制印章。xxx房房地产质质量手册册版 次A/04 质量量管理体体系实施日期期20033年111月011日实施施4.3.3质量量手册的的发放记记录及正正本由行行政事务务部保存存，发放放和提供供的质量量手册均均为副本本。4.4质质量手册册的更改改4.4.1质量量手册的的更改需需经管理理者代表表审核，总总经理批批准。具具体的更更改方式式、方法法和更改改标识按按文件件

37、控制程程序的的有关规规定执行行。4.4.2质量量手册的的更改仅仅对受控控文件进进行。行行政事务务部保存存的正本本同时进进行更改改，且需需将质量量手册的的更改通通知单一一并保存存。储存存于电子子媒体上上的相应应文件在在更改时时应同时时更改。4.4.3换版版更改的的实施者者应在换换版和更更改的同同时，在在质量手手册的“修订状状态控制制页”上予以以记录，并并按文文件控制制程序的的规定做做好其他他相关更更改记录录。4.4.4当公公司内外外部环境境发生重重大变化化或总经经理认为为有必要要时，质质量手册册应予以以换版，以以保持其其适宜性性。4.4.5质量量手册的的换版按按文件件控制程程序的的相应规规定执行

38、行。4.5质质量手册册的使用用4.5.1质量量手册的的持有者者应认真真学习、深刻理理解质量量手册的的内容、规定和和要求，并并贯彻实实施。4.5.2质量量手册应应妥善保保存、不不得复制制、转借借和未经经授权的的更改。4.6质质量手册册的作废废4.6.1质量量手册更更改或换换版的同同时，应应撤出作作废的文文件，须须留作资资料的应应在作废废文件上上加盖“作废文文件”的印章章。4.6.2作废废的文件件由行政政事务部部负责回回收，定定期或立立即集中中销毁。4.2.3 文件控控制1 目目的确保影响响质量管管理体系系运行的的文件处处于受控控的状态态。2 适适用范围围适用于质质量管理理体系文文件，包包括适宜宜

39、的外来来文件的的控制。3 职职责3.1行行政事务务部负责责文件控控制的归归口管理理。3.2总总经理负负责批准准和发布布质量方方针、质质量目标标。3.3管管理者代代表负责责审核质质量手册册、和批批准分管管的控制制准则和和程序文文件。3.4主主管副总总经理负负责批准准其分管管部门的的程序文文件和作作业性文文件。3.5各各部门经经理负责责审核本本部门负负责的作作业性文文件，当当授权人人空缺时时，由主主持工作作的负责责人负责责其审核核工作。4 要要求4.1控控制要求求：文件件在发布布前由授授权的审审核者和和批准人人对文件件的符合合性、充充分性、适宜性性和相容容性进行行审核、批准。4.2行行政事务务部应

40、确确保凡质质量管理理体系运运行涉及及的部门门、场所所或人员员能及时时得到有有效版本本的相关关文件，xxx房房地产质质量手册册版 次A/04 质量量管理体体系实施日期期20033年111月011日实施施及时撤出出作废或或失效的的文件。各部门门及所有有工作人人员应确确保不持持有、不不使用作作废或失失效的文文件。若若因工作作需要而而保留作作废文件件，应对对保留的的作废文文件进行行标识。4.3文文件和资资料应保保持清晰晰，易于于识别。4.4文文件控制制范围各部门或或相关人人员应确确保涉及及文件的的编制、审核、批准、发布、发放、使用、更改、保管、贮存、归档、作废、回收、处置等等均处于于受控状状态。4.5

41、外外来文件件中与房房地产开开发有关关的法律律法规、标准、供方提提供的图图样、产产品标准准、验收收标准等等文件应应按程序序的规定定进行识识别、登登记、阅阅批、传传递、转转化、保保管、归归档。4.6公公司制定定并实施施文件件控制程程序、整合合管理体体系文件件编写导导则等等，对文文件的控控制活动动予以规规范。4.2.4 记录控控制1 目目的确保为已已完成的的活动和和达到的的结果提提供有效效的客观观证据和和为进行行追溯性性提供依依据。2 适适用范围围适用于对对质量管管理体系系记录的的控制。3 职职责3.1行行政事务务部负责责对记录录的编号号、更改改进行控控制，编编制记录录的管理理性文件件。3.2各各部

42、门负负责对要要求的记记录在相相关文件件中提出出并进行行表格设设计。3.3各各部门和和记录的的填写人人员应对对其时效效性、准准确性、完整性性和规范范性负责责。4 要要求4.1公公司各部部门形成成的记录录应遵循循下列规规定：a)使用用规范的的记录表表格；b)由规规定的人人员填写写；c)及时时准确、完整清清晰；d)按规规定履行行审核、批准手手续。4.2记记录应保保持清晰晰，便于于识别和和检索。4.3记记录应控控制下列列内容：a)标识识：确保保同一名名称和编编号的记记录，其其格式、内容是是一致的的，有追追溯性要要求的应应予编号号。b)贮存存：贮存存条件应应确保便便于存取取和检索索，应防防止记录录的丢失

43、失、损坏坏、霉变变、污染染。c)保护护：采取取适当的的保护措措施，确确保不泄泄露、不不疏散；d)检索索：规定定检索的的方法，确确保方便便快速；e)保存存期限：按记录录的使用用价值规规定适当当的保存存期限，不不能过长长，也不不能过短短；f)处置置：超过过保存或或归档期期的应按按记录录控制程程序的的规定进进行处置置。4.4公公司编制制并实施施记录录控制程程序，以以规范记记录的控控制活动动。xxx房房地产质质量手册册版 次A/05 管理理职责实施日期期20033年111月011日实施施5.1 管理理承诺1 目目的通过公司司总经理理的活动动和作用用，并作作出承诺诺，确保保持续改改进质量量管理体体系的有

44、有效性。2 适适用范围围总经理在在建立、实施和和改进质质量管理理体系所所作出的的承诺。3 职职责公司总经经理负责责对持续续改进质质量管理理体系的的有效性性作出承承诺并提提供充分分的证据据。4 要要求4.1总总经理在在公司相相关会议议上或授授权相关关部门在在公司内内部向全全体员工工传达满满足顾客客要求和和与产品品有关的的法律法法规要求求及其重重要性，从从而提高高全员的的质量意意识和主主观能动动性。4.2总总经理制制定、签签署和发发布质量量方针，质质量方针针已随质质量手册册一起发发布，或或单独发发布。4.3总总经理授授权公司司相关部部门或人人员制定定公司和和各层次次的质量量目标，并并组织实实施。4

45、.4总总经理主主持或授授权管理理者代表表主持管管理评审审工作，评评价质量量管理体体系的适适宜性、充分性性和有效效性。4.5总总经理应应确保提提供与建建立和改改进质量量管理体体系有关关的必要要的资源源，从而而最终实实现产品品、体系系和过程程的要求求。4.6公公司提供供重要的的批示文文件、会会议记录录和纪要要以及有有关的体体系文件件等，以以证实总总经理作作出的承承诺。5.2 以顾顾客为关关注的焦焦点1 目目的理解和满满足顾客客的需求求和期望望。2 适适用范围围适用于公公司质量量管理体体系所涉涉及的管管理和服服务有关关的所有有顾客。3 职职责3.1公公司总经经理在满满足顾客客需求方方面起领领导和决决

46、策作用用。3.2相相关部门门及人员员通过实实施相关关的过程程来实现现和满足足顾客的的需求和和期望。4 要要求4.1公公司应首首先识别别顾客明明确的或或隐含的的需求和和期望，包包括组织织应尽的的，与产产品有关关的责任任或义务务以及法法律法规规方面的的要求。4.2通通过房地地产项目目开发设设计将顾顾客要求求转化为为公司可可以实施施的要求求。4.3通通过产品品实现和和测量、分析和和改进等等过程，并并通过持持续改进进和预防防不符合合的发生生来达到到使顾客客满意的的要求。4.4公公司保留留在为满满足顾客客要求所所采取的的一系列列过程和和活动的的有关证证据。xxx房房地产质质量手册册版 次A/05 管理理

47、职责实施日期期20033年111月011日实施施5.3 质量量方针和和质量目目标1 目目的为规范企企业行为为，提高高管理水水平，适适应公司司发展和和满足顾顾客的需需要和期期望，公公司制定定并实施施质量方方针和质质量目标标。2 适适用范围围适用于房房地产项项目开发发经营管管理和服服务中质质量方针针和质量量目标的的制定、发布和和控制。3 职职责总经理负负责制定定、发布布质量方方针和质质量目标标，各职职能部门门负责实实施质量量方针和和质量目目标。4 要要求4.1质质量方针针和质量量目标及及解释。4.1.1质量量方针精心策划划、开拓拓创新、科学管管理、争争创一流流。4.1.2质量量目标预售商品品房按期

48、期交付率率1000%；商品房年年销售额额完成计计划指标标率900%以上上；企业信誉誉或其开开发项目目工程被被评为优优级；业主有效效投诉率率1%；年度内无无重大责责任事故故。4.1.3质量量方针的的内涵精心策策划聘请全全国最有有名的策策划咨询询机构(功能定定位、容容积率、建筑风风格、空空间布局局、景观观设计、材料设设备选用用)；挖挖掘用地地最大潜潜能；发发挥用地地环境价价值(自自然环境境、人文文环境、商业环环境、交交通环境境、城市市区位定定位环境境)；不不断拓展展延伸价价值(售售后服务务、品牌牌效应、质量保保证、文文化艺术术含量)。开拓创创新树立创创新意识识、培育育创新能能力、做做别人想想不到也

49、也做不到到的，树树立品牌牌知名度度。科学管管理树立以以人为本本的理念念，建立立一切以以客户为为中心的的宗旨，规规范企业业行为，实实现整体体优化。争创一一流一流的的规划、一流设设计、一一流的施施工、一一流的材材料设备备、一流流的品质质、一流流的服务务。4.1.4质量量目标的的核定(1)预预售商品品房按期期交付率率。按年度度统计计计算；按房地地产开发发项目分分别计算算；每一份份预售合合同为一一个计算算单位；以办理理手续为为交付。 预售售商品房房按期交交付率所按期期交付预预售合同同数年年签订预预售合同同数1000xxx房房地产质质量手册册版 次A/05 管理理职责实施日期期20033年111月011

50、日实施施(2)企企业信誉誉评价。三年内内获得的的最高等等级评价价；当有关关部门进进行相关关评价时时此项目目标成立立；评价的的名片可可以是“信誉度度”、“资信度度”、“守法度度”、“等级”、“示范小小区”、“优质工工程”、“样板工工程”、“最佳设设计”、“环境美美化”等及其其相关名名称；评价的的部门可可以是，如如工商行行政管理理部门；银行；房地产产行政主主管部门门；建设设行政主主管部门门及其他他具有资资格进行行评价的的部门。可以是是地方性性的，可可以是国国家部委委的，也也可以是是协会性性的。(3)业业主有效效投诉率率。以办理理手续的的业主为为投诉主主体；以房地地产开发发项目分分别计算算；以公司司责任为为判定有有效的依依据；以年度度为计算算。 业主主有效投投诉率业主有有效投诉诉件数业主总总数1000(4)年年度内无无重大责责任事故故。按房地地产开发发项目分分别统计计计算；重大责责任事故故系指：a)国家家相关法法规规定定的工伤伤、死亡亡事故；b)