昆明百富琪商业广场招商方案.ppt

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1、2020/8/15,1,百富琪商业广场招商方案,孔雀东南飞，百富琪打造东南时尚消费圈！,2006.07.12,原动力地产顾问,2020/8/15,2,原动力地产顾问对于本项目商业的理解,项目定位 时尚消费圈 东南城市区域商业中心,商业形态 住宅商业群楼 内街式小商铺,区位环境 城市东南次中心 进出城快速交通枢纽 区域商业中心缺失,业态规划 时尚购物 休闲娱乐 商务消费,销售方式 产权分割 返租三年,2020/8/15,3,原动力地产顾问对项目商业销售目标的理解,高销售率,较短的销售周期,较高的投资回报,通过高销售率形成市场热点,高利润率,较低的开发风险,理想的销售价格,2020/8/15,4,

2、项目可开发方向,时尚消费功能,休闲功能,本项目可能功能界定,购物功能,百货商场/超市,时尚消费,餐饮休闲娱乐,小型shoping-mail,2020/8/15,5,项目资源因子分析与项目功能定位表,购物功能时尚消费休闲功能,2020/8/15,6,项目定位的两个方向,餐饮休闲,时尚消费,定位方向1,定位方向2,本项目,定位方向3,2020/8/15,7,项目特性与功能适应性比较分析,2020/8/15,8,从项目自身条件角度分析： 百货超市时尚消费餐饮休闲,项目特性与功能适应性比较分析,2020/8/15,9,项目区域分析小结,从区域市场空间分析 餐饮休闲购物时尚消费,从项目特性分析 购物功能

3、时尚消费餐饮休闲,从区域人流结构分析 上班族旅游商务居民 过境人流周边居民,项目定位建议： 1、项目初步定位为城市东南部区域商业中心和区域商务配套； 2、以时尚消费品和精品百货为主要业态，层次较高的餐饮休闲为补充。 3、充分考虑区域消费群和目标顾客夜生活需要，填补区域商业夜场空白。,2020/8/15,10,目标顾客消费行为特征分析,上班族 追求时尚 随机性强 重复频率高 购买力较强,游客 追求新奇 随机性强 停留时间短 购买力较弱,商务客 追求品味 品牌忠诚度高 重复频率较高 购买力强,居民 追求实惠 规律性强 超市购物为主 购买力较强,建议： 1、项目整体目标消费者重点针对商务项目消费和城

4、市白领即写字楼上班族，以游客和居民消费为辅。 2、项目应充分规划商业及商务配套，如停车场，以便于商务消费和过境车辆进入。 3、项目要充分规划内部小环境，营造一定层次感以适应规划业态及目标顾客。,2020/8/15,11,项目定位 小型shoping-mail 区域时尚消费、购物、休闲娱乐为一休的复合 商业中心。,四大价值点 区域购物中心； 区域商务休闲中心； 区域时尚消费中心； 最大限度的业态整合打造复合商业中心。,项目定位,2020/8/15,12,项目定位 小型shoping-mail 区域时尚消费、购物、休闲娱乐为一休的复合 商业中心。,机会(O) 区域潜在商业需求大 区域商业配套易于接

5、受 区域夜生活场所缺失 轻轨交通增值预期极大,项目优劣势分析,优势(S) 商业昭示性强 区域辐射性强可达性较好 区域上班族及游客多 区域商业中心缺失,劣势(W) 不易形成规模效应 区域商业氛围缺失 过境人流大于固定人流 周边自然及人文环境较差,威胁(T) 区域新项目同业态经营可能 快速通道较难聚集人气 居民少夜场消费人气不足 业态混杂管理困难,2020/8/15,13,项目战略选择,2020/8/15,14,项目业态规划,品牌服装、鞋类,品牌商品,机 会,品牌皮具,品牌文具,品牌化妆品,品牌礼品,品牌电器,手机及数码产品,时尚消费,家居及个人饰品,图书音像制品,工艺品土特产品,体育及户外用品,

6、美容保健品,大药房,配套功能,快餐店,影像中心,美容美发店,数码冲印,银行,咖啡厅,茶酒吧,西餐厅,健身房,KTV,书吧,休闲娱乐,2020/8/15,15,目标行业分析,目标行业,商品类,服装鞋类皮具类,饰品文具礼品类,餐饮休闲类,药品食品茶叶工艺品,美容化妆品保健品,西餐茶酒吧咖啡,健身KTV桑拿,数码冲印银行影楼,快餐 美容美发药店,配套服务类,2020/8/15,16,规划业态面积比例,商品类,服装鞋类皮具类,饰品文具礼品类,餐饮休闲类,药品食品茶叶工艺品,美容化妆品保健品,西餐茶酒吧咖啡,健身桑拿溜冰场,配套服务类,KTV慢摇吧迪厅,数码影剧院,快餐羔点屋花店,美容院药店,书店音像制

7、品店,银行数码影楼,2020/8/15,17,招商策略总纲,推广攻略,活动攻略,客户群落定点推广,目标行业定向宣传,渠道攻略,目标行业直销渠道,大客户一对一营销,社会活动营销造势,目标客户集群式推广直销活动,招商推广策略,2020/8/15,18,推广攻略,客户群落定点推广,目的：集中信息、有效投、最低成本,行业：茶叶、服装、化妆品、名优特产品、工艺品、时尚消费品、休闲餐饮业,渠道：行业客户定向宣传、客户群落定向推广、大客户重点诉求,区域：百胜、螺蛳湾、昆都、和平路、吴井路、翠湖、茶叶市场、景星、南窑,形式：海报、招商手册、杂志长期投放、报纸重点突破、短信重复提示,目标行业定向宣传,2020/

8、8/15,19,渠道攻略,目的：行业客户集群式直销、品牌大客户一对一公关,渠道：行业客户资源整合、重点客户专人拜访,形式：酒会、论坛、交流会、登门拜访,目标行业直销渠道,大客户一对一营销,行业：茶叶、服装、化妆品、名优特产品、工艺品、时尚消费品、休闲餐饮业,区域：百胜、螺蛳湾、昆都、和平路、吴井路、翠湖、茶叶市场、景星、南窑,2020/8/15,20,招商推广活动攻略,目的：营造项目品牌和知名度、建立实效营销售传播和直销渠道.,渠道：行业协会、主管部门、商业管理机构、地方政府.,形式：区域商业发展论坛、交流会、招商会、联谊会、行业研讨会,社会活动营销造势,目标客户集群式推广直销活动,行业：茶叶

9、、服装、化妆品、名优特产品、工艺品、时尚消费品、休闲餐饮业,区域：百胜、螺蛳湾、昆都、和平路、吴井路、翠湖、茶叶市场、景星、南窑,2020/8/15,21,商业形象包装策略,形象包装策略总纲,市场认知:区域复合商业中心(小型shopingmail),功能定位:商务休闲和时尚消费中心,形象定位,展示面华丽高雅,商务休闲与时尚消费人群区隔.,购物区与休闲区分隔,动静分离.,现场氛围,大众媒体营造声势,建立品牌公众形象,动态宣传.,目标行业重点诉求,专业杂志重复推荐,强化记忆.,媒介包装,专业招商手册全面展示,详解优势,深入人心.,商业海报宣传单广泛投放,吸引关注.,2020/8/15,22,形象推

10、广策略,公共关系策略,开展片区商业规划发展论谈,行业经济研讨会,广告推广策略,完善区域商业配套-区域商业整体升级中,从和平路到百富琪昆明第三代时尚消费业态出现,小型shopingmail完整业态,区域复合商业中心完美呈现,争取入驻商户的优惠政策,经营导向策略,“统一招商、统一营运、统一管理”,增强投资信心,销售和招商以利于项目的整体经营成功为出发点。,2020/8/15,23,商业规划建议,2020/8/15,24,商业规划建议,2020/8/15,25,商业规划建议,2020/8/15,26,商业规划建议,2020/8/15,27,项目商业营销策略,主力店,前期只租不售,不可分割小产权先销售

11、,开业后带租约销售,先招商后销售,餐饮休闲娱乐业态,品牌店,边销售边招商,三年原价回购,即返两年租金,统一返租三年,餐饮休闲娱乐业态,2020/8/15,28,招商工作周期,2020/8/15,29,招商周期工作内容,八月,O七年三月,五月,O八年三月,十二月,十二月,九月,筹备期,推广认知期,签约入住期,全面招商期,主力店,开业期,第一阶段,方案制订,主力店招商,渠道建立,第二阶段,方案调整,品牌招商,渠道直销,第三阶段,全面签约,入住开业,持续招商,2020/8/15,30,筹备期,2006.08.01 2007.03.31,开盘强销期,2007.04.01 2008.03.31,持续销售

12、期,2008.04.01 2008.03.31,入住期尾盘期,2006.04.01 2006.12.31,30%,25%,15%,营销节点,销售比例,工作周期,招商节点,招商周期工作节点安排,筹备及推广期,方案制订宣传物料,主力店政策,渠道建立及客户梳理,全面招商及直销期,招商政策及业务文件,商业管理机构确定,团队组织及培训,交房开业期,管理方案及团队组织,开业培训,后期招商政策,认筹期,第一阶段,第二阶段,第三阶段,交房,开业,开盘,招商比例,准备工作,20%,10%,50%,40%,30%,50%,2020/8/15,31,各阶段招商优惠政策,主力店,签三年免半年,签五年免一年,品牌店,开盘前,签五年免一年,签十年免二年,300平以上,休闲餐饮娱乐业,签三年免半年,签五年免九个月,签五年免半年,签十年免一年,签三年免三个月,签五年免六个月,签五年免半年,签十年免一年,300平以下,品牌商品,开盘后,开业后,2020/8/15,32,商铺预订及租赁确认方式,2020/8/15,33,谢谢！,