建筑物评估时需考虑的因素.ppt
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1、第 七 章 土地使用权评估及建筑物评估,第一节 土 地 使 用 权 概 述 第二节 土地使用权评估程序和原则 第三节 土地使用权评估的成本法 第四节 土地使用权评估的收益法,第 一 节 土 地 使 用 权 概 述一、土地与土地使用权二、土地的分类及其特性 (一)土地资产的分类 1、按社会经济用途 2、按经济地理位置 3、按所有权归属 4、按利用程度 5、按开发程度与开发趋势,(一)特征 1、地价是地租的资本化 2、地价是权益价格 3、土地具有增值性 4、地价与用途相关 5、地价具有个别性 6、地价具有可比性(二)种类 1、基准地价 2、标定地价 3、交易底价 4、市场交易价 5、课税价格,第
2、二 节 土地使用权评估程序和原则 一、程序(一)明确委托项目的基本事项(二)制定评估作业计划(三)现场勘察,搜集资料,选择评估方案 1、国有土地使用权证书 2、国有土地使用权转让合同、协议 3、政府有关部门关于土地使用权问题的批文 4、土地使用权获取途径、方式等背景资料 5、地产规划资料 6、地产状况资料 7、其他资料,如规划图,交通图等。,(四)撰写报告二、地价评估的原则 (一)替代原则 (二)最有效使用原则 (三)合法原则 第 三 节 土地使用权评估的成本法一、基本思路二、适用范围三、计算公式土地价格=土地取得费+土地开发费+税费 +利润+ 土地增值收益,四、操作步骤(一)计算土地取得费用
3、 1、征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用 2、为取得已使用城市土地而需要支付的拆迁费无缝方管(二)计算土地开发费 1、基础设施配套费 2、公共事业建设配套费用 3、小区开发配套费(三)计算投资利息 (四)计算投资利润(五)土地增值收益确定,五、应用举例 某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2,该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费用和耕地占用税)为每亩10万元,土地开发费用为每平方公里2亿元,土地开发周期为两年,第一年投入资金占总开发费用的35%,开发商要求的投资回报率为10%,当土地出让增值率为15%,银行贷款年利率为6%,试评估该土地的价格。该土地的各项投入成本
4、均已知,可用成本法评估。(1)计算土地取得费用 土地取得费=10万元/亩=150元/平方米,(2)计算土地开发费用 土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米(3)计算投资利息土地取得费的记息期为2年,土地开发费为分段均匀投入,则: 土地取得费利息 =150X(1+6%)2 )-1=18.54(元/平方米) 土地开发费用利息 =20035%(1+6%)1.5-1+20065%(1+6%)0.5-1)=10.23(元/平方米)(4)计算开发利润 开发利润=(1)+(2)X10%=35(元/平方米)(5)计算土地价格土地价格=(1)+(2)+(3)+(4)X(1+15%) =(150+200+
5、18.54+10.23+35)X(1+15%) =413.77(元/平方米) 该宗地单价为413.77(元/平方米),总价为3206550元,第 四 节 土地使用权评估的收益法一、基本思路二、适用范围三、纯收益 (一)纯收益的含义 (二)客观总收益 (三)客观总费用四、资本化率 (一)资本化率的实质,(二)求取资本化率的方法 1.纯收益与售价比率法。 2.安全利率加上风险调整值法。 3.各种投资风险、收益率排序插入法。 (三)资本化率的种类 1.综合资本化率。 2.建筑物资本化率。 3.土地资本化率。五、计算公式 (一)纯收益不变 1.在收益永续,各因素不变的条件下,有以下计算式: P=A/R
6、,2.在收益年期有限,资本化率大于零的条件下,有以下计算式: P=A/r1-1/(1+r)n 3.在收益年期有限,资本化率等于零的条件下,有以下计算式: P=A X n (二)纯收益在若干年后保持不变 1.无限年期收益。其基本公式为: P=i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t 2.有限年期收益。其计算公式为: P=i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t1-1/(1+R)n-t,(三)纯收益按等差级数变化 1.在纯收益按等差级数递增,收益年期无限的条件下,有以下计算式: P=A/r+B/r2 2.在纯收益按等差级数递增,收益年期有限的条件下,有以下计算式: P=(A/r+B/r
7、2)1-1/(1+r)n-B/r*n/(1+r)n 3.在纯收益按等差级数递减,收益年期无限的条件下,有以下计算式: P= A/r-B/r2 4.在纯收益按等差级数递减,收益年期有限的条件下,有以下计算式: P=(A/r-B/r2)1-1/(1+r)n+B/r*n/(1+R)n,(四)纯收益按等比级数变化 1.在纯收益按等比级数递增,收益年期无限的条件下,有以下计算式: P=A/(r-s) 2.在纯收益按等比级数递增,收益年期有限的条件下,有以下计算式: P=A/(r-s)1-(1+s)/(1+r)n 3.在纯收益按等比级数递减,收益年期无限的条件下,有以下计算式: P=A/(r+s) 4.在
8、纯收益按等比级数递减,收益年期有限的条件下,有以下计算式: P=A/(r+s)1-(1-s)/(1+r)n,(五)已知未来若干年后地产价格的条件下,有以下计算式: P=A/r1-1/(1+r)t+Pt/(1+r)t 六、操作步骤 (一)计算总收益 (二)计算总费用 (三)计算土地纯收益 (四)确定资本化率 (五)计算地价,七、应用举例例1.有一宗土地,土地使用权出让年期为50年,资本化率为10%,预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元,从第六年开始,纯收益大约可以稳定在25万元左右,试评估该宗土地的收益价格。解:根据纯收益在若干年后保持不变,且收益有限年期
9、的计算公式:P=15/(1+10%)+16/(1+10%)2+18/(1+10%)3+15/(1+10%)4+20 /(1+10%)5+25/(1+10%)5*1-1/(1+10%)50-5 P=216.1(万元),例2.有一宗地产,目前的纯收益为50万元,资本化率为5%,若(1)未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元;(2)未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下的地产收益价格。解:根据纯收益按等差级数递增和等比级数递增的计算公式: (1)P=50/5%+1/(5%)2=1400(万元) (2)P=50/(5%-1%)=1250(万元),例3.某宗土地从1995
10、年1月1日至2000年1月1日5年中,每年的纯收益为10万元,预计从2000年1月1日起,以每年纯收益逐年递增0.1万元;资本化率为10%,试评估该宗土地在1995年1月1日的价格。解:根据纯收益按等差级数递增的计算公式,该宗土地2000年1月1日的价格为: P2000=A/r+B/r2=100/10%+0.1/(10%)2=110(万元) 该宗土地1995年1月1日的价格为: P95=10/10%*1-1/(1+10%)5+110/(1+10%)5 =37.91+68.30 =106.21(万元),例4.某房地产公司于1996年11月以有偿方式取得一块土地50年使用权,并于1998年11月在
11、此地块上建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米2000元,经济耐用年限为55年,残值率为2%。2000年该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米,建筑面积为900平方米。在出租期间,每月平均实收租金为3万元。另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元,空置率为10%,每年需支付的管理费、维修费、土地使用税及房产税、保险费等出租费用为73260元,土地资本化率7%,建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2000年11月的土地使用权价格;,计算过程:1.确定评估方法该宗房地产有经济收益,适宜采用收益法。2.计算总收益总收益应该为客观收益而不是实
12、际收益。年总收益=50*12*900*(1-10%)=486000(元)3.计算总费用年总费用已知为73620(元)4.计算房地产纯收益年房地产纯收益=年总收益-年总费用 =486000-73260=412740(元),5.计算房屋纯收益(1)计算年折旧费年折旧费=建筑物重置价/使用年限=2500*900/48 =466875(元)(2)计算房屋现值房屋现值=房屋重置价-年折旧费*已使用年数 =2500*900-46875*2=2156250(元)(3)计算房屋纯收益房屋年纯收益=房屋现值*房屋资本化率 =2156250*8%=172500(元),6.计算土地纯收益土地年纯收益=年房地产纯收益
13、-房屋年纯收益 =412740-172500=240240(元)7.计算土地使用权价格 土地使用权在2000年11月的剩余使用年期为50-4=46(年)。V=240240/7%*1-1/(1+7%)46=327928.8(元)8.评估结果 本宗土地在2000年11月的土地使用权价格为3279280.8元,单价为每平方米6558.56元。,第六节 建筑物评估,一、建筑物的特性(房屋、构筑物) 不可位移性、产权边界复杂性、功能变异性 二、分类 (一)按房屋承重结构分类 1、钢结构 2、钢筋混凝土结构 3、混合结构 4、其他结构,三、建筑物评估时需考虑的因素 1、物理因素 2、环境优劣的影响 3、经
14、济地理位置 4、新旧程度 5、用途 6、产权 7、政策 8、供需状况 9、其他因素 四、建筑物评估程序及评估原则 (一)建筑物的评估程序 1、明确评估目的,2、资料准备 委托方需要提供的资料: 无缝方管 (3)区域总平面图、建筑物的建筑面积图 (4)工程竣工决算书,包括水、暖、电、管线、道路绿化 (5)工程竣工验收单、质检证 (6)财务帐目清单 (7)工程项目批文,(8)规划局批准文件(包括施工许可证) (9)土地使用许可证 (10)当地工程造价管理的有关规定 (11)当地评估时的建筑材料市场价格 (12)评估建筑物照片 3、准备有关资料 (1)城市规划性文件 (2)城市配套设施建设的文件 (
15、3)开发区的各种优惠政策及设施 (4)行业的有关文件及规定 (5)国家的有关法律及文件 4、资产评估明细表的准备 5、评定估算及撰写评估报告,(二)建筑物评估的原则 1、替代原则 2、最有效使用原则 3、供需原则 4、房地合一原则,1、资产评估的基本假设和基本原则是什么? 2、如何进行商标权评估的市场调研与分析工作? 3、进口设备常见的价格条件有几种?分别是什么? 4、被评估的电焊机与新型电焊机相比,引起超额运营成本高的原因是耗能比较高。据统计分析,每台老电焊机比新电焊机每年多耗电4000度;预计该电焊机尚可使用9年。每度电按0.5元计算,试确定该电焊机的功能性损耗。 5、企业转让某新技术。预计在其寿命期间各年度分别可带来追加利润100万、120万、90万、70万元,分别占当年利润总额的40、30、20、15,试评估该无形资产利润分成率。 6、某宗土地从1998年1月1日至2004年1月1日6年中,每年的纯收益为10万元,预计从2004年1月1日起,纯收益逐年(1)递增0.1万元(2)递减0.1万元;资本化率为10,试评估该宗地在1998年1月1日的价格。,
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