重庆某项目营销策划建议书

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1、重庆某项项目营销销策划建建议书一、区域域房地产产状况概概述经过近十十年的快快速发展展，渝北北区房地地产市场场逐步形形成了新新牌坊、五五黄路、松松树桥、加加州、两两路等五五大板块块。本项项目所在在的新牌牌坊板块块是以龙龙湖花园园、锦绣绣山庄为为中心,众多中中档楼盘盘相围绕绕的中高高档体现现高尚居居家品味味的住宅宅区域。该该片区锦锦绣山庄庄、龙湖湖香樟林林、旭日日凤凰城城三家楼楼盘由于于综合品品质较高高,其目目标客户户群定位位为高层层收入消消费群体体，经过过有效的的项目运运作，取取得了较较好的开开发业绩绩，并因因此而建建立起了了新牌坊坊片区重重庆第一一住宅品品牌的形形象。由由于这些些一线楼楼盘所形

2、形成的品品牌效应应不断得得到延伸伸，使得得越来越越多的开开发商将将目光瞄瞄向新牌牌坊板块块，片区区房地产产市场得得到进一一步繁荣荣，市场场竞争也也越来越越激烈。在本项目目周边，已已涌现出出加新花花园、碧碧云花园园、北城城绿景、龙龙珠花园园等楼盘盘，这些些楼盘面面向收入入较高的的中等收收入人群群,在价价格上相相比新牌牌坊片区区一线楼楼盘形成成了一定定的优势势。二、项目目周边状状况#项目地地处北部部新城开开发热点点新牌坊坊区域，紧紧靠2110国道道,与著著名的龙龙湖花园园小区为为邻，市市气象局局、重庆庆市人事事局、武武警重庆庆警卫局局、市检检察院培培训中心心和正在在建设的的新华社社大楼、市市高检院

3、院第一分分院业务务办公大大楼、市市委龙山山小区等等政府机机关、职职能机构构分布在在周围，人人员的层层次和素素质较高高。近年来，随随着龙湖湖的快速速扩张以以及众多多开发企企业的不不断涌入入，新牌牌坊片区区的房地地产开发发水平有有了较大大的提升升。区域域的交通通状况、生生活配套套、文化化教育、娱娱乐休闲闲、餐饮饮档次等等配套设设施方面面在开发发企业和和政府的的共同努努力下也也取得了了长足的的发展，该该区域的的发展前前景是可可观的。三、市场场竞争态态势分析析新牌坊一一带以龙龙湖花园园、锦绣绣山庄、旭旭日凤凰城城为主的的一线开开发项目目，凭借借发展商商自身的的综合实实力，充充分利用用市场品品牌效应应和

4、项目目规模优优势抢夺夺高端目目标市场场并在激激烈的市市场竞争争中取得得了不俗俗的业绩绩。根据据渝复丽丽园的市市场定位位，其主主要的竞竞争对手手是分置置在项目目周围的的“北城绿绿景”“碧云云花园”“龙珠珠花园”等正在在发售的的小区和和即将开开盘发售售的“加新时代印印象”“江龙龙大厦”等面对对中端消消费群体体的住宅宅项目。“#”和以上上的竞争争对手无无论是在在项目的的体量、小小区的规规划、以以及楼盘盘的综合合品质和和配套设设施都较较为接近近和相似似，所以以谁能在在同质化化的市场场竞争中中找到适适合项目目自身的的营销手手段是实实现开发发目标的的关键所所在。四、新牌牌坊片区区配套设设施概述述1、政府府

5、机关、机机构市委市府府住宅区区、重庆庆检查院院第一分分院、四四川省驻驻渝办、新新华社重重庆分社社、建委委、防汛汛指挥中中心，北北部新区区高新园园管理处处等。 2、金融融机构中国工商商银行、中中国农业业银行、上上海浦东东发展银银行、交交通银行行等。3、学校校教育机机构龙湖巴蜀蜀中学、龙龙湖巴蜀蜀小学、新新牌坊小小学和幼幼儿园、北北城绿景景小学和和幼儿园园、耀中中国际学学校、耀耀华国际际学校。4、医疗疗设施和平医院院（待建建），小小区门诊诊，保健健诊疗室室5、商业业配套设设施正典名车车展览中中心，龙龙湖花园园农贸市市场，社社区便民民超市，加加州农贸贸市场。6、餐饮饮龙湖美食食一条街街（七十十二行古

6、古镇瓦罐罐酒楼、深深圳海皇皇蛇庄、谭谭鱼头、龙龙湖鸭肠肠王、盘盘中餐酒酒楼、小小天鹅龙龙湖店、瓦瓦缸寨煨煨汤馆、佳佳香味兔兔头王、穆穆柯寨茶茶吧、丹丹堤蛋糕糕等）。7、娱乐乐设施多为小区区自有配配套，如如休闲会会所、健健身场所所、乒乓乓球室、棋棋牌室、台台球室、加加州保龄龄球馆、龙龙湖香樟樟林高尔尔夫球场场等。8、大交交通新西路、新新松路、2210国国道、3319国国道、经经开大道道、江北北国际机机场,轻轻轨三号号线、轻轻轨五号号线(规规划中)等。9、公交交线路465路路：龙湖湖花园观音音桥解放碑碑133路路：龙湖湖花园松树树桥沙坪坝坝125路路：人和和新牌牌坊南坪二二小区606路路：人和和新

7、牌坊坊火车车站袁家岗岗608路路：两路路新牌牌坊观音桥桥解放放碑五、竞争争对手情情况分析析（一）在在建竞争争对手项项目1、北城城绿景总建筑面面积5447600平方米米，由AA、B、CC、D四四幢小高高层建筑筑围合而而成，全全封闭式式管理。小小区内环环境较好好，植有有草坪，设设有网球球场、游游泳池，休休息场所所、儿童童游戏场场、水景景等。北城绿景景由重庆庆康德房房地产开开发有限限公司及及重庆威威臣物业业发展有有限公司司联合开开发，项项目位于于新牌坊坊。邻近近龙湖花花园、市市气象局局、市人人事局、武武警警卫卫局、市市高检院院培训中中心、新新牌坊小小学、幼幼儿园等等环列周周边。户户型从一一室一厅厅到

8、跃层层。套内面积积起价222000平方方米，（建建面18800平方米米，均价价建面119000平方方米）。户型 建筑筑面积() 户户型 建建筑面积积()222 911.666 322 1233.755 222 933.855 222 899.299 322 922.344 222 866.566 222 833.000 222 877.755 221 855.955 322 1377.611 222 911.777 322 1155.677 221 666.355 221 888.244 222 844.755 422 1466.800 222 877.999 222 1100.744 111

9、 444.455 221 844.999特色：儿儿童托管管中心，书书吧，健健身房，智智能防盗盗监控系系统，水水电气自自动计量量、计费费系统。2、碧云云花园由重庆金金钥匙物物业发展展有限公公司和重重庆永发发实业总总公司开开发，位位于新牌牌坊，紧紧邻北城城绿景。总总占地220亩，净净用地887200平方米米，建筑筑占地228000平方米米，分别别由云烟烟阁（118层），云云海阁（114层），云云彩阁（114层）等等三幢小小高层建建筑呈品品字形组组成，现现在三幢幢建筑已已封顶，正正在进行行外立面面装饰,绿化还还未搞。其其中一至至三层为为商业及及办公用用房，四四层开始始为住宅宅。促销销其间,曾经每每户

10、赠送送小面积积空中花花园阳台台。花园园下面为为40000平方方米的车车库,停停车位880个左左右。中中庭设计计约有446000平方米米绿地面面积。单价18858平方米米（建面面），221800平方方米（套套内）。户型 面面积() 221 944.122 333（错错层） 1141 .022(建面面)1120.1(套套内)433（错错层） 1179.41433（错错层） 1151.34(建面)1228.773(套套内)配置：防防盗门、塑塑钢门窗窗、闭路路、通讯讯、宽带带入户、电电气智能能表、水水表户外外，可视视对讲防防盗报警警系统，配配备发电电机组备备用，一一梯六户户，两部部电梯。物管：人人车分

11、流流，封闭闭式管理理，会所所、幼托托、监控控中心等等优势：面面向盘溪溪河绿化化带，外外围环境境较好3、龙珠珠花园由重庆物物华物业业发展有有限公司司开发。物物华公司司成立于于19997年，注注册资金金两千万万元，具具有房地地产二级级开发资资质，公公司目前前正在开开发的项项目有：龙珠花花园、新新民花园园、渝北北大厦等等，总建建面144万平方方米。龙珠花园园位于北北部新城城新牌坊坊开发区区新西路路地段，正正对龙湖湖花园南南门，整整个小区区由龙禄禄阁、龙龙瑞阁、龙龙景阁、龙龙吉阁四四栋楼围围合而成成，占地地90000平方方米，总总建面积积400000平平方米，规规划户数数2322户，设设计停车车位76

12、6个，配配套商场场面积有有60000平方方米。户型 面积 户型 面积积一室一厅厅一卫 68.46 二室二二厅一卫卫 977.499二室二厅厅二卫 1101.37 三室二二厅二卫卫 1233.777二室二厅厅一卫 89.35 四室三三厅三卫卫 1844.900二室二厅厅一卫 1106.18 六室三三厅三卫卫 2322.211二室二厅厅一卫 1119.05 三室二二厅二卫卫 1399.922三室二厅厅一卫 1136.93 六室三三厅四卫卫 2544.500起价14480元元平方方米（建建面），景景观跃层层起价119800元平平方米，独独立全路路层起价价23660元平方米米。卖场气氛氛冷清，销销售人

13、员员态度冷冷淡，不不热情主主动，销销售状况况不佳，曾曾经采取取价格策策略，以以降价促促销，效效果不理理想。4、江龙龙大厦位于新牌牌坊创世世纪宾馆馆（即人人才大厦厦）对面面，与碧碧云花园园，北城城绿景隔隔街相望望，现正正在作前前期宣传传推广活活动，预预计下月月开盘。为为双塔楼楼结构，有有小面积积绿地，现现已修至至第五层层，中小小户型价价位偏低低，套内内起价118000元平平方米，均均价18860元元平方方米，住住宅47层便便宜些，77111层价格格高些，共共12层层，13层为为商业铺铺面，地地下停车车库约550个左左右，付付款方式式现只有有一次性性付款和和银行按按揭两种种，按揭揭为7成成15年年

14、，五通通费收440000元户型 面面积（平平方米）二室二厅厅 80.95 全错层层结构三室三厅厅 92三室三厅厅 11135、加新新时代印印象位于新牌牌坊加新新路一号号，临近近龙湖花花园东门门，与锦锦绣山庄庄、旭日日凤凰城城隔2110国道道相望，出出行方便便，有6608、1125等等多路公公交车在在此停靠靠。加新时代代印象由由重庆加加新产业业集团有有限公司司开发，一一期七层层商住楼楼已售完完，第二二期288层高层层于20002年年9月开开工建设设，20002年年12月月18日日开盘，预预计20005年年4月115日竣竣工，由由华西设设计总公公司设计计，永鑫鑫公司监监理，华华夏公司司施工建建设。

15、加新时代代印象占占地80000平平方米，总总建筑面面积2006200平方米米，绿化化率300，容容积率为为3。一一层为商商业用房房，面积积从几十十平方米米到4000平方方米不等等，2至至4层为为办公型型写字间间，每层层14000平方方米左右右，共计计约56611平平方米。负负一层配配有室内内游泳池池、商务务中心、咖咖啡厅、台台球室、乒乒乓室及及可容纳纳2000人的会会议室，警警卫室、物物管办公公室和小小停车场场等。加新时时代印象象一期售售价16600、117000元平平方米（建建面），现现二期起起价23388元元平方方米（套套内），均均价25500元元平方方米左右右，规划划总户数数2766户，

16、户户型、面面积配比比如下： 户型 面积积() 单单元户数数 所所占比例例()二室一厅厅一书房房 64.03 448 177.4二室二厅厅二卫 644.033 48 117.44二室一厅厅 56.49 224 8.7二室一厅厅 57.39 224 8.7二室二厅厅 61.74 224 8.7二室二厅厅 60.25 224 8.7二室一厅厅 54.06 448 177.4三室一厅厅（小跃跃层） 677.500 12 44.3一室二厅厅 39.69 224 8.7一室二厅厅 42.39 336 133二室一厅厅（小跃跃层） 811.3 6 22.1三室一厅厅（小跃跃层） 677.5 6 22.1加新

17、时时代印象象以小户户型为特特色，在在户型设设计上，充充分考虑虑现代居居住要求求，700平方米米左右小小跃层不不仅富有有现代感感，而且且满足了了不同层层次的需需要。不不足在于于施工时时间稍显显过长，220022年9月月开工，要要在20005年年4月才才能竣工工。对一一些想早早日入住住的置业业者产生生了一定定抗性。现现楼盘修修了一层层，正作作前期宣宣传、推推广，预预计下月月开盘。6、九龙龙湖畔由友诚水水电房地地产公司司开发，重重庆市民民用建筑筑勘察设设计院设设计，重重庆永鑫鑫监理公公司监理理，重庆庆友诚水水电建设设有限公公司施工工建设。九龙湖畔畔背靠龙龙湖巴蜀蜀小学，紧紧邻龙湖湖西苑，正正对466

18、5路车车站，临临近景观观大道，总总建筑3393440平方方米，于于20002年99月200日开工工，建筑筑由临街街3栋778层层小高层层与后面面2栋117层高高层住宅宅组成，占占地约660亩，预预计明年年六月完完工，现现临街已已修至第第三层。还还没有正正式对外外发售，未未设售房房部，单单价套内内面积约约22000元平方米米起价。7、天一一桂湖花花园（碧碧云花园园斜对面面）位于新牌牌坊小学学后，靠靠近盘溪溪河绿化化带，距距离#约约1000米，由由川成物物业公司司开发，重重庆大学学建筑设设计院进进行规划划设计，景景观设计计由重庆庆正红环环境艺术术工程公公司完成成。天一桂桂湖花园园占地3370000

19、平方方米，住住宅4000000平方米米，建筑筑密度335，绿绿化率达达60，桂湖湖水面662000平方米米，社区区游园2200000平方方米，有有老年服服务中心心，儿童童乐园、垂垂钓风雨雨廊、健健身道、休休闲厅、会会所等。于于20002年111月初初开工建建设，预预计20003年年11月月竣工。现现正起地地基。8、重庆庆林业局局森林防防火指挥挥中心经经济适用用房由重庆顺顺祥房地地产开发发公司为为重庆林林业局开开发建设设，为220层框框架高层层结构，总总建筑面面积1999033平方米米，20002年年8月开开工建设设，预计计20003年66月竣工工。重庆庆市设计计院设计计，重庆庆第三建建筑公司司

20、施工。楼楼盘紧邻邻自然绿绿色景观观“红琰生生态园”，环境境不错。侧侧对景观观大道，视视野开阔阔。与市市委龙山山小区相相距1000米左左右。9、新华华社办公公大楼总建筑面面积78800平平方米，框框架九层层，20002年年10月月开工，预预计20003年年6月完完工，由由自贡建建筑设计计院设计计，银鹰鹰集团承承建。现现已修至至第五层层，新华华社办公公用房。10、重重庆商检检院第一一分院业业务办公公楼已修至第第十五层层，为重重庆高检检院业务务办公用用房。11、加加州城市市花园靠近新牌牌坊转盘盘，体量量巨大，全全高层（330层左左右）建建筑，总总户数227000多套，框框架结构构。由多多个承建建商承

21、建建。10号楼楼，建设设单位市市委宣传传部，框框筒300层，建建面3万万平方米米，市设设计院设设计，广广厦重庆庆一建施施工建设设。11号、112号楼楼：框筒筒30层层，建设设单位：重庆市市发展计计划委员员会，总总建面558544平方米米，市设设计院设设计，中中建五局局三公司司承建。加州城市市花园起起价21100元元平方方米（套套内面积积），以以1000多平方方米大户户型为主主。12、市市委龙山山小区占地约1100亩亩，由多多栋200层左右右中高层层建筑构构成，现现已修至至2115层不不等，主主要供市市委机关关公务员员居住，不不对外销销售。13、静静湖花园园小区位于武警警重庆警警卫局驻驻地与防防

22、汛指挥挥中心之之间，由由两幢框框架式112层建建筑与一一幢4层层裙楼构构成，其其中第一一层为商商铺，总总建筑面面积1445399平方米米，于220022年100月开工工，现正正建设基基础部分分。由重重庆广发发房屋开开发公司司与友诚诚水电建建设公司司开发，友友诚水电电建设公公司施工工建设，重重庆华兴兴工程监监理公司司监理。14、松松园商住住楼紧靠邮政政局，与与碧云花花园隔街街相望，为为15层层建筑，其其中第一一层为商商铺，正正建设基基础部分分。由海海丰房地地产公司司开发，轻轻工业设设计院设设计，总总建筑面面积1338000平方米米，于220022年100月开工工，预计计20003年112月竣竣工

23、。15、北北部新区区高新园园管理服服务中心心大楼座落于经经开大道道入口处处，总建建筑面积积320000平平方米，预预计工期期1800天，由由重庆合合信建筑筑事务所所设计，重重庆三建建施工，现现在正在在平地。16、龙龙湖花园园 九龙湖湖畔，由由名牌企企业及新新近又获获得中国国房地产产企业330强的的重庆龙龙湖置业业发展有有限公司司开发的的超大规规模成熟熟社区，“中产阶级的乐园”，截止今年九月初，龙湖开发施工面积31万平方米，竣工面积15万平方米，销售面积12万平方米，销售金额4亿元。17、锦锦绣山庄庄由重庆华华新国际际城市发发展有限限公司开开发，独独立式别别墅业态态，是重重庆首家家园林式式涉外住

24、住宅区，酒酒店服务务式物管管，智能能化安防防，户式式中央空空调以及及真空防防噪隔音音玻璃等等。花园园房新业业态，业业主多为为著名企企业高级级管理人人员，私私营企业业主，部部分国家家驻渝外外交人员员等，定定位于高高档社区区。18、旭旭日凤凰城城临近锦绣绣山庄，由由重庆旭旭日房地地产公司司开发，香香港戴德德梁行担担当物管管顾问，小小区曾荣荣获“重庆市市第三届届十佳住住宅小区区”等称号号，定位位于中高高档楼盘盘，面积积介于11372477平方米米之间，总总价355万775万之之间。全全现浇薄薄壁框架架结构，现现一期工工程建筑筑主体已已完工，正正进行绿绿化景观观建设。（二）潜潜在竞争争对手调调查1、中

25、能能（音）公公司地块块距离渝复复丽园项项目地220-1000米范范围内，与与新华社社分社和和天一桂桂湖花园园各隔一一条路，三三块地共共约700亩左右右，拟建建楼盘项项目，现现正在勘勘测阶段段。2、加州州花园地地块位于新牌牌坊转盘盘，新松松路起始始阶段，防防汛指挥挥中心对对面，约约60亩亩左右，现现正在平平地，拟拟建楼盘盘项目。六、本项项目竞争争性楼盘盘宣传推推广分析析1、龙珠珠花园（家家宁静的的港湾）（1）220011年秋季季房交会会：放心心房，物物华造房交会期期间特价价销售房房，免五五通费（2）精精贵龙珠珠花园，精精彩绚丽丽绽放内容：AA看房有有礼连环环抽奖活活动（须须集满“龙珠花花园”三张

26、文文选到现现场兑奖奖；B龙珠花花园开盘盘让利献献爱心活活动（110套特特价房，1668元，5套定点房享受开发商提供8000元现金，龙珠花园前5000万销售额中，每2500万开一次奖，奖品为豪华神秘大奖）。（3）生生活在新新城市中中心，居居住在市市直机关关之间内容：AA看房有有礼精彩彩协奖活活动（须须凭“龙珠花花园”广告样样报到现现场兑奖奖）；BB龙珠花花园开盘盘让利献献受好活活动（龙龙珠花园园前50000万万销售额额中，每每25000万开开一次奖奖，奖品品为一辆辆价值十十万元的的别克赛欧车车）。（4）“与绿色色同源”小区围围合式布布局，栋栋栋面对对三千平平方米绿绿色中庭庭，伏雅雅园林设设计，彰

27、彰显人生生情趣。（5）“在宽广广空间中中快乐游游弋”唯有宽宽广气派派的个性性空间，才才能永久久保持您您那份快快乐游弋弋的自在在心情。（6）“真实生生活不是是纸上春春色，我我有权知知道未未来生活活是什么么模样”别告诉我我将来的的客厅“应该会会大一点点”；别告告诉我未未来的厨厨房“可能会会大一些些”；生活活不是虚虚幻的想想象；你你有权知知道即将将来临的的生活是是什么模模样（7）“明天，精精贵龙珠珠花，精精彩绚丽丽绽放”八月二十十五日，龙龙珠花园园将以浓浓情盛意意绽放亮亮丽身姿姿，精彩彩开盘，邀邀你一道道共同见见证璀灿灿生活。（8）“至臻完完善，龙龙湖对面面的房子子，兼容容大社区区完备生生活磁场场”

28、龙珠花园园，共享享超大社社区完备备生活配配套设施施，居家家生活，休休闲娱乐乐一步到到位。（9）“龙珠花花，一次次性成功功开发的的成熟小小区”龙珠珠花置业业新观点点方寸之间间解析成成熟生活活；一次次性成功功开发，让让精彩生生活及时时兑现；高贵生生活不再再高不可可攀2、碧云云花园（呵呵护您一一生）（1）广广告推广广方式：网上广广告，户户外广告告，报纸纸广告等等（2）网网上广告告：搜房房网（3）户户外广告告：红旗旗河沟转转盘等处处（4）报报纸广告告：少量量硬、软软性广告告3、北城城绿景（自自然绿韵逍遥居居）（1）北北城绿景景窗窗见见景（2）广广告推广广方式：网上、户户外、报报纸等（3）网网上广告告：

29、搜房房网（4）报报纸广告告：少量量硬、软软性广告告（5）户户外广告告：新牌牌坊转盘盘等处（6）宣宣传资料料：单页页，较简简陋4、加新新时代印印象（小小户之家家的精致致生活）（1）广广告推广广方式：网上、户户外、报报纸等（2）网网上广告告：搜房房网等（3）户户外广告告：少量量（4）报报纸广告告：少量量硬、软软性广告告（5）宣宣传资料料：精美美楼书，单单页户型型广告等等七、本项项目概况况及分析析“#”小区总总占地面面积62270平平方米；总建筑筑面积近近300000平平方米；容积率率4.337；建建筑密度度33.1%；绿地率率34.2%；停车位位56个。小小区由四四栋小高高层楼宇宇（其中中A型楼宇

30、宇17层、B型楼宇宇12层）和和两栋两两层高的的商用建建筑半围围合而成成，总套套数2772户。其其景观环环境和配配套设施施大多集集中在小小区的中中庭花园园，水景景广场和和游泳池池是本项项目的主主要亮点点，项目目的户型型以建筑筑面积1115平平方米左左右的三三室三厅厅和855平方米米左右两两室两厅厅为主力力户型；两室两两厅666平方米米左右和和50平方方米左右右的一室室一厅次次之；1180平平方米以以上的大大面积户户型占的的比例最最小。我们认为为：小区区中两栋栋B型楼宇宇无论是是在位置置、朝向向、户型型和建筑筑形态不不仅能够够吸引目目标市场场的强烈烈关注，它它们还能能起到提提高渝复复小区综综合居

31、住住品质的的作用，其其目标客客户将是是本小区区的高端端消费群群。八、本项项目目标标客户群群定位与与分析根据本项项目产品品的具体体情况以以及目前前新牌坊坊片区房房地产市市场状况况，本项项目的目目标客户户群应主主要面向向中等收收入阶层层。在项项目的开开发过程程中，不不脱离区区域房地地产市场场现状，控控制成本本，形成成相对价价格优势势，以此此使本项项目成为为具有较较高水平平性价比比的楼盘盘，吸引引消费者者的注意意力，形形成良好好的销售售环境，缩缩短销售售周期，尽尽快实现现资金回回笼、价价值变现现的目的的。本项目目目标客户户群细分分：1、重要要客户机关干部部；个体体私营业业主；公公司中高高级职员员。2

32、、核心心客户工薪阶层层白领及及其它中中高收入入购房者者。3、一般般客户老年客户户群体；外地赴赴渝人士士等等。目标客户户群分析析：本项项目目标标客户群群综合素素质较高高，普遍遍学历在在大专以以上，家家庭结构构比较简简单，以以二口或或者三口口之家为为主。本项项目目标标客户群群购买力力水平相相对较弱弱，基本本上采用用按揭方方式购买买。九、本项项目营销销总体思思路本项目营营销总体体思路是是：充分分把握新新牌坊片片区的发发展态势势，并充充分利用用它们深深远的市市场影响响力，体体现本项项目强劲劲的潜在在价值空空间；同同时，充充分展示示本项目目中等偏偏上的产产品品质质与较低低的价格格优势，使使本项目目较高水

33、水平的性性价比在在目标客客户群中中得到更更广泛的的认同，通通过这两两者的综综合效应应，逐步步使目标标客户群群深刻认认识到本本项目在在不远的的将来将将得到更更大的利利润空间间；深刻刻认识到到本项目目现阶段段的有关关劣势将将在很短短的时间间内得到到充分改改善；深深刻认识识到本项项目不仅仅适宜居居家，而而且具有有很大的的投资潜潜力。使使目标客客户群对对本项目目的前景景感到乐乐观，以以此吸引引本项目目目标客客户群。其营销总总体思路路要点如如下：1、经开开大道通通车后，新新牌坊片片区的房房地产开开发更是是高潮迭迭起，本本项目应应充分利利用这一一开发热热潮的连连带效应应，着力力体现本本项目将将面临的的升值

34、潜潜力。2、应充充分将本本项目较较高的性性价比优优势迅速速向目标标客户群群进行诉诉求。3、正因因为本项项目潜在在价值大大，性价价比高，因因此不仅仅适于家家居，也也适于投投资。4、通过过一系列列系统的的营销整整合，使使本项目目得到更更多消费费者的关关注，达达到销售售目的。其营销启启动过程程如下图图所示：新牌坊效应经开大道效应项目定位本项目潜在价值大本项目产品品质目前本区域房地产市场现状本项目价值空间让利于消费者本项目价格较低目标客户群心理特征目标客户群图便宜消费者获得更大利益而采取购房行动本项目综合素质高基于以上上情况，我我们对“#”提出如如下初步步建议：（1）本本项目应应以中档档物业身身份立足

35、足新牌坊坊片区。（2）本本项目的的楼盘质质素应确确立为替替目标客客户打造造精品住住宅。即即形成品品质完善善、单价价适中、总总价尚可可接受的的总体经经营思路路。在市场推推广策略略上，大大致分为为三个步步骤：步骤一：根据市市场情况况，结合合项目的的具体特特点，选选择满足足市场需需求的经经营理念念，制定定合理的的销售价价格。步骤二：研究市市场动态态，确定定目标客客户，明明确项目目主要卖卖点及推推广主题题，拟定定出最佳佳的市场场销售策策略，使使销售达达到效益益最大化化。步骤三：拟定详详细的整整个市场场推广计计划，包包括：报报纸、媒媒体及户户外广告告的计划划安排；发量时时间的配配合；制制定目标标客户名名

36、单；市市场推广广及预算算。十、营销销策略的的展开准确的市市场定位位是楼盘盘营销展展开的基基础；树树立良好好的项目目形象是是市场购购买信心心的保障障；有效效的项目目推广和和信息传传播是销销售时机机到来的的前提条条件。物物业的价价值可以以分为“硬价值值”和“软价值值”两个部部分，硬硬价值就就是成本本加利润润，没有有弹性。而而软价值值的判断断是一个个感性过过程，增增加软价价值的最最有效方方法就是是物业形形象包装装和广告告促销宣宣传。由于渝复复小区的的开发未未上规模模，广告告宣传费费用的投投入空间间不大，所所以这就就迫使我我们思考考如何把把力使在在“刀刃”上用有有限的投投入而获获得最大大的传播播效果。

37、我我们认为为，实实实在在地地做好从从以下几几个方面面的工作作是本项项目在众众多的竞竞争楼盘盘中脱颖颖而出的的基本保保证。1、工地地包装目的：提提升楼盘盘品位，表表现楼盘盘内涵，获获取卖家家认可从从而促成成销售。内容：楼盘外围围墙：工地户外外看板：施工公告告牌：工程全貌貌展示牌牌：工程质量量控制牌牌： 布 幅：各楼宇宇在开盘盘、封顶顶、竣工工等阶段段挂置大大型宣传传布幅包包括楼宇宇名称、宣宣传语等等。看楼指示示牌：路旗及小小彩旗：可在临临近主干干道设置置，小彩彩旗可置置于围墙墙上或售售楼中心心来营造造气氛。2、售楼楼中心目标：售楼部的的装修和和布置不不仅要体体现出楼楼盘的内内涵同时时还应为为看房

38、客客户营造造一种舒舒适、闲闲逸的自自然环境境来协助助销售人人员从旁旁达到加加促购买买意向的的目的，其其销售道道具也会会销售过过程中起起到举足足轻重的的作用。内容：销控台、展展板（广广告板、效效果图、平平面示意意图、说说明图等等）、整整体模型型、户型型模型、销销售进度度表、楼楼书、企企业形象象展示位位以及其其它办公公用具。3、定价价及价格格策略定价有三三种导向向，即成成本导向向、购买买者导向向和竞争争导向。考考虑到贵贵司长期期的发展展前景、项项目特性性和目标标市场的的购买承承受能力力，我司司建议渝渝复丽园园的订价价策略应应以“购买者者导向”订价策策略为主主，结合合竞争导导向订价价低开高高走。作为

39、期房房，渝复复.丽园园的销售售价格应应与施工工进度、销销售动态态环境相相连接，建建议采用用动态的的价格策策略，即即主要由由：开盘盘价、封封顶价、竣竣工价、入入住价组组成，建建议本项项目开盘盘期起价价（套内内面积）：19550元/m2；均价价：21100元元/m22较为适适合。随随后的销销售阶段段售价可可根据实实际销售售状况和和工程进进度逐步步向上调调整。附周边楼楼盘价格格汇总表表：楼盘名称称起价（套套内）均价（套套内）最高价（套套内）开盘日期期龙珠花园园20000210002500020011年8月江龙大厦厦18000186002000020022年12月北城绿景景22000230002500

40、020011年碧云花园园21800230002800020022年9月加新时代代印象23888250002800020022年12月九龙湖畔畔220002400027000还未开盘盘4、开盘盘发售时时机：选择开盘盘发售的的时机是是决定项项目能否否顺利面面市的重重要因素素之一。据据贵司目目前的建建设计划划安排，我我们认为为：渝复复小区应应争取在在20003年55月中旬旬以前具具备预售售资格和和条件来来避开在在夏天炎炎热销售售淡季开开盘发售售的不良良销售时时间段。5、开工工初期阶阶段的推推广策略略据目前我我司所悉悉，#将将在今年年年底以以前开工工建设，我我司建议议本项目目可在明明年1月月份参加加在

41、渝中中区上清清寺鑫隆隆达大厦厦举行的的“重庆市市第四届届春季房房展会”，并拟拟定楼盘盘主打广广告语同同时提炼炼出项目目的亮点点利用主主流媒体体进行软软性引导导宣传，其其主旨是是借助房房交会大大舞台的的强盛人人气和房房地产传传统热销销旺季的的到来展展开项目目蓄势推推广以及及快速传传递楼盘盘信息和和展示项项目形象象，让把把置业目目标锁定定在新牌牌坊区域域其它竞竞争楼盘盘的消费费群体犹犹豫徘徊徊、持币币观望从从而实现现大量抢抢夺竞争争对手市市场份额额的预期期目的。6、物管管公司的的作用随着重庆庆城市房房地产开开发的飞飞速发展展，消费费者显得得愈加成成熟。他他们不仅仅对楼盘盘的建筑筑质量、绿绿化环境境

42、、社区区配套等等硬件设设施有较较高的要要求同时时也非常常重视开开发商的的物业管管理水平平，因此此，渝复复丽园可可尽早考考虑选择择一家有有市场品品牌号召召力的物物管公司司（即使使是以顾顾问的形形式介入入也可）作作为合作作伙伴来来提升产产品的服服务附加加值。7、销售售节奏的的把握我司认为为：渝复复.丽园园可分为为四个销销售阶段段，即开开盘期（220033年5月月中旬8月上上旬）、热热销期（88月中旬旬11月月中旬）、强强销期（111月下下旬20004年春春节前）、和和收盘期期（入住住3个月月内）。各各阶段的的销售率率为：225：330：220：225。最最终目标标是在入入住以前前达到770%以以上

43、的销销售率，当当然，具具体销售售节奏还还要根据据市场的的状况和和工程进进度作相相应的调调整。房地产营营销策划划及广告告投入的的最终目目的是为为了树立立项目的的市场形形象和赢赢得消费费群的认认同，并并尽可能能的将目目标客户户引至销销售卖场场进行实实际交易易，由销销售队伍伍来完成成最后一一击。企企业投入入的资金金和付出出心血都都只能从从销售业业绩上来来体现回回报率。由由此可以以看出销销售队伍伍专业与与否、水水平高低低也是决决定楼盘盘是否能能让市场场迅速消消化的重重要因素素。迈德德房地产产顾问公公司经过过多年来来的市场场搏杀积积累了丰丰富的楼楼盘操作作经验，我我们衷心心地希望望能有机机会与贵贵司携手手共进。