农村房屋买卖法律知识

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1、一、农村房屋买卖应注意哪些必要程序？ 1、房屋买卖应经集体即村民会书面同意。 2、如系共有房屋必须征得其他共有人同意。 3、应提交户口簿、居民及土地证、房产证等相关材料的原件。 4、应到产权登记部门房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民采取查封等财产保全措施。 5、应订立书面买卖合同、并审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批并“宅基地证或“集体土地使用证的过户更名手续；还应到房产理部门依法“房产证的过户更名手续。二 村民能否出卖其宅基地上房屋？ ?土地理法?规定农村宅基地属农民集体经济组织所有只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民

2、出卖、出租住房后再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看法律虽未制止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅但对售房主体却有限制。 农村房屋买卖的方一般为农村集体经济组织的村民而购置方那么存在两种情况：一是集体经济组织成员二是集体经济组织以外的成员。 1、集体经济组织成员又分三种详细情况：一是本身已有宅基地且符合规定的宅基地；二是已有宅基地但尚未到达规定的；三是已在集体经济组织落户但尚没有分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定对已有宅基地且符合规定的村民再申请宅基地是不可能得到批准的。对上列第二种情况村民如再申请第二处宅基地时超过规定的也不应得到批准。至于第三种情况那么可依法申请建房用地。

3、?江苏土地理?第35条规定：购置农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地的条件。据此对照上列三种情况：第一种情况已不能再申请建房故无法购置村民房屋；第二种情况能不能购置村民房屋那么取决于其所占用的宅基地是否超标；第三种情况应属符合申请建房用地条件故可以购置村民房屋。 2、假设是集体经济组织以外的成员会出现两种情况： 1城镇居民。根据1999年?加强土地转让理严禁炒卖土地的?第2条第2款规定：农民的住宅不得向城居民也不得批准城居民占用农民集体土地建住宅有关部门不得为建造和购置的住宅发放土地使用证和房产证。1999年?江苏加强土地转让理的?也强调：制止农民将住宅向城镇居民。因此城镇居民不是农村房屋买

4、卖合法的购置方。2本集体经济组织以外的农民。根据土地理法的相关规定只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖合法的购置方。三、执行农村买卖房屋合同时不过户 的问题?人民贯彻执行民事政策法律假设干问题的?以下简称?第56条规定：买卖双方自愿并立有契约买方已交付了房款并实际使用和理了房屋又没有其他行为只是买卖手续不完善的应认为买卖关系有效但应补办房屋买卖手续。但人民1987民他字第42解释对此作了进一步解释：?第56条规定的精只适用于解决?城私有房屋理?以下简称?施行前的历史遗留问题；?施行后人民审理这类案件应严格按照?的规定。由此看来?第56

5、条不适用于农村房屋买卖当然不能作为审理本案的根据。而且按照我国民法精不动产物权的获得、消灭和变更经登记才产生法律效力这也是为绝大多数的民法所承受的一条原那么。农村房屋买卖是否合法的法律根据随着农村城化进程的加快农村特别是城中村房屋买卖不断增多。农村房屋买卖合同是否有效由于规定杂乱、理解各异导致在理中判决千差万别。笔者尝试对农村房屋买卖合同的法律效力作一讨。一、农村房屋买卖合同效力认定的冲突农村房屋买卖的方一般为农村集体组织的村民而购置方存在两种情况：一是集体经济组织成员二是集体经济组织以外的人。村民将农村房屋给本村集体经济组织成员认定买卖合同有效没有异议。农村房屋给集体经济组织以外的人即外村农

6、民或城居民合同效力的认定目前有两种截然相反的观点。一种观点认为农村房屋买卖合同无效。理由是：其一根据?土地理法?第62条及其他条款的规定农村宅基地属于农民集体经济组织所有能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员且一户只能享有一处。假设允许农村房屋给集体经济组织以外的人将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化违犯?土地理法?中宅基地使用权身份限制的规定。其二?土地理法?第63条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立。假设农民的房屋允许买卖就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了本质上就是对农民集体所有的土地使用权进展非

7、农业建立因此为该规定所制止。其三1999年在?加强土地转让理严禁炒卖土地?第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城居民也不得批准城居民占用农民集体土地建住宅有关部门不得为建筑和购置的住宅发放土地使用证和房产证。 另一种观点认为农村房屋买卖合同有效。理由是：其一,1963年3月20日?对社员宅基地问题作一些补充规定的?第二项规定：“社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后宅基地的使用权即随之转移给房主但宅基地的所有权仍归集体所有。这一规定明确了农民拥有买卖房屋的权利并且房屋买卖完成后宅基地的使用权也随之转移。其二民他字第认为：农村房屋买卖按约定交付房款以及理房屋的买卖有效。二、农村房屋买卖合同效力认定的冲

8、突解决笔者认为农村房屋买卖合同有效。理由是：认定合同无效应当以合同法规定为根据。?合同法?第五十二条第五项规定违犯法律、行政法规强迫性规定的合同无效。1999年发布的?加强土地转让理严禁土地炒卖的?不是行政法规不能作为认定合同无效的根据。把?土地理法?第62、63条结合起来分析?土地理法?的立法本意是制止农村集体土地使用权单独转让但在农村房屋所有权发生流转的情况下其项下的宅基地使用权转让并不制止只是出卖之后不可再申请宅基地而已。所有权的占有、使用、收益、处分四项权能中最核心的权能是处分权处分权是所有权的标志。假设将农村房屋的处分权予以限制那么很难称之谓对其房屋享有所有权了。?继承法?规定农村房

9、屋可以继承意味着农村房屋项下的宅基地也可以继承。说明现行法律并不否认农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让。农村宅基地使用权随房一体的可继承性了其权利享受主体的可变性。假设说农村宅基地使用权在原始获得阶段是与集体经济组织成员权利严相连的话那么随着一些法律的变化其权利享受主体的身份将不是一成不变的而是可以发生变动的。说明农村宅基地使用权享受主体限于本村集体经济组织成员的规定仅仅是原始获得农村宅基地使用权时对享受主体的限制。农村房屋转让后新的房屋所有权人同时成为宅基地使用权的享有者其法律意义仅在于特定位置、特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上没有动摇农村土地的集体所有性质。

10、综上所述根据法无明文不为禁的原那么农村房屋买卖合同有效。?物权法?草案第十五章规定了宅基地使用权从草案规定可看出草案允许农村房屋。该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的宅基地使用权同时转让。第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的在实现该抵押权时宅基地使用权同时转让。由此可见草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采用地随房走。土地理法规定的土地的使用权不得用于非农建立其立法本意旨在维持农业用地的数量保证农民的生存之本和粮食供应而宅基地本来就是建立用地其主体变更不会导致农业用地的减少故该条不适用于宅基地作为认定农村的住宅给城居民的房屋买卖合同无效的根据也违犯立法本意。因为宅基地一旦

11、划拨给村民使用集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民房屋时仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体村民并不能通过房屋而从中获得宅基地的收益他只能获得建筑物的利益。对耕地的保护是采取严格的政策而宅基地与耕地性质不同经过合法报批宅基地上已建造了建筑物或附着物一般不会再恢复到耕地性质允许农村村民房屋与对耕地的保护政策并无抵触。宅基地使用证书是当地区、(自治)、或人民土地理部门颁发的只有当地区、(自治)、或人民土地理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。别人涂改宅基地使用证书是的而且有可能构成犯罪。当然能让当地区、(自治)、或人民土地理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发

12、新的宅基地使用证书；假设不能不必强求。因为从登记制度的设定目的来看登记的作用在于即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动宣示而非房屋买卖合同不是房屋买卖合同所形成的法律关系必需要件没有过户登记并不影响房屋买卖合同的效力。2. 假设你打算在购置农村房屋以后进展翻建你只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建不能扩建到附近耕地面积范围。假设扩建需要占用耕地、田地面积那么需经过相关部门审批假设未经审批就增加建筑占地面积那么增加的部就是建筑。农村房屋的所有权人可以用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、(自治)、或人民土地理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证录的人享有宅基地的使用

13、权。从另一个角度看也不存在将房屋建立在其别人享有使用权的宅基地之上的可能性所以这个证书同时也能证明被该证录的人享有宅基地之上的房屋所有权。有些打算购置农村房屋的城居民非常关心自己买了农村房屋后能否获得产权证以为不能获得产权证购置农村房屋就是不合法的。农村房屋是没有产权证的。即使购置城房屋没有产权证也不表示就不享有对房屋的所有权。根据?合同法?和?民法通那么?有买卖合同、付款手续和房屋交接手续就足以证明买方对所购房屋的所有权所以购置人能否获得产权证或宅基地使用证书并不重要。理中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题但都离不开买卖合同的有效性问题。那么终

14、究哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来主要有以下几种：1、房地产别离出卖合同无效。由于房屋是建筑在土地上的为土地的附着物具有不可别离性因此房屋的所有权通过买卖而转让时该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。假设出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权买受人可以提出这种买卖合同无效。2、产权主体有问题合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖别人房屋的其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时须提交共有人同意的证明书。部共有人未获得其他共有人同意擅自出卖共有房

15、屋的其买卖行为一般认定无效 。3、进犯优先购置权合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时在同等条件下共有人有优先购置权。房屋所有人出卖租赁房屋的应当在出卖之前的合理限内承租人承租人享有以同等条件优先购置的权利。 房屋所有人出卖房屋时进犯共有人、承租人优先购置权的共有人、承租人可以恳求宣告该房屋买卖无效。4、转让合同无效。主要包括转让含买卖以下房地产：和行政依法裁定、查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；权属有争议的；法律、行政法规规定制止转让的其他情形。?加强土地转让理严禁炒卖土地的?(以下简称国办发199939)但该是针对当时一些农村地区存在用地秩序混乱、转让土地使用权等问题特

16、别是出现了以开发“果园、“庄园为名炒卖土地、集资的情况所作出的政策性规定该的目的在于加强对农民集体土地的转让理严禁占用农民集体土地进展房地产开发。李某购置相某的农村私房用于个人居住并非炒卖获取利益且该不属于行政法规的表现形式.新近公布的?物权法草案?第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时宅基地使用权一并转让。制止城镇居民在农村购置宅基地。农村房屋买卖合同效力的讨近年农村的房地产逐渐活泼农民往往将其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售与别人。购置者中有的是本村或外村村民有的是外来打工者还有的那么是城镇非农业户口

17、居民在类似的房屋买卖中产生的纠纷也较多。该类案件诉至后涉及的首要问题即是：合同是否有效。一种认为假设购房者能获得宅基地使用权买卖合同不存在其他行为那么应认定合同有效。另一种认为村民对宅基地只享有使用权而无处分的权利而住房的行为实际上已处分了宅基地使用权故合同应认定无效。争议产生的原因在于：?土地理法?下称?土地法?规定：农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的不予批准。尽该条是针对宅基地申请而规定的但从该法及该条的规定来看农村村民出租、宅基地上所建住宅法律并未予制止也未对该行为设置任何限制。但农村宅基地属农民集体经济组织所有只有集体组织的成员才享有宅基地的使用权。而通过房屋的转让也将与房屋不可分

18、割的宅基地使用权一并转让将宅基地使用权的主体扩大到非集体组织成员、甚至是城镇户口的居民。同样根据?土地法?的规定农村村民一户只能拥有一处宅基地假设房屋转让只在集体组织成员之间进展也有可能使购房者通过房屋的受让而使自己拥有的宅基地面积超过规定的。那么农村的房屋到底能否转让这类合同的效力应如何认定就非常值得关注和考虑。对农村房屋买卖合同持审慎的态度缘于对农村土地的一贯政策规定。?土地法?明确：珍惜、合理利用土地和实在保护耕地是我国的根本国策。从八十年代以来屡次行调对耕地的保护。有关行政规章、对农村建房、宅基地的申请也规定了严格的审批程序。年月日施行的?村庄和集镇规划建立理?规定：农村村民建房的应先

19、向村集体经济组织或者村民会提出建房申请经村民会议讨通过后假设是需要使用耕地的经乡级人民审核、级人民建立行政主部门审查同意再向级人民土地理部门申请用地经级人民批准后由级人民土地理部门划拨土地；假设是使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地也应由乡级人民根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。城镇居民如需使用集体土地建房还应经其所在或者居民会同意再按上述两种情况审批手续。因此有人认为既然宅基地申请有严格的规定村民转让房屋也涉及到宅基地使用问题应从严掌握。只有在买受人按有关规定申请到所售房屋宅基地使用权后才能认定购房合同有效。假设这种观点成立村民售房的权利将无从行使。农村房屋买卖的方一般为农村集体组织的村

20、民而购置方存在两种情况：一是集体组织成员二是集体组织以外的成员。集体组织成员又有三种详细情况：一是本身已有宅基地且符合规定的宅基地。二是已有宅基地但尚未到达规定的。三是已在集体组织落户但尚没有被分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定对已有宅基地且符合的村民再申请宅基地是不可能得到批准的。对第二种情况的村民尽其已有一处宅基地但如无法定理由也很难再申请到第二处宅基地。对第三种情况申请宅基地必须经过法律、法规规定的程序。因此即使是售房行为发生在村民集体组织成员之间也将难以进展。售房者首先要审查购房者的详细情况这无疑是不现实的。假设是村民集体组织外部成员申请宅基地建房条件将更为严格。假设将这

21、些规定适用于售房行为购房者的资格待定村民房屋将难上加难。通过前述提到的法律、法规规定不难看出对宅基地申请是严格控制的而上述规定并不涉及村民已按规定申请到宅基地并按审批手续建造房屋但关系到在房屋问题上发生争议如何认定。对待这一问题究其本质是如何认定宅基地的权利性质以及宅基地上的权利与地上建筑物的权利关系。我国土地所有权的主体分为和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人有权在获得的土地上享有占有、使用的权利可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地但假设使用权人在宅基地上已建造了房屋房屋的所有

22、权的完好权能属于宅基地使用权人。此时房屋的所有权与土地的所有权分属不同的权利主体双方在权利行使方面必然互相牵制。而房屋与土地严结合的特点了二者必有一方要妥协或者房随地走或者地随房走。假设只能允许房随地走那么村民因不享有土地的所有权将影响其房屋的所有权的行使。他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、使用、收益的权利而无从行使最重要的处分的权能。假设宅基地使用权人欲走出农村、到处面的世界创始一番事业其宅基地上的合法建筑只能通过出租来发挥物的效用。无疑这使其权利的行使很不充分。假设允许地随房走即村民有权住房村民对房屋所有权的行使将不存在任何障碍那么此举是否有碍集体经济组织对土地享有的所有权呢？笔者认为

23、并不影响。宅基地一旦划拨给村民使用集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民房屋时仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体村民并不能通过房屋而从中获得宅基地的收益他只能获得建筑物的利益。因此对集体经济组织的经济利益并不存在进犯的问题。且允许农村房屋转让将使农村的房屋发挥的效用。物权法草案第十五章规定了宅基地使用权从草案规定可看出草案允许农村房屋。该草案第条：建造在宅基地上的住房所有权转让的宅基地使用权同时转让。第条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的在实现该抵押权时宅基地使用权同时转让。由此可见草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采地随房走。应该说草案的规定是积极、合理并可行的。我

24、们可以比较一下城居民的房屋所有权与农村村民的房屋所有权。城居民拥有所有权的住房法律并未设置特别的规定。城的房改房与农村的房屋有一定的相似之处房改房的售价中不含土地收益因此建立部规定已售公房上应当向或产权补交一部土地收益。对城房地产二级持积极的政策。农村村民享有的住房所有权与城居民的住房在所有权的权属方面并无二致假设对村民售房采限制性政策对村民来说是不公平的。为此笔者建议对村民售房也可考虑参照城房改房上的有关做法由集体土地所有权人收取一定的土地收益。作为村民其无偿使用宅基地是其特定的社员身份通过购房获得别人宅基地使用权的人假设不具有社员身份完全可以通过向土地的所有权人交纳一定的费用获得宅基地使用

25、权。假设是具有社员身份的人可分为两种情况：其已有宅基地且到达规定的可以购置别人的住房但必须缴纳一定的土地费用。假设是没有宅基地或达不到规定的可以经过报批后无须缴纳一定的土地费用。如此考虑与的土地政策并不矛盾对耕地的保护是采取严格的政策而宅基地与耕地性质不同经过合法报批宅基地上已建造了建筑物或附着物一般不会再恢复到耕地性质允许农村村民房屋与对耕地的保护政策并无抵触。因此对宅基地上住房的应当采用放开的政策。宅基地的控制应当在宅基地的申请上从严把关。“一户只能拥有一处宅基地建议改为“一户只能申请一处宅基地。总之笔者认为村民住房的合同假设没有其他行为以认定有效为宜。手房屋买卖合同签定应注意的事项在二手

26、房交易中许多购房者往往只关注房产价值的上下而忽略了对交易中可能出现的问题对于如何签订房地产买卖合同所知更少。上由于目前我国尚未出台有关二手房买卖的格式合同所以在签订二手房买卖合同时必须由当事人自己协商议定。与房地产整个红火的一级相比较二手房那么显得不仅规模小而且零散、随意而二手房买卖由于交易主体的多样使得其情形复杂风险较大。因此二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。 合同签订前应本卷须知 在签订二手房买卖合同前购房者需要对售房者有较为全面的理解： 首先 产权所有人的件；房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有？假设是几位共有那么共有人是否全部同意？房产时房屋的产权共有人一定要全部同意

27、。在签订房产买卖合同时也要全部到场。如有特殊情况不能到场需出具经过的委托书及代理人件由委托代理人替其签章。 第二 购房者要对即将进展交易的房产进展必要的理解。这主要包括售房提供的房屋产权证是否属实；房产面积多大；该房产用途是；是办公还是居住或是其他；该房产有没有被和行政依法裁定、查封或以其他形式限制房地产权利；该房产是否已设定抵押？根据?担保法?的规定：抵押间抵押人转让已登记的抵押物的应当抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效。在这里假设该房产已设定抵押那么抵押方即为售房者抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某或某银行；受让人就是购房

28、者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方在转让该房产时并未第三方或未告知购房者此房已设定抵押那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下此房产方可进展买卖。 另外还要注意该房产是否已设定租赁？假设该房产已经出租那么需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购置权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？ 合同签订时应本卷须知 购置二手房时除了在签订二手房合同前要对该房产有一个大体的理解外在签订二手房合同时也需要注意以下问题：第一需要准备的证明材料。购置房地产购房者可能是一人也可能是数人。无哪种情况都需要购房者准备好如下材

29、料：1、原件或护照原件及复印件；2、未成年人的户口簿或出生证明；3、有委托代理人须提供经的委托书及代理人。购房者如是境外人士所提供的材料是外文的需到翻译翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经以下境内、外机构、认证前方为有效。 另外要看清楚合同中的约定内容。这主要包括以下内容：当事人的名称或、住所。这里主要是搞清当事人的详细情况、联络等以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。 标的。这里应写明房屋位置、性质、面积、构造、格、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属要与第一条衔接房屋转卖是否有约束条件；是否存在房

30、屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部；房屋的物业理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。 价款。这里也是很主要的内容主要写明总价款； 付款方式； 付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等。 履行限、地点、方式。这里主要写明交房时间；条件；相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介、律师、评估机构等效劳；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。 违约责任。这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。 解决争议的方式。这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式需

31、要注意的是假设双方同意采用仲裁的形式解决纠纷应按照我国?仲裁法?的规定写清明确的条款。 合同生效条款。双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后财产如何进展返还。 合同中止、终止或解除条款。按照?合同法?第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的、协助、等义务；解除权的行使限；补救措施；合同中止、终止或解除后财产如何进展返还。 合同的变

32、更与转让。在此约定合同的变更与转让的条件或不能进展变更、转让的制止条款。 附件。在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。 因此对任何购置二手房的消费者来说 在签约过程中要慎之又慎对所签条款要逐条推敲不能模棱两可；所有条款内容购房者都要真正认可不要勉强签订；在合同文本签订前请专家或律师审核这样才能确保您的权益不受损害。 只有在签订合同前后对所购房产有一个清楚全面的认识方能做到在购置时心中有数购置后不会懊悔。刍议农村房屋买卖合同效力的认定来源： 日：-05-15我来说两句(0条)复制链接字:小中大推荐栏目：房产纠纷法规房产纠纷文书房产纠纷常识房产纠纷律师房产纠纷法律咨询内容摘要：在现行的法律法规中

33、由于农村房屋法律定位模糊农民对其自有房屋是否有处分权在立法上存在矛盾导致在理中带来很多社会问题。只能援引实际上不能作为判决根据的行政规章来作出判决因此应通过修改?土地理法?对农村房屋能否买卖、如何买卖等问题予以明确。本文认为因宅基地的特殊性可以通过一些特殊的方式如法定租赁权等让农村房屋在上流通从根本上保障农民的利益使农民真正享有物权。 关键词：农村房屋 买卖合同 效力 财产权 土地理法 农村房屋买卖案例分析 7月1日李玉兰以4.5万元的价格购置了北京通州区宋庄镇辛店村村民马海涛的父亲留下的一套院落后花费十几万元把院子进展整修和布置。当时李玉兰还拿到房屋买卖协议和土地使用证。不过宅基地土地使用证

34、无法“过户只是在变更栏注明“房屋给李玉兰使用。 12月原房主马海涛要求原价收回住房遭到回绝后马海涛夫妇向提起诉讼要求撤销合同、收回房子。 7月10日北京通州区宋庄法庭作出判决认为李玉兰的房屋买卖协议无效判马海涛向李玉兰支付93808元房屋补偿限李玉兰90天内“退房。但判决后李玉兰不服提出上诉。 12月17日北京第二中级人民作出终审讯决判决双方签署的房屋买卖协议无效原告向被告返还房屋被告向原告支付原房及添附部的折价补偿为人民币93808元。这起案件也是农村房屋买卖纠纷的一个缩影。 目前很多农村房屋买卖纠纷都与此相类似而的判决也与上述判决雷同。本文认为从长远的社会效果看类似判决带来的不良效果要比判

35、决本身不公平对社会的负面影响严重。 首先从法理上讲类似于上述的判决结果与法律价值趋向追求的是公平和正义相悖。作为农村房屋买卖合同的当事人之一农民在出卖自己房屋时其目的是为了获得经济利益而且在签定房屋买卖合同时买卖双方都是自愿的而在涉案的房屋价上升以后作为原告的卖方此时认为有利可图因此提起诉讼利用民事诉讼作为自己谋取更多利益的手段所以以农村房屋买卖合同无效判决将升值的房屋返还给原告这本质上认可了原告这种不诚信的行为而原告当初的行为却因此而获得了更多的利益因此该类判决与诉讼法所提倡的正义和公平原那么是不相符的。 其次从法律的效果来看类似上述的判决并没有到达稳定社会秩序的目的作为原告的农村居民将自己

36、的房屋卖掉时说明他确实已经没有使用该房屋的需要了才将房屋卖给作为被告的城居民而判决被告作为购房人将房屋返还给原告该判决本身就蕴含了潜在的纠纷因为原告有可能再次将房屋给另外的居民再次获利而当房屋再次升值时候又会以同样的手段将房屋收回因此类似上述的判决实际上是让原告利用法律对此问题没有明确规定的破绽到达了不合法的目的。 农村房屋买卖相关法律规定 目前我国法律体系中没有一部专门法律来农民的房屋所有权只是在一些行政规章中对农村房屋问题作了规定。如1999年发布的?加强土地转让理严禁土地炒卖的?以下称?第二条第二款：“农村的住宅不得向城居民也不得批准城居民在农民集体土地建住宅有关部门不得为建造和购置的住

37、宅发放土地使用证和房产证。还如11月?加强农村宅基地理的?以下称?规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地严禁为城镇居民在农村购置和建造的住宅发放土地使用证从这些规定中似乎可以看出城镇居民购置农村住宅是的。但是在一些全国人民公布的根本法律中并没有严格的制止农村房屋买卖如根据?土地理法?第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的不予批准该规定说明法律并未制止农民出租、出卖住房而是在农村村民出卖住宅以后农民丧失了再申请宅基地的权利。同时?物权法?55条规定“已经登记的宅基地使用权转让或消灭时应及时变更登记或注销登记手续该条款也说明了宅基地是可以转让的。因此从上述的条款中可以看出我国的

38、根本法没有制止农村房屋的买卖。而且从法律的效力上看?物权法?和?土地理法?是根本法属于上位法上述的?和?是行政规章是的下属部门作出的规章属于下位法其效力远远不及根本法的效力因此可以认为法律是允许农村房屋买卖。 在理中法官对于农村房屋买卖合同认定无效的原因在于我国现行的相关法律法规和政策对该问题的规定出现了不统一和不协调。 目前涉及到农民房屋所有权的法律只是零星的散落在?、?民法通那么?、?物权法?和?土地理法?中而我国现有的用来房地产行业的法律如?城房地产理法?、?城规划法?、?建筑法?等都是用来系统的阐述城房屋所有权的问题。 与此同时散落在上述几部法中农村房屋买卖问题的法条也出现了冲突例如根

39、据?土地理法?第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立；但是符合土地利用总体规划并依法获得建立用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据该条款只有“符合土地利用总体规划并依法获得建立用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情况下农民集体所有的土地的使用权才可以转让因此可以认定农村村民不能处分自己的房屋。而?土地理法?第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的不予批准根据该条款规定法律又允许农民买卖自己的房屋。因此这种互相矛盾的法条导致了在处理同类案件时候法官可以援引不同法律甚至援引同一部法律的不同条

40、文也会作出截然不同的判决结果。农村房屋买卖法律完善建议 综上所述本文认为对于农村房屋买卖已经成为较为普遍的现象应该本着“宜疏而不宜堵的原那么通过完善的法律进展疏导修改?土地理法?的相关规定让农村房屋在上流通从根本上保障农民的利益使农民真正享有物权。 由于我国土地所有权分为所有和集体所有宅基地使用权是集体经济组织给予其成员的福利往往是与该成员的资格联络在一起因此就使得宅基地使用权不是一般的财产权利而是一种与一定的身份相联络且具有一定的福利和社会保障功能性质的权利所以不适宜转让。宅基地上建造的农村房屋也与一般的建筑物有不同的性质。因此应当摒弃过去房地一体化“房随地走或“地随房走的观念将房和地作为两

41、个不同的物权加以评价。 借鉴我国地区法定租赁权理我国地区的?民法债权编?第425条规定：“土地及其他土地上之房屋同属一人所有而仅将土地或仅将房屋所有权让与别人或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间推定在房屋的使用限内有租赁关系。在这种法定租赁权理下即使受让人是集体经济组织以外的人其受让农村房屋后虽不能享有该集体经济组织的宅基地使用权但与集体经济组织建立了法定租赁关系。这种“法定租赁权为我国解决农村房屋问题提供了参考。 同时可以参照城房改房上的有关做法由集体土地所有权人收取一定的土地收益这样村民并不能通过房屋而从中获得宅基地的收益只能获得

42、建筑物的利益。因此对集体经济组织的经济利益并不存在进犯的问题且允许农村房屋转让将使农村的房屋发挥的效用。也可以借鉴我国一些地区的成功经历如江苏苏州郊区已进展试点补缴40的土地出让金后农村房屋可上的通过补缴部土地出让金将宅基地性质变为国有土地买受人获得房屋所有权及国有土地使用权。 参考文献： 1.符启林罗晋京.试农村房屋所有权和农民权益保护J.学术研究7 2.高巧丽刘欣.农村房屋买卖法律问题探究J.合作经济与研究5中国农村房屋买卖、转让的法律困境及裁判根本原那么一、农村房屋买卖、转让及其纠纷产生概 一农村房屋买卖、转让的社会经济根底 所谓农村房屋是指在农村集体经济组织所有的土地上建造的房屋主要为

43、村民私有的住宅房屋和集体所有的房屋如村委会办公用房、企业厂房、仓库、其他公益事业用房等。 农村房屋买卖、转让从社会经济上分析有其必然性。因为物的价值在于利用和流转农村房屋与城镇房屋一样也必然存在买卖、转让此为经济社会的必然规律。工业化与城化日益深化的现代经济社会是一个流动的社会不但人的流动性加强物和财产的流转更是前所未有的频繁、迅速。不仅许多农民已经与传统意义上面朝黄土背朝天的农民有了根本上的区别而且农村房屋买卖也有其现实必要性和必然性：1众多农民参加城镇居民的行列其在农村的房屋如何处理?是闲置还是利用和转让？村民生老病成员构成变动不居而居住需求也随之变化不定。农村村民子考取大学户口由农村迁入

44、城；子在城定居后他们父母随子共同生活而脱离农村；农民进城打工或做生意赚钱兴隆后在城里购置商品房而举家搬迁脱离农村现象也非常普遍。2众多农民需要摆脱贫困、创业开展需要创业资金而房屋作为其最重要的财产却不能充分利用、处分转让是不合理的。假设是农村房屋只能转让给村集体的成员其价格也是可想而知的。3原集体所有的房屋如村委会办公用房、集体企业厂房、仓库、其他公益事业用房等因为集体经济组织的公共利益需要转换房屋用途和盘活资产这在客观上也需要、转让房屋。4异地农民和城镇居民有在农村进展消费经营和居住之需要客观上存在买卖农村房屋的宏大需求。人们到农村集镇经商久而久之租房不如买房；城里人向往田园牧歌式生活愿意在

45、农村购房居住；城下岗工人上山下乡由工业工人变为农业工人甚至农场主者亦有之。5近十年来城房地产价格飞涨客观上已经超过一部城镇居民的承受才能为理解决房屋居住问题他们被迫购置农村房屋或郊区开发的“小产权房。另外我国正努力消除城乡二元构造体制有些份已经开始试点取消城乡户籍区别实现迁徙等制度。如不允许农村房屋和宅基地使用权的流转那么无法在根本上消除城乡二元构造。总而言之从社会经济开展看对农村房屋转让有需有供买卖之势自然日趋上升。 从立法上看法律并没有明文制止农村房屋买卖、转让相反在多部法律和法规中规定了农村村民得买卖、转让其所有的房屋。例如?物权法?第30条规定农村村民对其合法建造的房屋、第条规定私人对

46、合法拥有的房屋享有所有权而所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。?土地理法?第62条第4款规定农村村民得出卖、出租住房只是再申请宅基地的不予批准。 二大量农村房屋买卖、转让纠纷案件的产生 随着社会经济的开展农村有进一步放开对农村房屋和宅基地买卖、转让限制的要求。但是为了保护农民的根本利益和农村社会的稳定防止农民失去房屋和土地而流离失所又不得不对农村房屋买卖、转让设置法律政策上和上的诸多限制。允许农村房屋在上买卖、转让与限制转让两者之间存在着难以调和的深层次的社会矛盾。农村房屋买卖、转让既可能促进农民和农村的开展也可能给农民、农业和农村带来一系列的问题可说为利害参半

47、莫衷一是。上在我国现行法律体制和国情下农村房屋买卖、转让是一个极为复杂的法律问题。有民事交易必然产生纠纷特别是由于近年城及其周边地方的房地产价格飞涨不少出卖房屋的农民反悔要求受让方增加价款、回购房屋或者确认无效导致出现了大量纠纷。当前人民已经受理了大量农村房屋买卖、转让纠纷案件对此必须予以正确对待妥善地疏导和解决相关法律纠纷。 二、中国农村房屋买卖、转让的法律困境 一农村房屋买卖、转让不可防止地涉及农村集体土地权利问题 因为农村房屋建造于农村集体经济组织所有的土地之上而非空中楼阁农村房屋买卖、转让不可防止地涉及农村集体土地所有权和土地使用权两个层面的问题。我国和土地理法均明确规定：“农村和城郊

48、区的土地除由法律规定属于所有的以外属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。农民对土地只享有使用权而无所有权；农村集体土地所有权不得买卖、转让为和法律所明定殊无异义。我国现行立法采纳土地使用权和建筑物所有权不别离的观点土地使用权与建筑物所有权须归属于同一主体建筑物与土地之间不存在主从之分。即所谓“房随地走地随房走。这一制度表达在两个方面。在静态的权属登记方面遵循房、地主体一致的原那么。如?城房屋权属登记理?第6条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内土地使用权利主体一致的原那么。在动态的房地产交易方面房和地必须作为同一交易对象不能单独对待。?城房地产理法?第

49、31条规定：“房地产转让、抵押时房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。我国对农村房屋尚没有相关产权登记理的立法规定但通说认为土地使用权和建筑物所有权也是不可别离的即实行房地产权一致原那么。农村集体土地使用权无是一般集体建立用地使用权或是宅基地使用权其流转均受到法律和政策的严格限制不能象国有土地使用权那样流转。这上构成了农村房屋买卖、转让的法律障碍使农村房屋买卖、转让陷于法律困境。1、限制宅基地使用权流转影响农村私有房屋买卖 农村房屋主要为农村私人所有的房屋俗称私房。私有房屋涉及的是村民宅基地使用权其他农村房屋涉及的是一般集体建立用地使用权。所谓宅基地使用权是指农村集体经济组

50、织成员(村民)依法享有在集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的用益物权。鉴于我国城乡二元体制国有建立用地使用权与宅基地使用权这两种权利的差异极大。宅基地使用权有如下特点：1权利主体具有严格的身份性。申请获得宅基地使用权的主体必须是本集体经济组织成员其他集体经济组织成员只有在其户口迁入本集体时才有资格获得。这实际上是以申请人为本集体经济组织成员为前提。2初始获得的无偿性、福利性。根据现行法律的规定宅基地使用权的初始获得原那么上是无偿的作为村民生活保障的根本福利。3无限性。现行法律并未对宅基地使用权的限进展限制宅基地使用权不因限届满而消灭但因自然灾害等原因消失者除外。4单一性。?土地理法?第62条

51、规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地其宅基地的面积不得超过、自治区、直辖规定的农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的不予批准。可见村民原那么上只能拥有一处宅基地使用权其转让宅基地及其之上的房屋后不得再申请获得宅基地。 宅基地使用权的特殊性宅基地使用权的转让受到法律的严格限制。?物权法?53条规定：“宅基地使用权的获得、行使和转让适用土地理法等法律和有关规定。而现行?土地理法?第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让转让或者出租用于非农业建立。?物权法?84条、?担保法?第37条均规定宅基地使用权不得抵押。由此可见宅基地使用权不能在上流转。上许多地方性法规和村民自治公约规定制止宅基地

52、使用权流转。学者认为“农村房屋买卖的根本问题在于如何处理农村房屋与宅基地使用权的关系。现行法律采取严格限定的做法虽然其初衷在于保护农村和农民利益但实际上回避了问题。1 2、限制一般集体建立用地使用权流转影响了其他农村房屋买卖 任何和个人进展建立需要使用土地的必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建立住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的或者乡镇村公共设施和公益事业建立经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。也就是说建立用地包括国有建立用地和集体建立用地两种根本类型。根据?物权法?35条、51条规定建立用地使用权人依法对所有的土地享有占有、使用和收益的权利有权利用该土地建

53、造建筑物、构筑物及其附属设施。集体所有的土地作为建立用地的应当按照土地理法等法律规定。根据?土地理法?第63条规定农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立；符合土地利用总体规划并依法获得建立用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。可见农村集体建立土地使用权流转受到严格的法律限制。 综上我国目前现行法律虽然未明确限制农村房屋转让但因对集体建立用地使用权移转有严格的限制因此对农村房屋的转让是存在一定的限制。详细而言如学者指出：“农村集体土地归属于集体经济组织作为集体组织成员的个人享有成员使用权。因此农村集体土地使用权具有身份性原那么上供集体组织内成员使用

54、。此外对农村集体土地利用限制有助于农业用地的保护。正是对农村集体土地使用的限制农村房屋的转让受到相应的限制。2 二农村房屋产权登记理现状影响了买卖交易 房屋买卖、转让转让的是房屋所有权。根据?物权法?第6条、第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当按照法律规定登记。“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力；未经登记不发生效力但法律另有规定的除外。城房屋买卖、转让房屋所有权转移时,须到房屋所在地房屋理及土地理部门所有权转移登记和土地使用权变更登记手续,只有完成这些手续,才发生房屋所有权及土地使用权转移的效力。那么农村房屋交易时,其程序和效力又如何呢？这个问题一时难以答复

55、。因为除部社会经济兴隆地区之外迄今为止我国许多农村地区尚未对房屋实行严格意义上的产权登记理因此农村房屋权利的与城镇房屋的不同也不完全符合现行法律规定。农民在转让农村房屋时不可防止地遇到产权登记问题, 由于许多农村房产没有产权证, 买卖时无法过户手续, 造成这些农村房屋交易存在风险, 由此导致大量农村房屋闲置甚至毁坏, 致使农民的房屋财产缺乏有力保护。 农村房屋买卖、转让在产权登记上存在两方面问题：其一由于农村房屋的产权尚未实行登记相当部农村房屋买卖、转让实际上无法进展登记此影响产权确实定。其二因为法律限制宅基地使用权的流转影响了农村房屋产权转让的登记。农村宅基地使用权实行严格审批、登记制度要求

56、房地同属一个权利主体。如?土地理法?第62条第3款规定：“农村村民住宅用地经乡镇人民审核由级人民批准；其中涉及占用农用地的按照本法第44条的规定审批手续。故申请建造房屋之村民应当宅基地的审批、登记手续。但是受让农村房屋的买受人在房屋所有权和宅基地使用权登记时往往因为宅基地使用权不能流转而不能房屋所有权、宅基地使用权的变动登记手续。综上虽然目前现行法律没有制止农村房屋买卖、转让但是农村房屋产权登记理现状很大程度上影响或制约着农村房屋的流转。三农村房屋买卖、转让与政策相冲突 在中国由于人口数量众多而土地资源紧缺特别是随着人口的增长和城化、工业化的蓬勃开展可供利用开发的土地越来越少城土地和房屋的价格

57、越来越昂贵。相对而言农村集体所有土地和房屋的价格相对低廉宏大的价差导致越来越多的城镇居民到农村购置宅基地和房屋特别是一些大、中城郊边的“小产权房交易汹涌导致耕地越来越少农民失地现象也越来越严重！土地的得失将直接影响广阔农村和农民的消费生活、安居乐业影响其生存开展影响中国粮食平安。对于农民来说土地的丧失无疑等于丧失了赖以安身立命的物质根底必然影响广阔农村社会和的稳定与平安。因此在城化、工业化浪潮中一方面不得不扩大合理利用土地的广度和深度；另一方面不得不实行异常严格的土地制制度与国策保护、开发土地资源合理利用土地实在保护耕地、保护农民和农村的根本利益。详细表达在以政策的形式三五申严格制止城镇居民购

58、置农村宅基地和房屋严格限制集体建立用地的流转。 限制城镇居民购置农村宅基地和房屋这是由中国客观国情所的。短内尚未看到此政策的可能性。也可以预见在较长一段时内的将来农村房屋的买卖、转让与从紧控制城镇居民向农村扩张、保护耕地的政策是相冲突的。 三、农村房屋买卖、转让纠纷案件的裁判根本原那么、途径 一理界对农村房屋、宅基地使用权流转的主要观点 目前我法对农村房屋和宅基地流转问题缺乏明确规定根本处于立法空白状态。在农村房屋买卖与宅基地使用权能否转让的问题受骗前理界主要存在三种观点也可以说是法学理界给出解决农村房屋买卖法律困境的三种途径。3 1、严格限制说。持这一学说以孟勤国教授为代表在其设计的物权法专

59、家稿58条规定：农村宅基地使用权属于不得或限制转移的土地使用权。因此,宅基地上的房屋所有权也不得或限制移转。这也是当前的主流观点。 2、完全放开说。该学说认为法律确立农村集体经济组织成员的农村房屋所有权而所有权的一项重要权能就是处分权。从?土地理法?第62条第4款来看法律并不制止村民将其住宅进展出卖或出租。既然宅基地上的房屋所有权可以转让那么意味着宅基地使用权也可以转让。因为“地随房走是我国现行法的一项根本原那么。 3、折中说或称为“法定租赁权说。这以韩世远教授为代表认为物权法解决物的归属问题财产流转问题主要依靠债权法解决。解决目前农村房屋买卖法律困境的最正确途径是借鉴和我国地区民法的法定租赁

60、权立法例农村房屋的买受人在获得房屋所有权的同时对于房屋的宅基地并非获得作为物权的村民的宅基地使用权而是获得作为债权的宅基地租赁权其由法律直接规定。租赁的标的物是宅基地而非宅基地使用权出租人是作为宅基地所有人的村集体组织。 二农村房屋买卖、转让纠纷案件的裁判原那么、途径 在第十届全国常委会第十二次会议审议的?物权法草案?62条曾规定：“宅基地使用权人经本集体同意可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时宅基地使用权一并转让。制止城镇居民在农村购置宅基地。4鉴于立法认为该尚不成熟?物权法?没有采用该草案规定回避了此问题农村房屋能否转让仍处于不明确状态有待于将来的立法明

61、确。但是面对当事人之间大量农村房屋买卖、转让纠纷案件和法官不能等待和回绝受理、裁判纠纷必须确立正确的裁判原那么选择实在可行之裁判途径、。 1、 正确适用法律依法认定农村房屋买卖合同的效力 在现行法治社会裁决任何纠纷案件在有法律明确规定的情况下必须适用相关法律而非其他社会。农村房屋买卖纠纷问题很多,由于现行法律、法规对此缺乏明确规定,在处理此类案件时首先要面临法律适用方面的困惑。同类案件,援引不同法律,甚至援引同一部法律的不同条文,如?土地理法?第62条或第63条,判决结果亦会截然不同。从立法看目前我国还没有一部调整农村房屋买卖和土地使用权转让方面的民事法律,仅靠?民法通那么?、?土地理法?等中

62、的极少进展调整。与成熟的城房地产立法相比,农村房地产立法存在大量的法律真空。农村房地产买卖的法规内容模糊,很大一部依靠政策性调整,不仅系统性差,而且存在矛盾、权责不清等问题。但就农村房屋买卖、转让合同而言是一种民商事合同关系当然受合同法的调整。故认定合同效力时当然适用?合同法?中合同效力的一般规定。同时农村房屋买卖行为具有其特殊性所以除了?合同法?的一般规定之外其效力还需结合其他法律和政策的特殊要求。只有该交易行为同时具备了法律规定的一般性合同有效要件以及农村房屋转让的特殊有效要件才能认定该合同有效。在法律规定不一致或冲突时法官应当正确适用法律：其一特殊法优于一般法原那么。合同法相对于其他农村房屋买卖、转让的法律规定而言为一般法如其他法律对农村房屋买卖、转让有特殊规定的应优先适用。其二实行后法优