重庆房地产市场分析报告(doc)

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1、重庆房地地产市场场分析报报告战略投资资部目录一、重庆庆市房地地产行业业发展特特征二、行业业外部环环境分析析三、重庆庆房地产产行业的的供应分分析四、重庆庆市房地地产市场场需求分分析五、重庆庆市房地地产企业业状况六、重庆庆市房地地产市场场发展趋趋势分析析七、隆鑫鑫地产发发展建议议一、重庆庆市房地地产行业业发展特特征长期以来来，重庆庆市房地地产行业业一直受受到国家家政策、实实物分配配、低租租金使用用等住房房制度的的影响，发发展十分分缓慢。880年代代开始，国国家推进进了城镇镇住房制制度改革革；988年开始始停止住住房实物物分配后后，再加加上住房房公积金金和商业业性住房房金融的的实施，使使重庆市市以住

2、宅宅为主的的房地产产行业得得到了快快速发展展。近年，重重庆市房房地产业业发展正正出现三三个新的的特征：商品房房大量积积压，空空置面积积不断上上升，然然而新开开工的面面积又不不断上升升；商品品房价格格上升较较快；房房地产建建设向城城市郊区区推进。二、行业业外部环环境分析析（一） 综合政策策环境19988年以来来，政府府出台了了一系列列促进房房地产业业发展的的政策，主主要有：取消福福利分房房，实行行住房商商品化、货货币化，逐逐步建立立多层次次住房供供应体系系；促进进住房消消费信贷贷；取消消房屋开开发管理理费等447项不不合法、不不合理的的收费项项目；促促进存量量房转让让，形成成房地产产二、三三级市

3、场场联动格格局；制制定鼓励励居民购购房的税税收政策策。房地地产行业业自988年来逐逐步复苏苏，政策策的鼓励励和刺激激发挥了了重要作作用。国家近期期出台的的一系列列政策，是是从土地地供应、银银行信贷贷、机构构监管和和产业政政策等各各方面对对房地产产行业逐逐步进行行规范和和完善，目目的是引引导房地地产行业业向着更更加理性性、成熟熟和健康康的方向向发展，这这将会提提高行业业的进入入壁垒，那那些资金金规模小小、缺乏乏可持续续经营发发展能力力的公司司将会逐逐步被市市场淘汰汰，而具具有规模模品牌核核心竞争争力的公公司将会会不断获获得壮大大。20044年以来来，政府府出台的的一些抑抑制房地地产投资资过热的的

4、政策有有：银监会：2 月26-3 月月26 日发布布了商商业银行行房地产产贷款风风险管理理指引（征征求意见见稿）调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。央行：220044 年4 月25 日起，提提高存款款准备金金率0.5 个个百分点点限制制商业银银行的信信贷盲目目扩张，房房地产业业是信贷贷调控的的首要对对象之一一；100月299日上调调利率，并并有专家家预计中中国进入入一段较较长期的的利率上上调周期期，房地地产业的的金融压压力日益益加大。发改委等等：3 月9 日联联合下发发标注为为“特急”的关关于清理理整顿现现有各类类开发区区的具体体标准和和政策界界限的通通知缩减减开发区区的数量量和规划划

5、用地规规模，防防止开发发区过多多过滥、违违规用地地等突出出问题，促促进开发发区规范范、协调调发展。国务院：4 月28 日发出出通知，决决定适当当提高钢钢铁、电电解铝、水水泥、房房地产开开发固定定资产投投资项目目资本金金比例提高高项目资资本金比比例，抬抬高行业业进入门门槛。这一系列列的宏观观调控的的紧缩政政策表明明政府十十分关注注房地产产行业高高速增长长可能带带来的风风险，在在前阶段段紧缩政政策未能能达到效效果的情情况下，越越来越希希望通过过产业政政策和信信贷政策策来加大大调控力力度，以以抑制投投资的过过快增长长。这些些政策表表明了政政府降温温房地产产投资的的决心和和进一步步紧缩政政策的预预期，

6、将将在一定定程度上上抑制商商业银行行对房地地产开发发贷款的的投放。在目前房房地产行行业融资资渠道比比较单一一的状况况下，房房地产企企业很难难从银行行以外的的渠道获获得开发发资金，紧紧缩政策策必将会会拉紧房房地产企企业的资资金链，实实力不强强的开发发商面临临较大的的困难。融融资难度度的加大大意味着着房地产产开发商商的开发发成本的的提高，无无疑将加加速房地地产公司司优胜劣劣汰的过过程。有有品牌、实实力，管管理能力力较强的的公司将将获得较较大的生生存空间间，并获获得更多多的政府府的支持持；而实实力不强强、信用用资质较较低、历历史包袱袱沉重、负负债率较较高、盲盲目扩张张的房地地产开发发商将被被逐渐淘淘

7、汰出局局。（二） 税收政策策目前我国国房地产产税收体体系不够够清晰，税税制结构构不尽合合理，课课税中税税种重叠叠设置，重重复征税税，内外外不一等等现象，造造成了加加重了企企业和消消费者的的经济负负担和征征收混乱乱。从税法的的相关规规定来看看，房地地产行业业的主要要税费可可分为流流通阶段段的税费费（表11）和保保有阶段段的税费费（表22）。表1：流流通阶段段的税率率税种计税依据据税率购置契税契说的价价格3%-55%，个个人购买买普通住住宅暂减减半印花税购销合同同的金额额；产权权转移书书据所载载金额0.033%，0.005%出售营业税转让土地地使用权权或房地地产价值值5%，个个人出售售居住满满一年

8、的的普通住住宅免收收，不满满一年按按出售价价和购买买价差额额计算征征收。城市维护护建设税营业税税税额市区区7%，县城、镇镇5%，其其它1%教育费附附加营业税税税额3%印花税购销合同同的金额额；产权权转移书据所所载金额额0.033%，0.005%所得税转让收入入减去允允许扣除除的项目目的余额额企业333%，个个人200%出租营业税*出租、经经营房地地产收入入5%，按按政府规规定价格格出租公公有住房房和廉租租房的免免征，个个人按市市价出租租居住住住房按33%征收收出租房产税房产租租金收入入12%，个个人按市市价出租租居住住住房按44%征收收城镇土地地使用税实际占用用土地面面积大城市00.510元/

9、平米，中中等城市市0.44-8元元/平米，小小城市00.36 元/平米，县县城、建建制镇00.2-4元/平米印花税租赁合同同租赁金金额0.100%所得税租赁收入入减去允允许扣除除的项目目的余额额企业333%，个个人200%表2：保保有阶段段的税费费税种计税依据据税率房产税房产原值值一次减减除100%-330%后后的余值值1.200%城镇土地地使税同前城镇镇土地使使用税同前城镇镇土地使使用税用用税耕地占用用税实际占用用耕地面面积1-100 元/平米（一一次性征征收）城市房产产税房产原值值一次减减除100%-330%后后的余值值1.200%（三）、投融资体制分析1、房地地产开发发投资资资金来源源：

10、自有有资金投投入、金金融机构构贷款、发发放债券券、发行行股票、联联营、引引进外资资等六种种方式。而而金融机机构的贷贷款特别别是银行行的贷款款，占重重庆市房房地产行行业资金金来源的的50%以上。2、房地地产消费费信贷目前，重重庆市居居民个人人购买商商品住宅宅的比重重达到990%左右，房房地产消消费信贷贷主要以以住房公公积金信信贷和商商业性住住房贷款款两种形形式。截截止20004年年9月份份止，住住房公积积金累计计发放个个人住房房贷款114.227亿元元，20004年年1-99月发放放4.556亿元元，比去去年同期期增加557%，但但仅占重重庆市公公积金归归依总量量的5%，贷款款量偏小小，对住住房

11、市场场的拉动动作用甚甚微；商商业性住住房贷款款累计为为2411.288亿元，220044年1-9月发发放877.5亿亿元，比比去年同同期增加加40.33%，较119988年前增增长了440倍，为为重庆市市房地产产信贷的的主要方方式。3、房产产信托在在国外的的成功推推广，有有力地促促进了当当地房地地产市场场的发展展。去年年以来，信信托公司司已为我我国房地地产企业业成功募募资200多亿元元。4、上市市融资成成为热门门选择。出出于融资资方面考考虑，会会有一部部分大型型房地产产企业加加入到“买壳”上市的的行列中中，通过过资本市市场融资资缓解资资金压力力。5、业界界正在探探讨房地地产基金金、住房房资产证

12、证券化为为房地产产企业提提供新的的融资渠渠道。三、重庆庆房地产产行业的的供应分分析（一）、投投资情况况重庆市直直辖后国国民经济济快速协协调发展展，全社社会固定定资产投投资以高高于200%的速速度飞速速发展。至2003年底，房地产投资量达327.9亿元，比2002年增长25.01%，达到历史最高点。2004年开始，随着国家宏观调控力度的逐步加大，投资增速逐步回落，开始向理性回归。 近期重庆庆市政府府进一步步加强了了对房地地产市场场的规范范化管理理，并出出台了一一系列调调控措施施：其一一、清理理整顿土土地市场场：其二二、规范范拆迁工工作；其其三、提提高房地地产开发发资本金金比例：其四，从从严控制制

13、房地产产开发信信贷，通通过以上上手段，提提高了房房地产开开发的准准入门坎坎，从而而导致了了新开工工房屋面面积的减减少，房房地产开开发投资资速度开开始回落落。表3：重重庆市房房地产投投资、资资产投资资及增长长率单位位：亿元元年份国民生产产总值（GDP）全社会固固定资产产投资房地产开开发量总量增长率（%）总量增长率（%）总量增长率（%）199881429997.3319999147993.388%112.513.551%20000158996.922%139.619.441%20011174999.155%196.729.003%200221971111.226%995.56245.920.001

14、%200332250012.440%12699.35527.550%327.925.001%20044（1-99）1845512.330%970.7928.660%237.6321.660%（二） 、建设情情况20044年起重重庆市商商品房的的新开工工面积出出现了近近年来的的首次负负增长。截截止9月月末，全全市商品品房开工工面积113622.188万平方方米，同同比增长长1.22%，其其中住宅宅新开工工面积110755.199万平方方米，同同比增长长2.55%；商商业营业业用房新新开工面面积1991.667万平平方米，同同比增长长17.7%；办公楼楼新开工工面积226.881万平平方米，继继续

15、保持持下降趋趋势，降降幅为222.55%。表4：重重庆市119988-20004商商品房竣竣工面积积统计表表年份竣工面积积(万平方方米）同比增长长（%）19988460.2619999598.6323.111%20000619.563.388%20011849.4227.006%2002210200.63316.777%2003313900.73326.661%2004413622.1881.200%（三）、销销售情况况20044年1-9月份份，随着着宏观调调控政策策的集中中出台，重重庆市商商品房交交易整体体保持增增长态势势，交易易量同比比上升，销销售呈放放绶趋势势。1、主城城区商品品房销售售

16、成交面面积92253117万平平方米，成成交金额额2144.011亿元，分分别比上上年同期期增长220.88 %、338.99%。住住宅的销销售仍是是主力占占90%，其中中以经济济适用房房的销售售为主；商业用用房的销销售面积积为6.5%；办公用用房的销销售非常常有限，其其成交面面积和成成交金额额分别下下降111.4%和211.4%。2、主城城核心区区的住宅宅交易所所占比重重呈连续续下降，消消费热点点向周边边区域扩扩散，北北部新区区逐渐成成为高品品质住宅宅聚集区区，渝中中区办公公用房交交易量居居于榜首首。3、随着着商品房房市场的的成熟发发展，新新建商品品房进入入存量房房市场流流通，并并随着房房产

17、市场场的逐渐渐规范操操作，使使转让面面积同比比增速上上涨。截截至9月月止，重重庆市主主城区存存量房转转让面积积3144.499万平方方米，转转让金额额8.996亿元元，分别别同比增增长888.1%、611.7%。（四）、价价格情况况表5：11998820004年年重庆市市商品房房均价统统计表单位位：元19988199992000020011200222003320044房屋平均均价格13311137771351114433199332049923133住宅11611108001077711333177111869921355办公楼28266212442227726222237223096628

18、800商业营用用房24833355003275535488405884058844999其他12944127331328814200近年来重重庆市房房价呈上上涨趋势势，原因因如下：一、地地价上涨涨：二、旧旧城改造造，加快快城镇化化建设带带来了拆拆迁高峰峰；三、新新建住宅宅品质提提升拉高高成本，在在建材使使用、户户型设计计以及小小区环境境等方面面比以前前有了很很大提升升，也造造成了商商品房平平均价格格上扬；四、存存在投机机性炒作作。20004年年来受国国家宏观观调控、市市场供需需变动等等多种因因素的影影响，上上涨幅度度开始减减小。（五）、土土地供应应情况现主城区区可供出出让的大大宗地块块主要集集

19、中在渝渝北区、北北部新区区（高新新园、经经开园）、沙沙坪坝区区的西部部大学城城片区、南南岸区的的茶园新新区、九九龙园区区，其余余主城区区域只有有少数的的旧城改改造和工工矿企业业拆迁质质换土地地。附表6：20004年33季度重重庆市土土地出让让示意图图（六）、商商品房空空置表7：重重庆市商商品房空空置情况况统计19988199992000020011200222003320044房屋空置置面积255.35353.04421.94484.48559.61551.28住宅142.03183.6223.14227.72280.36225.62办公楼36.33547.3349.4425551.33944

20、.772其中：一一年以上上空置面面积77.66150.08179.29223.54266.0266331.34全市商品品房空转转总量以以年均220%的的速度上上升，至至20003年由由于受重重庆市旧旧城改造造的影响响，存量量房销售售较好，使使空置面面积略有有下降。但但仍位于于全国主主要城市市商品房房空置面面积的前前几位，对对重庆新新建商品品房市场场有相当当潜在压压力。从主城区区的空置置房分布布来看，渝渝中区商商品房的的空置量量最大，其其次为九九龙坡区区和江北北区。四、重庆庆市房地地产市场场需求分分析（一）户户型房型型选择1、受银银行加息息、租金金低迷及及近一年年来投资资型物业业的急剧剧放量，以

21、以投资为为主的一一房的需需求量急急剧下降降，仅占占1.77%。2、相对对紧凑的的两房和和略显舒舒适的三三房的需需求比例例总和超超过800%，为为市场上上的主力力户型，其其有较大大的市场场潜力。3、其他他户型当当根据项项目的特特点谨慎慎考虑设设置。（二）套套内面积积选择1、套内内面积在在70-1300平方米米的户型型面积设设计是目目前市场场需求的的主力，尤尤其是770-1110平平方米的的面积市市场需求求量最为为集中，超超过600%；2、700平方米米以下的的户型面面积需求求下降的的趋势较较明显；（三）价价格及付付款方式式1、付款款方式以以按揭为为主，占占75%；2、首付付款集中中在100万元以

22、以下，其其中选择择5-110万元元的消费费者超过过半数，但但超过110万元元的呈现现急剧下下降趋势势，预示示10万万元是消消费者的的心理线线；3、选择择按揭的的消费者者其所能能承受的的月供款款集中在在12000元/平方米米以内，其其中8000-110000元成为为月供选选择最为为集中的的选择段段；（四）、其其他1、从市市场具体体需求情情况来看看，多数数消费者者希望通通过阳台台来体现现出生态态化，贴贴进自然然的居住住需求，倾倾向客厅厅阳台和和生活阳阳台的双双阳台设设计；2、平层层是市场场的主流流，跃层层和阁楼楼因其同同类替代代品较多多，消费费者对此此需求量量不高；（五）物物业类型型市场调调查热点

23、点1、从物物业类型型来看，普普通多层层的心理理选择需需求最热热，接近近50%，在一一定程度度上是受受到了当当前市场场上多层层与低层层低密度度产品的的流行趋趋势引导导；同时时，与目目前重庆庆市场上上对普通通多层及及低层花花园洋房房产品概概念的混混淆有一一定关系系；2、高层层心理需需求与前前两年相相比有所所下降，花花园洋房房与别墅墅因其品品质与价价位较高高，反馈馈有限；3、消费费者对物物业的心心理选择择有向低低密度、低低容积率率、亲地地性发展展的趋势势；五、重庆庆市房地地产企业业状况重庆市房房地产共共有15500多多家企业业，但整整体水平平与沿海海经济发发达城市市相比还还有很大大差距，119955

24、年至220044年总体体开发量量达10000万万平方米米的仅3300多多家，各各房地产产企业所所占的份份额较为为分散，集集中度不不高。同同时，国国内如瑞瑞安、和和黄、华华新国际际、鲁能能钱江集集团、招招商地产产等多个个企业进进军重庆庆市房地地产业市市场将加加剧重庆庆市房地地产市场场的竞争争，从而而可能导导致市场场重新洗洗牌。房地产是是资本集集中的行行业，在在国家政政策和自自身经济济规律的的双重影影响下，重重庆市房房地产趋趋向集中中化和规规模化发发展。近近一年来来，国家家加强了了宏观调调控，在在土地交交易、开开发商信信贷方面面均作出出了更高高的要求求，从长长远看，有有实力、有有资信、有有品牌的的

25、企业在在发展上上将获得得更大的的发展空空间。表9：重重庆市房房地产企企业比较较领先企业业本土实力力企业本土强势势增长企企业本土增长长企业其他企业业外来实力力企业外来潜力力企业业代表企业业龙湖华宇、南南方、协协信、珠珠江金科晋渝地产产、东和和实业、银银星、长安集团团、东银银、隆隆鑫地产产等重钢钢、商社社集团等等融乔、瑞瑞安、和和黄、华华新国际际、鲁能能、钱江集集团、招招商地产产开发量300万万方40万方方-855万方220万万方100万万方以下下年开发速速度140万万方/年10万方方以下20万方方10万方方左右10万方方左右土地储备备丰富较丰富较丰富一般一般部分企业业在重庆庆有较丰丰富的土土地储

26、备备有一定的的土地储储备资金充裕，融融资能力力强较充裕，融融资能力力较强较充裕，融融资能力力较强一般一般雄厚雄厚品质中高、高高档物业业，产品品结构链链比较丰丰富以中、中中高档牧牧业为主主在中高档档、高档档物业领领域快速速发展以中档物物业为主主以中档物物业为主主高，国内内有较高高知名度度高，国内内有较高高知名度度成功楼盘盘所有项目目有数个成成功楼盘盘近年快速速成长有数个成成功楼盘盘，但影影响力不不足有成功楼楼盘，但但影响力力不足国内业界界知名，在在渝有在在建楼盘盘国内业界界知名，在在渝尚无无在建楼楼盘品牌能力力美誉、忠忠诚知名知名、美美誉知名一般知名知名备注企业文化化建设到到位，经经营管理理体系

27、完完备，企企业核心心竞争力力强有成功的的历史，近近年来核核心能力力建设与与快速发发展的市市场适应应性有所所不足企业文化化，企业业能力、核核心竞争争力在形形成之中中有自己的的企业文文化和管管理体系系，处于于良性发发展之中中多为其他他行业的的风险分分散战略略性产物物，组织织机构、人人才储备备均有所所不足受母企业业战略影影响，如如全力投投入重庆庆房地产产市场将将是极大大威胁尚未进行行项目建建设，六、重庆庆市房地地产市场场发展趋趋势分析析1、投资资增速放放缓，行行业盈利利水平降降低20044 年，房房地产市市场将继继续保持持相对稳稳定的发发展，但但增幅预预计会比比高速增增长的220033 年有有所下降

28、降，同时时，企业业的竞争争和两极极分化将将会加剧剧，行业业的盈利利水平将将会降低低。在产业政政策和货货币政策策的双重重配合下下，房地地产行业业的进入入门槛提提高，融融资难度度加大，意意味着房房地产开开发商的的开发成成本提高高，将在在中长期期内对房房地产行行业的供供给产生生一定的的抑制作作用。投投资增速速总量必必然受到到制约。另外，市市场对于于加息的的预期日日益强烈烈。加息息将对房房地产供供需产生生双重压压力：一一方面加加息将提提高资金金使用成成本；另另一方面面，房屋屋销售的的速度会会减慢，资资金周转转放慢将将进一步步考验开开发商紧紧绷的资资金链。这这两个方方面都可可能会影影响房地地产开发发商的

29、业业绩。、企业业融资渠渠道将趋趋向多元元化央行“1121 号”文件和和发改委委“通知”的出台台，对整整个房地地产业的的发展格格局开始始产生重重大影响响。导致致资金密密集型的的房地产产企业被被迫寻求求新的融融资方式式和渠道道，这意意味着房房地产融融资将趋趋向多元元化。、优势势企业群群体生存存在随着政政策效应应的逐渐渐显现和和供需矛矛盾的激激烈化，行行业内两两极分化化将日益益严重，只只有具有有规模优优势、资资金优势势、土地地储备优优势和管管理优势势的企业业才会获获得生存存空间。七、隆鑫鑫地产发发展建议议品牌：地地产业起起步阶段段应充分分使用隆隆鑫品牌牌，可以以用较少少的成本本获得较较高的知知名度，

30、但但在以后后的发展展中应逐逐步提升升副品牌牌的价值值，以避避免在集集团主业业受到影影响时对对地产品品牌产生生不良影影响。管理方式式：在隆隆鑫地产产中建立立适应于于房地产产市场经经济规律律的，独独立于隆隆鑫集团团的企业业文化、管管理模式式，建立立公司自自有的核核心竞争争力。隆鑫地产产的企业业文化宜宜着重于于吸引、培培养高素素质的房房地产专专业人才才，使其其发挥最最大的能能力，在在吸收隆隆鑫集团团先进企企业精神神的情况况下，建建立隆鑫鑫地产自自己的管管理模式式和核心心竞争力力。项目运作作：在面面临房地地产市场场可能将将要走过过高潮期期，市场场竞争加加剧和市市场需求求不振的的双重矛矛盾压力力下，隆隆

31、鑫地产产在具体体项目上上的运作作更应该该加强前前期的调调研分析析并在项项目施工工建设、销销售以及及未来的的物业管管理中慎慎之又慎慎细节节决定成成败金融风险险规避：发展多多种融资资渠道，以以期尽快快建立独独立于隆隆鑫集团团金融风风险之外外的资金金来源。依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险：通过股票市场上市融资外，还包括发行企业债券，同时与具有股票性质的购房者与隆鑫地产“合伙建房”，即允许购房者直接通过“入股”方式和隆鑫地产“合伙”建房；发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。 发展区域：可考虑作两种区域发展的规划：主城区：大力参参与主城城区市场场竞争，进进行开发发的同时时掌握最最先进的的运营手手段、培培育地产产品牌，进进行人才才锻炼和和储备。1、 充分利用用隆鑫品品牌和营营销网络络的优势势以当地地高端地地产产品品的形式式进入二二、三级级城市，前前期可以以周边区区县为目目标次第第向全国国发展。