城中村改造过程中人口迁移.ppt

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1、城中村改造过程中人口研究,王晓威作品,以郑州市为例,目录,1.城中村概述,城中村，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。 通常所说的“城中村”，仅指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。,城中村成因,从客观上来说，是我国城市化进程的快速

2、发展的结果。改革开放的30多年中，城市化的进程加速发展，城市的快速发展，需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了，当地的农民，却仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。一场城市包围农村的运动发生了。村庄进入城市，形成了城中村。 从主观上来说，是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。所谓城乡二元管理体制，是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式，二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。 “从个体理性选择的角度看，城中村这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下

3、，追求土地和房屋租金收益最大化的结果。”因此，从“城中村”的历史变迁可以发现，土地的二元所有制结构是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制结构使得村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权，由各户村民自行建设后租出获得尽可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的结果致使“城中村” 形成的进一步加剧。,与棚户区区别,生活水平大不同 百万富翁的摇篮VS脏乱差聚集地 “城中村”由于已经处于都市化地区，实际地价已很高昂，为了尽可能提高房地收入，当地户籍居民建造的出租屋往往是高度密集的简易楼，楼高可达十多层。这样楼房林立的聚落类型看上去远比通常所说的棚户区“现代化”。 而这些楼房的主人在面临强制拆迁时也可能是

4、弱者，但他们与数量多得多的贫困租户相比不是一个档次，甚至与“市民”相比，他们的房租收入也令人羡慕。而且伴随着城中村改造，很多村民能得到大量的补偿，往往就是百万富翁诞生的摇篮。所谓矮穷挫一夕变身高富帅，根本不是梦想。 棚户区: 城乡接合部，尤其是远郊区，由于实际地价低，当地户籍居民投资少，出租屋更为简陋，楼房很少，常常就是棚户，由此在一些大城市的“城乡接合部”往往形成一条“棚户地带”。同为租户，与“城中村”的租户相比，这里的“外地”租户居住条件更差。与城中村房主相比，则这些租户不仅住得差，而且身份也更为卑下。换言之，在“租户”、“农民户口”和“棚户居民”这三重身份中，他们的地位都是最低的。,与棚

5、户区区别,土地性质大不同 改造后房产境遇两重天 其实城中村和棚户区最大的不同还在于两者本身的土地性质的不同，城中村属于城市中的农村，其土地性质本身是属于集体土地的。而棚户区的土地一般均为国有土地。 因此同为改造，城中村改造和棚户区改造的最大区别就在于，城中村改造的土地很多是在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。这种房子对于城中村本身的居民是无伤大雅的，但是对于外来购买居民则是大忌，因为没有产权，无法卖出和转让，就变得十分不靠谱。 但是棚户区改造则与之不同，因为棚户区本身的土地性质就属于国

6、有土地，在此进行的改造其房子产权一般即为大产权，国家会发放的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也将会给予备案。外来居民购买棚户区改造的房子也不用担心产权问题，可以领到大红本，日后房子也可以进行买卖和转让。,城中村问题,（1）人口杂乱，“城中村” 由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。 （2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼” 风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差。 （3）基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患。 （4）土地使用存在诸

7、多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱，等。 （5）“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。,2.城中村改造,城中村问题是各地城市发展进程中遇到的共性问题，城中村改造不仅是一个拆迁和建设问题，更是一个复杂的社会系统工程。目前我国关于城中村改造方面的法律政策还不够系统，各地城中村改造工作的做法也各具特色。 （1） 深圳模式：深圳的城中村改造模式是政府引导、市场主导、多主体开发的模式。政府在改造中起着引导作用，主要表现为制定基本政策，出台扶持和优惠措施。改造的主体为房地产商（政府通过“招拍挂”出让土地由

8、房地产商筹资开发）、村集体（城中村股份合作企业自行组织改造），以及村集体与房地产商联合。城中村改造资金来源为房地产商、城中村集体和村民，政府在财政上进行支持。改造方式为重建、改建与综合整治相结合。拆迁补偿为以货币补偿为主、产权置换为辅，具体标准“一村一策”。,2.城中村改造,（2）珠海模式：珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导、制定改造规划、出台改造优惠政策的作用。房地产商为改造的主体，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由房地产开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货

9、币补偿为辅，补偿比例为 1：1（补偿标准以内）和 1：1.2（未达规定面积）。,2.城中村改造,（3） 广州模式：广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定基本政策、出台优惠和扶持政策，积极引导的作用。村集体和村民为改造的主体，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，由城中村自行改造开发，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与综合整治相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。,城中村改造,（4）杭州模式：杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着主导和具

10、体实施作用，市政府负责城中村改造政策和规划制定，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。区政府为改造主体，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地，集体土地转为国有后，由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，土地出让金的 35%上交市政府，65%返还区政府用于全区城中村改造。拆迁补偿方式为城中村居民原房屋评估定价，按建安价折抵购买新建多层公寓。城中村改造资金来源统一在区级城 中村改造资金专户中安排，由各区政府“区内调控、自求平衡、包干使用”；各区城中村改造资金包干使用后有结余的，用于其他撤村建居村的农转

11、居多层公寓建设和本区内撤村建居范围各项基础设施建设。,郑州城中村,从2003年9月郑州市政府将城中村改造提上议程算起，郑州城中村改造已经走过了十年征途。遍布城市的228个自然村，村民人口约 30 万，占地面积约 70 平方公里，约占建成区 土地面积的四分之一。如今已有170余个获批改造。2014年将全面启动剩余城中村改造。 四阶段 1.发端 2003年9月30日，郑州市城中村改造规定(试行)(“32号文”)正式发布，郑州市城中村改造正式启动。地处金水区庙李镇的西史赵村，打响了郑州城中村改造的第一枪，标志着郑州市城中村改造破冰。 2.提速 2007年6月12日，酝酿已久的“103号文件”终于出炉

12、，郑州市城中村改造的大潮开始蔓延、扩散。“政府让利，村民受益，企业得利”，一时间，城中村改造的“郑州模式”轰动全国。 与此同时，郑州城中村改造的效果开始凸显，无论是金水路上的曼哈顿广场、大学路上的升龙国际中心(资料图库)，还是陇海路上的中原新城(资料图库)、花园路上的郑州国贸，都有力提升了区域形象及综合竞争力。现代化社区、大型商业中心、超豪华五星级酒店等，这些优质设施有力提升了项目所属区域的形象，也为广大市民提供了居住、购物、休闲、观光的场所。,郑州城中村,3.调整 这一阶段，郑州城中村改造迎来了拐点。 2009年3月，第二届“中国城中村改造高峰论坛”在郑州召开，郑州市政府向外界透露：2009

13、年，除了一些重点项目沿线涉及的城中村外，郑州暂不批准其他城中村改造项目，先“消化”现有批准项目，推进安置房建设。经过三年的调整期，2011年底，郑州市城中村改造管理办法出台，各区政府成立国有全资或控股公司，负责本区域范围内的城中村改造融资、安置房建设以及土地开发整理等工作。 4.冲刺 力争三年完成改造 2012年7月，郑州市政府批准20个城中村进行改造，这是郑州近年来单次批准城中村改造数量最多的一次，也标志着郑州市新一轮城中村改造全面提速。8月份，省委常委、郑州市委书记吴天君在郑州市新型城镇化合村并城工作现场会上指出，郑州市将加快撤村并城和城中村改造步伐，力争三年内全部完成。,从2003年9月

14、郑州市政府将城中村改造提上日程算起，城中村改造已经走过十一年。数据显示，郑州200多个城中村已有170多个获批改造。记忆中的城中村，正从郑州版图上渐渐消失。风扬起灰尘，就像回忆里的一场梦，消散于空中。,3.人口迁移,城中村要拆完了，我们去哪儿？ 城中村，数以万计的毕业生、外来青年在城市落脚的第一站。它包罗日常生活的方方面面，将吃穿住用行以混杂凌乱却实惠亲民的方式组合进来，支撑“X漂”们的平凡梦想，也给每一颗忙碌疲惫的心带去慰藉，成为每一座钢筋水泥构筑的城市里温暖亲切的存在。 然而，随着城市化进程的加快，诸多城中村面临拆迁改造。越来越多的地名逐渐从城市的版图里消失。,人口组成,（1）常住人口：房

15、东5%10% （2）移动人口：租客90%95% 特点 1.人口密度大，存在大量消防隐患。 2.实际居住人口素质普遍较低。据抽样调查，“城中村”居住的外来人口初中文化程度以下占89.8%。同时，“城中村”当地居民虽然收入较高，但由于长期受小农意识影响，片面追求眼前经济利益，养成坐享其成的习惯，缺乏吃苦耐劳精神，一些年轻人不思进取，不务正业，逐渐形成不良的社会习俗。 3.外来人员低龄化发展趋势明显。“城中村”中的外来务工人员以男性青壮年劳动力占多数，男性比例为67%，16周岁40周岁的比例占72% 4.劳动力过剩，容易滋生违法犯罪。 “城中村”的外来人员的流入大多带有盲目性，具有专业技能或特长的人

16、不多。调查显示，其中自称有基本劳动技能的仅占36.8%，无劳动技能的占63.2%。 5.以地缘或亲缘为居住纽带，排外性强。在“城中村”居住的大部分外来人口都是靠亲戚或老乡的介绍和带领流入的，这种成群结队的流动和集中居住方式，使其形成强烈的排外心理，为滋长拉帮结派、抱团结伙甚至发展成团伙犯罪提供了外在条件。,居住原因,房东 根据对房东的调查，从个人选择的角度看，绝大多数的房东选择居住在此的原因是一直居住在此 。另外，也有房东选择在此居住的原因是“纯属偶然”和“为了方便子女上学”。对房东来 说，对社区的怀旧情结和长期生活习惯是使得他 们留在城中村的主要原因。 租金收入也是房东留在城中村的一个原因。

17、 根据调查，房东平均出租房间为10间至上百间，每月可得租金近万元，租金收入所占总收入比重达2/3。 对房东来说，租金是一笔非常重要的收入来源， 因此他们选择留在城中村更好地经营出租房屋。,这里有世代居住的老人。他们一辈子都住在这里，习惯了这儿的一切。“拆迁款都是后代的事，跟我关系不大，离开这儿，再住哪儿都是一样。,居住原因,租客 根据对租客的调查，从个人选择的角度看，关于租住在此的理由，近一半租客选择“接近工作地点”和 “房租房价便宜”。 因此，对租客来说， 接近工作地点的地理位置和廉价的房租是吸引他们选择在城中村居住的两个主要因素 对租客来说，城中村便利的交通、接近工作地点的地理位置、便宜的

18、房租使得他们能够最大限度地降低通勤成本和居住成本。对他们来说，城中村仅仅是他们在这个城市的工作“宿舍”，而不是“家”。,改造后变化,一个个城中村的消失，意味着城中村中的租客离开熟悉的“第二家园”，即将过着居无定所的日子。而对于房东们，等到安置房建好后，他们将在另一片土地上继续他们出租生涯。,改造后变化,房东 一片旧楼倒下去，一群富豪站起来 拆迁户大多数拥有几万甚至上百万的拆迁费并拥有几套安置房，大部分人选择回迁居住，也有一部分选择购买房产，提高生活品质。 这些原本过着普通生活的人们，如今腰缠万贯，身家数百上千万者亦不在少数。塞翁失马，焉知非福。在纷繁复杂的拆迁矛盾背后，那些急剧增加的财富，在提

19、升他们生活品质的同时，也给他们的家庭与人生带来种种意想不到的危机。 据调查，在因拆迁补偿致富的人们当中，有不少人的心态发生巨大变化，斗富、挥霍的现象比比皆是，短短几年内挥霍掉巨额财富后，重新回到甚至比以前更差的“赤贫”状态。更为严重的是，失地后一旦因为挥霍拆迁款返贫，所诱发的种种问题最终都会转嫁到政府和社会身上，并催生新的纠纷和矛盾，此为“拆迁暴富魔咒”。,改造后变化,拆二代 “拆二代”一词首先出现在2010年5月18日的北京日报上的一篇题为巨额拆迁款,农民该怎么花？ 的报道，并被光明网、网易、新华网等各大网络媒体转载。该文报道了随着北京城市化进程的加快，大量京郊村民在获得几十万以上的拆迁款和

20、数套回迁房的同时，也有了不少问题。比如拆迁农民的“三无”：种田无地、就业无岗、社保无份。该文特别关注了“拆二代”，指出这些未成年的孩子们在暴富之后，心态发生巨大变化，比富、奢侈、厌学的现象比比皆是。 多数人没有很高的文化水平，综合素质普遍不高，既没有城里人的优雅，又没有农村人的朴实。内心想高雅，高雅不起来，他们没有多少金钱，更没有文化底蕴。很多年轻人都有一些小市民的习气，由于离市中心很近，往往喜欢混迹于城市之中，甚至成为城市里比较难以管理的一族。,改造后变化,拆二代 “拆二代”的幸福生活，让许多辛辛苦苦考上大学或考上研究生然后在大城市打拼多年，仍然在节衣缩食还房贷的同龄人们，产生了各种心理上的

21、不平衡。不少网友对“拆二代”们的幸福生活产生了一些羡慕嫉妒恨。在网上，更有这样的道德绑架论者：他们不劳而获，是社会的蛀虫，也是懒虫。,改造后变化,租客 城中村经常成为年轻人梦想的起点。很多进入到这个城市的外来务工者和大学毕业生的第一步落脚地往往就是在这里。城中村目前正面临批量消亡。随着这些城市最核心区域的城中村拆迁之后，更大的外来群体向城市边缘地区转移，外围的城中村日益壮大且繁盛异常。 在保障性住房不完善的情况下，大批量的城中村改造，将会造成中低收入者的生存困境，他们或更边缘化或加速买房。,改造后变化,租客 随着郑州市城中村的拆迁，房屋租赁市场愈发火爆，房租呈现逐月上涨趋势。2014年初，在郑

22、州老旧小区租一套二室一厅的房子，大概要1200元左右。而到现在，想在老小区租一套二室房子，至少也得1800元，且室内不含水电、暖气等设施，更别提在郑州新建社区租住。 对于一直住在城中村的租客，现在的房租比原先，要整整高出至少两倍。给租客本来就不易的生活，徒加负担。很多人都说，现在在郑州租房，还不如买一套，房租差不多等于月供。而在城市生存成本的增加，也将促使低收入者或离开城市，或要求提高工资待遇，而后者，将进一步对物价产生影响。 但也有年轻人，因为实在受不了高昂的房租，盘算着回到老家，放弃在郑州打拼。,站在城中村楼顶往下看，狭窄和局促感会陡然增强。每一扇窗户后面都曾有故事，而现在，故事的主人公不

23、得不转场离开；与此同时，工人们在忙着帮房东把房子“加宽”，据说这样能多获得一些赔偿。也许这就是生活，一边诗情画意，一边鸡毛蒜皮。,傍晚，城中村灯火初上。狄加玲的水果摊在一个拐角处，拆迁前生意还算凑合。老家山东的她来郑州已经17年。找新房对她和丈夫来说并不容易，“人多的地方太贵，便宜的地方有没办法做生意。”他们最终以每月1500多元的价格在郑州西郊找到一套房子。提起未来，她有山东人一贯的豪爽，笑说“走一步算一步吧，实在不行就回家种地。”,窦静雯是郑州一所医学专科学校的学生，临毕业最后一年，学校安排他们在医院实习，她和同学合租在城中村。虽然城中村对女孩来说不安全、有诸多不便，但低廉房租留下了她们，

24、身边许多同学也和她一样。如今，城中村将要拆迁，有同学承受不了郑州的高房租，放弃在郑州打拼，准备回老家,一些措施,过渡性廉租房模式：即在城中村的改造过程中，政府制定相关政策，要求开发商和村集体按照一定的租金标准和租期出租小户型简装修住宅给辖区政府，作为过渡性廉租住房，由区政府统一管 理，供住房困难户包括农民工租住。 该模式的典型代表就是河南省郑州市。2007年郑州市三环以内有140多个城中村正在改造。在城中村改造过程中，部 分原来租住在城中村的低收入流动人口和大中专毕业生出 现了租房困难。鉴于此，郑州市政府发下发了关于城中村改 造廉租住房和周转房有关问题的通知，通知要求，城中村改造时，开发商和城

25、中 村村集体要提供部分小户型简装修住宅，提取比例为建 设总面积和城中村村集体办公和经济安置用房总面积的5%， 租金标准为每月每平方米5元，租期是属于开发商房源的至 少5年，属于村集体为10年。房屋产权归开发商和村集体所有，租用期满后由所有者自行处置。,4.实例,王府坟 郑州金水区西南，沙口路附近，有个王府坟村。很多老郑州都能娓娓道来一段传奇故事。 据史料记载，明太祖朱元璋的六世孙朱睦瑛被嘉靖皇帝封为南陵王，他的结发夫人李氏无子早逝，又续的妃子宗氏和樊氏也先后去世。南陵王于嘉靖三十四年（年），在郑州旧城西七里处为三位妃子建造了合葬墓。坟墓占地两亩多（今村中号院北边建材仓库位置），墓高米，周长米，

26、墓前有汉白玉和青石碑通，碑上各有龙盘绕，有嘉靖皇帝的御碑，东宫皇后的碑文，有南陵王致悼词碑，碑的正反面记载着三位妃子的生平事迹及一些当时的史实等，长达多字，字迹大部分清晰可读，碑前有白玉石、青石文武官各一尊，造型美观，文官居东，武官站西，庄重肃立，身披盔甲，威武无比。旁边还有雕刻精致的石羊、石马等。解放后，这些墓碑、石棺、石羊、石马被文物部门抢救修复一部分，已陈设在碧沙岗公园内。 据村里的古稀老人讲，最早时这里地处郊外，是一片杂草丛生的荒野，自南陵王的妃子坟墓开始建造，就有一姓王的守墓人在此居住，垦荒种植，繁衍生息。因四周竹林青翠，松柏苍劲，坟墓南北各建有精致玲珑的凉亭，逐渐出了名，慢慢形成一

27、处游览胜地。随后，老城东大街赵姓人家和西关大街、南关一带的吕姓、汪姓人家纷纷到这里安家落户，渐成一个较大村落，因村子位于王府坟周围，遂把村名叫成王府坟村。清朝年间的郑县志建置志中已有“王府坟村位于长乐区五段”的记载。 随着郑州城区的发展，年，王府坟南边形成的街道被命名为王府坟街。年王府坟村和王府坟街划归南阳路办事处管辖，已和城市融为一体。,房东 在城中村居住的占60%，大部分为50岁以上中老年人 这些人改造后70%选择在安置房居住。 租客 年龄：80% 35岁以下 工作：30%销售 50% 餐饮 美容美发员工 20%个体户 居住一年以上的占60% 改造后 40%选择小区合租（工作原因或地域）

28、40%选择更远的城中村（经济因素） 不到10%选择买房（或二手）（年龄较大，拥有家庭） 只有很少的人选择回老家,网友写帖子抒发关于城中村消失的感叹：“无论你将来取得多么大的成就，都不要忘掉曾经蜗居都市村庄的日子，那是你一生中或许不光彩，但却是绝对值得跟后辈们讲述的零碎故事。” 时代的车轮轰轰烈烈地辗过，总要带走些什么。城市化进程中，城中村也许注定要从人们的视线中消失。我们只是转身便相忘的过客，但只愿茫茫人海，每个你都能有一个温暖的归宿。,参考文献,过渡性廉租房模式：即在城中村的改造过程中，政府制定相关政策，要求开发商和村集体按照一定的租金标准和租期出租小户型简装修住宅给辖区政府，作为过渡性廉租住房，由区政府统一管 理，供住房困难户包括农民工租住。 该模式的典型代表就是河南省郑州市。2007年郑州市三环以内有140多个城中村正在改造。在城中村改造过程中，部 分原来租住在城中村的低收入流动人口和大中专毕业生出 现了租房困难。鉴于此，郑州市政府发下发了关于城中村改 造廉租住房和周转房有关问题的通知，通知要求，城中村改造时，开发商和城中 村村集体要提供部分小户型简装修住宅，提取比例为建 设总面积和城中村村集体办公和经济安置用房总面积的5%， 租金标准为每月每平方米5元，租期是属于开发商房源的至 少5年，属于村集体为10年。房屋产权归开发商和村集体所有，租用期满后由所有者自行处置。,谢谢,