发中心销售知识切片房地产基础知识.ppt

《发中心销售知识切片房地产基础知识.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《发中心销售知识切片房地产基础知识.ppt（75页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、房地产基础知识,房 地 产,房地产，包括房产和地产，即土地及土地上的建筑物和附着物。 房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权。,房地产的特性, 不可移动性； 独一无二性； 寿命长久性； 数量有限性； 用途多样性； 相互影响性； 易受限制性； 价值高大性； 难以变现性； 保值增值性。,房地产的类型,按程度划分； 按建筑物的使用性质分类； 按层数和高度的分类； 高层建筑的国际分类；,按程度划分,生 地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地； 毛 地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置

2、的房 屋的土地； 熟 地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上 进行房屋建设的土地； 在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地 产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年； 现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地 产，它可能是新的，也可能是旧的,按建筑物的使用性质分类,居住建筑 工业建筑 公共建筑 农业建筑 居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。,按层数和高度的分类,此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。,高层建筑的国际分类,房地产市场分类,一级市场：是土地市场，是土地供应市场（房地产增 量市场）； 二级市场：是指开发商把

3、开发的房地产投入市场进行 现楼交易或预售，实质上是房地产的开发 与市场销售的结合(房地产存量市场)； 三级市场：是业主之间房地产权自由转让的市场。,一、土地及综合类,土地用途包括哪些种类？,土地分为农用地 直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等 建设用地 指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等 未利用地。农用地和建设用地以外的土地。,各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？,居住用地：七十年 工业用地：五十年 教育、科技、文化、卫生、体育用地：五十年 商业、旅游、娱乐用地：四十年 综合或者其他

4、用地：五十年 加油站、加气站用地：二十年。,土地使用权出让合同包括哪些内容？,双方当事人的姓名或者名称、地址 出让土地使用权的宗地号、面积 土地使用年期及起止时间 土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间； 交付土地的时间 规划、市政设计要点 项目竣工提交验收时间 市政设施配套建设义务 使用相邻土地和道路的限制 建设附属、附加设施的项目及义务 违约责任 当事人认为必要的其他条款 出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。,土地使用权的出让方式有哪些？,拍卖 是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。 招

5、标 是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。 协议 是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。,二、规划与设计类,什么是建筑覆盖率（建筑密度）？,建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。 基底面积 覆盖率（%） 用地面积,什么是建筑容积率？,在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。,总建筑面积 容积率= 建设用地面积 容积率4 高层,什么是绿化率？,在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积

6、的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。 各类绿地面积 绿化率（%）= 用地面积,什么是绿化覆盖率？,在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。,实用率,实用（套内建筑面积）面积,实用率(%),建筑面积,地下室,房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高12者。,半地下室,房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高13且不超过12者。,建筑层数建筑层高楼层净高,建筑层数： 层高大于22米的楼板结构分层层数。 建筑层高： 相邻楼层楼(地)面板之间的垂直距离。 楼层净高： 楼(地)面至楼板结构底面之间的垂直距离。,平方米与平方尺的换算

7、,国内：平方米 香港：平方尺 1平方米=10.765平方尺,“三通一平”,路通、水通、电通场地平整。,“七通一平”,道路通、水上通、排污通、 排水通、电力通、通讯通、 煤气通、土地平整。,什么是房屋的基底面积？,房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。,什么是房屋的建筑面积？,房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。,房屋建筑面积如何计算？,套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 套内建筑面积部分为独立产权 分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。,房屋的建筑面积包括哪些部分？,套内(单元)建筑面积 按规定应分摊的

8、公用建筑面积,套内建筑面积由哪些部分组成？,套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积三部分组成。,什么是套内房屋使用面积？,是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算： （1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和； （2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积； （3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积； （4）内墙面装饰厚度计入使用面积。,什么是套内墙体面积？,套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包

9、括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。,目前深圳市对套内墙体面积的执行规定如下：,（1）建筑物外墙（含山墙）的墙体面积全部计入与其相邻的套内建筑面积或外墙内侧的公用建筑面积中； （2）分户建筑面积之间的共墙、公用面积与公用面积（电梯井除外）之间的隔墙，以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用面积的边长； （3）电梯井（不含其周围的其他公用面积）与套内建筑面积或电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，以墙轴线为界分别计取边长； （4）套内建筑面积与电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，其墙体面积全部计入套内建筑面积。本处所指的

10、“其他公用面积” 包含了电梯井周边的过道、走廊，也包含了建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。,什么是套内阳台建筑面积？,套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。,什么是房屋的共有建筑面积？,房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积 。包括： 电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)

11、以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。,房屋的公用建筑面积是如何分摊的？,每户(或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算： (1)有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算； (2)如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积=(应分摊公用建筑面积/各套(单元)建筑面积之和)各套(单元)建筑面积。,什么叫宗地？宗地号代表什么意思？,宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含

12、义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B10724这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。,三、建筑工程相关问题答疑,房屋工程质量需要考察的几个方面（从施工角度） 房间方正，墙面、地面平整，无裂缝、空鼓、渗水现象，墙体无返潮水印，水电到位。 框架结构 主要由梁和柱以刚接或铰接而构成承重体系的一种平面或空间、单层或多层的结构叫框架结构 框剪结构 由框架和剪力墙共同承受竖向和水平作用的结构叫框剪结构。,剪力墙短肢剪力墙承重墙,剪力墙 剪力墙是指在结构体系中承受水平剪力的钢筋砼墙体 短肢剪力墙 短肢剪力墙是指截面象柱，墙体的长宽比较小，承受水平剪力的钢筋砼墙体，多采用异型

13、墙柱的截面形式。 承重墙 承重墙是指除了承受自身荷载以外，主要是承受上部结构荷载的墙体,填充墙？,填充墙？ 填充墙是指仅仅承受自重并起分隔维护作用的墙体。,外墙的厚度是多少？多层、小高层和高层的外墙在厚度上有区别么？,外墙的厚度为200厚，多层、小高层和高层的外墙的砌筑部分是一样。,室内防水层的处理方法,位置：室内防水一般位于卫生间，厨房烟道，阳台、花池的管根和地漏位置， 高度：卫生间防水在浴缸和淋浴位置宽为750，高1400，墙角反起300，管根和地漏位置为周围200， 构造： 911或991防水一般分两次涂刷。,屋顶防水层的处理方法,构造：2mm厚911或991防水，20mm厚砂浆保护层，

14、30mm厚挤塑型聚苯板，陶粒砼保温隔热层，钢筋细石砼面层; 作用：屋面防水主要是通过外排内防来达到防水目的，首先通过面层找坡及时将雨水排走，让屋面不积水，刚性砼面层本身也具有一定的防水作用，其次是911防水在屋面结构层上形成一层涂膜，避免雨水渗透，再次结构板采用原浆压光，也可以有效的进行防水；911和991防水的效果良好。,屋顶隔热层处理方法,构造：屋顶隔热层为两层，一是30厚挤塑型聚苯板，二是陶粒保温隔热层； 作用：笨板为一种高分子隔热材料，陶粒为一颗颗封闭的小颗粒，内部有一个个空气气囊；两种材料的热传导系数都很低，隔热效果比较好。,防止屋顶平台因热胀冷缩而开裂的处理方法,根据规范要求，屋面

15、面层都必须进行分隔切缝，然后用油膏灌缝，这样就可以让面层砼随温度的变化而自由伸缩，可以有效的避免热胀冷缩造成砼开裂。,底层住宅做防潮方面的措施,砖混结构：在首层标高下60左右砖墙上设置防潮层。 框架及框剪结构：结构梁、板本身就具有防潮作用，故只需在半地下室外墙设置防水层。,墙体裂缝和裂纹的区别、成因？,区别：裂缝：表现为水平、竖直、八字型裂缝 裂纹：表现为一种细微的无规则裂纹 成因：裂缝：新型砌块材料受温差变化，材料的干缩性大； 裂纹：有抹灰空鼓，抹灰过厚，温度变化造成墙面失水，腻子干 燥过快引起表层裂纹。,墙体裂缝和裂纹的处理方法,处理办法： 1、砌体墙体裂缝一般采用环氧树脂材料胶泥修补，并

16、在裂缝处用环氧 树脂粘结无纺布加强，最后复原。 2、普通砂浆裂缝采用切槽后，湿水、水泥砂浆重新修补复原； 3、墙面腻子微裂缝采取铲除腻子后，重新刮腻子或白水泥等,铝合金门窗和塑钢门窗的区别、优缺点、外观,区别：铝合金门窗是用铝合金型材及配件组成的门窗，塑钢门窗是将衬钢型材装入PVC型材的衬钢型腔内，再组装而成的门窗。 优缺点：铝合金门窗使用方便、不易变形、经济实惠，耐久性高，便于回收利用；塑刚门窗密闭性、隔音、隔热性能好，耐腐蚀性和装饰性能好，但造价高，不能回收利用；在外表面上，塑料有它特殊的塑料质感及明亮的色彩；而铝合金的金属光感也是塑料无法达到的，二者各有所长，目前市面上所售的塑钢窗基本只

17、限于纯白色一种，而这种白色窗框+黑色边缘+透明白玻璃的配套使得窗体看起来对比强烈、纯净高雅，也是塑钢窗吸引用户的一大特点。而部分铝合金门窗由于玻璃搭配不好，且接缝与腻子的质量也较差，严重影响了铝合金窗的外在形象。 外观： 高级铝合金型材质感比较丰富，从传统的自然银白色、古铜色，到表面更加平整的压光磨砂、抛光质地，及光亮如镜的香槟色仿不锈钢、电泳涂漆，甚至与塑钢窗外观、性能一致却更为轻巧的表面喷塑。,一般隔音玻璃的厚度,厚度：一般为5、6、8（CM）厚，中空厚度一般为6、8、9（CM）。 属性：中空玻璃为隔音玻璃种的一种。,上水位和下水位的位置、材料,位置：上水位即给水管道及给水点，下水位即排水

18、管道（如浴缸、马桶、洗面盆、地漏），给水管道一般位于厨房和卫生间墙面，排水管道位于卫生间、厨房、阳台、花池楼地面； 材料：给水管采用钢管、铝塑管、铝塑复合管、PPR管。,洗手间移位产生的影响,原则上不能，移动洗手间将改变原有的给排水及防水体系，改变原有房屋的使用功能，给房屋及管道的使用都会带来隐患，并影响到下层住户。,复合地板和实木地板的区别,1、实木地板是以木材为原料，不经过人为拼粘而加工成的。 2、复合地板是以一层或多层专用纸浸渍热固性真氨基树脂，覆 盖在高密度板等基材表面，背面加平衡层，正面加耐磨层，经热压而成的地板。,复合地板和实木地板的优缺点,1、复合地板的优点是经济高效地利用木材资

19、源并且美观典 雅，花色品种多，易保养，安装简便；缺点是耐磨性差，含有甲醛污染； 2、实木地板的优点是耐磨性好，色泽柔和、自然、木纹优雅及富于变化，它不存在有害气体散发的问题，缺点是资源有限； 外观：复合地板有明显的拼接痕迹，实木地板有天然的木纹。,烟道的位置、作用、标准规格及烟道中油烟倒灌现象的处理方法,烟道：即为集中排烟的一种管道，具体位置根据 设计而定。 位置：一般位于厨房或与厨房相近的阳台、管井 作用：因利用烟道将油烟集中从屋顶排出，可以避免油烟污染墙面及环 境。 规格：标准为320X300。 处理方法：为了避免油烟倒灌现象，在开口处 设有油烟止 回阀。,弱电箱的功能,弱电箱是用于电视、

20、电话、网络线路的分线转线，可以在以后的使用过程中提供家居智能化扩展需要。,如打掉带有弱电箱的墙体在施工时的注意事项,首先应分清进、出线，其中网络线路最好不做接头，若确需做接头的，应使接头位于箱体内，不应在管内接头，原预埋管应接至改动后箱体处，为了保证线路信号，最好请专业队伍或专业人员施工。,道路噪音对住宅的影响和住宅的楼层之间的联系及影响,噪音影响：根据声波的传递原理来进行的。 声波是疏密波，在空气中传播时，它使空气时而变密压强增高；时而变稀压强降低。这种在大气压上起伏的部分就是声压。 声音越强，声压就越大；反之，声压就越小。由于空气分子是杂乱无序的，当它受压后，它就会成辐射状进行传递，根据声

21、源的大小，空气分子传递的动能也有大有小，传递的范围和距离也有大有下。 结论：不是楼层越高就越吵，有绿化带情况一般低层噪音小,楼栋之间的合适间距,楼栋之间的合适间距 间距（消防要求）：高层间距不小于13米，多层 间距不小于6米。 楼栋间距离（日照要求）：楼栋间南北向距离与楼 高的比值为1：1； 要求依据：消防防火、通风、日照、卫生等方面 的要求来确定的。 一般来说，楼栋间的间距是越远越好，主要是有利于采光、通风、卫生以及环境绿化，但由于土地资源的贫乏，楼栋间距满足消防要求即可。,在房屋交付使用后，在质量保修方面有哪些规定？,四、销售类,什么是商品房预售？ 商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设

22、中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。,房地产预售许可证包含哪些内容？,预售许可证编号 发展商名称 项目名称 项目坐落地点 土地使用权出让合同书号、地块编号 房地产证编号、栋数 批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数 发证机关、有效期 附注内容等。,当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？,七层以下的达到主体工程封顶； 七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。,商品房预售需要具备哪些条件？,预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照 按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证

23、和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续 已确定施工进度和竣工交付使用时间 七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数； 已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户 法律、法规规定的其他条件。,是否可以认购内部认购时期的房地产？,根据深圳经济特区房地产转让条例的规定，房地产预售须经主管机关批准并获得房地产预售许可证后，才能预售。所谓内部认购，实际上是发展商逃避主管部门的管理，在取得房地产预售许可证前的一种非法行为，其行为不受法律保护，是无效的。因此不能认购内部认购时期的房地产。,什么是商品房现售？,是指房地产开发企业将竣工验收合

24、格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。,房地产现售需要具备哪些条件？,现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件 持有建设工程规划许可证和施工许可证 已通过竣工验收 拆迁安置已经落实 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期 物业管理方案已经落实。,什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？,未取得商品房预售许可证的预售商品房； 在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋； 违章建设的房屋； 司法机关和行政机关依法裁

25、定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋； 权属有争议的房屋； 法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。,在房地产广告中，不得包含哪些内容？,不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明； 不得有悖社会良好风尚； 不得出现融资或变相融资的内容； 不得含有升值或者投资回报的承诺； 不得出现返本销售或变相返本销售的内容； 不得出现售后包租或变相售后包租的内容。,发展商销售商品房有哪些方式？,自行销售商品房 委托房地产中介服务机构销售商品房。,发展商不得采取哪些方式销售商品房？,不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房； 不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；

26、 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。,发展商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄,在新版深圳市房地产卖买合同（预售）中已约定，卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利： 卖方与深圳市规划与国土资源局签订的深地合字（ ） 号土地使用权出让合同书及 号补充协议或者房地产证； 房地产预售许可证、建设工程规划许可证及施工许可证；（三）主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告。,在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？,在房屋交付时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供： 住宅质量保证书 住宅使用说明书。,谢谢聆听！ 祝大家工作愉快！,