小议房地产经济过热现象

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作 小议房地产经济过热现象 -从房地产经济运行过程的角度分析我国1992年和2003年后房地产经济过热现象 姓名:姚霞 学号:0803030246 班级:工程管理0802 中国房地产的发展大致经历了四个阶段： 1、房地产产业的兴起阶段。在1978年理论界就进行了对房地产的构思和设想，提出了住房商品化、土地改革等问题。例如1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。可以说中国的房地产产业在此萌芽了。2、房地产产业的推行阶段。主要从实际问题上分析房地产业在中国的惊人的发展和推行中所遇到的挫折

2、和失败。例如1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。3、房地产相对稳定的发展阶段。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。4、中国房地产飞速发展的新阶段。表现为价

3、格持续上扬，多项调控措施出台。2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 不难看出房地产经济在我国具有极旺盛的生命力，从其兴起发展到今天才不过三十年就成为我国的重要支柱产业，它的发展状况关系到一个地区甚至是一个国家经济的基础。 1992-1993年房地产热背景： 20多年来，我国居民住房水平有了很大提高，但还是与“基本小康”的发展阶段相适应的低水平的发展。第五次全国人口普查统计显示，我国城乡人均住房0.78间，城乡住房成套率约67%。人均住房建筑面积8平方米以下的家庭仍占9.1%，约3091万户，其中城市和镇约1520万户、涉

4、及城镇人口近5千万。家庭洗澡等卫生设施较差，使用燃气、电等清洁能源作燃料的家庭仅27.5%，其他为柴草和煤炭。全面提高城乡居民居住质量，任务十分艰巨。我国私有住房占城镇住房比例已超过82%。通过稳步推进公有住房改革，我国从根本上改变了公房低租金、福利性使用制度，目前私有住房占城镇住房比例已超过82%。房产已成城市居民家庭财产中最重要部分。据国家统计局城调总队调查，城市家庭现有房产价值户均为10.9万元，占家庭财产的47.9%。其中，私房及部分产权的私房现值户均为9.9万元，公房现值户均为0.7万元，家庭装修现值户均为0.4万元。房产在家庭总资产中所占比重已接近一半。其中大、中、小城市该比例分别

5、为49.3%、45.1%和48.1%。尽管近几年住宅建设一直保持较高的增长速度，城镇人均住房面积有了较快提高，但与发达国家人均住房面积相比、与人民群众日益增长的住房需求相比尚有较大差距。在90年代初，发达国家的人均住房建筑面积为：美国60平方米，英国38平方米，德国38平方米，法国37平方米，日本31平方米。另外,不同收入国家居住水平存在一定的差异，低收入国家人均住房建筑面积8平方米，中低收入国家18平方米，中等收入国家20平方米，中高收入国家30平方米，高收入国家45平方米。2001年我国城镇居民人均住房使用面积为15.4平方米，人均住房建筑面积为22.77平方米,处于上世纪90年代中等收入

6、国家平均水平,与中高收入国家平均30平方米的水平仍有较大差距。 1992年，在邓小平同志南巡讲话的推动下，住宅与房地产业在有利的政治、经济环境下得以全面迅速发展。同时，外商投资为住宅与房地产业发展增添了新投资来源。 由于我国房地产经济市场的不完善，房地产经济运行过程的不规范，我国1992-1993年在全国出现了房地产热,甚至在海南、北海、惠州等地出现了房地产投机现象，产生房地产虚热。我想这个时候的房地产应该是处于我国房地产发展的第二个阶段房地产产业的推行阶段。 这一阶段的房地产产业无论是它的市场主体还是市场机制在房地产经济运行过程中都显得很不成熟，市场主体的盲目、市场机制的不完善是这一时期房地

7、产经济过热甚至是出现投机显现的主要原因。生产：在生产这一环节上，市场主体的盲目、市场机制的不完善，是19921993年全国性房地产经济过热的主要原因。房地产经济主体层面分析政府方面: 我国政府对国有土地和农村集体土地分别实行两种使用制度，即国有土地可以有偿使用、转让、抵押等，政府的土地控制能力直接决定着土地规划、土地发放行为。土地的供应方式是否投标，交易市场是透明还是暗箱操作，市场秩序运作是否规范，决定着政府部门对房地产市场的调控能力。而1992-1993年这一时期正处于我国经济体制的转轨时期，我国的土地政策从统一管理演变到市场化运作。中国的土地供应为适应市场经济的发展需要采取“双轨制”。因此

8、，我国政府是土地的最大卖家，房地产开发商只能从政府手中拿地，这就形成了房地产经济的一级市场，并不是所有的开发商都能从政府手中拿到土地，这些在一级市场拿不到地的开发商就只能以高价从囤有大量土地的开发商手中拿地了，从而衍生了房地产二级市场。 由于土地是不可再生的，也就是有限的，而对于开发商来说，充足的土地储备是进行房地产开发的先决条件，因此面对当时“加快改革、开放和建设步伐”方针指导下的经济形势，开发商的第一对策是，囤积土地。我国各地方政府为了推动地区经济发展或招商引资，将政府的土地以划拨、转让、拍卖、招标等的形式出让给有关的部门、开发商。但是在我国土地所有者同时也是土地的出让者，在用地人或单位提

9、出土地申请后，完全由政府决定是否符合经济建设需要，同时完成对申请人的审查，而且，相关信息缺乏披露。而政府不是一个抽象的概念，是由公务员组成的，这样的政府不可避免的会产生腐败，特别是在1994年以前“分税制改革”还没有实行，地方政府卖土地的收入是归当地地方财政所有的，更容易滋生腐败了。因此表面上合法的土地使用权协议出让中发生了大量的“贱卖”行为、“权钱行为”的现象普遍存在。据有关数据显示在土地出让的三种方式中，招标、拍卖出让仅占出让土地总量的不足5%，而协议出让高达90%以上。而资料显示协议出让的价格大大低于招标、拍卖的价格，尽管国家规定协议地价一般不得低于土地基准地价，但是由于当时监督制度的不

10、完善和市场信息缺乏透明，当时的土地往往以低于基准地价的合法形式的协议地价出让给与政府有关系的企业或个人。这样就人为的导致大量土地进入房地产一级市场，这些土地在二级市场上继续被买卖着，并且土地价格越来越高，商品房的价格也人为的被越炒越高。海口市地价由1991年的几十万元亩，一路狂飙至六百多万元亩。地价一路飙升引起房价高涨，1991年，海南省房地产平均价格为1400元平方米，仅仅一年，就猛增至5000元平方米。1993年上半年顶峰时期，高达7500元平方米。房价上涨又推动新一轮的地价上升，由此可见，房价地价的上涨是一个相互促进的过程。在改革开放之初的十几年里，由于国家资金短缺，特区、开发区等的开发

11、建设采用了“不给钱、给政策”的方式，广大沿海地区、各开放城市纷纷选取了“以地生财”、“点土成金”的思路。其它非沿海地区、开放城市的地区很多也借招商引资或经济开发为出卖土地。19921993年中国房地产市场经济过热沿海地区表现的最为突出。政府的这些政策为房地产经济运行过程中的土地炒作行为提供了一个合法的屏障。这也是我国房地产市场法制法规不完善的表现。 土地炒作十分盛行。房地产市场经济主体对未来房地产价格走向的预期过渡乐观，大部分开发商包括投机者开始增加土地的购买和囤积，旺盛的土地需求带动了土地价格的上升，理所当然房地产开发成本提高，从而造成市场的虚假繁荣，引起进一步的价格上涨预期，当时的房地产繁

12、荣景象又吸引更多的开发商和投资者参与其中。在这一过程中，地价逐步脱离了土地的实际价值，土地买卖过程中的暴利由此产生。炒地皮、晒地皮等的投机活动应时而生。“炒地皮”是单纯的土地买卖活动，对到手土地使用权的转售。从事这种形式的土地投机活动的手段通常有以下几种：1，将地价征用的土地转手高价倒卖。这是地方政府为增加财政收入常用的手段。2，将划拨土地使用权高价转让或高价出租。这是大量拥有政府背景的企业或开发商参与房地产市场的惯用手法。3，地价后的土地使用权高价转让，包括一级市场低价从政府那里批地获得土地使用权的再转让，以及二级市场从其他土地交易者中获得二手土地使用权的再转让，这是1992-1993年房地

13、产土地投机的主要形式。晒地皮一般是指土地投机商对某地段土地预期地价呈上涨定势的评估无疑的前提下，买下地皮（即土的使用权、即土地使用权）到地价到达预期价位才出售牟利，以获得囤集土地的高利润的行为。后者为短期倒卖。表一：19891996年中国房地产投资与全社会固定资产投资 从表一看： 19911993年这短短的三年时间里房地产投资从252亿元增加到1397亿元 ，房地产投资增长速度18.87增涨到158.23。由此可见，当时房地产市场的资金是十分充沛的。房地产业是资金密集型产业，在开发过程当中，从申请立项、购买土地使用权、平整场地、设计施工到竣工验收需要很长的时间，其间每一个环节都需要大量的资金，

14、大部分房地产开发企业都需要国家的金融机构提供资金上的支持，才能避免发生资金周转困难甚发生财务危机的情况。19921993年里国家大量的房地产投资，为房地产开发、销售活动的顺利进行提供了资金保障。根据国家对房地产市场的方针政策，外加国家财政上对房地产的大手笔的投资，我国的银行等金融机构预期房地产发展前景很好，就放宽了借贷政策 ，更有甚者直接参与到了市场投机活动中，一定程度上刺激了房价的上升。当国家政府采取紧缩银根的政策时，银行等金融机构的帐面上就会出现大量坏账，对国家的金融体系产生很大的不良影响。房地产行业进入者方面：我国19921993年的房地产经济市场在缺少健全法制的管制、政府的不适当的方针

15、的引导的社会经济环境下，是一个入行门槛低而且充满暴利的市场。国家的大手笔的房地产投资、政府放松土地管制、银行等金融机构放宽贷款政策，使得这一时期大量投资者、投机者房地产开发商进入房地产市场疯狂“淘金”。其中不仅包括国有企业、集体企业、合资企业、个体经营者，还包括各地各级的党政机关、企事业单位、社会团体、金融机构等，甚至部队、公检法系统都不同程度地参与了炒作和经营。使得进入房地产行业的开发企业迅猛增加。从1991年的5128家猛增至1992年的13566家，翻了一番，而1993年又翻了一番，达到两万多家。从房地产经济的运行过程上看，生产者多了，那么生产的产品势必会增加，19921993年建筑面积

16、也是猛增，这就为19921993年房屋的高空置率埋下了隐患。（见表二，表三）表二：1989年到1996年全国房地产开发企业数量 单位：个1989年到1996年全国房地产开发企业数量变化趋势表三：房屋建筑面积单位：万平方米 年 份 房屋建筑面积国 有集 体 地 区施工面积竣工面积施工面积竣工面积施工面积竣工面积199141054.2 20256.3 21395.4 9566.2 19658.8 10690.1 199251885.4 24045.5 25896.1 10968.0 25989.3 13077.5 199365374.2 28684.8 32118.1 12085.4 32724.

17、1 16379.0 199478032.2 32383.3 39445.8 14143.0 37004.4 17674.0 199589862.8 35666.3 44562.9 15182.4 41829.5 19262.0 从企业的性质上来看，1991年时房地产市场上国有企业所占比重最低，创造的建筑业总产值最高，超过了其它性质的建筑企业的产值之和。到1992年时，农村建筑队创造的价值已经快赶上国有企业了，到1993年时已超过了国有开发企业的建筑业总产值，达到了2060.27亿元。由此可见，这一时期，从沿海的发达城市到中小城镇，房屋建设都达到了一个高潮。（见表四）表四 ：建 筑 业 企 业

18、概 况年 份总 计# 国 有# 城镇集体# 农村建筑队企业单位数（个）19917309446389187592691992778574985955163321199394582636314130704861994949427251151966984219959693575311534871017从业人员（万人） 19911783.3638.9419.4725.019921961.2681.2476.3803.619932156.7657.1455.7926.819942448.8818.2601.9969.319952511.9824.3631.9980.4建筑业总产值（亿元）19912284

19、.781062.48501.85720.4519923298.701432.13742.311124.2619935498.352054.831163.852060.2819947684.363033.661519.452952.3419959505.003670.251899.473632.60注: 1.1996年起国有、城镇集体栏内的建筑业企业的统计范围是资质等级四级及四级以上建筑业企业; 农村建筑队是指资质等级四级以下 的乡、村集体建筑队，因此数据存在着与以前年度不可比因素。 2.从业人员1993年以前是年末数, 1993年起为年平均人数。从房地产的获利来分析，我国商品房价格构成地价成本

20、5%-20%，税费成本30%-35%，建筑成本40%左右，利润15%-20%。这只是理论上的构成，从拿地上，只要企业能够以低价从政府手中拿到地成本就能降低不少。19921993年是农民外出打工高潮，建筑公共地上大多是异地的农民工，据调查了解，当时农民工建筑工人中大工的工资是28-30元/天左右，小工是15-20元/天，这比雇佣专业城市的建筑工人的工资要低得多了，建筑成本中的工资部分就降低了很多。所以房地产的获利可达到30%-40%。以这样的获利比率，出现炒房投机等活动是理所当然的。房价被炒高，市场被炒热也是形势发展的结果。 流通、分配：在19921993年时不论房子建到哪个阶段在房地产开发商之

21、间是可以多次买卖的，在这多次买卖的过程当中房价不断的北提高了，到最后房子建成卖到消费者手已经是最高价了。因此出现了炒楼花、捂盘等投机行为，人为的造成市场供求的不平衡抬高房价。19921993年的商品房销售面积和销售额都分别比上年增长41.76%和55.94%，商品房的销售额则分别比上年增长79.35%和102.47%。这反映出当时的房地产市场十分活跃，交易频繁，但是从销售面积和销售额的增长的不协调可以看出这时的房价属于异常的增长，这应是房地产市场上投机炒作的结果。（见表五）表五：19911994年全国商品房销售情况楼花炒是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖

22、给别人,套取高额订金,从中赚取差价。开发商一般在手里掌握部分启动资金时即开始楼盘销售，用低价吸引买房人认购“楼花”，用“滚雪球”的手法取得后期建设资金，因此炒楼是房价飞速上涨的一个重要原因。1996年前海南、北海房地产繁荣景象顷刻间灰飞烟灭，就是因为土地和房子被无节制地 轮番炒作，使房价背离了市场价格几倍甚至几十倍。因此分析房价是不是泡沫，不 得不正视这股“炒房大军”。炒家买房子为了升值，他们不断推高房价，导致房地产市场处 于一种“虚火”状态。当市场某一环节出现问题时，这种浮夸的繁荣就会被彻底打碎，市场也为此付出惨重的代价。当时很流行的口号“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。这是满大街都是操北

23、方各省口音的炒房炒地者喊响的，他们口中吐出一个个惊人的天文数字，数字背后却只是一块不毛之地，或是刚刚挖了个坑的“大厦”。这反映了土地炒作已经成了大众心里发财致富的捷径，逐渐发展成了一种大众行为。在这种社会经济下，房地产市场冷却时，整个国民经济体系将会受到极大的冲击。1993年海南房地产市场的崩溃就是一个很好的例证。 消费：19921993年的钢性需求是比以往要旺盛的，改革开放十几年以来，人民的收入增加，对生活的质量要求也提高了，相应的购买力也会增强。 （见表六 ）但是当时的市场需求并没有开发商、政府等市场主体估计的那么旺盛，从表六中可以看出，人均收入虽有提高但是相对于房价，还是会有点心有余而力

24、不足。所以1994年以后的几年房子空置率高是市场运行的必然。 表六：居 民 消 费 水 平绝对数(元)城乡消费指数 (上年=100)指数(1978=100)水平对比(农村年 份 全 国居民=1)全 国全 国 地 区居 民农 村城 镇居 民农 村城 镇居 民农 村城 镇居 民居 民All居 民居 民居 民居 民1991896 621 1925 3.1 108.3 106.7 109.3 239.4 234.2 216.6 19921070 718 2356 3.3 112.9 109.8 115.4 270.3 257.2 249.9 19931331 855 3027 3.5 108.1 10

25、6.1 108.9 292.2 272.8 272.1 最终到达消费市场上的房价不断增长，这一时期的海南房地产市场，房价最高涨到600以上，完全脱离了房价实际价值。见表七 由于房地产运行周期很长，有时当房子建好时已经过了需求期，由于19921993 年里的过度开发投资，外加开发结构的不合理，造成了接下来几年里的大量的商品房空置。据有关资料显示1994年空置商品房数量为3289，其中住宅类有2512，占76.38%，1995年三种数据分别为5031，3882，77.15%。如此高的空置率进一步印证了19921993年的房地产过热。 2003年房地产经济过热现象从房地产经济的运行过程来分析2003

26、年的房地产经济过热现象，与19921993年的房地产经济有许多的相似之处，这里就不再详细分析了。这里主要分析2003年房地产过热中表现出的不同之处。不同的是我国的房地产市场在经过1992年的过热之后，我国政府对市场的政策作了很大程度上的调整，并以法律的形式房地产市场行为作了相应的规范，尽管仍然不是很完善，但是对我国房地产市场的规范化起了很大的作用。因此相比于1992年的房地产市场过热，2003年的过热，政府方面的原因相对减少了不少。市场实际购买力：这一时期，在钢性需求上，2003年的需求更实际而且更有实力。体现在以下方面：从解放初期一直到20世纪90年代初期，中国的住房建设速度总体上看比较缓慢

27、，根本不能满足人们的住房要求。由于开发量不足，加上旧有经济体制下住房福利分配的弊端，人们的住房需求被压制了几十年。自90年代末期以来房地产开发量急剧增加，住宅建设速度加快，同时我国经济的持续发展迅速提高了人们的收入水平，再加上信贷 政策的大 力支持，以前未能实现的住房需求将从90年代初期开始的10年或者20年内相对集中地得以释放出来。这些多年累积、推迟而来的住房需求与这个时段内正常的住房需求相加，显然非常强劲，需求的旺盛使得住房价格相对收入而言较高则是正常的表现。 大的经济运行环境: 在整个国家宏观经济稳定、健康、持续发展的大背景下，2003年的房地产市场发展是主题，结构调整和规范是主线，市场

28、体系将进一步完善，供求两旺。我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。房地产投资一直保持高速增长，商品房新开工面积和竣工面积也都保持较高的增长率。虽然，在保持高速发展的同时，房地产市场也出现了一些引人注意的问题。商品房空置率上升，部分地区及某些产品开发投资过热，产品供给与需求不能完全对接，市场结构性矛盾突出，有相当部分物业管理不规范，产品质量差强人意，消费者针对商品房的投诉上升。但是 ，综合各方面的影响，这一时期的房地产经济的运行环境是很好的 。 国家经贸委的统计数据

29、显示，2002年110月全国房地产完成投资5800多亿元，比上一年度增长29.8%，预计全年平均增长幅度将达到30%，明显高于同期全国固定资产投资增长率，这表明开发商及社会各界对房地产市场发展形势全面看好，因此纷纷加大了投资规模，这种态势还将会在2003年持续下去。 结构调整：吸取19921993年房地产市场的教训，加快产品结构调整步伐，新型建材和高科技广泛应用。2003年房地产市场产品结构调整步伐会明显加快。但是由于 投资中高档商品房产品回报率高，大部分投资者和开发商都把自己要开发的产品定位放在发展高档写字楼、大面积高档住宅、高级公寓和宾馆饭店上，而针对广大中低收入阶层且市场需求巨大的经济房

30、开发少之又少，产品结构矛盾和市场供需矛盾突出，当前中国房地产业总量不足、结构失衡而导致的空置率上升是主要矛盾，而空置的商品住宅又主要是单价高的中高档住宅。这是相比于1993年的过热新增的不足之处。 但是，产品结构的调整并不意味着开发商敢去或者说是想去降低商品房产品质量。随着人们对工作环境和生活质量的要求越来越高，“以人为本”的设计及建设理念被越来越广泛地体现到房地产产品当中，各种新型建筑材料和高新技术也将得到越来越广泛的应用。“新科技、新人居、新环境”成为房地产产品发展的主题，现代信息集成技术、计算机网络技术的迅猛突起，使房地产行业由单一的建筑形式逐渐向多功能、多用途的信息化方向发展。因此，在

31、2003年及未来时间，包括楼宇自控系统、安防自动化系统、信息网络系统、物业管理系统、智能家居控制系统、综合布线系统等在内的“智能化楼盘”、“智能化小区”将成为市场追逐的新宠，开发商将应市场和消费者的需求推广应用新型建材和高新技术。 外部环境：外资进入加速，房地产企业将加强联盟。2003年房地产市场投资的一个重要特点就是外资加速进入。由于国内房地产开发“门槛”的增高，银行贷款难度加大，房地产商纷纷将目光投向资本市场。房地产企业或借壳上市，或寻求海内外基金的支持。其实，海外基金也早已瞄准国内住宅开发。近几年，国内住宅产业的蓬勃发展和高回报率令海外投资者为之心动。据预测，在未来两三年内将有3亿20亿

32、美元的海外资金投向中国房地产市场，尽管数量不是很多，但这是一个趋势，反映了外商对我国房地产业的投资信心。 在海外资金进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。目前国内房地产开发企业已近3万家，普遍存在着企业小型化、资金缺乏的现实问题。由于主要资金依靠银行贷款，资产负债率高，利息负担较大，企业业务的单一性、高风险使其业绩经常出现大幅波动。在这种情况下，有些房地产开发企业在市场采取强强联手的方式，以壮大企业实力。 消费主体 ：个人购买继续成主流，房价平稳运行。根据国家有关部门的统计，过去10年我国的商品住宅大部分都销售给了个人，到2002年10月，我国个人购买

33、商品住宅占到商品房销售的91%以上，已经成为市场购买的主体。随着居民收入的不断增长和消费物价的稳定，人们对商品房的购买力也在不断增强，有6%15%的家庭甚至开始购买第二套住宅以用作投资，个人购房占商品房销售的比重将继续增加，仍然是市场购买的主体。研究人员预测，2003年个人购房的比重会在2002年基础上再增加1个百分点。 价格： 对于2003年房地产市场的价格走势问题，多数房地产商都保持着比较乐观的态度，认为市场价格不会降。有关经济学家认为，2003年全国房地产市场平均销售价格会受需求和市场持续走热影响而基本平稳，或有微幅上涨。但少数地区会因为过去房价和空置率过高而回落，像北京、深圳等地在销售

34、率回升的同时，空置率也在上升，上半年房价还会小幅下跌，地域分化明显。 这与1993年的房产明显不同 。 新元素 ：品牌化将成时尚，行业竞争走向深入，新科技的运用。对房地产企业来说，品牌资产是一种超越生产、商品等所有有形资产的外在价值。19921993年时 ，中国的房地产市场对品牌的概念非常生疏，在同一地域开发商们提供的产品几乎千篇一律，周边环境、户型、建设材料和物业管理服务等都没有什么差别。探求品牌轨迹、加强品牌资产管理已经是摆在房地产开发界面前的重要课题。大概从2000年左右开始，国内有一些开发商开始追求建设富有个性化的产品，受到了不同层次消费者的欢迎。随后两年，以品牌为核心来重组企业和配置

35、资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。2003年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。 例如万科 ，金地等有名的房地产企业的产品是市场的宠儿。 从这些方面来看，2003年的房地产经济过热在某种成度上是我国房地产市场发展繁荣的表现，这是与1992年的房地产市场最大的不同。另一方面，从经济发展周期来看，1992年到1993年刚好是一个十年的经济周期，因此这次的房地产经济过热，从某种意义上来说是经济周期的运行的结果。 总 结分析房地产过热现象不能仅仅只从市场的房价有没有上

36、升、有没有炒作现象来看，要用发展的眼光来分析房地产经济运行的整个过程 。1，政府改革要到位，将房地产改革进行到底。二级市场的开放要到位，金融支持要到位。2，招标、拍卖、挂牌，市场规范化、公开化的运作将逐步推开。3，将房改、地改进行到底，使我们的市场更加规范化，更加透明，买房人更多，使住房的消费比例进一步增长。4，企业品牌竞争意识和树立诚信经营意识要加强，服务需规范。现在进入了消费竞争时代，现在房地产要讲文化、讲品牌、讲服务，楼盘的设计和建设要使产品的功能、环境进一步达到居住者的要求，要高度重视住宅产品性能和品质的提高，通过高新技术、新材料的应用，突出舒适性、健康性和文化性加强立法，保护消费者的权益。5，在当前的法律体系中，相对于开发商来讲，购房者还处于弱势地位，国家要加快住宅、物业管理等方面法规的制定，保护购房者的权利。6， 加强政府对房地产市场的宏观调控。这是我对19921993年和2003年房地产经济过热现象分析后得到六点结论。