创意产业园区发展定位与概念性规划

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1、创意产业园区发展定位与概念性规划规划展示图规划方案报告内容如何创意园区发展定位创意什么园区核心业态遴选怎么创意园区概念性规划检验创意园区财务投资测算推广创意园区市场推广策划附录园区建筑单体详细设计4910181938394445454689基地三大发展驱动力概述漕河泾园区产业升级、周边区域潜在消费能力与SVA产业链构筑是驱动本项目的三大驱动力C-SVA产产业升级、核心业态发展要基地物业现金的反哺、支持租金利益最大化基地发展的驱动力业态转型、提升漕河泾园区产业升级，代服务业发展趋势功能定位多样化基地周边潜在消费空巨大、商业氛围成熟需需要基地物业现金的反哺、支持A-A-漕河泾园区产业升级，现现代服

2、务业发展趋势B-B-基地周边潜在消费空间间巨大、商业氛围成熟竞争性项目横向比较分析W19+16项目规划为上海首批现代服务业集聚区（微型CBD）,政府支持力度大；占仪电项目规划为国际商务社区、街区式购物邮通项目规划为集信息科技产业、综合办公、培训中心、及配套服务设施为一体项目内容比较对田林项目的影响地23万平方米，建筑面积80万平方米，包括“总部经济平台”、 “研发设计平台”、“创新孵化平台”、综合服务平台”等规模大，能级高，政策支持有力，全新形态创意竞争策略发掘功能板块主题特色在创意上下功夫，产生独特形象优化基础设施，如充沛的停车等中心，包括商务办公、数码港、酒店餐饮、休闲娱乐、观光购物街、酒

3、吧街、精品商场、等业态。规模大而零散，紧邻SVA项目，相似的基地形态差异竞争策略注重对商务客群细分，了解产业配套的需求发掘特色和形成集聚注重品牌与亮点的打造的科技园区。项目的商业业态规划是地铁上盖物业，包括休闲娱乐、精品服饰、健身房、美容、饭店、大超市等紧邻地铁站点，相似的基地形态，商务商业功能明确品牌竞争策略要挖掘产业间的相关性，形成产业集聚注重品牌与亮点的打造空间区位与园区发展的SWOT分析周边资源如徐家汇中心、上师大、南站商圈等，项目可借势发展漕河泾园区产业升级，SVA产业链延续周边大型居住社区，潜在商业消费需求巨大与其他园区相比，项目位于中环，地段一般周边W19、邮通与仪电地块规划功能

4、相似，竞争激烈创意产业园区竞争激烈，是否能达到授牌的要求，政策风险体量为10万平方米，规模较大，利于发挥积聚优势在装修方面可得到150-200元补贴相对一般园区更好的绿化空间投资有限，收益回报要求在3元/平方米/天现有物业为80年代厂房，结构特殊，风貌无特色徐汇区对于税收属地化的要求三大业态构建策略应对周边竞争1延续并扩展数字多媒体产业链顺应由研发商务到休闲娱乐的转变，取得更大的发展；在目前徐汇区数码娱乐园区竞争激烈的情况下，进一步挖掘与SVA技术2主力业态内部构筑相互关联的业态链项目体量较大，能够在主力创意产业业态内部，沿着产业集群互动的方向，从研发-销售-技术支持-展示-商业配套等环节构筑

5、相互关联的细分业态相关的多媒体应用主题3适当提升商业比重，提升园区租金变现能力项目所处大型社区的区位和周边竞争对手的发展来看，注入适宜比例的特色商业可以提高本项目的物业价值变现能力五大园区构建原则化挑战为契机12结合项目体量的优势，实施大规模综合开发建筑更新与SVA历史文脉及产业特征相融合市区10万平方米的综合型创意产业园结合多媒体生产技术打造亮点，将SVA文化融入园区345由单一产业发展思路转向多产业集群化的多主题产业集成以信息与出版为主导的内容产业同传统创意产业的碰撞打破配套开发的思维定式，发展特色主题商业功能区将创意元素与社区商业相结合，细化并延伸创意商业客群突破产业创意与生活创意的限制

6、，实现二者的互融共生找到产业与生活的结合点，在上海西南创造创意生活方式总体功能定位特色创意商务集群的灵动空间融创意产业与创意生活为一体的超大型综合创意商务谷动感商业的体验场所提升园区商务配套的服务高地园区大创意业态体系构成创意产业是人本经济背景下以创意为主宰的一种资源配置方式，而非工业经济时代按照资源来配置资源。在这种大业态观的导引下，把握漕河泾现代服务业升级趋势、周边社区的商业演化格局与狭义创意产业的适宜业态三大方向，创意产业园区将构筑包括内容创意产业集群、创意生活商业集群与现代创意集群三大板块的有机业态体系。内容创意产业集群核心业态SVACONTENT VALLEY以实质表现内容以内容展示

7、空间以空间创造价值动漫业（网络游戏、动漫卡通）数字影音SVA创意内容产业谷WEB2.0电子门户时尚出版内容创意产业集群空间载体产业类型承载物业形态物业特征动漫业大众出版数字影音WEB2.0内容创作及术研发内容获得及编辑节目制作及加工内容获得1办公用房工作室小规模或大空间商务办公用房，空间容量20-50人为主产业链产品制作及运营平面设计及印刷节目发行网络支持2专业工作空间需要安装大型专业设施商务办公用房，需求空间面积大广告制作及营销推广3办公用房工作室小规模或大空间商务办公，空间容量1-20为主销售展示娱乐销售展示4书吧竞技广场音像城展示中心大面积商业用房现代创意服务集群承载漕河泾服务业的商务办

8、公板块商务办公功能的核心业态确定以工业设计和研发设计为主导的商务港核心业态工业设计为主导的产业集聚设计研发研发/设计服务业信息咨询服务业商务办公功能总部经济漕河泾发展现代服务业方向创新孵化核心业态跨国企业研发中心与总部基地支持测试/测量中心商务服务区创投企业的孵化器综合服务功能分区研发区展示区交流区培训区服务区功能目标主导产业招商建议围绕跨国电子企业进行招商，集聚小型创业企业现代创意服务集群承载漕河泾服务业的商务服务配套板块商务功能漕河泾现代服务业商港承载的工业设计及总部基地创源承载的创意产业链集聚衍生需求交流、培训、会务、展示休闲、娱乐、餐饮、居住商务配套定位核心业态业态组合综合服务型立体商

9、务配套体系商务型酒店、企业会所、大型商务餐饮、康体运动设施以商务酒店及其包含的企业会所为主体的，复合健身、娱乐、室内游泳池等服务设施的高档商务型配套商务配套定位细化与业态组合为多元综合立体配套服务体系商务服务配套的核心业态综合性商务酒店酒店客房基本设施：标准客房/商务套房/豪华套房配套设施：厨房/桑拿/按摩浴缸/镭射影音系统服务会议会展基本设施：会议区/多功能厅/展厅配套设施：语音同传/声像设备娱乐健身游泳馆/网球馆/桥牌俱乐部/保龄球馆/壁球馆/豪华电影馆/乒乓球室/台球厅/健身房/KTV包间/舞厅/垂钓/美容美发/桑拿/按摩和人体体质测评内容特色餐饮中餐厅/西餐厅现代创意服务集群承载SVA

10、产业链服务配套的商务板块SVA三大增值服务平台园区拥有优越区位（SVA集团在市中心城区最大的产业基地）、产业传承（记忆SVA昨日的辉煌）、产业链优势（如中央研究院、广电网络通讯、广电销售公司入驻），田林基地的新发展将在打造三大增值服务平台的基础上，强化SVA产业链上下两端增值服务的综合盈利能力产品外延的扩大研发平台上游：产品研发闵行商务平台田林基产业外延的扩大产业链整合SVA产业基地地市场外延的扩大展示平台下游：市场开拓SVA商务办公的核心业态为目标的面向国内和国际市场的销售、上中心及广电信息原有的制造中心实施管理、协调和决策，细化定位项目特征/开发建议销售服务中心 将构建一个以市场为导向、以

11、客户需求服务平台技术中心 主要建设一流的开发实验室、新产品的小批量生产车间、总装车间和包装车间，进行近期和中期的产业化开发和技术储备管理中心 形成纵向的经营管理人才、研发技术人才、相关技术人才、高技能职业人才培训中心，形成横向的集团业务群业务单元三级培训中心培训中心 其功能主要是对以以使得各个中心能有序、高效、协调地运行创意生活商业集群特色商业娱乐板块实现大空间厂房与商业的完美融合，营造意象空间1创意生活2增加周边居民生活需求的可选择面，呈现多彩生活方式Creative区别周边几个大体量、综合型商圈发展规划，形&Life成多元化、互补型商贸商务联动发展43以特色商业吸引外来消费者，转变单一消费

12、结构娱乐休闲型型商务服务型创意概念型创意生活商业产业集群： 体验式多媒体娱乐 电影艺术互动区 个性、时尚休闲会所 会议中心/展示中心 工艺品制作馆 时尚家饰 生活教育体验中心 特色体验式餐饮以传统产业为基础，融入创意、科技与人文特质，转变成为食、衣、住、行、教育、娱乐等民生领域的复合式经营，提供具有深度体验、高质、美感的产品规划概念总平面图园区规划结构分析两轴绿轴水轴贯穿园区的步行、景观系统三片商业休闲创意园商务办公各片区功能复合，设置溶解七星核心商业景观节点各次景观节点各节点十字串联，双轴挂珠园区规划功能分区分析Commence HubColorful BeltCreative Spring

13、功能分区商港功能分区彩邑功能分区创源园区规划交通分析动态交通规划：主要车行线路呈十字贯穿园区，主要人行线呈斜十字穿越园区。消防车道环绕园区设置以满足消防需要。静态交通规划：设置集中地面停车场，同时运用立体式停车方式，产业化大楼设置一层地下机械式停车库停车指标写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标是0.5个，商业性质建筑的指标是0.5个至1.2个，餐饮性质的指标是1.25个。规划后园区建筑面积：133319.5m2其中园区商务办公建筑面积：103451.1m2，商业娱乐建筑面积29868.4m2园区机动车至少需要约815个车位交通规划停车位（1）机动车停车位规划方案一：地面停车场面积为

14、：6897.5m2，按30m2/个停车位计算，地面停车场可提供230个停车位。产 业 化 大 楼 地 下 机 械 式 停 车 库 面 积 为 ： 4957m2 ， 按10.8m2/个停车位计算，地下停车库可提供459个停车位。13号和12号楼改造成机械式停车库面积为： 1496.2m2，按10.8m2/个停车位计算，可提供138个停车位。13号楼剖面分析总停车位为：827个机械式停车库剖面分析规划交通停车位（2）机动车停车位规划方案二(推荐方案)：地面停车场面积为：2172.3m2，按30m2/个停车位计算，地面停车场可提供72个停车位。产 业 化 大 楼 地 下 机 械 式 停 车 库 面

15、积 为 ： 4957m2 ， 按10.8m2/个停车位计算，地下停车库可提供459个停车位。13号和12号楼改造成机械式停车库面积为： 1496.2m2，按10.8m2/个停车位计算，可提供138个停车位。室外机械式停车面积为：4215.4 m2, 按3层停车位计算，可提供390个停车位。按5层停车位计算，可提供650个停车位。总停车位为：1319个规划交通停车位（3）机动车停车位规划方案三：地面停车场面积为：2172.3m2，按30m2/个停车位计算，地面停车场可提供72个停车位。产 业 化 大 楼 地 下 机 械 式 停 车 库 面 积 为 ： 4957m2 ， 按10.8m2/个停车位计

16、算，地下停车库可提供459个停车位。13号和12号楼改造成机械式停车库面积为： 1496.2m2，按10.8m2/个停车位计算，可提供138个停车位。室外机械式停车面积为：4215.4 m2, 按3层停车位计算，可提供390个停车位。按5层停车位计算，可提供650个停车位。园区地下机械式停车库面积为：3344m2 ，按10.8m2/个停车位计算，可提供309个停车位。总停车位为：1628个规划交通出入口机动车出入口规划为避免机动车在园区入口处造成拥堵现象，园区内地面停车场及地下停车库都尽量规划在入口处，让车流在入口的地方就快速停入停车位，避免给道路带来压力。同时考虑到停车位大都集中在园区东西两

17、侧的虹漕路和苍梧路边，而这两条路都比较窄，一旦有大量车辆从道路上进出园区，会导致堵塞。所以规划将这两条道路上进入园区的主要出入口设置为单向出入口,也就是虹漕路上的园区出入口主要为机动车入口，而苍梧路上的园区出入口为机动车出口。这样避免了进出车辆的冲突。而田林路上还是保留机动车进出都可以。根据不同的功能区，在虹漕路上的机动车入口也分开设置，避免形成冲突。景观节点分析图景观节点入口广场（1）景观廊道特景观树池色景观柱生态停车场景观节点入口广场（2）镂空景墙亲水平台与水景的结合景观树池花坛与座椅的结合景观节点核心广场（1）与灯光结合的铺装玻璃与喷泉的结合翠竹与石景的结合灯光与座椅的结合景观节点核心广

18、场（2）木制景观廊架翠竹成荫喷泉水景现代气息的观景亭园区水轴景观概念规划平面园区水轴景观是通过一系列点式景观水体来实现的，水景的分布主要木制平台集中在入口和核心广场，是木制廊架人们视线的焦点水景主要由水池、平台、景景观桥观桥、廊架等景观元素构成。水轴中还有个特色景观元素是景观片墙，景观片墙通过有序的组织把几个点式观景长廊水景串连起来。片墙上还可以设置些提示标语，起到指示作用。观景平台园区水轴创意景观构思示意通 过 水 体和喷泉让广场显得活跃热闹，喷泉与不断变幻的光束相结景墙与水景的结合合，共同舞动光影和水景。花钵特色小品景观长廊石景水轴景观入口入口景观通过水体、植物、小品等组合，运用灯光技术、

19、玻璃材质，在水体周围设置木制平与灯光结合的铺地台和休息椅，为人们提供一个休闲和富有特色的休闲娱乐。指示性景墙喷泉与水景的结合特色喷泉景观休闲长椅树池与灯光的案结合水轴景观核心广场中庭内部景观通过水体、景墙、玻璃景观桥和绿化处理，以及水景与灯光的结合，带给人们一个充满活力玻璃景观桥与动感的休闲空间。景墙与水景的结合特色小瀑布水景与灯光的结合景观休息椅规划方案总经济技术指标创意园改造后经济技术指标:总用地面积：总建筑面积：容积率：10.2万m213.8万m21.3商务办公总建筑面积（包括中央研究院）：商业娱乐旅馆总建筑面积：创意园区办公总建筑面积：79168.9m229948.4m229239.2

20、m2规划方案投资估算序号项目或费用名称估算价值投资比例(%)备注单价(元/m2)建筑面积(m2)合计(万元 )一建安工程投资11,321.2369.79%1外立面工程500.0099,126.804,956.3430.55%仿石漆涂料保温板300元/m2，面砖面层250元/m2，另加钢结构、木质结构等装饰立面2改建工程1,201.797.41%块墙拆运40.002,821.4011.290.07%拆运楼板拆100.003,321.4033.210.20%以200mm厚的钢筋混凝土楼板为参考楼板加200.003,460.9069.220.43%以200mm厚的钢筋混凝土楼板为参考玻璃顶棚800.

21、001,210.0096.800.60%普通标准600800元/m2，高级标准15002000元/m2其它100.0099,126.80991.276.11%3设备及安装4,379.0427.00%通风及空调工程400.0059,476.082,379.0414.67%按一般上海建筑工程造价标准电梯设备1,000.006.16%其他设施系统1,000.006.16%4公共基础建设615.863.80%节点1（入口广场）115.720.71%道路180.001,833.0032.99以步行道路为主，硬质铺底绿化250.001,597.0039.93高档园艺绿化，包括花草、树木、假山、花架等水体6

22、00.00380.0022.80包括挖方、护坡、蓄水及休闲设施等其它200,000.001.0020.00喷泉水景（含循环水处理设备）节点2（核心广场）73.670.45%道路180.001,765.0031.77绿化250.00280.007.00水体600.00215.0012.90其它55,000.004.0022.00户外游戏/健身设施其它336.992.08%道路180.006,262.00112.72绿化250.008,203.00205.08水体600.00320.0019.20给排水工程5%26.320.16%绿地微喷系统、国产喷头、UPVC管道铺设、窨井砌筑、潜水泵（5公建总

23、价）电气工程12%63.170.39%室外电缆铺设；配电箱、控制柜；庭院灯、水下灯、草地灯；室外音响系统（12公建总价）5车库800.002,102.40168.191.04%地上建筑改造规划方案投资估算（续表）根据估算，本项目总投资约为1.6亿元序号项目或费用名称估算价值投资比例(%)备注单价(元/m2)建筑面积(m2)合计(万元 )一建安工程投资11,321.2369.79%二其它建设费用3,575.4422.04%1搬迁安置费用2,000.0012.33%2前期工程费用 （4,含咨询费、设计费、监理费等）4.0%452.852.79%按（一）为基数3管理费用（3）3.0%413.222.

24、55%按（一二.1二.2）为基数4建设期不可预见费 （5）5.0%709.364.37%按（一二.1二.2二.3）为基数一、二部分合计14,896.6691.83%三涨价预备费-0.00%忽略不计四建设期偿还贷款利息1,324.928.17%固定资产投资16,221.58100.00%五流动资金0.00%注：建设期销售利润作为流动资金滚动总投资16,221.58100.00%规划方案建设开发时序根据实际搬迁计划，按面积估算相对开发时序：建设开发时序假设建设期200620072008建安工程投资外立面工程20%60%20%改建工程20%60%20%设备及安装50%50%公共基础建设40%40%2

25、0%车库50%30%20%其它建设费用40%40%20%建设开发资金投入时序估算单位：万元建安工程投资外立面工程991.272,973.80991.27改建工程240.36721.07240.36设备及安装0.002,189.522,189.52公共基础建设246.35246.35123.17车库84.1050.4633.64其它建设费用1,430.171,430.17715.09总开发资金2,992.247,611.374,293.05规划方案销售收入和运营费用预测建设期经营期200720082009201020112012201320142015201620172018假设商务租金年增长率

26、-8%8%8%8%8%8%8%8%可出租商务面积(m2)54,923.561,197.061,197.061,197.061,197.061,197.061,197.061,197.061,197.061,197.061,197.061,197.0商务面积年出租率10%37%50%60%70%75%78%80%80%80%85%85%商业租金年增长率-8%8%8%8%8%8%8%8%可出租商业面积(m2)19,083.519,083.519,083.519,083.519,083.519,083.519,083.519,083.519,083.519,083.519,083.519,083.5

27、商业面积年出租率10%40%50%60%70%75%80%85%85%90%90%90%物业费年增长率5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%可出租面积总数(m2)7,400.7030,230.1640,140.2448,168.2956,196.3460,210.3663,000.4465,178.5665,178.5666,132.7469,192.5869,192.58经营收入商务租金收入商务租金(元/m2.天)1.502.503.003.003.243.503.784.084.414.765.145.55商务年收入(万元)300.712,061.953,350.534,020.

28、645,066.015,862.096,584.307,293.387,876.858,507.009,761.7810,542.73商业租金收入商业租金(元/m2.天)2.253.504.504.504.865.255.676.126.617.147.718.33商业年收入(万元)156.72975.171,567.231,880.682,369.662,742.033,158.823,624.753,914.734,476.614,834.735,221.51物业收入物业费(元/m2.月)21.0022.0523.1524.3125.5326.8028.1429.5531.0332.583

29、4.2135.92物业收入合计(万元)186.50799.891,115.221,405.171,721.341,936.502,127.552,311.162,426.722,585.362,840.232,982.24收入合计643.933,837.016,032.987,306.499,157.0010,540.6311,870.6813,229.2914,218.3015,568.9717,436.7518,746.48营运管理费用销售费用(万元)（按年经营收入的5%）32.20191.85301.65365.32457.85527.03593.53661.46710.92778.45

30、871.84937.32年营运费用(万元)（按年经营收入的20%）128.79767.401,206.601,461.301,831.402,108.132,374.142,645.862,843.663,113.793,487.353,749.30管理费用(万元)（按年经营收入的3%）19.32115.11180.99219.19274.71316.22356.12396.88426.55467.07523.10562.39成本合计180.301,074.361,689.242,045.822,563.962,951.383,323.793,704.203,981.124,359.314,8

31、82.295,249.01规划方案项目损益测算经济效益静态分析：投资利润率：24.96投资利税率：15.80固定资产部分以入帐，此处以2009年初总资产净值改造房屋成本记入：固定投资折旧费土地成本摊消费年折旧与摊消费固定资产现值资产总额13,370.1140,475.8553,845.962009616.092,023.792,639.8951,206.079.896.972018616.092,023.792,639.8927,447.09经营期（10年）20092010201120122013201420152016201720186,032.987,306.499,157.0010,54

32、0.6311,870.6813,229.2914,218.3015,568.9717,436.7518,746.48349.91423.78531.11611.36688.50767.30824.66903.001,011.331,087.30590.13708.16892.281,032.501,169.181,310.181,414.991,558.031,751.581,891.715,321.885,530.925,854.015,982.096,041.326,344.096,621.016,999.207,522.187,888.901,689.242,045.822,563.96

33、2,951.383,323.793,704.203,981.124,359.314,882.295,249.01992.76845.21650.17390.8377.650.000.000.000.000.002,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.89-228.94643.641,879.602,914.693,971.684,807.735,357.646,108.747,151.667,878.572,318.092,961.734,841.337,756.0211,727

34、.7016,535.4321,893.0728,001.8035,153.4643,032.030.0096.55281.94437.20595.75721.16803.65916.311,072.751,181.79-228.94547.101,597.662,477.483,375.934,086.574,553.995,192.436,078.916,696.791,936.042,483.134,080.796,558.279,934.2014,020.7718,574.7623,767.1929,846.1036,542.88合计建设期2006200720081. 销售收入128,5

35、88.51-643.933,837.013. 销售税金及附加（5.80%）7,458.13-37.35222.554. 房地产税（房产租金收入的12%）12,738.08-54.89364.455. 总成本费用65,360.27-180.301,074.36营运费用36,004.78-180.301,074.36财务费用2,956.61-年折旧与摊消费用26,398.87-6. 利润总额43,032.03-371.392,175.657. 累计利润总额-371.392,547.048. 所得税6,489.15-55.71326.359. 税后利润36,542.88-315.681,849.30

36、10. 累计税后利润-315.682,164.98园区市场推广策划超越多彩人性SVASurpassColorfulHumanitySURPASS-SPACE你的创见源于越界你的视界归于越界精神境界的越界SVA时刻超越的精神境界的象征创意维度的越界为创意提供自由穿梭的卓越空间信息形式的越界虚拟信息世界与实然物理世界的越界业态构筑的越界创意产业业态与创意生活业态的越界内容产业集聚与SVA硬件提供商之间互补的关系生活形态的越界传统生活状态与未来卓尔不群的生活方式此越界非彼越界，创意产业的精髓不就在于追求不拘泥于一定之规的空间序列的越界的越界思想火花吗？富有情趣的不同空间序列形式的相互搭界附：园区建筑

37、单体详细设计新建产业化大楼现状新建大楼的基地内目前有两幢小楼需要拆除，其中一幢内有为园区服务的电房，所以此电房需要保留。新建的大楼功能主要为办公用途。27、29、61、67号楼总建筑面积为：5283.8m2其中保留电房建筑面积为：478.2m2拆除建筑面积为：4805.6m2新建产业化大楼分析1交通分析创意园目前经济技术指标:视线分析产业化大楼经济技术指标:总用地面积：总容积率：10.2万m20.97总占地面积：总建筑面积：5866m238025.9m2总建筑面积：9.9万m2地下车库建筑面积:裙房建筑面积：4957m29024.5m2如果整个园区容积率要达1.5，那么总建筑面积要达到15.3

38、万m2，总建筑面积北主楼建筑面积： 9676.5m2南主楼建筑面积：14367.9m2要增加5.4万m2。建筑高度：50m新建产业化大楼分析2从剖面上来看，新建产业化大楼地下一层为停车库，一至三层为裙房，四层至十六层为办公楼层，总楼层至十六层楼已达到 规划 限高50m 要 求 ， 无法再突破高度。建筑剖面分析从建筑体量分析来看，在各方面因素制约下的建筑显得特别敦实，如何在立面设室内交通流线计时解决体量室内交通流线清晰，中央大厅承载着人流的聚集及分散，高层核心筒位于高层区域中心，办公区域围绕核心筒布置。敦实感，是做立面设计的重点。建筑体量分析新建产业化大楼体量分析1建筑体量优化策略一：设计设想把高层部分往下延伸,设计手法可以采用： 结构向下延升 立面向外突出 增加虚拟立面新建产业化大楼体量分析2建筑体量优化策略二：在规划限高的前提下，设计设想增加虚拟高度