东台金海路项目市场环境调查分析

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1、东台金海海路项目目市场环环境调查查分析目 录录三、商业一）供应状况二）价格水平三）销售状况四）产品特征五）商业小结四、小户型产品一）供应状况二）价格水平三）销售状况四）产品特征五）小户型产品小结一、环境一）城市规划二）土地供应二、住宅一）供应状况二）价格水平三）销售状况四）产品特征五）住宅小结一、 环境一）城市市规划（过过去和未未来）1、过去去（19996年年20004年）（1）为为彻底改改变东台台城市形形象，改改善人居居环境，自自19996年以以来，东东台市连连续实施施四期旧旧城改造造工程，先先后投入入10多多亿元，拆拆除旧房房75万万平方米米，动迁迁居民11.1万万户，新新建商住住楼、住住

2、宅楼3312幢幢，建筑筑面积1142万万平方米米，改造造了旧城城区总面面积的880%。市市区居民民人均居居住面积积由不足足12平平方米增增加到220平方方米；居居民住宅宅成套率率由不足足25%提高到到67%。城市市建成区区绿地总总面积达达5399.699公顷，绿绿化覆盖盖率达333.995%，人人均公共共绿地达达5.446平方方米。新新建6个个小区广广场、66个城市市广场、112个城城市开放放式公园园。（2）东东台市充充分发挥挥规划在在城市建建设中的的“龙头”作用，按按照“北扩、东东进、西西补、南南延”的城市市发展思思路，完完善建设设规划，明明确区域域功能定定位，通通过综合合开发、适适度超前前

3、、分步步推进、做做大、做做优城市市规模。目目前已形形成市区区北部和和东部以以工业为为主，中中部以行行政商贸贸为主，西西部和南南部以旅旅游、风风景、休休闲、商商住为住住的功能能定位，城城市规划划面积达达48平平方公里里，建成成区面积积20平平方公里里，常住住人口221.77万人，初初步拉开开了中等等城市的的规模框框架。（3）围围绕构建建五纵六六横城市市道路网网络，加加大城市市道路和和城市交交通枢纽纽建设，市市区共投投入2.6亿元元，新建建、改造造、延伸伸三大举举措并用用，打通通了市区区的四面面出口，建建设道路路总长335公里里，面积积62万万平方米米，进一一步拉开开城市框框架。（4）东东台市近近

4、几年投投入2亿亿元，拆拆除人民民路，建建成具有有现代建建筑风格格，充分分体现人人文理念念，配套套设施全全省一流流，融休休闲购物物、文化化娱乐于于一体的的鼓楼步步行街。投投入35500万万元，对对新东东东西路实实施全面面出新改改造，电电力、通通信、广广播三线线入地，沿沿街建筑筑按简欧欧风格全全部装潢潢改造。2、未来来（2000420220年）（1）东东台市政政府计划划对全长长3.11公里的的金海路路实行综综合开发发改造，计计划用223年的的时间，把把金海路路建成一一条人在在景中、城城在绿中中的现代代化景观观大道，成成为市区区又一特特色亮点点。（2）220055年4月月6日，东东台市城城市总体体规

5、划修修编工作作进行第第三轮方方案汇报报：城市性质质定位为为：江苏苏沿海中中部现代代化工商商业中等等城市；城市发展展目标为为：功能能齐备、适适宜创业业发展，城城市生态态优良、适适合人居居，历史史文化充充分挖掘掘的新兴兴旅游城城市。（3）东东台市城城市总体体规划（22004420220年）：（见远远期规划划图）在东台市市未来城城市规划划中，本本项目处处于未来来的新城城中心。金金海路全全线将建建设成为为行政中中心（金金海东路路）、金金融中心心与商业业中心（金金海西路路）。二）土地地供应20033年，东东台市开开始实施施“旧城改改造”计划。220033年、220044年共拆拆迁25500户户。2005

6、5年计划划出让土土地83323446平方方米，与与20004年（88436673平平方米）基基本持平平。二、 住宅一） 供应状况况目前东台台的住宅宅项目主主要分布布在新东东东路和和新东西西路以南南地区，主主要因为为南部自自然环境境较好，北北部则主主要为工工业区。尾盘：阳阳光华庭庭、湖畔畔花苑、丽丽晶花园园、中亚亚城市花花园热销楼盘盘：盛大大花园、河河滨花园园、秀峰峰华庭、西西湖花园园，其中中盛大花花园、河河滨花园园和西湖湖花园的的供应量量比较大大。表1 东台住住宅供应应一览表表楼盘名称称所处片区区总建筑面面积住宅面积积住宅类型型西湖花园园城西1400000平平米1370000平平米多层、别别墅

7、中亚城市市花园城中400000平米米380000平米米小高层秀峰华庭庭城西南590000平米米480000平米米多层、别别墅阳光华庭庭城中300000平米米250000平米米多层河滨花园园城南1800000平平米多层、小小高层盛大花园园城中1600000平平米多层、小小高层湖畔花苑苑城南310000平米米280000平米米多层、别别墅丽晶花园园城中140000平米米124000平米米多层合计6540000平平米二） 价格水平平从20003年到到20004年，东东台房价价上涨了了将近6600元元/平方方米。目目前盛大大花园的的最高价价已达到到24880元/平米，靠靠近湖畔畔花苑的的河滨花花园的均

8、均价也接接近20000元元/平米米。（注注：表22中带的为尾尾盘，主主要是220044年的价价格）表2 东台住住宅价格格水平楼盘名称称均价（元/平平方米）价格范围围（元/平平方米）跃层/阁阁楼价格格（元/平平方米）别墅均价价（元/平平方米）西湖花园园1528812500-18800700-8000（阁楼楼）23000中亚城市市花园1900015000-2110018000-19900秀峰华庭庭1600012700阳光华华庭1500015000河滨花园园2000017500-2220020000盛大花园园2200017000-24480780（阁阁楼）湖畔花花苑138001100021000丽晶

9、花花园1700017000跃层销售售方式：1、 赠送，隔隔楼面积积为底层层的400%左右右，跃层层价格为为底层价价格的1120%，如秀秀峰华庭庭。2、 销售，跃跃层价格格为底层层价格的的70%，如湖湖畔花苑苑。三） 销售状况况 住宅总总体销售售状况良良好。湖湖畔花苑苑、丽晶晶花园、阳阳光华庭庭基本都都已售完完，仅余余几套大大面积跃跃层和别别墅。其其他楼盘盘的销售售率基本本都在770%-80%以上。 大多数数购房者者为东台台本地人人。表3 在售楼楼盘销售售状况楼盘名称称开盘时间间规划户数数整体销售售率西湖花园园20033年122月946户户80%中亚城市市花园20044年6月月279户户80%秀

10、峰华庭庭20044年100月288日365户户30%阳光华庭庭20033年3月月141户户97%河滨花园园20044年111月约10000户30%盛大花园园20033年2月月27日日900多多户40%湖畔花苑苑20033年6月月135户户97%丽晶花园园20044年6月月100户户100%合计约40000户注：秀峰峰华庭、河河滨花园园、盛大大花园的的当期销销售率分分别为770%、660%和和80%。四） 产品特征征1、 普通户型型。东台目前前在售楼楼盘的户户型面积积范围在在90-1500平方米米（见表表4），主主力户型型是1330-1140平平方米的的三室两两厅两卫卫，900-1000平方方米

11、的小小户型所所占比例例较小。表4 在售楼楼盘主力力户型楼盘名称称面积范围围（平方米米）主力户型型户型面积（平平方米）西湖花园园89-1126三室两厅厅一卫106-1077三室两厅厅两卫123中亚城市市花园107-1744三室两厅厅两卫140秀峰华庭庭98-1156三室两厅厅一/两两卫120-1366阳光华庭庭117-1499三室两厅厅两卫130-1455河滨花园园102-1500三室两厅厅两卫130-1388盛大花园园97-1145三室两厅厅一/两两卫127-1422湖畔花苑苑100-1400四室两厅厅两卫135丽晶花园园110-1488三室两厅厅两卫132-14442、跃层层/复式式 东台目

12、前前在售的的楼盘中中，多数数是将顶顶楼做成成跃层或或阁楼的的形式。 整体为跃跃层的产产品现在在已在东东台市面面市，但但此产品品现处于于市场试试探阶段段；如金金地盛大花花园和秀秀峰华庭庭都推出出了一栋栋。五） 小结项目优势势： 总体来看看，东台台住宅供供需平稳稳，销售售状况良良好，价价格稳步步上升。 未来城市市规划（金金海路规规划）是是本项目目一个重重要的支支撑点。 潜在购房房者需求求调查结结果显示示：消费费者对金金海路将将来的发发展前景景看好，对对本项目目周边楼楼盘的购购买意愿愿较强。项目劣势势： 东台目前前住宅主主要分布布在新东东路以南南地区，本本项目周周边住宅宅开发尚尚不成熟熟。 本项目地

13、地块不规规则，不不利于整整体规划划。 本项目户户型面积积设计太太大。目目前市场场上1330-1140平平方米的的大户型型供应量量太大导导致销售售不畅，1100-1100平方米米户型畅畅销。项目建议议： 建议本项项目在宣宣传时结结合政府府的规划划方案和和鼓楼路路步行街街改造建建设后的的现状引引导消费费者。 在价格方方面，在在参照在在售楼盘盘均价（115000-20000元元/平方方米）的的基础上上，结合合城市规规划的进进一步明明朗，周周边楼盘盘的建设设，采取取低开高高走的方方式，不不断提升升楼盘和和区域价价值。 建议本项项目在户户型配比比方面可可适当加加大1000-1110平平方米三三房的比比例

14、。随随着整体体房价不不断上升升，控制制住房面面积有利利于控制制房屋总总价，适适应消费费者支付付能力。 在产品上上引入一一些新的的理念，如如全明户户型、独独特的外外立面等等，创造造项目亮亮点。三、 商业一） 整体特征征（分布布）东台商业业主要分分布在新新东东路路沿线，包包括国贸贸大厦、八八达城、农农工商超超市、苏苏中商城城等大型型商业项项目。二） 供应状况况1、 在经营商商业项目目在经营的的商业项项目主要要分布在在新东东东路沿线线。经营营内容包包括服饰饰、鞋类类、百货货、电器器、超市市等。其其中，规规模较大大的有国国贸和苏苏中商城城。表5 主要在在经营商商业项目目一览表表名称位置营业面积积东台农

15、机机汽车33场新东北路路与何垛垛桥交汇汇处28000平米文峰鞋城城新东北路路东侧15000平米国贸市中心300000平米米工业品市市场新东东路路30000平米商业大厦厦新东北路路20000平米农工商超超市新东西路路30000平米上海华联联新东北路路20000平米国美电器器市中心25000平米太平洋服服饰市中心30000平米苏中商城城新东东路路（汽车车站对面面）80000平米合计578000平米米2、 在售商业业项目目前在售售的商业业项目以以住宅项项目的沿沿街门面面房为主主，一般般体量都都不太大大。在售售的纯商商业项目目主要有有金东广广场，规规划总建建筑面积积有5660000平方米米，20005

16、年年3月开开盘，是是一个大大型的购购物场所所。表6 在售商商业项目目一览表表项目名称称所处商圈圈商业面积积面积划分分金东广场场国贸大厦厦斜对面面560000平米米临街1880平米米（2层层），内内部400多平米米西湖花园园城西32000平米平均800平米中亚城市市花园靠近鼓楼楼步行街街南端20000平米80-990平米米秀峰华庭庭城西南110000平米米未定阳光华庭庭鼓楼步行行街和新新东西路路之间50000平米200-4000平米河滨花园园沿新东南南路南端端未定未定盛大花园园沿新东南南路未定未定湖畔花苑苑沿新东南南路30000平米40多平平米丽晶花园园新东东路路16000平米40多平平米三）

17、价格水平平（租、售售）1、 在经营商商业项目目租金水水平 国美电器器（2楼楼）的租租金为112元/平米月。 太平洋服服饰（11楼）的的租金为为22元元/平米米月。 鼓楼路步步行街租租金155-188元/平平方米月。2、在售售项目销销售价格格水平商业项目目受地段段和商业业氛围的的影响价价格差别别很大。第一类：价格最最高的是是市中心心附近的的商铺，新新东东路路的丽晶晶花园临临街铺面面20004年的的一层均均价为1150000元/平米。新东南路路金东广广场临街街商铺目目前的均均价是1120000元/平米（11、2层层联卖）。 第二类：阳光华华庭两层层联卖的的均价为为40000多元元/平米米，一层层均

18、价为为70000元/平米。中亚城市市花园商商铺一层层均价为为70000元/平米。鼓楼路步步行街的的均价为为30000元/平米（11、2层层联卖）。第三类：离市中中心较远远的湖畔畔花苑的的均价为为26000元/平米（11、2层层联卖）。 西湖湖花园商商铺均价价为29900元元/平米米（1、22层联卖卖）。四） 销售状况况 商业体量量较小、单单位面积积较小的的沿街商商铺销售售较好，如如湖畔花花苑和丽丽晶花园园的商铺铺都已售售完。 阳光华庭庭的商铺铺虽然处处于城中中，但由由于四周周沿街商商业氛围围差，以以及单套套面积过过大，商商铺消化化的很慢慢，自220033年开盘盘以来，至至今还有有一半未未销售。

19、 金东广场场作为大大型纯商商业项目目，运作作方式与与住宅项项目底层层商业不不同，该该项目利利用较好好的地理理位置（国国贸斜对对面）以以及自身身的规模模优势进进行商业业炒作，目目前销售售走势平平稳。五） 经营状况况（大型型商业、批批发市场场） 总体经营营状况一一般。 经营状况况较好的的商业项项目有：新东广广场、国国贸大厦厦、苏中中商城。 经营状况况较差的的商业项项目有：东进南南路的轻轻纺、食食品批发发市场。 国美电器器和太平平洋服饰饰的主要要消费群群体来自自于周边边农村，下下半年是是销售旺旺季。六） 产品特征征 沿街商铺铺基本上上为两层层，3-5层为为普通住住宅。一一般面宽宽为4-5米，进进深1

20、00多米。 面积较大大的阳光光华庭的的商铺面面宽7-14米米，进深深接近220米。 金东广场场沿街商商铺最高高为4层层，沿街街为大面面积商铺铺，一、二二层联卖卖，三层层、四层层单独卖卖。广场场内部铺铺面分割割成小面面积出售售。七） 小结项目优势势： 金海路全全线将建建成行政政中心、金金融中心心和商业业中心。 周边即将将建设的的商业项项目较多多，有利利于商业业氛围的的形成。 前期调研研结果显显示：目目前经营营者对金金海路的的未来规规划和商商业前景景是比较较看好的的。项目劣势势： 供应量大大：由于于近两年年开发的的住宅项项目较多多，而住住宅项目目基本上上都配有有一定数数量的沿沿街门面面房，加加上金

21、东东广场商商业项目目的开发发，总的的商业供供应量是是比较大大的。从从片区来来看，本本项目周周边的商商业项目目较多，未未来的供供应量也也比较大大，竞争争激烈。 目前金海海路的商商业氛围围较差，而而周边商商业氛围围对目前前在售商商业项目目的销售售状况影影响很大大。 新东北路路从南到到北商铺铺租金一一路走低低，目前前金海路路商业门门面租金金较低。项目建议议： 本项目和和金海路路附近商商业项目目一方面面需要联联手造势势，从而而推动新新商圈的的形成，另另一方面面由于供供应量较较大，必必然要相相互竞争争，在业业态规划划上应注注重差异异化，避避免雷同同。 本项目商商业运作作最重要要的是把把握好入入市时机机。

22、 由于前景景不甚明明朗，且且商业消消化相对对较慢，投投资风险险较大，建建议商业业体量不不宜过大大，考虑虑与住宅宅的平衡衡，以降降低整个个项目的的风险。 项目招商商应尽早早启动，尽尽可能让让大型经经营者介介入到项项目规划划设计中中来，这这样不仅仅有利于于商业消消化，也也能带动动后期销销售。四、小户户型产品品一）供应应状况东台市场场上小户户型产品品供应量量较少，只只有丽晶晶花园推推出了99套500平方米米左右的的单身公公寓。二）价格格水平丽晶花园园的单身身公寓售售价为117800元/平平米。总总价7-10万万元。三）销售售状况丽晶花园园单身公公寓已经经全部售售完（该该楼盘所所有产品品在20005年

23、年初全部部售完）。购购买人群群年龄分分布较广广，从330岁到到60岁岁都有。购购房以投投资为主主。四）产品品特征 丽晶花园园的单身身公寓位位于沿街街一幢楼楼的5楼楼，一、二二层是商商业门面面，三、四四层是办办公用房房。 单身公寓寓面积在在40-60平平米，无无阳台，每每户都通通管道煤煤气。交交付标准准为毛坯坯房。五）小结结项目优势势： 供应量较较少，是是一个新新产品，市市场尚未未被开发发。 销售状况况良好。 总价低，风风险小，容容易被消消费者接接受。项目劣势势： 未经市场场检验，前前景难以以预测。项目建议议： 作为商业业的配套套，可以以适量开开发。但但是若整整体体量量太大，风风险也相相应加大大，需做做进一步步的研究究。21