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1、天赐良缘房地产项目前期策划方案范文第一章项目概况一、地理位置天赐良园位于南昌新区-凤凰洲片区,属南昌房地产最新热点版块(红谷滩新区)内的次区域.。二、周边配套设施地处传统的城乡交接地带,原周边住民无几,各种生活配套稀缺，与南昌传统的祭祖坟区相近。三、规划设计整个项目规划以别墅为主，沿街为高层。规划定位特点;生态住宅,湖光山色;水乡园林,现代家园;别墅群落,观景高楼第二章项目地块特征分析一、地块特征该地块规模不大，但地处红谷滩地区，沾靠一江两岸红谷滩版块,前景可塑性强，与南昌目前最火的开发区经济技术开发区相近,有一定的潜在客户资源;毗邻美丽的碟子湖公园,有天然水景资源题材二、地块资源分析与评价1
2、、地块优点综述：1）相对较低的居住成本和较高的生活质量。2）地区人气很旺，而周边竞争个案不多，销售压力相对较小。3）价格优势，及升值潜力。2、地块劣势综述：1）地区商业不发达，交通目前相对落后。本地区处于南昌红谷滩偏远地区，周边无大型的购物场所，并且距离市区其直线距离、车程都很长。2）开发商知名度不大本地块的开发商不是本市知名企业，因此知名度不大。3）高层体量偏大，在此地段销售有较大阻力，建议在单体设计中多考虑中小户型；第三章关于项目的市场定位与产品定位一、市场基本面分析1、宏观市场分析（略）南昌房地产市场得以发展归结为以下几个条件：A、有广阔的消费市场基础。B、作为经济迅速发展的城市拥有无以
3、比拟的优越投资条件C、有较高素质的一批开发商群体。D、当地政府的支持与良好的自然经济环境。2红谷滩地区市场概述红谷滩区位于南昌西南城郊结合部，拥有广阔的腹地。它作为南昌新崛起的房产市场，以其优越的自然条件、地理环境、便捷的交通、良好的生活环境和适中的房价，成为中心城区能量辐射和吸收的黄金区域。20某某年开始，中心城区大批动迁居民迁入本区，以及市政府等机构的迁入使红谷滩人气渐旺。大量资金的投入，使基础设施和生态环境得到进一步的改善。二、项目市场区域分析凤凰洲房地产项目就目前来看，该版块楼盘都未正式推向市场，但是象凤凰城等大盘都已经开始动工。预计在20某某年本区域将成为南昌市的一大热点。三、项目市
4、场定位建议由于本项目的规划指标限定,本项目总体定位为中高档住宅社区.考虑到地价、产品差异化等因素,目前的规划定位基本体现了投资原则和政府总体规划意图，鉴于本公司多年的房地产研究和对目前市场的了解及对未来几年的市场预测,有以下几点建议：（1）建议瞄准私营企业主、高收入职业经理人以及其他先富起来的人。因为本地段属于新开发地区，市场表明，郊区住宅一般为有车族首先考虑。（2）高层体量偏大，在此地段销售有较大阻力，建议在单体设计中多考虑中小户型；（3）建议本项目的多层主力产品以总价不超过50万为限,高层主力产品以总价不超过35万为限；（4）在本项目目前的总体规划中,体现的是较为封闭的景观社区,未能与碟子
5、湖美景形成呼应（5）作为一个地段较偏僻但体量较大的高档社区，目前规划中的商业配套和公建配套明显不足，建议增加实用的配套，如商业和运动场所等；（6）考虑到消费者对本地段特殊的敏感，以及本案名无法有效地建立开发商的品牌和体现本案的高尚文化内涵，建议案名：运通;世纪城运通;世纪华庭在以后的营销推广中，将采取深圳波托菲诺;纯水岸的推广方式，将别墅、多层、高层分开推广并分别设置案名，如别墅推广时可采用整体如下的案名：运通;世纪城一期水深墅在项目的整体运做中，为强化开发商的品牌形象，建议在广告中以运通世纪的简称来强化购房者对开发商的印象。可考虑参照万科的做法，以一句话来形容开发商的企业理念：运通世纪，建筑
6、上层生活四、项目价格及策略1、项目价格定位A、定价原则同比性原则：和相同定位的楼盘价格比较，例如绿地山庄均价2800元/、翡翠山庄均价2600元/左右、白金瀚水景花园均价3200元/左右，万科长岛印象均价2600元/左右等；环比性原则：和周边楼盘价格比较根据上面的市场调查和南昌市楼盘价格现状分析，与本案定位相近的楼盘平均销售价格在2300元/平方米左右。B、价格定位：综合考虑本项目的客户群定位和扣除地段差异及市场泡沫因素，本项目做相对比较保守的价格定位如下：独立别墅：4000元/平方米（均价）联排别墅：3500元/平方米（均价）叠排别墅：3000元/平方米（均价）小高层：2300元/平方米高层
7、：2500元/平方米2、项目价格策略根据该项目体量、开发周期和发展前景，以及本项目的产品定位和市场策略，建议大胆采用高价开盘策略，并以此做为楼盘卖点，通过媒体的大篇幅新闻稿炒作，成就南昌第一富豪生活社区。第四章本案目标客户群分析一、目标客户描述与分析1、目标客户-追求时尚的品味生活随关着人们生活的提高，居住由保障型、安居型向舒适型、享受型转变。凤凰洲受到红谷滩地区的辐射，毗邻经济技术开发区和南昌未来行政、商务中心的辐射，人气也骤然升温，随着政府对红谷滩地区的投资与宣传，凤凰洲即将成为南昌新区的高级中央生活区。由于凤凰洲的环境优美，而且目前的在建项目都属于高档社区，因此在该居住区的人注重房子的附
8、加值，追求房子的品味。从周边的部分个案分析来说，私营业主和外来投资、的职业经理人的需求在本地区购置房子占了很大的比率。这一部分人已脱离了80年代的旧习，代表了新一代人的生活主张，喜欢获得自身价值，渴望取得高质量的生活，因而，天赐良园本着立足点的的企划思路，力将代表追求时尚的生活及渴望进入上层生活的客户。2、主要潜在消费者特征描述1）年龄：2555岁之间2）年龄分布：25岁50%35岁35%45岁15%55岁3）收入：年收入设定为5万-10万4）职业范围：2目标客户群定位1.职业经理人1)35岁以下，思想成熟，事业有所成就；2)社会圈子十分广泛；3)注重品牌，讲究生活品质，懂得享受生活；4)对于他们来说，单纯追求经济收入的意义已经不大；需求：选择与自己身份地位、教育水平、消费档次、年龄层次、兴趣爱好大致相当或接近的人士为伍；同时也能让家人享受家庭幸福的生活之地。
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