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1、案例分析土地作价入股的3种方案，哪一种更节税？随着我国房地产市场日新月异，土地使用权的取得形式也多样化，在实践中，往 往先由已经成立的房地产公司先参与土地中标，中标后再成立项目公司对中标的 土地进行独立开发，这样就造成土地出让金由中标房地产出资、土地使用权属于 中标房地产，取得的土地出让金行政收据的抬头也是中标房地产，必须过户到项 目公司后才能进行立项报建及开发，但过户变更到项目公司名下，将被认定为转 让土地使用权的行为，按相关的法律法规缴纳增值税及附加、土地增值税、企业 所得税、契税、印花税等，这样在尚未开发就已经造成巨大的税金支付，加大了 企业沉重的税收负担。本文通过划拨、分立、划转以下三
2、种不同的方式，实现房地产企业将土地 变更至项目公司，解析实现节税技巧。【案例由股东甲出资51%、乙出资49%出资1000万元组建成立的A公司，2015年6月1日，以200万元/亩 的价格，通过招投标手续购入市区地块 W共60亩，现评估公允价值为230万元/亩。A公司领导层商议一致同意， 将成立B项目公司，将W地块过户到B项目公司进行开发。这样以下列三种不同方案，分析土地变更中的税收成本：1、由A公司投资成立全资B子公司，A公司与B公司签订协议，将该地块 W按账面净值划转到B公司 名下的十地无偿划转协议；2、由A公司进行分立，分立成 A公司及B公司，股权比例不变，将该地块 W以及购买时的相关联的
3、债权一并转让给B公司；3、将该地块 W以增资扩股形式投资入股至II B公司名下。【涉税成本分析】方案一：资产划转方案的涉税成本A公司需缴纳的税金如下：1、增值税根据财政部、国家税务总局公布了关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）第十 四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的 除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众 为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。根据以上文件第二条，应视同销售缴纳增值税。关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知（财税 201647号）第三条第（二）项规定:纳税人转让 2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用金 简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。”A公司以地块W无偿划拨到B公司，需缴纳增值税=（230-200 ）x60；（ 1+5% ）x5%=85.71 （万元）2、城建税、教育费附加（含地方）需缴纳的城建税、教育费附加=85.71 x( 7%+5% ) =10.29 (万元)
案例分析土地作价入股的3种方案
