043-某市写字楼市场调研分析报告(60)页

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1、南京市写写字楼市市场调研研分析报报告第一章 前言为准确把把握市场场，0000公司司组织专专门的人人员，在在上半年年南京市市写字楼楼市场调调研的基基础上，针针对性地地进行了了紧张的的的市场场补充调调查工作作，经过过一月多多的努力力，形成成了这份份调研报报告。本市场调调研报告告主要由由四部分分组成：1、南京京市写字字楼市场场近五年年发展状状况综述述2、区域域市场研研究各个区区域过去去1-33年相关关楼盘及及有代表表性楼盘盘分析3、区域域市场研研究未来11-2年年相关区区域写字字楼供应应情况分分析4、潜在在客户购购买要求求及心理理研究南京市写写字楼市市场近五五年发展展状况综综述部分分的基本本资料主主

2、要来自自市房管管局和统统计局等等政府权权威部门门，经过过0000公司整整理分析析成文。区域市场场研究部部分对对对销售业业绩突出出的一些些楼盘进进行了细细致分析析：如商商贸广场场、新地地阳光、锦锦江丽舍舍。同时时对和本本项目相相关的滞滞销楼盘盘也进行行了重点点分析及及评估，如如国贸大大厦、天天时商业业中心重重点楼盘盘的调研研分析分分为楼盘盘基本情情况表（以以详实的的数据为为主）和和个盘分分析（以以客观分分析为主主）两部部分。为为下一步步的项目目定位、项项目规划划设计准准备好了了大量准准确的参参考资料料。潜在客户户购买要要求及心心理研究究部分的的分析结结果是建建立在实实地走访访的基础础上经过过统计

3、分分析得出出。0000公司司选择了了长江贸贸易大厦厦、省保保险大厦厦、汇鸿鸿国际大大厦、华华荣大厦厦等十余余家写字字楼中的的一百多多家公司司作为调调查对象象。调查查过程中中注意了了受访公公司行业业的广泛泛性和行行业代表表性，保保证了调调查结果果较强的的参考性性。第二章 写字楼市市场调研研分析及及推论第一节、南京市宏观市场分析 1、入入世取得得成功，房房产市场场出现良良机房地产业业伴随着着产业升升级而增增长，而而商品房房是消费费需求结结构升级级的核心心，中国国加入WWTO将将对国家家的产业业升级和和消费需需求结构构升级产产生深远远的影响响，同时时也将给给房地产产业带来来巨大的的发展空空间。商商品

4、房具具有消费费和投资资功能，从从目前消消费需求求结构的的变化趋趋势来看看，它将将和通讯讯产品、轿轿车一起起成为新新一轮消消费需求求升级的的目标选选择，将将成为新新一轮消消费热点点、投资资热点和和新经济济增长点点。相比比其他行行业房地地产行业业仍处于于上升期期，20001年年共有552家上上市公司司涉足房房地产，马马年开市市房地产产股一枝枝独秀，就就是很好好的证明明。其他他城市相相比，南南京房地地产市场场尚有一一定的发发展空间间。2、经济济持续增增长南京经济济持续增增长，连连续五年年增长速速度超过过10%，高于于全省水水平，220011年，南南京国内内生产总总值比上上年增长长12%，达到到102

5、20亿元元，其中中非公经经济所占占比重为为27%，实际际利用外外资额高高达9.9亿美美元，比比上年增增长133%，南南京经济济的开放放程度有有了较大大的提高高。经济的快快速稳步步发展，促促进了城城市功能能的建设设与健全全，巩固固了南京京作为长长江中下下游中心心城市的的地位，加加强了对对周边城城市的辐辐射力，形形成了以以南京为为中心的的“一小时时都市圈圈”。20005年年将在南南京举办办第十届届全国运运动会，无无论从经经济角度度，还是是社会角角度都会会对南京京的发展展起到有有益的推推动作用用。南京市政政府把大大力发展展民营、私私营经济济作为全全市新的的经济增增长点和和富民强强市的重重要途径径。据

6、载载，目前前南京共共有个体体工商户户10多多万户，注注册资金金20多多亿，私私营企业业3万多多户，注注册资本本2000多亿元元。20002年年南京市市相关政政府部门门将推出出简化手手续、放放宽行业业限制、放放开利用用外资的的政策、放放开技术术投资比比例、允允许注册册资本分分期到位位等措施施以使个个私经济济得到更更快的发发展，但但与浙江江和广东东相比仍仍有一定定的差距距。3、城市市人口增增长带动动地产发发展 220000年，南南京城镇镇人口4443.5万，其其中主城城在册人人口为2210万万，实际际居住人人口2558万，预预计到220055年南京京主城实实际居住住人口将将增加至至2800万左右右

7、，到220100年将增增至3000万左左右。4、南京京市房产产市场日日趋活跃跃，房产产销售升升温明显显自19995年以以来，南南京写字字楼市场场销售一一路走高高，从995年的的6.228万到20000年年的166.377万。但但这期间间出现了了19998年的的高空置置量：112.995万。20000年以前前南京房房地产市市场竞争争不是很很激烈，开开发商运运作房地地产较其其他行业业压力小小，业绩绩增长也也较快，如如广州的的商品房房空置量量高于南南京的年年开发量量，而南南京连续续几年保保持2550万平平方米以以上的销销售量，空空置比例例也远远远低于全全国的平平均水平平，自994年以以后，房房地产没

8、没有出现现大起大大落，相相比目前前家用电电器等行行业大打打价格战战，直接接面对面面的价格格竞争、售售后服务务竞争，房房地产业业远没有有达到，依依然有很很大的发发展空间间，但经经过2000020001年的的快速发发展阶段段，南京京地产市市场的竞竞争已是是很激烈烈了，随随着消费费者的快快速成熟熟，地产产项目已已到了全全面比拼拼的时代代了，只只有具有有好的品品牌、品品质、服服务的项项目才能能迅速占占领市场场，取得得不俗的的销售业业绩和经经济效益益。第二节、南南京写字字楼市场场分析一、南京京市写字字楼整体体情况分分析对市房产产局、统统计局近近几年的的统计资资料进行行分析、总总结后得得出以下下统计表表：

9、 (1)、南京京办公楼楼的近年年销售情情况（表一）(2)、南南京办公公楼的近近年空置置量（包包括出售售空置和和出租空空置）（表二）从表一、二二可以看看出1999920000年南南京办公公楼市场场明显回回暖，空空置率保保持在较较低的77.4万万，11998820000年平平均每年年增加220%的的销售量量即2.4万左右，很很多“死盘”也借机机翻身，如如中华园园、鸿邺邺大厦、鸿鸿发大厦厦、金鹏鹏大厦等等。新街街口的国国际贸易易中心、新新华大厦厦也正做做着重新新开盘的的准备。但但20001年写写字楼市市场并不不景气，220022年写字字楼市场场将面临临优胜劣劣汰的严严峻的市市场考验验。全市有几几十万

10、平平方米商商住办公公用房的的底层商商业用裙裙楼和高高层的商商住办公公楼处于于空置状状态，很很多商业业气氛不不浓地段段的办公公楼的225层裙裙楼的出出路成了了开发商商最头疼疼的问题题，如汇汇鸿大厦厦、新大大都广场场。所以以在接新新高层项项目时一一定要慎慎重考虑虑裙楼的的定位。 从江苏苏省统计计局得知知：(a)、220011年全年年房地产产开发投投资总额额1111亿元，比比上年增增长111.7%，办公公楼建设设投资111.223亿元元，比去去年同期期下降了了11.5%；商业用用房投资资8.775亿元元，比去去年同期期下降了了20.3%。(b)、从从供应量量来看，220011年111月月，南京京市办

11、公公楼施工工面积1118.94万万，新新开工面面积299.622万，竣竣工面积积23.04万万，与与去年同同期相比比分别下下降了22.388%、00.644%和33.966%。(c)、从从销售量量来看，220011年1-11月月，南京京市办公公楼销售售了6.96万万，空空置面积积为166.322万，比比去年增增加了近近9万。据国家统统计局投投资司公公布信息息：20002年年1-月全国国商品房房销售面面积比去去年同期期增长55.2%，江苏苏省住宅宅销售面面积为1115.90万万在全全国各省省、直辖辖市中排排名第三三，仅次次于上海海1388.966万和和广东1135.03万万。可可见今年年南京地地

12、产行业业所处的的大环境境很好。小结:从从宏观分分析来看看，南京京市房地地产市场场正在进进行结构构性调整整，市场场进程明明显加快快。房地地产市场场继续保保持上升升势头，商商品房销销售和现现房交易易过户增增幅较大大，整个个市场运运行状态态良好。但但写字楼楼市场竞竞争日益益激烈，本本项目在在此时入入市有较较大的市市场阻力力。因此此，项目目总体质质素是否否完善、项项目定位位是否准准确，将将对销售售是否成成功起着着生死攸攸关的决决定性作作用。二、南京京市写字字楼区域域情况分分析一、南京京近年开开发的办办公楼地地域分布布特征较较明显,主要集集中与几几大片区区:(1)新街街口片区区：以孙孙中山塑塑像为中中心

13、的新新街口商商圈，集集商场、现现代化写写字楼、商商务公寓寓为一隅隅的密集集建筑群群体形成成了市中中心的标标志。在在商场百百货方面面，大商商家的兵兵团作战战形成了了激烈的的竞争商商区。新新街口商商圈素有有“中华第第一圈”的称号号，又是是南京无无可争议议的CBBD。该区办公公类物业业有两大大特点：（a）、该该区拥有有南京最最成熟的的商业配配套设施施，是买买楼办公公人士的的首选地地段。（b）、大大量的人人流、车车流严重重影响了了该区的的交通状状况；同同时该区区车位严严重不足足，新建建楼盘的的停车问问题必须须自己解解决。该区主要要有以下下办公楼楼：商贸贸世纪广广场、南南京国际际贸易中中心、华华泰证券券

14、大厦、天天丰大厦厦、隆盛盛金融广广场、新新地阳光光、金轮轮大厦、体体仁大厦厦、天时时商贸中中心等。从新地阳阳光（开开盘一个个月销售售50余余套）、商商贸广场场的销售售情况可可以看出出该区的的写字楼楼市场需需求旺盛盛；同时时该区写写字楼的的空置量量也很大大，目前前待售的的现房有有国贸中中心（22.6万万）、新新华大厦厦（2.5万）、天天时商业业中心（22万）、隆隆盛大厦厦（1万万）、商商茂广场场（1万万）、易易发时代代大厦（00.5万万）这这几个楼楼盘的总总量在110万左右。另另外，建建江大厦厦、华泰泰证券大大厦、阳阳光大厦厦均有一一定的空空置量，体体仁大厦厦正在筹筹建中。可可见办公公楼供应应量

15、实在在很大，也也就是说说消费市市场并不不饥渴。所以对开开发商来来讲，在在该区开开发写字字楼物业业的风险险和机会会都很大大。关键键是要找找准市场场空缺，进进行准确确的市场场定位，在在项目规规划阶段段就尽量量规避市市场风险险。商贸广场场、新地地阳光办办公楼基基本情况况表项目名称称序号商贸广场场新地阳光光1. 开发商名名称南京盛茂茂房地产产开发有有限公司司南京振宏宏民防房房地产开开发有限限公司2. 楼盘地址址中山南路路49号号南京市正正洪街11号3. 售楼处电电话4722219004711117994. 售价均价1000000元/左右15117F均均价71150元元/38F为为120000元元/，每

16、每层差价价2%均价55500元元/实用率882%5. 分割面积积范围整层任意意分割41.997294.995731150平平方米6. 总建筑面面积8万450000平方方米7. 建筑特色色塔楼平面面基本方方正，超超大呼吸吸玻璃幕幕墙有一定线线条感平面布局局很实用用、得房房率高8. 地理位置置与周边边配套设设施配套齐全全、位置置好配套齐全全、位置置好9. 交通状况况停车、人人行都不不方便停车、人人行都不不方便10. 建筑设计计、布局局框筒结构构、可整整层任意意分割，地面以上上共566层，总总高度2218米米16层层为商场场、塔楼楼除会所所外均为为写字楼楼 采光好、实实用率高高塔楼155层、裙裙楼9

17、层层11. 车位与车车流状况况车进出不不方便车位2116立体车位位2044个，车车进出不不方便12. 物业管理理 物业业管理顾顾问：英英国威格格斯集团团威格斯斯物业顾顾问有限限公司怡高物业业管理13. 会所面积积及内容容14F商商务服务务中心，77F10FF餐饮、娱娱乐、员员工餐厅厅，555F56FF双层反反向旋转转观光餐餐厅9F10000平平方米会会所14. 公共部分分装修情情况高级石材材，艺术术吊顶未进行15. 机电与弱弱电系统统15部电电梯，美美国ADD保安系系统，美美国HOOLLEEYWEELL火火灾报警警系统广州OTTIS电电梯塔楼没有有中央空空调有火灾报报警系统统16. 智能化设设

18、备100兆兆宽带网网络，卫卫星接收收系统，消防报警警、244小时监监控17. 楼盘主要要优势南京第一一高，挡挡次较高高周围商务务氛围、楼楼盘实用用率高18. 楼盘主要要劣势商场的经经营不善善会给塔塔楼销售售带来负负面影响响车流、人人流不畅畅19. 销售情况况已售700%以上上已售855%以上上个盘分析析（一）、商商贸世纪纪广场 物业优劣劣势分析析1、优势势（1）第第一高楼楼占据江苏苏第一高高楼地位位，全玻玻璃幕墙墙，大楼楼外观形形象好，满满足部分分追求企企业形象象的公司司需求。（2）地地理位置置处于新街街口商业业区核心心位置，周周围商业业配套设设施齐全全。（3）景景观全玻璃幕幕墙，景景观效果果

19、较好，尤尤其较高高楼层视视野开阔阔，景观观条件优优越。（4）品品质硬件设施施包括电电梯、空空调、大大堂等品品质较好好，楼层层净高较较为理想想，能呼呼吸的全全玻璃幕幕墙通风风极好。2、劣势势（1）地地处新街街口中心心地带，紧紧邻中山山南路，进进出不便便。（2）价价格较高高（3）商商场的经经营不善善会给大大楼形象象带来负负面影响响市场定定位“商务王王者领地地，企业业制胜空空间”。定位位为高档档写字楼楼，目标标客户除除瞄准大大客户外外，非常常注重中中小客户户。销售情情况商贸裙楼楼较早就就全部售售出，现现作为商商贸百货货正在营营业。而而写字楼楼自去年年5月份份开盘以以来，销销售情况况良好，目目前以完完

20、成2亿亿多销售售额，销销售率接接近700%；销销售价也也一路走走高，目目前388层已经经售到1120000元，前前期成交交的以中中小客户户为主。营销分分析商贸世纪纪广场总总销售面面积和销销售金额额巨大，同同时工程程建设需需要销售售回笼资资金，销销售压力力极大，但但，目前前销售接接近800%，工工程进展展也非常常顺利，其其原因主主要在于于以下几几个方面面：（1）一一定的产产品创新新：包括括其“可呼吸吸的玻璃璃幕墙”、“2.77米净高高”、小面面积分割割、第一一高楼等等都能够够有效吸吸引客户户；（2）务务实的定定位：商商贸作为为南京的的第一高高楼，并并没有将将自己局局限于仅仅仅针对对“大型客客户”

21、的顶级级写字楼楼，而是是首先针针对中小小客户，从从服务配配套、价价格、付付款方式式等方面面为这些些经济承承受能力力“中档偏偏上”的客户户着想，赢赢得了大大量中小小客户，实实现销售售；（3）前前期商铺铺的成功功销售：在裙楼楼完工后后，商贸贸为尽快快地将其其销售出出去，主主动出击击，到温温州进行行商铺招招商，非非常成功功，从而而成为后后期项目目建设的的顺利开开展打下下了良好好的基础础。（4）适适当的概概念炒作作：商茂茂在概念念炒作上上无疑下下很大工工夫，实实际上也也获得了了很大成成功，其其推出的的“第一高高楼”、“OSOO”、“地铁上上盖物业业”、“物业投投资”等概念念一定程程度上促促进了其其形象

22、的的树立和和实际销销售。（5）成成功的品品牌商塑塑造：商商茂通过过媒体、活活动等多多种宣传传手段，尤尤其是平平面广告告、联谊谊活动、商商务沙龙龙等，成成功塑造造了其品品牌形象象，在客客户心目目中留下下“商茂不不楼高最最高，而而且硬件件最棒，服服务最好好”的印象象，真正正树立了了第一“高”楼的形形象。（6）有有效运用用促销手手段：商商贸的总总建筑面面积有88万，体体量非常常大，所所以非常常注重促促销，其其前期的的“开盘极极优价”、“顺序的的魅力”等手段段都达到到了很好好的促销销效果。（7）成成功的售售场包装装和销售售方式创创新：对对于商贸贸的写字字楼而言言，其售售场的包包装较为为成功，在在大楼尚

23、尚未封顶顶时，就就抢先将将29FF玻璃幕幕墙安装装好，装装修好气气派的售售楼处、样样板房，让让客户看看售楼处处、样板板房后就就怦然心心动；同同时在销销售方式式上，除除广告加加售楼处处外，有有效运用用事件营营销、活活动营销销、口碑碑营销等等方式。（二）、新新地阳光光 项目优劣劣势分析析1、 优势（1）定定位准确确新地阳光光的前期期定位非非常模糊糊，类似似于现在在的国华华大厦，后后来，其其销售代代理公司司作了大大量、准准确的市市场调查查和分析析，最后后定位为为商务大大厦，并并对施工工图进行行了相应应的修改改，客户户定位为为中、小小公司。从从销售业业绩来看看，新地地阳光的的市场定定位明显显填补了了该

24、区的的市场空空白，是是销售成成功的关关键。（2）地地段优越越新地阳光光处于新新街口核核心区，地地理位置置较为优优越。（3）建建筑设计计较好 新地阳阳光的得得房率高高达822.277%，使使客户能能赢得更更多的使使用面积积。大楼楼的采光光、通风风非常突突出，层层高高达达3.44米，给给人很开开放、舒舒适的感感觉，没没有一般般办公楼楼的压抑抑感。（4）价价格相对对优惠由于定位位为中挡挡商务楼楼，所以以大楼的的外墙用用简洁明明快的彩彩色涂料料代替了了铝合金金加玻璃璃幕墙，同同时因为为没有中中央空调调，所以以有效控控制了建建筑成本本，使得得销售均均价在556000元/，保持持了在这这一地段段的价格格优

25、势。（5）立立体车库库立体车库库既让人人感到新新颖方便便，又有有效解决决了该区区一般大大楼都不不足的车车位问题题。（6）物物业管理理该物业聘聘请了香香港怡高高物业管管理公司司来作物物业管理理顾问，有有效提升升了大楼楼的档次次和形象象。2、 劣势（1）噪噪音污染染项目东临临主要交交通干道道洪武路路，东临临中央、新新百两大大商场，人人流、车车流都很很大，比比较嘈杂杂，空气气质量也也不好。（2）景景观较差差由于四周周都是高高层建筑筑，所以以新地阳阳光的没没有高层层建筑的的景观优优势。 销售状况况新地阳光光于20001年年5月119日开开盘， 均价556000元/，价格格走势控控制得合合理。在在整个写

26、写字楼销销售不景景气的时时候创下下了开盘盘一个月月，销售售过半的的佳绩。 营销分析析没有大客客户、没没有关系系营销，直直接面向向市场的的新地阳阳光实际际上只作作了十来来次广告告就完成成了销售售，以至至于现在在还有很很多买楼楼人不知知到这个个名字。新新地阳光光的售场场包装、销销售人员员的培训训都是很很不错的的。办公楼基基本情况况表项目名称称序号天时商业业中心隆盛金融融广场1. 开发商名名称基泰房地地产开发发有限公公司江苏省铁铁路实业业有限公公司2. 楼盘地址址中山路221号南京市洪洪武路223号3. 售楼处电电话4712286884459907554. 售价均价66680元元/实用率为为72%均

27、价65580元元/实用率为为71%5. 分割面积积范围100287平平方米12010000平方方米6. 总建筑面面积280000平方方米560000平方方米7. 建筑特色色大开间、大大开窗塔楼平面面基本方方正8. 地理位置置与周边边配套设设施 配套齐全全、位置置好地处新街街口商业业圈外围围9. 交通状况况停车、人人行都不不方便交通情况况较好10. 建筑设计计属无特色色的火柴柴盒大楼楼正在装饰饰外墙11. 车位与车车流状况况车位300个，车车进出不不方便车位1770个左左右，车车位租金金待定12. 物业管理理公司名名称、收收费情况况基泰物业业管理5元/月苏铁 物物业管理理公司物业管理理费6元元/

28、月13. 会所面积积及内容容暂时还没没有29、330F有有10000多平平方米休休闲厅、会会议室14. 公共部分分装修情情况装修考究究但入口口大堂太太小气未进行15. 机电与弱弱电系统统日本三菱菱电梯、约约克中央央空调卫星电视视上海三菱菱电梯、远远大中央央空调、1100MM宽带上上网16. 智能化设设备消防报警警、244小时监监控5A智能能化17. 楼盘主要要优势周围商务务氛围浓浓地段适于于办公18. 楼盘主要要劣势车流、人人流不畅畅；门前前没有缓缓冲车流流、人流流压力的的广场裙楼处理理得不理理想19. 销售情况况已销售220%左左右塔楼已售售60%左右个盘分析析（三）隆隆盛大厦厦物业优优劣分

29、析析优势1. 地理位置置优越隆盛大厦厦位于洪洪武路与与中山东东路交界界的路口口，紧邻邻华泰证证券大厦厦，属于于CBDD核心区区2. 交通便利利处于新街街口核心心，公共共交通方方便但同同时进出出大厦交交通组织织较为理理想，没没有通常常新街口口商圈普普遍存在在的进出出不便的的问题。3. 外观现代代，形象象较好4. 价格具有有一定的的竞争力力目前隆盛盛大厦起起售价为为每平米米65000元，定定位在中中高档写写字楼市市场，作作为相近近定位的的主要竞竞争对手手商贸世世纪广场场价格比比其高近近30%。因此此，想在在新街口口地区办办公，注注重形象象同时又又追求实实惠的公公司来说说不失为为一个理理想的选选择。

30、5. 销售压力力小隆盛大厦厦为现房房，开发发商江苏苏省铁路路实业有有限公司司资金实实力雄厚厚，不同同于普通通开发商商，急需需资金回回笼投入入工程建建设，此此外真正正对外发发售的只只有116层层，因此此销售压压力较小小。劣势紧挨华泰泰证券大大厦，景景观受一一定影响响，而且且主楼后后退，整整体效果果不突出出。市场定定位中档偏上上写字楼楼，主楼楼部分除除苏铁公公司自用用和部分分给广播播电视局局作为土土地补偿偿之外，目目标客户户主要是是中小型型贸易公公司、IIT企业业。销售情情况据最新了了解到的的情况，隆隆盛大厦厦已售出出70%。其中中15层裙裙楼商业业用房已已全部售售出，目目前杭州州红泥餐餐饮已入入

31、住13层开开始营业业，经营营状况极极好，一一楼部分分为广发发证券购购买，已已经营业业。主楼楼除苏铁铁公司自自用和部部分给广广播电视视局办公公用房之之外，其其他分割割出售给给一些中中小型贸贸易公司司、ITT企业等等购买。营销分分析隆盛大厦厦的产品品没有突突出创新新，广告告宣传没没有出彩彩之处，在在概念营营销、促促销手段段、销售售方式、服服务等方方面也没没有特别别之处，但但销售状状况却较较好。除除去总销销售面积积小，开开发商实实力雄厚厚导致工工程进度度快之外外，其成成功主要要在于两两个方面面：一是关系系营销。隆隆盛大厦厦成功的的运用关关系拉到到大客户户，实现现较大面面积销售售。二是定位位较为合合理

32、。将将物业定定位为中中高档写写字楼，目目标客户户锁定为为中小型型公司，相相应套型型面积设设置较小小，价格格适中，无无疑是务务实和合合理的做做法。（四）天天时商贸贸中心项目优优劣势分分析 优势1、地理理位置优优越 劣势1、 进出大楼楼的人流流、车流流不畅。2、 大楼的停停车位不不足。3、 大楼只有有两部电电梯，且且公共大大堂太小小。4、 大楼没有有宽带网网、没有有会所。 销售情况况该楼已和和国际贸贸易中心心（简称称国贸）并并列新街街口两大大滞销楼楼。销售售都不过过20%，以目目前的价价格（665000元/）仍然然难以销销售。 营销分析析该楼在竣竣工前后后开始作作广告，广广告定位位为黄金金地段的的

33、高档写写字楼，营销上采采用了租租售结合合的手段段，但由由于该楼楼盘的劣劣势太明明显，销销售已和和广告、营营销手段段没有太太大关系系。（五）国国际贸易易中心办公楼基基本情况况表项目名称称序号国际贸易易中心1.开发发商名称称兴宁房地地产实业业有限公公司2楼盘盘地址中山东路路18号3售楼楼处电话话4791139664售价价均价61100元元/5分割割面积范范围写字楼 13553255 商住楼楼 113217336总建筑筑面积6万平方方米7建筑筑特色塔楼为圆圆形，裙裙楼为长长条型8地理理位置与与周边配配套设施施雄距新街街口广场场东南角角，周边边配套设设施齐全全9交通通状况出租车不不易停靠靠，附近近有公

34、交交车233路、未未来地铁铁出口在在大楼下下面10建建筑设计计1 6F：商商场、6616FF：写字字楼 1931FF：商住住楼11车车位比例例与车流流状况150个个停车位位，车流流状况不不佳12物物业管理理（1）公公司名称称（2）收费费情况港力物业业管理公公司5元/月13会所所面积及及内容17、118F为会所所，包括括室内游游泳池、健健身、美美容美发发22FF为会议议室14公公共部分分装修情情况装修较好好，装饰饰不足15机机电与弱弱电系统统OTISS电梯、中中央空调调16智智能化设设备自动消防防报警、224小时时监控17楼楼盘主要要优势地理位置置较好18楼楼盘主要要劣势采光不佳佳、得房房率低人

35、流、车车流不畅畅19、厨厨卫装修修情况已装修20、销销售情况况已入住550%左左右，销销售155%左右右项目优优劣势分分析（优势）1、 地段好是是本项目目最大的的优势2、 项目周边边商务氛氛围很浓浓、配套套设施齐齐全，便便于业主主进行商商务活动动3、 电梯等硬硬件设施施较好，和和一些新新楼相比比也不落落后4、 17F的的健身中中心和顶顶层的会会议室可可满足买买家对会会所的部部分需求求（劣势）1、项目目的车流流、人流流情况较较差2、项目目形象受受商场影影响，在在人们心心目中形形成了一一种该公公司经营营不景气气的印象象3、商务务楼下有有商场，而而且装修修改造后后办公入入口和一一楼商场场连同后后相互

36、影影响，而而很多买买家喜欢欢纯办公公楼4、商住住楼实用用率太低低，直接接影响到到销售价价格5、 入口形象象太小气气，不能能满足很很多想借借气派的的入口、大大堂来显显示自己己身份的的业主的的心理需需求营销分分析 该楼楼在中原原（销售售代理公公司）介介入后，经经过一系系列工程程改造后后，三月月份在硬硬、软广广告上试试图重塑塑大楼形形象，但但效果不不大。销销售仍难难升温。作为一个个本相目目值得参参考的典典型项目目，可以以进一步步对它进进行评估估：直观的估估价表如如下：（选选用可比比性较强强的五个个楼盘）国际贸易易中心办办公楼估估价表黄埔大厦厦金山大厦厦天时商业业中心隆盛金融融广场建江大厦厦均价580

37、00（元/）76000（元/）66800（元/）65800（元/）65000（元/）1.位置置修正100/85100/1000100/1000100/98100/10002.得房房率修正正102/1000103/1000103/1000103/1000104/10003.周边边配套修修正100/97100/1000100/1000100/1000100/10004.物业业管理修修正100/1000100/1000100/1000100/1000100/10005.建筑筑设计修修正100/1000100/1000102/1000102/1000100/10006.交通通修正105/1000105

38、/1000100/1000102/1000102/10007.停车车修正101/1000100/1000100/95100/1000100/10008.会所所修正100/98100/99100/99100/99102/10009.公共共部分装装修修正正105/1000103/1000102/1000102/1000101/100010.机机电与弱弱点修正正101/1000101/1000101/1000101/1000101/100011.智智能系统统修正101/1000101/1000100/1000101/1000101/100012.发发展商信信誉修正正101/1000100/10001

39、00/1000101/1000101/100013.交交易情况况修正103/1000106/1000100/1000101/1000105/1000前13项项比较价价5955563733656225963354988不考虑第第14项项的国贸贸中心价值值60600（元/）14.折折旧率(收益损损失)及土地使使用年限限修正110/1000110/1000110/1000110/1000110/1000比较价5414457944596665421149988国贸中心心价值55099（元/）注：国贸贸中心价价值=（各比比较价*各楼建建筑面积积）/各楼建建筑面积积综上所述述，根据据以上定定量分析析，国际

40、际贸易中中心办公公楼现在在的客观观售价在在55000元/左右右，不难难看出这这和它现现在的售售价66600元元/左左右差距距太大，也也不难理理解它为为何仍然然难以销销售。（六）金金轮大厦厦 项项目名称称序号金轮大厦厦1.开发发商名称称及主要要开发楼楼盘南京金轮轮房地产产开发公公司2楼盘盘地址汉中路与与上海路路交口3售楼楼处电话话470440188、2226000384最低低售价最高售价价、均价价、实用用率 （ 58850）均均价（ 63390 ）最高高价最低低价（553200） 实用用率 777% 5分割割面积及及销售情情况总单位数数1300散户（每每层5个个单位）16底底商。单位面积积（）数

41、量占总量的的面积比比例%销售数量量销售数量量占本单单位比例例%销售数量量占总单单位的比比例%176.292620%2078%16%155.382620%1553%12%116.552620%938%7%148.022620%1143%8%170.382620%1245%9%6楼盘盘建筑设设计情况况总占地面面积38800 容积率率6.99绿化率率总建筑面面积2990000建建筑立面面设计 点点式 （裙裙楼） 建筑平面面设计 实用用 大堂堂面积大堂装修修挡次（）较高高（）一一般（）较低低采光情况况（）好好（）一般般（）坏坏通风情况况（）好好（）一般般（）坏坏7地理理位置与与周边配配套设施施证券公司

42、司华泰证证券超市 苏果超超市 银行 工行、农农行、建建行邮局 无无8交通通状况公交线路路（5）（188）（3）有无亚交交通连接接问题（）有（）无9车位位情况与与交通组组织车位 未定定 元元/个.月 出售 18800000 元/个个车位 888个左右右车位比例例1：00.7停停放方式式（）地上上（）地下下交通组织织（）进进出方便便（）进出不便10物物业管理理(1) 公司名称称(2) 收费情况况物业管理理公司 未指定定 物业管理理费 不不超过33 元元/平方方米/月月特色服务务：无11公公用设施施情况会所面积积 无卫生间布布置情况况：（）集中中布置（）分散布置12. 机电与与弱电系系统空调 每户自

43、自备 电电梯个数数（ 55）个 品牌 未定定 宽带（）有（）无无智能化设设备 可可视对讲讲、门禁禁、244小时监监控 13销销售情况况开盘时时间001.110入入伙时间间002.112已销售时时间七个月月销销售状况况660%14价价格走势势及相应调整整原因开盘价价51180价格变化化情况及及原因随随工程进进度而变变化15楼楼盘主要要优势地点优优越16楼楼盘主要要劣势交通差差、车位位少、售售楼人员员素质差差17广广告推广广广告代理理公司天际传播播楼盘主广广告语金色成功功领地 主要卖点点地段（2）山西西路、中中山北路路一带，包包括金山山大厦、天天环大厦厦、益来来时代广广场、天天和大厦厦、福基基大厦

44、等等。中山北路路、山西西路区域域也是传传统的办办公氛围围较浓的的区域该该区域的的办公楼楼不象新新街口那那么密集集，而是是沿中山山北路、山山西路间间隔分布布。该区区域和新新街口区区域相比比交通状状况较好好，车流流更为畅畅通，但但办公氛氛围和办办公配套套设施稍稍差。金山大厦厦占有地地利之便便，处于于湖南路路、山西西路商圈圈，销售售上没有有太大特特色，主主要是关关系营销销和口碑碑销售。（1）金金山大厦厦办公楼基基本情况况比较表表项目名称称序号金 山山 大大 厦厦1.开发发商名称称南京泰古古城房地地产开发发有限公公司曾停停过一段段时间的的工2楼盘盘地址山西路广广场西北北角3售楼楼处电话话3703338

45、994最低低售价最高售价价实用率去年5月月均价776000元/今年4月月均价885000元/实用率771%5分割割面积范范围80-3500平方米米6总建筑筑面积400000平方方米7建筑筑特色半围合形形具有标标识性，外外墙为玻玻璃幕墙墙8地理理位置与与周边配配套设施施 处于中山山北路、湖湖南路、山山西路交交界处，位位置很好好，市政政配套齐齐全9交通通状况处于交通通平台处处10建建筑设计计外观较好好，部分分户型采采光、通通风较差差11车车位比例例与车流流状况车位6000元/个.月月车位2000个左左右12物物业管理理(3) 公司名称称(4) 收费情况况泰古城物物业管理理公司物业管理理费6元元/月

46、13会所所面积及及内容10000多平方方米休闲闲厅、餐餐厅14公公共部分分装修情情况装修中高高档15机机电与弱弱电系统统3部进口口三菱电电梯、无无锡森达达中央空空调、宽宽带上网网、卫星星电视16智智能化设设备3A智能能化17楼楼盘主要要优势1 地理位置置优越2 开发商背背景好集集团购 买多3大厦厦高层景景观好18楼楼盘主要要劣势1采光光不太好好19销销售情况况塔楼已售售80%以上（2）益益来国际际广场位于中山山北路，市市内唯一一的高档档投资型型产权酒酒店（付付款4成）发展商：益来实实业，均均价：1125000元/ （不不装修减减去20000元元/ ）采用装修修高档、智智能配套套齐全，与与苏宁环

47、环球大厦厦相比：档次更更高，景景观更开开阔，无无居民住住户，立立面设计计雍容华华贵销售特点点：分隔隔面积557-663的的小面积积户型销销售较快快，800900也较较受欢迎迎。项目：共共48层（第第48层为为会所）8-46为酒店，电梯8部/层，20户/层为主。2000.6发售，2001.5封顶，2002.6入伙目标客户户：政府府、大企企业、有有较高职职位和经经济基础础的少数数富贵阶阶层。总结：该该项目具具有可投投资性强强、定期期红利返返还、彰彰显身份份地位三三大优势势，在房房地产市市场树立立了一个个优秀的的品牌和和投资理理念。（3）广州州路一带带，包括括苏宁环环球大厦厦、易发发科技大大厦、五五

48、台大厦厦等。该区域和和新街口口区域相相比交通通状况较较好，车车流更为为畅通，但但办公氛氛围和办办公配套套设施稍稍差。（1）苏苏宁环球球大厦u 项目概况况苏宁环球球位于广广州路1188号号，与上上海路交交汇处，由由苏宁房房地产开开发有限限公司开开发建设设，由戴戴德梁行行担当物物业管理理顾问，苏苏宁物业业管理有有限公司司执行，大大厦建筑筑面积约约8万平平方米，是以高档写字楼和商务公寓为主的项目，高28层（地下2层车库，裙楼5层，7-20层为写字楼，21-26层酒店式公寓，27-28会所）建筑面积积8万，均均价：990000元/ ，管管理费：6.77元/ 。其中套房房房型面面积有1137-3788平

49、方米米，写字字间800-20000平平方米。主要面积：60，100，180，其中600销售售速度很很快（采采用单向向玻璃分分隔卧室室和办公公区，解解决了户户型进深深过大的的采光问问题）u 项目优劣劣势分析析1. 优势（1） 地理位置置较好周边南大大、南师师大、医医科大、中中医药大大学、河河海大学学等高等等学府云云集，文文化教育育氛围强强；地处处广州路路科技街街、珠江江路电子子街一带带，可吸吸引周边边科技、信信息类型型的企业业关注；省、市市政府重重要部门门云集于于此，如如工商局局、教育育局、地地税局、人人才市场场、省人人民医院院、脑科科医院、体体育健身身中心等等；交通通繁忙，双双向四车车道，距距

50、地铁7700米米。（2） 形象档次次高苏宁环球球大厦是是集商业业金融中中心、甲甲级写字字楼、五五星级标标准套房房饭店、科科技创业业中心、信信息中心心、饮娱娱中心为为一体的的国际化化标准55A宽频频数码智智能大厦厦，内部部配置标标准高，尤尤其其外外观气势势恢弘，现现代感十十足。（3） 开发商有有良好的的信誉本案由苏苏宁开发发建设，开开发商经经过多年年的品牌牌塑造、沉沉淀，在在南京市市场已经经树立良良好的形形象和信信誉，值值得消费费者信赖赖。（4） 硬件设施施完备5A宽频频数码智智能大厦厦，实现现楼宇自自动化、通通信自动动化、办办公自动动化、消消防报警警自动化化、管理理自动化化。（5） 市政建设设

51、对苏宁宁环球产产生的下下面影响响新街口地地区因地地铁封路路一年，带带来众多多不便，而而苏宁大大厦所处处地段却却不受此此限制；同时市市政府于于20001年44月在五五台山主主入口修修建1110000平方米米的大型型生态广广场，最最大得利利者莫过过于五台台山正对对面的苏苏宁环球球大厦。2. 劣势（6） 价格较高高苏宁环球球大厦的的售价已已经达到到了90000元元/平方方米以上上，出租租价格也也在每天天2.55元/平平方米以以上，在在南京写写字楼市市场上实实属很高高，对一一些务实实的企业业构成障障碍。同同时该地地段已陆陆续出现现了五台台大厦、易易发科技技大厦等等中高档档写字楼楼，分流流了一部部分企业

52、业。（7） 据传风水水不好业内普遍遍认为苏苏宁环球球风水不不好，影影响了很很大一部部分客户户的购买买。u 销售状况况苏宁环球球大厦起起售价为为87000元/平方米米，朝向向、楼层层差价均均达10000-20000元不不等，租租金为每每日2.6-22.7元元/平方方米，物物业管理理收费为为每月77.5元元/平方方米。大大厦于220000年5月月28日日开盘，目目前销售售状况良良好，于于20001年110月底底销售超超过700%，大大部分企企业已入入驻。u 营销分析析苏宁环球球大厦在在南京的的写字楼楼市场上上，属于于比较成成功的案案例。其其成功主主要在于于以下几几个方面面的原因因：（1） 社会资源

53、源运用和和关系营营销开发商凭凭借其社社会关系系，实现现了土地地低成本本，使得得在后面面的销售售过程中中价格上上具有较较大的让让步空间间。同时时苏宁环环球是典典型的关关系营销销成功案案例，开开发商依依靠独特特的社会会资源，成成功地实实现了对对很多大大客户的的营销。（2） 低开高走走的定价价策略以苏宁环环球的地地段和品品质，当当初其开开盘时仅仅售60000多多元/平平方米，因因此很快快积聚了了人气，扩扩大了影影响，打打开了市市场。随随着销售售推进，逐逐渐调高高价格，一一方面赢赢得更多多利润，另另一方面面给客户户造成了了大厦不不断增值值的印象象，提升升了大厦厦形象。（3） 开发商的的资金实实力开发商

54、较较为雄厚厚的资金金实力保保证了大大厦的工工程顺利利进行，极极大增强强了买家家信心，促促进了销销售。（4） 有效的宣宣传推广广苏宁环球球大厦有有效地运运用了广广告媒体体，不仅仅通过报报纸、电电视的硬硬广告宣宣传了产产品，而而且较早早采用软软广告，达达到了很很好的效效果。同同时通过过内部刊刊物、联联谊活动动等成功功进行了了广告推推广。（2）易易发时代代大厦项目名称称序号易发时代代大厦1.开发发商名称称易发房地地产开发发有限公公司2楼盘盘地址广州路标标2288号3售楼楼处电话话3724445664售价价56000元/58000元/5分割割面积范范围146-30016总建筑筑面积150000平方方米

55、7建筑筑特色朝南立面面为弧型型，立面面处理得得很简洁洁8地理理位置与与周边配配套设施施人文、运运动环境境很好，交交通便利利，配套套设施稍稍差9交通通状况3路总站站、交通通方便10建建筑设计计2 14FF：群楼楼、514楼楼：商住住，有几几个较难难利用的的空间11车车位比例例与车流流状况60个停停车位，车车流状况况良好12物物业管理理（1）公司司名称（2）收费情况和平物业业管理公公司 223元/月13会所所面积及及内容无14公公共部分分装修情情况将按酒店店标准装装修15机机电与弱弱电系统统美国爱登登堡电梯梯、卫星星电视、智智能布线线宽带上上网16智智能化设设备自动消防防报警、224小时时监控17

56、楼楼盘主要要优势门前有一一个5000漫步广广场、外外立面较较有特色色18楼楼盘主要要劣势无中央空空调、电电梯只有有两部、售售楼处环环境差19、厨厨卫装修修情况普通装修修（4）大行行宫一带带，包括括新世纪纪广场、华华夏证券券大厦、日日月大厦厦等。这这三个楼楼盘现在在都在基基础施工工阶段，是是本项目目潜在的的竞争者者，所以以这三个个楼盘的的情况值值得继续续跟踪。其其中新世世纪广场场的体量量最大有有12万万，华华夏证券券大厦有有3万左右，日日月大厦厦有2万万左右右。（5）珠江江路一带带，包括括南京数数码港、新新世纪中中心、长长发科技技大厦、汇汇杰广场场等。该区域的的目标客客户较为为集中，主主要瞄准准

57、IT界界人士，为为珠江路路电脑一一条街服服务。和和本项目目的竞争争性不大大，主要要以参考考为主。1、南京京数码港港办公楼基基本情况况表项目名称称序号南京数码码港1.开发发商名称称南京远大大房地产产开发有有限公司司2楼盘盘地址珠江路6648号号3售楼楼处电话话025-7711886694最低低售价最高售价价、均价价、实用用率6155层写字字楼的价价格从663000元/起，每每上升一一层价格格提高3300元元/ 得得房率 76% 5户型型面积及及销售情情况总户数440户左左右 面积（）数量（套套）占总量的的面积比比例销售数量量销售数量量占本户户型比例例销售数量量占总套套数的比比例1082050 %

58、20 1000 % 50%1181024 %10 1000 % 225 %1291026%10 1000 % 25%6主要要经济技技术指标标、总建筑面面积2.5万 总占占地面积积500007地理理位置与与周边配配套设施施位于珠江江路腹地地，周边边配套设设施齐全全8交通通状况附近公交交线路、有有无亚交交通连接接问题公交线路路：6、991、448等无亚交通通连接问问题9车位位与车流流状况车位 3300（地地下立体体车库） 元/个个.月车流状况况：较好好10物物业管理理(5) 公司名称称(6) 收费情况况物业管理理公司 南京京“数码港港”物业管管理有限限公司 物业管理理费 2 元/平方米米.月11公公用设施施情况会所面积积 10000 12机机电与弱弱电系统统电梯： 合资品品牌 空调： 单户户独立小小型中央央空调 电话： 有 宽带带网： 内部互互联，外外部100M 13智智能化设设备（监监控、报报