大朗房地产市场营销报告

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1、石龙镇市场调查分析报告东莞中原调研部.128目录第一章:片区概述:1一)、片区总体概况：1二)、片区历史沿革及现状21、建制历史22、经济发展历史21)、建国前22)、建国后特别是改革开放以后2三)、片区土地利用现状及特征：31、新城区32、西湖片区33、旧城区44、红海区4四)、片区住宅市场发展5五)、片区名项配套设施现状51、人文生态景观与休闲场所52、文化教育设施53、医疗保健设施54、商业服务55、金融邮政6六)、片区交通组织现状及规划61、石龙片区交通组织现状62、石龙片区交通组织规划61)、对外交通62)、内部交通7七)、片区S.W.O.T分析7第二章:片区经济发展状况8一)、经济

2、发展回顾、现状及展望8二)、经济发展分析91、国内生产总值及其构成分析91)、石龙镇国内生产总值92)、石龙历年工业总产值93)、石龙历年农业总产值104)、石龙历年第三产业生产总值及其增幅105)、石龙镇历年工、农、第三产业生产总值及其增幅比较102、石龙镇经济特点111)、石龙镇历年利用外资情况112)、石龙镇历年出口额:113)、石龙镇居民存款状况:12第三章:片区相关的城建、规划介绍13一)、城建指片区的大型城市建设工程、基础建设工程131、金沙湾公园 132、沙洲公园133、石龙中山公园134、西湖提路绿化建设工程145、南江大桥、东岸大桥、南二桥146、石龙火车站站前广场改造工程1

3、47、石龙准高速电气化火车客运站158、京瓷科技工业园159、石龙南桥扩宽工程15二)、规划指总体规划、次区域规划、分区规划及法定图则中涉及片区的内容161、石龙经济建设总体定位162、石龙城市建设总体规划161)、四个城市组团、四条发展轴线、一条蓝带的结构。162)、七大功能片区163)、石龙近期城市具体规划建设18第四章:片区商业地产分析:20一)、石龙镇商业发展总体现状20二)、石龙镇商业发展的具体情况:201、老城商贸中心区202、特色街区:211）、兴龙路：212）、绿化东路IT产品专业街：223）、绿化中西路欧美风情街224）、中山路岭南文化特色街223、批发市场221)、西湖五金

4、电子批发市场222)、西湖服装批发市场22三)、片区商业总结:23第五章:片区内代表性住宅分析24一)、【聚龙湾聚豪华庭】241、基本情况：242、规划设计要点评析241)、建筑设计242)、园林设计253)、户型设计253、项目周边环境、交通情况、配套设施介绍284、项目定位281)、物业定位：282)、客户定位:283)、产品定位:285、形象定位：286、项目销售推广策略分析287、项目S.W.O.T分析29二)、【聚龙名苑】291、基本情况：292、规划设计要点评析291)、建筑设计292)、园林设计303)、户型设计303、项目周边环境、交通情况、配套设施介绍304、项目定位分析30

5、1)、客户定位302)、产品定位303)、形象定位315、项目销售推广策略分析316、项目S.W.O.T分析31第六章:片区住宅市场分析32一)、片区土地供需分析:321、石龙镇土地供给分析：322、石龙镇土地价格分析：33二)、片区住宅市场供应量分析：331、已售楼盘项目一览表332、目前主要在售楼盘项目的存量情况：333、潜在供应项目：34三)、片区住宅市场建筑类型分析34四)、片区住宅市场户型分析35五)、片区住宅市场价格分析：36六)、片区住宅物业的销售分析:36七)、片区住宅市场客户群体分析:36第六章:片区住宅市场预测38一)、片区住宅市场供求关系趋势预测：38二)、片区住宅市场价

6、格波动趋势预测：38三)、相关结论及建议38第一章:片区概述:一)、片区总体概况：石龙处于广州、东莞、惠州三市交汇处，距离广州市69公里，深圳市78公里，面向港澳地区；广深铁路在石龙设立了枢纽站，为南至香港、北往广州和全国各地的旅客提供交通方便；广深高速电气化铁路石龙站的建成，使石龙至广州、深圳市区只需30分钟；东莞至深圳高速公路石龙出口至石龙镇中心6公里。历来都是东江水运的重要港口，曾与广州、佛山、顺德陈村并称为广东四大名镇，旧称“省、佛、陈、龙”。历史上曾多次设市，成为邻近镇(区)的经济、文化和商贸中心。全镇总面积达12.5平方公里，常住和外来人口共10万多人，旅居海外的华侨和港澳同胞有2

7、万多人。石龙镇隶属东莞市，分为老城区、新城区、西湖区三个行政区，下辖东区、西区、兴龙3个社区和忠维村、林屋村、新维村、浦溪村、西湖村、王屋洲村、黄家山村7个“农改居”管理区，23个居民委员会。为改善石龙镇投资环境，促进经济高速发展，近几年来，石龙投资数亿元进行交通、能源、通讯等城市基础设施建设。目前已建成连接东莞市内各区以及惠州红海口岸码头桥梁4座；保证了车辆来往东莞海关和惠州红海海关之间交通畅顺建成了年发电量6.7亿千瓦时发电厂1座和3座110千伏安的输变电站，保证了全年停电时间总计不超过8小时目标。全镇 共有自来水厂3座，其中黄洲水厂被评为全国百佳水厂。 石龙镇区位图二)、片区历史沿革及现

8、状1、建制历史石龙属历史名镇，距今已有800多年的悠久历史。自宋代、即现在位于镇中心区的石龙沙洲开始有人定居。石龙于明嘉靖年间（1532-1566）设墟，叫石龙墟，嘉庆二年出版的东莞县志已以石龙镇为名叙事。石龙属广州府东莞县文顺乡第三都管辖的行政区域内，但另由县戎厅直接管理。戎厅派左哨遊击及其属下一个千总分别设衙门于石龙头地方。乾隆，县丞署从县城移驻石龙，管理许多圩、村，惟不直接管理石龙。民国后，初叫警察第三区，二十年代复称镇为国家建制镇，后曾三次改称市；二十年代中后期称市，日占初期和解放初均曾一度称市，但仍属东莞县。1949年两广纵队第一师进驻石龙，国民党税警团和粤汉护路总队集中石龙投诚，接

9、受改编，1949年石龙镇成立镇人民政府。2、经济发展历史1)、建国前建国以前，石龙经济主要依靠东江有利的地理条件发展贸易为主，从明年到建国以前石龙镇经济两起两落。明嘉靖年间开墟后直至清末，经济一直发展。特别在乾嘉年代，发展迅速。清代中后期，虽有鸦片战争的影响，但经济文化继续发展。19，广九铁路正式通车，脚踏轮船开始在东江上驶用，广东交通条件的改善使得石龙丧失了在交通工具上的优势，石龙经济受到重大冲击。从19到1926年间石龙镇受战乱影响，经济萧条。1926年夏到1938年期间石龙镇经济有了长足的发展，一方面民族经济、城镇建设都有长足的发展，城镇构架基本形成，如兴建布厂，效仿广州建成中山路，兴办

10、中学，建立航运公司。另一方面，石龙镇再次成为东江流域27040平方公里主要物资集散地，成了东江物制裁油、糖、谷、米、蚕虫等批发市场，1938年到建国前石龙镇再次受战乱影响，镇区经济受极大创伤。2)、建国后特别是改革开放以后建国以来特别是1978年改革开放后，石龙镇经济发展朝多元化发展，给合本土优势，农业、工业、贸易相结合，石龙镇经济基本处于比较好的走势。建国初到1978年间，石龙镇经济时有停顿时有发展，但经济整体结构逐步完善，从商业城镇发展为工业城镇，发展乡镇企业及港口建设。78年至今石龙发展极快，在农业方面发展有现代特色的农业，在工业方面发展科技兴镇的道路，优先发展电子、医药、信息等高科技产

11、业，目前全镇有外资企业182家，规模较大的工厂200多家，已初步形成了光学制品、电子电器、食品饮料、五金机械、建材化工、医药、通讯设备等产业基础，其中电子电脑和医药食品为石龙镇重点发展的支柱性产业。现已兴建石龙信息工业园、石龙港物流工业园，发展园区经济和港口物流业。石龙镇1996年被国家科委评定为“国家星火技术密集区建设单位”，被省科技厅评定为“专业镇技术创新试点单位”。在商业方面兴建、改建了数个商贸市场、百货综合市场和大型商业购物中心，形成中山路、绿化路、兴龙路和西湖区为中心的商业地带，现有富升百货、石龙购书中心、现代广场等上规模的商场。三)、片区土地利用现状及特征：石龙镇是东莞市面积最小的

12、一个镇，全镇总面积为12.5平方公里，是东莞第一个首先存在工业用地不足的镇区，镇区只能通过异地置换来得到多余的土地。石龙镇被东江分隔成四个片区，即新城区、西湖区、旧城区及新划分的红海区。1、新城区新城区由方正大道分隔成两大部分，由于早期政府对外商、国内投资方等用地选址过于迁就，造成土地开发随意性较大、土地布局分隔不合理，处于方正大道以北沿河以内的土地被几个大型企业征用，在征用过程中闲置了较多的土地待以开发，沙河沿岸也存在着比较分散的土地，但此处基础设施不完善，开发难道较大,土地开发潜力大。方正大道以南龙升路以西现以建有几个大型房地产项目，此处被称为石龙的高尚住宅区，如现已开发的聚龙湾花园、沿江

13、别墅正龙豪园、永和新村、龙升市场等形成新城居住中心，另外新迁入的镇政府、公安局、邮政局等形成了石龙新城办公中心，这块区域土地使用程度比较高，可供开发土地较少，未来开发趋向龙升路以东至环岛南路的大量可用空地，与新城办公中心及居住中心较近是石龙镇未来房地产开发的主要区域。 石龙新城区2、西湖片区西湖片区被莞龙公路分别南北两片，沿莞龙公路分布了一些商业设施，存在较多数的专业市场及酒店、购物广场等一些商业配套。莞龙公路以北商业设施比较集中，土地基本被商业中心、商场、专业市场覆盖，可用土地极少。莞龙公路以南至铁路沿线一带的土地被专业市场、区域基础配套、石龙科技工业园占用，较少量的可用土地处于西湖三路、西

14、湖二路、环湖路包围地带，西湖区的房地产项目主要是处于莞龙公路和石龙郊野公园之间，依靠公园景观、高尔夫球场形成了温泉别墅区，此处存在部分空地用于房地产后期开发，西湖区未来土地供应主要集中在业园与茶山交际地带，前者靠近江景但配套不全存在开发难度，后者依靠工莞龙公路与商二桥交汇地带、石龙科技工业园完善的配套土地状况理想开发效果比较理想。 石龙西湖片区3、旧城区旧城区西靠石碣镇，被东江南北支流交汇处，旧城区城市发展状况最为理想，旧城区内各种配套设施齐全，可用土地极少，只能通过旧城改造（对三大商业街、老商业市场、道路交汇处改造）、工业用地异地（新城工业用地置换旧城工业用地、邻近各镇用地置换旧城工业用地）

15、置换、农业用地异换来得到可用土地。旧城区用地紧缺，大型项目开发控制严格，住宅类建筑更新频率加快。红海区与旧城区被天然的水域间隔，对内对外交通不便，善无生活配套设施。 石龙旧城区4、红海区红海区被广深铁路分为两部分，土地多为鱼塘，利用价值不高，近期开发难度极大。四)、片区住宅市场发展石龙镇是东莞北部重要中心城镇，被广东省评为广东省中心镇区之一，在经济方面走着自己独特的发展道路，城镇建设自中山路的创建开始就没有停滞过，石龙镇的经济特征突显商贸经济尤其发达，商贸物流业带动商业设施不断兴建开展，但住宅相对发展比较缓慢，整体的住宅市场发展状况可以分为二个历史阶段：第一阶段（1993年-1996年）、第二

16、阶段（1999年至以后）。第一阶段是1993年至1999年间，以伟安花园、华毅花园为代表围绕裕兴路为中心兴建，裕兴路房地产的开发也说明了石龙镇商品房市场开始向旧城区以外其它城区发展。第二阶段是1999年至今，以永和新村、聚龙湾花园、龙升市场、正龙豪庭、金沙湾花园为代表围绕新城沿江及裕兴路兴建，裕兴路房地产的开发逐渐开始升温，之后依然围绕裕兴路一系潜在房产项目的开发，将把此块区域的房地产开发推向高峰期。石龙镇旧城区极少的空地及较高的商业价值再加上独特的地理特征也决定石龙镇房地产将脱离旧城城区而向其它区域发展。可以看出裕兴路历来都是石龙镇房地产开发最热的区域，特别是近年来，城市规划有意的指导，使得

17、此区域必然成为石龙镇未来高尚住宅区。五)、片区名项配套设施现状1、人文生态景观与休闲场所金沙湾公园、沙洲公园、石龙中山公园、西湖堤岸、体育公园、河畔公园、石龙郊野公园、石龙国际高尔夫球场、百米古镇图浮雕等公园,在约10平方公里的镇域内，石龙人建了10个公园，平均1平方公里有一个公园，让人们有了一个舒适优美的休憩环境。2、文化教育设施石龙中学、石龙二中、石龙三中、石龙中心小学，拥有中小学、幼儿园达26所，有6000多人在各类成人学校和职工技术学校就读。3、医疗保健设施人民医院、博爱医院、创伤急救中心等医疗门诊及一些社区门诊。4、商业服务三星级酒店4座，正在兴建的五星级酒店1座、石龙确立了构建“大

18、商圈”的发展战略，富升百货广场、金沙湾购物广场、超惠购物城、东方万货、汇联步行街、大华名店城、聚龙湾商业广场，与兴龙路、绿化路商业区和沙头角综合市场联成一体，再与五金、电器等专业市场及火车站周边的传统商业，初步发展成为影响东莞、惠州、增城三地的“消费金三角”。5、金融邮政东莞农村信用社、工商银行、东莞商业银行、广东发展银行、建设银行等以及一些证券公司、邮政系统遍布整个片区。六)、片区交通组织现状及规划1、石龙片区交通组织现状石龙镇塞车问题比较严重、主要因为莞龙路等6条主干道同时施工，导致绕道过境车增加了60%，使道路交通不堪重负；镇内道路施工，部门缺乏协调，广源路全封闭施工，增加了兴龙路、红棉

19、路的车流量，而工程尚未完成，红棉路又进入施工，造成了金塘路口、红棉路口、南桥路口经常严重塞车；交通管理不到位，设施不完善，车辆乱停上落客等原因。2、石龙片区交通组织规划石碣茶山石排莞深高速莞龙公路双石大桥跨线桥石湾大桥 (蓝色是城市主干道 绿色是城市次干道)1)、对外交通将沿广源路规划一条直通港务区的道路，包括一座跨线桥，形成后不仅加强了同红海组团的联系、增强了向北发展的条件，而且可直通广汕公路，解决了北向对外交通的出入口问题；建设与博罗连接的石湾桥，增强东向与博罗县的联系；从环岛路直接修建引桥连接双石大桥，进而连接广汕公路，形成东、北向的快速集疏系统；莞龙路的规划控制红线调整为50米，其西向

20、与莞深高速公路（距离约5.7公里）正在修建互通式立交，形成后可由莞龙路快速进入高速路网体系；其东向也加强了同石排等镇的联系；由南二桥向南过莞龙路经茶山规划一条南向对外通道，直接连接规划中的沙田快速路（距离约8.5公里），其中茶山段部分有现状路依附，部分正在施工，形成条件良好；规划一条同茶山镇连接的镇域间通道；从沿江路向西规划增加一条与石碣镇联系的铁路跨线通道，拓宽与绿化路相连的铁路跨线通道，拆迁与兴龙路连接的铁路跨线通道间的建筑，增强与石碣镇间的联系。2)、内部交通内部交通格局：一轴一环三片区一轴：莞龙路一环：滨江路-南桥-莞龙路-南二桥-龙升路-龙城路-东桥-滨江路三片区：老城组团控制、调整

21、为主新城组团调整断面结构，优化道路使用功能西湖组团结合产业布局，合理规划路网七)、片区S.W.O.T分析（1）、优势：F 紧邻东江，有一定的景观优势，周边视野比较开阔，环境较好。F 区域内有比较齐全的商业地带，周边教育、医疗较为完善。（2）、劣势：F 区域的可用建筑开发用地太少，后续力不足。（3）、机会点:F 石龙镇新城市规划的建设和商业网点的规划对此区域的城市化建设有促进作用，同时也促进了房地产业的发展。F 规划中的双石大桥、跨线桥、石湾大桥将使石龙与外界的联系更加方便，从而促进石龙镇的经济发展。（4）、威胁点:F 由于同周边区镇的交通路网比较发达,同时周边区镇的商品房销售价格较低,同时别墅

22、项目较多,因此会有不少本地人会选择在周边区镇安家置业。周边区镇对本区域客户的吸引也对石龙房地产项目产生了一定的威胁。第二章:片区经济发展状况一)、经济发展回顾、现状及展望“九五”期间，石龙镇软、硬件建设发展突出，各项经济指标不断创下新高，至，GDP值达20.3亿比1996年增长166.5%,年均增长27.7%;税收总额1.48亿元，比1996年增长73.9%。，全镇工业总产值达30.96亿元，比1996年增长84.95%，年均增长16.62%,其中石龙的科技进步贡献率达56%,电子信息产业的产值占工业总产值的80%；全镇新签利用外资项目139宗，其中增资项目138宗，外商协议投资3667美元，

23、实际利用外资金额2424万美元，比1996年增长877.42%;出口总额外负担3.14美元，比1996增长459.52%。以来，石龙镇的经济发展保持高速增长，在镇区先后建成了西湖服装批发市场、综合性商厦大华广场、华南商城、中兴广场、金沙湾购物中心、旺角商城等一大批商业设施，较多知名品牌汇集石龙，至末全镇拥有各类市场13个，基中农贸市场5个，专业市场3个，综合市场5个，全镇社会消费品零售额12.57亿元，比1996年增长34.07%，石龙镇已初步确立了东莞市中心镇的地位。以来，石龙镇的经济发展连年保持高速增长。石龙镇优越的地理位置，特殊的人口背景吸引着越来越多的外商前来投资、经营。石龙镇又善于充

24、分的利用各种利好因素，不断的促进其镇区发展。，石龙火车站投入使用，为石龙镇打造星火科技密集镇及信息化试点镇创造良好的交通环境，也为石龙镇经济进一步发展投供契机。9月24-26日，由国家信息产业部、中国市长协会、广东省信息产业厅、东莞市人民政府、南方发展研究院共同主办的首届“中国城市信息技应用高层论坛”在石龙镇举行，石龙镇推出城市信息化发展战略、通过信息化带动工业化、工业化推进信息技术，利用高新技术来推动石龙镇城市现代化建设，促进镇区经济朝健康有特色的轨道发展。石龙镇完成生产总值32.75亿元，比增长17%,社会消费总零售总额达16.38亿，增长15.66%，出口总额9.2亿美元，增长52.71

25、%。石龙镇古往今天都是商贸重镇，石龙镇将以特色旅游业、休闲娱乐业、综合商厦和专业市场为重点，通过本地五大商业聚集地构成“大商圈”，发展成为影响东莞、惠州、增城三地的“消费金三角”。二)、经济发展分析1、国内生产总值及其构成分析1)、石龙镇国内生产总值由图可知：(1)石龙镇国内生产总值稳定增长，从98年至GDP增长较快，平均增幅高于全市平均水平17%，但增幅自有所下降，GDP增幅增加0.36%(2)1998年至在政府各项政策的配合下，财政的投入，经济发展有了一个新的突破，从98年起跃入一个高速发展期，到GDP增幅都保持在18%以上。 (3)02-由于世界性疾病的等不利因素的影响下，房地产和第三产

26、业都受到一定的影响，增长幅度下降到16.56%,恢复到了16.92%.、，随着政府加快城市化的建设及改造的步伐，城市变化日星月异，房地产异军突起以及外来“9+2，泛珠三角”经济圈的形成，也都有利于石龙经济发展，预计今后两年的经济发展都有一个飞跃的发展。2)、石龙历年工业总产值（1）工业每年都保持高速增长，工业产值达98.82亿元，比的47.49亿元超出将近41个亿，增长率达108%，至工业总产值增加部分远远超过98年至五年内的各年差额之和，可见石龙工业发展进入一个新的台阶，这也是由于石龙镇一直不遗余力发展高新科技工业园，积极招商引资的结果。（2）“泛珠三角”经济圈形成，对于这个外向型经济工业镇

27、区来说政策已初显成效。预计明年将在基本上保持稳定的增长。3)、石龙历年农业总产值农业在石龙镇经济体系中一直处于辅助的作用，农业总产值为0.056亿元与农业生产值0.054亿元相比，相差不太，石龙镇历来都是商业重镇，经济发展以工业、物流业为主，农业对经济的贡献值太低，发展停滞不前。4)、石龙历年第三产业生产总值及其增幅石龙镇第三产业总值为14.20亿元比增加1个亿，其中批发和零售业增加值为8.75亿元，占第三产业的61%，批发和零售业如此高的份额正说明了石龙镇作为商业重镇，现存的九个专业市场、六个大型卖场一直占有非常重要的地位,支撑着石龙镇经济的发展，成为周边区域物质集散地之一。金融业增加值为1

28、.35亿元，占第三产业的15%，比增加0.20亿元，金融业增加值提高。5)、石龙镇历年工、农、第三产业生产总值及其增幅比较石龙历年工业、农业、第三产业比例变化不大，基木保持稳定。农业所占比例不到1%，工业占57%，第三产业占43%。第二产业与第三产业齐头并起。小结石龙镇国内生产总值及工业、第三产业历年都保持较高的增长幅度，但农业基本上处于停滞状况。各产业生产总值历年比例基本保持不变。石龙镇第二产业与第三产业同等发达，第三产业更有利于城市的发展。2、石龙镇经济特点1)、石龙镇历年利用外资情况由上图可知1999年6年间利用外资额情况呈波浪状，但总体可划为两个阶段，1998年的增长期和的上升期。19

29、98年期间石龙镇利用外资额到1999年滑落到最低点，只有586万美元，到又上升到2424万美元，这一期间石龙镇对外资的使用正处于适应期及调整性，外资利用程度提高。，为利用外资额逐年增加的增长期，在幅度高达72.36%，利用外资情况基本上都处于“通吃”状况，到利用外资额度恢复平常，基本与相当，说明已比较理性的引入外资。外资是经济发展的“催化剂”，应跟据自身发展而适合引入。石龙镇外资引放情况时起时落，但在后期基本保持平稳。2)、石龙镇历年出口额:由图可知：石龙出口额逐年在增加，对外经济稳步发展，特别是出现一次巨幅增长。3)、石龙镇居民存款状况:由上图可看出：石龙镇城乡居民存储额稳步持续增长，趋势线

30、R2=0.9956，成直线上升趋势，居民收入逐年提高，收入来源多为自建房的租金和村级集体企业分红。可以看出人民生活得到稳步的提高。第三章:片区相关的城建、规划介绍一)、城建指片区的大型城市建设工程、基础建设工程1、金沙湾公园 金沙湾公园位于石龙新城市中心南岸，公园顺江而建，全长2公里，宽70米，规划建设总面积140000平方米，预算工程总投资2500万元。园内建设有滨江大道，3个小型广场、音乐喷泉、人造沙滩、娱乐长廊、休息亭，种植有以热带风情为主调和各色花草树木。金沙湾公园的建设，不仅为石龙市民开辟了一个崭新的休闲娱乐环境，而且对于提升石龙的城市形象，加快国家星火技术密集区建设都有积极意义。2

31、、沙洲公园沙洲公园是石龙镇“一河三埠光环工程”之一，是继金沙湾、西湖堤岸公园之后又一大型的景观建设。从体育馆门前前往沙洲，经过改造后的公园门口，拾级而下，就有一个花坛，鹅卵石铺成的路向四方延伸。在靠边体育公园的一侧，有一个数百平方米的望江平台，遥望金沙湾公园和西湖堤岸的景色。在右边，昔日那成片一人多高的茅草已经一扫而光，坑洼之地也已填平，一望无际的金黄色沙子，几乎铺到了南桥边，沙滩足球场、排球场基本建好。 现在，沙洲公园变成了以椰树竹林亚热带风情为主基调，集体育、休闲、观光于一体的文化娱乐活动场所，配合金沙湾、西湖堤岸工程、观光塔、石龙历史长卷、雕塑群、江边欧陆风情长廊、影剧院等文化建筑和石龙

32、广场，石龙镇将形成以金沙湾为核心的“东江画廊”生态旅游度假区。3、石龙中山公园石龙中山公园位于石龙镇旧城区中心繁华地带，占地近40000平方米，是市民平时休闲娱乐的好地方，内有花草树木、亭台楼阁、假山湖泊、小桥流水。在革命纪念文物方面，则有镇级保护的中山纪念堂和市级保护的周恩来演讲台、李文甫纪念亭，对市民尤其是青少年进行革命传统教育和爱国主义教育，都是极具历史价值的生动教材。4、西湖提路绿化建设工程西湖提路绿化建设工程，是石龙镇“三大高速，十项工程”之一。西湖提段全长约3.5公里，东起南二桥，西至铁路桥。设计上以新城区现代建筑明快的色彩为对景，运用杜鹃花长廊和乔木绿化带，力求给人们层次美感。该

33、工程在保障防洪、水利等主体功能，维护河岸自然状况的前提下，进行美化和绿化：在4米标高处设立花槽，种上各种不同类型的花草；从4米到9米标高的坡度上，种上杜鹃花，形成壮观的杜鹃花长廊；沿江大路设人行道和四车道，并将再拓宽2米，种上以乔木为主的树木，形成绿化带，与杜鹃花长廊相互辉映，形成层次分明、色彩明快的江岸景观。另外，在配套设施方面，还有大型绿荫停车场、自然沙滩、健身广场、服务区等，可以满足人们休闲娱乐的不同需要。 西湖提路绿化建设工程，是继金沙湾公园之后又一大型东江沿岸美化工程。建成之后，将加固堤岸，改善一河三埠的江边环境，进一步提升石龙的城市品位，更加突出石龙“东江明珠”的特点，为石龙镇又添

34、一处新景观。5、南江大桥、东岸大桥、南二桥南江大桥建于1982年，主桥长399.8米，引桥长523米，全桥长922.8米、宽135米。1984年6月16日大桥建成，石龙南桥建成之后，投资环境改善，投资者接踵而来，石龙镇经济发展迅速。随后石龙镇委、镇政府从规划建设一河三埠的现代化城市，决定兴建东岸大桥、南二桥，将石龙、黄洲、西湖连成一体。l993年6月8日，主桥长572米，引桥长800米，全桥长1372米，宽16.5米，投资额3357万元的东岸大桥横空出世，飞架石龙与黄洲。1997年6月18日，主桥长63974米，引桥长600米，全桥长123974米，桥宽165米，投资5068万元的南二桥建成通

35、车了，宣告一河三埠由此连在一起，基本格局已经形成，交通条件的改善，必然带来经济的繁荣，不少外商企业纷纷落户石龙，市场更加繁荣兴旺，产品也通向五洲四海。石龙镇企事业单位、私人共拥有小轿车、客货车、大客车4000多部，其中营运车辆有1400多部，几乎所有单位都有汽车；有的私人从骑单车，到拥有摩托车，如今置有小汽车；南 桥的日车流量达10000车次，东桥和南二桥的日车流量在3000车次以上。桥，铺就了石龙镇经济发展的金光大道。镇政府还将在黄洲至石湾建一条全长600米的北桥，通向广汕公路。6、石龙火车站站前广场改造工程石龙火车站站前广场改造工程的改造范围为东至站前广源路，西至既有铁路边，南至金塘隧道口

36、，北至红棉路隧道口，改造面积约23408M2, 总建筑面积：11665，绿化面积达5800。新规划的站前广场着重考虑了火车站的功能配套要求和旅客进出站流向，主要包括四大部分：半地下停车场，会集和蔬散旅客的站前广场，商铺，生产配套用房。其中行包房一层550因其功能要求安排在候车大楼旁边，行包房以北至红棉路遂道口是一层的商铺，商铺下为可停放147辆车的半地下停车场，大量的商铺和停车场，既可带旺火车站一带，解决周边市民及旅客的停车问题，又可逐渐回收投资资金，商铺的屋顶为绿化广场，屋顶的标高与铁路站台的标高相同，如此大的绿化广场，为广深线增添了一道美丽的风景线。公安所、电务、信号等车站服务单位就近安排

37、在广场的西北角，等量赔建一座4层的办公楼。候车大楼以南至金塘遂道口、候车大楼前、商铺前均为广场，面积达6500 M2，可以停放较多公交车、出租车，大量输送旅客，快速有效地蔬散人流。原改造范围内的职工宿舍和房建工区安排在广场南边渔苗场的空地上等面积异地赔建。7、石龙准高速电气化火车客运站10月21日早上，石龙准高速电气化火车站的胜利通车，结束了石龙站无特快旅客列车停靠站的历史，同时，也标志着珠江三角洲地区高速城际列车公交化的目标在石龙成为现实。 石龙准高速电气化火车客运站现在每天有16对高速列车停靠，平均每50分钟就有一对列车开出。该客运站在装修设计、室内布置以及配套服务等方面,比原来的石龙火车

38、站更上一层楼。准高速电气化火车除了速度快之外，舒适程度方面也是普通列车无法媲美的。所有的车厢都是软席座位，还免费提供饮料。石龙到广州的车程缩短了半个小时，石龙到深圳从原来的90分钟缩短到40分钟。 石龙准高速电气化火车客运站的建设并投入使用，标志着石龙镇“三大高速”中的高速铁路已经实现。这不但有效地构筑了石龙镇四通八达、方便快捷的交通网络，而且有效推动了投资环境的改善，为石龙镇提高综合竞争力起到了积极作用。8、京瓷科技工业园位于黄洲方正东路的京瓷科技工业园是石龙镇的十项工程之一。现在园区已经完成了第一期建设工程，并已投入使用。京瓷株式会社投资中国境内最大规模的工厂就在该园区内。京瓷科技工业园占

39、地13万平方米,建设工程分为三期。京瓷科技工业园内举行的“京瓷集团石龙新工厂启用暨京瓷、粤龙成立合资公司签约仪式”仪式上，粤龙实业公司总经理叶柱安和京瓷株式会社社长西口泰夫签订了合资项目，即成立“京瓷美能达办公设备（东莞）有限公司”。该合资项目投资总额达3000万美元，生产数码复印机、激光打印机和相关零部件。 目前世界上最先进的复印机环保感光钴将在这里生产。新工厂的规模已经超过京瓷集团在日本鹿儿岛的国分工场，成为京瓷在中国境内最大规模的生产基地。投产后，将逐步使京瓷美能达的激光打印机和数码复印机的月产量扩展到10万台。京瓷科技工业园的建设、京瓷新工厂的投入使用，为京瓷集团和石龙镇的友好合作关系

40、树立了一个新的里程碑，也表明了石龙镇努力打好“外资牌”的信心和决心。9、石龙南桥扩宽工程1984年6月建成通车的石龙南桥，一直是石龙镇对外交通的重要纽带。随着石龙镇和周边地区经济的迅速发展，南桥的车流量亦不断增长，1999年日平均车流量突破了1万车次，远远超出了当时的设计通车能力，以致经常出现塞车现象，严重影响了经济的发展和人民群众的日常生活。为此，镇委、镇政府决定将石龙南桥拓宽，并将该工程列为石龙镇“三大高速、十项工程”之一。由于石龙南桥桥身已出现不同程度的裂缝，因此在拓宽工程前，首先对桥身进行了维修和加固，而石龙南桥拓宽工程于10月9日正式动工。拓宽工程的设计方案为：在南桥旁边兴建一座长3

41、16米、宽11米的新桥，主通航孔与旧桥相对应，合并成新的石龙南桥。这项工程竣工通车后，整座桥为24.5米，并从原来的2车道增加至18米的双向4车道，桥中央兴建一条2米宽的绿化带花槽。该工程的建成不仅能改善石龙镇的交通状况，提高车辆通行能力，而且对石龙镇路网的完善，促进经济发展起着重要的作用，为石龙镇实现“蓝天、碧水、科技城”的宏伟目标打下坚实的基础。二)、规划指总体规划、次区域规划、分区规划及法定图则中涉及片区的内容1、石龙经济建设总体定位石龙镇已被确定为广东省中心镇，逐步形成“历史名城、生态江城、E-TOWN新城”的崭新形象，确立了区域信息中心、商贸中心、交通中心、文化中心、科技服务中心的五

42、项功能。该镇的总体定位为东莞市东北部重要中心城镇，珠三角水铁联运中心，建设成高新技术产业为支柱、第三产业发达、环境优美的现代化滨江城镇。2、石龙城市建设总体规划1)、四个城市组团、四条发展轴线、一条蓝带的结构。根据东莞市石龙镇总体规划修编(-)，依据现状发展特征、空间联系的密切性和整体布局的要求，石龙镇确立四个城市组团、四条发展轴线、一条蓝带的结构。1、四大组团：新城组团：建设用地面积4.1平方公里，规划人口5.47万人，分为综合生活区和新城工业区，特色-城市行政、科技、信息、文化中心老城组团：建设用地面积2.5平方公里，规划人口5.75万人，分为生活居住区和新维工业区，特色-以日用消费型商业

43、为依托西湖组团：建设用地面积3.1平方公里，规划人口3.28万人，分为综合功能区和高新产业园区，特色-以高新技术园区和批发为主的大商业区为依托红海组团：建设用地面积0.7平方公里，规划为物流园区2、四条发展轴线：由交通集散条件的引导，确立四条发展轴线，串联新城、老城、西湖三大组团，以此轴线为依托，引导建设向纵深方向发展。3、一条蓝带：东江北干流、南支流迂回贯穿其中，形成“工”字形结构，成为城市重要的蓝色开敞空间，结合滨江绿化，对提升城市形象、调节城市气候起着重要作用。2)、七大功能片区根据石龙的现状条件、交通条件、环境特征及发展趋势，分别赋予各个组团不同的功能，因此又将四个组团划为七大功能片区

44、：新城综合生活区、新城工业区、老城生活居住区、新维工业区、西湖综合功能区、西湖高新产业园区、红海物流园区。1、新城综合生活区：该区功能上应强化行政办公、金融信息、商业服务及文、教、体、卫的城市中心作用，不仅服务本镇居民，从长远看，还将服务于周边地区。2、新城工业区：新城工业区以几家大型企业为主导，应积极发展光学电子、生物制药为龙头的制造业，有选择地发展一部分配套工业，形成产业集群，并通过技术创新和争取外资的“技术溢出”，逐渐向技术密集型转变。3、老城生活居住区：该区近期以控制为主，远期结合东莞石龙铁路客运站的设立为契机，宜成片改造，并在满足现代居住功能的前提下保留古镇商业街的空间形式，发展特色

45、商业街，区内工业全部外迁或改换用地性质。4、新维工业区：该区内为石龙木材厂、华南制药厂等大型企业和工交工业区驻地，均为现状。该区应进一步加快产业的升级换代，提高地均产出效益，并整治周边居住环境。5、西湖综合功能区：该区生态环境优越，产业重点应以西北部大型批发商业为依托，结合滨江景观、郊野公园发展部分房地产业。区内乡村居住应结合村宅统建上楼、村委会改居委会的进程逐步改造、过渡，与城市居住融为一体。6、西湖高新产业园区：区内未开发用地有28.3公顷，包括一部分购买、租用茶山镇的土地共计有44公顷的土地储备，具备引进大型跨国公司建立生产基地的承载力，宜发展光学电子、信息产业、生物制药方面的高新技术产

46、业。7、红海物流园区：位于红海组团，作为石龙远期物流产业发展的战略储备。物流园区综合能区高新产业园区综合生活区新城工业区工字蓝带河流绿化带生活居住区新维工业区红海组团：建设用地面积0.7平方公里，规划为物流园区老城组团建设用地面积2.5平方公里，规划人口5.75万人，分为生活居住区以日用消费型商业为依托西湖组团：建设用地面积3.1平方公里，规划人口3.28万人，分为综合功能区和高新产业园区，以高新技术园区和批发为主的大商业区为依托新城组团建设用地面积4.1平方公里，规划人口5.47万人，分为综合生活区和新城工业区，城市行政、科技、信息、文化中心3)、石龙近期城市具体规划建设近期建设规划主要解决

47、重点是主要发展新城行政文化中心周边区域、西湖信息产业园以及内环围合的滨江地带，同时通过建设基础设施、服务设施，引导城镇建设用地的开发。1)、房地产规划:石龙东桥、南桥和南二桥围合区域以及新城行政文化中心周边区域条件成熟的建设高尚住宅区，条件不成熟的先进行控制。近期建设已征居住用地。严格控制农村宅基地的批建，农村在划定范围内按照规划建设新村。2)、道路交通规划：老城组团：改造站前广场、建设南三桥、拓宽改造石龙东桥、拓宽改造广源路南段、畅通兴龙路到石碣通道口、拓宽改造红棉路、拓宽改造沿江东路至石湾大桥部分、对老城组团滨江路半幅进行改造、整治老城组团几个重点交叉口；新城组团：修建青林路、贯通祥龙路西

48、段至青林路、修建美能达路北段；西湖组团：贯通西湖二路、结合相邻镇拓宽改造莞龙路石龙部分、贯通岩棉厂以东龙田路延伸段。3)、产业具体规划:1）第一产业：易地安置基本农田，继续推进农业的产业化进程，逐步实现农业的地区化布局、规模化种植、集约化经营和社会化服务。2）第二产业：积极发展以电子信息、生物制药为龙头的制造业，继续优化产业结构，推进现有“三来一补”工业转型。3）第三产业：加速发展成规模、上档次、特色鲜明的商业区，同时加大服务力度；充分利用本地充足的货运需求和优越交通条件，积极发展以现代物流业为重点的服务业；结合城市环境建设、旧城改造稳步发展房地产业；远期进一步发展信息、咨询、金融等第三产业，

49、重点是信息服务业。本次规划确立以高新技术产业、信息服务业、商业为主导产业，同时兼顾物流业、房地产业、旅游休闲产业的发展。第四章:片区商业地产分析一)、石龙镇商业发展总体现状石龙镇商业网点的分布宏观上分为三个片区：老城区、新城区和西湖区。全镇目前拥有各类批发交易市场9个。其中大型（5000平方米以上）专业市场3个，大型零售商业网点6处，大型酒店6家。零售业总营业面积约为130550平方米，人均营业面积约0.95平方米。批发交易市场表市场名称 区位 类型 营业面积()石龙东市场 老城区 农贸 1184.96 石龙商贸市场 老城区 农贸 7500 石龙西湖综合市场 西湖区 农贸 7000 石龙新春市

50、场 老城区 农贸 1500 石龙黄家山综合市场 新城区 农贸 3000 石龙西湖服装批发市场 西湖区 服装 5000 石龙中兴服装批发市场 老城区 服装 2720 广东国际轮胎市场 新城区 汽配件 12600 石龙五金电子批发市场 西湖区 五金电子 15500 石龙大型零售商业表名 称 业 态 区位 建筑面积（）营业面积（）建设时间 大华广场 购物中心 老城区 18000 16000 80年代末90 年代初 大华名店城 购物中心 老城区 18000 10000 年 石龙富升百货 大型超市 老城区 30000 0 年 石龙金沙湾 百货商店 西湖区 63000 33000 - 年 汇联步行街 老城

51、区 0 10000 年 超惠购物城 大型超市 老城区 16000 1 年 新城区和西湖区的商业发展与老城区差异显著，老城区是零售网点和农贸市场的主要聚集地，大型专业批发市场则主要集中在西湖区；酒店业在老城区和西湖区均有分布；新城区的商业还有待发展，大部分设施尚处在规划建设阶段，商业网点相对较少。西湖区除了酒店、饮食业、服装批发业及其它一些大众消费档次的商场外，零散的个体摊贩很旺盛，显示商业发展处于较初级的状态。二)、石龙镇商业发展的具体情况:1、老城商贸中心区 老城商贸中心区地处石龙镇老城区，以兴龙路、绿化路、中山路为主轴，覆盖4个商业集聚地：一是绿化路段以大华广场、大华名店城为主体的集聚地；

52、二是新桥路段以富升百货、汇联步行街、富林大厦为主体的集聚地；三是兴龙路段以超惠购物中心为主体的集聚地；四是以新建火车站广场和沙头角综合市场为主体的集聚地。由绿化西路、大华名店城、大华广场、竹器街、石龙宾馆以及知名的、具有一定互补风格的专业店、专卖店构成的这一集聚地，是面向中偏高档消费群体的商业街区。由兴龙中路西延伸至超惠购物中心，是面向中低收入人群的商业集聚区。其特色是价廉物美，消费价格选择具有多样性。介于绿化路与兴龙路中间的新桥路段商业集聚区，以富升百货、汇联步行街、富林大厦为中心，是以中档、年轻化消费群体为主要客户的商业繁华地段。以火车站沙头角市场为中心的服装、服饰批发零售商业集聚区，是定

53、位面向流动人群、打工群体、低收入阶层的购物区。2、特色街区:A:兴龙路商业集聚区 B:新桥路商业集聚区C:绿化路商业聚集区 D:火车站周边商业集聚区1）、兴龙路：兴龙路由兴龙东路、兴龙中路和兴龙西路组成，长约1200米 ，宽四车道。现有零售网点约309家，服务业网点约72家，餐饮业网点约42家，金融网点约9家，共有商业网点432家，总营业面积约16730平方米。东路以五金器材、小家电、摩托车维修类店铺为主；中路到西路一段大多是中低档的服装零售，夹杂一些五金器材商店，西路尚设置一定数量的家居用品店。 2）、绿化东路IT产品专业街： 绿化东路长约788米，宽约10米 ，现有零售店铺128家，小型餐

54、饮店9家，服务性店铺24家，其中电脑、软件及其它IT产品配件的小型门店较其它街区有明显的集聚性。而服务性店铺主要有摩托车维修、书报亭、家电维修等。3）、绿化中西路欧美风情街这一商业街由绿化中路和西路组成，长约700米，宽约10米 ，现有零售店107家，餐饮店 9家，其它服务业店铺32家，商气、人脉较为旺盛，聚集了一批知名品牌的服装、服饰、餐饮、服务的专卖店、专业店，处于绿化西路西端的大华名店城更是吸引了许多外地的高档消费群体。多数品牌店引自欧美，其店面装潢带有西方时尚特点。4）、中山路岭南文化特色街 中山路长约1150米，宽7米左右，两旁的建筑多具岭南特色骑楼结构和装饰，尤以中山东路保存为多。

55、中山路西端建有早年以进香闻名遐迩的地藏王庙和展示岭南族谱文化的陈氏宗祠。中山路的中西交融的商业文化积淀和浓郁的传统商业氛围使它成为老城内最早繁荣的商业街。中山路现有商业网点共249处，其中零售172家，服务63家，餐饮12家，金融2家，营业面积总计14105平方米。其中，中山东路仍以民居为主，少有商业网点，且大多是为就近居民服务的零售“士多”或维修店。中山中路和西路网点密集，种类繁多，计有日杂百货、五金建材、家用电器、装饰材料、酒店、首饰加工等等。目前中山路道路狭窄，人居环境拥挤不堪，市政设施陈旧，卫生条件较差。 3、批发市场1)、西湖五金电子批发市场 西湖五金电子批发市场位于石龙镇西湖区西湖

56、三路，营业面积15500平方米 ，投资总额 2400万元，主要经营五金和大型电子机械。2)、西湖服装批发市场 西湖服装批发市场位于西湖区，营业面积5000平方米 ，投资总额700万元。市场内管理和秩序相对较好，但缺乏如运输、装卸等完整的配套服务设施体系。随着石龙镇经济体制的转变，中国式的粗放型批发业的“不适应症”变得越来越明显，日益成为阻碍流通现代化的绊脚石。传统批发市场的功能也逐渐被相应的新型商业业态所取代。五金电子批发市场依托本地工业产业，以后将逐渐向产品展示交易中心与电子商务平台运作发展，通过规范和标准化产品在现场或是网上动态展示的形式产生订单，批发商由多品牌转为单品牌或同类品牌的代理商

57、，甚至成为生产厂商流通一体化系统下的市场成员，从而为客户提供更低廉优质的产品和更全面的服务。服装批发市场如果没有新的经营创意和明确的错位经营产品，随着本地服装产业竞争能力的削弱和周边区镇市场经营集约化、规模化程度的迅速提升，可能会被其它具有批发功能的零售业态如量贩店或仓储店所取代，甚至是逐渐退出石龙镇市场。三)、片区商业总结:从商业网点的经营业态来看，传统商业占绝对多数，新型业态比例不足14% ，并且以品牌专卖店居多，而连锁超市、24小时便利店以及各类商业、服务业的连锁加盟店和专业店很少，说明传统运营方式在石龙镇的商业运作中仍占主导地位，经营成本较高，经营模式较为单一，整体运作能力不强，品牌效

58、应低，对消费者的吸引力有限。根据目前石龙人口数量、经济发展状况与商业网点面积的配比分析，网点总量已经基本满足需求，但是商业经营缺乏特色、新型业态发展不足、商业功能区的设计、分工与布局不尽合理，结构性问题突出。石龙的商业建设的重点不是网点数量的增加和规模的扩张，而是对现有网点的业态、布局进行结构性调整，强调融入岭南商业氛围，明确市场定位。拟建和在建商业网点表项目名称 建设单位 用地（）建筑面积 ()工程地点 石龙宾馆现代广场商住楼 东莞市联锋贸易有限公司 11512 12857 老城区 石龙火车站广场改造工程 广深铁路股份公司 23411 1 老城区 大华名店城 大华广场发展有限公司 7186

59、27251 老城区 西湖车库办公楼 西湖村委会 5978 24050 西湖区 金沙湾广场 石龙镇人民政府 52585 5412 新城区 聚龙湾一至三期 石龙镇房地产公司 42115 商铺约 25000 新城区 聚龙湾四期 石龙镇房地产公司 31440 商铺约 新城区 第五章:片区内代表性住宅分析一)、【聚龙湾聚豪华庭】1、基本情况：地理位置：石龙镇新城区裕兴路占地面积：81529.5平方米建筑面积：3450448.3平方米容 积 率：4.23开 发 商：东莞市石龙镇房地产公司、东莞市嘉宏实业有限公司策划:广州欧意广告有限公司建设设计：深圳电子院设计有限公司开发期数：本期开发第四期聚豪华庭 本期

60、建筑面积：187625平方米物业类型：一期为5栋多层建设、二期为11栋小高层、三期为3栋28层高层、四期由12栋高层与3栋多层住宅组成。本期推出套数：706户、60间商铺主力户型：130-150平方米的三房、180平方米的四房销售价格：2800元/平方米付款方式：按揭、一次性折扣: 8折、8.3折、8.5折物业管理费:1.8元/平方米车位:售价8万/个,租金300元/平方米入伙时间：销售情况：销售情况较好，销售率70%交楼标准：毛胚房项目配套：23000平方米亚热带风情园林、双会所、直饮水系统、5000平方米超市等。售楼电话：61884882、规划设计要点评析 1)、建筑设计聚豪华庭为聚龙湾花

61、园的第四期,由12栋高层、3栋多层住宅构成,行列布局。裙楼平台架空花园，地下生态停车场。设计住户总数为706户，60间欧美风情步行街商铺。两梯两户或两梯三户，配以观光电梯饱览佳景。跃式与复式户型设计，以大户型为主，南北通透。高层豪华公寓彩板式结构，户户可外观江景，最大化地利用了天然江景资源。建筑立面造型简洁、大方，富有现代气息，色彩明快，庄重。顶部以帆影造型，飘逸清新，与东江水景、市政广场、江畔公园相映生辉。由于石龙缺少建筑用地,房地产业并没有纳入未来石龙镇的重点发展产业,并且进一步在引导房地产住宅的高层化。该项目的以高层为主的建筑设计映射出石龙今后的将多以小高层、高层为主。石龙将缺少代表高收入阶层的地位的别墅项目。2)、园林设计项目配套2