写字楼物业管理服务规范

《写字楼物业管理服务规范》由会员分享，可在线阅读，更多相关《写字楼物业管理服务规范（31页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、写字楼物物业管理理服务标标准1范围围本标准规规定了写写字楼物物业管理理服务活活动中顾顾客服务务、房屋屋和设施施设备运运行维护护服务、写写字楼秩秩序维护护和安全全服务、环环境保洁洁服务、绿绿化摆放放与养护护服务、专专项特约约服务等等内容及及要求。 本标准适适用于本本市行政政区域内内写字楼楼物业管管理服务务活动。相关链接接：上海市办办公楼物物业管理理服务规规范山东省物物业管理理服务质质量规范范2术语语和定义义本标准采采用以下下术语和和定义：2.1 写字楼楼 为商务、办办公活动动提供空空间的建建筑及附附属设施施、设备备和场地地。2.2 物业管管理 物业产权权人通过过选聘物物业管理理企业，由由业主和和

2、物业管管理企业业按照物物业服务务合同约约定，对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护相关关区域内内的环境境卫生和和秩序的的活动。2.3 物业管管理承接接验收以保证物物业管理理服务正正常实施施和物业业共用部部位、共共用设施施设备正正常使用用为目的的的检查查验收。2.4 顾客 接受物业业管理服服务的组组织或个个人。示例：物物业产权权人、使使用人及及其他相相关方。2.5 专项特特约服务务写字楼物物业管理理机构在在物业业管理服服务合同同约定定的服务务内容之之外，提提供为满满足顾客客个性需需求的服服务。2.6 突发性性公共事事件 在写字楼楼物业管管理范围围内发生生的

3、自然然灾害（包包括气象象灾害，地地震灾害害，地质质灾害，生生物灾害害等）、事事故灾难难（包括括各类安安全事故故，交通通运输事事故，公公共设施施和设备备事故，辐辐射事故故，环境境污染和和生态破破坏事件件）、公公共卫生生事件（包包括传染染病疫情情，群体体性不明明原因疾疾病，食食品安全全和职业业危害，动动物疫情情，以及及其他严严重影响响公众健健康和生生命安全全的事件件）和社社会安全全事件（包包括恐怖怖袭击事事件，经经济安全全事件，涉涉外突发发事件和和群体性性事件）等等。3基本本要求3.1 物业管管理企业业的资质质要求从事写字字楼管理理的物业业管理企企业应具具有相应应的资质质，符合合建设部部物业业管理

4、企企业资质质管理试试行办法法的要要求。 3.2 物业管管理承接接验收3.2.1 物物业管理理企业应应依据相相关规定定，与业业主方进进行物业业管理承承接验收收；3.2.2 物物业管理理承接验验收的条条件应符符合成成都市物物业管理理承接验验收指导导意见的的规定；3.2.3 移移交的物物业资料料记录清清楚，签签订了承承接验收收协议，对对遗留问问题的处处理进行行了约定定；3.2.4 完完成了承承接验收收备案。3.3 管理机机构与人人力资源源配置要要求3.3.1 物物业管理理企业应应根据写写字楼的的具体特特点、功功能定位位以及合合同的约约定，设设置相应应的管理理机构，配配备适当当的管理理服务人人员；3.

5、3.2 管管理人员员应取得得物业管管理从业业资格证证书或岗岗位证书书，专业业技术、操操作人员员应取得得相应专专业技术术证书或或职业技技能资格格证书。3.3.3 从从业人员员接受过过相关专专业技能能的培训训，掌握握物业管管理基本本法律、法法规和政政策，熟熟悉物业业的基本本情况，能能正确使使用相关关专用设设施设备备。3.3.4 管管理服务务人员着着装统一一、规范范，佩戴戴标识，文文明用语语，举止止端庄，服服务主动动、热情情。3.5 管理服服务要求求3.5.1 制制订有切切实可行行的物业业管理服服务方案案，有较较为完整整的管理理服务制制度和作作业标准准，并认认真执行行；3.5.2 房房屋共用用部位完

6、完好，共共用设施施设备正正常运行行；3.5.3 物物业管理理区域内内的环境境、秩序序符合合合同约定定的标准准；3.5.4 实实行了“三公开开”（公开开收费标标准、公公开服务务内容和和标准、公公开办事事流程）；3.5.5 公公示244小时服服务电话话；3.5.6 有有服务受受理、投投诉、回回访处理理程序；3.5.7 管管理服务务中的相相关作业业记录完完整，可可追溯。3.6 档案管管理3.6.1 物物业管理理档案健健全，有有专人保保管，查查阅方便便。3.6.2 有有较完善善的物业业管理档档案制度度，档案案内容至至少应包包括：3.6.2.11 物业业竣工验验收及承承接验收收档案；3.6.2.22 设

7、备备台帐和和管理维维修档案案；3.6.2.33 顾客客资料档档案；3.6.2.44 物业业服务日日常管理理档案。3.7 财务管管理3.7.1建立立健全财财务管理理制度，对对物业管管理费和和其它费费用的收收支进行行财务管管理，运运作规范范，账目目清晰。对对于顾客客报修、超超时空调调、特约约服务等等费用须须单独结结算的应应准确计计算；3.7.2 物物业管理理费、能能耗费、通通讯费、杂杂费、特特约服务务收费、车车库管理理费以及及其它费费用的缴缴付标准准、时间间、方式式严格按按照公开开的收费费制度进进行（合合同另有有约定除除外），收收费应操操作规范范；3.7.3 实实行酬金金制的，应应向业主主大会或或

8、全体业业主公布布物业服服务资金金年度预预决算，并并每年不不少于一一次公布布物业服服务资金金的收支支情况。3.8 顾客满满意度3.8.1写字字楼物业业管理机机构应每每年开展展顾客意意见调查查，顾客客对物业业服务的的满意度度不低于于合同约约定标准准；3.8.2 每每年调查查顾客的的人数不不低于写写字楼内内物业使使用人总总人数的的2/33；3.8.3 对对调查结结果进行行分析，有有改进措措施。3.9 专项特特约服务务写字楼物物业管理理机构应应在力所所能及的的范围内内，努力力满足顾顾客的专专项服务务需求，开开展专项项特约服服务。3.100 节能能管理写字楼物物业管理理机构应应根据物物业的实实际情况况，

9、制订订符合国国家法规规、政策策和适宜宜、有效效的节能能管理方方案，并并认真执执行。3.111 突发发性公共共事件处处理写字楼物物业管理理机构应应对管理理服务过过程中可可能出现现的设施施设备故故障、自自然灾害害、事故故灾害、公公共卫生生事件和和社会安安全事件件等突发发性公共共事件建建立应急急预案，并并组织实实施培训训、演习习、评价价和改进进，事发发时按规规定途径径及时报报告顾客客和有关关部门，并并采取相相应措施施。4顾客客服务4.1 接待服服务有条条件的写写字楼应应设置总总服务台台。为物物业使用用人提供供咨询、服服务受理理、投诉诉接待等等服务；同时为为外来的的办事人人员提供供咨询、引引导等服服务

10、；不具具备设置置总服务务台条件件的写字字楼，物物业管理理机构应应设置服服务窗口口，受理理物业使使用人的的咨询、报报修、特特约服务务申请和和投诉。4.1.1 入入驻、退退租服务务顾客需入入驻和退退租时，应应按规定定的程序序及时受受理，在在承诺的的时间内内办理完完成相关关手续，及及时建档档、归档档。4.1.2 报报修接待待服务顾客报修修时，应应及时受受理，并并在规定定的时间间内到场场，小修修项目当当天完成成（预约约除外）。维维修完成成后应进进行回访访。4.2 邮件、报报刊杂志志收发服服务 4.2.1 正正确分理理信件，报报刊杂志志和挂号号信、特特快专递递、包裹裹、汇款款单、特特殊邮件件等应进进行登

11、记记；4.2.2 挂挂号信、特特快专递递、包裹裹、汇款款单、特特殊邮件件等应请请收件人人签收；4.2.3 每每日100:000前（节节假日除除外）应应将当天天的报、信信送达收收件人；特快专专递、电电报等须须及时传传递的邮邮件，应应在收到到邮件后后的2小小时内送送达（或或通知）收收件人（收收件人因因故不能能按时接接收的应应做好相相关记录录）；4.2.4 顾顾客迁离离本物业业后，应应为顾客客提供一一个月的的邮件保保管服务务，并尽尽力通知知顾客领领取，对对无法联联系收件件人的邮邮件，要要退回邮邮局。4.3 装修管管理服务务4.3.1 制制订装修修管理制制度，告告知顾客客装修管管理的流流程、注注意事项

12、项和禁止止行为；4.3.2 签签订装装修管理理服务协协议，明明确业主主、施工工单位、物物业公司司三方的的权利和和义务；4.3.3 建建立顾客客装修档档案，内内容应包包括装修修申报登登记、审审核、验验收（装装修过程程中所涉涉及的公公共设施施设备）资资料。4.4 投诉处处理4.4.1 物物业管理理机构直直接受理理的投诉诉，应核核实情况况，及时时处理并并回复投投诉者。属属于物业业管理责责任的，应应向顾客客道歉并并及时纠纠正；属属于无理理投诉的的应做好好解释工工作。物物业管理理机构与与投诉者者无法协协商解决决的，应应上报物物业管理理企业或或上级主主管部门门处理；4.4.2 物物业管理理机构直直接受理理

13、的投诉诉，应在在一个工工作日内内回复处处理结果果，最长长不得超超过三个个工作日日；4.4.3 顾顾客直接接向上级级主管部部门的投投诉或者者上级部部门转来来的投诉诉，应查查明事实实，确认认证据，分分清责任任后如实实反映情情况或上上报书面面材料，协协助上级级部门做做好相应应工作；4.4.4 向向公安机机关报案案的投诉诉，应协协助公安安部门处处理；4.4.5 涉涉及依法法裁决的的投诉，按按法律程程序处理理；4.4.6 受受理、处处置顾客客投诉应应做好记记录。4.5 专项特特约服务务受理对顾客提提出的专专项特约约服务要要求，应应在244小时内内回复；在物业业管理机机构力所所能及范范围内的的，原则则上应

14、当当受理，不不能受理理的要告告诉原因因。5房屋屋共用部部位、共共用设施施设备运运行、维维护服务务5.1 房屋共共用部位位维护管管理5.1.1 建建立房屋屋使用、维维修档案案，检查查房屋使使用情况况，告知知顾客正正确使用用房屋，遵遵守房屋屋安全使使用的规规范、政政策、法法规；5.1.2墙表表面粉刷刷无明显显剥落开开裂，墙墙面砖、地地坪、地地砖平整整不起壳壳、无遗遗缺；修修补墙面面的粉刷刷层及面面砖应保保持与原原墙面色色差、材材质一致致；天花花板无明明显污渍渍和破损损；外墙墙面无明明显剥落落、墙面面饰材无无明显遗遗缺、玻玻璃幕墙墙无开裂裂；屋面面防水层层发现有有气鼓、碎碎裂或隔隔热板有有断裂、缺缺

15、损的，应应在规定定时间内内安排专专项修理理；5.1.3 对对房屋共共用部位位进行日日常管理理和维修修养护，维维修养护护记录完完整；5.1.4 根根据房屋屋实际使使用情况况和使用用年限，定定期检查查房屋的的安全状状况，做做好检查查记录；5.1.5 发发现问题题及时向向房屋产产权人报报告，属属于小修修范围的的，及时时组织修修复；属属于大、中中修范围围的，及及时提出出方案或或建议，经经房屋产产权人同同意后组组织实施施。遇紧紧急情况况时，应应采取必必要的应应急措施施。5.2 装修管管理5.2.1 执执行住住宅室内内装饰装装修管理理办法、住住宅装饰饰装修验验收标准准、成成都市城城市房屋屋装修结结构安全全

16、管理规规定等等相关规规定；5.2.2 按按照装装修管理理服务协协议约约定的时时限，及及时审核核、回复复装修人人的装装修申报报；5.2.3 每每日巡查查装修施施工现场场，发现现违反装装修管理理制度的的行为、现现象应及及时劝阻阻、制止止。如制制止无效效，应向向业主和和有关部部门报告告。5.3 共用设设施设备备日常运运行、维维护服务务5.3.1 变变配电系系统5.3.1.11 高压压电气设设备至少少每二年年进行一一次安全全测试，油油浸式变变压器每每年进行行一次安安全测试试，留存存高压电电气测试试合格报报告；5.3.1.22 低压压配电设设备每年年至少一一次全面面停电检检修；5.3.1.33 按照照规

17、定周周期对变变配电设设施设备备进行检检查、维维护、清清洁，并并做好记记录；5.3.1.44 高低低压配电电柜运行行正常、操操作灵活活，仪表表显示准准确；5.3.1.55 变压压器运行行正常，通通风降温温设备可可靠，温温度显示示准确；5.3.1.66 直流流操作系系统运行行正常，蓄蓄电池组组充、放放电量符符合工作作要求，至至少每年年进行一一次充、放放电试验验；5.3.1.77 功率率因数自自动补偿偿运行正正常，功功率因数数不低于于0.99，电容容器容量量符合工工作要求求，无鼓鼓包、漏漏液现象象；5.3.1.88 制定定突发事事件应急急处理程程序和临临时用电电管理措措施，明明确停、送送审批权权限，

18、停停、送电电按规定定提前通通知顾客客；5.3.1.99 制定定配电室室人员出出入管理理制度，配配电室实实行封闭闭管理，无无鼠洞，配配备符合合要求的的灭火器器材；5.3.1.110 高高压防护护用具、验验电器按按规定每每半年检检定一次次，计量量器具、检检测仪表表按规定定周期送送计检局局检定。5.3.2 应应急供电电系统5.3.2.11 每周周检查发发电机组组的机油油位、冷冷却液位位、蓄电电池液位位、空滤滤指示器器是否符符合要求求，水路路、油路路有无渗渗漏；5.3.2.22 制定定发电机机组管理理规程，常常备不低低于4小小时运行行所需的的油料，配配置符合合要求的的灭火器器材；5.3.2.33 每月

19、月启动发发电机组组试机330分钟钟，释放放柴油滤滤清器中中的水或或沉积物物，检查查皮带松松紧程度度；5.3.2.44 每运运行2550小时时或两年年更换发发机组机机油、机机油滤清清器、柴柴油滤清清器、冷冷却液；5.3.2.55 发电电机组手手动及自自动联机机正常，保保护功能能完善，发发生停电电时保证证30分分钟内向向重点设设备、区区域供电电；5.3.2.66 应急急照明柜柜工作正正常，蓄蓄电池放放电工作作时间不不低于990分钟钟，蓄电电池无漏漏液、腐腐蚀现象象；5.3.2.77 定期期对应急急照明柜柜进行检检查、维维护、清清洁，每每月进行行一次切切换试验验，每年年进行一一次蓄电电池组充充、放电

20、电试验；5.3.2.88 制定定双电源源切换操操作程序序，做好好备用电电源切换换准备，发发生停电电时300分钟内内恢复供供电。5.3.3 给给排水系系统5.3.3.11 每天天检查一一次生活活泵、气气压罐、排排污泵、水水池水箱箱、管道道阀门，定定期检查查公共卫卫生间、开开水房、管管道井内内的上下下水管道道、阀门门、减压压阀，集集水坑、污污水坑、室室内外排排水沟渠渠（井）。设设备运行行正常，压压力符合合要求，仪仪表指示示准确，无无跑、冒冒、滴、漏漏现象；5.3.3.22 生活活水泵、管管道、阀阀门定期期进行维维护保养养；集水水坑、污污水坑、化化粪池、室室内外排排水沟渠渠（井）定定期疏通通清掏；排

21、水畅畅通无堵堵塞；5.3.3.33 生活活水箱（池池）检修修口封闭闭、加锁锁，通气气口需设设隔离网网，环境境卫生，无无污染物物；5.3.3.44 雨、污污水分离离，不得得混排，污污水排放放达到DDB511/1990-993四四川省水水污染物物排放标标准；5.3.3.55 制定定水质管管理制度度，供水水管理符符合城城市供水水水质管管理规定定、生生活饮用用水卫生生监督管管理办法法；5.3.3.66 二次次供水需需办理二二次供水水卫生许许可证、供供水管理理人员持持健康康证上上岗；5.3.3.77 二次次供水水水箱（池池）每半半年由具具备资质质条件的的专业清清洁公司司清洗消消毒，并并抽取水水样送成成都

22、市疾疾控中心心检验，取取得水质质检测合合格报告告；5.3.3.88 制定定停水、爆爆管等应应急处理理程序，计计划停水水按规定定提前通通知顾客客；5.3.3.99 计量量器具、压压力仪表表按规定定周期送送计检局局校验；5.3.3.110 未未经水行行政主管管部门许许可，不不得擅自自采取地地下水或或直接从从江河取取水。5.3.4 空空调系统统5.3.4.11 设备备工作正正常、安安全装置置有效；5.3.4.22 定期期巡查设设备运行行状态并并记录运运行参数数；5.3.4.33 每月月检查空空调主机机，测试试运行控控制和安安全控制制功能，分分析运行行数据；5.3.4.44 定期期检查冷冷却塔电电机、

23、变变速箱、布布水器及及其它附附属设备备，每年年至少清清洗、维维护保养养冷却塔塔一次；5.3.4.55 定期期检查循循环泵、冷冷却泵电电机及泵泵体，每每年进行行一次添添加更换换润滑脂脂、清洁洁叶轮、基基础紧固固、除锈锈刷漆等等维护保保养；5.3.4.66 定期期对空气气处理单单元、新新风处理理单元、风风机盘管管、滤网网、加（除除）湿器器、风阀阀、积水水盘、冷冷凝水管管、膨胀胀水箱、集集水器分分水器、风风机表冷冷器进行行检查、清清洗和保保养；5.3.4.77 定期期对空调调系统电电源柜、控控制柜进进行检查查，紧固固螺栓、测测试绝缘缘，保证证系统的的用电安安全；5.3.4.88 管道道、阀门门无锈蚀

24、蚀，保温温层完好好无破损损，无跑跑、冒、滴滴、漏现现象；每每二年至至少除锈锈漆刷漆漆一次；5.3.4.99 定期期对空调调循环水水进行水水质处理理和水质质分析，保保证系统统水质符符合标准准要求；5.3.4.110 根根据实际际情况进进行风管管系统清清洗和空空气质量量测定，保保证空气气质量符符合标准准要求；5.3.4.111 压压力表、真真空仪、传传感器等等测量装装置按规规定周期期送计检检局校验验；5.3.4.112 按按国家相相关要求求严格控控制温度度范围，夏夏季室内内温度222226，冬季季室内温温度188222，定期期对空调调系统设设施设备备进行能能耗（水水、电、煤煤气、燃燃油等）统统计和

25、分分析，做做好节能能工作。5.3.4.113 在在每个供供冷期或或供热期期交替运运行之前前，或系系统停机机一段时时间后又又重新投投入运行行时，必必须对系系统所有有设施设设备（如如冷却水水循环管管道、冷冷冻水循循环管道道风管、新新风系统统等的管管件、阀阀门、电电气控制制、隔热热保温等等）进行行严格细细致的检检查、清清洗、测测试和调调整，确确定正常常后方能能投入运运行。5.3.5 锅锅炉系统统5.3.5.11 蒸汽汽锅炉每年由专专业检测测机构对对锅炉设设备进行行一次安安全检测测，并对对锅炉电电机部分分及程序序控制器器性能、锅锅炉排放放烟气进进行检测测。除定期送送检外，还还应做好好以下日日常维护护：

26、每年年对锅炉炉及附属属设备进进行一次次全面二二级保养养；按规规定更换换油（气气）喷嘴嘴、保养养和润滑滑电机、校校验安全全阀、检检查交换换器并添添加树脂脂、设备备管道补补漆；对对除氧器器、冷凝凝水箱检检进行修修清洗；对锅筒筒内部进进行检查查并除垢垢；每半半年对蒸蒸汽压力力表进行行一次校校验；对对炉膛清清灰；每季季度对锅锅炉及附附属设备备进行一一次一级级保养；对防爆爆门及泄泄爆装置置进行安安检；清清理燃烧烧器、鼓鼓风机风风叶、烟烟管通灰灰；对机机械设备备更换或或添加润润滑油；超压、超超温保护护试验，安安全阀自自动排气气一次；每月月对油气气管路过过滤器进进行一次次清洗，对对安全连连锁装置置安全性性能

27、实验验一次； 检测测水质的的硬度，应应不大于于3毫克克/升；锅炉炉安全附附件及仪仪表齐全全，动作作可靠；在额额定的流流量范围围内，输输出蒸汽汽压力在在允许范范围之内内；汽、水水管道完完好，阀阀件及仪仪表齐备备，无跑跑、冒、滴滴、漏；蒸汽汽减压站站输出压压力波动动在200之内内。各种证书书齐备，操操作人员员持证上上岗。5.3.5.22 热水水锅炉定期期对温控控仪进行行检测；附属属设备的的维护保保养可参参照“蒸汽锅锅炉”的相应应条款实实施。5.3.6 电电梯、自自动扶梯梯5.3.6.11 电梯梯运行平平稳、乘乘座舒适适、平层层准确，轿轿厢照明明、内外外呼梯按按钮完好好，楼层层显示正正常，轿轿厢内整

28、整洁无污污染；5.3.6.22 根据据温度情情况开启启轿厢风风扇；5.3.6.33 警铃铃或其它它救助设设备功能能完备，称称重装置置可靠，安安全装置置有效无无缺损，电电梯运行行无异常常；5.3.6.44 自动动扶梯运运行平稳稳舒适，安安全防护护装置齐齐全有效效；5.3.6.55 应由由A级专专业资质质的电梯梯、自动动扶梯维维修保养养单位进进行维护护保养，经经技术监监督局检检测并获获得安安全检验验合格证证，在在有效期期内运行行；5.3.6.77设专职职人员对对电梯维维护保养养进行监监督，对对电梯运运行进行行管理，并并按技术术要求做做好日常常运行巡巡检及记记录；5.3.6.88 至少少保障一一台电

29、梯梯24小小时运行行；5.3.6.99 电梯梯发生一一般性故故障，专专业维修修保养人人员应在在1小时时内到达达现场维维修；发发生电梯梯困人或或其它重重大事件件时，物物业管理理专职人人员应及及时应急急处理，专专业维修修保养人人员应在在30分分钟内到到达现场场进行抢抢修；5.3.6.110 电电梯机房房实行封封闭管理理，机房房内温度度不超过过设备安安全运行行环境温温度，配配备应急急照明、灭灭火器和和盘车工工具齐全全，并挂挂于显眼眼方便处处。5.3.7 消消防系统统5.3.7.11 当被被检测探探测器响响应参数数达到预预定值时时，探测测器应输输出火警警信号，同同时启动动探测器器的确认认灯；5.3.7

30、.22 操作作启动部部件，手手动火灾灾报警按按钮应能能输出火火灾报警警信号，报报警按钮钮应当有有动作显显示；5.3.7.33 火灾灾时应能能将火灾灾疏散层层的扬声声器和广广播背景景音响系系统强制制转入火火灾应急急广播状状态，并并控制在在选定的的楼层内内；5.3.7.44 报警警功能：能正常常接收来来自火灾灾探测器器及其它它报警触触发器件件的火灾灾报警信信号，发发出声光光信号；5.3.7.55 故障障报警：当控制制器和火火灾探测测器、控控制器和和传输火火灾报警警信号作作用的部部件发生生故障时时，应当当正确指指示出故故障部位位；5.3.7.66 火警警优先功功能：显显示预报报警和故故障信号号时，如

31、如有火灾灾报警信信号输入入，应当当立即显显示火灾灾报警信信号；显显示故障障信号时时，如有有预报警警信号输输入，应应当显示示预报警警信号；5.3.7.77 电源源转换功功能：主主电源切切断时，备备用电源源应当能能自动投投入运行行；当主主电源恢恢复时能能从备用用电源自自动转入入主电源源状态；5.3.7.88火灾确确认后，发发出控制制信号，强强制电梯梯全部停停于首层层，并接接受其反反馈信号号。消防防电梯联联动迫降降后可进进行人工工操作，其其功能、信信号均应应当正常常；5.3.7.99 火灾灾确认后后，应当当控制相相应部位位的正压压风机和和排烟风风机启动动，接受受其反馈馈信号并并显示其其状态；5.3.

32、7.110 火火灾确认认后，发发出控制制信号，将将着火层层防烟风风阀、排排烟阀打打开，接接受其反反馈信号号并显示示其状态态；5.3.7.111 确确认火灾灾后，控控制室应应能控制制有关部部位的防防火卷帘帘门按规规定程序序下降，接接受其反反馈信号号并显示示其状态态；5.3.7.112 火火灾确认认后，应应当释放放所有门门禁装置置，保证证疏散门门的畅通通；5.3.7.113 消消防对讲讲电话应应语音清清楚无干干扰；5.3.7.114 自自动喷淋淋系统有有水流动动时，其其水流指指示器应应显示、压压力开关关应动作作、水力力警铃应应发出报报警铃声声；5.3.7.115 安安全出口口、疏散散指示灯灯火灾时

33、时应在维维持900分钟以以上的照照明时间间；5.3.7.116 消消防水带带每半年年检查一一次，应应无破损损、发黑黑、发霉霉现象；5.3.7.117 联联动控制制台工作作正常、显显示正确确，系统统误报率率不超过过3；5.3.7.118 消消防泵每每月启动动一次，每每年保养养一次；5.3.7.119 消消火栓每每月检查查一次，保保持消火火栓箱内内配件完完好，阀阀杆每年年加注润润滑油并并放水检检查一次次；5.3.7.220 控控测器至至少每三三年进行行一次清清洗除尘尘；5.3.7.221 消消防管道道、阀门门至少每每二年进进行一次次除锈刷刷漆；5.3.7.222 保保证消防防用水的的基本储储备，确

34、确保火灾灾险情时时的应急急灭火用用水；5.3.7.223 消消防系统统由具有有合格专专业资质质的消防防维保公公司对其其进行维维护保养养；5.3.7.224 工工作人员员经消防防培训考考试合格格，持证证上岗；5.3.7.225 消消防主机机除检修修时间外外，必需需处于开开机运行行状态；5.3.7.226 发发生一般般性故障障，专业业维修保保养人员员应在11小时内内到达现现场维修修；发生生重大故故障时，物物业管理理专职人人员应及及时采取取相应措措施应急急处理，专专业维修修保养人人员应在在30分分钟内到到达现场场进行抢抢修；5.3.7.227 监监督专业业消防维维保公司司做好消消防设备备月、季季、年

35、度度测试工工作，按按时段和和设备数数量比例例，抽查查、检测测系统设设备，全全年覆盖盖所有系系统设备备；5.3.7.228 配配合专业业消防公公司制定定消防设设备年度度保养计计划，并并监督完完成情况况；5.3.7.229 制制定消防防应急预预案，每每年进行行一次消消防火灾灾演练。5.3.8 安安全防范范系统5.3.8.11 系统统设置时时间、日日期准确确，摄像像机编号号有逻辑辑性；5.3.8.22矩阵工工作正常常，线路路整齐，分分组同步步切换标标识清楚楚；5.3.8.33传输线线路应有有良好的的接地，并并对干扰扰信号进进行屏蔽蔽，同轴轴电缆两两端“地电压压”应一致致；5.3.8.44 录像像机工

36、作作正常，显显示准确确、整洁洁；5.3.8.55 录入入资料应应保持77天以上上，并应应有时间间、日期期及摄像像机编号号，有特特殊要求求的参照照相关规规定；5.3.8.66 摄像像机安装装牢固，位位置正确确，工作作正常、整整洁，室室外摄像像机应注注意防水水、防尘尘、密封封及散热热，并应应满足室室外最低低照度要要求；5.3.8.77 画面面分割器器工作正正常、整整洁；5.3.8.88 监视视器工作作正常、图图像清晰晰、色彩彩良好、整整洁；5.3.8.99 多媒媒体图形形工作站站应直观观显示各各监控点点位置，对对报警应应及时响响应；5.3.8.110 红红外双鉴鉴探测器器、玻璃璃破碎探探测器、周周

37、界报警警装置应应安装牢牢固，灵灵敏可靠靠，及时时反馈报报警信息息；5.3.8.111 每每季度对对UPSS电源进进行一次次完全代代载放电电，并充充电检测测；5.3.8.112 维维修保养养工作由由专职人人员进行行，非受受权专业业人员不不得擅自自更改安安防设置置及对主主机开盖盖检测箱箱内元件件；5.3.8.113 设设立监控控资料调调用、查查阅权限限，调用用、查阅阅需经受受权；5.3.8.114 制制定应急急处理程程序，出出现重大大安全隐隐患时应应采取必必要补救救措施；5.3.8.115 每每年由物物业公司司组织相相关专业业人员对对安全防防范系统统进行一一次全面面检查，对对安全防防范方面面存在的

38、的漏洞、隐隐患等情情况进行行限期整整改。5.3.9 楼楼控系统统5.3.9.11 服务务器及UUPS工工作正常常、通讯讯正常；5.3.9.22 工作作站工作作正常、通通讯正常常、整洁洁；5.3.9.33 传感感器工作作正常，灵灵敏度适适应，通通讯正常常；5.3.9.44 执行行调节器器工作正正常，状状态及反反馈信息息准确；5.3.9.55 直接接数字控控制器工工作正常常，输出出信号正正确，通通讯正常常、整洁洁、线路路整齐；5.3.9.66 末端端设备工工作正常常，线路路无损，安安装牢固固；5.3.9.77 执行行计算机机权限管管理规定定，不得得私自改改变计算算机设置置和更换换计算机机硬件、软软

39、件、使使用外来来软件和和光盘；5.3.9.88 制定定应急处处理程序序，定期期对计算算机系统统数据进进行备份份；5.3.9.99 每年年对仪器器仪表、传传感器进进行校对对；5.3.9.110 建建立机房房管理制制度，控控制室机机房实行行封闭管管理，无无老鼠进进入缝隙隙，配备备符合要要求的灭灭火器材材。5.3.10 网络通通讯5.3.10.1 通通信处理理机、交交换和调调制解调调机数据据通讯工工作正常常、整洁洁、线路路整齐；5.3.10.2 维维护终端端工作正正常、整整洁；5.3.10.3 工工作电源源及UPPS工作作正常，设设备整洁洁，显示示仪表无无损；5.3.10.4 配配线架排排线整齐齐，

40、标识识完好，数数据齐全全；5.3.10.5 光光纤配架架排线整整齐，标标识完好好，数据据齐全；5.3.10.6 插插座模块块安装完完好，线线路畅通通，表面面整洁；5.3.10.7 建建立授权权机制、访访问控制制、加密密与解密密相关管管理制度度；5.3.10.8 专专人监控控关键设设备:文文件服务务器、数数据库服服务器、打打印服务务器、交交换机等等；5.3.10.9 病病毒预防防：从管管理、技技术和法法律等方方面着手手，预防防病毒侵侵入；5.3.10.10 实时对对服务器器数据进进行文件件备份；5.3.10.11计计算机工工程师应应用相关关软件定定期对WWeb Serrverr,Daatebba

41、see Seerveer，MMaill/FTTP等SServver进进行观测测，发现现故障及及时记录录，并通通知相关关部门维维修。5.3.11 门禁系系统5.3.11.1 服服务器及及UPSS工作正正常、通通讯正常常； 5.3.11.2 工工作站工工作正常常、通讯讯正常、整整洁；5.3.11.3 读读卡器指指示灯完完好、工工作正常常；5.3.11.4 电电子门锁锁工作正正常；5.3.11.5 门门磁开关关工作正正常，灵灵活有效效；5.3.11.6 建建立系统统权限管管理规定定，不得得随意更更改系统统设置；5.3.11.7 作作好门禁禁系统的的安全保保密工作作，不得得泄露有有关信息息；5.3.1

42、1.8 每每半年对对门磁开开关、读读卡器、电电子门锁锁及蓄电电池进行行检测。5.3.12 有线及及卫星电电视5.3.12.1 卫卫星天线线安装牢牢固，外外观整洁洁；5.3.12.2 放放大器、解解码器、混混合器、邻邻频调制制器等设设备工作作正常、整整洁；5.3.12.3 光光纤收发发机、放放大器、分分配器工工作正常常，线路路衰减小小；5.3.12.4 传传输线路路正常，图图像清晰晰；5.3.12.5 每每半年检检测一次次干线及及各分支支器的输输出电平平。5.3.13 广播与与背景音音乐系统统5.3.13.1 节节目源设设备工作作正常；5.3.13.2 信信号放大大及处理理设备工工作正常常、整洁

43、洁，音量量及音响响调控效效果完好好；5.3.13.3 扬扬声器等等末端设设备工作作正常、整整洁，音音质保持持清晰；5.3.13.4 背背景音乐乐与消防防报警系系统的连连接切换换工作正正常；5.3.13.5 每每季度检检测传输输电压；5.3.13.6 每每半年进进行一次次全面检检查与调调试。5.3.14 数字会会议系统统5.3.14.1 多多媒体显显示、数数字音响响、摄录录像、同同声翻译译等设备备工作正正常；5.3.14.2 视视频、音音频、网网络线路路传输正正常、无无干扰；5.3.14.3 每每半年进进行一次次全面检检查与调调试。5.3.15 停车场场管理系系统5.3.15.1 服服务器及及U

44、PSS工作正正常、通通讯正常常； 5.3.15.2 工工作站工工作正常常、通讯讯正常、整整洁；5.3.15.3 出出入口机机工作正正常，通通讯正常常；5.3.15.4 区区域及车车场车位位计数显显示器工工作正常常、整洁洁，数据据准确；5.3.15.5 图图像识别别系统工工作正常常，摄像像机工作作正常，车车辆及车车牌号清清晰，信信息相对对应及时时存入、读读出数据据库；5.3.15.6 电电动道闸闸工作正正常、整整洁，反反应灵敏敏；5.3.15.7 车车辆检测测器工作作正常；5.3.15.8 执执行计算算机权限限管理规规定，不不得私自自改变计计算机设设置和更更换计算算机硬件件、软件件、使用用外来软

45、软件和光光盘；5.3.15.9 每每月对车车位进行行一次系系统数据据和现场场实际情情况的校校对，并并及时调调整区域域及车场场车位显显示器数数据，核核对收费费数据；5.3.15.10 定期备备份系统统软件及及数据。5.3.16 公共照照明系统统5.3.16.1 制制定公共共照明节节能管理理制度，照照度符合合GB5500334220044建筑筑照明设设计标准准；5.3.16.2 每每天一次次巡检大大堂、电电梯间、停停车场、通通道、光光彩照明明、景观观照明、霓霓虹灯等等公共部部位照明明，有效效亮灯率率98以上，如如有缺损损及时更更换；5.3.16.3 每每周一次次巡检公公共照明明电源柜柜，如有有问题

46、及及时处理理，保证证设备正正常运行行和安全全用电。5.3.17 避雷系系统5.3.17.1 每每年雨季季前由成成都市防防雷中心心对建筑筑避雷系系统进行行检测，留留存检测测合格报报告，同同时动员员和组织织写字楼楼内的使使用人对对重要设设施设备备进行防防雷检测测；5.3.17.2 保保持避雷雷系统完完整性，不不得擅自自拆除、迁迁改避雷雷设施；5.3.17.3 每每半年对对楼顶层层的避雷雷针、避避雷带、避避雷线、避避雷网、屋屋面设备备、其它它金属物物体的接接地装置置进行全全面检查查，有问问题及时时解决；5.3.17.4 每每季度对对强、弱弱电井、设设备间内内的机电电设备、配配电柜接接地装置置进行检检

47、查，每每月对变变配电设设备接地地装置、避避雷器进进行检查查，保证证所有机机电设备备、配电电柜（箱箱）、管管道、金金属构架架物接地地良好；5.3.17.5 成成都地区区写字楼楼建筑物物（无特特殊计设设要求情情况下）接接地电阻阻标准：3类建筑筑接地电电阻：102类建筑筑接地电电阻：4计算机房房接地电电阻：4。5.3.18 高空作作业设备备5.3.18.1 设设备需经经有资质质的检测测机构检检验合格格，保持持安全装装置完好好并在有有效期内内安全运运行； 5.3.18.2 设设备操作作人员应应严格遵遵守安全全规定，严严格执行行安全操操作规程程，严禁禁超载；5.3.18.3 设设备应严严格执行行作业前前

48、的机电电系统安安全检查查与运行行状态的的确认；5.3.18.4 吊吊篮运行行平稳，无无倾斜；5.3.18.5 设设备各仪仪表指示示准确，各各类开关关动作灵灵活；通通讯设备备正常；5.3.18.6 在在运行中中，不得得随意卸卸开装置置的护罩罩、封门门及其他他任何装装置；5.3.18.7 设设备使用用完毕后后，需切切断电源源，锁好好操纵装装置，并并将悬挂挂装置按按规定方方法予以以锁定。应应有专业业人员对对设备运运行进行行管理、记记录；5.3.18.8 应应定期对对设备系系统进行行检查及及保养，对对提升系系统进行行全面测测试。清清除灰尘尘、滴漏漏的液体体以及可可能打滑滑的其他他物质因因素。5.3.1

49、9 测量计计量装置置5.3.19.1 测测量、计计量装置置按规定定周期送送计检局局校验，确确保准确确性和有有效性；5.3.19.2 电电能表、煤煤气表、水水表等计计量装置置按规定定周期抄抄写数据据，计算算能源消消耗量，建建立数据据档案并并分析控控制；5.3.19.3 测测量装置置按规定定周期巡巡查、记记录数据据，为设设备正常常运行提提供证据据资料；5.3.19.4 建建立测量量、计量量装置台台帐和检检定校验验记录表表。5.3.20 标识系系统 5.3.20.1 办办公区域域、公共共区域及及仓储库库区内应应设指示示性标识识（包括括引导标标志和功功能标识识，如：电梯、楼楼梯、出出入口通通道、残残疾

50、人通通道、门门牌号、商商务中心心、问询询处、卫卫生间、有有毒有害害废弃物物存放点点标识等等）；5.3.20.2 办办公区域域、公共共区域内内的紧急急出口、消消防通道道、禁烟烟区等设设置警示示性标识识；5.3.20.3 应应在主要要道路及及停车场场设置交交通标识识，主要要路口设设路标；5.3.20.4 配配置并在在适当时时使用“维修进进行中”、“小心地地滑”等临时时性服务务状态标标识；5.3.20.5 标标识的图图形符号号应符合合GB/T 1100001.11标志志用公共共信息图图形符号号 第11部分：通用符符号标标准的要要求。消消防与安安全标识识应符合合GB228944安全全标志、GGB 11

51、34995消消防安全全标志的的要求。各各类标识识的格式式应统一一，悬挂挂（摆放放）应安安全、正正规、醒醒目、便便利、协协调、无无涂改，文文字规范范。6秩序序维护与与安全服服务6.1 门卫6.1.1 主主出入口口24小小时值班班，举止止文明、态态度和蔼蔼，用语语规范、礼礼仪规范范，按时时到岗，坚坚守岗位位不脱岗岗；6.1.2 保保持个人人仪表整整洁、门门岗周围围环境清清洁，注注意观察察人员进进出情况况，发现现疑点应应当及时时询问，劝劝阻小商商小贩不不要在物物业管理理区域内内乱设摊摊点；6.1.3 对对进出物物业管理理区域的的各类车车辆进行行有效疏疏导，保保持出入入口的畅畅通；6.1.4 对对外来

52、人人员（施施工、送送货、参参观等）实实行进出出管理，必必要时引引导至电电梯厅或或指定区区域；对对非工作作时间进进入写字字楼的人人员应进进行详细细登记；6.1.5 对对物品进进出实施施分类管管理，大大件物品品进出应应进行审审验，拒拒绝危险险物品进进入。6.2 巡逻6.2.1 科科学、合合理安排排巡逻路路线，重重点、要要害部位位每小时时至少巡巡逻一次次，发现现违法、违违章行为为应及时时制止；6.2.2 按按规定时时间、路路线巡回回检查，多多看、多多听、多多问，排排除各种种不安全全因素；发现疑疑点应追追查原因因，同时时通知有有关部门门； 6.2.3 巡巡视中发发现异常常情况，应应立即通通知有关关部门

53、并并在现场场采取必必要措施施，随时时准备启启动相应应的应急急预案；6.2.4 收收到中央央监控室室发出的的指令后后，巡逻逻人员应应及时到到达，并并采取相相应措施施；6.2.5 对对物业管管理区域域内设置置的消火火栓（箱箱）、窨窨井盖、安安全警示示标志等等涉及公公共安全全的设施施设备进进行巡查查，发现现缺失，损损坏或不不能正常常使用等等情况，应应及时报报告并记记录。6.3 安全监监控6.3.1 监监控设施施应244小时开开通，保保证对安安全出入入口、内内部重点点区域的的安全监监控，保保持完整整的监控控记录； 6.3.2 监监控中心心收到火火情、险险情及其其他异常常情况报报警信号号后，应应及时报报

54、警，并并通知相相关人员员及时赶赶到现场场进行处处理；6.3.3 监监控的录录入资料料应至少少保持77天，有有特殊要要求的参参照相关关规定或或行业标标准执行行；6.3.4 保保持治安安电话畅畅通，接接听及时时（铃响响三声内内应接听听）。6.4 交通和和车辆停停放管理理6.4.1根据据实际情情况设置置行车指指示标志志，规定定车辆行行驶路线线，指定定车辆停停放区域域，公开开收费标标准；6.4.2 车车辆管理理人员应应对进出出的各类类车辆进进行管理理，维护护交通秩秩序，保保证车辆辆便于通通行、易易于停放放；若对对进出车车辆有疑疑问，应应向驾驶驶员敬礼礼后再进进行询问问；6.4.3 收收费管理理的车库库

55、应244小时有有专人管管理；车车辆停放放有序，车车库场地地定时清清洁，无无易燃、易易爆等物物品存放放；防止止漏油、漏漏气车辆辆进入停停车场；6.4.4 地地面、墙墙面按车车辆道路路行驶要要求设立立明显指指示牌，照照明、消消防器械械配置齐齐全； 6.4.5 非非机动车车应定点点停放。6.5 安全管管理6.5.1 消消防安全全管理6.5.1.11 应建建立健全全消防管管理制度度，建立立消防责责任制； 6.5.1.22 楼内内应设置置消防设设施，保保持消防防通道畅畅通，在在楼内明明显位置置设置消消防疏散散示意图图；6.5.1.33 定期期对消防防设备设设施进行行巡视、检检查和维维护，保保持其完完整、

56、完完好，能能正常使使用；消消防带圈圈绕均匀匀，灭火火器材保保险栓及及喷嘴外外壳良好好，压力力指示在在区域线线范围内内，器材材不超过过有效期期，各类类设备设设施能正正常运行行与使用用；检查查记录详详细，如如发现消消防器材材有异常常情况，应应及时予予以调换换或报修修；6.5.1.44 制订订火险应应急预案案，定期期进行消消防宣传传和消防防演习；6.5.1.55 对易易燃易爆爆品设专专人专区区管理。6.5.2 安安全生产产及灾害害预防6.5.2.11 建立立健全安安全生产产规章制制度和操操作规程程，普及及安全用用电、用用气知识识。如遇遇暴雨或或其他灾灾害性天天气时，应应采取以以下应急急措施：对设设备

57、机房房、停车车场、广广告牌、电电线杆等等露天设设施的抗抗强风能能力进行行检查和和加固；对集集水井水水泵运转转情况进进行检查查，保证证正常排排涝；对排排水系统统进行检检查疏通通，清除除杂物，确确保排水水畅通；及时时准备必必要的抢抢险物资资，安排排值班人人员进行行巡查。6.5.5.22 突发发事件管管理根据据各写字字楼的实实际情况况，制定定突发性性公共事事件应急急预案，每每年根据据实际情情况组织织12次应应急演习习；当发发生突发发性事件件时，应应按预定定方案进进行处理理，全力力配合有有关部门门，保护护顾客人人身安全全并尽量量减少财财产损失失。7环境境保洁服服务7.1 环卫设设施应根据写写字楼的的实

58、际情情况合理理设置相相关环卫卫设施，如如在主要要进出口口设置果果皮箱、在在适当位位置设置置垃圾中中转房、在在集中装装修期间间应有临临时建渣渣堆放处处等。7.2 清洁、保保洁责任任制清洁、保保洁实行行责任制制，有专专职保洁洁人员和和明确的的责任范范围，实实行标准准化作业业。7.3 各区域域清洁要要求：区域 卫卫生标准准外围及周周边道路路 地面面干净无无杂物、无无积水，无无明显污污迹、油油渍；明明沟、窨窨井内无无杂物、无无异味；各种标标示标牌牌表面干干净无积积尘、无无水印；路灯表表面干净净无污渍渍。绿化带及及水池 绿地内内无杂物物，花台台表面干干净无污污渍，水水池内水水质清澈澈，池内内无漂浮浮物，

59、池池壁无青青苔等污污垢，水水池无异异味。大厅、楼楼内、公公共通道道 地面面干净、无无污渍，有有光泽，保保持地面面材质原原貌；门门框、窗窗框、窗窗台、金金属件表表面光亮亮、无灰灰尘、无无污渍；门窗玻玻璃干净净无尘，透透光性好好，无明明显印迹迹；各种种金属件件表面干干净，无无污渍，有有金属光光泽；门门把手干干净、无无印迹、定定时消毒毒；天花花板干净净，无污污渍、无无蛛网；灯具干干净无积积尘，中中央空调调风口干干净，无无污迹，进进出口地地垫摆放放整齐，表表面干净净无杂物物，盆栽栽植物无无积尘。会议室、接接待室 地面、墙墙面、干干净，无无灰尘、污污渍；天天花板、风风口目视视无灰尘尘、污渍渍；桌椅椅干净

60、，物物品摆放放整齐、有有序。楼梯及楼楼梯间 梯步表表面干净净无污渍渍，防滑滑条（缝缝）干净净，扶手手栏杆表表面干净净无灰尘尘，防火火门及闭闭门器表表面干净净无污渍渍，墙面面、天花花板无积积尘、蛛蛛网。公共卫生生间 地地面干净净，无污污渍、无无积水，大大小便器器表面干干净，无无污渍，有有光泽；各种隔隔断表面面干净，无无乱写乱乱画，金金属饰件件表面干干净，无无污迹，有有金属光光泽；墙墙壁表面面干净，天天花板无无污渍、蛛蛛网；风风口或换换气扇表表面干净净无积尘尘；门窗窗表面干干净，窗窗台无灰灰尘；玻玻璃干净净无水渍渍；洗手手台干净净无积水水，面盆盆无污垢垢；各种种管道表表面干净净无污渍渍；各种种物品

61、摆摆放整齐齐规范；废纸篓篓杂物超超过2/3应及及时倾倒倒，卫生生间内空空气流通通并且无无明显异异味。停车场 地面干干净，无无杂物，无无明显油油渍、污污渍；顶顶部各种种管网、灯灯具表面面干净无无积尘、蛛蛛网；墙墙面干净净无积尘尘，各种种指示牌牌表面干干净有光光泽；消消防器材材表面干干净，摆摆放整齐齐；减速速带表面面干净无无明显污污迹，各各种道闸闸表面无无灰尘。开水间及及清洁间间 地面面干净，无无杂物、无无积水，地地垫摆放放整齐干干净，天天花板干干净无蛛蛛网，灯灯罩表面面无积尘尘、蛛网网，墙面面干净无无污渍，各各种物品品表面干干净无渍渍，清洁洁工具摆摆放整齐齐有序，室室内无明明显异味味。电梯及电电

62、梯厅 电梯轿轿厢四壁壁光洁明明亮，操操作面板板无污迹迹、无灰灰尘、无无印迹，地地面干净净，空气气清新、无无异味；电梯凹凹槽内无无垃圾无无杂物，按按钮表面面干净无无印迹；扶梯踏踏步表面面干净，扶扶手表面面干净无无灰尘、污污渍，玻玻璃表面面干净透透光性好好，不锈锈钢光亮亮无尘；梳齿板板内无杂杂物污渍渍；厅内内地面干干净有光光泽。电器设施施 灯泡泡、灯管管、灯罩罩无积尘尘、无污污迹。装装饰件无无积尘、无无污迹；开关、插插座、配配电箱无无积尘、无无明显污污迹。垃圾桶及及果皮箱箱 桶、箱箱按指定定位置摆摆放，桶桶身表面面干净无无污渍无无痰迹，烟烟灰缸内内烟头不不应超过过3个，垃垃圾不应应超过22/3，内内胆应定定期清洁洁、消毒毒。消防栓、消消防箱、公公共设施施 保持持表面干干净，无无灰尘、无无污渍。报报警器、火火警通