康城房地产市场市调报告

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1、四川康定项目市场调研报告六月王勇目 录第一章.康定市区域概况一康定市基本情况1.简介2.行政区划3.交通4.地理5.气候6.城市区域性质与职能7.城镇空间结构8.风土人情9.旅游资源二康定市宏观经济情况1.地区生产总值2.固定资产投资及房地产业3.社会消费品零售总额4.人民生活三楼市政策分析1.国家楼市政策分析2.楼市政策预测3.康定市楼市政策四康定市区域概况小结1.区位2.经济3.资源4.城市规划第二章.康定市区域市场分析一住宅市场第三章.项目周边及竞品情况一项目区位及周边情况二竞品情况1.向阳名都2.康定新天地3.康盛小区4.东方阿尔卑斯情歌风情小镇5.康定楼盘汇总第四章.问卷调查统计一

2、购房区域二购房用途三可接受单价四可接受总价五面积需求六户型需求七购房需求八了解途径第五章.调查总结一楼盘情况总结二消费者情况总结1.房产消费者特征2.购房需求特征三项目研判1.优势2.劣势3.机会4.威胁第六章市场结论第一章.康定市区域概况一. 康定市基本情况1. 简介:康定，一座享誉世界的历史文化名城；一座跑马山，名扬五洲四海；一曲康定情歌千古绝唱，醉了天下人。康定市具有悠久灿烂的历史文化，是川藏咽喉、茶马古道重镇、藏汉交汇中心。自古以来就是康巴藏区政治、经济、文化、商贸、信息中心和交通枢纽。全市幅员面积1.16万平方公里，是以藏族为主，汉、回、彝、羌等多民族聚居的城市。原国务院总理朱镕基同

3、志到此，深情的赞叹，称这里是：“海外仙山，蓬莱圣地”。康定系汉语名，因丹达山以东为“康”，取康地安定之意，故名。藏语称康定为“打折多”，意为打曲（雅拉河）、折曲（折多河）两河交汇处。旧史曾译作“打煎炉”，后通译“打箭炉”，简称炉城。2. 行政区划:2月，经国务院批准，同意撤销康定县，设立县级康定市，以原康定县的行政区域为康定市的行政区域。康定市辖6个镇（炉城、姑咱、新都桥、金汤、沙德、塔公）、15个乡（雅拉、时济、前溪、舍联、麦崩、三合、捧塔、吉居、瓦泽、呷巴、普沙绒、甲根坝、朋布西、孔玉、贡嘎山）；共235个村、5个社区、4个居民委员会。3. 交通公路国道318线是连接外部与康定的主要通道，

4、省道211线连接阿坝州、凉山州。雅康高速公路已经于开工建设，预计底通车。康定市构建区域性综合交通枢纽，配合抓好国道318线东俄洛至海子山段改造、省道211线复建、省道215线改造等重点项目。狠抓旅游环线公路建设，力争开工白马桥至吉居公路、榆磨路康定段重建工程，龙连接线前期协调工作，力争开工金汤至宝兴公路。铁路川藏铁路也将于开工，在此设康定站，届时交通条件将得到极大的改善。航运康定机场是世界海拔第三高度机场，每天有定期往返成都、重庆的航班。4. 地理:康定市位于四川省西部、甘孜藏族自治州东部，地跨北纬29083046，东经1010210230，幅员面积1.16万平方公里。康定市境地处四川盆地西缘

5、山地和青藏高原的过渡地带，地势由西向东倾斜。大雪山中段的海子山、折多山、贡嘎山由北向南纵贯县境，将其分为东西两大部分，东部为高山峡谷，多数山峰在5000米以上，市境内海拔最高点 7556 米 ( “天府第一峰”贡嘎山主峰 )，最低点 1390 米 ( 大渡河 ) ，市委、市府所在地炉城镇的海拔 2560 米。西部和西北部为丘状高原及高山深谷区。由于地貌气候复杂多样，康定有 “一山有四季，十里不同天” 之说。5. 气候按地理纬度康定应属亚热带气候，因地形复杂，出现明显的垂直差异，形成独特的高原型大陆性季风气候。年降水量800950毫米，无霜期150250天，属山地凉温带气候。康定市东部为高山峡谷

6、，属亚热带气候，这里物产富饶，有“康巴江南”之誉；西部为山原地貌，属高原型大陆气候，这里牛羊遍野，寺塔林立，是藏区风情的典型代表。6.城市区域性质与职能性质中国西部地区重要的历史文化名城,甘孜州州府职能A. 康巴藏区政治、经济、文化、商贸、信息中心和交通枢纽B. 西南内地通往藏区重要节点城市C. 中国重要历史文化风景区旅游胜地D. 甘孜州重要中心城市7.城镇空间结构康定市的城镇空间结构为“一核,两翼”。一核: 指县城，包括炉城镇和雅拉两个乡镇，为全州和全县政治、经济、文化中心。两翼: 折东地区：包括姑咱、时济、舍联、麦崩、前溪、三合、金汤、捧塔、孔玉9个乡镇。折西地区：包括新都桥、塔公、瓦泽、

7、甲根坝、朋布西、沙德、普沙绒、呷巴、贡嘎山、吉居10个乡镇。8.风土人情A. 献“哈达”是藏族人民最普遍的一种礼节。B. 藏传佛教传入康定已有一千多年的历史，曾经受西藏政教合一的影响，宗教信仰早已深深地扎根于人民群众中。C. 圆根灯会又叫燃灯会，是藏传佛教格鲁派（黄教）的弟子们为悼念该派创始人宗喀巴圆寂而举办的一年一度祭祀活动。D. “四月八”转山会是康定人传统的民族节日。相传佛祖在农历四月八诞生，浴于九龙池，故又称这一天为“浴佛节”。9.旅游资源A. 木格措国家AAAA级旅游景区B. 新都桥C. 雅哈景区, 雅哈奇景亚龙沟泉华滩D. “塔公”，藏语意为“菩萨喜欢的地方”。E. 木雅金塔F.

8、塔公草原G. 塔公寺H. 雅拉雪山I. 雅家梗景区, 雅家梗红石滩, 雅家情海J. 野牛沟K. 榆林宫灌顶突泉L. 贡嘎山M. 跑马山N. 甘孜州非物质文化遗产博物馆O. 折多山P. 莲花湖Q. 南无寺二康定市宏观经济情况1.地区生产总值，全县经济稳定增长。康定地区生产总值503027万元，增长4.3%。其中：第一产业增加值43008万元，增长3.6%；第二产业增加值233466万元，增长0.9%；第三产业增加值226553万元，增长8.8%。三次产业对经济增长的贡献率分别为5.5%、10.7 %、83.8%，分别拉动经济增长0.2个百分点、0.5个百分点、3.6个百分点。人均地区生产总值达3

9、7678元，增长3.9%2.固定资产投资及房地产业全社会固定资产投资持续增长。全年完成全社会固定资产投资额1149478万元，增长20.3%，其中：固定资产投资1132636万元，增长18.6%。从建设性质看：新建投资1088717万元，增长34.5%；扩建投资6857万元,下降92.5%；改建和技术改造投资10021万元，下降66.5%。从分行业看：第一产业投资5895万元，增长2730.6%。第二产业投资1047486万元，增长20.7%，其中：水电业投资1024478万元，增长22.3%。第三产业投资96097万元，增长9.9%，其中：旅游业投资6600万元，下降10.3%。从经济类型看

10、：国有经济投资967947万元，增长28.3%；非国有经济投资120556万元，下降21.1%。3.社会消费品零售总额，社会消费品零售总额达132539万元，增长14%，其中:城镇消费品零售额106328万元，增长14.1%；乡村消费品零售额26211万元，增长13.5%。分行业看：批发业零售额111415万元，增长14.8%；零售业零售额108711万元，增长14.4%；住宿业零售额3166万元，增长7.8%；餐饮业零售额17958万元，增长9.9%。4.人民生活，全县城镇居民人均可支配收入25285元，增长6.8%，城镇恩格尔系数39.6%（食品消费占消费支出的比重，下同），同比下降0.5

11、个百分点。在岗职工年平均工资58659元，增长14%。农牧民人均纯收入7564元，同比增收1010元，增长15.4%，农村恩格尔系数56%，同比下降0.9个百分点。全县城乡居民储蓄存款余额423946万元，增长9.2%。三楼市政策分析1.国家楼市政策分析2.楼市政策展望A、 年房地产行业仍旧会被作为拉动经济增长的重要抓手。因此，政策红利仍将延续，甚至更多强力刺激政策也有可能出台，包括大家期盼的贷款利息抵扣所得税、进一 步降低首付比例等大招。这些政策对于刚性需求推动、改善型需求持续释放形成正向激励，也将会是整个房地产市场保持稳定的前提。B、从 市场来看，市场成交不太会出现显著缩量。但由于需求集中

12、释放，成交也不太可能出现大幅增量，预计市场成交量将保持在13亿平方米、成 交金额9万亿元左右，总体仍将维持高位、保持平稳。在这样“双稳”的格局下，一线和部分二线城市房价也不会出现这样的大幅上涨，基本持平或微 涨。土地市场成交进一步回落的可能性也比较小，总体保持平稳。C、城市分化依旧，强者恒强、弱者愈弱的情况仍将延续。住宅市场仍将相对稳定，办公商业压力巨大。整体来说，房地产市场结构性回暖特点短期难有改变。D、对 企业而言，有三方面的风险值得特别关注。首先是企业集中度将进一步提升，10强、20强、50强的市场份额还将继续增长；其次是城市去库存任务 下的价格竞争，其次是中央重提“降价”要求后，城市去

13、库存任务下的价格竞争，特别库存突出的三四线城市；最后规模企业在一线和热点二线城市的拿地竞争仍要 持续。这三方面都会使得企业竞争会更加激烈。3.康定市楼市政策3月甘孜州发布了关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知。通知提出：A放宽贷款申请条件B提高贷款额度和年限C暂停贷款利率上浮政策等政策，具体政策内容见康定市个人住房公积金贷款须知。四康定市区域概况小结1.区位康定县地处四川盆地西缘山地与青藏高原的过渡地带，位于四川省西部，甘孜藏族自治州东部。是川藏公路的咽喉要道，地势险要，历史上是川滇青藏四省区周边山地重要的物资集散地，是四川联接汉区与藏区的门户，在政治上、军事上、经济上具有重要的战略地位。

14、2.经济经济结构单一，可持续发展能力较弱。康定市经济发展更多依赖于投资拉动，水电开发占投资总额的89.5%，属于典型的资源开发型经济。加之主导产业尚未形成规模，工业经济对GDP贡献率仅为35.8%（欠发达地区为20%-40%，中等发达地区40%-60%，发达地区为60%以上）。随着大渡河三级大型水电站投资接近尾声，已进入水电开发后期和固投回落期，对经济拉动作用将明显减弱，发展方式不当、发展不足等问题日益凸显，可持续发展的压力巨大。3.资源一首“康定情歌“让全世界知道了康定市，作为康巴藏区政治、经济、文化、商贸、信息中心和交通枢纽，其具有极其历史文化底蕴的旅游资源、丰富的畜牧业及水利资源都成为康

15、定市对外宣传的品牌。4.城市规划从开始至，康定计划实施58个城镇建设项目，投资概算77个亿，是甘孜州城镇建设有史以来最大的一次投资，康定市将以“全域旅游”为目标，对康定区域进行新的规划设计布局，力争用3年时间建设成为“全国藏区新型城市样板市、文化旅游产业示范市”。但其有限的城区空闲及大密度的城镇人口既为房地产行业的发展提供了基础又限制了其发展。第二章.康定市区域市场分析一住宅市场康定市住宅市场主要有两大板块老城区板块：箭炉街延折多河至向阳街主要项目：宏达名苑、三江蔚城，向阳名都、三江锦城该板块除向阳名都目前剩余28套房源可售外（除返迁户），其余楼盘均已售罄，且三江锦城将于今年6.30日交房，向

16、阳名都与12月31日前交房。其中三江锦城、三江蔚城依靠其长期勤耕于本土市场积攒的市场口碑，再没做任何市场推广的情况下，近期开发的三江锦城也已售罄。康定新城板块：以情歌路至榆林新区主要项目：康定新天地、东方阿尔卑斯情歌风情小镇、康盛小区该板块项目目前大多为尾盘，交房时间集中再今年7月、10月。康定新天地目前可售房源为2区遗留空地新开发的2东商住楼，可售房源大约为100来套。东方阿尔卑斯情歌风情小镇目前可售房源为30-40套跃层户型。康盛小区目前可售房源为50来套，大多为116平米左右的套三，套四大户型。新城板块老城区板块第三章.项目周边及竞品情况一项目区位及周边情况项目位于跑马山风景区旁，路城南

17、路原商车队位置，属于康定市新老城区交界处。本案项目以北为康定市老城区，318国道及新城快速通道，目前为链接新老城区的主要交通道路。西南两侧为部分民居、武警支队及路城南路，后期可通过降噪及优质的物业管理服务提升小区居住品质。项目西侧为康定市母亲河-折多河、市政湿地公园，配合项目自有的滨河风情商业街将形成一道靓丽的风景线，同时也带动项目西侧房源溢价空间。二竞品情况1.向阳名都向阳名都项目信息开发商四川坤鹏置业有限公司地址康定市炉城镇向阳街151号开盘时间.5.12占地面积1.5亩交房时间.12.31总建筑面积15000绿化率无总户数90车位50个总栋数独栋剩余房源58套层数15层，地下2层，1-4

18、层为酒店均价6300元/户型77-120套二，套三户型商业部分1-4层为产权式酒店，总价30-55万，投资回报率7.5%营销策略分析推广主题上风上水上向阳，好时好景好名都主要卖点区域、周边配套优惠住宅全款优惠2%，分期优惠1%广告媒体楼书、DM单、户外广告等去化情况项目5.12日开盘，目前以去化32套，可售房源58套（除返迁户、含酒店）。2康定新天地康定新天地项目信息开发商四川康定新天地房地产开发有限公司地址康定县榆林新区新天地开盘时间1.2区开盘占地面积200多亩交房时间1.2区交房3区10月交房总建筑面积340000绿化率30%总户数2700车位1:0.2总栋数33剩余房源2区还有2栋商住

19、混合楼，一梯四户，剩余96套层数12均价4800户型主推80-115套二套三商业面积营销策略分析推广主题新城中心 安心工程主要卖点新城中心，东西朝向，采光充足优惠一次性优惠3%公积金优惠2%团购优惠4%广告媒体楼书、DM单、行销，电CALL去化情况1.2区已于交房，3,4也以售罄。目前只剩2区2栋商住混合楼3.康盛小区康盛小区项目信息开发商四川乐园房地产开发有限公司地址康定县康定新城洲法院旁开盘时间3月占地面积60多亩交房时间7月总建筑面积60000绿化率30%总户数600车位228个总栋数9栋剩余房源50套层数11均价4400户型主推78-116套二套三商业面积营销策略分析推广主题 康定高端

20、住宅，城市居住典范主要卖点 安心工程，公务员小区，7000中庭景观优惠项目由代理公司代理销售，甲方给予销售低价，销售公司视客户情况给予优惠广告媒体楼书、DM单去化情况该项目与康定市政府达成团购协议，已被政府团购400套，目前剩余50套116平米大户型4. 东方阿尔卑斯情歌风情小镇东方阿尔卑斯情歌风情小镇项目信息开发商甘孜州康定锅庄城旅游置业投资有限责任公司地址康定县驷马桥开盘时间占地面积100多亩交房时间12月31日总建筑面积140000绿化率30%总户数800多车位300个总栋数9栋剩余房源30套层数8+1 13+1均价4400户型99-140套二，套三户型182-252跃层户型商业面积26

21、-80019800-24800元/营销策略分析推广主题 康巴文化主要卖点 康定市首个以生态休闲观光度假为特色的商业综合体优惠一次性优惠150元/分期优惠100元/广告媒体楼书、DM单，户外广告去化情况目前项目基本销售完毕，剩余3-来套跃层大户型6. 5.康定楼盘汇总区域板块项目名称项目地址成交均价规模建筑形态物业类型户型配比交房时间剩余库存老城区向阳名都康定市炉城镇向阳街151号6300元/15000独栋高层住宅/酒店77-120.12.3158套含酒店，返迁户三江锦城康定县炉城镇炉城南路4800元/90000塔楼/跃层住宅79-170一期.6.30售罄康定新城康盛小区康定新城洲法院旁4400

22、元/60000高层住宅/商铺78-116.750套撒户型康定新天地康定榆林新区新天地4800元/340000高层住宅/商铺80-1153区.102区剩余2栋，100套东方阿尔卑斯情歌风情小镇康定县驷马桥4400元/140000高层/跃层住宅/商铺/酒店平层99-140跃层182-25230套，主要是跃层户型第四章.问卷调查统计随机对100位被访者进行问卷调查，其中92位有在3年内在康定购房的计划，8位没有购房计划，将前者作为有效问卷进行如下统计。一、 购房区域以图得知，受老城区价格及停车位匮乏，可选项目少等因素，新城区以较低的价格、较大的规模等因素吸引着购房客户。二购房用途以图得知，随着康定市

23、房地产市场不断发展，越来越多的购房者对高品质的项目越加青睐，其中以提升居住品质为目的的购房比例达36%，占比例最高，而随着雅康高速的后续开通，不少投资客户对康定市房地产市场也持乐观态度。三可接受单价依图可知， 客户购房单价分别为4000-4500以及6000以上，出现两极分化，主要表现为新老城区项目的居住品质差异化。分别占比30%，37%。四可接受总价依图可知，康定市民可接受购房总价区间主要为40-50万以及50-60万范围内，占到68%。五面积需求依图可知，结合购房用途，可接受单价及总价情况，康定市民意向购房面积主要为100以下的刚需小户，占到79%，数据较为吻合。六户型需求七购房关注点以图

24、得知，康定市购房客户受当地气候及城市规划，个别不良项目等因素影响，大多对项目交房时间、朝向、配套车位、区域较为看重，表现的较为理智。并且客户对房屋装修标准，如采暖方式，有无通天然气也表示关注。八了解途径依图可知，对于在康定市场进行房地产推广宣传，主要还是要以线下楼盘现场的包装及现场活动及项目口碑营造为主，其它传统方式为辅的策略，这样效果较好。第五章.调查总结一楼盘情况总结通过调查，总结要点如下：（1）所调查的楼盘中，建筑类别大多以高层为主，受高原气候等因素影响，当地客户对高层电梯物业青睐有加。（2）各楼盘目前大多为尾盘，可售房源不多，且剩余户型大多以大户型及跃层户型为主，交房时间也大多集中在今

25、年。（3）各个楼盘在项目销售优惠方式大多采用一次性，公积金贷款及分期付款为主，极少楼盘办理商贷业务。（4）新城区楼盘普遍均价在4400元/-4800元/，老城区唯一在售项目高达6300元/，区域差异两极分化。（5）户型以80-120平米套二及套三为主，购房者喜好差异不明显。（6）当地缺乏主流媒体，电视、报刊.网络在当地影响很小，宣传手段多以售楼部现场包装、现场热场活动、亲朋介绍、路牌广告及DM单派发为主。如何进行口碑宣传是推广工作中需要考虑的重点。二消费者情况总结通过随机问卷调查以及对其他楼盘进行踩盘，对康定市市民房产消费习惯以及房产消费市场做出如下总结。1.房产消费者特征（1）康定房地产市场

26、的购房群体以25-45岁的青壮年为主，45岁以上的中老年群体较少。购房主力以单位职工、私营业主以及政府机关事业单位公务员为主。（2）主力购房群体收入水平处于中等或中等偏高。（3）消费理念趋于理性化，各个楼盘的区域环境、楼宇朝向、车位配比、交房时间、开发商实力等综合考量之后才会做出选择。2.购房需求特征（1）购房目的一般都为自住，投资客群相对偏少。（2）高层非常受欢迎，跃层亦能接受，楼层越高的房源越受欢迎。（3）购房者需的主流户型以80100的套二或套三刚需小户为主，主要还是考虑功能。（4）购房者对房屋总价认可基本控制在50万左右。（5）一次性付款及公积金购房是主要方式。三项目研判1.优势（1）

27、项目地块依靠折多河及市政湿地公园，易于打造高品质楼盘。（2）项目地块处于新老城区交接点，既可享中心城区便捷的生活配套，又可将项目本身打造成为周边社区生活聚集地。（3）项目临近318国道及新城快速通道，交通方便。（4）项目由三秦集团牵头打造，公司实力雄厚，有利于客户购房信心营造。（5）项目为棚户改造项目，具有一定客户基础及市场认知度。（6）项目拥有优势的教育配套资源及医疗，如：康定中学，康定小学，中国人民解放军康定医疗所。 （7）项目西南两侧的民居、福利院，具有一定消费基础，利于后期社区商业及滨河商业街的打造。2.劣势（1）项目西南两侧为部分民居及318国道，后期可通过降噪处理及优质的物业服务提

28、升小区品质。（2）项目目前处于刚开发状态属于纯期房且交房时间较晚，市场客户对于期房较为抵触。（3）项目布局方式为围合式布局，受当地气候及周边建筑影响，楼层较低的房源及东北向的房源后期面临销售压力。（4）项目受地块狭小影响，楼间距较窄。3.机会（1）受国家最新的商业贷款和公积金贷款政策影响，为康定市房地产市场奠定了基础。（2）康定市目前在售项目大多为尾盘且剩余房源为大户型，市场竞争压力几乎为零。（3）康定市有限的城区面积、土地资源及较大的城镇人口密度，为项目后期发展提供了有利空间。（4）康定市作为甘孜州州府，较强的客户购买能力和消费能力，为项目的销售带动不少。（5）雅康高速及川藏铁路的陆续开通，

29、为康定市房地产市场打了一记强心针。4.威胁（1）当地气候严重影响工程施工进度，为项目后期开盘及预售造成较大压力（2）较晚的预售时间及交房时间，无疑增加了客户流失。（3）异地销售为后期客户现场看房，成交逼单带来不利。第六章市场结论通过对康定政治、经济等各项指标及本次市调各项数据分析，并结合康定房地产实际情况的，得出市调结论如下：1.康定市作为康巴藏区文化、经济、政治中心及交通枢纽，其地区生产总值和社会零售品销售总额等各项经济指标均远超其他县，随着川藏铁路及雅康高速的陆续开通，将会为康定带来新的机遇，更能有效拉扯甘孜州周边的城镇经济发展。2.康定房地产市场发展较为缓慢，康定市场年均去化约为270套

30、住房，平均在售项目月均去化10套左右，市场需求量较小。（图片摘至康定市住房及城乡规划建设局统计数据）3.受国家最新的商业贷款和公积金贷款政策影响，整个房地产住宅市场回暖较为明显，特别是首改市场。康定市房地产市场势必将贴合这种趋势，加之目前康定市在售项目均为尾盘，总之，项目选择入市，应该是一个抓住市场机遇的良好时机。4.项目整体品质的提升必须规避项目硬伤，为项目整体包装提供有力支撑。可通过对周边路网和环境进行提档打造；对小区内部道路进行合理布局；进行高品质园林景观打造以及小区自身配套的完善；合理的产品设计（符合市场的户型配比、高品质入户门厅、中空隔音玻璃等）；引入高端品质物业管理体系；配套建设特色社区商业等方式体现。同时，应充分利用好项目周边学校、医院等社会资源，并大力整合周边如菜市场、酒店宾馆等在内的商业形态，将项目的外部不利因素降到最低。5.充分考虑康定市中心城区商业商圈情况，结合项目周边安置小区在内的各个小区居民消费特点，建议项目要着力打造一个较高品质的特色社区商业中心，使周边居民将此作为消费目的地，以此拔升项目住宅配套品质，提高项目整体价值。PASS:由于个人时间及精力有限，该市调报告如有不足之处万望见谅。/6/10四川三秦房地产开发有限责任公司 销售部：王勇