西平房地产市场报告

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1、 西平县房地产市场研究报告河南格瑞特房地产营销策划有限公司第一章、 西平县城市状况西平概况：西平县地处河南省中南部，北依漯河市，南接驻马店，北距新郑国际机场130公里，南距武汉300公里，位于郑州及武汉两大都市“半日经济圈内”。全县辖17个乡镇、两个街道办事处和一个国营农场，总人口85万，面积1089.77平方公里，耕地118万亩。西平位于北纬3301033032，东经113036114013。全境东西长60公里，南北宽32公里，总面积1089.77平方公里，其中耕地118万亩。境内地势西高东低，西部为浅山丘陵区，中部、南部有缓岗，东部为平原。近年来西平被定为全国优质小麦生产出口基地县，全国粮

2、食生产先进县，全国粮食和肉类产品百强县，全国农业科技入户工程小麦示范县，全国社会治安综合治理先进县，全国首批实施农业综合开发项目县、全国“953”巨型长毛兔生产基地县，全省首批对外开放重点县，全省发展县域经济扩权县，全省农业综合开发重点县，全省推进城镇化进程重点县，全省畜牧强县，全省绿色生猪生产基地县，全省农村基层党组织建设先进县，全省新农村建设试点县，连续十年被评为河南省社会治安综合治理先进县、省级卫生城市、园林城市、文明城市。西平县被评为“中国嫘祖文化之乡”和“中国冶铁铸剑文化之乡”，同时在西平县设立中国嫘祖文化研究中心和中国冶铁铸剑文化研究基地。地理位置：西平县地理座标为北纬330103

3、3032，东经113036114013，东邻上蔡县，西接舞钢市、舞阳县，南连遂平县，北靠漯河市。县城地理座标为33023、东经114001，北距新郑国际机场130公里，南距武汉300公里，位于郑州及武汉两大都市“半日经济圈”内。京广铁路、京港澳高速公路、107国道、京广高速铁路纵贯全境，省道高兰公路横穿东西，交通运输十分便利。城市气候：西平县地处北亚热带向暖温带过渡地带，属亚湿润大陆性季风型气候。气候温和，四季分明。年均日照时数2157.2小时，平均气温14.8，无霜期221天，降雨量852mm，春季多西北风，夏季多东南风，平均风速2.3米/秒。城市建设：西平资源十分丰富。西部浅山区经科学勘探

4、，玄武岩储藏量在1亿立方米以上，紫砂矿、花岗岩储藏量分别达万立方米以上，石英石总储量也在800万立方米以上，且属露天矿体，品质优良，便于开采。中东部地势平坦，盛产小麦、玉米、油菜、芝麻、烟叶等多种农作物，农副产品资源尤为丰富，是河南乃至全国重要的优质小麦生产加工、无公害绿色生猪生产、“953”巨型长毛兔生产、食用菌生产、无公害蔬菜生产、花木林果生产基地。畜牧养殖业发展迅速，生猪、蛋肉鸡、毛肉兔等年存出栏量位居全省前列，其中，年出栏生猪180万头，出栏鸡500万只，存栏高产长毛兔达128万只。全县有富余劳动力30多万，人均工资只有珠江三角洲地区的50%左右。电力资源丰富，有来自漯河、平顶山、驻马

5、店三市三大主干供电专线，县城内现有11万伏变电站2座，35万伏变电站15座。年供电量达20亿度，每年有16亿度富余，用电大户可享受最低电价。西平基础设施完善火车站年客运量60万人次，年货物吞吐量50万吨。网通、电信、铁通、中国移动、中国联通五家通信网络遍及城乡，实现全县信号无盲区，电视节目实现直播，大功率信号覆盖六县一区。市场体系完备，全县拥有各类市场64个，兔毛市场、副产品市场、服装批发市场、建材批发市场、塑料袋批发市场闻中原。西平工业经济发展势头迅猛。形成了农副产品精深加工、服装针织、造纸、打火机生产、冶金铸造、建材、医药、化工等门类较齐全的工业体系。新规划的柏亭工业集中区、柏城工业集中区

6、，以及已形成产业集聚效应的柏苑造纸工业集中区、人和冶金铸造工业集中区、盆尧打火机生产工业集中区和老王坡农副产品生产加工集中区，交通便利，设施完备，是投资兴业的理想佳地。西平投资环境宽松。设立了行政服务大厅，实行“一站式”办公，“一条龙”服务，“阳光下”作业，为社会提供便捷、高效、优质的服务。对企业实行“两个零接触”工作制，即企业办手续不与职能部门直接接触，征地不与农民打交道。对企业实行每月25天安静生产日制度、向企业派驻政府特派员制度和重点企业挂牌保护制度，凡在西平投资的外来客商颁发“绿卡”，任何部门和个人对持有“绿卡”者，不经主管县长批准，不得进行检查和处罚。西平工业经济发展势头迅猛。形成了

7、农副产品精深加工、服装针织、造纸、打火机生产、冶金铸造、建材、医药、化工等门类较齐全的工业体系。新规划的柏亭工业集中区、柏城工业集中区，以及已形成产业集聚效应的柏苑造纸工业集中区、人和冶金铸造工业集中区、盆尧打火机生产工业集中区和老王坡农副产品生产加工集中区，交通便利，设施完备，是投资兴业的理想佳地。经济体系：全县拥有各类市场64个，商贸企业近千家，兔毛市场、农副产品市场、服装批发市场、建材批发市场、塑料袋批发市场闻名中原，商业步行街、柏城商场、西平商厦是豫南县级设施一流的购物休闲中心，成为豫南地区重要的物流集散地，形成了布局合理、规范有序的市场流通体系。连锁、配送等现代物流业和信息、中介等现

8、代服务业发展迅速，现代流通方式延伸到乡村，被商务部定为“万村千乡市场工程”建设试点县。经济水平：近年来，西平县通过强力实施项目带动战略，加快推进农业产业化进程，工业经济发展势头迅猛，初步形成了食品加工、机械制造、化工建材、塑料塑胶、轻工纺织等五大主导产业。规划建设了西平产业集聚区、柏苑造纸产业集聚区、人和冶金铸造产业集聚区、盆尧打火机配件及生产产业集聚区和老王坡农副产品加工产业集聚区，并投资7000多万元对区内道路、供电、供排水、通讯、绿化等基础设施进行了系统改造。其中，西平产业集聚区规划面积近12平方公里，分东、中、西三区，交通便利，设施完善。目前，五个工业区现已入驻企业364家，成为西平工

9、业发展、项目建设的主阵地。全县生产总值完成85.6亿元，较上年增长10%。全社会固定资产投资41.5亿元，增长30.5%。社会消费品零售总额45.9亿元。城乡居民储蓄余额56.3亿元。城镇居民人均可支配收入10456元。农民人均纯收入4370元。经济增长速度和运行质量明显提高。人民生活水平进一步改善，各项改革稳步推进，全县经济呈现出持续快速协调发展的良好态势。交通通讯：新建了西酒公路、东西环公路等一批县乡公路，完成了“村村通”工程140公里，全县80%的行政村实现了村村通。县乡公交、城镇出租车业发展迅速，建成农村客运站11个，居民出行条件明显改善。网通、电信、铁通、中国移动、中国联通五家通信网

10、络遍及城乡。第二章、 房地产宏观政策的影响中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段， 4月14日到19日，6天之内国家连发三道政策，重拳打击房价过快上涨，直指投资和投机性购房。本轮楼市宏观调控被称为“史上最严”，宏观调控效应有待观察，梳理一下相关政策供参考。国家统计局数据显示，今年3月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%.1-3月，中国完成房地产开发投资6，594亿元，同比增长35.1%；房屋新开工面积3.23亿平方米，同比增长60.8%；商品房销售额7，977亿元，同比增长57.7%。二套房以住房数量认定新国四条:1

11、、坚决抑制不合理住房需求；2、增加住房有效供给；3、加快保障性安居工程建设；4、加强对房地产开发企业购地和融资的监管。新国十条:1、统一思想，提高认识；2、建立考核问责机制；3、实行更为严格的差别化住房信贷政策；4、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用；5、增加居住用地有效供应；6、调整住房供应结构；7、确保完成建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务； 8、加强对房地产开发企业购地和融资的监管；9、加大交易秩序监管力度；10、完善房地产市场信息披露制度；4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放

12、购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月17日，国务院又发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出十条举措，被称为房地产“新国十条”。4月15日，国土资源部公布住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月14日，国务院常务会议指出，全

13、球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。并要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月11日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为.银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。4月7日，国家发改委发布

14、经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。3月22日，国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价

15、上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。3月12日，国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。3月18日，国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，78户不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，退出房地产业务。3月12日，国土资源部称，将于3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途

16、、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容。3月9日，温家宝总理所做的政府工作报告中强调，促进房地产市场平稳健康发展，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。其中，提出大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。2月20日，银监会正式发布流动资金贷款管理暂行办法和个人贷款管理暂行办法，打击炒

17、房者和投机行为。1月21日，国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。1月10日，国务院出台国十一条，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。中国国务院称，对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外热钱冲击中国市场。就目前各地区市场对政府宏观调控政策的反应来看，一线城市对政策的反应更为敏感，就目前县级中小型城市受政

18、策影响较小，这都由于新一轮调控所针对的目标群体不涉及房价和开发水平较低的中小型城市，所以西平本地未来房地产市场的快速增长并不会由于宏观调控政策的落实而放缓。第三章、 西平县房地产宏观市场分析一、房地产市场发展：房地产起步较晚，目前全市很少有成规模的商品房开发，居民住宅以单位公房、福利分房、自建房等为主；随着本地房地产开发商的崛起和国家宏观调控政策的落实，西平县地产市场才开始逐步起步，但现阶段房地产市场需求较小，决定了市场规模有限；由于目前居民居住条件较差，市场对商品房的品质、档次都有更高的期待。二、市场特征：目前市场处于起步阶段：供应量有限、品质较低。房地产发展水平自东向西，逐步升高。市场供应

19、量逐步增加：随着政府出让土地的增加，开发商对西平市场的看好，今年1至5月份，政府出让土地8宗，共计138600平方米（约208亩）。市场需求攀升：近年来西平住宅销售金额和销售面积逐渐上涨，住宅需求进一步增长：一方面是经济发展，居民收入增加刺激了购房的需求；另一方面旧城改造和城镇化过程带来的迁入人口，也成为西平住宅市场需求的重要推动力量。 价格逐步上涨：近几年西平房地产市场逐步发展，开发商的营销水平、开发产品质量逐渐提高，因此商品房均价保持平稳增长。截至目前住宅均价为1340元/，房价仍然属于较低的水平，未来还会有较大的上涨空间。空置率稳定在较低水平：目前我国商品房合理的空置率为514，西平商品

20、房的空置率都在合理区间之内，这说明西平县场供应产品品质和供需结构的匹配程度较高，居民的消费力较强，市场消化良好。由于目前在建商品房项目较多，应该预见到在未来一段时间，市场商品房空置率会有所提高。开发水平提高：前几年西平大多数楼盘都是开发商自己开发自己销售，营销水平相对落后，现在部分新开发的楼盘聘请专业的代理公司代理，如御景铭苑等，在营销推广、 营销执行等方面下了不少的功夫，营销水平逐渐提高。三、房地产区域板块分析：西平县区按照房地产区域方位在此划分为三个区域：西城区、中心行政区、南城区。西城区：优势资源：发展利好、居住发展中心产品类型：物业产品开发水平参差不齐，多为小高层，多层客户来源：私营业

21、主、周边乡镇客户、公务员等。典型楼盘：皇家一号、翡翠城、凤鸣花园中心行政区：优势资源：配套、成熟生活、商业氛围产品类型：主要以中档、中高档物业为主，多层、小高层商住物业居多。客户来源：以周边客户为主，包括周边学校老师、医生、企业员工、公务员等典型楼盘：华港水城、祥和花苑、清华苑南城区：优势资源：交通便利、环境较好、可开发土地较多产品类型：主要以中档、中高档物业为主，多层、小高层等物业存量较高。客户来源：以周边客户为主，包括周边学校老师、医生、企业员工等较高收入人群典型楼盘：御景铭苑、文化花苑板块对比：项目西城区中心行政区南城区价格1300-2100元楼盘档次参差不齐1800-2200区域内生活

22、配套齐全1800-2200高档住宅为主主力产品130-200平方3房、4房、复式120-160平方3房、4房100-160平方3房、4房；有少量别墅产品投放客户私营业主、公务员、等中、高收入群体为主。周边客户，包括周边学校老师、医生、企业员工、公务员等周边及中心区客户，包括学校老师、医生、企业员工等较高收入人群区域内楼盘资料对比：凤鸣花园，占地140亩，绿化率30%，容积率2.0，主力产品为110平方130平米三房，一期投放460套房源，定于年底交房，均价1300元/平米，客户主要为周边乡镇客户。皇家一号，占地50亩，7万总建，绿化率35%，容积率2.0，主力户型为130平米140平米三房，共

23、500多套房源，年底交房，均价2100元/平米，客户主要为城区客户。翡翠城，占地200亩，总建20万平米，绿化率40%，容积率1.6，主力户型为120平米150平米三房、四房，小区内共1100户，产品为6层多层物业，1月22日开盘，一期今年十月底交房，均价1900元/平米，客户主要为城区和周边客户。清华苑，占地50亩，总建5万平米左右，绿化率30%，容积率1.6，产品为85平米至125平米两房及三房物业，小区内共400多套房源，均为6层多层产品，定于八月初开始销售。华港水城，占地121亩，总建20万平方，绿化率40%，容积率2.5，产品包含95平米至150平米物业，一期共投放400套左右产品，

24、多为多层产品，有两栋14层的小高层产品，一期社区内配套50米宽的商业配套产品，6月26日将开盘销售，计划明年年底交房，均价2100元/平米，主要客户群为城区高收入人群及公务员等。祥和花苑，占地7000平米，总建3.5万平米，绿化率20%，主力产品为125平米至150平米物业，共投放物业270套左右，均价1800元/平米，主要客群为周边客户。文成花苑，占地约70亩左右，总建约8万平米，容积率1.8，绿化率30%，主要产品涵盖110平米140平米三房物业，二期共有物业230套左右，为17层高层产品，预计明年7至8月份交房，均价为1950元/平米，主要客群为周边客户及城区客户。御景铭苑，占地约127

25、亩，总建17万平方，绿化率45%，容积率为2.0，一期产品涵盖85平米140平米多层物业，小区共有48栋建筑物合计1174户，小区内产品物业多样，包括普通多层、小高层、酒店公寓、电梯洋房、双拼别墅、商铺以及4层中型百货商场，现在还未开始进行销售，一期定于今年年底即可交房入住，案场人员股价为元/平米左右，目前积累客户主要为城区内公务员、事业单位人员、私营业主等。 四、未来趋势判断：市场供应量继续增大，并且城区开工面积也将进一步增加，从国土资源局了解未来两年市场的供应量将呈上升趋势。五、市场需求稳步攀升：随着城镇化进程的加速，市场的需求量也将进一步的加大，但受到国家针对房地产的一系列宏观政策相继出

26、台和房价的持续上涨的影响，县区市场将进入快速发展期前的稳步缓冲期。六、住宅需求面积的下降：08-西平住宅均价有逐渐上升的趋势，每个月的价格变化幅度不大，房价较为稳定。月度成交户均面积主要集中在135-150之间，月度成交户均面积则有所下降，主要集中在125-135之间。主要原因在于随着房价的持续上涨，由于购买能力的限制，许多西平市民开始转向较小的户型，125左右的3房有可能成为未来西平需求最大的产品。第四章、 项目定位及产品建议 一、市场回顾（1）目前市场内投放产品品质参差不齐，居民对目前开发项目的整体形象有不同程度的疑虑；（2）目前市场内的产品售价市场接受度良好，（3）中心区域楼盘消化速度较

27、快，西区楼盘销售较为迟缓，南区目前仅有文成花苑正在销售，消化速度属中等，二、市场调查总结本次市场调查为期两天，填写问卷共计380份，对城区内三个不同区域进行了分类性市场调查，主要针对目前住宅产品市场接受度，满意度，以及消费群对住宅类产品的期望进行了分类调查。本次参加问卷的调查对象共380人，其中20岁45岁共337人，45岁以上共四十三人。目前居住情况比较： 价格接受程度： 户型需求情况： 面积需求情况： 在调查中，我们还对目前的居住条件，和期望的居住条件进行了调查，城区居民多对居住条件有更高的要求，对小区的绿化、景观设置、社区文化、物业服务、天然气、智能化、安保等社区配套均有一定的期望。三、

28、产品定位原则综合目前市场情况与问卷调查结果，我们对开发产品的建议订立一下两个原则：（1）寻找市场空白点，结合市场定位，目标客层对人居生活品质提高的需求，增加户型亮点，引入创新元素，提升居住的舒适度及尊贵感、品质感； （2）以产品为导向，通过创新的产品线、丰富的产品形态与户型组合、较高的品质保证、满足客户对居住品质的要求。四、产品形态建议项目在产品形态定位上，必须走差异化路线，以一种全新的高标准，高起点的生活理念全面导入，结合目标客群对品质生活的追求与向往，以多元化产品形态设计来满足不同需求层次客户对置业的需求。同时更以创新型的产品引导客户，为客户营造一种全新的高格调的居住体验与生活感受。同时打

29、造主题鲜明、立意丰富的社区内涵，畅通有效的交通组织及交通工具停放设置，优秀的住宅户型配以风格独特的立面设计，经济、实用、富有创新的社区配套，同时加以合理的市政设施配套，完整的配套服务设施及管理系统，满足“以人为本”的居住理念。（1）创新高层迎合大众主流需求，设计创新型户型，做足容积率，满足客户对居住品质的要求，促进项目成功销售；高层作为我项目的首推产品，在做足容积率的前提下必须作出亮点产品，在市场上形成差异化，从而扩大项目卖点，满足客户对生活品质的需求，进一步促进销售。同时在建筑风格上，要注重以现代感强的外立面进行装饰，给客户以视觉上的美感与时尚感。现代简约风格建筑简约主义源于20世纪初期的西

30、方现代主义欧洲现代主义建筑大师Mies Vander Rohe的名言“Less is more”被认为是代表着简约主义的核心思想。简约主义风格的特色是将设计的元素、色彩、照明、原材料简化到最少的程度，但对色彩、材料的质感要求很高。因此，简约的空间设计通常非常含蓄，往往能达到以少胜多、以简胜繁的效果深色的建筑外立面，时尚感与稳重感相统一以简洁的表现形式来满足人们对空间环境那种感性的、本能的和理性的需求，这是当今国际社会流行的设计风格简洁明快的简约主义。而现代人快节奏、高频率、满负荷，已让人到了无可复加的接受地步。人们在这日趋繁忙的生活中，渴望得到一种能彻底放松、以简洁和纯净来调节转换精神的空间，

31、这是人们在互补意识支配下，所产生的亟欲摆脱繁琐、复杂、追求简单和自然的心理。简洁和实用是现代简约风格的基本特点。简约风格已经大行其道几年了，仍然保持很猛的势头，这是因为人们装修时总希望在经济、实用、舒适的同时，体现一定的文化品味。而简约风格不仅注重居室的实用性，而且还体现出了工业化社会生活的精致与个性，符合现代人的生活品位。创新高层亮点设计：充分考虑到客户的居住要求，满足客户对生活品质及居住感受的细部要求，提高产品户型附加值，如飘窗台、阳光房、空中花园、露台等的设置，增强客户的居住舒适度及尊崇感.5.8米空中花园（半面积赠送）将阳台加大进深并挑高为双层，高达两层的阳台能够让建筑为天空和阳光预留

32、更多空间，居住者的视野也更为开阔,对于景观资源丰富的现使得高层建筑里的阳台有了露台的生命力。双层挑高阳台不算在建筑面积之内，可以给购房者带来不少的实惠。根据有关建筑面积测算标准的规定，阳台空间高度达到或超过两层楼的，其面积就不计入房屋的建筑面积。挑高阳台不仅能够让购房者倍感实惠，而且还能让开发商受益匪浅。由于挑高阳台不占用容积率，就可以把节省下来的容积率拿来更造多的房子，创造更大的利润。超大飘窗、双向飘窗设计窗台高度较低，既有大面积的玻璃采光,又有宽敞的窗台,在视觉上可以延伸室内空间。在追求外表美观的同时还追求实用。在卧室设置双向飘窗，不但可以享受充足的室内光线，还可以饱览室外秀美景观，主卧的

33、飘窗更注重体现温馨宁静。飘窗还可以作为很不错的观景台。躺在窗台上，上面放上两个靠垫，或坐或卧，白天看车水马龙，晚上看满天星斗。利用飘窗的另一方面是其充足的光照。飘窗因其有效的扩大了户型的使用面积而在客户中广受欢迎，建议我项目在设计中注重对飘窗的设计处理。2+1、3+1户型设计“2+1”、“3+1”，除了赠送阳台、露台外，更赠送较大面积的中庭、内庭院，客户可以将之作为中庭或是封起来作为一个小阳光房使用。空中庭院花园户型建议 进行多阳台设计，进一步有利于通透与采光，同时5.8米奇偶错层挑空花园，7左右的面积按一半计入建筑面积，或可自封为阳光房或小书房，赠送与客户，一方面可以控制容积率，多出建筑面积

34、，二则给客户实惠，进一步刺激客户的购买欲望，进一步增强客户居住品质。320观景电梯设置高层设置全景观光电梯，使客户随时能够看到社区中心的优美景观，倍显尊荣。（2）退台花园洋房项目形象产品，满足中高端客户对居住品质舒适度的需求，提高项目品质；“花园洋房”起源于英国，二战以后在一些西方国家兴起，久之，花园洋房成为中产阶级，一种高品质生活的形象代言。在中国，花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层的专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。花园洋房是中西文化在建筑领域交汇的结晶，强调居住人群的阶层性和居住环境的氛围；介于别墅与普通住宅之间，它是一种现代时尚生活的象征；

35、能使居者最大程度保持与周围优雅的自然生态环境亲密接触；弥补了别墅社区邻里间缺少沟通、空间浪费等不够人性化的劣势。花园洋房最大的特点就是层层有退台，户户有花园，异域建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，一般首层赠送私家庭院花园，顶层赠送露台，中间层层赠送露台花园，将绿化景观引入室内。产品优势：亲地性强：层层退台，底层和屋顶采用大面积花园，中间层有大面积的露台，使人与自然能够充分的接触，每个人都渴望亲地，规避高层被“悬在空中”的感觉，楼间距与楼高比在1：1左右；BLOCK围合：安全私密的院落友居，围合式的立体景观就在私家门前；以层层退台的方式形成了一个错落有致的空间，不仅建筑外观丰富美观，并使

36、每户都能享有独立的花园或者露台，再加上楼与楼之间的共享庭院，可以和别墅生活媲美空间尺度宜人：比普通住宅的面积要大许多，客厅，书房，卧室宽大，甚至厨房和厕所在面积，采光和通风上都极讲究，多数户型采用跃式结构，整个室内空间层次丰富，张驰有度，居住舒适程度高；采光通风良好：由于花园洋房通常为板式结构，前后一般没有高大的建筑遮拦，加上大幅玻璃窗的运用，确保采 光通风良好。个性鲜明：除花园洋房的共性之外，一些个性鲜明的如“院”，“错”，“退”，“露”的空间变化。人车分流：车行、人行完全分开，更安全、更便捷、更舒适；停车入户：尊荣停车库，给爱车人性呵护，更是基于对品质生活的理解。框架结构：框架结构整体现浇

37、，高强度抗震防漏、耐久实用高性价比：有别墅级的生活感受同时在价格上又低于别墅。建筑风格建议：以体现城市与时代气息的现代风格为基调，线条干净利落，简约清爽；用沉稳的色调及通过不同材质的变化强调建筑立面的品质感；注重建筑体与景观的结合，保证住宅的均好性及符合我地居住习惯的朝向与疏密要求；注重客户居住舒适度与整体建筑外观的相协调，兼顾建筑的品质感与视觉美感；注重安置区与商品房区，以及不同业态产品之间的整体协调性。对建筑本身而言，建筑风格有两个重要作用，一是具有美感；二是具有可识别性。对开发商而言，建筑风格可以增添项目附加值，促进销售；对消费者而言，特定的建筑风格可以获得特定群体的心理认同，引发其精神

38、上的愉悦和共鸣，从而促成销售。这就要求我们在整体建筑风格上力求在保证单体建筑的个性风格同时，综合考虑整个地块对产品业态与外观的综合定性。新古典主义风格新古典主义是西方建筑艺术现代变革的产物。它是对18世纪纤巧细腻浮华的洛可可艺术风尚的反动，他旨在用古罗马文化来振兴当代艺术，推崇高尚质朴的思想和为国献身的英雄主义。比照罗马建筑的经典元素，新古典主义在檐口、檐花、线条等方面可以说都是世界建筑精华的集大成者，因为新古典主义集成的是古典主义及文艺复兴建筑颂扬的人本身的美，在建筑比例上严格符合了人体的黄金比例。这是新古典主义至今仍爱世界领域被广为采用、并且不断发展演变的原因。新古典主义的最早渊源是文艺复

39、兴运动及其在建筑世界的反映和延续。提倡建筑要复兴古希腊和古罗马的建筑艺术装饰，在格式上与古典主义风格相仿，追求构图归整和经典而传统的建筑符号。下层通常用重块石或画出仿石砌的线条，显得稳重而雄伟；中段用古希腊、古罗马的五种柱式；檐口及天花周边用西洋线脚装饰，正面檐口或门柱上往往以三角形花装饰，与底层重块石取得互相呼应的效果；有的还在屋顶沿街或转角部位加穹窿顶阁楼亭。在建筑学层面，新古典主义是从古典主义中提炼出的经典元素，包括线脚、檐口、栅花、圆柱等，淘汰了建筑史上所有怪诞的部分，尽管无法达到现代主义绝对的理性，后现代主义夸张的视觉效果，但都严格符合人性的尺度；在社会人文层面，新古典主义经典、优雅

40、、庄重、人性、理性的部分为客户所接受。 层层退台的结构使得楼盘每层的户型结构都不雷同，类似于联体别墅的构造，每层每户都呈现出个性化，有其独特的居住性。这种设计打破了普通多层公寓平板规律，在不减少室内面积的前提下，保证了户户有情景花园或情景露台。独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延展，让每户拥有南向的私家花园或露台，使居住者拥有天、地、景，实现了人与自然的交融。花园洋房户型设计经典户型一层户型二层三层五层四层户型最大的亮点就是层层退台，户户赠送空中庭园。在建筑物向阳面有层层退台的台状结构，以退台空间规划露台，形成了在情景花园洋房的一层，外部为阳光房，阳光房的侧面和单元前面形成半合围的情

41、景花园；二层在一层阳光房的位置上退台，形成一个景观露台，三层七层同样也是在下一层的基础上进行退台。底层住户拥有私家花园和阳光房；2层住户则拥有超大露台空间，适合个人生活兴趣的培养；5层、6层精致露台不但能欣赏周边景观，还能打造成自己的空中花园；采用层层退台结构，每户拥有私家花园或景观露台。露台没有顶盖，区别于阳台更有花园感。花园和露台能够使居住者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地。由于层层退台，使楼间距加大，顶层楼距加大更加容易采光。居住感受示意图五、项目配套定位（1）配套定位原则进一步提升社区的形象与小区的附加值；方便社区人民生活，全面升级客户居住品质与感受控制成本的

42、同时，提升整个小区的品质与档次（2）配套细部建议社区配套作为与社区居民息息相关的区域调查显示，客户对社区体育健康设施及购物场所看重比例较大，即客户的养生、生态环保意识逐渐的增强，建议项目在规划建设时注重对健康及环保材料的运用以及整个小区环境的规划与营造。社区文化体育设施 儿童游乐场 社区网球场树立科学运动、健康生活的新理念，把运动精神和体育文化融入居民住宅小区，进行主题化运动广场及健身配套规划，内部配套各项健身娱乐器材，提倡运动健康的社区主题，超越“运动就在家门口”的理念，形成“健身就在你身边”的生活观念，成为一个健康体育社区，创造运动、健康的时尚生活方式。社区生活配套在临街底商配套相关餐饮、

43、超市、以及美容、健身的生活配套，进一步方便客户生活，同时提高整个居民人居生活质量，丰富业主生活。形象提升配套配以休闲书吧、咖啡厅，进一步增强社区的文化底蕴及生活格调，方便客户的同时，对项目整体也是一种形象的提升。节能环保配套节能环保从地产开始。建筑节能与减排已成为新地产时代的主题，节能住宅、绿色住宅、环保住宅已经成为房地产市场的主流。不仅囊括了节能材料的使用，并将节能技术应用到住宅开发建设当中。太阳能路灯随着地球资源的日益贫乏，基础能源的投资成本日益攀高 ，各种安全和污染隐患可谓是无处不在。太阳能作为一种取 之不尽，用之不竭的安全、环保新能源越来越受到重视。太阳能路灯利用自然光源，无需消耗电能

44、，而且取之不尽用之不完；且符合绿色环保要求，无污染、无辐射，保护生态；安全，另外，产品不使用交流电，而且采用蓄电池吸收太阳能，通过低压直流电转化为光能，是最安全的电源。太阳能路灯有着高科技含量高，产品的核心装置为智能控制器，设置的自控、时控开关装置可根据一天24小时内的天空亮度和人们在各种环境中需要的亮度自动调节，且产品使用寿命长，安装成本低，维修方便。同时也为未来小区业主减少公共照明费用支出，增加项目的卖点和特色。外墙保温系统EPS聚苯板外墙外保温位于建筑结构外层，不仅具有良好的防火性能及耐雨水侵蚀和抗冻融能力，能承受正、负风压、风振、地震作用，还能承受因温度、湿度变化而产生的巨大应力变化。

45、不仅能节约能源、降低开支、改善室内热环境，而且以减少环境污染和温室效应，保持生态平衡和可持续发展。智能化安防系统3.会所会所以小区业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。安全防范系统小区出入口控制、门禁一卡通周界红外防范报警闭路电视监控系统电子巡更等楼宇对讲与防盗门信息服务系统建立社区“网络资讯与服务管理系统”网站、易于建立现代社区形象、社区信息沟通及时地下停车场智能管理系统增加停、取车的安全性和方便性，防止盗车事件的发生煤气泄漏报警器厨房设煤气泄漏报警器，与日常生活密切相关、增强家居安全性背景音乐系统社区道路旁边、公共绿地、中心水系、休闲广场等住户经常停留、休息的公共活动场所，设置草坪音箱，由管理中心集中控制，定时播放音乐，为园区营造和谐舒适的氛围。Thank you 河南格瑞特房地产营销策划有限公司