芜湖某嘉园可行性研究报告

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1、【 *】商住项目投资开发计划书第一章 摘 要一、总 论*商住项目位于*号地块。该项目是由*高尚住宅区、贵府时尚购物街和*大酒店（四星级）相结合而组成的，是一个集购物、旅游、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化等多功能为一体的大型城市综合体。由芜湖市*房地产开发 投资开发建设。该项目占地面积99333，建筑面积278132，总投资60655万元，容积率。计划于2010年5月正式开工建设，计划工期36个月（不含前期工作3个月）。经分析得出：该项目能够为当地解决就业500人以上。在设定条件下盈利能力较强，投资回报效益大。住宅和商铺静态回收期约为3年，酒店静态回收期约为8年。同时，住宅和商铺的开发和建设近期能

2、给当地带来亿元的财政收入，酒店的长期创税每年能够达到600万元以上，且逐年递增。结论认为：该项目经济效益和社会效益都十分明显，建议尽早开工、尽早收益。二、风险及建议1、酒店的建造是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期长的浩大的工程，因此作为投资方来说，考虑如何有效地规避投资风险，减轻投资压力，增加获利渠道，是非常重要同时也是必须的。考虑到定远当地的实际市场情况并结合酒店自身的特点，我们认为，应该先进行住宅和购物街项目的开发和建设，在这两个项目获取一定的利益后再行酒店的开发和建设，这样不仅能规避不必要的风险，也应该正好能够和定远的经济发展速度和预期需求相吻合，这样其实是一种对政府、对开发商形成

3、双赢的做法。2、由于这类商住项目的带动作用很强，各地政府都在利用优惠政策加强这类项目的招商引资。我们建议：当地政府应该在该项目、特别是星级饭店建设方面给予土地利用、规划、规费，包括土地出让金、土地契税、基础设施配套费、人防工程费等予以最大的优惠政策和奖励。3、由于当地目前的房地产市场规模尚小，且属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏，本地块土地成本不宜过高，且需要严格控制工程成本和管理成本。4、要坚持个性化开发，目前楼盘“同质化”倾向严重。随着皖江地区的高速发展，当地人特别是年轻的一代，也越来越追求个性化，反映到住房上面，就是需求的多样性，消费的合理性。户型上应以中小户型为主、

4、多户型并存，而中小套型普通住房的开发，也正是七部委文件中鼓励并享受优惠政策的对象。 三、计划书编制目的1、为项目投资决策提供依据。2、为项目运作提供指导性建议。3、论证项目的经济合理性、技术可行性，评价项目的经济效益以及边际效益。四、计划书编制依据1、中华人民共和国城乡规划法2、中华人民共和国节约能源法3、中华人民共和国环境保护法4、中华人民共和国物权法5、中华人民共和国旅游饭店行业规范6、旅游涉外饭店星级的划分及评定7、国家和地方经济建设的方针、政策和长远规划。8、国家和地方有关的工程技术标准和规范。9、政府主管部门规定用于项目规划的参数和指标。10、地方自然、地理、气象、水文和地质等资料。

5、11、项目周围的社会环境、基础设施和施工条件。12、有关市场需求调查、分析和预测资料。13、委托方提供的其他相关资料。第二章 项目概况一、项目所在地简介项目所在地-定远县，地处安徽省东部，是皖东地区第一大县。国土面积2998平方公里，耕地万亩，人口万，辖22个乡镇，253个行政村。 秦汉时境内曾置阴陵、东城二县和曲阳候国，南北朝梁武帝普通五年（公元524年），置定远县。定远县文墨一度佳誉天下，素有“寿(县)字，怀(远)画，定(远)文章”之美誉。东吴名将鲁肃、南宋名相董槐、明朝抗倭英雄戚继光等均出于此。老一辈无产阶级革命家刘少奇、罗炳辉、张云逸、谭震林、徐海东等，曾在这里战斗和生活过。 定远地理

6、位置优越，交通十分方便，古有“境连八邑，衢通九省”之誉，现仍为全国南北要冲。淮南铁路贯穿境内，津沪铁路紧邻而过，新建的合徐高速公路横跨境内。县内公路发达，以十字交叉的合（肥）、蚌（埠）和滁（州）、炉（桥） 路为骨架，形成公路运输网，县城所在地定城距合肥和蚌埠两机场仅1小时路程。定城距上海 500 公路，经南京至上海高速公路到上海仅需6小时。 邮电通讯快捷方便，4万门程控 和 5000 门移动 与世界各地联网。国际互联网覆盖全县，信息交流十分便捷。 定远自然资源十分丰富，全县土地总面积为万亩。其中承包耕地155万亩，林地 30万亩（其中可养水面万亩），宜牧荒山30万亩。它地处亚热带季风气候，四季

7、分明，雨量充沛,土地肥沃，特产丰富并蕴藏着丰富的矿产资源和生物资源。矿产资源，特别是非金属矿藏品种多、质量好。已探明的有岩盐、石膏、石英石、石灰石、方解石、大理石、花岗岩、麦饭石等23个品种，还有麦饭石,紫砂页岩和陶土。生物资源有品种繁多的草本、木本、水生植物和家禽家畜。定远县素以农业大县著称,每年可生产粮食10亿公斤，油料1亿公斤，玉米亿公斤、薯类亿公斤,还盛产棉花、烤烟、大蒜、薄荷、甜叶菊、芝麻、瓜果等 经济作物。家禽家畜以鸡、鸭、鹅、猪、牛、羊等为主，尤其是“定远猪”具有早熟、耐粗饲、抗逆性强、瘦肉率高等优点,驰名省内外, 1987年被列为国家瘦肉型猪基地。1996-1999年连续四年为

8、安徽省畜牧业十强县。定远麻鸭深受全国各地欢迎。全县已基本形成商品粮、商品油、瘦肉猪、优质棉、特种水产等八大农副产品基地。改革开放以来，定远县的经济呈现前所未有的好局面，油料总产进入全国前6名，居安徽第一位，粮食成为全国百强县之一，居全国第27位。定远县地处江淮之间丘陵地带，为北亚热带湿润季风气候，四季分明，温暖湿润，气候特征可概括为：冬季寒冷少雨，春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽。全市年平均气温，年平均最高气温，年平均最低气温，年平均降水量毫米。梅雨期长23天。年日照总时数小时。初霜为11月4日，终霜为3月30日，年无霜期210天。二、项目名称【*】商住项目（项目总称）名称释义：*之“

9、贵”字取尊贵、富贵之意，“贵府”则表示了尊贵的门第、富贵之家的意思；“嘉”字取嘉气(瑞气吉祥)、嘉福(幸福美好)之意，“嘉园”又谐音“家园”，寓意吉祥幸福人家。名称既给人以高尚的尊贵感和优越感，又不失悠闲洒脱文雅气息和喜庆吉祥的传统美，个性突出，体现了项目的差异性及与众不同，具有较强的人情味和感染力，更加富于吸引力（此为暂定名称，仅供参考）。三、项目位置*位于滁州市定远县15号地块，合蚌路（S101）与开发区纬二路交汇处（15号地块），东南紧依南城河，原省化学电源总公司、定远县种子公司和化工厂位置(详见右图)。四、地块现状项目用地西北向毗连合蚌路取直，东南向紧依南城河随河道变化，地形基础平坦，

10、待完成三通一平后，即具备建设条件。五、用地经济技术指标根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所示： 项 目规划指标用地面积（拍地红线）99333用地面积（建筑红线）95000用地性质商业及商品住宅用地土地使用年限商业40年，商住70年建筑容积率土地单价/亩35万元（建议价）土地总成本5215万元三通一平净地交付六、项目发展状况根据委托方提供的资料，目前该项目正在进行规划设计、立项和办理土地出让及其相关手续。土地出让方为定远县国土资源局，受让方为芜湖市广信房地产开发 。从给当地带来的长远利益出发，我们建议该块土地的出让金应在35万元左右一亩。本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵

11、照国家及地方的相关法律规定按程序运行。第三章 综合市场环境分析一、2009年中国经济1、总体形式全年国内生产总值335,353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落个百分点。分季度看，一季度增长6.2%，二季度增长7.9%，三季度增长9.1%，四季度增长10.7%。分产业看，第一产业增加值35,477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156,958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。国民经济（GDP）发展形势良好。2、固产投资全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%，增速比上年加快个百分点。其中，城镇固定资产投资194139亿

12、元，增长30.5%。东部地区投资增长23.9%，中部地区增长36.0%，西部地区增长35.0%。3、消费指数全年社会消费品零售总额125343亿元，比上年增长15.5%；扣除价格因素，实际增长16.9%。其中，城市消费品零售额85133亿元，增长15.5%；县及县以下消费品零售额40210亿元，增长15.7%。4、房地产业全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积

13、亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积亿平方米，增长6.2%。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。5、旅游餐饮住宿和餐饮业消费品零售额17998亿元，增长16.8%。6、金融环境金融机构本外币新增贷款万亿元，约为2008年新增贷款的两倍。中长期贷款累计新增万亿元，约占全年新增贷款的76%。其中，2009年房地产

14、开发贷款累计新增5764亿元，个人消费性住房贷款累计新增万亿元，这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21%。截止到2009年末,主要金融机构房地产开发贷款同比增长超过30%,购房贷款超过42%。而在整个新增房地产贷款中,大部分是个人住房贷款,占比接近70%。7、分析观点综上所述，无论从销售面积还是从销售金额来看，2009年的房地产市场成交都超过了历史上最好的水平。信贷额度的增长在很大程度上也拉动了国民的购房消费，但银行业对房地产行业的支持力度，在2009年是下降的。但在市场体系进一步完善和进行结构调整的情况下，行业的发展将会继续保持增长势头，房价在短期内难以下降，同时也难以虚高。二、

15、2009年滁州经济1、总体形式全市实现生产总值595亿元，比上年增长13.5%，超年度计划个百分点，超全省平均增长水平；财政收入亿元，增长22.9%，超年度计划个百分点，超全省平均增幅4个百分点。2、固产投资全社会固定资产投资530亿元，增长47.2%，超年度计划个百分点，超全省平均增幅8个百分点。主要经济指标多年来首次全面超过全省平均增长水平，生产总值、固定资产投资、银行贷款余额的增速都进入全省前列。3、消费指数社会消费品零售总额亿元，增长18.8%，超年度计划个百分点，超全省平均增幅个百分点。4、房地产业全市房地产业累计完成投资66亿元，同比增长35%；新开工面积250万平方米，同比增长4

16、2%；销售面积160万平方米，同比增长75%。由于当地开发项目档次不高、物业类型单一、外立面无亮点、大多项目无园林规划可言、多数项目户型存在缺陷、营销水平落后等等，导致房产市场新推楼盘不多，目前均价约3538元/。5、旅游餐饮全年接待游客513万人次，实现旅游收入亿元。6、金融环境金融机构新增贷款余额106亿元，比上年增长倍，是年度计划的倍，增幅是全省平均水平的2倍。7、观点分析综上所述，最近随着全国房地产市场回暖，房价也开始回暖。据了解，当地的房价同比安徽省房价较高。从各个楼盘销售情况来看，当地的商品房需求量还是比较大。当地政府稳定房地产市场的政策措施和调整住房供应结构都将进一步得到落实，加

17、快安置房、经济适用房和中低价位商品房开发建设，支持普通商品住房消费，鼓励居民购买自住房和改善性住房，也是积极发展旅游房地产、工业房地产和商业房地产。三、2009年定远经济1、总体形式工业保持快速增长，投资增长平稳，消费、财政增速加快，金融贷款大幅度增加。1-9月，全县完成地区生产总值亿元，同比增长13.1%。完成规模工业总产值266245万元，同比增长40.8%。从增长趋势来看，全县前三季度的经济增速分别达10.9%、10.2%和13.1%，呈现出平稳上升的良好态势。 2、固产投资完成固定资产投资（50万元以上项目及房地产投资）476363万元，增长60.3%。 3、消费指数完成社会消费品零售

18、总额174127万元，同比增长18.4%。4、房地产业1-11月份，房地产投资68669万元，增长11.5%，新增开工面积30万m，销售商品房面积28万m，成交金额亿元，商品房销售面积、销售额同比分别增长227.1%和218.2%。平均销售价格为2320元。5、金融环境全县金融机构各项存款余额为亿元，同比增长27.7%，其中储蓄存款余额为亿元，同比增长15.9%；各项贷款余额为亿元，同比增长30.2%；存贷比为51.8%，分别比去年全年和今年上半年上升和个百分点。 6、观点分析综上所述，定远县经济发展态势良好，其中，房地产业呈现复苏的局面，进入投资增长期、交易活跃期和快速壮大期，全县房地产行业

19、供需两旺，销售价格上扬空间很大。从房地产销售面积来看，随着定城市政建设的全面铺开，加之金融对县域经济的支持力度在不断加大，预计市场的需求还会扩大，发展势头十分强劲。 上图：定远县2009年1-9月份房地产投资合居民消费走势图（单位：万元）四、项目提出的背景虽然房价的高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，但随着我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高和政府拉动内需的政策，房地产作为我国整个经济重要的支柱产业，所以它的发展是社会所急、时代所需。2010年中央一号文件提出，深化户籍制度改革，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策和国家支持普通商品住房消费，鼓励居民购买

20、自住房、改善性住房等一系列的政策的出台，以及在拆迁带动下的城市住房刚性需求、政府公共教育和医疗支出的增加、社会保障体系的完善、新农村建设的实施和推进和中部地区消费潜力的释放，以及其它推动消费的政策和结构性改革，都对居民消费起到更有力的推动作用，为房地产业的发展注入了新的活力。随着政府规划和投资者市场定位的逐渐转变，商业地产市场同样也蕴含着更多的价值和商机。随着“大滁城”的不断推进和作为国家战略的皖江城市带承接产业转移示范区建设的上升，定远现在已经处于历史上发展机遇最好的时期，围绕建设中等城市的目标，立足城乡统筹，用大视野定位城乡发展方向，按照“再造一座新定城”的远景规划和总体要求，推进城市建设

21、发展的宏远规划为在当地投资房地产与商业地产提供了很好的机会和发展空间。作为南京都市圈西北门户城镇密集区，长三角优质农产品供应基地，休闲后花园之一的定远发展后劲必然强劲，潜力巨大。五、项目建设的必要性坚持“规划高起点，实施高质量，建设高标准”的原则全面推进定远的城市化进程。*商住项目是一个集购物、旅游、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化等多功能为一体的大型城市综合体，住宅区与商业资源的互通互用，将商业价值最大化，居家价值利益化。该项目的建设不仅能提供给当地市场高品质的房地产产品，满足市场需求，其建设必要性还主要体现在以下几方面：1、对城市的价值，缔造定远新商圈，完善城市功能配套，带动城市发展，打造高品

22、位、有特色、宜商宜居的新定远。2、缓解中心城区的交通压力，改善城市生活环境，打造城市新景观，提升城市的商业和消费品位。3、为当地政府每年创造税收和新增大量就业岗位，以商招商，减少政府对部分共建设施的投入。4、造福消费者，提高了消费的便利性，增加了消费的愉悦体验，提升了当地居民的生活居住品质。5、酒店作为高附加值产业，能积极带动旅游、物流等三产的快速发展，在促进地方经济繁荣方面，实现了社会、企业与商家的共赢，提升了地方的创富力和竞争力。因此认为，该项目具有一定的建设必要性，会产生较大的经济效益和社会效益。第四章 市场需求分析城市化本质上是一种包括人口结构、产业结构和需求结构在内的整个社会经济结构

23、的变化过程。在这一过程中，农业人口比重逐渐下降，工业和服务业人口比重逐渐上升，人口和产业向城镇集聚，它不仅表现为人口由乡村向城市转移，以及城市人口的迅速增长，城市区域的扩张，还表现对城市房地产需求总量的不断增加。一、*高尚住宅区市场需求1、主要客户：本地消化为主。中高档客户集中在本地生意人、企业主、企事业单位中高层官员、白领阶层及周边村镇客户。2、置业驱动因素：居住环境、价格、配套设施、物业管理。3、户型面积要求：65220（以90左右为主，辅以少量复式）。户型有四室二厅二卫、三室二厅二卫、三室一厅一卫、二室一厅一卫。4、可承受价位：单价，2500元/以上为中高档，普通置业者只能接受2500元

24、/以下（目前水平）。 总价，平面住宅1630万元以下，复式3550万元。 5、喜欢的楼盘规模：中大规模社区，良好的物业管理。6、小区配套需求：会所、运动设施、教育、商业。7、距工作地的时间：30分钟以内。8、潜在客户：中低端消费客户的潜在群体主要由以下三类组成：一是位于郊区想改善居住条件的本地居民；二是在本地工作或经商的外地人；三是原居住地位于城里的拆迁户。这几类人群的共同点是经济实力有限，往往是首次购房，特别重视房子的总价和经济实用性。高端消费客户的潜在群体，他们往往在城区有一处不错的住房，收入较高，工作、家庭比较稳定，交通主要依赖私家车，希望在拥有一套舒适的第二居所。这类人并非顶级消费人群

25、，既追求情调又流行实惠，因此环境优美、社区单纯、产品精致且附加值高的房子为他们所青睐，当然靠近快速交通线是必不可少的条件。另外，中国广大的农村人口涌向城市是一种中国的人口转移潮流，而农村人口往往是支持城市化区域房地产的持久的支撑力，中国城市到乡村的人口梯次上升性转移为城市和城镇房地产的总需求提供强大的支撑，他们在城市购房的能力已经越来越强劲，不可忽视。二、贵府时尚购物街市场需求国内房地产市场保持活跃、稳健的发展态势，商业地产租金看涨，商铺以其稳定的成交、价格、租金水平，继续被众多业内人士及投资者看好。1、主要客户：购买商铺对外出租获取得稳定收益的投资者。购买或求租商铺用于自营的个体商户。购买或

26、求租大面积商铺用于经营的大型商家。品牌店、专卖店、主题店。2、置业驱动因素：商业环境、人口流量、价格、交通。3、户型面积要求：以复式住宅为主。4、可承受价位：单价：3800元/。总价：3565万元。三、贵府国际大酒店市场需求随着经济的快速发展，中国已经开始逐步进入小康社会，由于居民消费力的增强和国内外大众旅游、商务旅游市场的看涨，以及地方的实际需求，都是酒店收益的保证。其市场需求主要分以下几个群体：1、旅游游客基本需求：住宿、洗澡休息、电视、特色餐饮、 、上网、订票等商务服务、停车，以及夜间娱乐、超市购物、旅游纪念品购物等； 2、公商务旅行者基本需求：客房接待功能、公共接待空间、商务休闲等。3

27、、公商务接待基本需求：会见厅、会议室、工作型商务套间、包间餐饮、夜间休闲娱乐等。4、会议活动基本需求：会议厅、展览厅、宴会餐饮、夜间娱乐、休闲游乐。5、私人群体活动基本需求：婚庆婚宴、寿庆寿宴、满月酒、生日Party、同学聚会、白喜事等。第五章 项目开发定位围绕建设中等城市的目标，抓住融入长三角和皖江城市带承接产业转移示范区建设的大好机遇，结合定远的城镇化发展目标，审时度势，高瞻远瞩，应该要高起点、高标准、高质量实施项目的开发和建设工作。定远县现在正处于发展时期，目前的城市规模还不够大，城市品味还不够高，城市环境还不够美，城市生活质量还不够好，那么，就要发挥房地产项目的带动作用。大胆创新才有出

28、路，发展才是硬道理，根据目前定城镇的整体环境，要充分突出创新、再创新，发展、再发展的开发理念，通过该项目的建设积极带动定远房地产市场朝更高更好的方向健康发展，并积极推进城市环境、生活水平的进一步提升。项目的创新不仅仅是一种硬件设施的创新，最主要的是一种生活观念和生活方式的创新。项目的发展不仅仅是一种硬件设施的发展，最主要的是一种生活观念和生活方式的发展。一、总体定位根据定远的环境、风貌、人文特点和定城城市规划的总体要求，以及当地人民群众追求新城市、追求新生活的思潮，*商住项目定位为“新城市主义”理念，打造定远一流的高端商住综合体。如今，单一硬性地诉求住宅所带来的功能性利益是不会吸引到目标消费者

29、的注意与兴趣的。现在的人们既注重生活的品质又追求生活的品位，都期望能够享受到便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境。所以，正是基于目标消费者这样的心理特征，该项目“新城市主义居住区”的主题定位是符合实情的，也是定城城市建设和时代进步的必然要求。“新城市主义”理念：将力图以“升级版的新生代住宅；邻里化的社区配套；诗情画意的居住环境以及和谐人本的物业服务”，用这四大要素来打造定远人居新生活。对于开发企业来说，塑造独特的品牌个性，塑造人性化的品牌气质，可以展现强势的品牌张力，有利于今后的销售业绩。“新城市主义”理念要从八个方面来涵盖：1、新城市主义是“城市的”。它重视人们的城市情结，强调一切

30、城市内容和内涵，满足人们城市生活的各种需求。在另一个层面上，它不仅强调商业氛围，亦强调社区、人群是城市的一部分。 2、新城市主义是“文明的”。 它倡导现代居住区的服务与交往理念，将物业公司的服务文化推向极致，营造着一种健康向上的都市氛围。 3、新城市主义是“优雅的”。它致力于创造品位优美的建筑空间形态，铺设绿色亲切的居住和商业环境，创造文化趣味浓郁的内外景观体系。它流淌着一分风雅，既属于社区内的人群，同时又将它的优雅融于整个城市。 4、新城市主义是“健康的”。它提倡建设绿色家园，倡导健康的生活和商务方式。它种植四季花树、修建慢跑小径，提供运动设施。它让人们在工作、商务之余呼吸清新的空气，在阳光

31、、绿树中享受风中的惬意。 5、新城市主义是“科技的”。它强调现代社会的科技含量，先进而高效率，便利而快节奏地畅游于现代科技的时空中。 6、新城市主义是“生态的”。它的生态观不只是一个简单的环保概念，它拒绝污染、杂乱与噪声。它尤其强调人与场所的适应性，在相融适应的有机环境中，享受人本生态的安宁。 7、新城市主义是“互动的”。它注重人本活动对环境、对社区、对城市的能动性，在一种交流互动中，共同推进人、社区、商业、城市的共同生长。 8、新城市主义是“持续的”。它强调参与和发展。在一个城市、社区、商业和居民的互动中，在交流和文化更替中体现持续性的生生不息。 “新城市主义”理念的提出，喻示着开发企业已经

32、脱离了销售有形产品层面，并且上升到了销售一种文化、一种价值观念的境界。消费者认同了你的文化，就会认同你的产品。可见一个精明的房地产商，他所开发的建筑要有鲜明的时代特征和深厚的文化底蕴才会获得消费者的青睐。也只有这样，才能够在竞争激烈的市场中占据强有力的一席之地。 二、形象定位彰显“新城市主义”理念，通过商业和地产的互通互补，打造一个“繁荣、文明、健康、和谐”的定远一流的高端商住综合体。三、产品定位1、*高尚住宅区倡导“新城市主义”理念，以人为本，充分注意内部环境中生活、文化、景观间的连接，处理好“自然、建筑、人”的关系，给人们提供一个舒适、方便、安全、安静的高尚居住空间。2、贵府时尚购物街倡导

33、“新城市主义”理念，以人为本，强调业态结构合理和服务功能互补，实现错位发展，集聚时尚特色品牌。充分发挥购物、娱乐、旅游、商务、文化、休闲等多项功能为一体的商业街集聚作用。作为地区性商业街使之成为促进地方商贸经济发展、弘扬商业文明、构建和谐社会的重要载体。3、贵府国际大酒店倡导“新城市主义”理念，以人为本，体现现代化城市综合型商务旅游酒店的特色，有鲜明和良好的市场形象。实现功能划分合理、经济适用、安全舒适、环境优美、使用管理方便及满足现代生活水准需要的最佳效果。为了更好地适应市场，该酒店现阶段按照四星级标准建造，占领定远高端消费市场。四、品牌推广1、*高尚住宅区尊享贵府，福满嘉园。新城市生活主义

34、，彰显品位而不铺张浪费的生活。城市引导潮流，文明带动进步，健康赢取未来，科技缔造完美。*，投资、居家两相宜。2、贵府时尚购物街定远新商圈，富贵黄金铺。财富左右逢源 掘金首选之地。3、贵府国际大酒店敢于美味比美味，敢于服务比服务。贵府吉庆八方贵客食为乐，嘉园洪福四海佳宾至如归。第六章 项目开发方案一、规划布局*商住项目引用“新城市主义”理念，打造一个集购物、旅游、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化等多功能为一体的大型城市综合体，主要建设项目有*高尚住宅区、贵府时尚购物街和贵府国际大酒店。本着“居住人性化、环境生态化、建筑现代化、管理智能化”的高端设计理念，注重建筑的文化性与可识别性。通过地块整体布局、

35、空间组合、园林环境、公用设施等，为定远提供一个可透视的具有时代风貌的建筑群，一个具有现代生活特色和商业特色的一流城市新区。1、总体规划思路：引用“新城市主义”理念，营建优美的居住社区，便捷的购物环境和高端的酒店服务，带动城市局部经济发展腾飞，创造宜商、宜业、宜居的现代商住环境。在充分考虑社会效益、环境效益和经济效益的同时，使整个项目达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路畅通、配套齐全等要求，同时具有鲜明的地方特色和时代气息。2、独具匠心的平面规划：总平布局结合项目的地形特点，以“一片一线一点”相结合的建筑组团，分割小区和商业空间，之间互不干扰，各成体系。 总平面设计时充分考虑各楼栋的景

36、观和朝向，以先景观后朝向为原则尽量照顾各幢楼宇的均好性。 3、现代时尚的景观建筑： 本着“安全、实用、美观、经济”的原则，采用现代主义的设计手法，以景观建筑的形式创造居住建筑空间，以顺应地势的建筑形式和清新雅致的色彩运用突出建筑的朝气蓬勃、高贵祥和、卓尔不群和生态气息。酒店建筑遵循“节能、环保、高效、智能”的原则，采用现代主义的设计手法，表现独特的外形和明显的识别性，充分反映定城城市经济水平和发展速度，具有一定的代表性。多层（6层）住宅主体高度18米，小高层（11层）住宅主体高度33米，酒店主体高度18层58米。4、科学流畅的交通组织：项目住宅入口标高大多高于城市道路一层，并从中庭绿化地进入，

37、使居者具有较为开阔的视野。小区内部主要路网成环状布置，顺而不穿，通而不畅，人车基本实现分流。每幢小高层（或单元）建筑内部设两部电梯，两部人行楼梯，出行方便快捷，符合消防和紧急疏散要求。5、相映成趣的景观设计: 环境景观设计注意根据地形地貌特征，注意与建筑物的联系与呼应，力图打造一个环境、建筑与人和谐相融的现代居住小区。小区绿地以乔木、灌木和草坪为主要的环境构成要素，构筑起伏平缓的草坡，点缀各种花卉、树木，营造立体的群落绿化效果。间以水系、小桥、亭榭和景观石等景观小品。6、富于人性的小区配套：小区内将配套设置幼儿园、健身（养生）会馆、物业（公共）服务中心、卫生服务站、社区（业主）中心、文体活动馆

38、及其它便民设施。停车位将按照1:1的比例设置。7、先进实用的智能设计： 通过利用现代通信网络技术、计算机技术、自动控制技术、IC卡技术，通过有效的传输网络，建立一个由住宅小区和大酒店综合物业管理中心与安防系统、信息服务系统、物业管理系统以及家居智能化组成的“三位一体”服务和管理集成系统，使小区与每个家庭都能达到安全、舒适、温馨和便利的生活环境。8、人性化的无障碍设计： 每幢楼（或单元）出入口都将设置无障碍通道。9、创新节能建筑空间：建筑框架填充墙采用轻质、保温、隔音性能优越的加气砼砌块新型墙体材料。外墙门窗应用节能性能好的塑钢中空玻璃门窗。建筑外墙应用新型外墙外保温系统，采用界面砂浆、新型保温

39、砂浆、聚合物抗裂砂浆、镀锌钢丝网、面砖专用粘结砂浆。屋顶则是将挤塑聚苯乙稀泡沫塑料板作为主要隔热材料,从而改善住宅小区的热舒适环境，达到人们生活、工作的热舒适要求。10、周密细致的环卫设计： 小区排水系统采用雨污分流制，科学布置环卫设施，以保障小区的健康环境。建筑屋面雨水采用有组织排放，室外场地设有雨水排水系统，大雨时能顺利将雨水排至市政排水管网。 二、规划技术指标*商住项目占地面积99333平方米（约合149亩），根据国家和地方相关法律法规及规划设计指标，经过计算分析得出：项 目面 积（）比 重一、占 地 面 积99333100%高尚住宅区7933379.87%国际大酒店2000020.13

40、%时尚购物街为住宅楼底层商铺构成，面积包含在住宅区内。二、建 筑 面 积278132100%高尚住宅区多层住宅小高层住宅公用建筑21419011780592102428377.01%（100%）（55%）（43%）（2%）国际大酒店250008.99%时尚购物街2781710%地下人防（车库）111254%四、建筑容积率五、建筑覆盖率28%六、绿 化 率35%七、日照间距八、日照时数2h（大寒日）三、单体设计方案随着人们居住生活水平的提高，人们对居住空间与质量提出了更高的要求，同时科学技术的进步也为住宅的发展提供了保障，因此追求健康住宅乃至生态住宅成为了人们的居住目标。其中生态住宅意在寻求自然

41、、建筑和人三者之间的和谐统一，其特征有四点：即舒适、健康、高效和美观。1、*高尚住宅区：（1）设计特点：创造健康的环境 整个小区提供了健身、休闲、交往等活动空间与场地，满足卫生整洁、适用安全、景观优美、设施齐全等要求，并通过园林空间、植物配置、小品雕塑等创造视觉景观与文化环境。居住空间的舒适性 住宅内部户型设计遵循五大设计原则，即：实用性、安全性、经济性、灵活性、艺术性。功能空间合理，分区明确，关系紧凑，部分功能空间设置灵活，以适应家庭生命周期变化与满足不同人群居住要求，日照间距合理，通风采光良好，空气流通。住宅建筑面积65220（以90左右为主，辅以少量复式），户型有四室二厅二卫（少量复式）

42、、三室二厅二卫、三室一厅一卫、二室一厅一卫，住宅内明厨、明厅、明卫。外形设计体现地方特色 住宅屋顶采用坡屋顶，色彩按组团分为二至三种色彩，住宅造型整体构架清晰、高雅，采用典雅温馨的色彩、细腻简约的造型，突出建筑的朝气蓬勃、高贵祥和、卓尔不群和生态气息。多层（6层）住宅主体高度18米，小高层（11层）住宅主体高度33米。（2）户型设计方案：结合市场分析以及项目初步的规划布局、建筑面积，初步确定*高尚住宅区的户型指标如下：可销售面积：214190可销售套数：2366套户型比例详见下表户 型户型面积（）总面积（）套 数比 例四室二厅二卫15022010710585%三室二厅二卫88150642575

43、3530%三室一厅一卫809085676100840%二室一厅一卫65755354776525%2、贵府时尚购物街：建筑面积27817，主要为沿街住宅楼的一层和二层组成（局部三层），一拖二结构，每套平均约140，共计约198套。购物街招商基本原则：（1）关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，形成互补、互促经营。 （2）大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用。（3）方便顾客消费的原则，商品布局及业态分布方面，体现了生活和休闲的原则，先购物、后休闲、再去餐饮娱乐，符合人消费的习惯。该商铺除经营户购买用于自营的以外，为统一形象

44、，尽快繁荣市场，对剩余商铺采用统一招商的原则，并按照先大户、后小户，先品牌商户、后一般商户的顺序择优招商。主要对口招商：麦当劳、肯德基、移动、电信，以及服装鞋帽类、糖烟酒类、医药保健品类、小吃美食类、家用五金类、美容美发类的品牌形象店和银行办事处等，并争取引进苏果或欧尚等超市连锁企业加盟新商圈的发展。3、贵府国际大酒店：建筑面积25000，按照四星级酒店标准设计建造，并预留五星级酒店的发展空间。设计将体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性，将引进并体现绿色饭店的理念，在节能、环保、关怀残疾人等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包括饭店的内部环境、食品等

45、都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。根据市场定位，该酒店经营的基本功能初步确定为互相有关联的五大功能： （1）综合性住宿接待功能：为能适应市场需要，客房区总计设240间（套）左右，其中，普通客房区以接待一般会议和旅游团队之用，可略低于四星级标准，数量控制在客房总数的20%。标准客房区为50%，并设有残疾人客房2间。豪华客房区25%左右，有独立的接待、商务、会议、休息、健身、阅览及酒吧餐饮功能，其中单套房20%左右，双套房5%左右，并有三套房、四套房（或五套房）各一套。房型以所有套房均应设有供主人和来访客人分别使用的卫生间，其中四套房或五套房相邻设有若干标准房，在平面布局上宜单独成区，以确

46、保安静、方便，并能满足政府接待保卫工作的特殊要求。 （2）综合性会议等公共活动功能：设置专用大型会议厅一间，面积300平方米左右，中小型会议室68间。大型会议厅及多功能厅，交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊、衣帽间和配套的服务、贮藏用房及卫生间。并设120150左右的会见室2间，含隐蔽式卫生间。大型会议室配置同声传译设施。 （3）全方位餐饮经营功能：为适应大型会议、政府接待、地方厂商经济活动及当地婚庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要，分别设置大、中、小型中餐厅、风味餐厅、咖啡厅（兼西餐厅）等。其中设160200座餐厅一间，包厢约30间（其中可容纳20人左右的豪华包厢3间）。咖啡厅（兼早

47、餐自助餐）300左右，大堂约400左右。多功能厅也可接待大型宴请，可同时容纳23个大、中型宴请。与餐厅配套的厨房部分，面积适当，布局合理，传菜线路不与主要公共区域相交叉。 （4）舒适、先进的健康娱乐功能：利用适当的地理条件，室外可设置网球场和钓鱼池等，预留室外游泳池及庭院散步休闲设施。室内设健身中心、乒乓球室、台球房、沙壶球房、桑拿中心、棋牌房、歌舞厅及KTV包房等。在适当区域设置独立的书店、鲜花店、饼屋、商场、精品商店和美容美发中心及足浴按摩中心。（5）政府接待和会议功能：政府接待是一块较大的市场，是酒店树立形象的重要阵地，也是服务于当地政治、经济发展的具体表现。因此酒店在筹建之初就从硬件设

48、施和软件管理上考虑此内容，尤其是安全性和私密性，以有利于更好地提供优质服务。根据旅游饭店星级的划分与评定 和中华人民共和国四星级酒店评定标准 的相关要求和规定，贵府国际大酒店将严格按照以下标准设计建设。a.饭店布局和功能划分合理，设施使用方便、安全。b.内外装修采用高档材料，工艺精致，具有突出风格。c.指示用标志清晰、实用，公共信息图形符号符合和的规定。d.有中央空调（别墅式度假饭店除外），各区域通风良好。f.有与本星级相适应的计算机管理系统。g.有公共音响转播系统；背景音乐曲目、音量适宜，音质良好。h.设施设备养护良好，无噪音，达到整洁、卫生和有效。i.各项管理制度健全，与饭店规模和星级一致

49、。j.各种指示用和服务用文字至少用规范的中英文同时表示。k.能用普通话和英语提供服务，必要时能用第二种外国语提供服务。l.前厅面积宽敞，与接待能力相适应；气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足；有与饭店规模、星级相适应的总服务台；总服务台各区段有中英文标志，接待人员24小时提供接待、问询和结帐服务；提供留言服务；提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)；提供信用卡结算服务；18小时提供外币兑换服务；提供饭店服务项目宣传品、客房价目表、中英文所在地交通图、所在地和全国主要旅游景点介绍、主要交通工具时刻表及相应报刊；24小时接受客房预订；有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、

50、隐蔽，能够保护客人的隐私；设门卫应接员，18小时迎送客人；设专职行李员，有专用行李车，24小时提供行李服务。有小件行李存放处；有管理人员24小时在岗值班；设大堂经理，18小时在岗服务；在非经营区设客人休息场所；提供代客预订和安排出租汽车服务；门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅，有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供必要的服务。 m.客房至少有40间(套)可供出租的客房；70%客房的面积(不含卫生间)不小于20平方米；装修豪华，有高档软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具。室内满铺高级地毯，或优质木地板或其他高档地面材

51、料。采用区域照明且目的物照明度良好；客房门能自动闭合，有门窥镜、门铃及防盗装置。显著位置张贴应急疏散图及相关说明；有卫生间，装有高级抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品)、浴缸并带淋浴喷头（有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头），配有浴帘。水龙头冷热标识清晰。采取有效的防滑措施。采用高档建筑材料装修地面、墙面和天花，色调高雅柔和，采用分区照明且目的物照明度良好。有良好的低噪音排风系统，温湿度与客房适宜。有110/220V不间断电源插座、 副机。配有吹风机。24小时供应冷、热水；有方便使用的 机，可以直接拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途 。并备有 使用说明和所在地主要 指南；提供

52、国际互联网接入服务。并有使用说明；有彩色电视机，播放频道不少于16个，画面和音质良好。备有频道指示说明；播放内容应符合中国政府规定。有客人可以调控且音质良好的音响装置；有防噪音及隔音措施，效果良好；有至少两种规格的电源插座，方便客人使用，并提供插座转换器；有内窗帘及外层遮光窗帘；有单人间；有套房；有至少3个开间的豪华套房；有与本星级相适应的文具用品。有服务指南、价目表、住宿须知、所在地旅游景点介绍和旅游交通图、与住店客人相适应的报刊；客房、卫生间每天全面整理1次，每日或应客人要求更换床单、被单及枕套，客用品和消耗品补充齐全，并应客人要求随时进房清扫整理，补充客用品和消耗品；床上用棉织品（床单、

53、枕心、枕套、棉被及被衬等）及卫生间针织用品（浴巾、浴衣、毛巾等）材质良好、工艺讲究、柔软舒适；提供开夜床服务，放置晚安致意品；24小时提供冷热饮用水及冰块，并免费提供茶叶或咖啡；客房内设微型酒吧(包括小冰箱)，提供适量酒和饮料，备有饮用器具和价目单；提供留言及叫醒服务；客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务；提供衣装干洗、湿洗、熨烫及缝补服务，可在24小时内交还客人。16小时提供加急服务；有送餐菜单和饮料单，24小时提供中西式送餐服务。送餐菜式品种不少于8种，饮料品种不少于4种，甜食品种不少于4种，有可挂置门外的送餐牌；提供擦鞋服务。n.餐厅及吧室有布局合理、装饰豪华的中餐厅；有独具特色、

54、格调高雅、位置合理的咖啡厅(或简易西餐厅)。能提供自助早餐、西式正餐；有宴会单间或小宴会厅。能提供宴会服务；有专门的酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供饮品服务的场所；餐具按中西餐习惯成套配置，无破损，卫生、光洁；菜单及饮品单装帧精致，完整清洁，出菜率不低于90%。o.厨房位置合理、布局科学，传菜路线不与其他公共区域交叉；墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽、有吊顶；冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间内有空气消毒设施；粗加工间与其它操作间隔离，各操作间温度适宜，冷气供给充足；有必要的冷藏、冷冻设施，生熟食品及半成食品分柜置放。有干货仓库并及时清理过期食品；洗碗间位置合理；有专

55、门放置临时垃圾的设施并保持其封闭，排污设施（地槽、抽油烟机和排风口等）保持清洁通畅；厨房与餐厅之间，有起隔音、隔热和隔气味作用的进出分开、自动闭合的弹簧门；采取有效的消杀蚊蝇、蟑螂等虫害措施。p.会议康乐设施：有会议康乐设施设备，并提供相应服务。q.公共区域有足够的停车场；层以上建筑物有数量充足的高质量客用电梯，轿厢装修高雅；另配有服务电梯；有公用 ，并配备市内 簿；各主要区域均有男女分设的间隔式公共卫生间；有商店，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品；有商务中心，代售邮票，代发信件，提供电报、 、复印、打字、国际长途 和电脑出租等服务；代购交通、影剧、参观等票务；提供市内观光服务；主要

56、公共区域有闭路电视监控系统；有应急供电系统和应急照明设施。走廊地面满铺地毯或其他高档材料，墙面整洁、有装修装饰24小时光线充足，无障碍物。紧急出口标识清楚醒目，位置合理。 4、公用建筑：建筑面积4283。公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务等设施。该住宅区将配套设置幼儿园、健身（养生）会馆、物业（便民）服务中心、卫生服务站、社区居委会、文体活动中心等公共服务性设施（详见下表）。随着人们对生活品质的追求愈加强烈，因而住宅区中的公共设施也将会更加的多样化和功能化，从而满足人们日益提高的物质和精神需求。在建筑设计和整体规划上都充分体现了时代感、科技感、人文化、生态化

57、和绿色化，是现代生活小区高品质生活的集中体现。在小区公共设施方面，更加完善和多样，为现代人们的生活带来更多的精彩与享受，为我们高品质的现代生活带来更多的亮点。下表：公用建筑面积一览表序号项 目建筑面积（）比 例1幼儿园150035.02%2健身（养生）会馆70016.33%3物业（便民）服务中心50011.67%4卫生服务站2004.67%5社区居委会4009.37%6文体活动中心60014.01%7设备用房2004.66%8其 它1834.27%4、地下人防（地下车库）：建筑面积11125，可同时泊车约400辆。人民防空建设事关国家战略全局，事关国家整体防御体系的稳定，事关战争潜力的保存。随

58、着城市建设不断发展，人们生活品质不断提高，拥有家庭型轿车的人也越来越多，小区内的停车问题变得犹为重要，按平战结合、平战转换的思路，充分利用地下空间和人防地下室解决酒店、小区和商业区的停车问题。第七章 项目开发建设及经营的组织实施计划一、建设期的安排*商住项目的开发时间以同类建筑工程平均合理开发时间预计，不包含任何具体及特殊情况。本项目总建筑面积278132平方米，根据项目规模，在资金到位、合理的施工条件下预计建设期为：前期工作从2010年2月至2010年4月，为期3个月。工程施工从2010年5月开始分四阶段进行，至2013年5月全部竣工，总工期36个月（3年），具体如下：第一阶段：从2010年

59、5月2011年3月，住宅区施工至主体工程中的40%封顶，工期10个月，底层带有商铺的部分率先开工。第二阶段：从2011年3月至2012年5月，住宅区施工至主体工程中的80%封顶，60%竣工验收（含所有商铺），酒店施工过半，工期14个月。第三阶段：从至2012年5月2013年5月，完成所有工程（含配套、附属工程）竣工验收并交付，工期12个月。上图：住宅区施工进度计划表二、销售期根据同类项目的一般销售期确定，本项目的住宅和商铺的销售期预计为30个月，从地上主体结构部分施工达到预售条件（40%封顶）后即从2011年3月初开始，至2013年9月底结束。第九章 项目总投资估算资金筹措计划、投资计划一、项

60、目总投资估算 房地产开发项目成本费用估算表费用项目计算公式总 价（万元）占投资总额的比重一、土地费用下2项小计7995%1、土地出让金2、城市建设配套费3、征地、拆迁安置补偿费149亩*35万元建筑面积100元/计政府净地交付52152780%二、前期费用按工程建设费2%计952%三、工程建设费下2项小计47648%1、住宅区2、购物街3、酒 店4、地 下5、配套及附属214190*均1250元27817*均1250元25000*均5000元11125*均1600元按土建安装费7%计2677434771250017803117%20.61%2.93%5.14%四、管理费按前3大项总额2%计11

61、32%五、市场推广费按销售额1.2%计960%六、财务费用按贷款亿2年期计1368%七、不可预见费按前6大项总额1%计600%成本费用合计按前8大项总额计60655100%测算原则及依据1、土地费用该项目地块共计149亩（约合99333平方米），根据当地土地市场政策和行情，市值约为35万元一亩，共支付土地出让5215万元，连同城市建设配套费（按建筑面积100元/计取）该项目土地成本总计为7995万元。2、前期工程费前期工程费主要包括项目前期可研编制、规划、设计、勘测、图纸审查和手续办理费用等，费用确定主要参考近期滁州市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目的实际情况，按房屋开发费用的2%计取，经估算为人民币952万元。3、工程建设费参考滁州市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目的实际建造成本取定，多层和小高层住宅按平均造价1250元/估算，经估算土建安装费用