镇江市场商圈商业调研概况

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1、镇江商圈圈商业概概况一、现阶阶段镇江江商业现现状1、整体体商业布布局按照镇江江市规划划，现有有一个市市级商业业中心、四四个区级级商业中中心、九九个居住住区级商商业中心心的塔式式结构体体系。一一个市级级商业中中心是指指大市口口一级商商业中心心。四个个区级商商业中心心为南徐徐、丁卯卯、谷阳阳、大港港二级商商业中心心；九个个居住区区级商业业中心分分别是跃跃进路、黄黄山南路路、九里里街、青青年广场场、丁卯卯南、谷谷阳西、官官塘、谏谏壁、高高资。2、各商商圈商业业业态及及商圈特特征大市口商商圈作为为市级商商业中心心，功能能定位是是集购物物、餐饮饮、休闲闲、娱乐乐、旅游游、文化化、金融融、商务务等于一一体

2、，反反映了镇镇江城市市经济发发达程度度的重要要窗口，是对镇江本地市民具有极强吸引力的商业、休闲活动目的地。丁卯区级级商业中中心，面面向本区区域居民民的日常常消费，面面向学生生为主的的特殊消消费群体体，打造造以现代代零售业业以及餐餐饮、文文化科技技等服务务业为主主要特色色的区域域商业中中心。该该商业中中心以京京口广场场为中心心，由学学府路、经经十二路路和谷阳阳路相交交而成的的“双十十字”街街区组成成。南徐区级级商业中中心，面面向本区区域居民民的日常常消费，面面向城市市行政、文文化、商商务机构构，以零零售及文文体休闲闲、商务务、宾馆馆等服务务业为主主。该商商业中心心位于檀檀山路中中部，由由檀山路路

3、与凤凰凰山路形形成的十十字商业业街区和和高铁车车站商业业配套服服务区组组成。谷阳区级级商业中中心，将将面向本本区居民民的日常常消费服服务，面面向城乡乡周期型型特定购购物群体体，该商商业中心心由谷阳阳大道街街区以及及3122国道与与镇宝路路交叉口口节点组组成。大港区级级商业中中心，将将面向本本区域行行政、港港口、企企业、面面向周边边城乡居居民的日日常消费费，以零零售及商商务宾馆馆等服务务业为主主该中心心位于大大港中心心区内。3、商圈圈消费人人群构成成及消费费层次商圈名称称消费人群群消费能力力大市口商商圈镇江全市市各区域域人群强丁卯该地区居居民及学学生为主主中南徐该地区居居民弱谷阳该地区居居民及城

4、城乡周期期型购物物群体弱大港该地区企企业及居居民弱4、 消费导向向及趋势势随着镇江江城乡居民收收入的增增长，购购买力水水平逐步步提升，从从镇江市市场的商商业发展展势头来来看，消消费结构构逐步升升级，居居民生活活不断向向舒适享享受型过过渡，但但目前镇镇江商业业发展相相对滞后后，品牌牌吸引力力不够，镇江江商业不不能完全全满足高高端人群群需求。二、未来来发展方方向1、 在规划及及在建商商业项目目（1）万万达广场场镇江万达达广场位位于润州州区核心心板块（原原华铝地地块，镇镇江火车车站旁），是是万达集集团在镇江开发发的大型型城市综综合体项项目。项项目建筑筑面积约约41万万m2，项项目总投投资近225亿元

5、元，其中中商业面面积约220万mm2，是是以五星星级酒店店、公寓寓、商业业广场、步步行街等等多种物业类类型，集集购物、娱娱乐、餐餐饮为一一体的综综合性开开发项目目。万达达广场，是是镇江迄迄今为止止最大的的城市综综合体项项目，预预计今年年10月开开业。（2）苏苏宁广场场镇江苏宁宁广场位位于解放放路、中中山东路路交汇处处，地处处镇江商商业的核核心位置置大大市口商商圈。由由苏宁置置业投资资开发建建设。项项目占地地面积超超过3万万平方米米，规划划总建设设面积约约40万万平方米米，建筑高高度达到到3000米。苏宁广场场将建成成超过110万平平方米规规模的购购物中心心，共88个楼层层，引入入一线品品牌旗舰

6、舰店，将将零售、精精品超市市、健身身、餐饮饮、娱乐乐、影院院等多种种商业业业态融为为一体，满满足城市市高端群群体各种种休闲购购物需求求，。2、 城市整体体规划方方向及未未来消费费层次定定位由于城市市地理位位置的特特殊性，镇镇江城市市未来发发展重点点向南发发展，丁丁卯、南徐作作为城市市南拓的的重点板板块将大大力承接接城市生生活功能能，而我我们的西西津湾项项目距离离大市口口商业中中心约一一公里，城城市属性性较强，具具备一定定的地理理位置优优势。从大市口口商圈商商业调研研来看，镇镇江商业业发展相相比周边边城市相相对滞后后，中心心商圈与与周边发发达地区区的商业业中心比比较，档档次与整整体形象象不高。从

7、即将开业的万达广场了解到的情况，餐饮、休闲类的占比占到了50%以上，城市高档商业购物场所不足（目前只有八佰伴），国际知名品牌不多，餐饮在城市商业占比较大，针对我们的西津湾项目，要快速起步与发展，餐饮、休闲类商业业类所占比例也是我们需重点研究的课题。三、重点点商圈-大市市口商圈圈调研大市口商商圈地图图“大市口口”是镇镇江经济济、金融、交通、商贸活活动中心心，是镇镇江市民民社会活活动最为为重要的的区域。镇江主主城区770的的人日常常工作、生生活均离离开不了了大市口口，同时时也是镇镇江迄今今为止唯唯一的大大型经济济商圈。1、调研研时间：20111年33月233日24日日2、调研研地点：镇江大大市口商

8、商圈（电电力路与与中山东东路交界界路口，沿沿中山东东路向东东直至梦梦溪广场场）3、参与与人员：仇荣荣荣、励嘉嘉4、调研研目的：考察镇镇江大市市口区域域商业布布局和商商业发展展5、走访访形式：实地考考察、拍拍照记录录6、走访访路线大市口商商圈是一一个东起起梦溪路路，西至至电力路路，南北北以解放放路为界界的超大大区域。在在此区域域内，包包含了大大润发、八八佰伴、太太和广场场、镇江江商业城城、紫金金广场、第第一楼街街、南门门大街、在在建设中中3000米海拔拔高的苏苏宁广场场，可谓谓是商业业集中区区。（1）大大市口商商圈大型型商业大润发超超市 八佰伴伴 太和广场场 镇镇江商业业城购物物广场镇江八佰佰伴

9、位于镇江江市商业业聚集区区中山东东路，总总建筑面面积14400000平米米，是集集时尚百百货、超超市生活活会馆、餐餐饮、娱娱乐、休休闲于一一体的时时尚购物物中心。镇江八八佰伴以以高档的的购物环环境、众众多的全全球知名名品牌，为镇江目前中高档消费群体的集散地。购物广场连地下负一层共7层八佰伴调调研总结结1、 地理位置置：八佰佰伴坐落落于中山山东路，属属于镇江江主城区区核心位位置，市市内到达达交通极极为方便便。2、 消费群体体：镇江江全市内内各区域域消费者者、消费费档次较较高，针针对人群群为镇江江市中高高收入人人群。3、 设计与购购物环境境：大气气、宽敞敞、典雅雅，效仿仿南京德德基广场场，一楼楼留

10、有适适当的挑挑空。从从视觉上上给人一一种舒适适的购物物中心，邻近街街道一面面的橱窗窗均为国国际或国国内知名名大牌，例如卡卡地亚、万万宝龙等等，购物中中心比较较方正，动动线比较较清晰，各各柜台设设计摆放放整齐。4、 目前的一一些问题题：八佰佰伴为去去年1月月份新开开业的购购物广场场，品牌牌与镇江江之前的的老商业业城比较较，高档档许多。属属于镇江江高端购购物中心心，在目目前来看看，大牌牌消费能能力支撑撑不够，接接受度尚尚不足，目目前还处处在商业业培育期期。镇江太和和广场广场内部部为租赁赁商铺，租赁式广场，业态以服饰居多，且大多为个体买卖的不知名品牌。少数几个知名品牌veromoda、only、JJ

11、、Eland等，均为品牌折扣店。走道一边个体租满开放式小铺，以美甲、小玩具、饰品居多，且摆放杂乱。消费群体层次较低。（2）特特色商业业街：南南门大街街南门大街街是镇江江一条特特色商业业街，总总长度约约为7000米，道道路宽度度约为220米，主主要以沿沿街底层层商铺为为主，在在不到7700米米的道路路上，聚聚焦了约约有2550多家家商铺，主主要以经经营百货货、服装装（特别别是女装装）为主主，针对对的消费费对象为为学生、工工薪阶层层，目前前人气比比较旺，到了夜晚，南门大街就变成了步行街，夜市、排挡长达200米。（3）大大市口商商圈周边边街道商商业业态态与租金金价格表表街道名称称业态分布布情况平均租

12、金金价格中山东路路共计汇集集大型商商业广场场3家（八八佰伴、镇镇江商业业城、太太和广场场），五五星级酒酒店1家家（镇江江国际饭饭店），家家电连锁锁3家（苏苏宁、国国美、五五星共55家门店店，其中中苏宁电电器3家家门店），酒酒吧、KKTV115家。零售售服装百百货类约约占700%，餐餐饮类约约占155%，娱娱乐休闲闲类约占占6%，电电器连锁锁约占33%，其其它类占占6%。12元/天/平平方20元元/天/平方大娘水饺饺旁两层层7000平方米米，年租租金2330万，太和商厦厦一层街街铺1000平方方米，年年租金1110万万。电力路是镇江自自发形成成的糖果果、酒类类批发、零零售一条条街，主主要以糖糖果

13、、酒酒类批发发为主，购买人群已镇江本地市民为主，餐饮代表商家有“佬土火锅”“川福楼”3元/天天/平方方5元元/天/平方正东路和中山东东路平行行的一条条街，经经营业类类为餐饮饮35%，娱娱乐休闲闲占100%，服服饰百货货占455%，其其它（花花店、药药店等）占占10%4元/天天/平方方6元元/天/平方第一楼街街人气较差差，除沿沿街商铺铺租满外外，内部部商户较较少，主主要以沿沿街服饰饰（占660%）和和餐饮（440%）为为主4元/天天/平方方6元元/天/平方一层靠解解放路街街铺6225平方方米，年年租金1120万万元南门大街街沿街底层层商铺，主主要为服服装百货货类的小小门面（约约占855%），其其

14、它为餐餐饮、大大排档（15%）4元/天天/平方方6元元/天/平方沿街商铺铺20平平方米，年年租金44.5万万元，转转让费22万元梦溪路沿街底层层，街东东面门面面为梦溪溪路电子子管厂原原有门面面，主要要经营为为五金（225%）、服服饰（660%）、餐饮休闲（15%）4元/天天/平方方5元/天天/平方方（4）镇镇江次商商圈丁卯商商圈该商业中中心以京京口广场场为中心心，由学学府路、经经十二路路和谷阳阳路相交交而成的的“双十十字”街街区组成成。面向向本区域域居民的的日常消消费及学生为为主的特特殊消费费群体。在该区区域除拥拥有江苏苏大学、镇江高职、一中新校区等学校外，更有近20万的聚居人群，“谷阳新村”

15、、“瑞泰花园”、“金田花园”、“沃得雅苑”、“江南世家”、“恒美嘉园”等生活小区。沃得广场场是丁卯卯片区的的大型商商业广场场，占地地面积330亩，建建筑面积积500000平平方米，现现有沃尔尔玛、苏苏宁电器器、肯德德基进驻驻，整体体建筑高高三层，一一楼主要要是肯德德基汽车车餐厅及及租赁式式商铺，二二楼为苏苏宁电器器、沃尔尔玛超市市，三楼楼为沃尔尔玛超市市及办公公区域。租租赁价格格在1.5元/天/平平方2元/天天/平方方.四、 镇江商业业市场调调研分析析1、目前前镇江九九成商铺铺经营模模式为租租赁根据访谈谈商家得得知，接接近绝大大部分的的商铺经经营为租租赁，购购买商铺铺的只占占全部被被访者的的极

16、少部部分，这这说明镇镇江的商商铺以投投资自主主经营者者只占到到很小的的比例。投投资者购购买居多多，经营营者购买买较少。这这一方面面是因为为经营者者资金实实力较弱弱，另一一方面与与经营者者投资意意识还不不够强有有很大关关系，他他们普遍遍对于购购买商铺铺并利用用租金收收益还贷贷的经营营方式考考虑不足足。 2、 商铺面积积以小面面积为主主，400平方米米以下占占六成 从商家反反馈的信信息中我我们看到到，商铺铺面积在在40平平米以下下的占到到六成左左右，不不少的被被访者认认为300400平米的的面积足足够达到到经营要要求。从从面积来来说，330440平米米左右的的商铺还还是最受受欢迎的的。a) 经营者

17、认认为服装装店、百百货零售售、室内内娱乐市市场潜力力较大 从统计结结果我们们发现，未未来经营营者的投投资意识识越来越越向休闲闲、娱乐乐的商业业业态发发展，他他们的投投资意识识还是非非常跟紧紧商业发发展步伐伐的。其其中，服服装店约约占300，百百货零售售和室内内娱乐均均为200。就镇镇江目前前的商业业业态来来看，仍仍然缺少少这类休休闲、娱娱乐、购购物一体体化的商商业配套套，现有有的只是是集中在在大市口口地区一一些较大大的百货货商场，某某些在顶顶层设置置了一些些餐饮场场所，而而休闲娱娱乐类的的场所就就少之甚甚少，而而且分布布零散，缺缺乏集中中型，导导致镇江江整体商商业规模模和档次次发展速速度缓慢慢

18、。不过过，相对对而言，这这样的商商业缺口口也刚好好为具备备强大实实力的开开发企业业提供了了发展空空间，从从而有利利改善镇镇江目前前的商业业业态状状况。 b) 投资地点点首选中中山东路路附近商商铺，其其次大西西路与解解放路附附近商铺铺 调查发现现，半数数受访者者认为中中山东路路为经营营者购买买商铺的的首选地地点。该该路段地地处市中中心，商商业十分分繁荣；周边相相邻街道道做为市市中心辐辐射选择择率排名名第二。分分别为解解放路、南南大街、第第一楼街街等。说说明经营营者愿意意选择目目前商业业发展较较好的地地段。当当然经营营者也承承认，在在实际进进行投资资时，他他们还需需要考虑虑商铺的的价格，因因为成熟熟地段的的价格必必定较高高，非成成熟但有有潜力的的地段也也是投资资者的一一种选择择。 c) 商户对商商铺的租租金承受受能力对于租金金的承受受能力来来讲，多多数经营营者承受受租金446万/年年为主，其其次6100万/年年的商铺铺，目前前镇江商商铺业态态分布零零散。租租金在44万/年年以下占占到122，46万/年年的约有有一半，6万/年以上的占40。从商业建筑形态来分析，多以沿街商铺为主，缺少统一规划，仍然没有突破镇江传统的商业形态。同时，镇江传统的商铺租赁模式使经营者还未完全摆脱租赁商铺的经营意识，相信随着镇江经济的发展，商家的经营模式将会得到改变。五、环云云台山周周边市场场调研另另行提报报