江苏徐州某山庄市场分析报告

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1、江苏徐州州龙润山山庄市场场报告ARUNN上海安安瑞投资资咨询有有限公司司20044年111月目 录录第一部分分宏观环境境44一、 地理环境境 4二、 行政区划划 5三、 经济环境境 5四、 人文环境境 8五、 交通环境境 9六、 消费环境境 10第二部分分徐州房地地产市场场115一、概述述 15 二、徐徐房指数数 21第三部分分徐州别墅墅市场研研究 23一、徐州州别墅市市场综述述 23二、徐州州别墅区区域分布布研究 25三、细分分物业简简述 27四、区域域市场分分析 29第四部分分 龙润润山庄分分析 477一、项目目概况 47二、项目目周边环环境 47三、项目目SWOOT分析析 488四、项目

2、目定位 550附：项目目投资财财务可行行性分析析（框架架） 556第一部分分宏观环环境 一、地地理环境境徐州位于于东经111622,北纬纬3343-334558。在在江苏省省的西北北部，地地处苏、鲁鲁、豫、皖皖四省交交界,为为东部沿沿海地区区与中部部内陆地地区、长长江三角角洲经济济区与环环渤海经经济圈的的结合部部。东西西宽约2210公公里，南南北长约约1400公里，总总面积1112558平方方公里。距距南京、济济南、郑郑州、合合肥皆为为3000余公里里。素有有南国门门户，北北国锁钥钥，中原原屏障之之称。徐州市位位于华北北平原的的东南部部，域内内大部分分为平原原，少数丘丘陵山地地，平原总总地势由

3、由西北向向东南降降低，平平原约占占土地总总面积的的90%，海拨拨一般在在3050米米之间。徐徐州境内内河流纵纵横交错错，湖沼沼、水库库星罗棋棋布，废废黄河斜斜穿东西西，京杭杭大运河河横贯南南北.徐州市属属暖温带带季风气气候区，由由于东西西狭长，年年气温114度，四季季分明，光光照充足足，雨量量适中，雨雨热同期期。四季季之中春春、秋季季短，冬冬、夏季季长，春春季天气气多变，夏夏季高温温多雨，秋秋季天高高气爽，冬冬季寒潮潮频袭。 徐州矿产产资源丰丰富。已已探明和和开采的的矿产资资源有煤煤、铁、铜铜、石灰灰岩、石石膏、岩岩盐、富富钾矿页页岩、硅硅石、粘粘土等。二、行政政区划徐州总面面积1112588

4、平方公公里，占占江苏省省总面积积的111%，其其东西长长约2110公里里，南北北宽约1140公公里，其其规模为为江苏省省五个特特大城市市之一。徐徐州下辖辖五区、四四县以及及两个县县级市；五区是是鼓楼区区、云龙龙区、泉泉山区、九九里区、贾贾汪区；四县是是丰县、沛沛县、铜铜山县、睢睢宁县；两个县县级市是是新沂市市和邳州州市。市市区主要要部分为为各所辖辖县级市市和县包包围，位位于中心心地段；但贾汪汪区位于于徐州的的东北部部由铜山山县与市市中心区区相隔开开。三、经济济环境20044年1-10月月份，徐徐州经济济继续保保持良好好的发展展势头，工工业生产产加快、产产销衔接接良好，投投资、出出口、消消费三大

5、大需求保保持旺盛盛，居民民收入稳稳步提高高、市场场物价继继续攀升升，财政政收入平平稳增长长、金融融存贷持持续增加加，全市市国民经经济整体体运行继继续保持持了稳步步快速的的增长态态势。1、工业业生产加加快 产产销衔接接良好工业业生产快快速增长长。1-10月月份，全全市国有有及年产产品销售售收入5500万万元以上上非国有有（规模模以上）工工业增加加值完成成1877.244亿元，增增长222.0%，增幅幅比上月月加快00.2个个百分点点。工业业生产的的主要特特点：一一是重工工业生产产增势强强劲。今今年以来来重工业业一直以以较快的的速度增增长，11-100月份，重重工业完完成增加加值为1121.46亿

6、亿元，同同比增长长34.8%,增幅比比上月加加快0.2个百百分点。二二是外商商及港澳澳台投资资企业、其其他类型型企业增增速加快快，股份份制企业业保持稳稳定。1110月月份，外外商及港港澳台投投资企业业、其他他类型企企业完成成工业增增加值分分别为113.335亿元元和133.000亿元, 增长长17.2%和和30.5%，增增幅分别别比上月月加快22.8个个百分点点和2.2个百百分点。股股份制工工业企业业完成工工业增加加值为1104.69亿亿元,增增长288.5%。三是是私营经经济发展展迅猛。11-100月份，全全市私营营工业企企业完成成工业总总产值1129.38亿亿元，同同比增长长36.4%，增

7、增幅高于于全市平平均水平平5个百百分点。四四是大企企业、集集团的带带动作用用依然较较强。1110月月份，全全市300家大企企业、大大集团生生产势头头良好，累累计完成成工业总总产值3389.92亿亿元,同同比增长长34.2%,其增幅幅超过全全市平均均水平。五五是市区区工业快快于六县县（市）工工业。11-100月份，市市区、六六县（市市）分别别完成工工业总产产值3881.779亿元元、2331.992亿元元,同比比分别增增长344.5%和255.5%。产销销衔接态态势良好好。1-10月月份，全全市工业业品销售售率为997.66%。2、三大大需求保保持旺盛盛投资资继续保保持较快快增长。1110月月份

8、，全全市全社社会固定定资产投投资完成成3199.222亿元，比比去年同同期增长长20.4%，其其中，国国有及其其他单位位投资完完成1775.116亿元元，同比比增长228.22%。在在国有及及其他单单位投资资中，基基本建设设、更新新改造和和房地产产开发投投资分别别增长229.33%、228.44%和00.1%。进出出口贸易易、实际际利用外外资增长长较快。今今年以来来，我市市把对外外贸易经经济作为为加快徐徐州经济济发展的的第一要要务来抓抓，加大大招商引引资的力力度，对对外贸易易呈现持持续快速速增长的的态势。 110月月份，全全市进出出口总额额6.003亿美美元，比比上年同同期增长长63.1%，其

9、其中出口口总额22.388亿美元元，增长长21.4%。协协议外资资、实际际利用外外资增幅幅有所回回落。1110月月份新签签协议外外资金额额3.996亿美美元,比比上年同同期增长长2.22%；实实际利用用外资11.955亿美元元，同口口径增长长17.9%。消费费需求回回升加快快。100月份，全全市各大大商家抓抓住“十一”黄金周周的销售售商机，大大力开展展各种促促销活动动，商品品销售和和餐饮业业较为火火爆,带带动消费费品市场场较快增增长。110月份份，全市市社会消消费品零零售总额额20.40亿亿元，比比上年同同期增长长13.2%。1110月月份累计计实现消消费品零零售总额额1911.233亿元，比

10、比上年同同期增长长11.9%，增增幅比上上月加快快0.11个百分分点，呈呈现持续续回升的的良好态态势。分分销售地地区看，县县域市场场繁荣活活跃，市市和县以以下市场场保持稳稳定。1110月月份县的的消费品品零售额额增长221.99%；市市及县以以下消费费品零售售额分别别增长111.88%和99.1%。分行行业看，其其他行业业、餐饮饮业较为为活跃，批批发零售售业保持持稳定，1110月月份分别别增长116.55%、113.77%和111.66%。3、居民民收入稳稳步提高高 市场场物价继继续攀升升城镇镇居民家家庭收入入稳步提提高。11-100月份，全全市城镇镇居民人人均可支支配收入入达74457.19

11、元元，同比比增长99.5%。市场场物价继继续攀升升。100月份，全全市市场场物价总总水平延延续九月月份的上上涨势头头，继续续攀升。当当月全市市居民消消费价格格总指数数上涨22.7%，创今今年以来来新高。11-100月份，全全市居民民消费价价格总指指数上涨涨1.22，其其中，服服务项目目价格上上涨3.0%，消消费品价价格上涨涨0.77%。从从各大类类分类价价格看，食食品类、烟烟酒及用用品、衣衣着类、医医疗保健健和个人人用品、娱娱乐教育育文化用用品及服服务类、居居住类价价格较上上年同月月有所上上涨，分分别上涨涨2.33%、11.2%、0.2%、11.8%、2.4%和和1.77%,家家庭设备备用品及

12、及维修服服务、交交通和通通讯价格格比去年年同期有有所下降降。4、财政政收入平平稳增长长 金融融存贷持持续增加加 财政政收入平平稳增长长。110月月份，全全市财政政总收入入完成770.667亿元元，比上上年同期期增长332.66%，同同口径增增长255.9%。其中中地方收收入完成成33.97亿亿元，增增长322.6%，同口口径增长长17.9%；中央收收入完成成36.70亿亿元，增增长322.6%。财政政支出444.332亿元元,比上上年同期期增长228.88%。金融融机构存存贷款持持续增加加。100月末全全市金融融机构存存款余额额7100.277亿元，比比年初增增加922.100亿元，增增长14

13、4.9%；其中中城乡居居民储蓄蓄存款余余额4771.777亿元元，比年年初增加加54.98亿亿元，增增长133.2%。贷款款速度继继续加快快,贷款款增幅再再创新高高。100月末，金金融机构构贷款余余额4556.998亿元元，比年年初增加加57.38亿亿元，增增长144.4%，增速速比9月月末加快快0.11个百分分点。其其中短期期贷款增增长111.3%，工业业短期贷贷款增长长21.6%。四、人文文环境1、历史史沿革“自自古彭城城列九州州，龙争争虎斗几几千秋”。徐徐州历史史悠久，帝帝尧时为为大彭国国，有227000多年的的建城史史，是江江苏境内内最早出出现的城城邑。这这里是上上古养生生学家彭彭祖的

14、封封地，汉汉代开国国皇帝 刘邦的的故里，西西楚霸王王项羽的的旧都，具具有深厚厚的历史史文化积积淀。据史史料记载载，从公公元前221世纪纪的夏朝朝大彭国国彭伯寿寿与西河河武观在在彭城兵兵戎相见见开始，到到楚汉相相争、三三国交兵兵，再到到抗日战战争中的的徐州会会战和解解放战争争中的淮淮海战役役，发生生在徐州州规模较较大的战战役有4400余余起，产产生了大大量的军军事家和和经典战战例，使使徐州在在中国乃乃至世界界军事史史上有着着重要的的地位。2、人口口状况截止止20002年全全市户籍籍人口9904.44万万，其中中非农业业人口2250.30万万，占人人口总数数的277.7%。徐州州人口以以汉族为为主

15、。据据第四次次人口普普查资料料，全市市汉族人人口比重重为999.822%，另另外还有有回、苗苗、布依依、满、蒙蒙古、土土家等个少少数民族族，占全全市总人人口的00.188，其其中尤以以回族人人口居多多。五、交通通环境1、徐州州外部交交通环境境优越，徐州州素有“五省通通衢”之称。京京沪、陇陇海铁路路在此交交汇，京京、杭大大运河傍傍城而过过，为全全国重要要水陆交交通枢纽纽和东西西、南北北经济联联系的重重要“十字路路口”。徐州州铁路运运输占有有重要位位置，陇陇海、津津浦两大大铁路干干线在此此交汇，始始发上海海、 北北京、青青岛、武武汉等大大中城市市的客运运列车116对，徐徐州铁路路货运编编组站是是全

16、路第第二大枢枢纽，有有调作业业量居全全路首位位。徐州州境内有有国道55条，省省道200条，通通车公路路总里程程1.22万公里里，其中中一级公公路 5500余余公里，二二级公路路7144公里。公公路通车车里程在在江苏省省处于领领先地位位。 国内内一级航航空干线线大型民民航空港港徐徐州观音音机场，已已开通至至北京、上上海、广广州、深深圳、厦厦门、沈沈阳、大大连、哈哈尔滨、成成都、昆昆明等航航线，并并积极发发展海外外专、包包机业务务；大郭郭庄联航航机场也也可起降降大中型型客机，已已开通至至北京、惠惠州航线线徐州州内河航航运发达达，有黄黄金水道道之称的的京航大大运河傍傍城而过过，沿线线有邳州州、万寨寨

17、等4 个内河河大港，年年吞吐量量20000多万万吨。2、徐州州市区交交通状况况得到相相当大的的改善。淮海海路、黄黄河南路路、建国国路、湖湖北路、中中山路、西西安路、复复兴路以以及二环环线、三三环线等等主干道道纵横交交错，构构成了徐徐州市区区的交通通网络，这这些道路路基本都都已完成成改造，路路况较好好，行车车方便。中心心地段和和主干道道路况较较好，但但主干道道的绿化化做得不不够，市市区次干干道道路路陈旧，交交通环境境欠佳。需需要改造造的力度度较大。城市市公共汽汽车营运运线路较较多，基基本能抵抵达市区区各重要要地点。但但营运公公交车还还需改善善，行车车路线和和车次规规划需优优化设置置。六、消费费环

18、境1、城市市居民收收入稳步步增长徐州州市区3300户户城市居居民家庭庭抽样调调查资料料显示，119月份份城市居居民人均均可支配配收入为为67888.445元，同同比增长长10.24%。从收收入来源源看，工工薪收入入增长较较快，经经营净收收入高速速增长，是是拉动可可支配收收入增长长的主要要原因。1)、工工薪收入入仍是居居民家庭庭收入的的主要来来源19月份份城市居居民人均均工薪收收入47700.97元元，同比比增长77.3%，占家家庭总收收入的比比重为664.33%，其其中：工工资及补补贴收入入人均446511.055元，增增长9.6%。增增长的主主要原因因：市政政府积极极推行一一系列有有力的措措

19、施，在在去年基基础上再再次提高高企业最最低工资资标准和和工资指指导线；加强对对劳动政政策执行行情况的的检查和和监督；机关事事业单位位年度考考核晋级级。2)、经经营性收收入迅猛猛增长19月份份城市居居民人均均经营净净收入3319.78元元，同比比增长33.688倍，占占家庭总总收入的的比重为为4.44%.经经营性收收入高速速增长的的主要原原因有二二：一是是从事个个体经营营的人数数增加，抽抽样调查查资料显显示，今今年前三三季度，徐徐州平均均每个家家庭从事事个体经经营的人人数为00.099人，比比去年同同期增加加0.003人。二二是为了了加快经经济发展展，扩大大就业渠渠道，今今年以来来徐州制制定了一

20、一系列鼓鼓励和促促进私营营个体经经济发展展的优惠惠政策，使使得徐州州私营个个体经济济有了良良好的发发展，为为提高徐徐州居民民收入和和扩大就就业提供供了机会会。3)、财财产性收收入快速速增长随着着经济的的发展和和居民理理财意识识的明显显增强，利利息、红红利、房房租等财财产性收收入成为为普通百百姓家庭庭收入新新的增长长点。今今年前三三季度，城城市居民民人均财财产性收收入为1109.55元元，同比比增长1122.0%，但但因占家家庭总收收入的比比重仅为为1.55%，所所以拉动动作用较较小。4)、收收入来源源呈现多多元化随着着经济体体制改革革的深化化和就业业渠道的的不断拓拓宽，居居民收入入来源的的多元

21、化化格局、多多层面特特征更趋趋明显，为为居民收收入的不不断增加加创造了了条件。调调查资料料表明：徐州城城市居民民工薪收收入占家家庭总收收入的比比重为664.33%，比比去年同同期下降降1.88个百分分点；经经营净收收入占家家庭总收收入的比比重为44.4%，比去去年同期期上升了了3.44个百分分点。由由此看出出，随着着城市居居民就业业观念的的转变，居居民对市市场经济济的适应应能力正正在逐步步提高，经经营性和和财产性性收入的的增长，体体现了居居民收入入多元化化的趋势势。5)、居居民收入入水平位位居全省省第七20004年年19月份份，徐州州城市居居民收入入水平位位居全省省第七。其其中：苏苏州市（99

22、4844.711元、116.666%）、无无锡市（887522.022元、114.888%）、常常州市（887455.011元、114.447%），南南京市（776799.711元、111.118%）、南南通市（773488.522元、112.995%）、镇镇江市（771599.844元、116.449%）。城城市居民民人均可可支配收收入增幅幅居全省省第十位位。2、城市市居民消消费支出出同步提提高在居居民收入入稳步提提高的同同时，消消费支出出也有了了较大幅幅度的增增长。调调查资料料显示：19月份份城市居居民人均均消费性性支出为为47882.115元，同同比增长长6.00%。消消费观念念明显改改

23、变，消消费结构构日趋合合理，消消费方式式灵活多多样，生生活质量量不断提提高。1)、医医疗保健健支出增增长最快快随着着收入水水平的不不断提高高，城市市居民的的保健意意识在逐逐步加强强，特别别是 “非典”的影响响，居民民家庭的的生活习习惯趋向向理性，人人们在加加强锻炼炼，提高高体质的的同时，不不少市民民更是采采取购买买和服用用各种保保健品来来提高免免疫力，保保健品、营营养品消消费大增增，致使使前三季季度，居居民家庭庭医疗保保健费用用大幅增增加，人人均支出出4544.144元，同同比增长长达555.8%。“花钱买买健康”已成为为当今社社会的时时尚。2)、教教育文化化娱乐服服务支出出增幅较较大随着着居

24、民生生活质量量的提高高，物质质生活的的日益丰丰富，社社会的竞竞争也日日趋激烈烈，愈来来愈多的的人们对对“知识创创造财富富”有了更更深的理理解。父父母望子子成龙，除除了为子子女选择择名校外外，课外外家教的的拓展，各各种技能能的培养养都已列列入家庭庭支出的的预算。同同时越来来越多的的成年人人也在自自我充电电，学电电脑、学学英语、学学驾驶等等已成为为众多市市民的选选择。119月份份城市居居民人均均教育支支出达5540.99元元，同比比增长446.33%。3)、交交通与通通信消费费快速增增长城市市改造步步伐的加加快，城城市规模模的不断断扩大，公公交线路路的不断断完善，人人们出行行更多的的选择公公共交通

25、通，而方方便快捷捷的出租租车更受受到了广广大市民民的欢迎迎。19月份份城市居居民人均均交通支支出1440.558元，同同比增长长19.7%。由由于通讯讯信息产产品的快快速发展展，层出出不穷的的新产品品大大地地刺激了了消费者者的消费费欲望，加加之今年年通信部部门竞争争激烈，百百姓得到到了实惠惠，19月份份城市居居民人均均通信消消费支出出为2551.773元，同同比增长长23.8%。4)、社社会保障障支出稳稳定增长长社会会保障制制度的逐逐步完善善，参加加社保的的职工越越来越多多，19月份份城市居居民人均均社会保保障支出出为4113.001元，同同比增长长10.2%。人人均社会会保障支支出占人人均家

26、庭庭总收入入的5.7%。从从构成来来看，个个人交纳纳的养老老基金所所占比例例为422.0%，个人人交纳的的住房公公积金为为43.4%，个个人交纳纳的医疗疗基金为为11.1%，个个人交纳纳的失业业基金为为3.33%，其其他社会会保障支支出为00.2%。5)、食食品消费费比重继继续下降降食品消费费继续呈呈现“主食为为辅，副副食为主主”的特征征，食品品支出注注重营养养，恩格格尔系数数下降。119月份份，城市市居民人人均食品品支出为为16554.338元，同同比下降降0.11%。食食品支出出占消费费性支出出的比重重（恩格格尔系数数）由去去年全年年的366.7%降到334.66%，下下降了22.1个个百

27、分点点。6)、服服务性消消费稳步步上升随着着居民生生活水平平的提高高，人们们更愿意意花钱享享受服务务。19月份份人均服服务性消消费支出出为14410.66元元，同比比增长116.22%，占占消费性性支出的的29.5%，比比上年同同期提高高了2.6个百百分点3、存在在问题1)、高高低收入入户间的的差距继继续扩大大。今年以来来，高收收入户的的收入增增长大大大超过了了低收入入户的收收入增长长，抽样样调查资资料显示示：19月份份20%的高收收入户人人均可支支配收入入同比增增长211.7%，200%的低低收入户户人均可可支配收收入同比比下降110.99%，高高收入户户的收入入占总收收入的442.44%，

28、低低收入户户的收入入占总收收入的66.8%，高低低收入差差距为77.7倍倍，比上上年同期期的5.6倍扩扩大了22.1倍倍。2)、居居民消费费倾向下下降。居民的消消费倾向向是说明明消费实实现程度度的重要要指标，是是指居民民家庭的的消费性性支出与与其收入入间的一一种比例例关系。今今年前三三季度，我我市居民民消费倾倾向系数数为700.4%，比去去年同期期的733.3下下降了22.9个个百分点点。目前前，房价价的节节节攀升、教教育费用用居高不不下、不不断上涨涨的医疗疗药品费费用、企企业下岗岗风险的的增加等等因素影影响了居居民对预预期收支支的看法法，预期期收入的的不稳，预预期支出出的增加加，使得得城市居

29、居民采取取了相对对谨慎的的消费态态度。宏观环境境研判：徐州州的经济济发展具具有北方方工业城城市的显显著特点点：持续续、稳定定增长，但但活力较较为缺乏乏，发展展的速度度较为缓缓慢。由于于徐州的的人文历历史久远远，发展展的束缚缚较多，质质变的酝酝酿需更更长的时时间；但但徐州已已具备了了很好的的发展基基础，四四通八达达的地理理位置，学学习交流流机会较较多，经经济基础础较好，同同时教育育科技力力量雄厚厚，人口口素质在在不断提提高。在振振兴老工工业基地地的经济济环境下下，随着着江苏省省整体经经济发展展的带动动，徐州州优越的的交通环环境所带带来的经经济活力力以及政政府积极极、开放放的政策策，可以以预见在在

30、未来几几年徐州州的经济济将进入入快速发发展阶段段，在第第二产业业快速发发展发展展的同时时，第三三产业的的发展将将为徐州州经济作作出重大大的贡献献，这些些都将为为房地产产业的发发展创造造很好的的外部环环境。第二部分分 徐徐州房地地产市场场一、概述述20044年第三三季度徐徐州住房房均价为为18554元/平方米米，二季季度住宅宅均价为为18332元/平方米米，比二二季度上上涨1.2%，在在市场政政策和金金融政策策的调控控下，徐徐州房地地产市场场的表现现还是比比较平稳稳。其主主要表现现为：第第三季度度土地市市场供应应没有明明显减少少，但新新增房地地产投资资减少，房房屋销售售量有所所萎缩，部部分区域域

31、的商品品房价格格有明显显上升；开发企企业注重重楼盘品品牌意识识、创新新意识，同同时房地地产产品品理念设设计、小小区环境境设计，物物业管理理意识也也得到加加强。20044年第三三季度房房地产市市场基本本情况是是：部分分区域的的住房价价格有明明显的上上升，全全市住房房均价略略微上涨涨，从后后期看房房地产市市场价格格总体上上将保持持平稳，徐徐州的房房地产市市场仍将将是发展展的趋势势。1、商品品房预（销销）情况况：20004年年三季度度的商品品房住宅宅批准预预（销）售售面积为为23.91万万平方米米，比220044年第二二季度减减少155.944万平方方米。 徐州州市20004年年二、三三季度商商品房

32、预预售面积积比较表表类型 220044年二季季度 20004年年三季度度 两季度度相比住宅（万万） 339.885 233.911减少400%2、房地地产交易易情况：据房地地产交易易管理部部门统计计资料分分析，220044年三季季度增量量住房交交易为222577户（宗宗），交交易面积积24.14万万平方米米,交易易额3.15亿亿元，比比二季度度分别下下降300.088%、221.557%、228.441%；存量房房产交易易27779户（宗宗），交交易面积积16.76万万平方米米，比二二季度分分别下降降24.17%、166.744%.由由此可以以看出,本季度度的增量量住房及及存量住住房的交交易量

33、减减少,说说明目前前市场供供应萎缩缩. 徐州房房地产交交易情况况对照表表年度 户户数 交易面面积(万万)交易金额额(亿元元)增量住房房(商品住住房)20044年第二二季度3228830.7784.420044年第三三季度2257724.1143.155存量住房房(私房)20044年第二二季度3665520.1131.64420044年第三三季度2779916.7762.0883、资金金供应：第三季季度交易易较上季季度相比比有所下下降，购购房贷款款与上季季度相比比较上升升5%。 房地产产市场的的发展离离不开金金融的支支持，在在目前的的房地产产市场资资金链中中，商业业银行基基本参与与了房地地产开发

34、发的全过过程，直直接或间间接的承承受了房房地产业业的市场场担风险险和信用用风险，银银行界应应密切关关注本次次加息对对房地产产市场的的影响，及及时规避避风险。徐州市220044年二、三三季度住住房按揭揭比较表表项目20044年二季季度20044年三季季度两季度相相比户数2469921866下降111.466%面积（万万平方米米）22.22625.228上升133.577%低押额（亿亿元）4.44.622上升5%4、总结结：上述述有关数数据不难难看出徐徐州房地地产市场场的总的的特点：表现为为土地市市场供应应充足，交交易量下下降，成成交价明明显上升升，具体体反映在在商品住住宅（增增量房）销销售量低低

35、于存量量房产交交易量，说说明增量量房产供供给略显显不足，潜潜在需求求较大，存存量住房房交易价价格有明明显的上上涨。二、徐房房指数20044年三季季度徐房房指数为为21993点，比比上季度度上涨226点，涨涨幅为11.200%(基基期为220033年三季季度,基基期指数数为20000点点)徐州分区区均价表表徐房住宅宅均值18544RMBB/比上季度度上涨11.200%中心区住住宅均值值26044 RMMB/比上季度度上涨00.466%东区住宅宅均值13922 RMMB/比上季度度下降00.500%南区住宅宅均值22700 RMMB/比上季度度上涨44.755%西区住宅宅均值19333 RMMB/

36、比上季度度上涨66.500%北区住宅宅均值13166 RMMB/比上季度度上涨55.966%从徐房指指数走势势图可以以看上，徐徐州房地地产市场场价格总总体走势势平稳，价价格会随随着宏观观调控及及市场淡淡、旺季季小幅波波动。第三部分分 徐州别别墅市场场研究根据上海海安瑞机机构研展展部及徐徐州专案案组对徐徐州别墅墅市场的的前期市市场调查查，并结结合徐州州别墅的的区域分分布特点点，将徐徐州别墅墅分为下下述四个个区域板板块：1、新区区板块 行政政范围为为铜山新新区及泉泉山区近近铜山区区部分地地区，地地理范围围为三环环南路以以南、新新茶路（矿矿大南湖湖校区）以以东地区区；代表表楼盘有有：久隆隆凤凰城城、

37、泉山山美墅等等。2、云龙龙湖西岸岸板块 地理理范围为为云龙湖湖以西地地区，代代表楼盘盘有：湖湖森堡、南南湖一栋洋洋房。3、凤鸣鸣路板块块 地理理范围为为凤鸣路路沿线区区域，代代表楼盘盘有：阳阳光森林林半山别别墅、一一栋洋房房。4、金山山桥板块块 地理理范围为为金山桥桥经济开开发区，代代表楼盘盘有：中中汇怡心心别墅、金金山晓月月。一、徐州州别墅市市场综述述1、 新区成为为别墅开开发热点点、传统统别墅区区域供应应萎缩目前徐州州在建、在在售别墅墅集中在在铜山新新区，而而该区域域也是徐徐州未来来重点发发展的方方向，且且新区还还有一定定量的别别墅用地地储备。新区别墅墅中以久久隆凤凰凰城为代代表，另另外新

38、区区还有泉泉山美墅墅、嘉慧慧园等项项目，而而浙江同同创的大大面积的的别墅用用地储备备在未来来会使新新区成为为徐州最最大的别别墅群落落。 传统的的别墅供供应区域域供应量量较小，如如：凤鸣鸣沿线、云云龙湖西西岸，仅仅湖森堡堡处于预预热阶段段，其它它楼盘处处于尾盘盘状态。2、 未来两年年供应量量将有所所放大目前别墅墅市场处处于热销销期的仅仅久隆凤凤凰城、嘉嘉慧园，其其中久隆隆凤凰城城别墅预预计将会会持续供供应至006年下下半年；湖森堡堡、泉山山美墅、中中汇怡心心别墅处处于预热热期，将将会于年年底陆续续上市；而明后后年上市市的还会会有南湖湖一栋洋洋房、太太阳花园园山水逸逸墅、汉汉府雅园园、浙江江同创等

39、等；竞争个案案上市时时间一览览表案名上市时间间销售持续续时间 供应应量物业类型型 工程进度度所属区域域久隆凤凰凰城03年底底06年下下半年10000余套联排、双双拼、独独栋详见个案案简介新区板块块泉山美墅墅05年下下半年1年左右右100余余套叠加、联联排、双双拼详见个案案简介新区板块块汉府雅园园05年下下半年不详联排尚在做规规划 新区区板块浙江同创创不详较大可能全做做独栋 生地地 新区区板块南湖一一栋洋房房 055年1年左右右100亩亩左右联排、双双拼、独独栋 生地地云龙湖西西岸板块块 太阳花园园山水逸逸墅 不详详100亩亩左右 不详 生地地云龙湖西西岸板块块湖森堡 04年年12月月 预计至至

40、06年年100套套独栋 地下工工程 云龙湖西西岸板块块中汇怡心心别墅 04年年12月月 1年年左右300余余套联排、双双拼、独独栋三通一平平金山桥板板块从上表可可以看出出：从004年112月份份起别墅墅市场将将有所放放量，由由于超级级大盘久久隆凤凰凰城的存存在，以以及别墅墅储备地地块的陆陆续开发发，未来来别墅市市场供应应量稍大大的态势势将持续续到066年底或或07年年。二、徐州州别墅区区域分布布研究 根根据前期期市场调调查的数数据，以以下分析析的采样样的样本本为：久久隆凤凰凰城、嘉嘉慧园、泉泉山美墅墅、逸山山花园、湖湖森堡、中中汇怡心心别墅。目前徐州州的别墅墅主要分分布在新新区板块块，占到到5

41、6.9%，未未来还将将有其它它楼盘陆陆续上市市，因此此新区板板块别墅墅唱主角角的格局局几年之之内不会会改变；随着云云龙湖西西岸板块块的南湖湖一栋洋洋房及太太阳花园园山水逸逸墅明年年的陆续续的上市市，云湖湖龙西岸岸板块的的别墅将将会较目目前的99.5%有较大大上升；凤鸣路路沿线别别墅已比比较成熟熟，已无无土地可可供开发发，因而而该板块块将无新新别墅面面市。三、细分分物业简简述1、 叠加u 市场供应应量：1180套套左右u 主要分布布区域：新区板板块u 主力总价价范围：32万万u 主力面积积：1885-2200u 单价：117000 RMMB/左右u 代表楼盘盘：嘉慧慧园 由于目目前仅嘉嘉慧园推推

42、出叠加加别墅有有明确的的价格，其其本身品品质不高高，单价价偏低；因而徐徐州有品品质的叠叠加别墅墅有一定定的市场场空白点点。2、 连排u 市场供应应量：4480套套左右u 主要分布布区域：新区板板块、金金山桥板板块u 主力总价价范围：60万元u 主力面积积范围：2300u 单价：223000-38800元元/平米u 行情：是是徐州别别墅市场场的主角角u 代表楼盘盘：久隆隆凤凰城城、嘉慧慧园3、 双拼u 市场供应应量：1162套套u 主要分布布区域：新区板板块、金金山桥板板块u 主力总价价范围：1000-1220万元元u 主力面积积范围：2800-3110u 单价：336000-40000元元/平

43、米u 代表楼盘盘：久隆隆凤凰城城、中汇汇怡心别别墅4、 独栋u 市场供应应量：1187套套左右u 主要分布布区域：新区板板块、金金山桥板板块、去去龙湖西西岸板块块u 主力总价价范围：1500-2000万元元u 主力面积积范围：3000-3880u 单价：445000-50000元元/平米u 代表楼盘盘：久隆隆凤凰城城、中汇汇怡心别别墅、湖湖森堡四、区域域市场分分析（一）、新新区板块块新区板块块别墅市市场的规规模约占占到整个个徐州别别墅市场场的500%，目前在在售楼盘盘有久隆隆凤凰城城、嘉慧慧园，预预热盘有有泉山美美墅，未未来将有有汉府雅雅园别墅墅、浙江江同创(规模较较大)上上市。以下为新新区别

44、墅墅的分析析，结合合实际情情况，采采集数据据的样本本为：久久隆凤凰凰城、嘉嘉慧园、泉泉山美墅墅。套数比例 主力面面积（）单价（RRMB/） 主力总总价叠加160 26.8%185-2000 1700032万联排 3000 550.22%23022000-2990060万 双拼拼 888 114.77%280-310032000-37700 1000万 独栋栋 550 8.33% 2990-3310、338039000-56600110-1700万 合计计598 1000%注：分析析所用价价格为优优惠后价价格。1、物业业类型分分析 新新区板块块别墅市市场中：以联排排和叠加加为主要要产品，占占到7

45、77%；双双拼和独独栋所规规划的数数量也占占一定比比例。2、规划划面积分分析新区别墅墅规划面面积大致致如下：叠加面面积在1180-2000、联联排面积积在2330、双双拼面积积在2880-3310、独栋栋面积在在2900-3110（久久隆）和和3800（嘉嘉汇园）。久久隆凤凰凰城所规规划的别别墅均较较经济适适用，因因而面积积落点较较小，主主要反映映在独栋栋的面积积上。以上数据据并结合合市场反反映情况况可以看看出：新新区板块块别墅面面积规划划较为合合理，经经济型别别墅或低低总价别别墅是市市场的主主流产品品。3、价格格分布分分析通过分析析可以得得出新区区别墅总总价：叠叠加322万、联联排600万、

46、双双拼1000万、独独栋1110-1170万万。无论论是久隆隆凤凰城城的小面面积规划划，还是是嘉汇园园的低单单价，最最后反映映的总价价不高，从从而能为为市场所所接受。4、个案案分析久隆凤凰凰城1）基本本资料 项目地址址：铜山山新区湘湘江路、近近嵩山路路（111路终点点站对面面） 销售电话话：05516-353395008、3353992088、355397728 开发商：久隆集集团 企划营销销：久隆隆集团下下属营销销公司 总建规模模：500万 占地面积积：15500 容积率：0.338 绿化率：60% 物业类型型:别墅墅（独栋栋、双拼拼、联排排）、小小高层、花花园洋房房、商业业街 规划：别别墅

47、共分分四期开开发，每每期均有有独栋、双双拼、联联排三种种物业形形态。一一期规划划3000余套、二二期规划划2000余套（联联排2000套、双双拼166套、独独栋200套）、三三期及四四期预计计规划均均有2000余套套。 工程进度度：一期期准现房房、二期期结构封封顶、三三期及四四期处于于地块状状况 入市时点点：一期期03年年底、二二期044年6月月、三期期目前内内部认购购 交房时间间：一期期04年年底、二二期055年7月月 销售进度度：一期期剩余三三套独栋栋、二期期热销中中（600%）、三三期内部部认购（440套） 面积范围围：二期期：联排排2300-2990、双双拼2550-2290、独栋栋2

48、500-3110 单价范围围：二期期：联排排22880-227800RMBB/、双双拼36600-38000RMMB/、独栋栋44000-558000RMBB/ 总价（二二期）：联排：主主力总价价55万万-700万，均均价在660万左左右；双拼：总总价范围围90-1100万，均均价在1100万万左右；独栋：1110万万-1880万 优惠度：一次性性付款44%，按按揭3%； 客源：公公务员、私私营企业业主、矿矿大及师师大老师师 物业管理理：久隆隆集团 会所：别别墅区、花花园洋房房、小高高层均配配有会所所；会所所拥有游游泳池、健健身房、棋棋牌室等等。 小区配套套：总建建面积33万商商业街、商商业街

49、的的基本业业态为欧欧式风情情酒吧和和欧洲日日用品 卖点提炼炼：开发发商品牌牌、超大大社区、高高品质规规划、社社区景观观、依山山伴水更更突出别别墅的原原味、完完善的配配套、2200亩亩活水源源、面积积落点小小、单价价低等均均是本案案卖点。 营销主题题：欧典典山水高高档社区区、财富富领袖时时尚生活活2）交通通 本案案距市中中心的车车程在220分钟钟左右，小小区对面面为111终点站站，小区区将来有有免费班班车直达达市区。3）浅析析久隆凤凰凰城作为为徐州在在售体量量最大的的楼盘，自自去年年年底上市市以来，销销售情况况顺利，一一期比二二期在价价格上涨涨了5000至110000元不等等;本案案有以下下几点

50、值值得关注注：u 案名：“久隆凤凤凰城”将开发发商品牌牌与项目目所处的的区位有有机的结结合起来来,既体体现开发发商品牌牌,又挖挖掘项目目所在地地凤凰山山的效应应.u 规划:15000亩的超超级大盘盘规划至至关重要要,整体体规划既既体现楼楼盘品质质又符合合市场需需求;本本案做足足了2000亩的的赛纳河河和凤凰凰山的文文章,景景观房的的概念使使楼盘升升值不少少.u 房型、价价格本案无论论是联排排、双拼拼、独栋栋规划的的面积均均比市场场上同类类产品要要小,而而在价格格上也有有一定优优势,做做成了经经济性别别墅,从从而占有有市场先先机,这这对后期期开发带带来便利利.u 营销 本案无无论是案案场管理理、

51、售楼楼处包装装、业务务员形象象及素质质、广告告宣传、板板区的精精心雕琢琢都体现现了楼盘盘的档次次,而销销售过程程采取的的逼迫式式营销手手段也值值得借鉴鉴.泉山美墅墅1）基本本资料 项目地址址：南三三环、泉泉山森林林公园东东侧（风风华园斜斜对面） 销售电话话：05516-399990000 3399991111 开发商：徐州山山水人家家房地产产开发有有限公司司 企划营销销：新景景祥 总建规模模：111.988万(不含公公建) 占地面积积:2000.338亩 绿化率：40% 物业类型型:多层层公寓;双拼、联联体、叠叠加别墅墅 规划：一一期1000亩规规划为多多层公寓寓;二期期1000亩规划划为双拼

52、拼、联排排、叠加加别墅(共计330余栋栋、其中中：叠加加有200几栋约约1000套、联联排4至至6栋约约20套套、其余余为双拼拼约122套) 工程进度度：七通通一平阶阶段 入市时点点：一期期公寓预预计年底底推出、二二期别墅墅05年年下半年年推出 交房时间间：二期期别墅006年底底交房 面积范围围：叠加加1855-2000、联联排2330、双双拼2880 单价范围围：未定定 均价：未未定 主力总价价：不详详 优惠度：未定 物业管理理：未定定 会所：110000多平方方米(位位于别墅墅区) 卖点提炼炼：本案案以泉山山森林公公园为最最大卖点点，项目目东侧（近近别墅区区）有十十几万方方的规划划湖也成成

53、为其宣宣传的重重点。 营销主题题：山湖湖林海间间、国际际公园城城2）交通通本案紧邻邻南三环环,路竞竞较好.风华园园南门公公交路线线有游11、355、699,可到到达市区区各处.距市中心心15分分钟车程程。3）浅析析本案一期期规划为为多层，虽虽然拉低低了别墅墅的档次次，但一一期先占占有市场场的做法法，值得得借鉴；小区周周边有大大型的成成熟社区区（风华华园）以以及大学学城，这这将为本本案提供供各种不不同层次次的客源源，在小小区本身身定位也也是针对对不同层层次的客客户；另另外小区区紧邻三三环线，在在出行方方便的同同时，也也较为嘈嘈杂。嘉慧园1）基本本资料 项目地址址：铜山山新区黄黄河路、圭圭山路(中

54、医院院西200米) 销售电话话：05516-342230009、3342330066 开发商：徐州港港彭房地地产开发发有限公公司 总建规模模：166万平方方米 占地面积积:2000余亩亩 绿化率：40%左右 物业类型型:别墅墅(独栋栋、双拼拼、联体体、跃层层)、多多层 规划：本本案2000多亩亩地,大大约一半半规划为为别墅、其其余为多多层;叠叠加600户左右右、联排排84户户、双拼拼30幢幢60户户、独栋栋30幢幢. 工程进度度：结构构封顶 入市时点点：044年4月月 交房时间间：预计计明年77月 面积范围围：叠加加1900、联联排2225、双双拼3110、独独栋3880; 单价范围围：叠加加

55、17118 RRMB/、联联排29988RRMB/、双双拼32200RRMB/、独独栋39988 RMBB/ 主力总价价：叠加加：322万、联联排677万、双双拼999万、独独栋1550万; 优惠度：1% 会所：有有2）交通通距市中心心大约115分钟钟的车程程,公交交路线只只有111路.3）浅析析 本案同同时规划划有多层层，这样样整个项项目层次次不高；相比较较其它楼楼盘，别别墅的价价格是其其无可比比拟的优优势，目目前别墅墅销售情情况较好好，所剩剩房源不不多；现现场销售售人员态态度、仪仪表、素素质及售售楼处包包装较差差，这也也会影响响本案的的去化和和整体感感。（二）、云云龙湖西西岸板块块本区域是

56、是传统的的别墅区区之一，较较早别墅墅有南湖湖花园、天天齐别墅墅。临近近云龙湖湖、闹中中取静是是该区域域的特点点，云龙龙湖西岸岸也规划划中的风风景区，未未来升值值潜力较较大。目目前云龙龙湖板块块仅湖森森堡为预预热盘；天齐别别墅几年年前就已已开发，由由于价格格、规划划方面的的原因，目目前还剩剩余几套套，参考考意义不不大。目目前该板板块有两两块别墅墅储备用用地，为为南湖一栋洋洋房和太太阳花园园山水逸逸墅，其其中南湖湖一栋洋洋房可能能在年底底动工。湖森堡1）基本本资料 项目地址址：云龙龙区玉带带路 销售电话话：05516-502235555、5502335588 开发商：徐州桃桃园房地地产开发发有限公公司 企划营销销：上海海新吉阳阳房地产产咨询有有限公司司 总建规模模：4.16万万 占地面积积:1556亩 容积率：0.44 绿化率：70% 物业类型型:独栋栋 建筑风格格: 欧欧式古典典风格 规划：小小区总共共规划有有1000幢独栋栋别墅;一期规规划255栋;后后期推出出的量体体及周期期会根据据市场反反映调整整. 工程进度度：地基基 入市时点点：一期期04年年12月月 交房时间间：一期期05年年11月月 销售进度度：本案案为预热热盘、一一期122月内部部认购 面积范围围