成都青山区某别墅营销策划书

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1、成都青山山区某别别墅营销销策划书书别墅：在在郊区或或风景区区建造的的供休养养用的园园林住宅宅。引自（现现代汉语语词典）目录前言市场分析析一、 大市场环环境二、 成都别墅墅及小型型住宅市市场特性性三、 青城山区区域市场场特性产品分析析一、 本项目概概况二、 本项目关关键制胜胜点三、 本项目优优劣势分分析投资回报报分析一、 建筑成本本二、 销售成本本三、 市场价格格预测四、 投资回报报计算策划销售售一、 本项目策策划重点点二、 销售准备备工作重重点三、 推盘时机机四、 造势运动动市场分析析一、 大市场环环境1、利多多因素a、 政府坚持持以扩大大内需牵牵动经济济，采取取各种措措施鼓励励消费者者购房、

2、购购车，并并且伴随随基建的的规模化化发展，一一轮又一一轮的富富有阶层层将源源源不断地地产生。b、美国国自9.11事事件后，经经济复苏苏可望于于今年33月份开开始，这这有利于于全球经经济稳定定，鼓舞舞消费信信心。2、 利少因素素a、 WTO的的加入反反而在近近期造成成消费真真空，持持币人群群增多，购购房、购购车等观观望心态态严重，近近期房市市低迷直直接体现现出这一一点。b、 股市动荡荡，虽然然有转好好迹象，但但股民信信心不足足，广大大市民也也感到了了经济不不稳定所所带来的的风险。 中国最最大的资资料库下下载二、 成都别墅墅及小型型住宅市市场特性性1、 二环路以以内小型型住宅以浣花风风景区为为代表

3、的的市中心心小型住住宅，体体现出黄黄金位置置的全部部优势，“稀有”往往是这些楼盘宣传广告语中常见的一个词，它正确反映了这批 楼盘的所有内涵。但除此之外，这类住宅的别墅特征非常牵强。2、 二环路与与三环路路之间的的小型住住宅锦绣花园园、锦官官新城、中中华园等等等，宣宣扬高贵贵的生活活品质，利利用地理理位置特特点把外外国别墅墅豪华生生活与内内地居家家现实生生活巧妙妙结合，满满足消 费费者一种种折中的的高品质质居家生生活梦想想。不足足之处在在于，它它们依然然不能宁宁 静静致远，过过于喧嚣嚣，并且且容积率率偏高。3、 成都近郊郊的小型型住宅从青城山山、龙泉泉、文家家场到华华阳，小小型住宅宅都拥有有一定

4、的的市场，它它们宣扬扬的最大大卖点是是环境，只只有好的的环境才才能实现现真正的的豪华别别墅生活活方式。但但到目前前为止，该该类型住住宅还被被人定义义为休闲闲产业，市市场极不不稳定。而而且这类类住宅环环境的人人工痕迹迹仍显太太重。如如青城白白鹭洲的的人工湖湖，青城城高尔夫夫山庄的的人造高高尔夫球球场。其其中较成成功的“芙蓉古古城”，以成成都本土土休闲文文化为基基础，精精心打造造老四合合院居家家方式，获获得了大大众的青青睐。即即便如此此，它的的过多的的人造景景观和大大杂烩式式的排布布与高级级住宅的的风范相相去甚远远，更谈谈不上豪豪华享受受。与本本案的国国际性、豪豪华性、实实用性、珍珍藏性不不可并论

5、论。三、 青城山区区域市场场特性1、 客户群体体a、 企事业机机关单位位灰色收收入人群群b、 中产阶级级c、 企业、公公司等单单位自用用d、 文化、艺艺术、体体育圈人人士2、 产品特点点a、 别墅与联联排、公公寓相结结合，套套型从660m23000m2丰富多多彩b、 主推环境境优势c、 强调休闲闲生活方方式的重重要性d、 在宣传中中把渡假假与投资资结合e、 均居于青青城山脚脚下，借借势发挥挥有近山山楼台之之优势3、青城城白鹭洲洲，中国国青城，高高尔夫山山庄比较较占 地430亩亩单价（元元/ mm2）物管（元元/ mm2）付款方式式公 寓601106mm216000180001七成200年联体别

6、墅墅1301600m2260001.2独立别墅墅3604000m227000310001.2青城白鹭鹭洲中国青城城占 地800余余亩单价（元元/ mm2）物管（元元/ mm2）付款方式式公 寓30770 mm219600元/ m21.5元元/ mm2七成200年联体别墅墅1802000 m2未 定独立别墅墅2003800 m2未 定高尔夫山山庄占 地400余余亩单价（元元/ mm2）物管（元元/ mm2）付款方式式公 寓三期暂未未定未 定23元元/ mm28成300年独立别墅墅2073988 m2702200万万/幢注：装修修为全清清水项目分析析一、 本项目概概况位于距青青城山山山门约110分

7、钟钟车程的的青城外外山（后后山）上上，住宅宅部份占占地8000亩，另另有数百百亩天然然公园相相依。8800亩亩分为33个区域域，6000亩一一块，建建造豪华华型别墅墅，每22-3亩亩为一幢幢，容积积率不到到0.22，售价价约800-900万每幢幢；另两两块分别别1000亩左右右，建造造联排住住宅和独独立别墅墅，面积积90-1700m2，容积积率0.25左左右，售售价155万35万万每套。 小小区自然然条件得得天独厚厚，不仅仅植物茂茂盛，而而且依山山傍水，拥拥有真正正豪宅的的基本特特征，由由于山地地落差，建建筑错落落有致，更更适合于于享受田田园自然然美景，把把别墅的的特征发发挥到极极致。二、本项

8、项目关键键制胜点点1、 真正意义义上的别别墅生活活世界上有有名的豪豪宅大都都依山傍傍水，自自成一格格，而且且刻意与与其它周周边住宅宅保持一一定距离离，拥有有相对孤孤立的“隐”和绝对自自然的“美”的特征征。而在在成都平平原，要要想实现现真正意意义上的的别墅生生活，可可以说完完全不可可能。成成都现有有的所谓谓别墅，无无论冠以以什么样样的名称称，无论论费多大大力量去去装修，其其实都只只能让住住户过一一种折中中式的别别墅生活活。因为为先天自自然环境境的不足足是它们们的最大大弱点；加上吝吝啬的幢幢间距，毫毫无私密密性可言言；而平平地上一一幢幢呆呆板的排排布更是是让人无无法忍受受。这样样的别墅墅可谓有有形

9、无神神，让人人失望。即即便是现现在青城城山脚下下新开发发的几个个别墅项项目，也也大量依依赖人工工雕凿（如如建造人人工湖）来来弥补外外环境的的缺陷。而本项目目大胆选选址青城城山后山山距成成都市区区最近的的世界级级名胜风风景区，以以全新的的概念打打造前所所未有的的山区别别墅，为为渴望过过豪华居居家生活活的人们们找到一一个完美美的归宿宿。由于于地处青青城山山山上，山山水美景景自然天天成，将将人工痕痕迹降至至最低限限度；数数千亩甚甚至数万万亩的原原始森林林就在别别墅周围围，无穷穷无尽地地为你送送上纯新新空气；山与水水相环绕绕，没有有污染，没没有噪音音，更没没有恼人人的灰尘尘；而山山地起起起伏伏，一一幢

10、幢豪豪华别墅墅散落其其间，既既相互辉辉映又相相对孤立立，更不不用提幢幢间距和和别墅的的窗前视视线，223亩一一幢简直称称得上完完美。至至于夏季季，本项项目堪称称避暑胜胜地，它它的绝对对优势和和价值通通过下表表罗列几几个区域域的温度度指标，可可尽显本本色：区 域域成都市区区华 阳都江堰市市区青城山下下青城山上上本项目68月月平均气温温353432262020因此，纵纵观现有有的成都都休闲小小型住宅宅，无论论是卖得得火爆的的芙蓉古古城，还还是以豪豪华打造造的领袖袖别墅等等等，都都不能与与本项目目相提并并论。本本项目的的环境特特点和适适合别墅墅身份的的地域特特点绝对对是独一一无二的的。2、 独特的环

11、环境结合合大师级级的建筑筑设计巧妇难为为无米之之炊，在在川西平平原，许许多别墅墅项目并并非不懂懂得追求求完美的的建筑艺艺术，然然而平坦坦的地势势和周边边环境的的纷乱，令令许多设设计师都都无可奈奈何，最最终归于于平庸。但本项目目得天独独厚的环环境与非非常适合合建筑别别墅的地地形，令令设计师师们兴奋奋不已，因因为这样样的地方方才能设设计出理理想的别别墅。而而设计师师们根据据这8000亩中中各处地地势与景景观的不不同，又又将环境境融入别别墅的风风格中，每每幢别墅墅都不尽尽相同但但又具备备统一格格调，目目的是使使之与周周边环境境产生和和谐的共共鸣，令令山水、植植物、生生命、建建筑融为为一体。这这一份天

12、天赐与智智慧结合合的精美美是成都都现有其其它别墅墅所无法法相比的的。3、 聆赏绿荫荫，不离离红尘的的智慧之之举本项目距距离青城城山山门门仅100分钟车车程，距距都江堰堰市区220分钟钟车程，成成都市区区60分分钟车程程。这样样的距离离恰恰是是豪华住住宅所适适合的距距离。它它既有效效避免了了都市的的喧嚣，同同时又能能享受都都市带来来的一切切方便。羊羊西线黄黄金旅游游通道的的开劈让让交通变变得极为为通畅，山山上的配配套如天天然气、自自来水等等一步到到位，社社区完美美的公共共配套更更令客户户得到有有效的保保障。因因为规模模庞大，医医疗、日日常购物物、健身身、餐饮饮、康乐乐等服务务体系都都能持续续完善

13、的的发展。所以，在在亲近大大自然的的同时，也也能享受受到一切切应有的的方便。4、 普通别墅墅极易过过时，而而本项目目能世袭袭相传在群山环环抱之中中，上千千亩的社社区气势势如虹，足足以令人人惊叹，何何况本项项目所在在地是受受世界遗遗产保护护的名胜胜景区青青城山，更更何况还还是在青青城山山山上。由由于受政政府严格格控制，山山上的规规模在社社区绝无无仅有，以以后也难难以再版版，在这这样的地地方占据据一席之之地，具具有相当当高的典典藏价值值，就像像地中海海某些小小岛上的的别墅一一样，是是许多西西方名流流竞相争争夺的地地方，更更像欧洲洲的一些些著名城城堡，显显赫的贵贵族将之之永世相相传，引引以为荣荣。而

14、本本项目虽虽然是第第一次推推出这样样的理念念，但却却具备世世袭的基基础，因因为具有有国际知知名度的的青城山山本身就就是价值值的体现现。5、 高价值的的生活体体现，低低价值的的付出以25000元/m2的价价格成全全豪华居居家生活活的理想想绝不是是天方夜夜谭。本本项目高高超的成成本控制制将实现现成都地地区别墅墅类罕见见的性价价比。而而且，项项目中118000元/mm2的联联排别墅墅也是无无懈可击击，这样样的价位位无论是是青城山山下的别别墅，还还是华阳阳的别墅墅都无法法做到。因因此，超超凡的品品质之下下以实惠惠到极限限的价格格支撑是是本项目目致胜的的一大关关键。然然而价格格实惠并并不代表表品质低低下

15、，这这也是本本项目区区别于其其它的最最大特点点。也正正因如此此，作为为可以留留传的一一件产业业，本项项目更具具有保值值增值的的潜力，令令购房者者信心大大增。三、本项项目优劣劣势分析析优势1、 位置独特特位于青城城山山上上，而其其它项目目大都位位于山脚脚。2、 规模庞大大800亩亩住宅之之外，还还有数百百亩公园园，自成成一体，气气势不凡凡，相对对配套更更易完整整。3、 产品形态态高级全部小型型住宅，象象征纯正正的高尚尚社区生生活方式式。4、 人工痕迹迹少相比其它它楼盘而而言，本本项目的的自然条条件优越越，所以以不需人人工造湖湖等，而而是美景景天成，。5、 性价比高高由于开发发商实力力，将使使产品

16、在在不降低低品质的的前提下下，获得得较低价价格，压压倒同区区域所有有楼盘。6、 环境怡人人山上的自自然环境境肯定优优于山脚脚，而00.2的的容积率率更是锦锦上添花花7、 硬件配套套不惜成成本天然气引引入住宅宅，配备备几百亩亩的公园园等设施施可让客客户折服服。8、 服务管理理有保障障 由于于社区规规模庞大大，物管管体系更更趋于完完善，生生活、交交通、餐餐饮等将将有充分分保障劣势1、 距离较远远由于客户户观念，山山脚下楼楼盘令客客户产生生较方便便的心理理，因而而抵消本本案的部部份优势势。2、 较为孤立立人以群居居，本案案处于新新开辟区区域，周周边环境境有特提提升且略略显人气气不旺。3、 目前道路路

17、环境不不成熟尽管将来来的路况况不成问问题，但但在开盘盘期间可可能成为为不利因因素。4、 过青城山山山门有客户把把青城山山正门处处作为最最远心理理距离，而而且将之之视为青青城山文文化势力力范围的的最佳位位置。投资回报报分析一、 建筑成本本1、 建筑面积积初算 占地（亩亩）容积率建筑面积积豪华别墅墅区6000.188720000独立别墅墅区900.255150000联排别墅墅区1100.4290000共计8000.22211600002、 各项费用用标准土地费：4.55万/亩亩建安费：11000元/m2配套费：2000元/223、 项目总费费用土地费：4.558000=36600万万建安费：110

18、0011660000=1227600万配套费：200011660000=23320万万共计： 186680万万二、 销售成本本1、 广告费报纸广告告：4000万电视广告告：1000万印刷品：20万万户外看板板：400万3D动画画：100万样板间：1000万2、 现场包装装售楼处：60万万道具如模模型等：20万万3、 促销活动动会展类：30万万赠品促销销：1000万造势活动动；200万4、 销售管理理：3000万5、 内部管理理：1000万共计：113000万三、 市场价格格预测（保保守评估估）1、 各类型房房屋市场场销售价价豪华别墅墅：25500元元/m2独立别墅墅：20000元元/ mm2联

19、排别墅墅：18800元元/ mm22、 总价价值值计算豪华别墅墅：25500720000=180000万万独立别墅墅：20000 150000=30000万联排别墅墅：18800290000=52220万共计:2262220万四、 投资回报报计算税前利润润=市场场销售总总价建筑成成本销售成成本 =2262220-1186880-113000 =662400万策划销售售一、 本项目策策划重点点1、 独一无二二的山间间别墅除本项目目外，中中国青城城，青城城白鹭州州等项目目均处于于山脚，它它们往往往采用大大量人工工手段来来弥补自自然环境境的不足足，而山山上的别别墅则大大不相同同，除了了自然环环境远远

20、远超过山山脚，更更因世界界遗产保保护所带带来的限限制开发发令本案案显出罕罕有的稀稀贵特性性。2、 可世代相相传的经经典物业业正是因为为青城山山的不可可再生资资源以及及闻名世世界的国国际性，令令山上的的物业具具备与青青城山同同等特有有的价值值潜力，好好比世界界名胜奥奥地利萨萨尔斯堡堡的山间间别墅，永永远是上上流社会会苦苦追追寻的典典藏尤物物，谁能能世代拥拥有，谁谁的家族族便拥有有世代显显赫的荣荣耀。3、 彰显价值值的高级级居住形形态2-3亩亩才建造造一幢别别墅，上上千亩的的范围内内容积率率低至00.2以以下，有有清溪流流淌，数数百亩公公园专为为你而设设这一一切都只只为了改改变你以以往的居居家观念

21、念，实现现你真正正的豪宅宅居家梦梦。4、 意想不到到的超级级性价比比在想象中中，上述述的物业业可能是是个天价价，然而而它却比比其它的的“折中型型”别墅还还要便宜宜，千万万不用怀怀疑，因因为这是是一个创创举，无无论过去去还是将将来，这这样的创创举都将将难以模模仿。5、 超级规模模带来百百分百的的保障800亩亩的居住住用地外外加数百百亩的社社区公园园，数百百户有实实力的尊尊贵业主主长期守守望。这这样的物物业足以以吸引世世界上最最好的物物业管理理公司。而而且，大大型的会会所，完完善的医医疗体系系，购物物中心，并并得到良良性循环环地持续续发展。6、 美景天成成非人工工能及都市别墅墅其实就就不能算算真正

22、的的别墅，再再多打造造的人造造景观也也只是对对大自然然的模仿仿！7、 同青城山山一样不不可再生生世界上只只有一座座青城山山，而山山上的人人工开发发只会越越来越受受限制，好好在你今今天可以以选择这这里，也也许只有有这一次次机会。8、 让平地上上住久了了的人们们走进山山间豪宅宅生活如果从你你现在住住的别墅墅看出去去只能看看到邻家家的别墅墅，那么么，这里里可以重重拾别墅墅的真正正意义。山山间别墅墅，大开开眼界的的地方。9、 不同的温温度说明明不同的的价值夏天把成成都市，都都江堰市市区，青青城山脚脚下和这这里青城山山上的温温度表对对比一下下，那么么，选择择去哪儿儿避暑，决决定起来来将毫不不费力。10、

23、只只有居山山水才能能真正亲亲山水没有居在在山中，没没有真正正的河流流穿越，如如何谈及及亲山水水？直面面山水，才才显本案案真面目目。11、现现在不贵贵的典藏藏品它是可能能有时不不住，但但都必须须时刻占占有的典典藏品。购购买有价价值的珍珍品，就就是一次次成功的的投资，尽尽管有时时把它锁锁起来，但但却私毫毫不影响响随时欣欣赏它的的乐趣，更更不会贬贬低了它它的价值值。12、零零公摊一一定能实实现本案决不不会多卖卖你所占占据的空空间以外外的任何何东西，00公摊解解除一切切多余的的顾虑，在在这里一一定能得得以实现现！13、距距离的解解决之道道shhutttlebbus从成都到到青城山山，600公里的的距离

24、和和一个小小时的车车程本身身并不算算什么。因因为它们们刚好给给你一方方新鲜的的净土，复复杂的是是如何安安排交通通。但在在这里，社社区专用用shuuttllebuus（穿穿梭巴士士）为你你解决一一切问题题。14、让让孩子的的假期比比别人更更特别一一些当别的孩孩子放假假时只能能去游乐乐场一类类的地方方时，你你的孩子子却被大大自然的的恩赐所所包围着着！15、孝孝敬父母母的最佳佳方式常回回家看看看如果你的的父母就就住在你你要去度度假的地地方，你你是不是是有更多多的机会会和年迈迈的他们们住在一一起呢？关心他他们，给给他们健健康，让让他们得得到更多多的欣慰慰，就在在青城山山的真别别墅中！16、为为了健康康

25、，做一一个森林林守望者者。没有健康康如何享享受自己己的成功功果实？为了自自己和家家人的健健康，请请住在这这里，每每天清晨晨的第一一口呼吸吸都是最最甜的。二、销售售准备工工作重点点 1、现现场道路路状况设立路路牌指引引增添彩彩旗与道道具2、市内内售楼处处集中一处处参观销销售点，另另设南门门接待处处和市内内商场参参观柜台台。主要要接待处处应具备备模型等等完整的的促销道道具，其其它以形形象提升升和导购购为目的的，可简简化。3、交通通工具安安排选择适当当的带看看路线并并由购房房班车接接送客户户到现场场参观，可可定时接接送。4、广告告所有的开开盘3个个月内，广广告须在在正式开开盘前完完成设计计制作，保保

26、证开盘盘后广告告的连续续性，系系统性。5、人员员培训掌握精彩彩说辞、树树立强势势的信心心是销售售培训的的重点，必必须于首首次亮相相前准备备充分。6、价格格、付款款及促销销方式近期内研研究市场场可承受受价格和和开盘促促销价的的合理性性，找准准客户心心理底线线，争取取震撼效效应。7、在羊羊西线寻寻找宣传传口岸在羊西线线和成灌灌高速口口设立路路牌，是是本案广广告推广广中重要要的方面面，应从从速开始始着手。8、媒体体简报尽快准备备给媒体体可供报报道的文文字性材材料，以以便造势势时采用用。三、推盘盘时机建议3月月份在各各大媒体体中以新新闻方式式淡入，引引发社会会的议论论。4月月份于房房交会期期间亮相相，

27、推出出概念及及产品模模式，同同时加大大投放形形象广告告，为正正式开盘盘累积人人气。正正式开盘盘可定于于4月底底或5月月1日，利利用“大假”作强势势促销。这这样既符符合季节节的变迁迁带来的的好处，又又能充分分准备、厚厚积薄发发。 四、造势势运动1、半遮遮半露，蓄蓄势待发发前期形象象推出后后，并不不急于透透露具体体价格和和户型。可可接受客客户排号号选位定定金，但但不接受受签约。直直至正式式开盘。2、沟通通媒体，借借势炒作作让新闻报报道在青青城山项项目上倾倾斜，甚甚至故意意引发项项目之间间的争论论、舌战战。把市市民的注注意力在在一定时时期内更更多地集集中在青青城山。而而本案的的悬念则则可由记记者去帮

28、帮助营造造。3、集中中广告，强强势推出出4月中旬旬开始形形象广告告，4月月底至55月底强强势宣传传，约1100万万左右广广告费，力力争在一一个月时时间形成成眼球运运动，让让市场为为之一震震。4、巧立立名目，现现场造势势销售现场场的人气气需要精精心的安安排才会会显得火火爆，可可通过集集中邀约约，现场场开奖等等多种形形式营造造氛围，使使之成为为客户下下定的催催化剂和和新闻素素材。五、 特殊造势势手段1、 首创直升升机接送送客户看看房目的就是是通过这这个活动动，在成成都市民民中形成成轰动效效应，从从让客户户了解和和认知本本楼盘。2、 借鸡下蛋蛋，借船船出海在前期的的新闻报报导中，可可以有意意流露出出与世界界级建筑筑大师如如贝津铭铭设计所所等合作作，营造造成都真真正的别别墅生活活，吸引引目标客客户的注注意和期期待。（完）