整合营销策略及策划报告

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1、 翰林新府府策划报报告目 录一、 宗地周边边环境概概述二、 企划缘起起三、 莘南地产产品牌建建设思考考四、 目标客户户成分及及购买动动机五、 消费者心心理权重重比预测测及分析析六、 案名的缘缘起七、 推广核心心概念八、 广告总精精神九、 企划思路路卖点收收集及提提炼十、 交大整合合营销策策略十一、 导示策略略十二、 售楼处策策略十三、 样板房选选择思路路及策略略十四、 媒体的选选择组合合及投放放时间附各类表表单一、宗地地周边环环境概述述 （一一）、位位置：闵闵行区所所在沧源源小区三三街坊西西块 东东临黄浦浦江西临闵行行工业区区南临西渡渡北临莘庄庄（二） .面积：小区整体体建筑规规划面积积140

2、00000平方米米。第一期建建筑面积积404006平方方米。（三） .地形、地地貌宗地 东西向向的距离离为1991M（水水平标准准） 南南北向的的距离为为1566M（水水平标准准） 为为一较规规则的长长方形地地块，综综合容积积率控制制 在在1.335以下下（四） .交通状状况现有公交交线路条条： 徐闵线线，闵莘莘线，闵闵吴线，淞淞闵线及及各线小小巴士，还还有莘闵闵轻轨。（五）.周边主主要建筑筑及景观观宗地南面面 是陈陈旧杂乱乱的平房房，未来来是我们们社区的的二三期期规划。宗地北面面是上海海交通大大学学校校园区。宗地西面面 是是我们的的竞争个个案，北北欧丽景景，金榜榜世家。宗地东面面是一块块空地

3、，是是其他发发展商小小区规划划。 总结：宗宗地的南南面及东东面为陈陈旧杂乱乱的建筑筑和空地地，其 景景观状况况会对以以后本案案楼盘的的销售产产生不利利影响。针针对此方方面应在在策划当当中加以以淡化，并并应着重重强化未未来发展展前景。（六）、SSWOTT分析项目分析析（宗地地）1、 优势：（1） 沧源的发发展商集集中开发发情况已已成规模模。形成了很很好的区区域氛围围，生成成了一定定的区域域市场认认知度，对对购买力力有很大大的拉动动力。（2） 地处闵行行沧源小小区中心心位置。东川路路是交通通主干 道；沧沧源路是是公建及及商配的的聚集地地；两条条路的交交叉处就就是本宗宗地所在在地。因因此绝对对中心位

4、位置。（3） 地块北边边紧靠上上海交大大；闵行行中学，交交大附中中，交大大附小是是文化的的聚集地地，文化化气息非非常浓郁郁。而我们的的目标客客户群的的购房心心理对文文化的需需求很高高。因为为文化区区的社区区氛围好好，对居居住及孩孩子的教教育意义义重大。因因此这方方面可作作为我们们将来主主力卖点点之一。（4） 离闵行工工业区11.5公公里，坐坐车只有有三站路路距离。该工业区区的开发发已形成成规模，该该区内企企业中层层的月收收入可达达到15500元元以上，具具有一定定的购买买能力。因因此可更更大的拓拓展客户户市场。（5） 东川路主主干道边边，有公公交及规规划轻轨轨可直达达莘庄，交交通便捷捷。莘庄是

5、商商业的聚聚集地更更能方便便购房者者逛街购购物。2、 劣势：（1） 靠近西渡渡，离市市中心繁繁华商业业区距离离较远，乘乘车时间间长。在市民的的心目中中属于是是很偏僻僻地区。不不能引起起外区客客户对此此处的心心里认同同感，从从而产生生较强的的抗性。（2） 附近没有有大型娱娱乐场所所及大型型商场的的配套。对购房者者产生购购买心理理障碍，我我们在企企划中会会淡化此此点。（3） 竞争个案案较近，目目标购房房客户群群较局限限与集中中。客户会对对所有的的房产做做一个比比较。竞竞争会对对客户购购房产生生分流，因因此在企企划中我我们会强强化提升升卖点。（4） 地块东面面，南面面是待开开发地区区，环境境较差。购

6、房者如现场观看的话，会引起客户直观上的不良感觉，从而降低对楼盘的品质。（5） 本块宗地地分三期期开发，跨跨越时间间段长。容易引起起购房者者对未来来开发前前景展望望产生不不确定性性。这方方面我们们会在企企划及销销售当中中会对宗宗地整体体运做。3、 机会点：（1） 依托政府府的政策策，紧扣扣政府倡倡导全民民健身运运动这一一精神文文明建设设的主题题。与政府进进行合作作。由政政府出面面搭台，将将其引向向深入，借借以提高高我们楼楼盘的品品位与档档次。（2） 政府规划划中的轻轻轨，从从该地区区穿过，会会使交通通更加便便捷。未来发展展的良好好展望会会带来一一定的机机会。（3） 与交大相相邻，可可以视为为机会

7、。与其进行行双向沟沟通，发发展一种种相依互互补的关关系，把把机会发发展成为为真正成成功的品品牌与楼楼盘。4、 威胁点：主要来自自区域市市场竞争争对手的的威胁。因为当地地的竞争争对手有有了一定定连续开开发的品品牌效应应，但是是威胁同同机会总总是共存存的。我我们具有有自身的的强大优优势，以以正和出出奇胜，树树立健康康这一人人类永恒恒主题，将将威胁转转化成为为机会与与优势。二、企划划缘起 通通过前期期对市场场实地现现场的详详细调研研已经掌掌握了本本案相关关资料基基础，其其后又进进行了深深入浅出出的分析析作为背背景依据据。 企划工工作就是是对市场场调研进进行延伸伸及升华华，更是是结合本本案自身身的优劣

8、劣势对产产品进行行整合。 树立本本案发展展商良好好的经营营理念和和品牌观观念；度度衡把握握好本案案全局观观；建立立本案的的精神理理念中心心主题；围绕中中心展开开对产品品卖点的的罗列与与提炼；要环环环紧扣主主题理念念，形成成一个全全新势能能整体组组合。做好本案案销售前前的一系系列准备备工作。包包括销控控表的制制作，销销售人员员的培训训，销平平、销海海、楼书书的制作作，导示示系统的的建立，广广告预算算，样板板房的确确立，SSP活动动的策划划等。 这一切的的一切，是是为了最最终创造造楼盘销销售佳绩绩而努力力。三莘南南地产品牌思考考与建设设 （一一）品牌牌建设思思考缘起起目前，上上海市的的房产市市场的

9、竞竞争环境境日趋激激烈，各各房产商商尽出招招数以提提升房产产的品质质，吸引引购房者者的购买买欲望。而而消费者者在购房房上面已已不局限限于对产产品的本本身要求求精益求求精，对对发展商商的实力力背景和和品牌认认知度也也放在重重要选择择上面。本本案是莘莘南地产产在上海海开发的的第一个个楼盘区区，他应应该是在在沧源乃乃至闵行行甚至上上海树立立品牌的的一次机机缘；是是一期的的销售的的重要条条件；也也是为二二三期的的营建，价价格的提提升，奠奠定良好好的基础础。例：深圳圳万科集集团自创创业以来来，始终终坚持树树立公司司及品牌牌在房产产市场的的形象。通通过无形形资产的的积累，不不但在消消费者群群体中建建立了良

10、良好的口口碑，而而且形成成无形产产业化资资本经营营，给公公司带来来了丰厚厚财富回回报。例：易通通房产公公司也是是我们的的全程策策略伙伴伴。在我我们的共共同努力力下，坚坚持独特特的经营营理念，树树立良好好的公司司及品牌牌形象，现现在已在在苏州房房产市场场及消费费者群体体中形成成了良好好的口碑碑，使房房产开发发与销售售蒸蒸日日上。例：上海海北桥房房产公司司之所以以继成功功开发金金榜世家家后，又又连续开开发北欧欧丽景，也也是因为为其公司司及品牌牌在消费费者当中中建立了了良好口口碑，从从而对销销售产生生积极的的辅助作作用。楼楼盘销售售上去了了，自然然增加了了连续开开发的信信心。（二）建建议：1.莘南南

11、地产导导入公司司整体CCI系统统（建议议） （11）对公公司以前前的发展展历史作作整合。 （22）导入入企业理理念识别别MI （33）导入入企业法法则识别别BI （44）导入入企业形形象识别别VI 2、品品牌及发发展商形形象定位位（建议议）立足上海海市场，制制定长远远发展规规划，形形成连动动开发建建设，产产业化运运作经营营；以服服务于大大部分中中薪阶层层市民为为己任，注注重产品品质量与与品牌，树树立良好好市场口口碑的金金牌房产产发展商商。 关于品品牌建议议，如业业主有意意见，我我方可进进行商讨讨提议。四 目标客户户锁定和和成份分析析及购买买动机剖解缘起：房产市场场的根基基是由购购房消费费者组成

12、成的。本本案的销销售基础础是由目目标客户户构成的的。谁抓抓住了消消费者的的心，谁谁就是胜胜利成功功者。因因此锁定定目标群群体，进进行成分分分析，对对购买动动机的剖剖析更是是关键节节点，不不能不为为。（一） 当地居民民（年龄龄30-50岁岁）1.对本本地生活活有依存存眷恋情情绪的人人。2.收入入一般的的白领阶阶层。3.对产产品单价价，房型型，总价价能够考考虑承受受的人。家家庭正常常收入应在在30000元以以上。4.在条条件允许许的情况况下，想想对生活活条件有有所改变变的人。5.自己己文化修修养不是是很高，但但对孩子子的要求求期望很很高。孝孝学孟母择择邻而居居。6.需求求房型二二居室的的的人。价价

13、格抗性性较高。（二）动动迁客源源（年龄龄35-50岁岁）1. 由于建设设性动迁迁而失去去了房子子的人，因因为他们们有一部部分动迁迁补贴，需需要购买买住房的的人。2. 由于现在在的房产产市场中中各类产产品很多多，选择择余地很很大，不不一定买我们们房子的的人。3.对环环境，配配套有一一定要求求的人。4.价格格的高低低会影响响他们的的购买欲欲望。5.他们们是引导导消费型型群体，必必须通过过各方面面的手段段来刺激激他们。需求房型型二居室室以上的的人。价价格抗性性较高。（二） 私营小企企业主（年年龄300-455岁）（1） 因为工作作的需要要，而忙忙忙碌碌碌的人（2） 经常出门门在外，要要求家里里有安全

14、全保安系系数高的的人（3） 有一定的的资产的的人，对对购房的的目的有有多种需需求。（4） 因生意的的对子女女很少看看管，但但对孩子子要求期期望很高高。（5） 对新鲜事事物有盲盲从性，对对价格不不是问题题。（6） 需求房型型三室以以上的人人。价格格抗性较较低。（四）当当地收入入较高的的白领（年年龄300-455岁）（1） 他们是有有一定知知识文化化品位的的人。（2） 对时尚事事物有自自己的看看法，也也爱跟潮潮流。（3） 购房的目目的是对对自己多多年的努努力要求求一个回回报安慰慰。（4） 对住房要要求比较较高，但但一旦自自己看中中，其产产生购买买行动的的考虑时时间短暂暂。（5） 需求房型型三室以以

15、上的人人。价格格抗性较较低。（五） 待婚职业业者（年年龄255-355岁）（1） 需要买房房子已备备结婚的的人。（2） 新时代的的年轻人人，对新新鲜事物物有很强强的追随随能力。（3） 对房子的的环境，外外立面，房房型很看看中，要要求时尚尚。（4） 对离上班班场所的的方便情情况，也也要求很很高。（5） 购房当中中可能会会搀杂很很多其他他人的意意见，比比如双方方父母。（6） 一旦看中中会马上上产生购购买行动动。（7） 需求房型型三室以以上的人人。价格格抗性较较一般。（六）有有想法和和父母分分开住的的家庭（年年龄300-355岁）（1） 很向往自自己的家家庭生活活，喜欢欢独立出出来过隐隐秘小天天地。

16、（2） 有一定的的积蓄，并并有较稳稳定的工工作。（3） 由于现在在有房子子住，所所以并不不急于马马上购房房。（4） 这可能是是他们一一生中唯唯一的一一次买房房。所以以参考的的方面很很多。（5） 有一定的的文化基基础，他他们对自自己的未未来要求求很高。（6） 需求房型型三室以以上的人人。价格格抗性较较一般。共性分析析：他们主要要是为了了改变居居住环境境，同时时部分客客户追求求对生活活休闲与与舒适的的向往。追追求质量量保证和和安全保保证。五沧源源小区三三街坊消消费者心心理权重重比预测测及分析析。缘起：（一）.沧源小小区三街街坊消费费者心理理权重比比预测规划设计单位位环境单体设计计房型建材周边商配配

17、30%10%25%10%5%10%20%会所小区配套套人气品牌效应应人文环境境地理位置置竞争个案案合计10%15%5%5%5%-10%-30%100%（二）.沧源小小区三街街坊 消消费者心心理权重重比分析析1. 规划355%： 规划划是一个个小区的的灵魂所所在，也也是最有有创意的的地方。目目标购房房者对社社区的规规划是放放在第一一位的。只只有好的的规划才才有好的的环境才才能很好好的生活活。我们们使用“健康五五法则”精心度度量的绿绿色住宅宅。他是是我们拉拉升产品品及整体体售价的的重点所所在。因因此预计计占355%。2. 设计单位位5%： 设设计是可可以利用用目标购购房者的的盲动跟跟随心理理，其本

18、本身对购购房者的的影响力力很小；如果没没有名牌牌设计单单位的话话，就可可以避过过不提。3. 环境200%： 环境对对目标购购房者的的影响可可以排在在第二位位。环境境好坏直直接影响响居住的的舒适及及身体的的健康。我我们在此此上作了了卖点的的分析提提炼，突突出绿色色生态健健康的主主题。营营造一个个目标购购房者倾倾心的环环境，对对整体售售价的提提升起重重要作用用。预计计占权重重比的220%。4. 单体设计计5%： 这方方面是引引导的目目标购房房者的一一方面，由由于各方方面原因因不能做做大的调调整，所所以占的的权重比比很小，可可简化这这部分。5.房型型5%： 房型对对于目标标购房者者说是很很重要的的，

19、关系系着大小小，布局局合理的的问题。由由于先天天不足，后后天各方方面原因因不能做做大的调调整，所所以只能能强化优优点，避避开缺点点。最后后起到的的作用可可能很少少。6.建材材10%： 这方面面关系到到目标购购房者的的购买后后的生活活质量。可可以此来来弥补其其他的不不足，所所以应提提高建材材质量，把把好建筑筑质量，努努力做到到1000%。他他对我们们楼盘整整体售价价的拉升升作用非非常重要要。7.周边边配套330%： 这这方面关关系到目目标购房房者的购购买后将将来的生生活方便便问题，因因直接性性很强，所所以非常常重要。但但本楼盘盘周边配配套先天天不足，只只有强化化优势淡淡化劣势势。与交交大门当当户

20、对，绿绿色生态态校园交交大，就就便成了了我们的的最长处处，我们们进行了了卖点的的提炼拉拉升，对对整体售售价有主主要的拉拉升作用用。因此此，在权权重比中中预计占占到300%。8.会所所10%： 他对对于我们们的目标标购房者者只是一一个辅助助参考作作用。但但我们的的“20000平方方米的三三层会所所”由于豪豪华气派派，功能能配置合合理，可可以作为为一个大大卖点，引引导消费费者的购购买冲动动，起到到对整体体售价的的全面拉拉升。9.小区区配套110%： 小区区的各方方面配套套要齐全全，及良良好服务务，他对对目标购购房者也也是非常常重要的的，对买买房后的的生活有有很大辅辅助作用用。因此此，我们们在这方方

21、面建议议很多，对对其进行行提炼拉拉升，最最终起到到拉升整整体售价价的作用用。10.人人气5%： 人气气是售房房的基础础，只有有聚集更更多人气气，才能能将销售售策略顺顺利的执执行。我我们的很很多事情情都是服服务与他他。但是是他是一一个非常常可变的的因素，因因此我们们只把他他预计为为5%。11.品品牌效应应5%： 因因为目前前的目标标购房者者不仅对对产品的的本身关关心，而而且对楼楼盘的发发展商也也要求金金牌，他他们原来来做过那那些名牌牌楼盘，这这些都是是他的重重点参照照物。（如如：万科科他就形形成了名名牌的象象征，只只要是他他开发的的楼盘就就热销。当当然这是是他多年年来逐步步积累的的成绩。）我我们

22、在此此也进行行了提炼炼和提升升。对整整体销售售应有初初步成效效。12.人人文环境境5%： 人人文环境境由于我我们的楼楼盘的定定位与针针对的目目标购房房者是一一致的，当当然也有有一个提提炼，拉拉升以吸吸引更广广泛的购购房者。但但由于各各方面原原因的影影响，只只把他预预定为55%。13.地地理位置置-100%： 我我们的整整体地理理位置不不理想，因因为这是是在目标标购房者者心里根根深蒂固固的，所所以可能能对我们们的楼盘盘产生很很大的不不利因素素，预计计会是-10%。13.竞竞争个案案-300%： 周周围的竞竞争个案案对我们们的冲击击很大，他他们的共共同点是是以经连连续开发发，建立立了一定定的品牌牌

23、优势，产产品也更更趋成熟熟；外部部配套与与我们很很相似，目目标购房房者群体体相近。在在这种不不利的情情况下我我们会运运用我们们独特的的整体包包装策略略，对我我们的产产品进行行整合，作作到拉升升整体售售价。但但我们预预计来自自竞争个个案的负负面因素素最大，所所以将其其定为-30。以上就是是我们根根据多年年来市场场经验的的整合策策略，与与消费者者的心理理和竞争争对手及及我们产产品本身身优劣点点所做的的权重比比。他对对我们的的所有工工作起到到整体精精神的指指导作用用。六、案名名的缘起起： 一一个好的的案名，能能够充分分表现了了房产的的特征，也也能够体体现 出出一个楼楼盘的品品质感，好好的案名名通过广

24、广告的推推广能被被消费者者认可，接接受。因因此我方方在此提提出了以以下三个个案名以以供参考考。1、 翰林新府府之缘起起： 翰林在在字面的的意思为为非常大大的森林林的意思思。其出出现最多多的是过过去朝廷廷里都有有个叫翰翰林院部部门，其其最大的的职称叫叫翰林院院大学士士，他是是学识渊渊博的最最高体现现，身份份也是尊尊高之极极。我们们的楼盘盘和交大大是门对对门，时时时接受受着来自自一流大大学书香香的熏陶陶，提升升了我们们的楼盘盘的层次次。新府府就是与与以前的的概念区区分开，我我们有自自己的特特色和新新异。给给出我们们的楼盘盘一是“大”；二是是社区档档次高；三是文文化气氛氛浓；四四是又有有与众不不同的

25、地地方；这这第一印印象与概概念。 2.书香香茗苑的的缘起： 也是以以我们的的一大卖卖点与交交大门对对门这一一概念为为发想点点，提出出一流大大学书香香四溢。茗茗是茶的的意思。饱饱尝着书书香，还还要品味味一杯极极品的好好茶，这这是人生生多么惬惬意的事事。从中中拉升我我们的产产品，给给出居住住在这样样意境当当中可谓谓人生无无虚度这这第一印印象与概概念。3.花语语树城的的缘起： 鲜鲜花是没没有声音音语言的的，但她她用美丽丽的色彩彩，诱人人的花香香的形体体及味道道来为每每一个人人的生活活带来无无限精神神享受。花花的语言言是最美美的，是是人类生生命中不不可缺少少的事物物。树；他吸进进的是废废气，排排出的是

26、是人类赖赖以生存存的氧气气，他是是人类的的守护神神，失去去了他世世界将不不付存在在。因此此，用鲜鲜花和绿绿树建造造成的住住宅小区区是最适适合人类类居住的的，也最最能保证证人类健健康。从从中推出出我们的的住宅是是最健康康，最适适合居住住的，买买了这样样的住房房，健康康将与你你同在，新新生活就就从此开开始。七、推广广核心概概念： 本案购购房者大大部分属属于工薪薪阶层，他他们都有有把对未未来期望望寄托在在下一代代成就的的实际想想法；对对自己文文化修养养也有提提高的需需求。通通过大量量的市场场调研；经过对对目标消消费者定定位和消消费心理理的分析析；对我我们产品品的细化化提升精精髓；推推出了我我们的全全

27、新核心心概念，希希望在闵闵行区树树立我们们产品的的独特生生活品质质，品位位。在其其他产品品中拉高高出来，作作到标新新立异，产产品独道道。 与交交大门当当户对的的健康住住宅你一定定买得起起的健康康住宅八广告告总精神神：广告总精精神是对对楼盘的的所有卖卖点进行行提炼揉揉成精髓髓，整个个楼盘的的推广都都以此为为精神支支柱。广广告总精精神的推推出进一一步拉升升了本案案的楼盘盘形象，为为房产的的销售奠奠定基础础。广告总精精神：与交大生生态学府府相呼应应的-一座动静静相宜的的双重绿绿色健康康住宅九企划划思路 卖点收收集及提提炼（一） 发展商理理念篇（建建议）概念提炼炼：1、 创造健康康生活专专家，提提倡全

28、健健身概念念，造 就知识型型文化社社区，造造福社会会。2、坚持持持续经经营，引引导住宅宅知识文文化理念念， 不不断超越越自我，3、让房房子真正正成为人人类健康康组成的的一部分分， 让让社区成成为一个个人文化化层次的的象征，让让房 子子的价值值不在只只是建筑筑本身这这么简单单。（二）整整体规划划总精神神：倡导人类类健康生生活五大大法则，树树立 健康住宅宅典范健康法则则亲近近水，花花，草、树树、远离噪音音，灰尘尘要求空间间广阔 追求知识识文化，净净化人类类心灵坚持身体体锻炼，强强健人类类体质在这里让让你感受受人要健健康，一一切空间间也要求求健康。更更强调人人与空间间的健康康共存。在在这里健健康法则

29、则充分发发挥它的的执法性性，对你你身边的的空间严严格度衡衡，每寸寸空间力力求做到到健康合合格。让让你的身身体每块块空间放放满了健健康的力力量，体体味浩然然天地，健健康共存存的人与与自然健健康新理理念。 特特别建议议： 邀邀请专业业的知名名环境设设计师来来执笔。（三）建建筑规划划篇（产品分分析及卖卖点提炼炼：）1、社区区规划健康住住宅的基基础A整个个地块西西临永平平路，南南临得安安路，北北临东川川路、东东临另外外一个社社区。114万平平方米规规划分三三期营建建。第一一期4004066平方米米。 B规规划中北北面为一一栋住宅宅，东西西各为三三栋住宅宅，南面面为一栋栋住宅；建筑按按合理布布局形成成一

30、个大大的社区区围合。主主体景观观设在社社区中心心及社区区西北角角主门处处，会所所和网球球场设在在社区中中心。 CC道路路交通：区内以以围绕中中心会所所区的环环行大道道为交通通主干道道，向东东西楼间间延伸，形形成东西西各成支支干道。 D在景观观布置上上，八栋栋楼共享享中心景景观；每每座楼前前后有不不同风格格的景观观设计；东、南南两面临临街规划划；大门门外是一一块广场场，并向向东延伸伸出一块块长条形形沿路绿绿化。概念提炼炼： 与文文化生态态学府相相互呼应应的 114万平平方米景景观规划划，围合合 式健康住住宅新观观念 特特别建议议：将东面所所拉的隔隔离墙可可采用绿绿荦爬墙墙式环抱抱型绿障障。 22

31、.建筑筑立面风风格 健康住住宅的定定义建议：定定位于欧欧陆罗马马现代实实用风格格。整体体采用简简约的手手法，注注重平面面的干净净，稳重重，大方方，及立立体感。色色彩方面面用稳重重的浅灰灰。局部部采用一一些罗马马式的门门廊柱头头，雕花花装饰屋屋檐，楼楼道进门门口采用用彩色玻玻璃镶嵌嵌。材料料用有质质感的面面砖。概念提炼炼： 建建筑师无无声的语语言为你你诉说欧欧陆文化化时尚特别建议议： 附立面面建议设设计图。 33、景观观规划篇篇 健健康住宅宅的构成成 1）景景观整体体布局 产品分分析：总总体上来来说景观观规划主主题为动动静相宜宜欧洲现现代健康康时尚风风格。整整个景观观分布为为三大块块，一块块是小

32、区区大门口口的罗马马石柱，跌跌落式流流泉，健健康休闲闲广场，延延街绿色色观景长长廊。一一块是小小区中心心花园，内内设会所所，网球球场，配配置树木木花卉。一一块是楼楼寓之间间的绿化化花卉点点缀，局局部小品品。 概念提提炼： 运动，休休闲，小小栖，处处处有天天地 2）.门前健健康休闲闲区 产品品建议：A.小小区门楼楼以罗马马石柱连连通12号 楼并配射射灯。靓靓丽水景景自此呈呈跌 落式式流向门门前广场场，配水水底灯。 以绿绿化围合合，鹅石石铺路。广广场低 部马马赛克拼拼图铺面面，运动动器械散散 布期期间。绿绿化地带带设休闲闲椅。广广 场中中心配运运动流线线型标志志雕塑。 B.小区门门口1991米的的

33、条形绿绿化带， 延街街骑楼商商场正面面采用全全玻璃设设 计，门门前配射射灯。 概概念提炼炼： 沧源中中心一道道靓丽的的运动，休休闲，娱娱乐风景景线 特别建建议：门门前广场场中心建建造大型型人物雕雕像。（例例：科学学家，发发明家，艺艺术家的的雕像）塑塑造精神神文化的的堡垒。3） .中心花花园区产品建议议：会所所正门整整体采用用水晶玻玻璃门；后面围围墙采用用绿色爬爬山虎装装饰；网网球场采采 用塑胶胶地面。周周围以绿绿化围绕绕并配以以四 季鲜花花，庭院院灯。 概念念提炼： 当你贴贴近花草草树，健健康就是是你朋友友 特别别建议： 安装装背景音音乐系统统，增加加社区文文化底蕴蕴。4） .楼寓区区及其他他

34、区域。产品建议议：条形形绿化配配以四季季鲜花，组组团花卉卉；小品品雕塑点点缀期间间，庭院院灯。环环行大道道两旁低低矮灌木木及庭院院灯围绕绕。概念提炼炼： 闲情情漫步，家家户户好景色 特特别建议议： 沿路路铺设隔隔草砖，为为业主增增加休闲闲情趣。5）环境境特别建建议：A自行行车场及及配电房房等公建建建筑风风格与小小区整体体规划 相统一一。B四季季花卉观观赏（参参考）：l 观赏期 1 月月开花：腊梅/红千木木l 观赏期 2 月月开花：梅花/心茶花花/二月月兰l 观赏期 3 月月开花：迎春花花/阔叶叶十大功功劳/结结香/白白玉兰/ 紫藤藤/山茶茶花/杜杜鹃l 观赏期 4 月月开花：桃花/红叶李李/紫

35、荆荆/樱花花/丁香香/紫玉玉 兰/红红花继木木l 观赏期 5 月月开花：红枫/月季/海桐/含笑/塔枫l 观赏期 6 月月开花：金丝桃桃/石榴榴/凤尾尾兰/女女贞/八八仙花l 观赏期 7 月月开花：凌霄l 观赏期 8 月月开花：紫薇l 观赏期 9 月月开花：桂花l 观赏期110月开开花：凤凤尾兰l 观赏期111月开开花：八八角金盘盘 观赏期112月开开花：腊腊梅（四）商商配篇：闵行沧源源中心健健康住宅宅交通中心心：徐闵闵线，闵闵莘线，闵闵吴线，淞淞闵线及及各线小小 巴士，还还有莘闵闵轻轨。健康延长长线：闵闵行公园园，地段段医院娱乐邻近近点：闵闵行路商商业街；东川酒酒店。名校资优优区：与与交大门门

36、对门；交大附附小，附附中；闵闵行中 学学；便利生活活：商场场，超市市，农贸贸市场，邮邮电局，银银行一应应 俱全。概念提炼炼： 与交交大同成成长，让让大学生生活只是是起点 特特别建议议：增加加到莘庄庄的穿梭梭小区巴巴士。每每天早上上6点330分7点330分，每每15分分钟一班班，正常常30分分钟一班班；双休休日增加加到麦得得隆等大大型超市市的穿梭梭小区巴巴士。（五）物物业管理理篇： 健健康生活活的保障障 概念念提炼： 安心是是我们给给你的保保障称心心生活从从家开始始 用爱爱心、细细心、诚诚心、专专心、贴贴心来为为住户服服务；无无论是个个性化深深度到家家的服务务，还是是把高科科技搬入入社区，让让房

37、子变变得聪明明，都深深切地让让您感到到现代化化住家服服务提供供的全新新时尚概概念，生生活的享享受从回回家开始始。产品建议议： 1.个个性化家家居服务务公共服务务项目（不不另收取取费用）专项，配配套有偿偿服务1.二十十四小时时保安，消消防和车车辆管理理；1各项项健身，娱娱乐活动动；2.公共共场所保保洁；2.保健健，医疗疗；3.公共共绿化园园艺保养养和培植植；3提供供小型商商务会议议场所及及服务；4.住宅宅区生活活垃圾收收集和清清倒；4传真真，复印印，打字字；5.公共共设施的的维修与与保养；5临时时照看儿儿童；6电话话及访客客留言转转告；6钟点点清洁；7组织织区内业业主联谊谊会活动动；7老人人，病

38、人人的护理理；8代收收缴水电电费；8礼仪仪服务；9代收收带缴有有线电视视收视费费；9.代管管房屋；10.代代办报刊刊订阅和和收发，邮邮件收发发；10代代理房屋屋租赁；11代代请保姆姆；11机机动车清清洗；12代代请家教教；12住住宅水电电设备的的维修（免免人工费费）13代代聘装潢潢设计，施施工单位位；13住住宅外墙墙的清洗洗和粉刷刷（免人人工费）14私私宅报警警日常检检查和维维护；特别建议议：智能能化让服服务变得得现代化化，聪明明人享受受聪明的的服务与国内著著名信息息产业公公司合作作发展，聪聪明人住住聪明房房子，全全新智能能化网络络住宅。透透过高容容量（1100MM）的光光纤网络络，不仅仅使用

39、户户可以高高速上网网，同时时还能享享受功能能齐全的的网络服服务，而而每月只只需支付付低廉的的费用。网网上银行行服务、网网上贸易易、住宅宅办公室室、股市市财经专专讯、电电子传真真等等，您您可以全全面掌握握市场脉脉博，运运筹帷幄幄。借助助带宽达达1000M的网网络平台台，将建建立独立立社区网网站，提提供包括括网上游游戏、业业主交流流空间、个个性化网网页、社社区商家家服务等等服务，让让住家拥拥有一个个并非虚虚拟的网网上世界界。而物物业管理理亦借此此资源，形形成社区区安保网网络监控控系统、访访客对讲讲系统、紧紧急求助助系统、智智能一卡卡通服务务系统等等诸多功功能强大大的新型型管理服服务网络络。注：因考

40、考虑到在在本地市市场发展展现代智智能化服服务条件件不成熟熟，所以以我们应应有选择择的做这这件事情情。 四四重保安安系统让让您的家家固若金金汤保安系统统建议如如下： 第第一重安安全：周周界保护护系统1. 红红外线对对射报警警器2. 红红外线摄摄象机3. 围围墙灯光光报警4、四周周岗哨第二重安安全：社社区保安安系统1. 警警卫白天天夜间岗岗哨定点点巡逻2. 社社区报警警电话，按按钮3.社区区道路摄摄象机4.车辆辆出入管管制第三重安安全：社社区控制制中心1. 电电视监控控2. 周周界安全全控制3. 呼呼叫保安安协同行行动4. 接接听报警警电话5. 紧紧急1110报警警第四重安安全：室室内防盗盗系统1

41、. 一一楼门窗窗防盗设设施2. 室室内火灾灾报警3. 室室内煤气气报警4盗窃窃紧急按按钮（六）.房型篇篇 房型型决定决决定生活活方式，房房型也将将是身份份和生活舒舒适度的的重点体体现房型分析析： 南北通通风，户户户朝阳阳；1. 增设室内内空间弹弹性化设设计，可可以让你你对住 宅理念念任意发发挥；2. 厨房设在在北面，上上海是吹吹东南风风，让你你的家居居不受油油烟困扰扰；3. 起居室，主主卧室朝朝南，采采光性好好；4. 部分房型型错层设设计，功功能分区区，空间间更居多多元化；5. 三房卫生生间与主主人间是是套间形形式设计计，更方方便，私私隐性更更强；6. 复式有下下层500平米的的客餐厅厅，南北

42、北通风，有有储藏室室；277平米的的露台；下层南南北阳台台。建议：主主人房凸凸窗采用用50CCM低窗窗设计，增增加1/3的采采光率，增增加主人人的私人人聊天情情调。概念提炼炼： 私密住住宅，窗窗外就是是绿色花花园，一一样空间间，同样样宽大房型分类类分析：二室一厅厅一卫建筑面积积套数百分比88.77185.3%二室二厅厅一卫83.4413840.66%87.224011.88%89.55123.5%20861.22%优点：（11）.面面积配置置比较合合理；业业主居住住舒适度度强。总总价不高高，客户户面就会会扩大。（2）二二房型套套数占总总套数的的的比例例较合理理；适合合当地购房者者的需要要。（3

43、） 有南北双双阳台；生活更更方便，观观景更全全面，室室内更利利于通风风。（4） 厅和主卧卧均朝南南；采光光性好，光光线充足足。（5） 部分的厨厨房和卫卫生间共共享北阳阳台；生生活环境境更合理理，更舒舒适。（6） 南北通风风，空气气更清新新，生活活更健康康。缺点： （11）房型型过于雷雷同，可可选择面面太少。（2）餐餐厅空间间设置相相对较小小，不利利于业主主家庭的的就餐环环境。（3）11.2号号楼因骑骑楼设计计原因，业业主生活活私密性性较差。（4）卫卫生间间间接采光光，光线线较差，业业主心情情不舒适适。（5）主主卧和厅厅的开距距不大，物物品不宜宜安置。（6） 功能设置置动线不不合理；对业主主的日

44、常常居家生生活舒适适度较差差。（7） 部分房型型上午或或下午没没有阳光光，采光光较差，自自然阳光光照射少少。三室二厅厅二卫建筑面积积套数百分比110.3123.5%120.9288.2%122.1185.3%123.14412.99%10229.99%110.3平方方米D型型优点： （11）三边边采光，全全明设计计；采光光合理，生生活健康康的基础础。（2）厅厅宽4.2米，设设计的合合理，可可合理安安排物品品， 宽敞敞舒适不不拥挤。（3）二二间卧室室朝南，采采光好，居居住环境境理想。（4）设设有壁橱橱，可随随意安排排衣物及及其他物物品，不不 占有有其他空空间。缺点： （11）大部部分室门门向客厅

45、厅开，利利用率不不高。（2）朝朝南卧室室阳台窗窗不是落落地窗；不利于于采光及及观景。建议：改改为落地地窗。（3）主主卧没有有阳台，房房型设计计过于对对称；房房型过 于死死板，不不能满足足购房者者需要。（4）餐餐厅空间间较小；家庭就就餐环境境拥挤，缺缺少生 活情情趣。（5）厨厨房，卫卫生间没没有小阳阳台，不不能放置置一些生生 活杂杂品，配配置不合合理，功功能缺少少。 （66）客厅厅朝东西西开，不不朝南；上午或或下午接接受不 到阳阳光。123.1B型型优点：（1） 主卧宽33.9；空间更更宽大，有有利于业业主的私私人空 间安安置，更更合理，更更舒适。（2）配配有单独独衣帽间间；业主主生活功功能更齐

46、齐全。（3）功功能分割割清楚；居家生生活更方方便，更更舒适。（4）餐餐厅带有有3.667米阳阳台；就就餐环境境更舒适适，家庭庭 情趣趣多样化化。（5）房房型全明明设计；两间卧卧室起居居室全部部朝阳；真 正光光线阳光光无限，家家庭环境境健康靓靓丽。缺点：（1）22.3.4.号号楼一部部分房朝朝马路，噪噪音大，私私密性 差。（2）卧卧室没有有设阳台台；功能能有缺陷陷，生活活不舒适适。（3）33.9米米的客厅厅不够宽宽大。不不利于居居家设施施的安置置。（4）二二个卫生生房间隔隔近，离离客厅较较远，日日常生活活不 方便便。（5）餐餐厅与起起居室连连接处空空地利用用率不高高；浪费费空 间，居居家环境境更

47、不会会舒适。122.1E22型优点： （11）6米米宽起居居室；客客厅和就就餐空间间更大，更更宽敞， 生生活更舒舒适。（2） 专职主人人卫生间间；主人人私密性性更好，私私密乐趣趣 更丰丰富。（3） 三面采光光，全明明设计；设计合合理，真真正作到到光 线阳阳光无限限，家庭庭环境健健康靓丽丽。 （44）客厅厅的利用用率较高高，居家家环境更更合理。 （55）主卧卧4.22米宽的的大距离离配置。空空间更宽宽大，有有 利于于业主的的私人空空间安置置，更合合理，更更舒适。缺点：（1）只只有一间间卧室朝朝南；采采光不好好，影响响生活质质量。（2）二二间卧室室离厨房房及卫生生间太近近；容易易污染卧卧室 环境境

48、，给生生活带来来不便和和麻烦。（3）西西面一边边朝马路路；噪音音影响，私私隐性较较差，对对 生活活环境有有影响。120.1C型型优点：（1） 厨房带有有阳台；可以有有利于排排出油烟烟，放置置日常 杂物物。（2）功功能区配配置合理理；生活活更舒适适，环境境更好。（3）客客厅的利利用率比比较高。对对业主购购房合理理，更便便于 安置置家具设设施。缺点：（1） 一间卧室室朝南，一一间卧室室间接采采光；采采光性不不强， 自然然光线不不足。（2）主主卧无阳阳台；主主人空间间配置不不和理。跃层建筑面积积套数百分比142.95123.5223.161.8185.3A2型复复式：优点：（1） 起居室与与卧室分分

49、割比较较清楚；动静分分离，生生活 环境境更舒适适。（2） 客厅距宽宽足有66.3米米，主卧卧3.99米。房房间设置置 合理理。生活活更舒适适。（3） 一楼配置置一个储储藏室。设设施配置置更完善善，生活活 更方方便。（4） 赠送一个个露台；超值享享受，更更满足占占有欲望望， 享受受多多。缺点：（1）楼楼梯在客客厅的中中间面积积比较浪浪费。视视觉感差差。（2）一一间卧室室朝北；采光较较差，光光线不足足。（3）主主卧室没没有阳台台；设置置不合理理，缺少少生活情情趣。（4）二二层的起起居室没没有利用用率；容容易产生生浪费感感， 设置置不合理理。223.1C型型复式优点：（1）楼楼梯配置置较合理理；生活

50、活更舒适适。（2）客客厅的使使用率较较高；对对业主更更超值，安安置家具具 设施施更合理理。（3）拥拥有双露露台。超超值享受受，拥有有生活每每一天。（4）客客厅有一一个阳台台一个外外挑室窗窗；采光光效果更更合 理，更更加明亮亮，名家家风范的的享受。（5）88.5米米的宽厅厅设计；宽阔大大气，尽尽显主人人尊贵 身份份。（6）主主卧南北北两窗设设计；通通风性能能更好，光光线充足足， 真正正的生活活享受。缺点：（1） 客厅里有有障碍柱柱；影响响生活舒舒适度，视视觉效果果 较差差。（2） 两间卧室室间接采采光；对对采光有有影响，自自然光线线 照射射不足。（3） 主卧连露露台但不不设落地地窗；进进出不方方

51、便，对对采 光有有影响。（4） 二层缺少少一个小小型家庭庭活动室室；家庭庭的自娱娱气 氛不不浓。（5） 其中一间间卧室设设计的离离厨房太太近；容容易受厨厨房 噪音音及油烟烟的侵害害。（七）.会 所所概念提炼炼： 三层会会所礼朋朋待己光光彩满面面不同年年龄 各各 有闲趣趣产品建议议：一层：品品茗观赏赏区，物物业管理理中心。二二层：桌桌球室、乒乒乓球室室、棋牌牌室，亲亲子游戏戏室、才才艺教室室、股票票网络中中心。三三层：室室内游泳泳池及观观景平台台会所建筑筑特征： 三层层落地玻玻璃式建建筑，踏踏街门口口广场砖砖铺地，周周遍配艺艺术灯光光布置。（八）建材及及施工篇篇：概念提炼炼： 1000%建材材品质1000%建筑筑质量 分析析：我们的目目标消费费群体从从他的购购房心里里及习性性上分析析，他们们购房一一生只此此一次，所所以对建建材及现现场建材材的展示示会很重重视，还还应考虑虑建材的的级别、品品牌，施施工工艺艺、工程程进度，重重视现场场施工管管理上。让让精益求求精发挥挥到实处处。产品建议议：1.希望施施工管理理更专业业化、更更规范 22.建材材建议建建市场报报告 33.以工工程部及及施工、监监理单位位共同制制定一整整套核准准工艺工工程图 工程程质量标标准建议议工程内容容