百富盈营销策划提案终稿01

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1、谨呈：百富盈地产百富盈营销策划报告百富盈营销策划报告 中原（中国）物业顾问有限公司中原（中国）物业顾问有限公司 深圳中原物业顾问有限公司深圳中原物业顾问有限公司20062006年年5 5月月2828日日中原地产 版权所有第一部分第一部分 项目分析项目分析第二部分第二部分 市场分析市场分析第四部分第四部分 产品规划建议产品规划建议第三部分第三部分 项目定位项目定位客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位策略第五部分第五部分 营销策略建议营销策略建议招商及经营建议招商及经营建议项目经营模式建议项目经营模式建议商业销售模式建议商业销售模式建议项目整体营销策略项目整

2、体营销策略目录目录第一部分第一部分 项目分析项目分析项目指标及四至项目指标及四至项目交通分析项目交通分析项目产品分析项目产品分析项目小结项目小结项目指标及四至项目指标及四至内内 容容数数 量量总用地面积总用地面积25878总建筑面积总建筑面积168067.69建筑容积率建筑容积率4.64建筑覆盖率建筑覆盖率49.1%一期住宅面积一期住宅面积59959.63一期商业面积一期商业面积60040住宅总户数住宅总户数860户项目分析项目分析项目交通分析项目交通分析项目产品分析项目产品分析项目小结项目小结北面为花边岭广场项目指标及四至项目指标及四至项目交通分析项目交通分析项目产品分析项目产品分析项目小结

3、项目小结N N南面为新居民区及世纪联华、人人乐、三环城商业东面为老居民片区西面麦地新商住区：雍逸园东江明珠、海燕玉兰园项目分析项目分析项目位于惠州市河南岸演达片区，石湖路与演达一路交汇处，三面临街，交通便利，通达性好，地理位置得天独厚。项目指标及四至项目指标及四至项目交通分析项目交通分析项目产品分析项目产品分析项目小结项目小结项目分析项目分析项目指标及四至项目指标及四至项目交通分析项目交通分析项目产品分析项目产品分析项目小结项目小结惠淡大道惠淡大道项目分析项目分析惠莞高速惠莞高速惠深沿海高速惠深沿海高速惠州港疏港高速惠州港疏港高速项目由一个五层的商业广场和三项目由一个五层的商业广场和三栋住宅组

4、成，商业顶层为空中花栋住宅组成，商业顶层为空中花园，实现了建筑空间的最大化利园，实现了建筑空间的最大化利用。用。项目指标及四至项目指标及四至项目交通分析项目交通分析项目产品分析项目产品分析项目小结项目小结项目分析项目分析户型比例：户型比例：项目以一房和两房为主，两房占58%，一房34%，三房仅占8%。一房面积在28.9448.91，二房面积在6788之间项目住宅以小户型为主，主力户型为两房两厅。项目指标及四至项目指标及四至项目交通分析项目交通分析项目产品分析项目产品分析项目小结项目小结项目分析项目分析本项目商业总面积本项目商业总面积6 6万多万多，单层商业面积，单层商业面积1 1万左右，在片区

5、内属于万左右，在片区内属于规模较大的商业广场。规模较大的商业广场。商场主临街面紧靠石湖路，商场主临街面紧靠石湖路，商业前广场相对较小，商业前广场相对较小，组织交通和吸纳人组织交通和吸纳人气的能力较弱，这对于一个大型商场的后期经营是很大的劣势。气的能力较弱，这对于一个大型商场的后期经营是很大的劣势。一层消防通道将一层消防通道将商场整体一分为二，不利整体经营。商场整体一分为二，不利整体经营。项目指标及四至项目指标及四至项目交通分析项目交通分析项目产品分析项目产品分析项目小结项目小结项目分析项目分析本项目位于花边岭商圈次中心位置，本项目位于花边岭商圈次中心位置，地理位置优地理位置优越，交通便利越，交

6、通便利；项目住宅部分项目住宅部分设计合理，面积实用设计合理，面积实用；商业体量规模较大，商业体量规模较大，需定位为外向型商业需定位为外向型商业。商业前广场偏小，不利于后期经营商业前广场偏小，不利于后期经营。项目困难点在于如何实现商业价值最大化。项目困难点在于如何实现商业价值最大化。项目指标及四至项目指标及四至项目交通分析项目交通分析项目产品分析项目产品分析项目小结项目小结项目分析项目分析第二部分第二部分 市场分析市场分析宏观走势宏观走势住宅市场分析住宅市场分析商业分析商业分析客户群分析客户群分析市场小结市场小结房地产走势量价齐升，地产市场一路飘红！年份年份竣工面积（万）竣工面积（万）定基增长定

7、基增长销售面积（万）销售面积（万）定基增长定基增长2001年73.7014.65%52.007.37%2002年87.2718.41%56.3616.37%2003年88.961.9%73.7330.84%2004年9668.6%1011337.16%2005年1256330.1%1367635.23%宏观走势宏观走势住宅市场分析住宅市场分析商业分析商业分析客户群分析客户群分析市场分析市场分析市场小结市场小结住宅市场格局住宅市场格局江北江北属性：行政中心属性：行政中心/高档住宅高档住宅代表楼盘：碧水湾、江畔花园、金世界花园代表楼盘：碧水湾、江畔花园、金世界花园均价：均价：34003400元左右

8、元左右/m2/m2发展趋势：行政、高档住宅发展趋势：行政、高档住宅东平东平属性：大盘区域属性：大盘区域代表楼盘：东湖花园、长湖苑、兰波湾代表楼盘：东湖花园、长湖苑、兰波湾均价：均价：2700-30002700-3000元元/m2/m2发展趋势：纯粹居住区，中高档大盘发展趋势：纯粹居住区，中高档大盘麦地河南岸麦地河南岸属性：老城区的扩展区属性：老城区的扩展区/新兴商住区新兴商住区代表楼盘：风尚国际、世纪新天、雍逸园、风华世代表楼盘：风尚国际、世纪新天、雍逸园、风华世 家、丽园新村、南翠花园家、丽园新村、南翠花园均价：均价：2500-28002500-2800元元/m2/m2发展趋势：宜商宜住发展

9、趋势：宜商宜住惠淡路惠淡路属性：城郊结合部位属性：城郊结合部位代表楼盘：东江学府、惠泽南苑、金山龙庭代表楼盘：东江学府、惠泽南苑、金山龙庭均价：均价：23002300元元/m2/m2发展趋势：新市镇发展趋势：新市镇下角下角西湖南坛西湖南坛属性：老城区属性：老城区发展趋势：城市功能完善发展趋势：城市功能完善/旧城改造旧城改造龙丰上排龙丰上排宏观走势宏观走势住宅市场分析住宅市场分析商业分析商业分析客户群分析客户群分析市场小结市场小结惠城区市场供应状况及产品结构（住宅）惠城区市场供应状况及产品结构（住宅）惠城区惠城区在售楼盘众在售楼盘众多多，竞争压力较大。，竞争压力较大。产品以产品以三房四房三房四房

10、为为主，商务公寓小户主，商务公寓小户型产品供应量较小。型产品供应量较小。20052005年惠城区产品结构状况年惠城区产品结构状况数据来源：惠州房地产交易中心市场调查数据数据来源：惠州房地产交易中心市场调查数据宏观走势宏观走势住宅市场分析住宅市场分析商业分析商业分析客户群分析客户群分析市场小结市场小结商业格局商业格局江北行政中心区商业中心竞争/融合/互补结果是：板块价值日益彰显,片区价值逐渐得到有效的升华和认同宏观走势宏观走势住宅市场分析住宅市场分析商业分析商业分析客户群分析客户群分析市场小结市场小结新兴板块三足鼎立新兴板块三足鼎立 ，新格局支撑商业发展，新格局支撑商业发展江北行政中心区东平片区

11、麦地河南岸江北江北：惠州未来市行政中心，随着市政配套建设，带动全面的商住开发。东平东平：大盘片区，走高端住宅路线麦地河南岸麦地河南岸：传统商业中心延伸带，地产密集投放区域，随着片区居住人口结构的不断改变，促进了商业发展。南坛下埔宏观走势宏观走势住宅市场分析住宅市场分析商业分析商业分析客户群分析客户群分析市场小结市场小结新生代商业，正面碰撞新生代商业，正面碰撞南坛下埔老商业中心麦地河南岸新商圈 世贸中心世贸中心：商业规模商业规模6 6万万组建经营：世贸百货组建经营：世贸百货 隆生广场隆生广场：商业规模近商业规模近3 3万万 进驻主力商家：进驻主力商家：天虹天虹百富盈：百富盈：商业规模商业规模6

12、6万万 进驻主力商家：进驻主力商家：沃尔玛沃尔玛全方位的比拼招商经营销售百富盈/东江/隆生/世贸/玉兰花园/是一荣俱荣？或汰弱留强？区位的竞争规模的竞争商家的竞争 东江明珠裙楼东江明珠裙楼：建筑面积：建筑面积：2.52.5万万 玉兰商业广场玉兰商业广场：商业规模商业规模2 2万万主力商家：主力商家：宏观走势宏观走势住宅市场分析住宅市场分析商业分析商业分析客户群分析客户群分析市场小结市场小结消费能力分析消费能力分析人民可支配收入及消费实力继续上升人民可支配收入及消费实力继续上升2005年四个季度的居民消费价格总水平(CPI)同比分别上涨：1.6、1.9、2、2，总体平稳，2005年市区居民人均可

13、支配收入14884元，增长7.7，剔除物价因素，实际增长5.6；人均消费性支出12931元，增长8.4，实际增长6.3。大型超市引领消费的格局逐渐成型 ，2005年，人人乐、万佳、丽日、百佳四大超市完成零售额9.28亿元，增长24.0%。2005年，全市社会消费品零售总额达251.51亿元，增长18.0，再创“十五”期间的增长新高。其中，批发零售贸易业215.66亿元，增长18.5；餐饮业35.85亿元，增长15.0。消费需求高位增长消费需求高位增长 宏观走势宏观走势住宅市场分析住宅市场分析商业分析商业分析客户群分析客户群分析市场小结市场小结区域商业特征区域商业特征A A、商圈内已具有第二代商

14、业的硬件设施、商圈内已具有第二代商业的硬件设施商圈内含商业大厦：风尚国际、世贸中心、时代广场、西湖丽苑、百佳广场等三十多座。大楼的层高达到4.5米，外立面充分展示现代感，各类相关指标已达现代商业的要求；整体商业氛围明显区别于原老商业区。B B、庞大的商业面积及新一轮商业格局、庞大的商业面积及新一轮商业格局据中原调查统计，商圈内商业面积的保有量在150200万之间。另从发展趋势来看，河南岸区的商业逐步与本商圈互补和融合，未来终将形成大麦地商圈格局，整体商业面积将更大，商业氛围更浓郁。C C、交通极为便利、交通极为便利麦地商圈处于惠州城区的中心，麦地路段是惠州的商业形象大道。可辐射到惠州城区各片区

15、、各住宅区，交通极为便利。D D、经营业态及形式无特色、经营业态及形式无特色万佳百货、人人乐、国美电器、天虹商场、数码商业街、时代百货等均以大卖场和专业市场为主，经营业态较为同质化，且形式单一，无特色。宏观走势宏观走势住宅市场分析住宅市场分析商业分析商业分析客户群分析客户群分析市场小结市场小结业态分析业态分析A、麦地下埔商圈明显缺乏大型特色商业项目，区域内以人人乐和万佳百货等为核心；B、商业经营情况以知名卖场、和街铺经营最好，如：人人乐购物广场、国美电器和数码商业街等；C、片区内商业整体经营档次不高，缺乏综合性的高档商业经营场所。在经营上，仍是以服务于辐射圈内的居民生活需要为主；D、缺乏主题特

16、色商业卖场，如：儿童主题、特色饮食类等商业卖场。宏观走势宏观走势住宅市场分析住宅市场分析商业分析商业分析客户群分析客户群分析市场小结市场小结惠州本地客户分析惠州本地客户分析惠城区惠城区房地产市场供需呈房地产市场供需呈“哑铃型哑铃型”结构结构20012001户籍人口户籍人口49.349.3万万20032003户籍人口户籍人口59.1759.17万万20102010户籍人口户籍人口113.5113.5万万现状客户构成显性特征：现状客户构成显性特征：企业主企业主/机关干部占机关干部占2424金融金融/教师占教师占1313电子通讯类企业员工电子通讯类企业员工/个体个体/工薪阶层占工薪阶层占6363数据

17、来源：城市规划局及市场调查惠城区人口状况及趋势惠城区人口状况及趋势宏观走势宏观走势住宅市场分析住宅市场分析商业分析商业分析客户群分析客户群分析市场小结市场小结不同分类不同分类潜在消费者数量潜在消费者数量需求需求壳牌项目建设壳牌项目建设建设高峰建设高峰2.52.5万人，投产后万人，投产后15001500人人租赁、居住租赁、居住石化区建设石化区建设规划人口规划人口2.52.5万万租赁、居住租赁、居住惠州人口增长惠州人口增长2005200520102010年，年，5050100100万（惠州）万（惠州）租赁、居住租赁、居住新惠州人新惠州人建设者临时居住建设者临时居住1010转化为永久居住转化为永久居

18、住居住居住惠阳大亚湾惠阳大亚湾2005200520102010年，潜在消费者合计：年，潜在消费者合计：10102020万居住；万居住；20203030万租赁万租赁租赁、居住租赁、居住壳牌带动下的石化产业链将影响惠州市场的供需结构；壳牌带动下的石化产业链将影响惠州市场的供需结构；加速惠城区的客户结构由加速惠城区的客户结构由哑铃型哑铃型向向橄榄球型橄榄球型转化。转化。数据来源：城市规划局及市场调查壳牌效应将为惠州市场带来大量新增客户壳牌效应将为惠州市场带来大量新增客户宏观走势宏观走势住宅市场分析住宅市场分析商业分析商业分析客户群分析客户群分析市场小结市场小结媒体爆炒媒体爆炒 深圳投资客激增深圳投资

19、客激增惠州地产成为深圳投资客关注的焦点惠州地产成为深圳投资客关注的焦点 由于受到深圳房价涨幅过大以及两地房价差别影响，东莞、惠州的地产近期受到深圳投资资金的热捧。据中原地产的统计数据显示，一些惠州的楼盘深圳投资客所占比例最高可达到80%左右。惠州深圳惠阳惠东县深 惠 高 速深圳两小时生活圈概念深圳两小时生活圈概念点燃惠州市场点燃惠州市场宏观走势宏观走势住宅市场分析住宅市场分析商业分析商业分析客户群分析客户群分析摘自深圳商报市场小结市场小结利好利好11房地产市场总体向好房地产市场总体向好威威 胁胁市场供应放量大，竞争同质化现象严重市场供应放量大，竞争同质化现象严重房地产进入全面快速发展阶段房地产

20、进入全面快速发展阶段行政区划调整促进惠州城市化发展行政区划调整促进惠州城市化发展市场供应以市场供应以3 3房、房、4 4房为主，产品同质化房为主，产品同质化石化产业链产生的新增住房需求促进市场供需结构由哑铃型向橄榄型转化石化产业链产生的新增住房需求促进市场供需结构由哑铃型向橄榄型转化客户需求特征相似，差异化小客户需求特征相似，差异化小利好利好22深圳投资客看好惠州市场，外来置业者剧增深圳投资客看好惠州市场，外来置业者剧增利好利好33本项目所在的麦地片区成为近两年的持续热点片区本项目所在的麦地片区成为近两年的持续热点片区市场分析小结市场分析小结宏观走势宏观走势住宅市场分析住宅市场分析商业分析商业

21、分析客户群分析客户群分析市场小结市场小结第三部分第三部分 项目定位项目定位客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位策略提升住宅价值是关键提升住宅价值是关键地产市场总体利好地产市场总体利好市场推出产品市场推出产品以大户型为主以大户型为主项目以小户型为主，项目以小户型为主，有一定差异化空间。有一定差异化空间。商业招商、经营、销商业招商、经营、销售是重点售是重点地产市场总体利好地产市场总体利好商业推出量较大商业推出量较大本项目商业体量大本项目商业体量大片区商圈形成，同质片区商圈形成，同质化竞争严重化竞争严重项目回顾项目回顾客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商

22、业定位价格定位价格定位定位策略定位策略未来商业中心热点区域城市中心称缺资源商业规模宏大小户型产品市场稀缺麦地河南岸演达片区花边岭广场演达路南岸路商业价值居住价值商业价值居住价值项目核心价值项目核心价值客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位策略项目竞争策略项目竞争策略住宅住宅同向差异化同向差异化定位定位商业定位商业定位适度超前适度超前，与周边商业形成差异化竞争，与周边商业形成差异化竞争，引领高端市场引领高端市场招商先行，情景展示，先经营后销售招商先行，情景展示，先经营后销售项目策略要点：项目策略要点：客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价

23、格定位定位策略定位策略项目定位项目定位 城市、商务新领地城市、商务新领地 购物、休闲新天地购物、休闲新天地 娱乐、餐饮新天地娱乐、餐饮新天地宜商 宜住 宜投资客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位策略住宅定位住宅定位基于项目本身产品特征和市场分析，本项目可定位为投资居住两相宜的商务公寓。客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位策略住宅定位住宅定位奢华地段，优厚的升值潜力奢华地段，优厚的升值潜力 客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位策略商业定位商业定位生态购物：生态购物：引入生态概念

24、，追求全新的购物时尚。引入生态概念，追求全新的购物时尚。情景商业：情景商业：现代繁华、高压人群，现代繁华、高压人群，逐渐学会了享受生活，情景商业购物是时尚。逐渐学会了享受生活，情景商业购物是时尚。复合商业：复合商业：多元化的业态组合将经营风险降至最低，多种业态互补并相互带动。多元化的业态组合将经营风险降至最低，多种业态互补并相互带动。“一站式一站式”消费：消费：来到这里，这里就是你的天堂。来到这里，这里就是你的天堂。客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位策略一个能为精英人士带来高级体验的场所；一个能为精英人士带来高级体验的场所；一个真正能让惠州时尚起来的符

25、号；一个真正能让惠州时尚起来的符号；一个让惠州各路名流交往聚会的圈子；一个让惠州各路名流交往聚会的圈子；一个能让惠州精英人士沉淀气质的场所；一个能让惠州精英人士沉淀气质的场所；一个气息高贵，但并不缺少趣味性的场所。一个气息高贵，但并不缺少趣味性的场所。客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位策略项目体验价值的营造项目体验价值的营造形象定位关键词高级体验场所城市时尚符号特定人群圈层气质沉淀的场所高贵而不乏趣味形象定位具象高级品牌带来的体验、稀缺带来的体验、极致细节带来体验与国际化接轨、成为客户、时尚传媒的话题和愿意体验的场所类似的人群环境对行为方式的促进，让你

26、懂得怎样优雅起来单纯的高贵让人觉得娇柔和压抑娱乐和趣味的体验让高贵和经典产生持续的力量丰富而极致的体验将是本项目成功经营的关键客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位策略案例分享案例分享名称名称内容内容5F5F4F4F嘉禾影院（上层）、顺电、家居用品、休闲服饰、真冰场、嘉禾影院（上层）、顺电、家居用品、休闲服饰、真冰场、玩具、童装、餐饮、鞋、皮具等玩具、童装、餐饮、鞋、皮具等3F3F嘉禾影院（下层）、餐饮、女装、嘉禾影院（下层）、餐饮、女装、REELREEL主力店等主力店等2F2F女装、休闲装、男装、女装、休闲装、男装、REELREEL主力店、饰品、音像等主

27、力店、饰品、音像等1F1F女装、饮食、钟表、珠宝、皮具、男装、女装、饮食、钟表、珠宝、皮具、男装、NONONONO概念店、概念店、REELREEL主力店等；主力店等；万象城为深圳市高档商场，市场定位为一站式购物中心，娱乐休闲业态所占比例较大，同时娱乐休闲业的良好经营也为该商场带来了旺盛的人流。客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位策略案例研究：深圳华润万象城业态分布案例研究：深圳华润万象城业态分布 名称名称内容内容7F7F6F6F5F5F4F4F3F3F2F2F1F1F-1F-1F客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位

28、策略案例研究：深圳金光华业态分布案例研究：深圳金光华业态分布案例分享案例分享目标商家定位目标商家定位 根据项目定位及对周边的商业结构分析，目前惠州市场缺乏高档、集约根据项目定位及对周边的商业结构分析，目前惠州市场缺乏高档、集约的消费场所。建议主力商家招商以高档百货为主：的消费场所。建议主力商家招商以高档百货为主：主要招商对象：主要招商对象：高档百货、高档百货、各类名品店、各类名品店、知名中高档餐饮、娱乐经营商。知名中高档餐饮、娱乐经营商。客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位策略商业业态定位商业业态定位1F：银行、西餐厅、高档咖啡厅、精品专卖店（化妆品）、

29、珠宝、钟表2F：超市、百货或名牌专卖店等。3F：超市、男女装、服饰鞋类等。5F：酒吧、餐饮等。4F4F：影院、溜冰场等餐饮娱乐设施。业态业态细分细分比例比例时尚百货时尚百货大型百货大型百货15%15%大型超市大型超市超市（沃尔玛）超市（沃尔玛）20%20%餐饮休闲餐饮休闲高档西餐厅、咖啡店、酒吧、影院、溜冰场、美容高档西餐厅、咖啡店、酒吧、影院、溜冰场、美容SPASPA、儿童娱、儿童娱乐乐30%30%名品店名品店精品专卖、银行、便利店精品专卖、银行、便利店 35%35%客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位策略-1F：皮具、饰品、家具装饰、负一层功能分布及

30、商家选择建议负一层功能分布及商家选择建议客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位策略家具装饰皮具、饰品负一层可设置中高档次的家具装饰品、饰品、皮具等。一层功能分布及商家选择建议一层功能分布及商家选择建议精品专卖店、化妆品银行、西餐厅、高档咖啡厅、珠宝、钟表等一层高极品牌店等专卖约4500平米对外的餐饮、银行等面积约3000平米珠宝、钟表占3500平米客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位策略一层功能分布及商家选择建议一层功能分布及商家选择建议一楼对外店铺西餐店：星巴克、一楼对外店铺西餐店：星巴克、kosmokosmo咖啡

31、店咖啡店 、日本、日本/韩国料理、可颂坊、韩国料理、可颂坊、塔可钟墨西哥风情餐厅、必胜客批萨等。塔可钟墨西哥风情餐厅、必胜客批萨等。（考虑对外展示经营，建议与广场结合，增加人流，提升物业价值考虑对外展示经营，建议与广场结合，增加人流，提升物业价值）客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位策略二层功能分布及商家选择建议二层功能分布及商家选择建议百货或名牌专卖店超市二层超市约占6000平米百货或名牌专卖店占4500平米左右。客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位策略三层功能分布及商家选择建议三层功能分布及商家选择建议男女装、

32、服饰鞋类超市三层超市约占6000平米男女装、服饰占4500平米左右。客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位策略四层功能分布及商家选择建议四层功能分布及商家选择建议客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位策略影院、溜冰场等娱乐设施。餐饮娱乐设施。建议招商商家：嘉禾或南国影城、本色酒吧等酒吧、餐饮等。五层功能分布及商家选择建议五层功能分布及商家选择建议客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位策略目标客户区域目标客户区域客户区域：客户区域：由于惠州房地产的进一由于惠州房地产的进一步发展及炒作

33、，惠州地产市步发展及炒作，惠州地产市场的外地投资客越来越多，场的外地投资客越来越多，根据我司的市场调研及操盘根据我司的市场调研及操盘规律，外地投资客户已占总规律，外地投资客户已占总成交客户半数以上，成交客户半数以上，本项目本项目除需加大本地市场的营销推除需加大本地市场的营销推广，还应着力挖掘深圳投资广，还应着力挖掘深圳投资客户及周边客户。客户及周边客户。客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位策略客户定位客户定位核心客户重要客户游离客户偶得客户成长中的白领、企业员工、壳牌员工深圳、惠城、惠东及周边市县的投资置业客，中小私营企。本地高级白领，主要有各大公司中高

34、层管理人员及部分政府公务员。高级白领。外地人偶然到惠州投资置业客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位策略价格定位价格定位用市场比较法确定售价用租金反推法核算估计溢价空间商业最终均价定位思路及流程：定位思路及流程：住宅均价商业各层均价用市场比较法确定售价估计溢价空间客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位策略市场环境市场环境发展商商业经营经验发展商商业经营经验中原对项目的价值提升中原对项目的价值提升价格预估价格预估价值提升价值提升客户定位客户定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位价格定位价格定位定位策略定位策略详细的定价说明

35、、定价报告后续提供，在此不多赘述。第四部分第四部分 产品规划建议产品规划建议人流引导规划空间设计广场设计建筑外立面空间设计要点空间设计要点休闲化的环境设计休闲化的环境设计商业空间步行化商业空间步行化 、商业空间室内化、商业空间室内化、公共空间社会化公共空间社会化空间尺度对人流动线、视觉效果、心空间尺度对人流动线、视觉效果、心理的影响理的影响人流引导规划空间设计广场设计建筑外立面建筑外立面建筑外立面形式独特，时尚，具现代感！形式独特，时尚，具现代感！合理预留广告位，以免降低商业档次。合理预留广告位，以免降低商业档次。人流引导规划空间设计广场设计建筑外立面广场设计广场设计设计原则：景观优美，吸纳人

36、气。设计原则：景观优美，吸纳人气。设计要求：广场设置标志性景观，形成核心视点。设计要求：广场设置标志性景观，形成核心视点。人流引导规划空间设计广场设计建筑外立面人流引导规划人流引导规划外部人流动线外部人流动线人流引导规划空间设计广场设计建筑外立面通过天桥或地下通道与其他建筑群相连，形 成互动设计醒目的主入口公交站设置的士站配备充足的停车位内部人流动线及注意事项内部人流动线及注意事项人流引导规划空间设计广场设计建筑外立面人流引导规划人流引导规划平面形式形态中庭的形态、大小、位置合理布设内部电梯餐饮区及娱乐设施的规划内部环境设计商业交通布局建议商业交通布局建议商场商场2 2有个主出入口有个主出入口

37、1 1个次出入口，内部设置了个次出入口，内部设置了3 3部扶手电梯，能够起到部扶手电梯，能够起到内部纵向人流交通作用，对于电梯位置的设置建议尽量靠里，这样可内部纵向人流交通作用，对于电梯位置的设置建议尽量靠里，这样可以使外部人流达到商场纵深内部，使整个商场内部人流加大。以使外部人流达到商场纵深内部，使整个商场内部人流加大。电梯电梯电梯向内移人流引导规划空间设计广场设计建筑外立面香港荷里活中庭形式交通组织图例香港荷里活中庭形式交通组织图例该商场扶手电梯设置于商场两侧，将人流横向引导至整个商场内部。人流引导规划空间设计广场设计建筑外立面第五部分第五部分 营销策略建议营销策略建议招商及经营建议项目经

38、营模式建议商业销售模式建议项目整体营销策略通过推广实现良好的通过推广实现良好的市场品牌度和知名度市场品牌度和知名度，将有助于项目整体租金水平的提，将有助于项目整体租金水平的提高。树立品牌的另一个含义就是通过先进的商业经营管理模式和良好的服务高。树立品牌的另一个含义就是通过先进的商业经营管理模式和良好的服务理念争服顾客，赢得市场，最终理念争服顾客，赢得市场，最终保障整个商业获得长期的租金收益和经营收保障整个商业获得长期的租金收益和经营收益。益。项目进行整体招商。项目进行整体招商。招商及经营建议项目经营模式建议商业销售模式建议项目整体营销策略项目的总体招商思路项目的总体招商思路项目的总体招商思路项

39、目的总体招商思路是指统一商业的整体，包括是指统一商业的整体，包括内部店铺的装修风格、统一内部店铺的装修风格、统一商业服务人员的着装，统一进行宣传推广商业服务人员的着装，统一进行宣传推广，这样能够很，这样能够很大程度上提高商场的物业档次，从而满足高档的商业定大程度上提高商场的物业档次，从而满足高档的商业定位，同时也能大大改善项目的购物和经营环境，有利于位，同时也能大大改善项目的购物和经营环境，有利于提升项目的品牌知名度，构筑核心竞争力；提升项目的品牌知名度，构筑核心竞争力；统一培训管理，统一培训管理，以此提高整体服务水以此提高整体服务水平，降低营销成本。平，降低营销成本。招商及经营建议项目经营模

40、式建议商业销售模式建议项目整体营销策略先招主力餐饮和国际品牌旗舰店；项目的总体招商策略项目的总体招商策略主力餐饮和国际品牌旗舰店在招商条件上给予一定优惠；主力店和旗舰店的位置需要预留；在品牌和铺位的选择上要坚持档次相似的原则。招商及经营建议项目经营模式建议商业销售模式建议项目整体营销策略自营自营发展商与经发展商与经营公司联营营公司联营委托经营公司委托经营公司经营经营目前市场上常用的经营模式目前市场上常用的经营模式从项目的定位、持续经营以及良好形象的维护来看，无论是出租还是销售都需要以统一的形象来经营。怎样实现统一形象的经营，目前市场通常的模式是怎样的？常用的经营模式常用的经营模式招商及经营建议

41、项目经营模式建议商业销售模式建议项目整体营销策略经营模式经营模式特点特点优劣势优劣势其他其他第一种方式自营一般是在物业招租非常困难、物业具有某项垄断性资源优势的两种极端状况下的选择，物业集团多元化发展业务范围涵盖零售业时也会会选择这种模式，如茂业百货。优势：优势：在具有垄断性的前提下，优势较为明显。长期来看，培养了商业的经营能力。劣势：劣势：在发展商面临招租困难及不专业时采用，风险较大。在自营的前提下，发展商可以自购自销，同时也采取保底抽成或纯分成的方式与商家合作。第二种方式将商用物业直接租赁给商业营运机构开展商业营运即与商业机构签订租赁契约，按租赁契约的规定收取租金，获得收益与商业营运公司的

42、经营业绩无关。通常在发展商没有商业运作战略、经验及实力的状况下采用。优势：优势：风险小，收益稳定；劣势：劣势：不能更好的实现商业价值最大化。商业经营公司通常也采取统一经营和 分割等方式进行管理。第三种方式发展商与商业营运公司联营即发展商与商业营运公司采取契约式的合作方式，发展商的租金收入与此物业空间的商业经营收入挂钩，按照契约提成、分红。通常在发展商有一定经验和实力，并且有商业运作战略的情况下使用。优势：优势：与专业公司合作，可以培养发展商自身的商业运作能力，风险大，收益也大。劣势：劣势：商业经营业绩好了，收入增加；同时也承担经营不善而带来的低租金甚至无租金风险。采取保底抽成或纯分成的方式与商

43、家合作。几种经营模式的对比几种经营模式的对比招商及经营建议项目经营模式建议商业销售模式建议项目整体营销策略从发展商角度来看，百富盈有运作商业的成功经验，有自己的商业经营队伍，而且也有发展商业房地产的战略，所以从项目及发展商的长期利益来看，在统一经营管理的模式下采用：即可挖掘商业的长期价值，也可吸取专业经营咨询公司的建议。即可挖掘商业的长期价值，也可吸取专业经营咨询公司的建议。经营模式的选择经营模式的选择经营管理公司和商家可以采取保底提成保底提成的方式进行合作，收取的租金一般分两部分，一部分是按面积收取，称为保证租金保证租金，另一部分按总营业额的一定比例收取，该比例取决于承租商的平均费用、商品价

44、格、利润率等相关因素，总营业额的计算通常每年进行一次。整个商场将采用店中店店中店的经营形态。招商及经营建议项目经营模式建议商业销售模式建议项目整体营销策略两种策略两种策略最佳销售模式最佳销售模式整体销售分割产权销售两种销售模式相结合，对于不同的销售阶段有一个侧重。招商及经营建议项目经营模式建议商业销售模式建议项目整体营销策略最佳销售模式最佳销售模式周期（月）周期（月）1 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212销售模式销售模式整体销售期整体销售期产权分割销售期产权分割销售期工程筹备期工程筹备期土方工程土方工程内部装修内部装修铺位划分铺位划分项目招商项目招商售楼

45、处装修售楼处装修项目认筹项目认筹进入销售期进入销售期项目进度与销售策略表项目进度与销售策略表招商及经营建议项目经营模式建议商业销售模式建议项目整体营销策略商铺划分前，为整体销售期商铺划分前，为整体销售期商铺划分后，为产权分割销售期商铺划分后，为产权分割销售期招商及经营建议项目经营模式建议商业销售模式建议项目整体营销策略通过上表可见通过上表可见本项目商业销售分期为本项目商业销售分期为招商及经营建议项目经营模式建议商业销售模式建议项目整体营销策略总体营销思路总体营销思路推广策略招商及经营建议项目经营模式建议商业销售模式建议项目整体营销策略总体营销策略总体营销策略客户策略渠道策略入市策略根据本项目不

46、同的产品类型，采用迎合不同客户不同的需求，提供不同的产品及相对应的宣传推广。商业物业客户的侧重点应放上百富盈、中原已有的关系客户上，便于实现直复营销直复营销，并且根据不同的市场情况及物业开发的工程进度而确定招商及销售的时间；住宅根据其开发的进度在主力客户群中作相应推广。客户策略渠道策略入市策略推广策略营销策略营销策略充分利用百富盈与沃尔玛、家乐福等知名品牌的合作，通过本项目在惠州市场上形成强有力的冲击，考虑从节约成本出发，利用品牌连锁效应，吸引商家及投资者，以有效客户传播渠道为根本出发点，以有效客户传播渠道为根本出发点，品牌推广、户外推广、活动推广配合为营销推广上的渠道选择策略。营销策略营销策

47、略客户策略渠道策略入市策略推广策略商业因本项目已有初步的规划设计方案，可以根据市场情况游刃有余的进行项目推广和销售。如果项目在2006年进行销售，最好是借用房地产销售旺季的十一期间入市为上上之选。因此，中原认为，本项目商业较为合适的入市时机应该为：认筹时间（2006年7月初），解筹时间（2006年10月初）住宅 从现在的规划及进程来看，本项目住宅第一批的推出上，建议也最好是安排在房地产销售的另一个旺季，即2007年1月初推出第一批住宅单位。营销策略营销策略客户策略渠道策略入市策略推广策略营销节点安排营销节点安排06678910111207234567出地面出地面裙楼完工裙楼完工塔楼封顶塔楼封顶

48、商业开业商业开业住宅入伙住宅入伙确定招商主题、业态准备招商资料整理意向商家资料确定招商队伍销售中心装修筹备招商启动新闻发布会组织财富论坛投资论坛主力店及品牌商家招商与主力店或品牌商家有明确意向商家签约仪式并进行宣传10.1销售中心开放，样板展示区完成10.1开始销售登记及咨询(开始认筹）10.28铺王拍卖及公开发售即解筹第一批铺位品牌商家签约仪式并进行宣传11.18第二批铺位登记第二批主力店、品牌商家招商完成主力店、品牌商家招商完成90%招商成功答谢会部分店铺开业筹备活动剩余铺位招商、签约、开业商业招商及销售住宅销售整体销售产权分割销售品牌营销、体验营销、事件营销推广策略推广策略客户策略渠道策

49、略入市策略推广策略策略一：品牌营销策略一：品牌营销以强烈的以强烈的品牌体验品牌体验冲击力建立起消费者心中的优冲击力建立起消费者心中的优势地位。势地位。百富盈发展商的品牌；百富盈发展商的品牌；中原地产的品牌；中原地产的品牌；沃尔玛品牌；沃尔玛品牌；知名商家品牌；知名商家品牌；重点考量重点考量品牌营销品牌营销 赋予赋予连廊、商业街区、屋顶平台、卖场、广场、过道等连廊、商业街区、屋顶平台、卖场、广场、过道等更多内容更多内容交流、休憩、休闲、鉴赏城市、品味生活，交流、休憩、休闲、鉴赏城市、品味生活，使其成为项目的一部分，紧紧联系了商业区、社交区、休使其成为项目的一部分，紧紧联系了商业区、社交区、休闲运

50、动区、住宅区，让闲运动区、住宅区，让人们行走的目的、购物的方式、居人们行走的目的、购物的方式、居住的感受住的感受变得更为多样化，变得更为多样化，体验一种全新的购物理念，享体验一种全新的购物理念，享受一种全新的生活方式受一种全新的生活方式，增加了人与人交流的机会和可能，增加了人与人交流的机会和可能性，使得项目更加趣味性、生活化。性，使得项目更加趣味性、生活化。体验营销体验营销策略二：体验营销策略二：体验营销色彩色彩 形象包装形象包装 卖场通路卖场通路 视觉视觉 整合营销整合营销广场广场 卖场卖场 平台平台 展示橱窗展示橱窗 街区氛围街区氛围 风格风格 品味品味 格调格调 生活元素生活元素 生活主

51、张生活主张 审美式体验审美式体验沉淀式体验沉淀式体验参与式体验参与式体验娱乐式体验娱乐式体验商业街商业街 屋项平台屋项平台 体验生活体验生活 娱乐式体验娱乐式体验商业街商业街 屋顶平台屋顶平台 体验生活体验生活 体验营销体验营销体验营销体验营销 增加绿化面积，体验生态购物娱乐式体验娱乐式体验 商业屋顶平台商业屋顶平台体验营销体验营销9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.9.2022.9.20Tuesday,September 20,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。14:16:5114:16:5114:169/20/2022 2:16:51 PM11、以我独沈久，愧君相见频。22.9.2014

52、:16:5114:16Sep-2220-Sep-2212、故人江海别，几度隔山川。14:16:5114:16:5114:16Tuesday,September 20,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.9.2022.9.2014:16:5114:16:51September 20,202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年9月20日星期二下午2时16分51秒14:16:5122.9.2015、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年9月下午2时16分22.9.2014:16September 20,202216、行动出成果，工作出财富。2022年9月20日星期二14时16分51

53、秒14:16:5120 September 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。下午2时16分51秒下午2时16分14:16:5122.9.209、没有失败，只有暂时停止成功！。22.9.2022.9.20Tuesday,September 20,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。14:16:5114:16:5114:169/20/2022 2:16:51 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.9.2014:16:5114:16Sep-2220-Sep-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足

54、，可得无限完美。14:16:5114:16:5114:16Tuesday,September 20,202213、不知香积寺，数里入云峰。22.9.2022.9.2014:16:5114:16:51September 20,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年9月20日星期二下午2时16分51秒14:16:5122.9.2015、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年9月下午2时16分22.9.2014:16September 20,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年9月20日星期二14时16分51秒14:16:5120 September

55、 202217、空山新雨后，天气晚来秋。下午2时16分51秒下午2时16分14:16:5122.9.209、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.9.2022.9.20Tuesday,September 20,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。14:16:5114:16:5114:169/20/2022 2:16:51 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。22.9.2014:16:5114:16Sep-2220-Sep-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。14:16:5114:16:5114:16Tuesday,September 20,202213、知人者智，自知者明

56、。胜人者有力，自胜者强。22.9.2022.9.2014:16:5114:16:51September 20,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年9月20日星期二下午2时16分51秒14:16:5122.9.2015、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年9月下午2时16分22.9.2014:16September 20,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年9月20日星期二14时16分51秒14:16:5120 September 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。下午2时16分51秒下午2时16分14:16:5122.9.20MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉