易居嘉兴某地产房地产项目营销报告终稿75

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1、 上海易居房地产研究院 嘉兴市场院 目 录第一部分分城市宏宏观投资资环境分分析5一、城市市地理环环境51、地理理区位：三圈环环抱得天天独厚552、交通通发展：城际利利好联动动发展663、配套套设施：基本齐齐全区位位各异884、城市市规划：北控南南移东进进西拓99二、城市市经济环环境1111、经济济总量：规模较较大稳步步增长1112、人均均收入：稳超万万五购买买力强1113、城市市人口：总量稳稳定增长长缓慢1124、产业业结构：二产为为主三产产平涨1125、支柱柱产业：工业主主导寻求求升级113附：嘉兴兴在长三三角城市市群中基基础指标标排名简简析144三、房地地产市场场环境1161、投资资分析：

2、总量不不大结构构合理1162、供需需分析：供求平平衡配套套保障1173、价格格分析：调控影影响有所所回落1184、供地地分析：价格飙飙升逐步步放量1195、客户户分析: 本地地为主差差异不大大22四、城市市政策金金融环境境24五、宏观观投资环环境分析析结论227第二部分分嘉兴板板块市场场分析229一、秀洲洲新区2291、区位位292、市场场供求3303、市场场特征3304、个案案分析3345、未来来市场供供应355二、南湖湖新区3381、区位位382、市场场供求3383、市场场特征3394、个案案分析4425、未来来市场供供应444三、北部部工业园园区4661、区位位462、市场场供求4463

3、、市场场特征4474、个案案分析5505、未来来市场供供应522四、市中中心5331、区位位532、市场场供求5533、市场场特征5544、个案案分析557五、板块块市场小小结599附一：嘉嘉兴市全全装修房房市场特特征600附二：嘉嘉兴市商商住、配配套对住住宅项目目销售的的影响662第三部分分竞争市市场分析析64一、竞争争对手分分析6441、嘉兴兴房地产产开发企企业概况况642、竞争争企业分分析655二、市场场亮点分分析677第四部分分城市进入分析析结论669一、区位位选择6691、南湖湖新区6692、中心心城区6693、秀洲洲新区7704、北部部工业园园区700二、物业业类型选选择7111、

4、住宅宅产品7712、投资资型产品品71三、建筑筑形态选选择722四、项目目细部建建议7331、外部部环境7732、内部部产品775图表目录录图1-11-1：嘉兴市市地理区区位图55图1-11-2：嘉兴交交通基础础设施图图6图1-11-3：嘉兴对对外交通通图7图1-11-4：嘉兴配配套设施施图8图1-11-5：主城区区总体规规划图99图1-11-6：主城区区规划结结构图99图1-22-1：20000-220055年嘉兴兴市GDDP总量量情况111图1-22-2：20000-220055年嘉兴兴市人均均GDPP情况111图1-22-3：20000-220055年嘉兴兴市人均均可支配配收入情情况12

5、2图1-22-4：嘉兴市市历年产产业结构构分布图图13图1-22-5：嘉兴市市开发区区分布图图13图1-33-1：20000-220055年嘉兴兴房地产产开发投投资图116图1-33-2：20005年嘉嘉兴市房房地产开开发投资资所占比比重177图1-33-3：20005年嘉嘉兴市动动拆迁安安置房情情况188图1-33-4：嘉兴市市区商品品住宅成成交价格格走势图图18图1-33-5：20000年-20005年年嘉兴市市房地产产土地购购置平均均价格走走势199图1-33-6：嘉兴市市土地供供应分布布区域情情况211图1-33-7：20005-220066嘉兴市市各区土土地出让让分布221图1-33

6、-8：20005-220066嘉兴市市各区出出让土地地可建规规模分布布21图1-33-9：20005-220066嘉兴市市各区出出让土地地平均容容积率分分布222图1-33-100：嘉兴兴市购房房客户分分类比重重23图1-33-111：嘉兴兴市购房房家庭类类型分布布23图2-11-1：嘉兴市市房地产产市场板板块分布布图299图2-11-2：秀洲新新区区位位图300图2-11-3：秀洲新新区住宅宅总体供供求状况况30图2-11-4：秀洲新新区产品品类型分分布311图2-11-5：秀洲新新区楼盘盘规模分分布311图2-11-6：秀洲新新区普通通住宅价价格322图2-11-7：秀洲新新区客户户构成图

7、图33图2-11-8：秀洲新新区主要要楼盘销销售情况况33图2-22-1：南湖新新区区位位图388图2-22-2：南湖新新区住宅宅总体供供求状况况38图2-22-3：南湖新新区产品品类型分分布399图2-22-4：南湖新新区楼盘盘规模分分布399图2-22-5：南湖新新区主要要在售楼楼盘价格格分布440图2-22-6：南湖新新区客户户构成图图41图2-22-7：南湖新新区在售售楼盘销销售情况况41图2-33-1：北部工工业园区区区位图图46图2-33-2：北部经经济开发发区住宅宅总体供供求状况况46图2-33-3：北部经经济开发发区产品品类型分分布477图2-33-4：南湖新新区楼盘盘规模分分

8、布477图2-33-5：北部工工业园区区主要楼楼盘价格格分布448图2-33-6：北部工工业园区区客户构构成分布布49图2-44-1：市中心心区区位位图533图2-44-2：市中心心区住宅宅总体供供求状况况54图2-44-3：市中心心区产品品类型分分布544图2-44-4：市中心心区主要要楼盘价价格分布布55图2-44-5：市中心心区客户户构成分分布566图2-44-6：市中心心在售楼楼盘一览览56表1-22-1：嘉兴市市历年户户籍人口口变化情情况122表1-22-2：嘉兴市市重点培培育的四四大产业业集群特特征144附表1-2-11：20005年长长三角各各城市基基础指标标排名表表14表1-3

9、3-1：20005年长长三角部部分城市市房地产产投资开开发对比比（单位位：亿元元）166表1-33-2：19997年-20005年年嘉兴市市商品住住宅竣工工与销售售情况（全全市）（单单位：万万平方米米）177表1-33-3：嘉兴土土地出让让案例119表1-33-4：20005年-20006年年嘉兴公公开出让让土地列列表200表1-33-5：嘉兴城城市客户户购买力力分析222表1-44-1：嘉兴市市主要房房地产政政策、金金融环境境列表224附表1-4-11：市城城区级别别基准地地价表（单单位：元元/平方米米）266附表1-4-22：基准准地价“基准条条件”界定一一览表226表1-55-1：嘉兴宏

10、宏观投资资环境打打分表227表2-11-1：秀洲新新区楼盘盘主力房房型分布布及去化化情况332表2-11-2：秀洲新新区客户户购买力力分布333表2-11-3：20006年秀秀洲新区区可供出出让地块块汇总336表2-11-4：秀洲板板块在售售楼盘汇汇总366表2-22-1：南湖新新区楼盘盘主力房房型分布布及去化化情况440表2-22-3：20006年南南湖新区区可供出出让地块块汇总444表2-22-4：南湖新新区在售售楼盘汇汇总455表2-33-1：北部工工业园区区楼盘主主力房型型分布及及去化情情况488表2-33-2：北部工工业园区区客户购购买力分分布499表2-33-3：北区工工业园区区在

11、售楼楼盘汇总总49表2-33-4：20006年北北部工业业区可供供出让地地块汇总总52表2-44-1：市中心心区楼盘盘主力房房型分布布及去化化情况555表2-44-2：市中心心区客户户购买力力分布556表2-44-3：市中心心区工业业园区在在售楼盘盘汇总557表2-55-1：板块市市场综合合打分表表59附表2-5-11：嘉兴兴在售全全装修项项目一览览表611附表2-5-22：嘉兴兴在售商商住混合合型项目目一览表表63表3-11-1：嘉兴房房地产开开发企业业概况664表4-33-1：低密度度产品价价格比较较表722第一部分分 城城市宏观观投资环环境分析析一、城市市地理环环境1、地理理区位：三圈环

12、环抱 得得天独厚厚嘉兴市位位于浙江江省东北北部，处处在上海海经济圈圈、环太太湖经济济圈、杭杭州湾经经济圈三三个经济济板块的的交叉地地带，区区位优势势得天独独厚。嘉兴市下下辖嘉善善、平湖湖、海盐盐、海宁宁、桐乡乡和秀城城、秀洲洲等7个个县（市市、区）。全全市总面面积39915平平方公里里,其中中市区面面积9668平方方公里。图1-11-1：嘉嘉兴市地地理区位位图上海市杭州市2、交通通发展：城际利利好 联联动发展展嘉兴交通通十分便便利，高高速公路路、铁路路、航空空、港口口、水路路应有尽尽有。沪沪杭高速速公路、乍乍嘉苏高高速公路路、沪杭杭铁路、京京杭大运运河贯穿穿嘉兴，使使嘉兴和和上海、杭杭州、苏苏

13、州连成成一片。随着城市市快速轨轨道的建建设，杭杭州湾跨跨海大桥，还还有嘉兴兴到绍兴兴的跨海海通道等等公路网网的形成成，为嘉嘉兴进一一步形成成长三角角地区的的中心地地域优势势，深入入接通上上海，带带来了很很好的发发展机遇遇。（1）沪沪杭磁悬悬浮作为沪沪杭之间间唯一的的中间站站，磁悬悬浮嘉兴兴站站点点位于南南湖新区区余新镇镇，距离离嘉兴市市中心112公里里，20010年年通车后后将给嘉嘉兴带来来大量的的商务型型客流；（2）城城际列车车连接接上海与与苏州、杭杭州等长长三角重重要城市市，环绕绕嘉兴城城市外围围区域，经经过南湖湖新区和和秀洲新新区，220066年100月通车车后将很很大程度度上刺激激嘉兴

14、经经济的发发展，促促进嘉兴兴与沪杭杭两地的的产业对对接；（3）杭杭州湾大大桥20003年开开始建造造的杭州州湾大桥桥，很大大程度上上拉近嘉嘉兴和绍绍兴、宁宁波等城城市的距距离，220088年建成成后将为为嘉兴的的物流等等产业发发展创造造良好的的环境。（4）客客运枢纽纽站设立于于南湖石石堰，磁磁悬浮、城城际高铁铁、高速速公路全全部汇聚聚于此，这这将为嘉嘉兴的对对外交通通更好的的串联起起来；图1-11-2：嘉兴兴交通基基础设施施图杭州湾大桥嘉绍大桥磁悬浮城际高铁交通枢纽站图1-11-3：嘉兴兴对外交交通图客运枢纽站苏州方向城际高铁磁悬浮高速公路上海方向嘉兴长途汽车站沪杭铁路嘉兴站这些重大大基础设设

15、施主要要分布在在嘉兴市市城东南南，成为为联动沪沪嘉杭，促促进经济济发展和和人口流流动的重重要因素素。3、配套套设施：基本齐齐全 区区位各异异图1-11-4：嘉兴兴配套设设施图曙光医院市第一医院口腔医院嘉兴一中城市大学嘉兴学院大润发易初莲花农工商国际中港城商业大剧院会展中心体育中心博物馆图书馆市政府沃尔玛市中心区区：是嘉嘉兴市政政府所在在地，老老城区内内商业、医医院、学学校比较较集中；南湖新区区：是嘉嘉兴的科科教及文文体中心心，会展展中心、博博物馆设设施较为为齐全；秀洲新区区：以居居住为主主，配套套设施比比较齐全全；经济开发发区：以以工业为为主，拥拥有部份份大型商商业设施施。4、城市市规划：北控

16、南南移 东东进西拓拓市区的规规划空间间结构为为：“一心、一一片、两两翼、三三楔、三三廊”。图1-11-5：主城城区总体体规划图图202省道320国道城市 发展 方向用地发展展方向：北控南南移，东东进西拓拓图1-11-6：主城城区规划划结构图图北控西拓东进南移北控：北北部用地地受到北北郊河的的阻隔，不不作为中中心城区区的发展展方向，经经济开发发区用地地以继续续完善内内部功能能，用地地开发“填平补补齐”为主，适适当发展展东北区区块和城城东路沿沿线地块块。南移：以以南湖新新区开发发建设为为主动力力，以南南湖大道道为发展展轴线，用用地向南南发展，安安排大片片居住、公公共设施施、绿化化用地。东进：东东部

17、以中中环南路路为发展展轴，安安排大片片居住、公公共设施施用地，用用地发展展延伸至至沪杭高高速公路路附近。西拓：西西部以秀秀洲新区区为中心心，以中中山西路路为发展展轴，安安排居住住、公共共设施用用地，并并外延安安排工业业用地，与与秀洲新新区总体体发展方方向相吻吻合。除了北部部区域是是受控制制区域之之外，未未来整个个嘉兴的的城市发发展重心心将主要要体现为为东进、西西拓和南南移。磁磁悬浮站站点余新镇镇所在的的南湖新新区将是是嘉兴未未来城市市发展的的主轴线线。二、城市市经济环环境1、经济济总量：规模较较大 稳稳步增长长嘉兴地处处长三角角洲中心心，珠南南开放型型经济和和民营经经济的交交汇影响响，经济济发

18、展较较快，综综合实力力较强，目目前所辖辖的县市市均进入入中国百百强县和和小康之之列。20005年，全全市实现现地区生生产总值值（GDDP）111566亿元，自2000年以来保持了持续五年的两位数增长势头；人均GDP超过4000美元，接近中等收入国家水平按照世界银行统计标准，人均国内生产总值达5000美元，就意味着达到了中等收入国家和地区的平均水平。图1-22-1：20000-220055年嘉兴兴市GDDP总量量情况数据来源源：嘉兴兴统计公公报20000-20005图1-22-2：20000-220055年嘉兴兴市人均均GDPP情况数据来源源：嘉兴兴统计公公报20000-200052、人均均收入

19、：稳超万万五 购购买力强强20055年，嘉嘉兴市城城镇人均均可支配配收入达达到1661899元，同比比上年增增长100.188。从从后面的的长三角角城市基基础数据据排名表表可以看看出，嘉嘉兴市购购买力处处于长三三角城市市群的中中上游。图1-22-3：20000-220055年嘉兴兴市人均均可支配配收入情情况数据来源源：嘉兴兴统计公公报20000-200053、城市市人口：总量稳稳定 增增长缓慢慢20055年末，嘉嘉兴市人人口3334.333万人人，其中中嘉兴市市区人口口88万万人，户户籍人口口的增长长率基本本上维持持在低位位，城市市人口导导入速度度和规模模尚没有有发生明明显的质质变。就这一点点

20、而言，与与长三角角的二线线城市（杭杭州、南南京基本本如此）在在城市化化进程中中表现类类似，相相信在未未来一段段时间内内随着嘉嘉兴城市市化的加加快，外外来人才才导入以以及农转转非提速速，城市市人口总总量及结结构将会会发生较较大的变变化。表1-22-1：嘉兴市市历年户户籍人口口变化情情况年份20000年20011年20022年20033年20044年20055年户籍人口口（万人人）331.26331.93332.38332.96333.94334.33比上年增增长幅度度（%）0.3000.2000.1440.1770.2990.122数据来源源：嘉兴兴统计公公报20000-200054、产业业结构

21、：二产为为主 三三产平涨涨总体上来来看，第第二产业业一直是是嘉兴的的支柱产产业，占占国民生生产总值值60%左右；而第一一产业生生产值比比重连年年下降，第第三产业业呈现稳稳步上扬扬的趋势势。从嘉兴产产业发展展规划来来看，短短期内嘉嘉兴市的的产业发发展将依依然是二二产主导导的格局局，但从从经济发发展方向向而言，三三产的上上升是大大势所趋趋，预期期随着嘉嘉兴在经经历一番番工业转转型、升升级后，各各种服务务性产业业需求逐逐步增长长后，会会慢慢的的实现向向三产主主导过渡渡，但这这个过程程将会是是比较长长的。图1-22-4：嘉兴市市历年产产业结构构分布图图数据来源源：嘉兴兴统计公公报20000-20005

22、5、支柱柱产业：工业主主导 寻寻求升级级嘉兴市国国民经济济发展的的支柱产产业是工工业经济济，在现现有的发发展基础础之上，未未来几年年该市的的重点发发展方向向为临港港工业、高高技术产产业、装装备制造造业和特特色优势势产业等等四大产产业集群群产业。从嘉兴市市未来产产业群的的发展定定位可以以看出，一一方面城城市冀望望能够通通过与上上海、杭杭州大都都市的产产业对接接，从中中受益如如化工，汽汽车零配配等；另另一方面面又瞄准准具备较高高技术含量量的新兴兴产业如如电子、材材料等；同时对对于本地地特色产产业如纺纺织、皮皮革等也也作为阶阶段性的的重要产产业。图1-22-5：嘉兴市市开发区区分布图图嘉 兴 市 区

23、表1-22-2：嘉兴市市重点培培育的四四大产业业集群特特征培育的产产业集群群发展的重重点产品品引导布局局的重点点地区临港型工工业化工新材材料、新新型建材材、能源源、造纸纸、船舶舶修造及及配件业业主要集中中在滨海海新区，重重点在嘉嘉兴港区区、平湖湖滨海区区、海盐盐大桥新新区高技术产产业以电子元元器件为为主的电电子信息息业，以以玻纤及及其下游游产品为为主的复复合新材材料，生生物医药药产业以嘉兴出出口加工工区和国国家（嘉嘉兴）机机电元件件产业园园下设的的六大产产业区为为重点，嘉嘉兴经济济开发区区、嘉善善经济开开发区、平平湖经济济开发区区、海盐盐经济开开发区、海海宁经济济开发区区、桐乡乡经济开开发区、

24、嘉嘉兴工业业区、秀秀洲工业业区、海海宁尖山山新区的的电子信信息、新新材料和和生物医医药产业业区为主主要载体体装备制造造业以汽车零零部件为为主的汽汽配产业业，机械械标准件件、专用用设备、电电气机械械等为主主的设备备制造业业以嘉兴经经济开发发区、秀秀洲工业业区、嘉嘉善经济济开发区区、海宁宁尖山新新区、海海盐标准准件城为为主要载载体特色优势势产业纺织服装装、皮革革制品、化化纤、经经编、家家纺、家家用电器器、木业业家具以嘉善经经济开发发区、海海盐经济济开发区区、海宁宁经济开开发区、桐桐乡经济济开发区区和全市市主要工工业功能能区为主主要载体体附：嘉兴兴在长三三角城市市群中基基础指标标排名简简析附表1-2

25、-11：20005年年长三角角各城市市基础指指标排名名表序号城市GDP(亿元)城市人均GDDP（元元）城市城镇居民民人均可可支配收收入(元)1上海91444苏州579992温州1980052苏州40266.522上海550990上海1864453杭州29188.611无锡528225台州1831134无锡28055宁波390445宁波1740085宁波24466.4杭州385993绍兴1731196南京24133南京330667杭州1660017温州16000.177常州316665苏州1627768南通14722.088嘉兴314660嘉兴1618899绍兴14400.488绍兴302223

26、无锡16000510常州13022.211镇江292334舟山15522411台州12477.433湖州229665湖州15377512嘉兴11566.133舟山218880南京14999713扬州922温州213227常州14588914合肥853.57台州211114镇江12399415镇江833.39扬州173662南通12388416泰州819.6南通158006扬州11377917湖州640.05泰州140118泰州11122218舟山272合肥139115合肥96844n GDP：自20004年年以来，第第二次超超过千亿亿元，仅仅次于台台州，在在长三角角17个个城市中中，嘉兴兴处于

27、中中等水平平；n 人均GDDP：220055年已经经达到长长三角各各城市的的中上水水平，与与常州和和绍兴基基本处于于同一水水平；n 人均可支支配收入入：嘉兴兴20005年人人均可支支配收入入超过南南京、合合肥两个个省会城城市，浙浙江省内内仅次于于杭州和和苏州，购购买力和和消费力力高于长长三角各各城市的的平均水水平。三、房地地产市场场环境1、投资资分析：总总量不大大 结构构合理n 总量：稳稳超1000亿元元嘉兴市区区这几年年市区的的房地产产开发投投资额保保持高速速增长态态势，220055年的投投资额约约占上海海的100%，杭杭州的三三分之一一，宁波波的一半半，略高高于绍兴兴。图1-33-1：20

28、000-220055年嘉兴兴房地产产开发投投资图数据来源源：嘉兴兴统计局局表1-33-1：20005年长长三角部部分城市市房地产产投资开开发对比比（单位位：亿元元）城市上海杭州宁波嘉兴绍兴20055年12466.866407.96258.2120.95103.33数据来源源：嘉兴兴统计局局n 结构：住住宅占据据四分之之三，商商办约为为五分之之一嘉兴房地地产市场场以住宅宅投资为为主，近近10年年所占市市场比重重来基本本都保持持在700-775%左左右。参参考上海海及周边边城市，嘉嘉兴市场场住宅投投资比重重比较合合理。图1-33-2：20005年嘉嘉兴市房房地产开开发投资资所占比比重2、供需需分析

29、：供求平平衡 配配套保障障n 商品住宅宅市场供供求20055年嘉兴兴市区商商品住宅宅竣工量量1522万平方方米，住住宅成交交面积1138.9万平平方米，占占全市的的成交比比重为446.66。相相比全市市住宅明明显的供供大于求求的状况况，市区区的供求求结构保保持平衡衡。表1-33-2：19997年-20005年嘉嘉兴市商商品住宅宅竣工与与销售情情况（全全市）（单单位：万万平方米米）199771998819999200002001120022200332004420055全市市区住宅竣工工面积62.99177.661107.67120.46139.62193.38196.77226.72442.3

30、0152住宅销售售面积45.22763.99675.553104.3697.998145.04214.62203.94298.00138.9竣工销售售比1.399:11.211:11.433:11.155:11.422:11.333:10.922:11.111:11.488:11.099:1数据来源源：嘉兴兴统计局局n 安置房成成交情况况20055年，嘉嘉兴市的的动迁安安置房成成交量为为45万万平方米米，大约约占整个个住宅市场场成交量的的15，其中中，市区区的动迁迁安置房房约为221万平平方米左左右。图1-33-3：20005年嘉嘉兴市动动拆迁安安置房情情况今后5年年内，嘉嘉兴每年年推出安安置

31、房土土地规模模大约为为2000亩左右右，按11.5的的容积率率计算，每每年的安安置房上上市量预预计在220万平平方米左左右。3、价格格分析：调控影影响 有有所回落落受宏观调调控的影影响，220055年嘉兴兴市区的的商品住住宅平均均价格（已已剔出动动迁安置置房）高高位回落落，最高高回落幅幅度接近近20%，政策策变化对对嘉兴市市场的影影响还是是比较明明显。图1-33-4：嘉兴市市区商品品住宅成成交价格格走势图图数据来源源：嘉兴兴房地局局4、供地地分析：价价格飙升升 逐步步放量n 价格分析析图1-33-5：20000年-20005年嘉嘉兴市房房地产土土地购置置平均价价格走势势表1-33-3：嘉兴土土

32、地出让让案例项目/地地块区域土地出让让价格出让年份份巴黎都市市南湖新区区180万万元/亩亩20044年中环东路路东侧，南南溪路北北侧南湖新区区120万万/亩20066年以上数据据来源于于嘉兴市市统计局局，该土土地价格格为各类类土地的的综合平平均价格格，考虑虑到结构构和总量量上的差差异，与与实际的的市场出出让价格格会有一一定的差差异，因因此，以以下参考考两个具具体项目目的出让让价格来来进行对对比就上述两两个项目目而言，地地块的楼楼板价格格大约在在12000元左左右，如如果按照照普通公公寓约225000元（建建安20000元元，其他他5000元）的的单位成成本简单单核算，其其总成本本接近44000

33、0元，对对于目前前嘉兴市市场平均均40000元的的售价而而言，应应该有一一定的压压力。n 供求结构构分析20055年-220066年嘉兴兴公开出出让的土土地中，住住宅和商商住的地地块共计计26幅幅，土地地出让总总面积995.223万平平方米，可可建总规规模为1184.5万平平方米。其其中，220055年共出出让166幅，出出让面积积57.9万平平方米，220066年共出出让100幅，出出让面积积37.28万万平方米米。表1-33-4：20005年-20006年嘉嘉兴公开开出让土土地列表表序号地块位置置区域地块面积积（M22）地块用途途容积率挂牌起始始价(元元/M22)可建规模模1秀洲区王王店镇

34、梅梅嘉路东东侧、汇汇丰路南南侧秀洲区32388 住宅1.44580 45333 2秀洲区王王店镇汇汇丰路南南侧、人人民医院院对面秀洲区856 商住1.6610500 13700 3秀洲工业业区洪贤贤路南侧侧、信达达路西侧侧秀洲区14888 商住2.6615000 38699 4秀洲区新新塍镇虹虹桥路西西侧秀洲区497006 商住1.55800 745559 5秀洲区油油车港镇镇横二路路北侧、经经二路西西侧秀洲区73333 商住1.55330 110000 6王江泾镇镇07省省道东侧侧，闻川川路西，虹虹桥路北北秀洲区659449 商办住1.21.88828 1187708 7中山路南南侧，汽汽车

35、西站站西侧秀洲区320881 商办住3.8840000 1219906 8嘉兴市秀秀洲新区区新洲路路与蓬莱莱路西南南侧秀洲区125660 商住2.0018000 251119 9秀洲区王王江泾镇镇中学南南侧，闻闻川路东东侧秀洲区75577 住宅1.3520 98244 10秀洲区王王江泾镇镇闻川路路西侧，虹虹桥路北北侧秀洲区659449 商办住1.22.00780 1318898 11塘汇077省道西西侧，章章园路北北侧，小小河南侧侧其他262227 商办住2.00930 524554 12南溪路南南侧，泾泾水路东东侧,五五星路西西侧南湖区988550 商住1.6612755 1581160

36、13南湖区新新丰镇万万丰路南南南湖区27322 商住1.88600 49188 14中环南路路南侧，东东栅富润润路东侧侧南湖区267991 商办住2.44621288 659005 15嘉兴市城城南路东东侧,开开明中学学南侧,河流西西侧南湖区681664 商办住1.8819500 1226696 16中环东路路西，万万家花园园东侧南湖区408009 商住1.8822500 734556 17南溪路北北侧，东东栅中学学预留地地西侧南湖区491664 商办住1.8819500 884994 18南湖区大大桥镇规规划天全全路东侧侧,天平平路南侧侧南湖区156334 商住1.44850 218888

37、19南湖区大大桥镇夏夏霖路与与天全路路交叉口口东北侧侧南湖区59477 商住1.44990 83266 20南湖新区区南溪路路南侧,双溪路路西侧,八号路路东侧南湖区433660 商住1.8818000 780448 21同德路北北侧，常常秀街西西侧,昌昌盛路东东侧经济开发发区445339 商住1.8817000 801770 22经济开发发区同德德路北侧侧，昌盛盛路东侧侧经济开发发区445339 住宅1.8817000 801770 23嘉兴市昌昌盛路与与禾兴北北路交叉叉口西北北侧经济开发发区670447 商办住2.0019500 1340094 24嘉兴市昌昌盛路与与禾兴北北路交叉叉口东北北

38、侧经济开发发区535889 商办住3.0018755 1607767 25东方路西西侧，秋秋泾桥路路北侧经济开发发区253881 住宅1.8818000 456886 26常秀街与与洪波路路口经济开发发区928225 商办住1.8820700 1670085 合计9523314 184551033 n 特征一：南湖、秀洲、经济开开发三区区占据了了市区998%以以上的土土地出让让份额图1-33-6：嘉兴市市土地供供应分布布区域情情况经济开发区南湖区秀洲区n 特征二：出让地地块最多多的地区区依次是是南湖区区，经济济开发区区和秀洲洲区图1-33-7：20005-220066嘉兴市市各区土土地出让让分

39、布n 特征三：可开发发规模最最多的依依次是经经济开发发区,南南湖区和和秀洲区区图1-33-8：20005-220066嘉兴市市各区出出让土地地可建规规模分布布n 特征四：地块平平均容积积率1.7- 2.00，这就就导致未未来这些些区域的的产品主主要以小小高层和和高层为为主；图1-33-9：20005-220066嘉兴市市各区出出让土地地平均容容积率分分布5、客户户分析: 本地地为主 差异不不大（1）客客户研究究：n 按照购买买力划分分：客户类别别购买价格格段区域分布布客户群体体职业特征征客户类型型购买目的的中低端40000元北部秀州嘉兴本地地居民市区动迁迁户、开开发区工工作人员员对价格的的敏感

40、度度最高，要要求交通通相对完完善，要要求离工工作地点点较近自住中高端40000-60000元秀州南湖本地居民民、周边边区县居居民，如如海盐、平平湖政府工作作人员、白白领，私私营业主主、医生生，教师师离工作地地点较近近，对价价格敏感感度较高高，部分分有自己己的代步步工具自住高端60000元南湖市中心本地居民民、少量量浙江投投资客对价格敏敏感度最最低，是是城市的的高收入入群体，有有自己的的代步工工具，偏偏向于体体现自己己的尊贵贵自住投资资表1-33-5：嘉兴城城市客户户购买力力分析图1-33-100：嘉兴兴市购房房客户分分类比重重 中高端客客户是嘉嘉兴市场场的主力力，所占占份额达达到555%，这这

41、类客户户主要来来自于嘉嘉兴市的的白领阶阶层，如如教师、医医生和公公务员等等，收入入稳定，购购买力强强。 中低端客客户的比比例是227%，这这些客户户来自于于市区的的动迁户户以及在在北区开开发区部部分工作作人员，对对价格的的敏感度度较高，并并且要求求距离工工作地点点不远，如如北部开开发区工工作人员员主要是是在北区区置业，有有一定的的地域性性。 高端客户户的比例例为188%，主主要来自自于嘉兴兴市高收收入人群群，如政政府官员员、私营营业主等等，这类类人需要要被人尊尊重，偏偏爱嘉兴兴市的标标杆型建建筑。n 按照家庭庭生命周周期划分分：图1-33-111：嘉兴兴市购房房家庭类类型分布布 从购买客客户的

42、家家庭生命命周期来来看，三三口之家家是市场场的主力力，比例例达到555%左左右，这这些客户户比较偏偏爱面积积在1440平方方米左右右的三房房，其中中一个房房间用于于书房。 单身的青青年购房房比例相相对较低低，占220%左左右，这这些客户户主要偏偏向于购购买靠近近市中心心的单身身公寓和和面积在在1000平方米米左右的的二房，他他们购房房的资金金来源大大部分来来自于父父母的支支持。 健康养老老型客户户的比例例在255%左右右，这些些客户购购买的面面积一般般在1000-1120平平方米左左右，小小区的规规模相对对较大，这这些客户户有一个个明显的的特点是是他们购购房的房房子一般般与自己己的子女女处于同

43、同一个小小区，这这样便于于生活上上的相互互照应。（2）客客户分析析结论：中高端客客户是目目前嘉兴兴房产市市场的购购房主体体，这类类客户具具有稳定定的收入入，自主主性较强强，对小小区周边边和内部部生活配配套要求求较高，偶偶尔会有有朋友聚聚会往来来，对小小区会所所也有一一定的需需求。嘉兴市现现阶段的的主力客客户以三三口之家家为主，需需求面积积在1220-1140平平方米之之间，海海盐、平平湖等区区县的购购房者也也陆续在在嘉兴市市置业。随随着城市市化的进进程的不不断加快快，为嘉嘉兴市的的房地产产发展提提供了稳稳定的客客户支持持。四、城市市政策金金融环境境表1-44-1：嘉兴市市主要房地地产政策策、金

44、融融环境列列表类型名称发布时间间主要内容容房产政策策预售制制度/应符合条条件：1) 已交付全全部土地地出让金金，取得得土地使使用权证证书；2) 持有建设设工程规规划许可可证；3) 投入资金金占工程程总投资资的255%以上上，确定定施工进进度和竣竣工交付付日期。按揭制制度/1) 普通商品品住宅首首付比例例30%，贷款款70%；2) 贷款最高高年限225年；3) 户型面积积小于990平方方米可以以首付220%。重大事件件“市人民民政府关关于切实实稳定住住房价格格推进住住房保障障体系建建设的意意见”20055-6-5n 严格控制制低密度度、高档档注住房房的建设设的用地地供应；n 要求每年年建设一一定

45、数量量的限价价商品房房和平价价商品房房；n 继续扩大大住房公公积金覆覆盖面；n 严格监控控项目开开发力度度，收回回无力开开发或限限制超过过法律规规定年限限的土地地；n 禁止办理理期房转转让、转转按揭手手续，严严查违规规办理变变更购房房人姓名名企业。“市区廉廉租住房房保障办办法（试试行）” （详详见附件件二）20066-3-29申请条件件：1) 无房户：无自有有住房，以以市场租租金租住住私有住住房或单单位自管管房屋、或或寄住他他人住房房的家庭庭；2) 拥挤户：按市区区常住户户口计算算，人均均拥有私私有住房房和承租租公有住住房的面面积低于于市区最最低住房房面积保保障标准准的家庭庭。“20006年嘉

46、嘉兴市区区经济使使用住房房管理实实施细则则” （详详见附件件三）20066-4-13符合条件件：1) 具有市区区城镇（含含三个区区建制镇镇）常住住居民户户口，且且家庭成成员中至至少有一一人取得得本市区区城镇常常住居民民户口33年（含含）以上上；2) 居民必须须是已婚婚（含离离异带小小孩或丧丧偶带小小孩）、年年龄在333周岁岁以上（含含）的单单身居民民（含离离异或丧丧偶人员员）；3) 属于低收收入家庭庭，即申申购对象象家庭年年度收入入（家庭庭成员工工薪或劳劳务收入入扣除“养老金金、失业业金、公公积金、税税金”后）在在市区220055年度户户均收入入的800以下下。土地政策策重大事件件“市政府府关

47、于加加强建设设用地管管理的若若干意见见” （详详见附件件四）20055-100-199n 严格执行行经营性性出让土土地使用用权“招拍挂挂”制度；n 已出让的的土地不不得调整整建筑容容积率，如如有调整整，补缴缴相关土土地出让让金；n 对限制一一年的土土地，开开发商如如有开发发能力，限限半年内内开工，并并征收110%的的土地闲闲置费，如如无力开开发，政政府给予予有偿收收回；若若闲置两两年，政政府将无无偿收回回。“市人民民政府办办公室关关于公布布市区基基准地价价更新结结果的通通知” （详详见附件件五）20055-6-15n 基准地价价内涵：基准地地价评估估基准日日为20005年年1月11日。n 土地

48、开发发程度按按熟地界界定：“五通一一平”n 地价内涵涵构成：包含国国家土地地所有权权收益、征征地费用用和开发发配套费费。n 土地使用用期：商商业用地地40年年、住宅宅用地770年、工工业用地地50年年金融政策策公积金金政策（详详见附件件六）/与浙江省省其他城城市基本本一致，要要求住房房公积金金已连续续正常缴缴存一年年以上，贷贷款人所所购住房房为自住住住房；如夫妻妻双方连连续正常常缴存住住房公积积金满一一年的，住住房公积积金可贷贷25万万元；夫夫妻单方方或单身身职工已已连续正正常缴存存住房公公积金满满一年的的，住房房公积金金可贷115万元元。“国六条条”后续细细则依照九九部委出出台的“国六条条”

49、细则，目目前嘉兴兴市尚未未出台具具体细则则。嘉兴市在在房产政政策方面面与浙江江省其他他城市基基本保持持一致性性，在重重大事件件方面主主要针对对中低价价房体系系和廉租租房保障障出台一一些政策策；如：n 要求每年年建设一一定数量量的限价价商品房房和平价价商品房房；n 继续扩大大住房公公积金覆覆盖面。土地政策策方面主主要是出出台了关关于土地地出让政政策，明明确了经经营性土土地出让让统一采采取“招拍挂挂”制度；另外更更新了市市区基准准地价（见见附表）；金融政策策方面与与浙江省省其他城城市基本本一致；目前，嘉嘉兴市关关于“国六条条”政策尚尚未出台台，政府府明确表表示要严严格执行行中央出出台的政政策。附表

50、1-4-11：市城城区级别别基准地地价表（单单位：元元/平方方米）级别范围基准地价价商业用地地住宅用地地工业用地地I级环城河以以内区域域4180022800360级一级地以以外，北北至新塍塍塘中环北北路昌盛北北路；东东至穆湖湖溪河中环东东路双溪路路；南至至中环南南路海盐塘塘规划路路铁路中环南南路；西西至中环环西路一一杭州塘塘外环西西路以内内区域2590019000290级一级、二二级地以以外，北北至新塍塍塘北郊河河；东至至河一塘塘汇街道道外环路路；南至至中南路路；西至至外环西西路杭州塘塘乍嘉苏苏高速公公路以内内区域1610013200240级估价范围围内除一一、二、三三级地以以外区域域9708

51、50210附表1-4-22：基准地地价“基准条条件”界定一一览表区域用地类型型容积率建筑密度度宗地进深深交易年限限开发状态态备注城区商业用地地2.545%50m40达到大市市政配套套要求规划地块块住宅用地地1.830%70达到大市市政配套套要求规划地块块工业用地地0.81.0050达到大市市政配套套要求规划地块块建制镇及及地区商业用地地250%30m40达到大市市政配套套要求规划地块块住宅用地地1.530%70达到大市市政配套套要求规划地块块工业用地地0.81.0050达到大市市政配套套要求规划地块块五、宏观观投资环环境分析析结论我们通过过对嘉兴兴现阶段段宏观经经济环境境进行分分析，选选定城市

52、市基本面面、城市市发展面面、政策策面、行行业面等等一系列列影响类类别作为为评价依依据，并并对各项项类别进进行因子子细分，通通过专家家打分法法予以赋赋值，最最终得分分8.22分。就就长三角角各城市市比较而而言，嘉嘉兴具备备了进入入的良好好基础条条件。表1-55-1：嘉兴宏宏观投资资环境打打分表类别影响因素素指标阐述述权重单项得分分最终得分分衡量标准准基本面GDP11566亿元8%80.644衡量城市市发展水水平人口数量量300万万8%80.644衡量房地地产的需需求量是是否充足足人均可支支配收入入16188915%91.355衡量居民民消费力力高低重大基础础设施四通八达达，融贯贯上海等等周边其其

53、他城市市10%90.9衡量未来来城市房房地产的的辐射半半径发展面城市发展展方向北抑南移移、东进进西拓5%70.355衡量城市市发展方方向是否否适合发发展城市规划划定位长三角经经济强市市、杭州州湾滨海海新市、江江南水乡乡文化大大市5%80.4衡量城市市规划是是否有利利于房地地产发展展政策面政策金融融环境基本与浙浙江其他他城市一一致，地地方政策策主要针针对经济济适用房房建设8%80.644衡量是否否对当地地房地产产有推动动作用行业面供应量442万万8%80.644衡量城市市房地产产市场容容量成交量298万万15%81.2衡量城市市房地产产市场容容量价格31811元/平平方米8%80.644衡量市场

54、场上升空空间竞争企业业基本上以以本地和和区域开开发上为为主5%80.4衡量企业业进入所所面临竞竞争情况况项目品质质紧跟上海海及杭州州房地产产市场5%80.4衡量企业业产品开开发竞争争情况合计/100%/8.210第二部分分 嘉兴兴板块市市场分析析嘉兴房地地产市场场大致可可分为秀秀洲新区区、南湖湖新区、市市中心和和北部工工业园区区等四大大部分。n 市中心属属于嘉兴兴市的主主要商务务区，由由于土地地供应较较少，市市场需求求量大，产产品以中中高当为为主，市市场基本本成熟。n 秀洲新区区和南湖湖新区属属于发展展中的区区域，正正处于大大规模的的开发建建设中，随随着基础础设施趋趋于完善善，未来来发展的的潜

55、力和和空间很很大，尤尤其是住住宅市场场，将会会逐步进进入开发发的高潮潮期。n 北部工业业园区市市场目前前开发量量还比较较小，住住宅开发发还属于于起步成成长期，后后续供应应逐步加加大，由由于工业业园区企企业众多多，所以以商务租租赁产品品需求相相对较大大。图2-11-1：嘉兴市市房地产产市场板板块分布布图秀洲新区南湖新区市中心经济技术开发区一、秀洲洲新区1、区位位秀洲新区区位于嘉嘉兴西侧侧，是未未来嘉兴兴城市两两大副中中心之一一，沪杭杭高速公公路、乍乍嘉苏高高速公路路在该区区域交汇汇。图2-11-2：秀洲新新区区位位图秀洲新区2、市场场供求据统计，秀秀洲新区区目前在在售住宅宅楼盘的的供应总总量73

56、3.3万万平方米米，已销销售面积积为522.3万万平方米米，供求求比为11：0.71，未未上市量量约为557.448万平平方米。图2-11-3：秀秀洲新区区住宅总总体供求求状况数据来源源：区域域内主要要在售楼楼盘汇总总，统计计时间截截至为220066年6月月底，仅仅供参考考3、市场场特征n 产品类型型分布秀洲新区区市场以以普通住住宅为主主，多层层和小高高层的比比重相对对平均，叠叠加及经经济型别别墅约占占15。其中中，小高高层的市市场接受受度相对对较高。图2-11-4：秀洲新新区产品品类型分分布n 规模分析析该区域五五万平方方米以下下的楼盘盘占222%，55万-110万平平方米的的楼盘占占33%

57、，100万-330万平平方米的的楼盘占占33%，300万平方方米的楼楼盘基本本没有。所所以该板板块楼盘盘是按规规模大小小依次递递增，以以中、小小型楼盘盘为主。图2-11-5：秀洲新新区楼盘盘规模分分布n 主要楼盘盘房型面面积及去去化分析析该区域内内主力户户型以三三房和四四房为主主，主力力面积集集中在1130-1400平方米米之间。该该区域大大部分楼楼盘销售售期平均均都在11年左右右，从销销售情况况看，主主力户型型的销售售率都在在70以上。表2-11-1：秀洲新新区楼盘盘主力房房型分布布及去化化情况楼盘名称称主力户型型面积比重总户数销售率去化时间间金都佳苑苑三房1334-1143四房1669-1193三房533%四房300%跃层711剩下二房房20套套、三房房85套套，四房房24套套、复式式卖完 20044年底至至今亚夏风和和苑三期期 三房122380%340二房955%三房755%20066.3月月至今恒创春春晓源二二期三房133