正佳商业广场销售推广执行方案

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1、 正佳商业业广场销销售推广广执行方方案香港销售方案案1.入市市时间敝司建议议“正佳广广场”的境外外销售招招商的时时间为220022年100月、111月，这这是因为为：（1） 本项目220022年111月288日开盘盘，故提提前1个个多月在在香港先先进行销销售招商商，可配配合开盘盘的销售售，做到到满堂红红。（2） 招商前期期有计多多工作需需要做准准备时间间大约要要一个多多月。（3） 上海众原原房产加加盟1886-221500-81157，上上海房产产加盟第第一品牌牌2.香港港展销前前准备（1） 提前2周周媒体炒炒作， 10月月下旬开开始刊登登报纸广广告、电电视广告告、电台台广告。利利用传媒媒成功

2、、吸吸引目标标客户注注意，可可于展销销前吸纳纳一批潜潜在客户户；（2） 于各大分分行张贴贴海报，摆摆放项目目宣传资资料；（3） 安排区域域经理预预先视察察地盘， 以便对对下层发发放项目目资讯及及特点；（4） 公司互联联网上发发放讯息息，方便便公司220000多名同同事了解解项目后后对外寻寻找客户户；（5） 工商铺组组同事联联络客户户网络中中的潜在在买家；（6） 香港外销销组联络络旧有客客户及传传媒，从从而带来来新的客客户群。3招商商会（1） 时间：220022年111月9日日11月月26日日（2） 主题：中中国最大大型商场场欢迎您您（1） 地点：旺旺角金鸡鸡广场展展销会（美美联将设设立长期期展

3、销厅厅进行境境外推广广，费用用：￥33万元/月。） 会展展中心展展销点 美联联物业地地铺（3） 费用：待待定（4） 内容：美联物业业工商铺铺同事向向客户推推介，并并与意向向客户签签订初步步意向书书（5） 物料准备备项目模型型、展板板、全套套销售宣宣传资料料（6） 媒体炒作作（方案案稍后呈呈上）4.境外外销售分分货计划划在11月月28日日前，用用于在香香港作境境外推广广的货量量占夹层层总销售售面积220%，建建议均价价570000元元/平方方米，人人民币标标价，支支付港币币、美金金、欧圆圆，按市市面兑换换价计算算，具体体哪些商商铺待定定。若境外推推广反应应热烈，则则随时加加推，若若境外推推广反应

4、应不如意意，则将将多余货货量调入入境内销销售，价价格根据据市场反反应情况况随时调调整。5.工作作重点 制定本次次销售招招商目标标，对每每个经营营种类进进行细分分后向销销售人员员下达任任务指标标； 派发邀请请函给香香港的各各界传媒媒和知名名品牌公公司负责责人和投投资客户户； 准备和制制作与项项目有关关的各项项资料，以以便提供供给买家家和商户户了解； 将本项目目招商的的信息发发布给各各界媒体体为项目目制造强强大的宣宣传效应应和生存存空间； 向香港的的知名品品牌或在在香港设设立公司司的国际际知名品品牌和投投资者介介绍项目目的情况况； 收集有意意向购买买和到本本项目经经营的客客户信息息； 组织品牌牌客

5、户、投投资者对对到本项项目经营营和初步步的认租租或认购购，收集集反馈意意向； 调派香港港有经验验并从事事租、售售商铺工工作三年年以上的的员工驻驻场接待待和跟进进。6.预期期的销售售招商效效果以本司在在香港的的知名度度和充足足的客户户资源，既既能引入入香港和和外国知知名品牌牌国中仍仍未到国国内和广广州经营营的新品品牌商户户，又能能进一步步为本项项目提升升知名度度，为下下一阶段段举办项项目的商商务考察察活动和和内部认认购打好好基础。7项目目外销时时应注意意的问题题 银行按揭揭 根据敝敝司市场场部的调调查所得得，有兴兴趣到内内地投资资的人士士普遍比比较担心心有关的的法律手手续，因因此敝司司建议寻寻找

6、适合合的香港港银行提提供港人人及外籍籍人士的的商铺按按揭服务务，因为为香港按按揭银行行会对国国外物业业发展商商的具体体情况作作深入的的了解，银银行对国国内发展展商申请请按揭批批核亦相相当严格格，当香香港银行行为贵项项目提供供了港人人按揭业业务后，便便会起了了监控作作用，在在香港买买家心目目中就加加大了保保障，亦亦省却了了每月要要去国内内银行供供款的麻麻烦。敝敝司就上上述情况况，可提提供香港港数家有有做国内内物业按按揭业务务的银行行给予贵贵司参考考，如香香港东亚亚银行、香香港中国国银行、香香港南洋洋商业银银行等等等。 预售证在香港外外销国内内商铺，必必须具备备已领取取预售证证这一条条件，无无预售

7、证证，报纸纸亦不能能刊登广广告，但但本项目目可以先先通过招招商活动动来吸引引目标客客户进行行内部登登记为将将来的销销售做好好准备。8境外外各国推推介会建议在新新加坡、台台湾、泰泰国、马马来西尼尼、美国国、加拿拿大、日日本等国国家地区区举办推推介会，视视销售情情况而定定，若广广州、香香港销售售能回笼笼绝大部部分资金金，则只只选取个个别国家家举办推推介会，若若穗港两两地销售售阻力大大，则全全面铺开开。9境内内境外推推广配合合计划1) 原则：先先境外推推广，后后境内推推广2) 推广开始始时间：20002年110月下下旬，香香港媒体体开始炒炒作，由由于未领领预售证证，故以以软性文文章、小小篇新闻闻稿为

8、主主，美联联物业员员工大范范围寻找找客户。3) 价格面世世时间：20002年111月99日，由由于未领领预售证证，故只只向客户户报价，价价单不给给客户，客客户可以以选取心心仪铺位位，签订订初步意意向书。4) 境内推广广时间：20002年110月下下旬，广广州媒体体开始炒炒作，以以软性文文章，新新闻稿为为主。5) 诚意金处处理：境境内推广广内部认认购期间间，收取取意向客客户壹万万元，作作为购买买正佳广广场会员员卡费用用，不作作为定金金，该会会员卡将将来商场场开业后后，在场场内特约约商铺购购物，享享受优惠惠折扣。若若客户放放弃购铺铺，则退退还壹万万元收回回会员卡卡。境外外推广可可在香港港收取意意向

9、客户户诚意金金壹万元元，开收收据给客客户。6) 客户界定定：境外外客户以以香港身身份证、回回乡证、护护照为准准，境内内客户以以内地身身份证为为准。7) 推广活动动香港先先行8) 境外由香香港广告告公司配配合 境内由广广州本地地广告公公司、活活动策划划公司配配合 建议组成成协调小小组、统统筹协调调各方工工作。 组长由发发展商担担任，设设三名副副组长。 美联物业业，广告告公司各各一人任任副组长长。境内销售方案案一、前期期铺垫1.时间间20022年10月中中旬111月中中旬2.推广广思路 通过媒媒体炒作作和举办办推广活活动，将将“正佳广广场”即将推推出的信信息发布布出去，并并吸纳一一批潜在在客户，为

10、为准备期期大量出出广告铺铺垫。3.推广广目的了解市场场，让市市场认知知本项目目，建立立中国最最大综合合商场的的品牌形形象，突突出本项项目优势势，淡化化劣势，让让“广州天天河核心心商圈正佳佳广场”深入人人心。4.推广广主题正佳广场场广州州商业的的航空母母舰龙头商户户进驻，商商场经营营有保障障中国最大大商场现现已接受受内部认认租5.目标标人群社会公众众，以投投资者，各各行各业业经营商商户为主主。6.销售售招商任任务境外销售售夹层销销售总面面积的220%引入一间间世界知知名百货货公司，一一间著名名大型超超市引入经营营面积大大的大商商户，国国内外品品牌商户户7.操作作重点专人负责责销售，每每日下班班前

11、发展展商与美美联物业业核对一一次，美美联物业业内部每每日核对对一次。8.广告告表达 境外（香香港）在在11月初初投放广广告，配配合111月9日的新闻闻发布会会暨正佳佳企业有有限公司司与美联联物业签签约仪式式，同时时配合111月9日开始的的内部认认购客户户登记，如如果未能能领预售售证，则则以软性性文章、新新闻稿为为主。如果已领领预售证证，则软软性文章章、新闻闻稿、工工商平面面广告、电电视广告告、电台台同时推推出广告告。引起香港港公众和和投资者者各行业业经营商商户的广广泛关注注。境内内（广州州）在“十一”长假后后，100月8日开始刊刊登广告告，以配配合100月9日举办的的环球招招商广告告站暨新新闻

12、发布布会，如如若未领领预售证证，则刊刊登广告告时以形形象广告告为主，采采用软性性文章连连续刊登登，穿插插新闻稿稿，以引引起社会会公众和和目标客客户的广广泛关注注。9.媒体体配合及及费用香港媒体体建议选选择：翡翡翠台、卫卫星电视视、经经济日报报、南南华早报报，杂杂志经济济一周（周周刊）、航航空杂志志、广九九直通车车在杂志志（月刊刊）、户户外广告告。具体体计划及及费用稍稍后由香香港广告告公司呈呈上。10.销销售部署署（1） 吸客方式式通过美联联物业庞庞大的客客户资源源从中吸吸纳目标标客户，通通过美联联物业各各、各分分行吸纳纳新目标标客户，通通过报纸纸广告刊刊登和推推广活动动吸纳客客户。11.境境外

13、各国国推介会会建议在新新加坡、台台湾、泰泰国、马马来西尼尼、美国国、加拿拿大、日日本等国国家地区区举办推推介会，视视销售情情况而定定，若广广州、香香港销售售能回笼笼绝大部部分资金金，则只只选取个个别国家家举办推推介会，若若穗港两两地销售售阻力大大，则全全面铺开开。夹层内部部认购执执行方案案1第一一阶段时时间：220022年10月223日11月66日(为期144天) 2.推广广思路 本阶段段宣传推推广主要要是起到到承上启启下的作作用，在在10月份份推广活活动和软软性文章章的炒作作后，市市场对本本项目已已有一定定的认知知度，正正佳广场场的形象象已得到到建立。此此阶段如如拿到预预售证，硬硬性广告告可

14、出街街并结合合软性文文章进行行全方位位宣传。 本阶段段正佳广广场夹层层销售和和其它层层租赁可可全面铺铺开接受受内部认认购，为为公开热热销宣传传造势。3.推广广目的 通过一一系列的的媒体投投放，将将项目的的形象从从闪亮登登场推向向一个为为大众认认识，了了解深层层次的阶阶段，达达到众所所周知，并并有效区区隔目标标市场，亮亮出发展展商“中国首首席商场场”的旗帜帜。意欲欲引起有有投资欲欲望，并并积累起起大量的的认租客客户的有有关初步步意向投投资名单单。4.推广主主题4广告告的实施施4.1.广告目目的将楼盘目目标客户户从纷乱乱的市场场中剥离离出来，有有效吸引引。目的的是将目目标客户户群从“印象”引导到到

15、“知名”层次，是是第一阶阶段区分分市场有有效的做做法，亮亮出发展展商“中国首首席商场场”的旗帜帜。4.2.广告宣宣传重点点（1） 将本项目目即将推推盘的消消息发布布出去。（2） 确立正佳佳广场在在广州市市乃至在在全国商商场的主主导地位位并有效效区别传传统商场场。 通过广广告发布布，告知知投资者者和经营营商家正正佳广场场的优越越性所在在，将项项目各项项可朔性性强的亮亮点以全全新的形形象推出出市场，吸吸引各类类投资者者和买家家注意力力。5.推广广卖点5.1一一站式购购物中心心正佳广场场称雄中中国，第第是全国国第一大大购物中中心城“容量大大”，销售售产品丰丰富多彩彩，树立立真正的的一站式式购物中中心

16、。5.2全全新消费费模式广场的定定位既超超前又结结合传统统的消费费的模式式。5.3多多功能购购物中心心项目集购购物、旅旅游、休休闲、咨咨询、文文化、展展览、娱娱乐、美美食、商商贸、金金融为一一体的购购物中心心。5.4天天河成熟熟商圈天河城广广场、宏宏城广场场、购书书中心、体体育中心心多年的的发展现现已成为为成熟商商圈。5.5高高回报投投资正佳广场场投资高高回报利利益点的的诉求。5.6品品牌商家家进驻入WTOO后国外外未曾进进中国市市场的品品牌商家家，首选选站天河河正佳佳广场。6.目标标人群社会公众众，经营营者及投投资者为为主。7.租售售任务 进行品品牌商家家的洽谈谈实际性性的洽谈谈，并争争取签

17、定定合约，预计完成整体租赁面积达到30%，并以此为炒作题材，促使投资者进行认购。8.操作作重点专人负责责销售，每每日下班班前发展展商与美美联物业业核对一一次，美美联物业业内部每每日核对对。9. 媒媒体配合合灵活地利利用电视视广告、报报刊广告告、电台台广告、互互联网、户户外广告告结合本本项目宣宣传主题题进行立立体式市市场炒作作，务必必要把一一个全国国第一大大商场的的气势表表现得淋淋漓尽致致树立全全国地标标性商场场的形象象，通过过各种媒媒介运用用去感染染买家和和租家。鉴于正佳佳广场夹夹层的目目标客户户估计大大部份集集中在广广州和香香港地区区，显然然广州市市购买者者接触本本楼盘的的概率较较高，而而香

18、港的的购买者者接触本本楼盘的的概率较较低。所所以在媒媒体选择择上，最最好是兼兼顾香港港和广州州两地的的电视台台：本本港台、翡翡翠台，它它们是广广州和香香港收视视率最高高的电视视台，因因此无论论从成本本还是广广告效果果的考虑虑，它们们是本阶阶段对外外宣传是是最佳媒媒体。宣传媒体体为广州州市主流流报纸，广广州日报报、羊羊城晚报报、南南方都市市报、信信息时报报；电电视投放放选择本本港台、翡翡翠台。配合适当当的宣传传如缮稿稿，新闻闻媒体的的报道和和电台广广告的效效应，配配合大型型联合签签约的活活动仪式式，将项项目的影影响力进进一步扩扩大。9.1宣宣传效果果 通过突突出本项项目的优优势，淡淡化劣势势，改

19、变变投资者者和商户户对项目目的旧有有看法，为为下一阶阶段召开开联合招招商考察察会和打打造强势势销售打打好基础础。10工工作重点点 配合整体体定位和和形象包包装进行行报章和和广告宣宣传炒作作； 推出首批批销售的的商铺，和和优惠的的措施； 收集有意意向购买买夹层的的信息； 针对该层层定位的的要求对对有意向向购买的的客户进进行筛选选； 邀请境外外有投资资意向的的客户到到项目考考察和进进行认购购； 安排香港港分行的的同事带带有购买买或投资资意向的的客户到到现场考考察和进进行认购购； 安排国内内分行的的同事带带有购买买或投资资意向的的客户到到现场考考察和进进行认购购； 组织品牌牌客户对对本项目目其他楼楼

20、层进行行初步的的认租； 总结本次次的销售售情况制制定下阶阶段的促促销策略略和推广广措施；11.销销售策略略 本阶段段境内将将夹层销销售总面面积的115%商商铺推出出，均价价570000元元/M2（在均均价6000000元/ MM2基础上上下调55%），试试探市场场反应。并并根据销销售情况况调整价价格策略略。铺位位安排： 以二二线铺为为主，一一、三线线铺占部部分，有有意者交交诚意金金壹万元元。12.预预期的销销售效果果根据本司司为项目目前期所所举办的的大型境境外招商商活动和和发达的的内部资资讯网络络以及国国内以及及香港强强劲的销销售队伍伍进行省省港联合合销售，确确保初步步销售计计划的成成功，完完

21、成夹层层总销售售面积的的15%。第二阶段段时间：20002年111月77日20002年111月221日（14天）1.目标标 完成夹夹层销售售面积，占占夹层总总销售面面积的115%。通过对前前一周的的成交量量和踊跃跃性进行行大力的的宣传和和推广炒炒作后，在在目标客客群中已已有了进进一步的的印象和和投资意意向，项项目的明明显优势势和影响响力已逐逐渐形成成。众多多商家和和投资者者对本项项目产生生浓厚的的兴趣和和信心。凭凭借这个个有利时时机和加加上联合合签约的的活动，项项目在市市场上已已经塑造造了良好好的形象象，将项项目夹层层的销售售全面推推向高潮潮。加快快项目整整体商铺铺租赁和和夹层销销售的成成功速

22、度度，提升升整个销销售的进进程和为为整体租租赁打下下强心针针。2.推广广实施2.1.广告目目的广告的目目的是促促使买家家从“偏好”到“购买”或是从从“偏好”到“认租”的产生生，必须须在受众众一接触触到楼盘盘就受到到有效吸吸引，迅迅速从主主动记忆忆、理解解受到感感染、产产生倾向向到公众众话题。这这一阶段段的突出出特点是是涉及大大量物业业内质支支撑细节节，入围围目标客客户从感感性判断断上升到到理性需需求，并并着重宣宣传投资资正佳广广场利益益点的广广告诉求求，激发发目标客客户兴奋奋的感性性卖点。2.2.广告宣宣传重点点广告宣传传重点主主要是投投资者和和经营商商家两大大人群：（1） 将本项目目夹层即即

23、将推盘盘及内部部认购的的消息发发布市场场。（2） .项目推推售在即即,故此时时应做适适当的宣宣传，争争取意向向客户尽尽早落定定诚意金金。（3）.继续宣宣传本项项目，在在投资者者心目中中树立起起正佳的的品牌形形象。（4）.继续确确立正佳佳广场在在全国商商场中的的主导地地位。（5）继继续通过过正佳广广场自身身卖点的的宣传。有有效地区区别传统统商场，在在大众心心目中形形成商场场“升级”的思想想意识。将通过对对前一周周的成交交的成功功进行大大力的宣宣传和推推广炒作作以及将将进驻的的国内外外全新知知名品牌牌大商户户的信息息传播出出去，借借助其影影响力，对对外表现现出项目目正处于于一种热热售、热热租阶段段

24、和带出出无限商商机的声声势，吸吸引更多多买家和和商家的的关注和和产生兴兴趣。2.3.推广卖卖点（1） 正佳广场场21世世纪时尚尚生活中中心；1） 全国唯一一时尚生生活中心心；2） 至大规模模3） 功能齐全全4） 配套完善善5） 规划合理理6） 经营理念念超前在媒介进进行阐述述和炒作作时尚生生活中心心核心概概念区别别于以往往传统商商场，高高投资回回报率。（2）品品牌大型型商家的的进驻。（3）正正佳广场场的地段段优势雄居广州州市商圈圈核心位位置，具具有巨大大升值空空间潜力力。（4）品品牌商家家进入消消息及时时发布不错时机机地进行行有关品品牌大商商家进场场经营消消息报道道、炒作作，引起起羊群效效应，

25、加加速项目目租售。2. 44.媒介介方式及及组合灵活地利利用电视视广告、报报刊广告告、电台台广告、互互联网、户户外广告告结合本本项目宣宣传主题题进行立立体式市市场炒作作，务必必要把一一个全国国第一大大商场的的气势表表现得淋淋漓尽致致树立全全国地标标性商场场的形象象，通过过各种媒媒介运用用去感染染买家和和租家。鉴于正佳佳广场夹夹层的目目标客户户估计大大部份集集中在广广州和香香港地区区，显然然广州市市购买者者接触本本楼盘的的概率较较高，而而香港的的购买者者接触本本楼盘的的概率较较低。所所以在媒媒体选择择上，最最好是兼兼顾香港港和广州州两地的的电视台台：本本港台、翡翡翠台，它它们是广广州和香香港收视

26、视率最高高的电视视台，因因此无论论从成本本还是广广告效果果的考虑虑，它们们是本阶阶段对外外宣传是是最佳媒媒体。宣传媒体体为广州州市主流流报纸，广广州日报报、羊羊城晚报报、南南方都市市报；电视投投放选择择本港港台、翡翡翠台。配合适当当的宣传传如缮稿稿，新闻闻媒体的的报道和和电台广广告的效效应，配配合大型型联合签签约的活活动仪式式，将项项目的影影响力进进一步扩扩大。2.5.宣传效效果联合签约约活动的的成功能能更充分分地显示示项目的的吸引力力和扩大大项目再再市场上上的影响响力。有有效提高高商家和和投资者者的投资资信心，保保障了下下一步销销售和招招商工作作的顺利利进行。2.6工作重重点 配合新闻闻媒体

27、的的报道和和广告的的宣传效效应继续续对项目目加以炒炒作； 制定第二二期商铺铺销售的的优惠措措施和推推广策略略； 推出第二二期期销销售商铺铺的数量量和各项项优惠的的条件； 针对市场场或商圈圈的最新新租赁价价格进行行必要性性的价格格调整（视视实际情情况而定定）； 对仍未成成交的目目标客户户进行深深入剖析析并继续续跟进前前期为成成交的意意向客户户、投资资者促进进其成交交； 配合发展展商与目目标客户户的合同同洽谈和和签署； 与活动公公司联手手筹备、策策划有影影响力的的联合签签约活动动，将本本项目的的知名度度和成交交推向高高潮； 针对该层层定位的的要求对对第二期期有意向向购买的的客户进进行筛选选； 安排

28、仍未未能及时时签署认认购书和和新开拓拓的境外外投资客客户前来来参加联联合签约约活动； 安排香港港第二批批购买家家前来参参加联合合签约活活动，邀邀请有投投资意向向的客户户到现场场考察借借助参加加联合签签约活动动的机会会吹谷其其成交； 安排国内内和广州州的买家家参加联联合签约约活动； 部署和安安排国外外以及香香港的大大品牌客客户到本本项目进进行签约约活动，从从多方面面对本项项目进行行最大的的炒作，缩缩短项目目的培育育期； 制定下阶阶段一系系列相映映的促销销策略和和推广措措施；2.7销售策策略本阶段境境内将夹夹层销售售总面积积的155%商铺铺推出，均均价5770000元/M2（在均均价6000000

29、元/ MM2基础下下调5%），试试探市场场反应。并并根据销销售情况况调整价价格策略略。铺位位安排：以二线铺铺为主，一一、三线线铺各占占部分，有有意者交交诚意金金壹万元元。2.8预期的的销售招招商效果果 因有前前期大品品牌客户户进驻的的利好因因素加上上良好的的夹层销销售效果果所引发发的连环环效应极极大地增增强本项项目的知知名度和和投资活活跃度，举举办轰动动的省港港和涉外外的联合合签约会会能制造造更大的的宣传效效应，不不断吸引引众多的的投资人人仕和商商家选择择本项目目，完成成夹层总总销售面面积的115%。3.销售售部署3.1.时间11月116日11月30日3.2.工程配配合10.22.1现现场售楼

30、楼部要建建好10.22.2售售楼部装装修10.22.3现现场布置置10.22.4领领到预售售证10.22.5建建筑模型型做好10.22.6展展板10.22.7透透视图10.22.8户户外大型型喷画3.3销售资资料10.33.1彩彩色宣传传单张。10.33.2销销售平面面图10.33.3认认购须知知10.33.4付付款方法法10.33.5收收据10.33.6诚诚意金的的登记本本。10.33.7价价目表10.33.8楼楼书10.33.9按按揭银行行10.33.100物业管管理内容容10.33.111公约10.33.122折页10.33.133临时认认购书10.33.144认购书书10.33.155

31、海报10.33.166楼盘盘CI:办公用用品(信笈、售售封、名名片、笔笔、文件件、饰品品)10.33.177吊板3.4人员配配合10.44.1销销售人员员10.44.2财财务人员员10.44.3保保安人员员10.44.4清清洁人员员3.5日常工工作10.55.1对对外开放放现场售售楼部。10.55.2销销售人员员在介绍绍项目之之时利用用问卷对对购买正正佳夹层层的意向向。10.55.3促促使客户户交诚意意金。3.6售售楼部问问卷调查查售楼部备备好调查查问卷，每每个客户户进来，Sales可酌情其询问，并记录在卷。主要摸杳客户对租价、售价意向。策划人员汇集分析后，提出价格调整策略。3.7有有效吸引引

32、客方式式通过售楼楼部吸纳纳意向客客户，继继续通过过美联物物业各分分行各地地铺吸纳纳熟客户户。夹层公开开发售1.时间间：111月28日20003年年1月28日（为期期60天）2.目的的开盘当天天主要以以推出优优惠措施施来吸引引大批客客户成交交。3.推广广思路 采用全全方位的的媒体报报导，将将项目全全面曝光光，引发发市场轰轰动效应应；并以以越早登登记折扣扣越多来来进行推推广。4.推广广卖点4.1广告宣宣传目的的 从“偏好”到“购买”的产生生，购买买者处于于一个不不断排除除疑虑的的心理过过程，使使发展商商“21世纪纪示范超超级商场场”、“全国首首席商场场”的品牌牌脱颖而而出。这这种卖点点无论对对于客

33、户户，还是是发展商商品牌的的建树都都具有深深刻的影影响力，同同时，又又在感性性附加值值上浓墨墨渲染，推推广楼盘盘深层定定位，并并继续深深化本项项目利益益点的诉诉求，最最终达到到商家购购买信心心。4.2广广告宣传传重点（1）发发布夹层层公开推推售消息息，促使使客户进进行认购购（2） 正佳广场场221世纪纪模范商商场时尚尚生活中中心的形形象建立立（3） 投资回报报的利益益点的诉诉求（4） 软性文章章炒作正正佳广场场的成交交量（5） 不断发布布正佳广广场经营营主题和和卖点它它会给正正佳广场场的旺场场的影响响深度和和广度，从从而树立立夹层购购买者的的购买信信心，经经营者的的经营信信心。（6） 不断炒作

34、作，在正正佳商场场经营前前景，吸吸引投资资者和经经营商家家。抓住住时机，深深入宣传传本项目目，继续续宣传和和炒作本本项目提提高正佳佳广场在在市场的的认知度度并确立立正佳广广场在市市场地位位。将前期内内部认购购所成功功销售的的信息，项项目的规规模和成成功进驻驻的国内内外全新新知名品品牌商户户优厚的的发展趋趋势和回回报作为为重点宣宣传出去去，借助助其影响响力，对对外表现现出项目目正处于于供不应应求发售售阶段和和带出其其突显的的商机和和发展潜潜力，吸吸引更多多商家的的关注和和投资兴兴趣。4.3. 推广广卖点(1)正正佳广场场广州州市时尚尚生活中中心；1） 21世纪纪示范超超级商场场2）全国国首席商商

35、场3）各层层功能分分布优越越性4）各层层功能卖卖点在媒介进进行阐述述和炒作作时尚生生活中心心核心概概念区别别于以往往传统商商场。(2).地段优优势1） 广州第一一大商圈圈核心地地，人流流如潮商商机无限限。2） 交通网络络四通八八达。3） 夹层直通通广州市市双地铁铁。(3).轻松投投资计划划。(4).高投资资收报率率。5.广告告策略1广告宣传传定位：全国最大大的正佳佳商场内内集合众众多世界界一流的的品牌店店铺及运运用国际际化的管管理模式式是中国国内集购购物、娱娱乐、悠悠闲一体体的大型型生活购购物中心心。2广告目标标：以香港、广广州为根根据地，推推出铺天天盖地的的系列广广告，以以达到众众所周知知的

36、效果果，充分分突出本本商场的的品牌形形象，以以经营世世界一流流品牌为为中心，吸吸引世界界各地知知名品牌牌客户和和零售商商进驻。3广告媒体体：选择广告告媒体时时，要考考虑各媒媒体的优优缺点。除除使用传传统的广广告媒体体外，还还可考虑虑一些富富创意的的广告。例例如大型型电子屏屏幕；售售楼部外外设置极极具创意意的电脑脑喷画，带带出项目目的优势势；运用用形象广广告，使使项目的的各项优优势在众众多广告告中突显显出来，从从而增加加广告效效果，达达到本项项目的形形象塑造造目标。（广广告推出出时间为为十月底底）6.公关关活动 此阶段段的活动动集中在在扩大市市场影响响力，提提升项目目的形象象上，因因此，活活动的

37、促促销性质质较强，要要销售部部门密切切配合。7.宣传传效果增加各项项有影响响力达到到签约仪仪式或主主题活动动，配合合单张和和广告所所制造出出来的有有利因素素以及影影响力。有有效吸引引和提高高项目各各项优势势，使商商家和投投资者不不断通过过不同的的途径来来增强投投资信心心，为保保障项目目的夹层层销售、整整体招商商工作的的顺利进进行。8.工作作重点 将前期内内部认购购所成功功销售的的信息，项项目的规规模和成成功进驻驻的国内内外全新新知名品品牌商户户优厚的的发展趋趋势和回回报作为为重点宣宣传，对对项目加加大力度度炒作和和摧谷； 推出本期期商铺销销售的优优惠措施施和推广广策略； 推出本次次销售商商铺的

38、数数量和各各项优惠惠的条件件； 针对市场场或商圈圈的销售售因素对对最新价价格进行行必要性性的价格格调整，确确保资金金的尽快快回笼。 继续跟进进仍处于于观望中中的目标标客户，对对前期未未成交的的意向客客户、投投资者进进行催谷谷促进其其成交； 配合发展展商与目目标客户户的合同同洽谈和和签署； 策划有影影响力的的签约活活动或作作系列性性的户外外主题宣宣传，提提升本项项目的美美誉度和和夹层销销售进度度； 协助发展展商对本本期有购购买意向向的客户户进行筛筛选和确确定； 安排第二二批国外外以及香香港的买买家和投投资客户户到本项项目参加加系列的的主题活活动，从从不同的的层面对对夹层销销售进行行强势的的轰动炒

39、炒作，加加快资金金回笼的的速度； 分析本阶阶段的销销售情况况，制定定下一步步的销售售策略和和推广措措施；9.预期期的销售售、招商商效果通过有效效的宣传传形式和和手法将将大部分分的投资资者和商商家的投投资意欲欲和信心心吸引过过来，并并使项目目在市场场上已经经突显出出其强大大的优势势和商机机，借助助夹层良良好的销销售势头头把项目目的的整整体形象象和生命命力加以以提升，加加快项目目整体的的商铺租租赁成功功以及资资金的回回笼速度度，有效效快捷地地完成夹夹层总销销售面积积的355%。10.夹夹层公开开发售广广告费用用投放比比例（下下列比例例为概数数，以阶阶段投放放比例为为准） 宣传传费用类类别 投投放比

40、例例 投放放金额（万万元）报纸（夹夹报、缮缮稿、广广告等） 40% 240 电视118% 1008 电台 110% 600 户外 8% 448 公关关活动 15% 990销售资料料及现场场包装等等 9% 54 合计 110000% 6600万万开盘前一一周广告告的铺垫垫.1媒体体组合本阶段对对外宣传传，以报报纸作为为主要媒媒体，以以平面广广告和缮缮稿形式式进行穿穿插使用用，结合合宣传单单张、美美联网等等宣传形形式全面面铺开。进进行立体体式市场场宣传炒炒作，经经过广告告宣传引引起市场场的关注注树立购购买的信信心。报纸：投投放以广广州日报报、羊羊城晚报报、南南方都市市报为为主。电视：投投放以本本港

41、台、翡翡翠台。其它：宣宣传单张张和夹报报。配合精美美的单张张作宣传传，报章章的广告告效应，各各类大型型联合签签约仪式式和主题题活动等等。2媒体运运用2.1电电子媒体体如电视、电电台。这这两种媒媒体的优优点是：及时、生生动、印印象深刻刻、灵活活、覆盖盖面广，宣宣传作用用最大。缺缺点是：费用高高，语言言承载量量少，信信息难以以对广告告对象进进行明确确选择。由由于广告告费用十十分有限限，所以以在选择择电视、广广播广告告时，密密度不能能太高。电电视台可可考虑选选择香港港翡翠台台、本港港台、广广州有线线电视，以以15秒和和30秒为为主；另另外，如如果经费费许可，还还可制作作5分钟和和10分钟钟的电视视广

42、告杂杂志。电电视广告告制作特特别要注注意视觉觉和听觉觉冲击力力。2.2印印刷媒体体印刷媒体体具有及及时、覆覆盖面较较广、可可读性较较高、易易保存等等优点。主主要选用用报纸，如如广州州日报、羊羊城晚报报、新新快报、南南方都市市报、等等做广告告；可考考虑制作作几期图图文并茂茂印刷精精美的夹夹报配合合促销活活动，费费用相对对低廉，冲冲击力较较强；继继续撰写写和发表表软性广广告，尽尽量保证证每周一一期，每每期一千千字左右右，达到到耳濡目目染、潜潜移默化化的效果果。2.3户户外媒体体主要是广广告牌、路路牌、气气球广告告、海报报等。建建议这些些广告媒媒体都应应采用，这这类广告告简洁醒醒目、持持续时间间较长

43、、费费用相对对不算高高；缺点点是方式式单一，不不能做成成多媒体体，传达达的信息息量十分分有限。可可考虑在在一些繁繁华地段段和交通通要道树树立一些些路牌广广告。2.4展展示媒体体如在售楼楼部或展展销会上上展示楼楼盘规划划模型、布布局模型型、建筑筑效果彩彩图等，效效果显著著，印象象深刻。另外在著名酒店、商务办公地点或人流量大、知名度高的大型综合商场派发宣传资料也是可行的办法。3主题题诉求点点(1)正正佳广场场广州州市时尚尚生活中中心； 21世纪纪示范超超级商场场 全国首席席商场 各层功能能分布优优越性 各层功能能卖点在媒介进进行阐述述和炒作作时尚生生活中心心核心概概念区别别于以往往传统商商场。(2

44、).地段优优势 广州第一一大商圈圈核心地地，人流流如潮商商机无限限。 交通网络络四通八八达。 夹层直通通广州市市双地铁铁。 轻松投资资计划。 高投资。4.开盘盘前一周周的销售售部署4.1软、硬硬件的配配合正式式销售中中心的包包装完成成项目目入口的的装饰布布置围墙墙的包装装、工地地护栏、及及工地包包装条幅幅、空飘飘、彩旗旗的应用用销售售手册、销销售须知知、价目目表、平平面图等等、所有有资料完完成透视视图、模模型图、楼楼书及附附件、资资料展板板落实实所有现现场包装装、宣传传资料、销销售资料料、透视视图、模模型、楼楼书及附附件、资资料展板板、销售售手册全全部于五五天前到到位。对派派驻在现现场负责责销

45、售和和洽谈工工作的330名销销售人员员培训完完毕，4.2.销售的的准备： 对所有前前来的客客源作确确认； 做好现场场销售登登记及调调查工作作； 全面联系系客户，推推出优惠惠措施； 制定公开开发售当当天的销销售价格格。4.3.推出的的优惠：在内部部认购期期分时间间段给予予客户优优惠。1. 11月116日111月24日前来认认购的客客户可获获95折优优惠2. 11月225日111月24日前来认认购的客客户可获获97折优优惠开盘当天天的活动动部署活动：开开盘仪式式与盛大大名酒品品尝会时间：111月30日目的：树树立项目目形象，积积聚现场场人气。地点：正正式开放放的现场场销售中中心或租租用较大大的场地

46、地参与人员员：1 邀请政府府相关部部门 市商业局局领导 省、市工工商局领领导 省、市税税务局领领导 天河区政政府、工工商局、税税局、公公安局领领导 天河区工工商联合合会 房管局领领导 有业务关关系的银银行2本项项目有关关领导3媒体体记者4前期期积累的的客户活动内容容：在项目开开始接受受参观时时举行开开盘仪式式，以舞舞狮助兴兴，同时时所有来来参观的的客户均均可品尝尝名酒配配合歌舞舞增加现现场活动动气氛。现场配合合：项目目活动参参加者派派发全套套项目宣宣传资料料（出价价目表）媒介配合合：在活活动前一一个星期期将此信信息结合合产品形形象促销销广告向向市场投投放。本次活动动费用预预算：约约1500万元

47、现场准备备：酒会会中使用用的设施施，和报报批的程程序全部部于111月25日前前到位，并并提前一一天布置置好现场场。人员安排排：由正正佳工作作组的成成员分别别负责接接待、与与活动公公司的协协调工作作、跟进进现场的的销售运运作情况况等细节节性工作作。销售运作作： 对所有前前来的客客源作确确认； 做好现场场销售登登记及调调查工作作； 全面联系系客户，促促进现场场的销售售； 有效地摧摧谷，提提高客户户成交率率。开盘当日日现场销销售操作作人员安排排： 30名销销售人员员在现场场负责销销售和洽洽谈工作作； 10名员员工将负负责合同同的签署署工作；开盘第一一次推出出价格：以￥6000000元作，主主推二、三

48、三线铺，一一线铺小小量。一线铺88个原售价价￥6220000元下调调3%，售售价￥6601440元/M2二线铺330个原售价价￥5997555元下调调5%，售售价￥5567668元/M2三线铺112个原售价价￥5660000元下调调3%，售售价￥5543220元/M2 应对销售售策略（一一）当推出第第一次售售价后如如买家购购买情绪绪仍然高高涨，再再推出价价格相对对较高的的价格进进行销售售。推出价格格：以￥6000000元作为为基价上上调6%8%，主推推一线铺铺，二、三三线铺为为次。一线铺2200个个原售价价￥6220000元上调调8%，售售价￥6669660元/M2二线铺1100个个原售价价￥

49、5997555元上调调7%，售售价￥6639337元/M2三线铺1100个个原售价价￥5660000元上调调6%，售售价￥5593660元/M2 应对销售售策略（二二） 若推出出第一次次售价后后买家反反映一般般，马上上推出比比第一次次售价较较低的价价格以此此提高成成交。推出价格格：以￥6000000元作为为基价下下调至66%左右右，主推推二、三三线铺，一一线铺小小量。一线铺88个原售价价￥6220000元下调调3%，售售价￥6601440元/M2二线铺112个原售价价￥5997555元下调调6%，售售价￥5561770元/M2三线铺330个原售价价￥5660000元下调调4%，售售价￥5537

50、660元/M2备注：此此价格应应在开盘盘前一周周准备好好。境外销售售配合：11月30日，12月1日在香港港已交诚诚意金的的和有意意向购买买的买家家，由美美联公司司安排从从香港直直达售楼楼部现场场，进行行交首期期和签署署正式买买卖合同同。广州销售售配合：已登记记入筹的的客户开开盘当天天用抽签签形式抽抽出获额额外988折优惠惠的500个名额额。销售的优优惠：1. 在内部认认购期已已落诚意意金的客客户，可可在公开开发售当当天凭诚诚意金收收据领取取认购筹筹，凭抽抽中认购购筹的号号码购买买的500名买家家可获额额外988折优惠惠。2. 新客户前前来购买买的头1115名名买家可可获额外外95折优优惠；11

51、630名名买家可可获额外外97折优优惠；33150名名买家可可获额外外99折优优惠。3. 在开盘当当天，对对已购商商铺的业业主租其其他楼层层商铺给给予以999折扣扣销售特特别优惠惠。销售形式式： 直销策略略加强人员员推销(即直销销)，在市市场竞争争越来越越激烈、消消费者需需求越来来越多元元化的现现实情况况下，太太过单一一的营销销策略是是很难达达到预期期效果的的，必须须将以上上营销策策略优化化组合、协协调配合合，方能能取得理理想的效效果。 销售与招招商互相相动夹层在开开售期前前由于有有内部认认购作为为铺垫，相相信一定定吸引不不少买家家的兴趣趣。在销销售的过过程中凡凡是对项项目产生生兴趣的的客户，

52、都都会前来来作实地地考察，以以此增加加对项目目的认知知和投资资信心。在在销售中中运用销销售与招招商互动动的策略略，目的的是当在在销售过过程中遇遇到客户户对夹层层的购买买意向不不明显时时，销售售人员可可以马上上推介客客户对其其他楼层层进行租租赁。使使用此销销售策略略不但有有利于对对租赁客客户的积积累，而而且也能能有效地地加快项项目整体体租赁的的进度，缩缩短培育育期。 加推商铺铺当销售进进入高潮潮或推出出的商铺铺售罄时时，现场场加推比比第一批批价格高高的商铺铺，目的的是将资资金尽快快回笼。开盘一周周后的媒媒体炒作作开盘一周周后，广广告的力力度仍不不能忽略略，要相相应地加加大宣传传和辐射射力为项项目

53、的销销售继续续造势和和加温。媒体运用用除以影视视广告、报报纸广告告、电台台广告外外，可配配合各类类的辅助助媒体进进行宣传传。辅助媒体体 流动媒体体：流动媒媒体影响响范围较较广，鲜鲜明夺目目，持续续时间长长。建议议主要把把广告做做在广州州的公交交车上和和针对港港澳投资资人仕，在在港澳至至广州的的交通工工具上也也可做广广告。 邮寄媒体体：邮寄媒体体的好处处是对象象选择性性强，提提供的信信息资料料全面准准确；缺缺点是传传播面受受限制。可可通过邮邮电局广广告信函函业务(DM)向特定定目标顾顾客寄出出广告材材料。主题的诉诉求点 位居广州州市第一一大商圈圈核心地地 天河成熟熟商圈：天河城城广场、宏宏城广场

54、场、购书书中心、体体育中心心多年的的发展现现已成为为成熟商商圈。 地铁汇集集人流：双号线线地铁汇汇集大量量的人气气。 公交线汇汇集人流流：566条交通通线路带带来巨的的人流量量。 成熟商圈圈汇集人人流：本本项目周周边成熟熟的商圈圈带来巨巨大的人人流量。 WTO商商机无限限：中国国加入WWTO后后，意味味着将有有更多的的外资进进入中国国；海外外人仕在在中国进进行商务务和消费费。 政府规划划时机：政府已已规划宏宏城广场场将要拆拆除，改改造成一一个下沉沉式广场场，而本本项目的的出现正正好给宏宏城广场场的经营营者一个个好出路路。销售延续续1.时间间 20003年春春节后20003年年6月（为为期4个个

55、月）2.目的的通过延续续的销售售保温，将将项目保保持稳定定的销售售，并不不断消化化剩余商商铺。3.推广广思路采取待续续的展销销及相应应的公关关活动，保保持项目目一定的的曝光，并并联系已已登记或或有意向向的商户户。并适适当下调调销售价价格的33%44%，吸吸引更多多的买家家投资。4.媒体体宣传报纸广告告、电台台广告、夹夹报（投投放细分分待确定定广告公公司）5推广广实施5.1广广告宣传传目的结合项目目优势，渲渲染夹层层投资前前景5.2广告宣宣传重点点（1）发发布夹层层热销信信息，和和规模商商家进场场经营，增增强投投投资者投投资信心心。（2）正正佳广场场221世纪纪时尚生生活中心心抓住时机机，深入入

56、宣传本本项目，继继续宣传传和炒作作本项目目提高正正佳广场场在市场场的认知知度并确确立正佳佳广场在在市场地地位。继续强化化国内外外知名品品牌加盟盟的信息息，利用用各界传传媒对项项目商铺铺整体高高销售率率和客户户满意程程度作广广泛性宣宣传。将将重点放放在整体体租赁方方面和全全新消费费亮点、项项目优势势的炒作作。5.3推广卖卖点(1)正正佳广场场221世纪纪要广州州市时尚尚生活中中心；1）东南南亚最大大规模2）各层层功能分分布优越越性3）各层层功能卖卖点在媒介进进行阐述述和炒作作时尚生生活中心心核心概概念区别别于以往往传统商商场。(2)地段优优势1） 广州第一一大商圈圈核心地地，人流流如潮商商机无限

57、限。2） 交通网络络四通八八达。3） 夹层直通通广州市市双地铁铁。4）.轻轻松投资资计划。5）.风风险低投投资回报报率高。5.4媒介方方式及组组合本阶段保保持报纸纸和电视视的“温度”，仍然然以报纸纸作为主主要媒体体，以平平面广告告和缮稿稿形式进进行穿插插使用，进进行市场场宣传炒炒作，经经过广告告宣传继继续引起起市场的的关注，开开拓更多多新客户户并树立立购买的的信心。主要以广广州日报报、羊羊城晚报报为主主，电视视广告适适时投，主主要投放放本港港台翡翡翠台，并并结合敝敝司美联联网。综综合项目目优势和和有效是是促销信信息，制制作精美美的宣传传单张和和特色邀邀请函，派派发给目目标客户户和投资资者，以以

58、起到重重点出击击和针对对性的宣宣传作用用。6.公关关活动 此阶段段的活动动集中在在现场展展示上，活活动的针针对性和和促销性性较强，销销售人员员必须把把握时机机进行摧摧谷销售售。7宣传传效果 扩大项项目在消消费者心心目中的的知名度度，进一一步打造造项目的的名牌，市市场形象象和影响响力，引引起消费费群的关关注和认认知度，为为项目的的整体租租赁和商商场的开开业积累累大量的的支持者者和客源源。8销售售策略将夹层销销售总面面积的115%商商铺推出出，价格格根据前前期价格格的反应应再作相相应调整整。铺位安排排：以二二线、三三线铺为为主，一一线铺少少量。9.推出出货量与与价格调调整完成销售售面积的的15%，

59、销售售32000平方方米，以以600000元元均价下下调3%4%。10.主主推商铺铺：剩余余的货量量（较逊色色的铺位位如边角角位，人人流量较较少的死死角位置置）填充充商户增增加销售售）一线铺440% 原售售价￥6620000元售价￥620000元元/M2二线铺330% 原售售价￥5597555元下下调4%，售价价￥5773644元/M2三线铺220% 原售售价￥5560000元下下调3%，售价价￥5443200元/M211工工作重点点 按区域、功功能分区区制订剩剩余销售售的商铺铺优惠策策略； 推出最优优惠的促促销措施施吸引处处于考虑虑阶段的的商户； 为整体的的租赁作作宣传铺铺垫活动动，派发发纪念品品或在外外广场举举办主题题公益活活动日等等公关活活动，为为项目租租赁和开开业积累累客源，吸吸引消费费者注意意力，同同时在市市场上树树立鲜明明的形象象。 加紧跟进进前期有有意向租租赁的商商户和投投资者，吹吹谷销售售和资金金回笼的的进度； 为本项目目后期的的租赁、开开业制定定系列的的促销和和推广措措施； 筹备、策策划有影影响力的的活动，针针对本项项目的各各项优势势宣传；可投放放适量的的报章广广告、缮缮稿等。12预预期的销销售、招招商效果果本项目有有品牌客客户的驻驻场经营营优势支支持和项项目所做做的全面面性推广广，令商商户不断断增强信信心和在在消费者者心目中中营造出出